Условный договор с риелтором о покупке квартиры

Обманут или помогут? Почему белорусы боятся обращаться к риелторам

Условный договор с риелтором о покупке квартиры

В редакцию обратилась читательница и рассказала о собственном опыте общения с риелтором.Наталья, собрав некоторую сумму, решила обзавестись жильем (для начала только комнатой) в белорусской столице. В Интернете нашла подходящий вариант.

На звонок ответила риелтор  одного из столичных агентств, с которым собственник квартиры заключил договор о продаже. В назначенный день Наталья и несколько других потенциальных покупателей  приехали осмотреть жилье.

Если остальные просто присматривались, то девушка была настроена на покупку именно этой комнаты. Она сразу же предложила внести залог. Риелтор предупредила покупательницу, что за услуги агентства ей придется заплатить 1500 у.е.

Как оказалось, у девушки не было договора с агентством, правда, ей «подсунули» на подпись протокол согласования стоимости.

Еще один момент, который насторожил девушку: агентство попросило проверить подлинность иностранной валюты для будущей сделки. Для этого деньги пришлось снять со счета и отвезти в другой банк. За эту процедуру Наталья заплатила 25 у.е.

  А вот дальнейшие действия риелтора просто шокировали девушку:  в один конверт она положила деньги, предназначенные для покупки комнаты, а в другой конверт – 1500 условных единиц якобы в качестве оплаты услуг агентства.  Но так как Наталья отказалась отдать эти деньги,  риелтор заявила, что сделка отменяется.

Только благодаря помощи знакомого юриста комнату девушка все-таки купила, при этом заплатив за услуги агентства только 30 базовых величин.

И это лишь одна из немногих историй, которые случаются с белорусами, сталкивающимися с недобросовестными риелторами.

Комментируя случай, который произошел с читательницей, Анатолий Звездин отметил: безусловно, агентство обязано действовать строго в рамках законодательства о риелторской деятельности.

При заключении договора о продаже продавец жилья платит агентству за услуги процент стоимости квартиры, покупатель же оплачивает только те услуги, которые ему были оказаны, в частности, выезд и осмотр квартиры, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, оказание помощи в подготовке и оформлении документов и др.

Причем все это должно быть четко прописано в договоре со ссылкой на законодательные акты. Поэтому, несомненно, законность действий данного риелтора вызывает сомнения.

Нет доверия

Вообще отношение к риелторам в нашей стране неоднозначное: кто-то благодарен специалистам агентств недвижимости за помощь, а кто-то ругает их. Чаще всего претензии клиентов сводятся к недовольству расценками агентств.

Конечно же, люди сталкиваются с недобросовестными риелторами. К сожалению, хватает таких агентов, которые работают по принципу: сделка любой ценой, даже в ущерб интересам клиента.

Они предоставляют неверную информацию об объекте недвижимости, скрывают обстоятельства, усложняющие организацию и проведение сделки.  Но профессиональный риелтор понимает, что взаимоотношения с клиентом важнее сиюминутной выгоды.

Парадокс профессии заключается в том, что агентство получает немалые гонорары за услуги, и его задача – чтобы клиент, заплатив крупную сумму, остался доволен услугами и впоследствии обратился в это же агентство.

Но бывает и обратная ситуация. У наших граждан до сих пор сильны проявления советского менталитета. Сейчас при желании в Интернете даже можно найти советы, как обмануть агентство – воспользоваться услугами и, не заплатив, расторгнуть договор.

Идти ли в агентство?

Можно ли провести сделку с покупкой квартиры самостоятельно, без риелтора? В принципе, можно.

 Вполне реально понять, сколько примерно может стоить квартира, которую вы хотите продать или купить, возможно дать объявления о продаже, организовать осмотр жилья, собрать пакет документов, заключить договоры, зарегистрировать сделку.

Все основные этапы этой процедуры хорошо известны. Можно и самому проверить приобретаемую квартиру. Наконец, надо отдавать себе отчет в том, что сделка с недвижимостью потребует от вас очень много времени.

И если есть малейшие сомнения – следует вовремя остановиться и во избежание рисков подумать над тем, чтобы обратиться к профессионалам. Ведь в таком случае все риски и всю ответственность несет  агентство, с которым заключен договор. В случае понесенных убытков страховая компания выплатит клиенту возмещение.

Как же выбрать надежное агентство недвижимости?  Не стоит ориентироваться на отзывы в Интернете, доверять форумам и сайтам агентств недвижимости. Ведь отзывы, как хорошие, так и плохие, могут быть написаны заинтересованными людьми. Конечно, оптимальный вариант – обратиться к риелтору, которого вам порекомендуют ваши друзья, коллеги, родные.

Но что, если таких нет? Тогда выберите несколько агентств, которые имеют приличный стаж работы на этом рынке. Зайдите туда, пообщайтесь с риелторами, руководителем. Выберите то агентство, где специалисты, как вам покажется, будут наиболее профессионально относиться к клиенту.

Не стесняйтесь попросить предъявить лицензию на осуществление риелторской деятельности, свидетельство о регистрации компании,  страховое свидельство и др.

Что почем?

Главный вопрос, который пугает клиента, – во сколько же могут обойтись услуги агентства? На самом деле риелторская деятельность в Беларуси строго регламентирована.

  В Указе президента РБ «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» от 9 января 2006 г. №15 прописано все: форма договора, отношения с потребителем, конфиденциальность информации, обязанности  и т.д.

 Все агентства недвижимости обязаны действовать строго в рамках закона.

За оказанные услуги клиент платит по тарифам (ставкам) на риелторские услуги, которые установлены Постановлением Совмина №957 от 20.07.2009 г. – и ни копейки больше.

Например, за консультационные услуги  по сделке с объектами недвижимости (в письменной форме) надо заплатить 3 БВ,  услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, об отчуждении и (или) приобретении объектов жилищного фонда – 5 БB, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли)  – 15 БВ, согласование условий сделки – 10 БВ.

За помощь в продаже жилья продавец платит агентству процент стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. Чем дешевле квартира, тем выше процент. При стоимости объекта до 50 тысяч у.е. – 3%, свыше 190 тысяч у.е. – 1%. В эту сумму должен входить весь комплекс оказанных услуг.

Каждая услуга должна быть прописана в договоре. Расчет стоимости риелторской услуги производится исходя из стоимости объекта недвижимости в базовых величинах, установленных на день заключения соответствующего договора.

Договор с продавцом жилья заключается, как правило, на три месяца: это  реальный срок для  продажи квартиры или дома. Если за это время квартиру так и не удалось продать, клиент платит только за оказанные ему услуги (за организацию и размещение рекламы) 5 БВ.

Что касается договора с покупателем, то он заключается на срок, необходимый для завершения всех действий по сделке. Это, как правило, 2-3 недели, в редких случаях – дольше.

Кстати, не стоит соглашаться, если риелтор предлагает вам за более низкую стоимость, минуя заключение договора с агентством, свои услуги в помощи с покупкой или продажей квартиры. Такая «левая» сделка может вам очень дорого обойтись.

Источник: //www.aif.by/social/obmanut_ili_pomogut_pochemu_belorusy_boyatsya_obraschatsya_k_rieltoram

Кто заказывает, тот и платит

Условный договор с риелтором о покупке квартиры

Чем отличается самостоятельное оформление сделки от работы с агентством недвижимости, кто платит комиссию риелтору и почему в Москве растет доля сделок без посредников

Сергей Бобылев/ТАСС

Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

Кто обращается к риелтору

Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах.

Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар.

Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

— По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат.

Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

  • И у покупателя, и у продавца свой риелтор — около 40%
  • Риелтор только у продавца, покупатель действует самостоятельно — около 35%
  • Риелтор только у покупателя, продавец действует самостоятельно — около 20%
  • Сделка совершается без риелтора, продавец и покупатель действуют самостоятельно — около 5%

Данные: «Бон Тон»

Сколько стоят услуги агентства

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина.

— В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию.

Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

В девяностых и начале двухтысячных годов преимуществом риелторских агентств были собственные базы объявлений. С развитием онлайн-сервисов бесплатных объявлений это преимущество сошло на нет: сейчас найти квартиры, выставленные на продажу, может любой желающий — для поиска предложений достаточно выйти в интернет ( Александр Рюмин/ТАСС)

В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости.

«Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина.

Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги.

Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи».

«Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина.

В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

ТАСС

Кто платит агенту

Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон».

— Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

«Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров.

— Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

Как проверить юридическую чистоту

Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин.

— Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность.

В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

Сергей Бобылев/ТАСС

«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны.

Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

Купля-продажа без посредников

За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке.

Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста.

Следующая причина — это доверие к людям».

Подать документы на регистрацию сделки можно в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (на фото) — оба ведомства уполномочены регистрировать переходы прав собственности на жилье ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС)

Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки.

Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми.

Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний.

«Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает.

Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин.

— Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам.

Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме». 

Источник: //realty.rbc.ru/news/59a57a629a7947e1297b8f36

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Условный договор с риелтором о покупке квартиры

В Казахстане вторичный рынок жилой недвижимости остается востребованным сегментом, особенно в регионах страны, где темпы ввода нового жилья значительно отстают от мегаполисов. К тому же у многих граждан доверия к невзрачным советским домам 80-х годов постройки куда больше, чем к новым и красивым многоэтажкам.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель получает ряд преимуществ: готовый дом, обжитый район, развитая инфраструктура. Между тем рисков при сделках с жильем, которое уже побывало в собственности других, не меньше, чем при покупке квартиры в новостройке. В связи с этим стоит быть внимательными на каждом этапе покупки жилья. Рассмотрим их подробнее.

1. Поиск профессионального риелтора

Для того чтобы ваша покупка была удачной во всех отношениях, нужно найти хорошего риелтора.

Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. Грамотный риелтор проконтролирует весь процесс и учтет все юридические нюансы.

2. Поиск квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговариваете все ваши требования к будущему жилью.

Это и территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие детали, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Если вы не до конца уверены, какому району, типу жилья отдать предпочтение, то советы специалиста могут также очень помочь.

Выбрать квартиру, подходящую всем требованиям, — задача сложная. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базе данных по выставленным на продажу квартирам.

В первую очередь надо обзвонить все подходящие варианты для уточнения, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите. Этим занимается риелтор. Это нелегкая щепетильная работа требует много времени и знания возможных подводных камней.

Специалист выбирает наиболее подходящие варианты, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах так же, как правило, договаривается агент.

На просмотры также лучше ехать с риелтором. Его профессиональный взгляд не упустит ни одну деталь. Стоит уточнить, когда делали ремонт, обновлялись коммуникации, благополучные ли соседи.

Побывав в квартире, вы лично убедитесь, удобно ли вам добираться до остановки, есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника, магазины.

Хороший риелтор должен также знать, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом какая-либо стройка — это может повлиять в будущем на условия жизни и стоимость жилья.

3. Проверка недвижимости на юридическую чистоту

Проверка недвижимости на юридическую чистоту защитит от мошенничества. Юридическая чистота — это условный термин, который подразумевает целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли-продажи недействительным.

В каких случаях следует насторожиться и проверить юридическую чистоту:

  • если квартира была приватизирована (могут быть свои нюансы с правоустанавливающими документами);
  • если в квартире «сомнительный» собственник — страдает алкоголизмом, психическими заболеваниями, находится под следствием;
  • если право собственности перешло по решению суда;
  • если в квартире есть несовершеннолетние и недееспособные собственники.

Если вы работаете с профессиональным риелтором, то он защитит своего клиента от мошенников и сделает все, чтобы сделка была безопасной. Если же вы работаете без риелтора, то юридическую чистоту проверяет и нотариус.

Он изучает правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы, удостоверяющие личность, либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц.

Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

Нотариус также проверит:

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Например, если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им откажут в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

Также перед покупкой квартиры необходимо проверить, уплачены ли все налоги и коммунальные платежи.

4. Оформление, передача денег и регистрация у нотариуса

Оформить куплю-продажу недвижимости можно в простой письменной форме либо у нотариуса. Более правильным решением будет нотариальное оформление сделки с недвижимостью, так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан.

Передачу денег при наличном способе расчета лучше также провести в кабинете у нотариуса.

— Именно он должен видеть эту передачу, — уточняет риелтор «Центрального агентства недвижимости» в г. Караганда Татьяна Свиденко. — Продавец получает деньги от покупателя и пересчитывает их. Подлинность проверяется аппаратом, если он есть у нотариуса. Если нет, то можно проехать в банк и там проверить.

Некоторые проверяют по одной купюре из каждой пачки. Есть клиенты, которые все купюры хотят проверить, но за проверку каждой купюры надо платить. Сейчас более популярным стало перечислять деньги на счет. Оформили договор купли-продажи и пошли в банк.

Деньги в течение нескольких минут падают на счет продавца, что подтверждает менеджер банка.

Риелтор отмечает, что при пересчете денег, никто не должен торопить. Процесс должен проходить в спокойной обстановке. Татьяна Свиденко вспоминает случай из практики, когда 8 миллионов тенге пересчитывали три раза, и каждый раз получалась другая сумма.

 — Не стоит рассчитываться не у нотариуса, — советует риелтор. — Нотариус является свидетелем и в какой-то степени гарантом сделки.

Оформление сделки купли-продажи у нотариуса стоит 28 860 тенге. После заключения договора он отправляет его на онлайн-регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте. Примерно через сутки право будет зарегистрировано.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Если вы запланировали купить квартиру в ипотеку, то вам предстоит пройти через следующие этапы. Требования банков могут варьироваться, но в целом этапы оформления схожи.

1. Найти жилье, которое банк берет в залог

Чаще всего клиент банка может приобрести квартиру на вторичном рынке при условии, если срок ее эксплуатации не превышает 50 лет к моменту приема заявления на получение займа.

Дома, в которых находится квартира, должны быть выполнены из следующих материалов:

  • кирпич (керамический, силикатный, гиперпрессованный);
  • железобетон;
  • панели на бетонной основе;
  • блоки на цементной основе;
  • каменные блоки.

Также в документах на квартиру не должно быть расхождений между фактическими параметрами и ее правоустанавливающими и/или идентификационными документами.

2. Подать кредитную заявку в банк

После того, как вы нашли желаемую недвижимость и договорились с продавцом о цене, вы вместе с продавцом должны прийти в банк для подачи кредитной заявки. При себе обе стороны должны иметь оригиналы и копии следующих документов.

Документы от покупателя:

  • Оригиналы и копии удостоверений личности заемщика (созаемщика, гаранта) и супругов.
  • Адресные справки с ЦОНа заемщика/созаемщика (ов)/гаранта и супругов с датой выдачи не ранее 3 месяцев на момент подачи заявления на предоставление займа.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака заемщика (созаемщика, гаранта).
  • Справка о заработной плате заемщика (созаемщика, гаранта) Справка должна быть подписана главным бухгалтером организации или лица, его замещающего, заверена печатью и подтверждена выпиской с индивидуального пенсионного счета из ЦОНа.
  • Если клиент является индивидуальным предпринимателем, то необходимо предоставить свидетельство о госрегистрации либо соответствующее уведомление от налогового органа, патент/налоговый отчет за последние 12 месяцев, декларацию, справку об отсутствии задолженности.
  • Отчет об оценке независимого оценщика.
  • Договор с оценщиком, чек об оплате за оценку недвижимости.
  • Документы от продавца:
  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения.
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. При этом банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы.

Здесь также стоит отметить основные требования к заемщику и созаемщику:

  • подтверждение платежеспособности;
  • положительная кредитная история;
  • соответствие возраста (с 18 до 65 лет на момент окончания кредитования);
  • предоставление требуемого банком перечня документов.

3. Рассмотрение кредитной заявки уполномоченным органом банка

Минимальный срок рассмотрения кредитной заявки составляет 3 рабочих дня. При необходимости проведения дополнительного анализа представленных клиентом документов или осмотра залоговой недвижимости срок рассмотрения может быть продлен до 15 рабочих дней.

4. Принятие решения банком

Как только банк одобрил вашу заявку, можно считать, что вы почти у цели. Обе стороны сделки приглашаются в банк для заключения договоров.

5. Заключение договора купли-продажи

При оформлении ипотеки заключается договор купли-продажи с обременением, то есть в документе указывается, что покупатель обязуется внести полную стоимость квартиры в течение определенного времени, как правило, это 14 дней. И только после этого договор купли-продажи вступит в законную силу.

Нотариус в день заключения договора-купли продажи делает онлайн-регистрацию документа. Затем покупатель уже может получить кадастровую справку в ЦОНе или через портал электронного правительства, где он будет числиться собственником данной недвижимости.

6. Заключение с клиентом договоров банковского займа, залога

С правоустанавливающими документами и кадастровой справкой клиент снова обращается к менеджеру и заключает договоры банковского займа и залога. Отныне купленная в ипотеку квартира становится предметом залога.

7. Выдача займа и подтверждение целевого использования займа

Затем в течение трех дней покупателю выдается заем. После этого он должен оплатить банку комиссии.

Оригиналы документов, а именно договора купли-продажи, договора банковского займа и договора залога остаются в банке. Клиенту выдаются заверенные копии.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/article/8483/

Почему не стоит связываться с риэлторами

Условный договор с риелтором о покупке квартиры

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости.

Например, агент нашёл на “Авито” объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно… При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый “эксклюзивный договор”. Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы.

Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет “Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает”, то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры.

Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию.

Вот только вопрос – за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру.

Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода – год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут “Ну, бывает” и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ… По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент “Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать”.

В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете.

В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть – наверняка риэлтор “за раз” демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру.

Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки.

Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену.

Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с “клиентом” обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово “дорого” и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 – 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 – 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 – 2 400 000).

Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 – 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку.

Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 – 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше.

Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на “Авито” квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение… Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие.

И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид.

Проверить легко – та “проданная” квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами.

А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один – за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь.

Не ты выложил объявление “Сниму квартиру”, в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости.

Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать.

Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален.

В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН.

Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву.

Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Отредактировал FoxWithoutAName 9 месяцев назад

Источник: //pikabu.ru/story/pochemu_ne_stoit_svyazyivatsya_s_riyeltorami_6638691

Услуги по покупке квартиры

Условный договор с риелтором о покупке квартиры

Юридическая компания “Инока” предлагает полный спектр услуг по подбору квартиры, проверки юридической чистоты и полному сопровождению сделки юристом (риэлтером). Мы работаем по всей Москве и Московской области.

УСЛУГА ПО ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ “ПОД КЛЮЧ”

Подбор квартиры, всесторонняя проверка рисков, полное сопровождение сделки юристом.

250 тыс. руб. 150 тыс. руб. заказать услугу

Глубокое знание рынка недвижимости и профессиональные возможности сотрудников нашей компании гарантирует то, что покупка квартиры в Москве или Московской области пройдет в сжатые сроки с максимальным удобством для Вас.

Мы гарантируем 100% юридическую чистоту и безопасность сделки с выдачей Гарантийного Сертификата и юридического заключения.

1. Покупка квартиры, комнаты «под ключ» за наличные деньги :

cтоимость услуги: 250 тыс. руб. Акция! 150 тыс. руб.
(без аванса! оплата услуг после завершения сделки)

Важно! проверка юридической чистоты включена в услугу.

а) поиск квартиры, комнаты с требуемыми параметрами. Наши юристы-риэлторы обладают уникальными, широкими возможностями для выбора благодаря системе поиска подключенной абсолютно ко всем профессиональным базам недвижимости, процесс поиска неограничен временем – будем искать, пока Вас полностью не устроит покупаемая квартира;

б) участие в переговорном процессе, использование накопленного опыта для максимального снижения стоимости покупаемой квартиры;

в) внесение аванса с составлением всех необходимых документов (предварительного договора купли-продажи, авансового соглашения, акта, расписки);

г) полная проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры с предоставлением целого ряда документов, подтверждающих юридическое заключение наших специалистов;

Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.

К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.

д) организация процесса проведения сделки через депозитарий (составление договора купли-продажи, согласование договора доступа к денежным средствам в период хранения в банке с юристами банка, составление акта приема-передачи, расписок);

е) регистрация перехода права собственности в Росреестре;

ж) передача документов прошедших регистрацию в Росреестре покупателю квартиры и продавцу, подписание акта приема передачи квартиры.

з) полный расчет с нами за оказанную услугу!

cтоимость услуги: 250 тыс. руб. Акция! 150 тыс. руб.
(без аванса! оплата услуг после завершения сделки)

Важно! проверка юридической чистоты включена в услугу.

В случае если Вы приобретаете квартиру с привлечением заемных денежных средств, дополнительно к пункту 1, юристы компании ИНОКА помогут пройти весь путь согласования всех необходимых документов с Банком-кредитором;

cтоимость услуги: 39 тыс. руб.
(аванс 20 тыс. руб.+19 тыс. руб. оплачиваются после сделки)

Важно! проверка юридической чистоты включена в услугу.

а) участие в переговорном процессе, использование накопленного опыта для максимального снижения стоимости покупаемой квартиры;

б) внесение аванса с составлением всех необходимых документов (предварительного договора купли-продажи, авансового соглашения, акта, расписки);

в) полная проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры (от клиента требуется предоставить только адрес объекта или его кадастровый номер). Все необходимые для проверки документы, соответствующих органов, наши юристы получают из независимых источников;

г) организация процесса проведения сделки через депозитарий (составление договора купли продажи, согласование договора доступа к денежным средствам в период хранения в банке с юристами банка, составление акта приема передачи, расписок);

д) регистрация перехода права собственности в Росреестре;

е) передача документов прошедших регистрацию в Росреестре покупателю квартиры и продавцу, подписание акта приема передачи квартиры.

cтоимость услуги: 25 тыс. руб. Акция! 18 тыс. руб.

В сжатые сроки (2-3 рабочих дня) юристы компании ИНОКА получат из независимых источников все необходимые для проверки документы, а также подготовят письменное заключение по существующим рискам.

Проведем полную проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры, а также проверим всех бывших собственников на предмет банкротств, долгов и имущественных споров. Для выполнения данной проверки требуется предоставить нашим юристам только адрес объекта или его кадастровый номер.

Все необходимые документы, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи, нотариальные доверенности, решения судов, определения судов, паспортные данные всех бывших собственников и др. документы, мы получим от наших партнеров из независимых источников.

Если первичное право собственности возникло в результате приватизации, мы проверим всех зарегистрированных лиц с момента вселения до подписания договора передачи (решения суда). Для этого получим архивную (расширенную) выписку из домовой книги.

Для снижения рисков, связанных с ограничением дееспособности продавца, организуем его медицинское освидетельствование – к сожалению, справки ПНД и НД без осмотра врача (медицинского освидетельствования) эти риски не снимают.

юридической компании ИНОКА

Если Вы хотите купить квартиру (комнату) в Москве, одновременно продав какую-либо другую недвижимость через нашу компанию, для Вас предусмотрены значительные скидки (размер скидки определяется индивидуально)

Процесс поиска и покупки квартиры в компании «ИНОКА»

✔ Вы звоните по нашему телефону 8 (495) 76-777-19 и договариваетесь с нашим специалистом о встречи в любое удобное для Вас время. Можете подъехать к нам в офис или пригласить нашего сотрудника домой или на работу.

✔ Сотрудник компании «ИНОКА» ответит Вам на все вопросы, расскажет о компании, подготовит договор для подбора и покупки квартиры.

✔ В момент заключения договора Вы вносите 15000 руб., которые входят в нашу комиссию и будут являться подтверждением того, что Вы настроены серьезно. Если нам не удастся подобрать желаемую квартиру, внесенная Вами сумма будет возвращена в полном объеме.

✔ Наш сотрудник подбирает квартиры, которые соответствуют Вашим пожеланиям. Он созванивается с Вами, ведет переговоры с продавцом и договаривается о просмотре отобранных Вами квартир, а также присутствует с Вами при всех просмотрах.

Мы нашли то, что Вы искали! Сотрудник нашей компании договаривается с продавцом квартиры о внесение аванса. Благодаря опыту и связям наших специалистов в кратчайшие сроки мы проверяем всю «историю» и юридическую чистоту данной квартиры.

✔ Юристы нашей компании подготавливают договор купли-продажи квартиры, в котором максимально будут защищены Ваши интересы.

✔ Наш сотрудник оговаривает с Вами условия оплаты квартиры (обычно через депозитарий). Подготавливает (при необходимости) дополнительные банковские соглашения. Присутствует с Вами на сделке, является гарантом безопасности сделки.

✔ Компания «ИНОКА» берет на себя процесс гос. регистрации недвижимости, добавляя Вам спокойствия при ожидании долгожданных документов на собственность.

Вопросы к юристам по стоимости услуг риэлтора при покупке недвижимости

Юля 13.03.2019

Раздел: услуги по покупке квартиры

Разъясните такую ситуацию: Мы с мужем купили квартиру, среди документов, которые нам передал их риэлтор, были справки ПНД и НД продавца, где было написано, что он на учете не состоит, но сегодня я забила данные продавца на сайте судов, и выяснилось что продавец судится по другой своей квартире, ссылаясь на свою недееспособность. Как это возможно, и что нам делать?

Источник: //inoka.ru/nedvizhimost/pokupka-prodazha/kupit-kvartiru

Законовед
Добавить комментарий