Застройщик требует сдать ключи

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Застройщик требует сдать ключи

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков

Застройщик требует сдать ключи

Астанчане уже не раз сталкивались с трудностями приобретения жилья посредством долевого участия в строительстве.

Потенциальные дольщики, которые решили купить квартиру в строящемся доме, интересуются в основном его расположением и параметрами квартиры, не обращая при этом внимание на такие важные аспекты, как способ привлечения денежных средств, вид договора, гарантийные обязательства перед клиентами и дополнительные услуги, которые впоследствии навязывает застройщик. Подобные недочеты могут обернуться серьезными проблемами при фактической сдаче объекта, и больно ударить по карману дольщиков. 

Ипотека от Жилстройсбербанка: совместные программы с застройщиками в 2017 году >>>

Застройщики Астаны сдают ЖК с разными недоделками

Чтобы «довести до ума» новую квартиру, дольщикам приходится выкладывать баснословные деньги. Дополнительный ремонт требует ни одной тысячи долларов с учетом того, что сегодня строительные материалы и услуги очень дорогие.

— Я приобрела две квартиры посредством долевого участия. Застройщик опоздал по срокам.

Когда все-таки сообщили, что квартиры готовы, я пришла и увидела, что там стены кривые, пластиковые окна вот-вот выпадут наружу, двери не открываются, замок сломанный.

Поэтому отказалась ставить подпись в акте приемки, так как квартира по всем критериям не соответствует тому, что было указано в договоре, — говорит дольщица Алла Иманкулова.

Покупательница Роза Сарбалинова, наоборот, подписала все документы, чтобы получить ключи от долгожданной квартиры, поскольку ей с мужем, пенсионером-инвалидом I группы, негде было жить.

— Мы скитались по съемным квартирам, жили то у сына, то у дочери, пришлось все бумаги подписать, потому что другого выхода не было, — рассказывает дольщица. — Представитель ЖСК сказала, что «если хотите получить ключи от квартиры, то нужно подписать все документы». Поэтому на все недоделки я закрыла глаза.

Однако столичные застройщики считают, что сегодня подобные проблемы существуют везде, где идет активное строительство жилых домов.

— Всегда находятся люди, которые чем-то недовольны, — говорит представитель ЖСК «Мунар» Жанарбек Бектемиров. — Все вопросы касательно неполадок с сантехникой, трубами решаются с жилищно-строительным кооперативом, в штате которого имеются и сантехник, и электрик, и другие работники. Для устранения таких недоделок пишется письменная заявка, по которой специалисты работают.

Как купить квартиру в рассрочку от застройщика в 2017 году в Казахстане >>>

Застройщики создают свой жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

— Строительная компания хитро основывает аффилированную компанию по эксплуатации. Зачем? — делится своим взглядом на ситуацию председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

— Чтобы данная компания расписалась в акте о приеме дома в эксплуатацию со всеми строительными изъянами. Но поскольку это одно и то же лицо — обе компании, естественно, подписывают акт. А потом все эти пробелы работы строителя ложатся на плечи жильцов.

Они устраняют все эти недоделки за счет ежемесячных взносов.

Застройщики забирают общедомовые помещения для коммерческих целей

Они сдают их под магазины, парикмахерские, швейные, ателье и т. д.

— Застройщики не оформляют кондоминиум, прихватывают общедомовые помещения, придомовую территорию и делают, что хотят, пока стоит у руля собственный ЖСК, пока сами жители не догадаются юридически все это взять в свои руки, — говорит общественник.

В России уже решена эта проблема. По словам Виктора Сыздыкова, у них принят специальный закон, в котором говорится, что застройщикам законодательно запрещено передавать дома своим аффилированно созданным компаниям. Причем весь список документов, который он должен передавать, прописан в этом законе. 

Если некоторые застройщики делают деньги, сдавая в аренду подвалы под магазины, офисы и прочее, то другие ищут разные пути, чтобы «содрать» как можно больше средств у самих жильцов.

О том, какие опасности таит в себе покупка квартиры на первичном рынке, когда за окном кризис, читайте в специальной статье.

Договоры инвестирования вместо договоров о долевом участии

Строительные компании заключают договор инвестирования, чтобы обойти нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». На самом деле между сторонами должен заключаться договор о долевом строительстве.

Подписание соглашения об инвестировании между застройщиком и дольщиками избавляет первого от многих проблем. Ведь договор о долевом строительстве обязывает строительную компанию использовать исключительно свои средства при возведении объектов.

Деньги дольщика при этом находятся в банке, и они являются неприкосновенными до сдачи дома в эксплуатацию.

Тем временем договор инвестирования весьма выгоден для застройщиков, поскольку фактически снимает большую часть ответственности. Когда дольщики заключают соглашение об инвестировании, они не получают каких-либо гарантий.

— Все строительные компании создают ЖСК, чтобы уйти от Закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». Они заключают договоры инвестирования. С этим нужно бороться всем миром. Застройщики извратили все законы, законодательные нормы, — утверждает Виктор Сыздыков.

Оплата комуслуг за месяцы вперёд

Жилищно-строительные кооперативы, созданные теми же застройщиками, обязывают жильцов перед заселением оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед. Причем ключи от квартир представители ЖСК не дают, пока дольщик не оплатит выставленную сумму.

— Электрические счетчики стоят около 3 тысяч тенге. А ЖСК обязывает купить их за 10 тысяч, при этом необходимо заплатить и за установку приборов учета 3 тысячи тенге.

Предоплата за 1000 киловатт электричества (3 тысячи тенге), за канализацию за 4 месяца — 1080 тенге, отопление 115 тенге за каждый квадратный метр, включая балкон, — говорит дольщик Алла Иманкулова. — Даже за мусорный контейнер, который ставит обычно акимат, мы должны платить.

В общей сложности за две приобретенные квартиры у застройщика я должна заплатить 140 тысяч тенге. Я отказалась платить за некоторые услуги, поэтому до сих пор не получила ключи от квартиры. 

Строительные компании заключают договор инвестирования, чтобы обойти нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». На самом деле между сторонами должен заключаться договор о долевом строительстве. 

Как купить квартиру в новостройке в 2017 году: 5 важных аспектов >>>

Обратите внимание на пункты договора на строительство ЖК

Конечно, разные строительные компании предлагают разные условия. Но есть перечень пунктов, которые должны быть обязательно включены в соглашение, иначе договор нельзя будет поставить на учет в государственном органе.

  1. Необходимо определить долю клиента в жилом доме в соответствии с проектно-сметной документацией. После разрешения на ввод в эксплуатацию здания, данная доля подлежит передаче дольщику в собственность.
  2. В договоре должна быть четко определена сумма, которую обязан внести дольщик на депозит банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади приобретаемой квартиры.
  3. Срок передачи квартиры в жилом доме дольщику.
  4. Гарантийный срок на жилой комплекс, который построен по договору о долевом участии в жилищном строительстве.
  5. Приложение к документу, в котором отражена архитектурная проектно-сметная документация.
  6. В соглашении должен быть указан размер неустойки в случае нарушения строительной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли.
  7. Определение размера неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.
  8. Первоначальный взнос, который должен быть внесен дольщиком на депозит. Обычно его размер составляет не менее 15% от цены договора о долевом участии в строительстве жилья.
  9. В договоре обязательно должны быть определены порядок и сроки передачи денег дольщика банком, с которым сотрудничает застройщик.

Безусловно, все начинается с подписания договора со строительной компанией. Все пункты данного документа необходимо тщательно изучить. Лучше всего нанять юриста, который, прочитав договор, расскажет о плюсах и минусах сотрудничества с застройщиком ЖК.

0,1% от суммы, которую дольщик заплатил по договору, должна оплачивать строительная компания за каждый день просрочки передачи доли в жилом доме, согласно типовому договору

Закон о долевом строительстве в Казахстане на начало 2017 года: последние изменения >>>

Застройщик обязан устранить все проблемы. Как проверить квартиру

Перед тем как заселиться в квартиру, дольщик вправе запросить у застройщика акт государственной приемочной комиссии. Ведь за все недоделки несет ответственность не только строительная компания, но и приемочная комиссия, которая проводит непосредственную экспертизу. Обратите внимание, наличие их заключения — обязательное условие сдачи дома в эксплуатацию.

Если недоделки были обнаружены, они должны быть устранены в течение гарантийного срока обслуживания объектов строительства, который регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан.

— Все наши субподрядные организации, которые проводят электричество, канализацию, отопление, выполняют отделочные работы, устанавливают окна, вместе с членами ЖСК осматривают квартиры и по каждому пункту проводят согласование.

Чистые ли окна, открываются ли ручки, в удовлетворительном ли состоянии полы, стены и многое другое, — говорит Жанарбек Бектемиров. — Если членов ЖСК что-то не устраивает, мы составляем акт, в котором описываются все недостатки.

Затем создается комиссия, которая в случае подтверждения факта сдачи квартиры в ненадлежащем состоянии, выносит протокол. И мы исправляем все недостатки.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

…застройщик заставляет покупать счетчики и платить за контейнеры для мусора

В случае навязывания дополнительных услуг жилищно-строительным кооперативом покупатель может показать договор, заключенный между ним и строительной компанией. Если в договоре эти моменты не прописывались, то можно отказаться от дополнительных платных услуг. 

…представители ЖСК не дают ключи от квартиры из-за отказа платить по предъявленным услугам (счетчики, предоплата за комуслуги за несколько месяцев и др.  

Жильцы вправе отказаться от жилищно-строительного кооператива и организовать управляющую компанию. 

…застройщик отказывается устранять все недоделки

Если же строительная компания отказывается выполнить свои обязательства, дольщик вправе подать исковое заявление в суд. Каждый застройщик предоставляет гарантийный срок, и если он не истек, строительная компания обязана устранить все свои недоделки. 

Все пункты договора необходимо тщательно изучить. Лучше всего нанять юриста, который, прочитав договор, расскажет о плюсах и минусах сотрудничества с застройщиком ЖК.

Виктор Сыздыков, председатель РОО «Общественный защитник»:

— Когда дольщики вступают в долевое строительство жилого здания и выплачивают установленную сумму за квартиры, в нее входит и пользование общедомовым имуществом. Согласно ст.

31-32 Закона «О жилищных отношениях», общее имущество принадлежит на праве общедолевой собственности всем собственникам квартир и помещений.

А в общее имущество входят подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (ст. 2, п. 24, Закона «О жилищных отношениях»).

Но сейчас многие строительные компании присваивают подвальные помещения, прихватывают придомовую территорию, пока жильцы сами не догадаются взять управляющую компанию в свои руки.

Ко мне приходили недавно представители Агентства по делам строительства и ЖКХ и просили подписать методику расчета ОДН, новые правила предоставления коммунальных услуг. Они принесли на согласование со мной, как с представителем потребителей.

Я им сказал, что они лоббируют интересы застройщиков, они выработали методику выдавать земельный акт собственникам в зависимости от этажности. Таким образом, они конфискуют придомовой участок. Я им сказал: «Что вы делаете?». 

Информационная служба kn.kz 

Источник: https://www.kn.kz/article/7929/

Взыскание неустойки с застройщика

Застройщик требует сдать ключи

В случае срывов сроков по внесению оплаты застройщик требует от будущего владельца строительного объекта выплату неустойки. Почему бы не требовать денег в обратном порядке за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию?

Наша организация выполняет работу по определению исковой суммы и доказывает правомерность обращения в суд.

Расчет суммы иска является полностью обоснованным как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Наша задача – взыскать неустойку с застройщика и вернуть все средства,  которые потребитель отдал на незаконных основаниях (стоимость лишней площади, оформление квартиры, коммунальные услуги и т. д.).

Основные проблемы застройщиков

Наше общественная организация защищает права своих клиентов в области долевого строительства.

Долевое строительство имеется ряд преимуществ, благодаря которым оно и является столь актуальным. Например, стоимость жилья в период привлечения денежных средств застройщиком намного ниже, чем уже возведенного.

Причем данное утверждение актуально как для жилой недвижимости, так и для коммерческой. Чем раньше застройщик объявляет о сборе средств, тем меньше будет конечная стоимость объекта недвижимости.

Данная схема покупки квартир пользуется популярностью среди потребителей уже не один год благодаря именно более низкой цене. Если все прошло без проблем, в полном соответствии с договором, дольщик получает ключи от своей квартиры или любой другой недвижимости.

Подавляющее количество застройщиков старается вести свою деятельность в полном соответствии с действующим законодательством. При этом также должны соблюдаться и условия договора долевого участия.

Но, как мы знаем, не всегда все проходит гладко. Ниже будет рассмотрен ряд проблем, встречающихся в процессе участия в долевом строительстве, которые могут быть решены с помощью обращения в наше агентство.

  1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).

Это первый этап заключения сделки между дольщиком и застройщиком. Некоторые граждане не считают нужным получить консультацию от высококвалифицированного юриста, который сможет оценить риски сотрудничества с конкретной компанией и выдать письменное заключение.

Учитывая опыт прошлых лет, такой подход себя не оправдывает. Благодаря большому опыту работы в сфере судебных разбирательств, специалисты организации хорошо ориентируются на рынке долевого строительства и знают, какие из застройщиков являются проблемными.

Также они способны увидеть все подводные камни, заключенные в весьма объемном тексте ДДУ, так как ежедневно сталкиваются с подобной документацией. В качестве одного из примеров можно привести отодвигания сроков сдачи квартиры или подстройка их под срок сдачи дома.

Другими словами, застройщик имеет право не передавать ключи владельцу квартиры до тех пор, пока не сдаст весь дом.

Отдельное внимание следует уделять трактовке понятий. Например, «срок передачи» и «срок сдачи» — совершенно разные понятия.

Передача может состояться и спустя год после сдачи объекта, если именно такой срок застройщик указал в договоре.

Покупатель получает извещение, в котором указывается о сдаче дома в эксплуатацию, но передача квартиры может произойти в течение 12 месяцев. При этом застройщик ссылается на пункт в ДДУ.

Описанные уловки являются не единственными. Именно поэтому мы рекомендуем перед подписанием договора получить консультацию у специалиста. Обращение к юристу позволит сохранить массу нервных клеток, а также  денежные средства, которые клиент может потерять, если застройщик объявит себя банкротом.

  1. Этап строительства (выполнение обязательств перед клиентом).

На этом этапе помощь юристов практически никогда не требуется. Строительство дома идет полным ходом. Некоторые дольщики знакомятся друг с другом, добавляются в соответствующие группы в социальных сетях для общения и обсуждения процесса строительства. Некоторые делятся своими предпочтениями относительно мебели и будущего интерьера квартиры.

Покупателю необходимо делать только одно – следить за ходом строительства. Если было замечено, что строительство приостановилось, необходимо в срочном порядке принимать решение о последующих действиях. Это может быть расторжение договора или попытки выяснить причину приостановки стройки.

Очень важно сделать все быстро, так как с каждым днем людей, желающих расторгнуть ДДУ, будет становиться все больше. Как правило, при первых подобных обращениях деньги у компании еще есть, и она всячески пытается выйти из сложившейся ситуации и продолжить строительство.

Если количество недовольных продолжает расти, то в определенный момент застройщик просто окажется неплатежеспособным и начнет подготовку к банкротству. В подобных случаях шанс вернуть свои деньги крайне мал.

Выиграть суд и получить судебный акт, конечно же, получится, но почувствовать в руках наличные будет весьма затруднительно.

  1. Передача объекта дольщику.

Последний этап на пути выполнения условий ДДУ. Дольщик принимает объект и подписывает акт приема-передачи. Далее необходимо зарегистрировать право собственности на покупателя. В зависимости от условий договора, оплата этой услуги проводится покупателем или застройщиком.

На этом этапе юрист может стать очень полезным, так как именно в этот период наблюдается наибольшее количество нарушений ДДУ со стороны застройщика. Самыми распространенными проблемами являются следующие:

  • Нарушение сроков передачи квартиры.
  • Передача объекта, качество которого не соответствует действующему законодательству или условиям ДДУ (нарушение технического регламента, санитарных норм и т. д.).
  • Требование в дополнительной оплате в связи с увеличением площади объекта. Застройщик отказывает покупателю в передаче до того момента, пока не будет произведена доплата.

Данные проблемы являются самыми распространенными, но не единственными.

Нарушение сроков передачи квартиры

Данное нарушение является самым распространенным в долевом строительстве и может наблюдаться как в работе небольших компаний, так и крупных. Статистика говорит о том, что практически каждый застройщик хоть раз за все время своей деятельности допускал просрочку сроков передачи готового объекта.

Срок передачи прописан в ДДУ. При невыполнении этого пункта участник долевого строительства имеет право требовать уплату неустойки. Данное право прописано в статье 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Застройщик обязан передать объект дольщику в указанные ДДУ сроки, которые являются едиными для всех участников долевого строительства. Долевой недвижимостью считается объект, входящий в состав или в блок-секции многоквартирного дома с отдельным подъездом и выходом на территорию общего пользования. Исключением являются случаи, указанные в ч. 3 ст. 6.

В случае срывов сроков передачи объекта долевого строительства дольщику с застройщика взимается неустойка в размере 0,003 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент выполнения обязательств, от стоимости ДДУ за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Если срыв сроков передачи объекта происходит по вине дольщика (уклонение по необоснованным причинам от подписания документа, подтверждающего передачу объекта), а обязательства по настоящему договору со стороны застройщика были выполнены надлежащим образом, застройщик имеет право не выплачивать неустойку.

В случае, когда окончание строительства многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости не может быть завершено в установленные ДДУ сроки, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока, уведомить участника долевого строительства о невозможности выполнения условий договора точно в срок и предложить ему изменить договор. Изменение сроков, указанных в договоре, регламентируется Гражданским кодексом РФ и выполняется в установленном им порядке.

Данная норма права подразумевает расчет суммы неустойки с последующим ее взысканием с застройщика. Начисление неустойки начинается на следующий день после окончания срока, указанного в ДДУ. Начисление неустойки прекращается за день до фактической передачи объекта собственнику.

Для получения неустойки, в первую очередь, необходимо обратиться с соответствующим требованием к застройщику, основываясь на предварительном расчете суммы. Если требование о выплате неустойки было отклонено или проигнорировано, как бывает в большинстве случаев, дольщик имеет право обратиться в суд.

Как показывает практика, лишь малая доля застройщиков идет навстречу своим клиентам и удовлетворяет требования, содержащиеся в претензии. Все остальные предпочитают выяснять отношения в судебном порядке. Такое поведение обусловлено рядом причин. Во-первых, составить претензию в адрес застройщика не вызывает труда.

В сети есть масса ресурсов, с которых можно скачать образец этого документа. Оформление иска является куда более сложной задачей и сопряжено с дополнительными финансовыми затратами со стороны заявителя, так как составить заявление самостоятельно крайне сложно и под силу лишь немногим. Во-вторых, использование в суде представителями застройщика ст.

333 Гражданского кодекса РФ о несоразмерности неустойки и последующем ее снижении. Причем каждый отдельный судья по-своему трактует разумность неустойки.

Но и дольщик имеет некоторые плюсы при доказательстве своей правоты в суде. Он имеет право помимо взыскания неустойки потребовать от застройщика компенсации морального ущерба, расходов, связанных с оплатой услуг его официального представителя (юриста или адвоката), и выплату штрафа размером 50% от взысканной суммы, которая даже после снижения является весьма значительной.

Низкое качество передаваемого объекта или его несоответствие действующему законодательству

Здесь подразумеваются незначительные недостатки, которые можно легко устранить.

Например, отсутствие внутренней отделки, использование в процессе строительства низкокачественных материалов, а не тех, что были предусмотрены ДДУ, не убранный строительный мусор или другие недоделки.

Подобные случаи бывают, когда застройщик торопится передать объект собственникам в срок, чтобы избежать выплаты неустоек и выполнить все свои обязательства по действующему договору.

При этом застройщик идет на всевозможные ухищрения  – передача объекта собственнику раньше сроков, но без предварительного осмотра, уверения устранить найденные недостатки в ближайшее время в виде гарантийного обслуживания, подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке на основании якобы необоснованного отказа собственника принимать объект и т. д.

Опыт работы в сфере долевого строительства показывает, что заставить застройщика что-то сделать после подписания акта приема-передачи крайне сложно.

Он совершенно не заинтересован в устранении недоделок и ссылается на то, что этим должна заниматься управляющая компания, которая, в свою очередь, винит застройщика, так как дефекты присутствовали еще до передачи объекта. В результате дольщик оказывается в замкнутом круге.

В некоторых случаях подобные вопросы доходят даже до суда, так как без искового принуждения никто ничего делать не будет.

Требование в дополнительной оплате в связи с увеличением площади объекта

Очень часто в суд подаются иски, связанные с требованием застройщика к дольщику доплатить определенную сумму по завершению обмеров площади.

Практически во всех случаях передача объекта не производится до тех пор, пока собственник не произведет доплату.

Застройщик в своем договоре указывает данный пункт, но даже его наличие не является достаточным основанием для совершения доплаты и может быть обжалован в судебном порядке в силу своей сомнительной законности.

Источник: https://pravo.org/articles/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Застройщик требует сдать ключи

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Ключи раньше срока – мечта или реальность?

Застройщик требует сдать ключи

Досрочный ввод новостройки в эксплуатацию – в целом скорее исключение, чем правило. Но в среде застройщиков, которые заботятся как о своих дольщиках, так и о собственной репутации, это не такая уж и редкость.

Сергей Вдовин/Интерпресс

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», если рассматривать в целом рынок строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти, то досрочно вводят в эксплуатацию не более 1-3%.

Чаще встречается обратная ситуация – перенос сроков сдачи на более позднее время.

Но в основной массе даже этот перенос никак не нарушает права покупателей, так как ключи от своих квартир они все равно получают вовремя.

Смотри в договор

«В договоре долевого участия указано две даты – срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику, – поясняет Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – При этом дата ввода дома в эксплуатацию плановая. Она может переноситься как на более ранние сроки, так и на более поздние. Поэтому дольщику нужно ориентироваться на дату передачи квартиры».

«Очень важно разграничивать понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «крайний срок передачи ключей», – добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Как правило, передача ключей начинается через несколько месяцев после получения разрешения на ввод объекта.

В нашей компании передача дольщикам квартир начинается через 2-3 месяца после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. В договорах долевого участия прописывается крайний срок передачи ключей, равный 9 месяцам с момента плановой сдачи объекта.

Это позволяет застройщику в спокойном режиме передать квартиры дольщикам».

Технический момент

Часто перенос сроков ввода дома в эксплуатацию на более позднюю дату – это чисто технический момент, не связанный ни с репутацией застройщика, ни со скоростью строительства конкретного жилого комплекса.

По определенным причинам разрешительная документация может выдаваться застройщику на заведомо короткий срок, например, на год, за который дом возвести невозможно – средний цикл строительства составляет 2-3 года.

В таком случае компания, само собой, в официальном порядке с разрешения и под контролем соответствующих органов вносит изменения в документацию, чтобы она соответствовала действительности. При этом ключи дольщики могут получить даже раньше срока, указанного в договоре долевого участия.

Но бывают и другие ситуации. «Покупателям следует проявлять особое внимание и активно реагировать в ситуациях, когда объявляется перенос на очень отдаленный срок, а застройщик вообще не может объяснить, почему это происходит, – отмечает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

– Если застройщик без какого-то внятного объяснения причин идет на такой длительный перенос срока, то, с большой степенью вероятности, это связано с проблемами финансирования.

В этом случае проблемы с вводом объекта в срок могут оказаться критичными, и, соответственно, окажется нарушен и ключевой для клиента срок, – срок передачи квартир».

Долгостроям – нет

По возможности застройщик, приступая к проекту, закладывает максимальные сроки строительства, чтобы не подвести своих дольщиков и не потерять доверие будущих клиентов.

«При правильной организации труда и чётком контроле ведущихся работ есть запланированная возможность досрочного ввода объекта в эксплуатацию, – рассказывает застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал».

– Таким примером и является застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал». Этот жилой комплекс предполагается начать вводить в эксплуатацию уже в июле 2016 года. Это порадует будущих жителей».

Еще один недавний пример – в начале января 2016 года, на полгода раньше заявленного срока, компания Setl City ввела в эксплуатацию четыре дома жилой площадью 57 тыс.кв.м и детский сад на 100 малышей в ЖК GreenЛандия у метро «Девяткино».

Служба клиентского сервиса компании в начале текущей недели уже начала процедуру предъявления квартир дольщикам в корпусе 8б – 156 квартир с полной отделкой – на бульваре Менделеева, 22.

Передача ключей -также опережающими темпами, на пять месяцев раньше срока, заявленного в договорах долевого участия. Полностью заселить дом планируется до конца апреля 2016 года.

Кстати, в ЖК GreenЛандия уже введено в эксплуатацию 11 домов – большинство досрочно – из 31-го корпуса, заявленного в рамках проекта, и 3 садика. В стадии строительства еще 4 детсада, а в ближайшие месяцы Setl City приступит к возведению школы.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, застройщики готовы сдавать объекты раньше заявленного срока, – уверена Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». – Как правило, это становится возможным  благодаря тому, что изначально сроки были заявлены «с запасом» для снижения рисков невыполнения обязательств перед дольщиками.

Из других факторов имеет место грамотное управление процессами проектирования и строительства, эффективное взаимодействие с государственными инстанциями, необходимая квалификация технического персонала.

  ГК «КВС» имеет в портфолио два сданных досрочно объекта: «Крутой Берег» в Кировске – с опережением сроков на девять месяцев – и ЖК «Гуси-Лебеди» в Приморском районе города – с опережением срока на четыре месяца».

С оглядкой на качество

«Досрочный ввод жилого дома в эксплуатацию не влияет на качество строительства, – добавляет Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб». – Как правило, это означает, что застройщик уложился в плановый срок и не задействовал резерв времени».

По словам Максима Соболева, сокращение сроков строительства выгодно застройщикам: это позволяет сделать более привлекательным финансовый результат проекта – за счет снижения текущих затрат на его реализацию.

Ведь чем меньше времени будет вестись строительство, тем меньше придется платить подрядчикам, меньше будут эксплуатационные и другие расходы. «Но важно, чтобы стремление досрочно передать ключи от квартир не привело к снижению качества подготовки квартиры и ее отделки, – говорит он.

– Мы уделяем особое внимание этому этапу работ: у нас практически 100% квартир принимается клиентами с первого раза без замечаний».

В сухом остатке

Как известно, панельные дома строятся быстрее, чем кирпично-монолитные. А строительство последних занимает меньше времени, чем возведение домов из кирпича. Само собой, застройщику не выгодно сдавать дом раньше срока, если осталось еще много непроданного жилья.

В удачных проектах масс-маркет от надежных застройщиков к моменту сдачи остается, как правило, не более 3-5% непроданного жилья. Поэтому, если дом сдается раньше на несколько месяцев, это только в плюс экономике проекта.

Но, есть, конечно, отдельные объекты, где девелопер совершил ошибки – в ценообразовании, в позиционировании, в управлении продажами, в выборе участка под строительство… Или неоднократно задерживал сроки. Или репутация застройщика не позволила ему реализовать все квартиры в доме.

В таком случае и после сдачи в эксплуатацию в продаже у застройщика остается много квартир – до 30-40%. Но такие ситуации очень редки.

В среднем по рынку, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в сданных в эксплуатацию домах сейчас остается не более 15% квартир.

«Есть проекты, которые еще на полпути строительства уже распроданы, – рассказывает Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Есть и те, в которых существует набор готовых квартир после сдачи.

И это очень хорошо для покупателя, потому что у него есть выбор. Или подешевле – на этапе строительства, или купил, заехал и живешь прямо сейчас».

Александра Ширяева, специально для «Фонтанки.ру»

Источник: https://www.fontanka.ru/2016/04/27/058/

Законовед
Добавить комментарий