Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

Все документы (оригиналы, не копии!) должны быть проверены до подписания каких-либо договоров. Если этого не сделать, ваши права на собственность потом могут оспорить: например, если окажется, что документы подделаны.

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета.

Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом.

Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу.

Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения.

В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки.

При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества.

Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруга или супруг скрыл покупку квартиры в браке.

Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа. 

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем.

Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую).

Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

  • Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
  • Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
  • Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

 Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-proverit-dokumenty-pri-pokupke-kvartiry

Как оформить дом в собственность, если нет документов на дом

Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

С ситуацией, когда документов на частный дом нет, сталкиваются многие. Особенно часто это возникает, когда в доме остаются жить родственники после смерти близких. Однако любое частное владение нуждается в регистрации. При желании оформить дом без документов в собственность все же можно.

Как оформить дом без документов в деревне?

Первое, что нужно сделать на пути оформления дома в деревне в собственность, это попытаться отыскать любые бумаги, которые в той или иной степени могут подтвердить права на собственность проживающего. Если нет документов на дом, то можно обратиться в архив с запросом и получить впоследствии там документы. Если таковые бумаги удастся отыскать, то далее процедура по оформлению будет проходить легко.

Помимо архивных бумаг следует позаботиться о сборе таких документов, как:

  1. Копия кадастрового паспорта на дом или выписка.
  2. План постройки.
  3. Паспорт гражданина, который будет регистрировать право собственности на дом в деревне.
  4. Заявление, составленное по форме.
  5. Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

В некоторых случаях необходимы будут показания свидетелей, которые подтвердят факт проживания заявителя в доме в течение длительного промежутка времени.

После сбора необходимых бумаг гражданин обращается в Управление государственного регионального районного центра.

Как оформить сельский дом в собственность, построенный на своей земле?

Дом в деревне стоит на земельном участке, который также подлежит процедуре оформления. Прежде чем приступить к ней, следует выяснить, кому принадлежит земля. Если участок относится к муниципальным владениям, то приватизировать его не нужно.

Приватизировать землю и дом необходимо для того, чтобы в дальнейшем у владельца была возможность распоряжаться данным имуществом по желанию: продавать, дарить, передавать по наследству.

Для приватизации земельного надела собираются документы в виде:

  1. Паспортов будущих владельцев.
  2. Правоустанавливающих бумаг.
  3. Выписок из кадастра.
  4. Квитанции об уплате государственной пошлины.

Обязательно проводится межевание надела. Далее заявление и собранные бумаги подаются в муниципальное образование. Получается решение о том, что приватизацию проводить можно. Далее подается заявление о регистрации права собственности на участок земли.

Решение о возможности проведения приватизации уполномоченным органом принимается в течение 30 дней. Тогда как сама процедура регистрации проходит за 5 рабочих суток.

Если на участке имеется не только сельский дом, но и другие постройки в виде бани, гаража, сараев и т.д., то процедура оформления права собственности проводится и на них тоже.

Как оформить построенный дом в собственность?

Зачастую, единственной возможностью оформить построенный дом на своей земле в деревне выступает приобретательная давность. Это осуществимо при условии, если гражданин являлся владельцем имущества в течение последних 15 лет. При этом владение должно было быть: добросовестным, открытым, непрерывным, как собственным.

Лишь при соблюдении данных условий дом может быть оформлен в собственность. В исковом заявлении, которое составляется по определенной форме, обязательно необходимо указать:

  • ФИО, данные паспорта и адрес истца;
  • наименование судебного органа, куда предъявляется иск;
  • суть требований;
  • ссылки на нормативно-правовые акты, регулирующие данный сектор правоотношений.

К исковому заявлению истец обязан прикрепить доказательства, говорящие о правомерности требований. К таковым могут относиться показания соседей, которые смогут подтвердить факт проживания гражданина в доме в течение 15 лет, или же имеющиеся у истца квитанции об уплате коммуналки от его имени.

Судебный орган назначает заседание, в ходе которого будет рассматриваться данное дело. Как правило, подобных заседаний может быть несколько, поэтому процедура может продлиться год и даже дольше.

В случае вынесения судом решения не в пользу истца, у последнего есть возможность обжаловать его в вышестоящей судебной инстанции. Если решение положительное, то заявитель с данным решением отправляется в регистрирующий орган, где проходит государственную регистрацию права собственности на дом.

Отсутствие документов на недвижимое имущество и землю в деревне не является преградой для проведения процедуры регистрации права собственности. Следуя конкретным правовым механизмам, пройти данную процедуру может любой желающий гражданин.

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kottedzh_i_zagorodnyj_dom/registraciya_i_documenty/kak-oformit-dom-v-sobstvennost-esli-net-dokumentov-na-dom/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя

Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

Последнее обновление: 09.01.2019

О том, как происходит сделка купли-продажи квартиры можно почитать по приведенной ссылке. А о том, что остается ПОСЛЕ СДЕЛКИ – расскажем сейчас. Точнее, о том, какие документы остаются на руках у Покупателя после покупки квартиры (на первичном и на вторичном рынках), и какие документы после продажи квартиры должны быть у Продавца.

Кое-кто, наверное, спросит – а какое это имеет значение? Главное – сделка состоялась, передача прав собственности произошла, права зарегистрированы. Какая разница, что там за документы остались на руках после сделки?

И будет в корне не прав. Потому что это имеет значение. Какое?

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Покупателю после покупки квартиры нужны документы о сделке (их список приведен ниже) для того, чтобы:

  • иметь подтверждение своих прав на недвижимость, и иметь подтвержденную историю сделки на случай оспаривания этих прав;
  • иметь основание для прописки (регистрации по новому месту жительства) и открытия лицевого счета в управляющей компании или ТСЖ для нового собственника;
  • для переоформления счетчиков на воду, свет, газ, отопление на нового собственника жилья;
  • для переоформления договоров с провайдером телефонной связи и/или интернета в купленной квартире;
  • для постановки своего нового жилья на налоговый учет (иначе можно влететь на приличный штраф);
  • для получения налогового вычета за покупку жилья (возврата НДФЛ, подробнее о нем – по ссылке).

А Продавцу? Зачем ему нужны документы после продажи своей квартиры? Ведь он с ней уже попрощался навсегда!

Так-то так. Но кое-что может еще понадобиться. Расскажем об этом ниже.

И кстати, нужно помнить, что передавая пакет документов на регистрацию в МФЦ или в отделение Росреестра, участник сделки получает на руки расписку с перечнем принятых от него бумаг. По этой же расписке он будет получать их обратно после регистрации.

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

Документы после покупки квартиры – на руках Покупателя

Списки документов, которые остаются после покупки квартиры, отличаются на первичном и на вторичном рынках.

Причем, речь идет не только о документах, которые выдают (возвращают) из Росреестра после регистрационных действий, а обо всех документах, которые Покупатель проверял при подготовке сделки.

Некоторые из них для регистрации не требовались, но для Покупателя они имеют значение (см. шаг ИНСТРУКЦИИ – «Пакет документов для покупки квартиры»).

На первичном рынке все просто. Здесь на руках Покупателя (дольщика) после покупки квартиры в новостройке должны остаться следующие документы:

  • Договор долевого участия или Договор уступки прав требования (подписанные Застройщиком или дольщиком, уступившим свои права, и зарегистрированные в Росреестре – на их основании затем регистрируется право собственности);
  • Платежные документы, подтверждающие полную оплату договора Покупателем (справка от Застройщика или расписка от дольщика при переуступке прав);
  • Акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что ответственность за квартиру перешла от Застройщика к Покупателю (после сдачи дома в эксплуатацию);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности Покупателя на квартиру.

Кадастровый паспорт квартиры здесь большого значения не имеет, так как полученное право собственности подразумевает, что квартира уже стоит на кадастровом учете (иначе быть не может). И выписки из кадастра доступны в любое время, в случае надобности.

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

На вторичном рынке список бумаг немного другой.

Перечень документов, которые должны быть на руках после покупки квартиры и завершения регистрации сделки на «вторичке»:

Эти документы остаются у Покупателя всегда в оригинале.

Свидетельство о праве собственности на квартиру больше не выдают (подробнее об этом – по ссылке).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Если на регистрацию сделки представлялись дополнительные справки, или они собирались для проверки «юридической чистоты» квартиры, то оригиналы или копии этих документов Покупателю тоже следует оставить при себе. Речь идет об этих бумагах:

Подробнее о каждом из этих документов рассказано в соответствующих разделах Глоссария по ссылкам.

Нужно ли требовать с Продавца квартиры оригиналы дополнительных документов после сделки купли-продажи? Или достаточно копий?

Вообще, у Продавца нет прямой обязанности передавать оригиналы этих дополнительных документов Покупателю. Но и никакой опасности такая передача для Продавца тоже не представляет.

Поэтому в идеале договариваются о передаче оригиналов этих справок после сделки.

Но если Продавца беспокоит мания преследования или он просто из вредности отказывает Покупателю, то можно обойтись и копиями, заверив у нотариуса наиболее важные из них (доверенность, согласие супруги, разрешение опеки).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Все эти документы желательно сохранить после сделки в качестве архива сделки. Покупателю они могут пригодиться в случае каких-либо споров о правах собственности и/или о правах пользования квартирой.

Технический и кадастровый паспорта на квартиру после сделки Покупателю особенно не нужны. Если они и понадобятся ему для каких-то целей, он сможет их в любое время получить в БТИ или в Кадастровой палате Росреестра.

А вот справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую Покупатель брал с Продавца в процессе подготовки сделки, пригодится. Этой бумажкой Покупатель сможет прикрываться, если коммунальщики по ошибке попытаются повесить на него долги ЖКХ по купленной квартире.

Не обязательно, но желательно Покупателю иметь на руках после сделки копию правоустанавливающего документа Продавца на квартиру – то есть копию прежнего договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство или решение суда, на основании которого Продавец получил свое право собственности, и т.п. Это может пригодиться, если возникнут претензии со стороны третьих лиц (кто это такие – см. в Глоссарии по ссылке).

Эту копию прежнего правоустанавливающего документа, так же как и копии разных справок для сделки, Покупатель, обычно, и так имеет на руках в процессе проверки всех документов на квартиру.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Какие документы остаются у Покупателя после покупки квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры отличается тем, что при ее регистрации в реестр вносится запись о залоге объекта недвижимости в пользу кредитора (банка). Этот залог (обременение ипотекой) регистрируется на основе особого документа – закладной, которая выдается затем на руки кредитору.

А что выдается на руки Покупателю после регистрации сделки покупки квартиры в ипотеку? У него на руках, помимо перечисленных выше документов, остается еще оригинал кредитного договора с банком (с суммой, сроком и условиями выданного кредита). Копия этого договора сохраняется в регистрационном деле.

После того, как Покупатель выплатит весь кредит, ему понадобится справка из банка о погашении долга. С этой справкой он обращается в Росреестр, и снимает обременение со своего права собственности на квартиру.

В процессе выплаты ипотеки, для получения налогового вычета по уплаченным процентам за последний отчетный период (год), Покупателю еще понадобится справка из банка о выплаченных процентах за этот период.

В остальном у Покупателя на руках остаются те же документы, которые перечислены выше для случаев покупки жилья на первичном или вторичном рынках.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Документы после продажи квартиры – на руках Продавца

Продавцу весь список документов, оставшихся после сделки купли-продажи квартиры – ни к чему. Единственное, что ему стоит себе оставить (и то ненадолго) – это свой экземпляр Договора купли-продажи, который ему вернули из Росреестра после регистрации перехода права по сделке. Зачем?

Этот зарегистрированный экземпляр договора может ему понадобиться, например, для получения доступа к банковской ячейке с деньгами (если расчеты за квартиру велись через банковскую ячейку).

А в дальнейшем сумма из этого договора будет фигурировать в налоговой декларации, которую Продавец должен будет предоставить в налоговую инспекцию. И по данным этой декларации – уплатить налог. При этом, он может рассчитывать на установленные законом налоговые вычеты при продаже квартир (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

А чтобы спать спокойнее, Продавец может себе оставить еще экземпляр Акта приема-передачи квартиры. Это позволит ему снять с себя ответственность за содержание и состояние квартиры после продажи. По закону, пока квартира физически не передана Покупателю по акту, ответственность за нее (пожар, потоп, оплата ЖКХ и т.п.) продолжает нести Продавец.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Здесь речь шла о получении документов в бумажном виде после регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Если же документы подавались на регистрацию в электронном виде (технически такая возможность есть, при наличии электронно-цифровой подписи), то возвращаются они оттуда в такой же форме.

То есть на email приходит несколько файлов – файлы собственно документов и файл электронно-цифровой подписи в формате .sig, подтверждающий их подлинность и факт регистрации.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kakie-dokumenty-posle-pokupki-kvartiry-ostayutsya-u-pokupatelya/

Пять причин приостановки регистрации недвижимости в Росреестре

Возможно ли покупка дома, если на него нет документов?

24.07.2018

Расчет при покупке квартиры зачастую происходит сразу после подписания договора и еще до того, как переход права собственности на покупателя будет зарегистрирован в Росреестре. Проходит еще несколько дней, прежде чем покупатель станет полноправным владельцем объекта. При этом нередко происходит приостановка регистрации. В ряде случаев Росреестр может и вовсе отказать в регистрации.

Специалисты МФЦ и филиалов Росреестра, куда продавец с покупателем обращаются для регистрации недвижимости, обязаны только принять документы.

Их содержание или комплектность они не проверяют, этим будут заниматься регистраторы Росреестра.

Поэтому о том, что какие-то поданные документы не соответствуют требованиям, становится известно только на следующий день после подачи договора на регистрацию.

Полный перечень причин, по которой Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в № 218-ФЗ «О госрегистрации». В нем 55 оснований для приостановки регистрации. На практике список наиболее распространенных оснований регистрации намного короче. Вот пять самых распространенных причин, по которым останавливали регистрацию в 2018 году.

1. Документы не отвечают требованиям законодательства

Чаще всего приостановка регистрации связана с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.

Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой.

Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались. осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре.

Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.

Форма поданного на регистрацию договора не соответствует требованиям законодательства. С 2016 года часть сделок с недвижимостью обязательно должен оформлять нотариус. Например, к таким относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Есть продавцы, которые об этих изменениях не знают и по-прежнему заключают договор в простой письменной форме.

Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указано полномочий на совершение регистрации.

Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта.

Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.

2. На регистрацию подан неполный пакет документов

Во многих случаях правообладатели подают на регистрацию не все нужные документы. Тогда регистрация приостанавливается, и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Если продавец менял фамилию, и в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о собственности указана одна фамилия, а в паспорте у него уже другая, к стандартному пакету документов попросят приложить свидетельство о браке.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, понадобятся их свидетельства о рождении. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра (www.rosreestr.ru).

В разделе «Жизненные ситуации» надо выбрать интересующий вас объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и необходимое действие («купля-продажа», «дарение», «наследование»), после чего появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины.

Кроме того, консультацию по пакету документов специалисты Росреестра предоставляют по единому справочному телефону 8—800—100—34—34.

А вот в том случае, если стороны не оплатили госпошлину за регистрацию, документы будут просто возвращены без рассмотрения. То же относится к случаям, когда пошлина заплачена не в полном объеме. Если сумма меньше нужной, деньги не пропадут, можно вернуть уплаченную госпошлину, но для этого придется написать заявление.

3. Квартира находится в обременении

Регистрацию не проведут, если квартира находится в обременении или под арестом. Обычно перед сделкой заказывают выписку из ЕГРН, из которой видно наличие на объекте обременений.

Проблема в том, что информация в этой справке очень быстро устаревает, и обременение может быть наложено сразу после предоставления выписки.

Если оно есть, Росреестр не зарегистрирует право на такую квартиру за покупателем.

4. Росреестр не получил информации в рамках взаимодействия между ведомствами

Существуют случаи, когда причина приостановки никак не связана с покупателем и продавцом.

Проводя регистрацию, Росреестр самостоятельно запрашивает часть сведений у госорганов в рамках межведомственного взаимодействия.

Бывает, что эти организации просто не успели вовремя предоставить необходимые сведения, и тогда регистрация приостанавливается. Возобновят ее сразу после того, как информация поступит в Росреестр.

5. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся

Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки регистрационных действий. Переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.

Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю Росреестр посылает уведомление.

Получить его можно по-разному: его могут выдать в МФЦ, когда участники сделки придут забирать документы, отправить по электронной почте (если она была указана при подаче заявления), может позвонить регистратор и сообщить о том, что сделка приостановлена.

В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка регистрации, для продолжения регистрации ее необходимо устранить. Если требуется что-то уточнить, то можно связаться с регистратором по телефону, который указан на уведомлении.

На устранение причин приостановки дается три месяца, но это не значит, что в случае приостановки регистрации сторонам придется ждать несколько месяцев, прежде чем снова обратиться в Росреестр. Как только причина, по которой регистрация приостановлена, устраняется, например стороны донесли необходимые документы, регистрацию возобновляют.

Отказ в регистрации происходит тогда, когда срок приостановления истек, а причины, препятствующие регистрации, не были устранены. Если Росреестр все-таки отказывает сторонам в регистрации, заплаченная госпошлина не возвращается.

Поэтому перед обращением в Росреестр нужно очень внимательно подойти к подготовке документов.

По возможности привлечь к составлению договора юриста и ознакомиться со способами расчета по сделке, при помощи которых вы сможете защитить свои интересы, в случае если регистрация будет приостановлена.

Татьяна Крупко

источник: https://www.sibdom.ru/publication/articles/34/1796/

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/pyat-prichin-priostanovki-registratsii-nedvizhimosti-v-rosreestre/?contrast=N

Законовед
Добавить комментарий