Возможно ли так продать дом?

Эксклюзив в недвижимости Днепр, Киев » Продать дом

Возможно ли так продать дом?

   Теоретически продажа недвижимости – абсолютно несложное дело. Ведь нужно совсем ничего: собрать документы, дать рекламу, показать недвижимость потенциальным покупателям и продать.

Но, как оказывается на практике, для того, что бы получить желаемый результат нужно знать все тонкости и нюансы процесса продажи в целом.

Так как даже одна малейшая ошибка на одном из этапов продажи, может остановить всё дело и сведёт на нет проделанную вами работу.

Независимо от типа недвижимости, будь – то квартира, дом или просто земля, процесс продажи всегда один и тот же. Единственным, но существенным отличием является лишь список необходимых документов для осуществления купли-продажи того или иного объекта недвижимости.

Например, если вы решили продать дом в Днепропетровске, то первое с чего вам нужно начать, это, конечно, же – определение стоимости. На этом этапе есть два пути решения:

1.    Вы можете сами сделать сравнительный анализ рынка недвижимости, просмотреть рекламу и выбрать среднерыночные цены, на аналогичные дома. Единственный момент, определить точную рыночную цену дома, намного сложнее, чем, например, квартиры.

Каждый дом уникальный, их отличает друг от друга много факторов: площадь земли, на которой находится дом, наличие или отсутствие прилегающих подсобных помещений, наличие или отсутствие необходимых коммуникаций, год постройки, материал, состояние и, конечно же, само месторасположение дома.

Например, дома находящиеся в Жовтневом, Бабушкинском и Кировском районах стоят на порядок выше, чем дома, расположенные в Красногвардейском, Ленинском, Самарском и АНД районах города.

Такая разница в цене, в первую очередь, объясняется отдаленностью от центра Днепропетровска.

Поэтому, если вы решили самостоятельно определить стоимость вашего дома, то логичнее всего, для сравнения выбирать аналоги, только своего района.

2.    Второй путь, намного проще. Можно обратиться в одно из агентств недвижимости Днепропетровска, и заказать у них экспертную оценку вышей недвижимости. Доверившись изначально в этом вопросе специалисту, вы можете быть уверены в точном определении оптимальной рыночной цены, по которой ваш дом будет наверняка продан. Ведь вы же хотите именно этого?

И помните, первый этап очень важен. ведь если цена на дом будет существенно завышена, то все остальные ваши действия будут напрасными

Подготовка документов. Было бы идеально, если перед принятием решения о том, чтобы продать дом, собственники пересматривали и подготавливали необходимые документы.
Но, как показывает, практика большинство продавцов вспоминает о них, лишь, когда дело подходит к сделке.

И здесь, в 50 % случаях – документы либо не готовы, либо вообще отсутствуют. Понятное дело, документы можно доделать, исправить, заказать новые, но это лишь тормозит процесс продажи и не каждый покупатель готов ждать неделями, пока вы решите этот очень важный вопрос.

Поэтому если вы хотите срочно и выгодно продать дом, позаботьтесь о документах заблаговременно.

  Например, если вы хотите продать полдома, то вам в первую очередь, необходимо уведомить об этом соседей, живущих во второй половине. Ведь они имеют первоочередное право купить вашу часть. Если они отказываются покупать, то вам нужен отказ в письменном виде.

Без этого документа ни один нотариус не проведет вашу сделку.

Если же, вы хотите продать недостроенный дом, то в таком случае, вам необходимы не только документы на землю, но и справка из БТИ о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, а также выдержка из Реестра прав собственности.

3. Реклама. На этом этапе также есть ряд особенностей и нюансов, которые необходимо знать и учесть. Сегодня, большинство покупателей, находят необходимый им объект через интернет. Да и продавцам, дать объявление через интернет намного проще и быстрее (если это технически возможно конечно).

Чтобы реклама работала эффективнее:

  • указывайте больше информации, при возможности опишите основные особенности вашего дома;
  • не забудьте перечислить дополнительные сооружения и пристройки (если таковые имеются), коммуникации и т.д.;
  • приложите к объявлению как можно больше фотографий, как снаружи дома, так и изнутри;

Давая рекламу, помните, информация в объявлении должна быть максимально достоверной, а фото объекта – реальные.
Показы и переговоры. Рано или поздно на просмотр вашего дома придут потенциальные покупатели.

К этому этапу продажи нужно отнестись со всей серьезностью. Для начала приведите дом и прилегающую к нему территорию в порядок, создайте такую обстановку, при которой покупателю захотелось бы купить ваш дом.

Кроме этого, заранее подготовьте список с перечнем всех возможных достоинств, продаваемой недвижимости и непосредственно при показе сделайте на них особый акцент. Ведение переговоров и торги, желательно доверить специалисту из агентства недвижимости. Если же, и этот этап вы решили вести самостоятельно, запомните одно из «золотых правил»:

«Если покупатель готов купить ваш дом, но условия, которые он вам предлагает, вас не совсем устраивают, не говорите сразу категорическое «НЕТ». Обдумайте, и озвучьте покупателю ваши пожелания и предложения.

Используя это правило, в большинстве случаях, покупателю и продавцу удаётся договориться, и в итоге они находят компромисс, который устраивает обе стороны.

И если этот этап вы прошли, то вам теперь нужно готовиться к завершающему шагу, а именно, к самой сделке купли-продажи.

И помните, независимо от того, где вы хотите продать дом в Днепропетровске или Днепропетровской области, подходить к этому процессу нужно серьезно и со знанием дела.

Будет лучше, если уже на первом этапе продажи вы обратитесь в агентство «Эксклюзив в недвижимости», для этого вам нужно лишь заполнить заявку.

Опытные и квалифицированные сотрудники нашей компании, полностью возьмут на себя процесс продажи и продадут вашу недвижимость максимально выгодно.

    С ув. Агентство «Эксклюзив в недвижимости» 

      Сайт Агентства недвижимости Estate-ua.com.ua

 тел. (097) 963-93-60,  (063) 963-93-60 

Источник: http://estate-ua.com.ua/prodavcam/prodat-dom/

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио

Возможно ли так продать дом?

С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

  • вид и использование земли;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • его местоположение;
  • количество участков на определенной территории.

Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

  1. Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
  2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
  3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
  4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 1500 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

  • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
  • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
  • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

  • если дом с участком вам достался в результате наследства;
  • передан на праве аренды;
  • в результате приватизации;
  • или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости.

Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты.

В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Можно ли провести такую сделку?

Теоретически, да.

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

Ответ — нет.

Как было отмечено выше, вступившие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

Законные способы снижения налогов при продаже недвижимости

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

  1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
  2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Выводы

В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

Отвечая на вопрос: «Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?»- Да, но не ниже 70% от ее кадастровой оценки. Занижать цену еще ниже в договоре купли-продажи невыгодно, поскольку налоги все равно посчитают исходя из 70% кадастровой стоимости.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/prodat-dom-i-uchastok-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

За сколько вам продать дом?

Возможно ли так продать дом?

Очень часто продавцы выставляют дома на продажу, не зная их реальной стоимости.

Сегодня я хотел бы подойти к вопросу о ценах на недвижимость, вернее о тех ценах, которые объявлены, и как их вообще высчитывают, и кто это делает. Начнём со слов моего сослуживца: “Есть три вида продавцов недвижимости”. Что он имел ввиду?

Так вот, первый вид продавцов – это те продавцы, которые поставили свою недвижимость на продажу за, скажем, “слегка” завышенную цену и ждут покупателя, вернее не ждут, а прицениваются, сколько же стоит их дом. Если получим ту сумму, которую просим, то продадим, если нет, то не продадим. Вот и стоит их дом на рынке не день и не два, а год и больше, и никто его не покупает.

Такого рода продавцы называются “инспекторы”. “Инспекторы” потому, что не готовы продать свой дом за реальную рыночную цену, а вот узнать её им довольно таки интересно. Даже при условии, что какой-то покупатель снизойдёт и даст им их цену, то эту цену банковский оценщик не пропусти.

Второй вид продавцов – это те, которые меняют место жительства, уровень жизни или в связи с пополнением семьи обязаны сделать какие-либо изменения в настоящем существовании.

Итак, эти продавцы реальные, другими словами они действительно хотят продать своё жилище с целью приобретения другого. С такими продавцами легче общаться покупателю. Такие продавцы называются “путешественники”.

“Путешественники” потому, что переезжают в другой дом или город и должны путешествовать из дома в дом.

Цены на дома путешественников довольно реальные, но иногда бывают и завышены, а завышены лишь потому, что им надо заплатить за другой дом, и скорее всего более дорогой, поэтому они должны получить ту сумму, которую запланировали заранее.

Третий вид продавцов – это те, кто не имеет желания иметь ничего общего с рынком недвижимости. В такой сорт продавцов входят разные подгруппы.

Например, пожилые люди, наследники чьей-либо недвижимости, люди покидающие страну в связи с получением контракта за границей, и ещё много других.

Как правило, это серьёзные продавцы, они никогда не завышают цены, а иногда и занижают их. Им надо срочно продать дом, а играться с покупателями нет ни времени, ни желания.

С такими продавцами найти общий язык очень просто и легко. Такие продавцы называются “избавители”. “Избавители” потому, что должны продать свою недвижимость, несмотря ни на что, а будет ли это на $5,000 больше или меньше, их это мало волнует.

Затем, если вы помните, мой сослуживец сказал, что есть много различных оценщиков недвижимости. Он не имел ввиду настоящих оценщиков, которые работают для банков, а покупателей.

То есть, людей, которые выходят на рынок недвижимости для того, чтобы приобрести себе дом.

Они могут пересмотреть 50-60 домов, потеряв много времени, запутавшись в ценах и вообще перестают понимать логику рынка недвижимости.

И наконец, тот самый один покупатель, который определяет цену недвижимости, это и есть тот самый настоящий покупатель. Очень часто продавцы ставят свои дома на продажу, не зная реальную цену дома.

Для того чтобы определить эту цену, продавец использует множество разных вариантов.

Например, сравнивает свой дом с домом своего соседа и, как правило, приходит к заключению, что его дом лучше, а значит и стоит дороже.

Как правило, оценщик даёт плюс-минус рыночную цену. Но представьте себе такую ситуацию.

Продавец решил продать свой дом, вызвал банковского оценщика, заплатил ему деньги за его работу, оценщик оценил дом в определённую сумму, скажем в $500,000, и, естественно, продавец звонит к риелтору и ставит дом на продажу по цене, которую дал оценщик.

Проходит неделя, месяц, а может, и два, и три, а дом никто не покупает. Продавец звонит риелтору и спрашивает, почему дом не продаётся, в чём дело? Дом, говорит, хороший, красивый, ухоженный, даже где-то привлекательный, и оценка была сделана, и цена реальная, так в чём же дело?

Риелтор объясняет, что цена немного высокая, поэтому нет покупателей. Если бы мы смогли цену опустить, говорит риелтор, то тогда, возможно, пришёл бы и покупатель, и, возможно, не один, а несколько.

Естественно, продавец стоит на своём и утверждает, что цена дома реальная, и что он взял её не с потолка, а лицензированный оценщик определил эту цену. Дилемма.

Что делать? Вроде бы дом оценён оценщиком, значит цена реальная, а вот покупателей нет.

Так вот, это правда и верно, что дом оценён плюс-минус в реальную рыночную цену. Но в некоторых ситуациях есть небольшой так называемый “нюанс”. Этот “нюанс” заключается в следующем.

Банковский оценщик дал, скажем, реальную рыночную цену, но он не знает реальное положение рынка, оценщик делает своё заключение, проверив продажи недвижимости за последнее ближайшее время в определённом радиусе.

Он, естественно, прав, скажем, он сравнивает этот дом с другими домами и приходит к заключению, что этот дом стоит $500,000.

Но оценщик не знает, сколько покупателей на рынке, на сколько этот район востребован, какие банковские ставки на сегодняшнем рынке, не учитывает он также и рынок ценных бумаг (stock market) и много других факторов, которые оказывают влияние на рынок недвижимости.

Так вот, оценщик прав по-своему на все 100% и даже больше, он даёт оценку, основываясь на продажах, которые были в данном районе в недалёком прошлом.

Но оценщик не находится на самом рынке недвижимости, он выезжает на объект, делает фотографии, измеряет дом, смотрит на его состояние, а потом вся работа его проходит за компьютером.

В отличие от оценщика риелторы находятся непосредственно в самом центре рынка недвижимости, видят большое количество домов, катаются по различным районам, общаются с банками и знают банковские проценты на сегодняшний день и т.д.

Итак, вернёмся к этому самому единственному покупателю на всём рынке недвижимости.

Это – тот самый серьёзный покупатель, который вышел на рынок для того, чтобы купить себе дом, он уже имеет заем, вернее предварительное разрешение на него, и он не играется.

Как только он видит дом, который ему подходит, он незамедлительно покупает его. Именно такие покупатели назначают реальную цену дома, ведь они покупают его и именно этому покупателю платить деньги.

А представьте себе, вы звоните банковскому оценщику и говорите ему, что ваш дом стоит на рынке уже 3,4,5 или даже 6 месяцев и не продаётся за ту сумму, в которую он был оценён.

Оценщик вам говорит, что он не продаёт дома, а только оценивает. Попробуйте предложить оценщику купить ваш дом за ту цену, которую он дал.

Я уверяю вас, что в ответ вы услышите откровенный смех и ту же самую фразу: “Я не покупаю и не продаю дома, я только их оцениваю!”

Так вот, вернёмся к нашему покупателю, этот самый покупатель включает в себе и реального оценщика, и реального покупателя, и того самого, кто готов заплатить самую что ни на есть реальную цену за дом.

Этот покупатель не торгуется, он ищет дом, который ему надо, он не посмотрит на то, что цена будет завышена на $5,000, он ищет то, что ему подойдёт для жизни, и именно он, можно сказать, назначает реальную цену за дом.

Он исходит из некоторых факторов, таких как цены в округе, потому как он видел уже пару домов и знает цены на них, разрешения из банка на ссуду, потому как имеет разрешение на определённую суму, и многих других.

Вывод из этой статьи делайте сами, но я могу добавить и сказать следующее: лучше, чем риелтор, никто не может знать цен на рынке недвижимости, ведь именно риелтор живёт на рынке недвижимости 24/7, общается с продавцами и покупателями, видит и назначает цены, ведёт переговоры с другими профессиональными риелторами и с теми же оценщиками, даёт устную оценку той или иной недвижимости для покупателей и продавцов. Но окончательную цену назначает только покупатель, ведь он покупает дом, а не банковский оценщик и не риелтор, ведь покупателю выплачивать заем на протяжении 30 лет, ведь покупателю жить в этом доме, а не оценщику и не риелтору.”

P.S. Обзор рынка недвижимости подготовил Коби Грант. Читайте мои статьи, и вы будете в курсе всех событий на рынке недвижимости. Если вы не успели прочесть эти статьи, то можете всегда взять предыдущие выпуски газеты “Диаспора” и найти там мои статьи. Вы также можете связаться со мной по телефону (916) 595-5624 или (888) 264-5006 ext 63. Электронная почта: kobi@worldwidesignature.com

Дискламация: Вся предоставленная информация не гарантируется и может быть основана на информации, собранной из различных источников, которые могут или не могут считаться надежными на момент написания настоящей статьи, и может поменяться на день выпуска газеты.

Источник: http://www.diasporanews.com/2014/11/08/za-skolko-vam-prodat-dom/

10 советов, которые помогут быстро продать дом

Возможно ли так продать дом?

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя.

Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками.

Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка – «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте. 

Совет 2 — самостоятельная продажа выгоднее, чем через агентство. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

Какие документы нужны при продаже дома 

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки.

Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом.

  Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами — чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом. 

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем, выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).  

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить  в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на , а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м.

Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев. 

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается: снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь). 

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг. 

Как оформить продажу части дома

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами, владеющими ею менее 5-ти лет — 13% от стоимости, указанной в договоре.

Подробнее о том, какие еще налоги на землю придется платить.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чтобы купить на эти деньги валюту или положить их в банк, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Если дают деньги — нужно продавать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать когда дорого и покупать обратно когда дешево.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

DOM.RIA – Советы продавцам жилья: как быстро продать дом

Возможно ли так продать дом?

Другие новости Юлия Денисюк
2017-06-19T11:27:00+03:00 Продать дом быстро и без потерь в цене можно, если выбрать правильную стратегию продажи. Как это сделать вы знаете ниже.

Этот материал доступен в украинской версии

В предыдущей статье мы начали разговор о том, как срочно продать дом.

Кто ваши конкуренты?

Большое влияние на то, как быстро вы сможете продать свой дом, будут оказывать конкуренты.

Кто еще в вашем районе выставил свои дома на продажу? Как они выглядят по сравнению с вашим домом?
На скорость продажи вашего дома также могут повлиять такие факторы, как, например, вели ли вы уединенный образ жизни или, напротив, поддерживали отношения со своими соседями и регулярно выходили «в люди».

Как это влияет на скорость продажи?

  1. Эффект “сарафанного радио”. Ваши знакомые расскажут о продаже дома своим знакомым, а те своим. Все мы любим выбирать товар по рекомендации, когда есть кто-то кто может поручиться за качество продукта или услуги. Это действует и в отношении недвижимости: если ваш дом порекомендует покупателю его друг, то покупатель охотнее пойдет на сделку с вами.
  2. При покупке недвижимости покупатель может пройтись по соседям. Чтобы больше узнать о безопасности района, истории дома и, конечно, о вас, как о продавце. Для вас будет лучше, если отзывы будут позитивными.

В любом случае вы будете пытаться обойти конкурентов. Покупатели будут искать дом, который соответствует их вкусам и желаниям. Для начала, они будут подбирать дом по цене, поскольку знают, на какую сумм им можно рассчитывать.

Затем, начнут обращать внимание на определенные особенности, такие, как количество спален, ванных комнат, общая площадь, дизайн дома, его отделка, возраст, удобство района, где он находится и т.д.
И конечно же, по этим критериям покупатели будут сравнивать все дома, которые выставлены на продажу, в том числе и ваш.

Это как раз тот случай, когда вы, отбросив свое эмоциональное отношение к своему дому, можете выторговать за него лучшую цену

Торг возможен: как при продаже жилья привлечь покупателя скидкой

Знайте, что сравнить нужно яблоко с яблоком, т.е. равноценные вещи, а не роскошный особняк с жалкой лачугой.

Я знаю, что лачуга для одного человека, другому может показаться настоящим дворцом, но, руководствуясь принципами торговли недвижимостью, мы должны исходить из реальной рыночной стоимости дворца или лачуги, а не нашими эмоциями.

Иногда домовладельцы чувствуют, что живут вроде как во дворце, хотя на самом деле это совсем не соответствует действительности. Возможно, приведенный мной пример достаточно жесткий, однако он, как мне кажется, наиболее прост для понимания.

Как представить дом покупателям?

Кажется, что достаточно установить на лужайке перед домом доску с надписью «Продается» и дело сделано, а вам останется лишь наблюдать, как покупатели толпами устремляются к вашему дому! Если бы все было так просто. Это процесс более сложный, чем установка простой таблички. Знаете ли вы о том, что более 90% покупателей начинают поиски подходящего дома через интернет? Как же нам сделать так, чтобы эти 90% увидели ваш дом?

Как правильно показать жилье при продаже

Все начинается с разумной стратегии, которую должен выбрать нанятый вами риелтор. Если вы хотите быстро продать ваш дом, покупатель должен иметь возможность без труда найти его в интернете. Когда вы займетесь поиском агентов для продажи вашего дома, вам нужно будет как можно больше разузнать об их маркетинговых способностях.

Как же вам узнать, насколько эффективно эти ребята работают?

Зайдите в Google и введите в поисковую строку фамилию риелтора.

Что вы видите? Видите ли вы его фамилию, неоднократно повторяющуюся на странице? Видите ли вы страницы сайтов, где его фамилия упоминается в связи с успешными сделками? Если да, значит, вероятно, вам повезло, и вы нашли риелтора, который хорошо разбирается в продажах. Иными словами, перед вами настоящий профессионал в своем деле.

Это нужно знать при выборе риелтора

Только тогда можно считать, что вы нашли именно того, кто вам нужен для продажи вашего дома. Теперь, когда вы удостоверились в том, что выбранный риелтор разбирается в онлайн-маркетинге, пришло время выяснить, что он собирается делать, чтобы победить конкуренцию, о которой речь шла выше.

Как насчет онлайн-презентации вашего гнездышка с использованием фотографий и видео? Убедитесь, что сделанные риелтором презентации высокого качества и состоят из свежих, ярко освещенных и в меру контрастных снимков и видео-роликов.

Могли бы вы представить себя осматривающим в реальной жизни дом, который ваш агент предлагает к продаже с помощью подобной презентации? Ее качество должно быть такого уровня, если бы вы ориентировались на покупателей из других стран, которые покупают недвижимость за границей, и не имеют физической возможности осмотреть ее на месте.

Презентация такого уровня может легко заинтересовать потенциального покупателя, и он захочет осмотреть ваш дом вживую, узнать о нем как можно больше, что предоставит вам хороший шанс поскорее его продать.

Как быстро продать дом без посторонней помощи

Если вы не хотите нанимать агента по недвижимости, заняться продвижением и рекламой своего жилья вам нужно самостоятельно.
Для этого разместите объявление о продаже дома на DOM.RIA.com, правильно составьте объявление и сделайте так, чтобы его увидело как можно больше людей.

4. Выставите цену, которой соответствует дом

Как работает оценка жилья 

Также мы писали как не нужно оценивать жилье, если хотите продать его быстро.

5. Разместите объявление

На этом часть с составлением объявления заканчивается. Теперь поговорим о том, как добиться большей видимости объявления.
Сделать это можно с помощью поднятия объявления.

Если вы сможете освоить перечисленные советы по мотивации, предпродажной подготовке, правильному оцениванию и премудростям маркетинга, то ваши шансы быстро продать свой дом существенно увеличатся.

Получайте первыми новости в удобном формате

Источник: https://dom.ria.com/articles/sovety-prodavczam-zhilya-kak-bystro-prodat-dom-173110.html

Законовед
Добавить комментарий