Сохранение имущественного права на квартиру

Имущественные права в залог банком. На что обратить внимание

Сохранение имущественного права на квартиру

Для обеспечения возврата кредита банк вправе принимать в залог не только имущество. Предметом залога могут быть имущественные права. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущественных прав.

Общая информация о залоге имущественных прав

Предметом залога могут быть следующие виды имущественных прав:

— права требования. Как правило, право требования следует из обязательства, по которому залогодатель является кредитором. Например, предметом залога может быть право залогодателя — поставщика требовать уплаты денежных средств за товары, отгруженные им покупателю по договору поставки; право требовать передачи вещи по договору купли-продажи;

На заметку
В залог не могут передаваться требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. В частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью .

— вещные права. К ним относятся право собственности и права на имущество лиц, которые не являются собственниками . Например, предметом залога может быть право аренды , право на долю в праве общей собственности ;

— исключительные права. В частности, это права на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащие обладателю имущественных прав на этот результат .

На заметку
Залог имущественного права (требования), удостоверенного ценной бумагой, осуществляется путем обременения залогом этой ценной бумаги .

При приеме в залог права нужно проверить его принадлежность залогодателю. Для этого нужно изучить документы, которые подтверждают правомочия залогодателя: гражданско-правовые договоры, накладные, свидетельства о праве собственности, акты приемки-передачи основных средств, другие документы.

На заметку
Предметом залога не могут быть права, уступка которых другому лицу запрещена законом .

Допускается принимать в залог имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем .

Особенности договора залога имущественного права

Форма договора залога имущественных прав, его существенные условия — такие же, как в договоре залога имущества.

Справочно
О приеме банком в залог имущества см. статью «Прием банком в залог имущества: на что обратить внимание»

Вместе с этим при заключении договора залога имущественных прав нужно обратить внимание на некоторые особенности:

— стоимость имущественного права (существенное условие договора залога) определяется соглашением сторон, если иное не следует из характера самого права (требования) или не установлено законодательными актами . Обязательная оценка передаваемых в залог имущественных прав предусмотрена ;

— срочное имущественное право (требование) может быть предметом залога только до окончания срока его действия . Например, арендатор может передать с разрешения арендодателя в залог право аренды, которое является срочным. По окончании срока договора аренды, из которого возникло переданное в залог право, залог прекращается .

В договоре можно перечислить обязанности залогодателя, за неисполнение которых банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, при условии, что заложенное право (требование) не прекращено :

— не совершать уступки заложенного права (требования);

— не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права (требования) либо уменьшение его стоимости;

— принимать меры, необходимые для защиты заложенного права (требования) от посягательств со стороны третьих лиц.

Отметим, что за невыполнение этих обязанностей банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования), если договором залога не предусмотрено иное . В договоре можно установить иные обязанности залогодателя и иные последствия их неисполнения .

Особенности приема в залог права требования

В залог банку, как правило, предлагаются права требования денежных средств: сумм, которые причитаются залогодателю по гражданско-правовым договорам. Например, по договорам аренды, лизинга, поставки. Это не обязательно право требования уплаты дебиторской задолженности.

Передать в залог можно права требования и разовых, и периодических не просроченных платежей. Например, право требовать оплату товаров; право требовать уплаты арендной платы и др. Нужно обратить внимание на момент, с которого возникает право требования денежных средств.

В залог может передаваться право требования имущества, которое будет передано залогодателю по гражданско-правовому договору.

Например, при обращении за выдачей кредита на приобретение имущества кредитополучатель представляет договор купли-продажи этого имущества, предусматривающий предоплату. В этом случае банк может принять в залог право требования имущества.

После передачи имущества кредитополучателю-залогодателю можно заменить предмет залога и принять в залог само имущество .

На заметку
Обязанность сторон договора залога права требования информировать о таком залоге должника не предусмотрена законодательством. Однако для обеспечения исполнения договора залога рекомендуем предусмотреть в нем порядок информирования должника о том, что по требованию банка обязательство нужно исполнить не контрагенту, а банку.

Особенности приема в залог вещных прав

К вещным правам, которые могут передаваться в залог, относятся в частности права залогодателя на имущество: право собственности, в том числе право на долю в праве собственности, право аренды, залога и др.

Напомним, что не все вещные права могут быть предметом залога. Например, самостоятельным предметом залога не может быть сервитут — право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом .

На заметку
При передаче в залог права аренды или иного права на чужую вещь залогодатель должен представить банку согласие собственника вещи или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения или оперативного управления, если законодательством или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц .

Нужно обратить внимание на особенности приема в залог некоторых вещных прав.

Например, при приеме в залог права аренды земельного участка, на котором расположено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается этот объект недвижимости (доля в праве собственности на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение в капитальном строении (здании, сооружении)) .

На заметку
Капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные на земельных участках, право аренды которых является предметом залога, признаются находящимися в залоге. При этом изменения в договоры о залоге не вносятся .

При приеме в залог права залогодателя на долю (часть доли) в уставном фонде организации нужно изучить учредительные документы для четкого определения размера этой доли, порядка передачи доли в залог (например, с согласия либо без согласия других участников хозяйственного общества). Рекомендуем определить, внесена ли залогодателем доля в полном объеме в уставный фонд. Так как, например, уставом ООО или решением общего собрания его участников может быть предусмотрен переход к обществу части доли участника в уставном фонде общества, пропорциональной не внесенной этим участником части вклада . Важно согласовать в договоре залога существенное условие: стоимость права на долю в уставном фонде (ее часть). Это может быть, например, балансовая стоимость; действительная стоимость, определяемая в соответствии с ч. 2 ст. 104 Закона о хозобществах.

Особенности приема в залог исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности

Исключительные права залогодателя на объекты интеллектуальной собственности — это принадлежащие ему права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) . К исключительным правам на объекты интеллектуальной собственности, которые могут быть предметом залога, относятся, в частности, право правомерного использования объекта интеллектуальной собственности по своему усмотрению в любой форме и любым способом, право передать исключительное право другому лицу полностью или частично .

Например, предметом залога могут быть:

— имущественные права, удостоверяемые патентом ;

— имущественные права, удостоверяемые свидетельством на товарный знак .

На заметку
Договоры залога имущественных прав, удостоверяемых свидетельством на товарный знак, нужно зарегистрировать в Государственном реестре лицензионных договоров, договоров уступки и договоров залога прав на объекты интеллектуальной собственности Республики Беларусь .

Источник: https://ilex.by/priem-bankom-v-zalog-imushhestvennyh-prav-na-chto-obratit-vnimanie/

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Сохранение имущественного права на квартиру

Правами на недвижимость в гражданском браке обладает тот, на кого оформлены правоустанавливающие документы. Соответственно, согласно сегодняшнему семейному законодательству, другая сторона остается бесправной на недвижимое имущество. Совместное проживание не является основанием для имущественных претензий.

Вообще сейчас ведутся различные споры по поводу необходимости правового урегулирования гражданского брака. Однако никаких реальных шагов в решении этого вопроса со стороны государства до сих пор не сделано.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Отвечает адвокат, партнер KDS Legal Елена Латынова:

В российском законодательстве отсутствует институт «гражданского брака» или «фактических семейных отношений». На территории Российской Федерации признается только брак, заключенный в органах записи актов гражданского состояния.

Совместное проживание в фактических брачных отношениях не является основанием для признания за гражданским супругом имущества, оформленного на другого гражданского супруга, их общим имуществом.

Нет у гражданского супруга также прав на выдел доли имущества как пережившего супруга.

Тем не менее в судебной практике имеются имущественные споры лиц, не зарегистрировавших брак. Но эти споры не рассматриваются в рамках семейного законодательства и не связаны исключительно с нахождением лиц в гражданском браке.

Подобные споры могут так же возникнуть между родственниками или партнерами.

Разрешаются такие споры на основании норм гражданского законодательства о долевой собственности, и доли гражданских супругов должны определяться в зависимости от степени участия сторон в приобретении общего имущества (статьи 218, 244, 252 Гражданского кодекса РФ).

При рассмотрении дел гражданских супругов о правах на недвижимость имеют значения доказательства, что между людьми в период их совместного проживания состоялась договоренность о приобретении (строительстве) недвижимости в общую долевую собственность.

А также что претендующим супругом вкладывались личные денежные средства в приобретение или строительство объекта недвижимости. Процесс такого доказывания очень сложный.

При этом даже если будет установлено, что владеющий недвижимостью супруг желал создания общей долевой собственности, то непросто доказать размер вложений невладеющего гражданского супруга для определения размера долей в праве общей долевой собственности, особенно при совместном строительстве дома.

В идеале это должно быть письменное соглашение о создании или приобретении недвижимости в общую собственность и документальное подтверждение размера вложений. Допустим, безналичный перевод денежных средств на строительство или покупку недвижимости. При этом передача денег в долг на покупку недвижимости свидетельствуют о возникновении уже иных правоотношений – заемных.

Брак, развод и ваша недвижимость

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Гражданским браком в обиходе называют семейные отношения, не зарегистрированные органами ЗАГС. К сожалению, Семейный кодекс РФ не приравнивает такой союз к официальному. Следовательно, статья о возникновении совместных прав супругов на все приобретенное в браке имущество не распространяется на сожителей.

При расставании официально незарегистрированной пары вся недвижимость остается в собственности того лица, на кого она была куплена (оформлена) в период брака. Приобретая дом или квартиру, официально незарегистрированные супруги могут сразу оформлять долевую собственность, уточнив размер доли, выделяемой каждой стороне.

Тогда впоследствии один из партнеров сможет оспорить права на недвижимость в суде. Для этого необходимо документально обосновать факт ведения парой совместного хозяйства с помощью свидетельских показаний соседей и друзей. Кроме того, сторона должна подтвердить свое участие в расходах на покупку оспариваемого имущества.

Если недвижимость приобреталась за счет заемных средств, понадобятся следующие документы:

  • анкеты, направленные в банк для оформления кредита;
  • чеки и выписки со счета, демонстрирующие участие партнера в погашении кредита;
  • подтверждение предоставления истцом поручительства или объекта залога (например, собственной недвижимости) для получения финансирования второй стороной.

В случае приобретения недвижимости за счет собственных средств пары следует представить бумаги, доказывающие участие партнера в оплате стоимости имущества, а также расходы по его содержанию и ремонту (чеки на стройматериалы, оплату ремонтных работ, платежки ЖКХ). Эти документы, а также свидетельские показания, подтверждающие факт длительной совместной жизни пары, помогут обосновать возникновение права долевой собственности на приобретенную в гражданском браке недвижимость.

Отвечает адвокат Глеб Плесовских (Хабаровск):

Для начала необходимо в очередной раз повторить, что самого понятия «гражданский брак» в действующем законодательстве попросту нет, однако само социальное явление от этого никуда не делось и продолжает порождать всевозможные спорные с правовой точки зрения ситуации.

В соответствии с действующим законодательством, проживание одного гражданина на жилой площади другого, причем независимо от срока такого проживания, не порождает у него права собственности на недвижимость. Однако здесь есть оговорка: у такого гражданина, если он зарегистрирован на этой жилой площади, возникает право пользования жилым помещением.

Таким образом, лишить ставшего неугодным сожителя места жительства в одночасье не получится. Если вопрос о выселении и прекращении пользования жильем не решается мирным путем, собственник жилья вправе подать в суд иск о прекращении права пользования жилым помещением и принудительном выселении.

В соответствии со сложившейся практикой, такой иск почти наверняка будет удовлетворен.

Но и здесь есть тонкости: если сожитель сумеет представить в суд доказательства того, что не имеет другого места проживания, не имеет возможности обеспечить себя жильем иным образом (например, не имеет постоянного источника дохода), то суд вправе решить вопрос о сохранении за ним права пользования жилым помещением, но лишь на определенный срок. Нередки также случаи, когда квартира приобретена сожителями совместно, а ее собственником юридически является кто-то один. При таких обстоятельствах на практике бывает довольно трудно доказать в суде, что в приобретении жилья участвовали оба гражданина. Здесь в ход могут быть пущены любые средства: начиная свидетельскими показаниями родственников, которые предоставляли одному из участников спора денежные средства, и заканчивая выпиской о движении этих средств по счетам.

Напоследок необходимо отметить, что через суд вполне реально возместить не только часть средств, направленных на приобретение жилья, но и деньги, направленные на его улучшение, то есть ремонтные работы. Порядок взыскания и доказательная база, которую желательно собрать, в этих случаях будут практически идентичны.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Понятие «гражданский брак» действующим законодательством не определяется, и такое фактическое сожительство само по себе прав на имущество не порождает. Недвижимость, купленная в период такого сожительства, является собственностью лица, за которым зарегистрировано право собственности.

Для защиты своих прав на недвижимость я рекомендую или изначально приобретать имущество в долевую собственность (пропорционально сумме вложенных в покупку денежных средств), или получать с лица, которое регистрирует имущество в качестве собственника, расписку о том, что денежные средства в соответствующей сумме были им получены от другого гражданского супруга.

Кстати, по закону, переживший гражданский супруг также не входит в круг наследников. Он может наследовать имущество только по завещанию.

Отвечает председатель коллегии адвокатов Павла Астахова Виктория Дальниченко:

К сожалению, в России на законодательном уровне защищен лишь брак, зарегистрированный в органах ЗАГС.

В случае, если вы живете в незарегистрированном браке и по сути являетесь сожителями, Семейный кодекс РФ данный вид отношений не регулирует.

Поскольку такой брак государством официально не признается, то и сожители не имеют официального статуса супругов, из которого вытекают права супругов, например, в случае раздела совместно нажитого имущества.

Единственного, кого защищает наше государство на законодательном уровне в указанной ситуации, – это ребенка. И то если он был официально признан отцом и имеется соответствующая об этом запись.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Признание неоформленных отношений браком возможно через суд. Обычно это происходит в случае смерти гражданского супруга, когда возникает необходимость вступить в наследство.

Суд может принять решение о признании отношений брачными в том случае, если будет доказано, что велось совместное хозяйство, имеются совместные дети или если умерший выражал желание узаконить отношения и, например, подал соответствующую заявку в ЗАГС.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/daet_li_grazhdanskiy_brak_prava_na_nedvizhimost/6621

Общие положения о праве интеллектуальной собственности

Сохранение имущественного права на квартиру

1. Право интеллектуальной собственности – это право лица на результат интеллектуальной, творческой деятельности или на другой объект права интеллектуальной собственности, определенный Гражданским Кодексом и другим законом.

2. Право интеллектуальной собственности составляют личные неимущественные права интеллектуальной собственности и (или) имущественные права интеллектуальной собственности, содержание которых относительно определенных объектов права интеллектуальной собственности определяется Гражданским Кодексом и другим законом.

3. Право интеллектуальной собственности является незыблемым. Никто не может быть лишен права интеллектуальной собственности или ограничен в его осуществлении, кроме случаев, предусмотренных законом.

Статья 419. Соотношение права интеллектуальной собственности и права собственности

1. Право интеллектуальной собственности и право собственности на вещь не зависят одно от одного.

2. Переход права на объект права интеллектуальной собственности не означает перехода права собственности на вещь.

3. Переход права собственности на вещь не означает перехода права на объект права интеллектуальной собственности.

Статья 420. Объекты права интеллектуальной собственности

1. К объектам права интеллектуальной собственности, в частности, принадлежат:

  • литературные и художественные произведения;
  • компьютерные программы;
  • компиляции данных (базы данных);
  • исполнение;
  • фонограммы, видеограми, передачи (программы) организаций вещания;
  • научные открытия;
  • изобретения, полезные модели, промышленные образцы;
  • компоновки полупроводниковых изделий;
  • рационализаторские предложения;
  • сорта растений, породы животных;
  • коммерческие (фирменные) наименование, торговые марки (знаки для товаров и услуг), географические указания;
  • коммерческие тайны.

Статья 421. Субъекты права интеллектуальной собственности

1. Субъектами права интеллектуальной собственности являются: создатель (создатели) объекта права интеллектуальной собственности (автор, исполнитель, изобретатель и т.п.) и прочие лица, которым принадлежат личные неимущественные и (или) имущественные права интеллектуальной собственности в соответствии с этим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 422. Основания возникновения (приобретения) права интеллектуальной собственности

1. Право интеллектуальной собственности возникает (приобретается) на основаниях, установленных этим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 423. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности

1. Личными неимущественными правами интеллектуальной собственности являются:

  1. право на признание человека создателем (автором, исполнителем, изобретателем и т.п.) объекта права интеллектуальной собственности;
  2. право препятствовать любому посягательству на право интеллектуальной собственности, способному нанести ущерб чести или репутации создателя объекта права интеллектуальной собственности;
  3. другие личные неимущественные права интеллектуальной собственности, установленные законом.

2. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности принадлежат создателю объекта права интеллектуальной собственности. В случаях, предусмотренных законом, личные неимущественные права интеллектуальной собственности могут принадлежать другим лицам.

3. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности не зависят от имущественных прав интеллектуальной собственности.

4. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности не могут отчуждаться (передаваться), за исключениями, установленными законом.

Статья 424. Имущественные права интеллектуальной собственности

1. Имущественными правами интеллектуальной собственности являются:

  1. право на использование объекта права интеллектуальной собственности;
  2. исключительное право разрешать использование объекта права интеллектуальной собственности;
  3. исключительное право препятствовать неправомерному использованию объекта права интеллектуальной собственности, в том числе запрещать такое использование;
  4. другие имущественные права интеллектуальной собственности, установленные законом.

2. Законом могут быть установлены исключения и ограничение в имущественных правах интеллектуальной собственности при условии, что такие ограничения и исключения не создают важных препятствий для нормальной реализации имущественных прав интеллектуальной собственности и осуществления законных интересов субъектов этих прав.

3. Имущественные права интеллектуальной собственности могут соответственно закону быть вкладом в уставной капитал юридического лица, предметом договора залога и других обязательств, а также использоваться в других гражданских отношениях.

Статья 425. Срок действия прав интеллектуальной собственности

1. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности являются действующими бессрочно, если другое не установлено законом.

2. Имущественные права интеллектуальной собственности являются действующими на протяжении сроков, установленных Гражданским кодексом Украины, другим законом или договором.

3. Имущественные права интеллектуальной собственности могут быть прекращены досрочно в случаях, установленных Гражданским кодексом Украины, другим законом или договором.

Статья 426. Использование объекта права интеллектуальной собственности

1. Способы использования объекта права интеллектуальной собственности определяются Гражданским кодексом Украины и другим законом.

2. Лицо, которое имеет исключительное право разрешать использование объекта права интеллектуальной собственности, может использовать этот объект по собственному усмотрению, с соблюдением при этом прав других лиц.

3. Использование объекта права интеллектуальной собственности другим лицом осуществляется с разрешения лица, которое имеет исключительное право разрешать использование объекта права интеллектуальной собственности, кроме случаев правомерного использования без такого разрешения, предусмотренных этим Кодексом и другим законом.

4. Условия предоставления разрешения (выдачи лицензии) на использование объекта права интеллектуальной собственности могут быть определены лицензионным договором, который укладывается с соблюдением требований Гражданского кодекса Украины и другого закона.

Статья 427. Передача имущественных прав интеллектуальной собственности

1. Имущественные права интеллектуальной собственности могут быть переданы соответственно закону полностью или частично другому лицу.

2. Условия передачи имущественных прав интеллектуальной собственности могут быть определены договором, который составляются в соответствии с Гражданским кодексом Украины и другим законом.

Статья 428. Осуществление права интеллектуальной собственности, которое принадлежит нескольким лицам

1. Право интеллектуальной собственности, которое принадлежит нескольким лицам совместно, может осуществляться по договору между ними. В случае отсутствия такого договора право интеллектуальной собственности, которое принадлежит нескольким лицам, осуществляется совместно.

Статья 429. Права интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора

1. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора, принадлежат работнику, который создал этот объект.

В случаях, предусмотренных законом, отдельные личные неимущественные права интеллектуальной собственности на такой объект могут принадлежать юридическому или физическому лицу, где или у которого работает работник.

2. Имущественные права интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора, принадлежат работнику, который создал этот объект, и юридическому или физическому лицу, где или у которого он работает, совместно, если другое не установлено договором.

3. Особенности осуществления имущественных прав интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора, могут быть установлены законом.

Статья 430. Права интеллектуальной собственности на объект, созданный по заказу

1. Личные неимущественные права интеллектуальной собственности на объект, созданный по заказу, прнадлежат создателю этого объекта.

В случаях, предусмотренных законом, отдельные личные неимущественные права интеллектуальной собственности на такой объект могут принадлежать заказчику.

2. Имущественные права интеллектуальной собственности на объект, созданный по заказу, принадлежат творцу этого объекта и заказчику совместно, если другое не установлено договором.

Статья 431. Следствия нарушения права интеллектуальной собственности

1. Нарушение права интеллектуальной собственности, в том числе непризнание этого права или посягательство на него, тянет за собою ответственность, установленную этим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 432. Защита права интеллектуальной собственности судом

1. Каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего права интеллектуальной собственности в соответствии со статьей 16 настоящего Кодекса.

2. Суд в случаях и в порядке, установленных законом, может постановить решение, в частности, о:

  1. применение неотложных мер по предотвращению нарушения права интеллектуальной собственности и сохранения соответствующих доказательств;
  2. приостановления пропуска через таможенную границу Украины товаров, импорт или экспорт которых осуществляется с нарушением права интеллектуальной собственности;
  3. изъятие из оборота товаров, изготовленных или введенных в гражданский оборот с нарушением права интеллектуальной собственности и уничтожения таких товаров;
  4. изъятие из оборота материалов и орудий, которые использовались преимущественно для изготовления товаров с нарушением правообладателем или изъятия и уничтожения таких материалов и орудий;
  5. применение разового денежного взыскания вместо возмещения убытков за неправомерное использование объекта права интеллектуальной собственности. Размер взыскания определяется соответствии с законом с учетом вины лица и других обстоятельств, имеющие существенное значение;
  6. опубликование в средствах массовой информации сведений о нарушение права интеллектуальной собственности и содержании судебного решения относительно такого нарушения.

55529

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-35/

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Сохранение имущественного права на квартиру

21.02.2019 | 08:00 31434

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

Брошенное жильё: приватизация и риск выселения

Сохранение имущественного права на квартиру

В кризисный период конца 90-х годов многие казахстанцы оставляли свое жилище, не неся бремени его содержания: они мигрировали в другие города и страны в поисках заработка, квартиры оказывались разбитыми, практически непригодными для жилья. Порой уезжали все жильцы и оказывались брошенными целые многоэтажки. Нужно было предпринимать меры. Тогда на государственном уровне встал вопрос о передачи такого жилища другим владельцам, чтобы они смогли оплачивать его содержание.

Согласно 6 Конституции РК право собственности неприкосновенно, однако владение недвижимостью должно служить общественному благу. В случае с квартирой это правило нарушается при отказе от несения бремени по ее содержанию — ведь задеваются интересы других граждан.

На основании роста числа квартир, которые фактически никем не содержатся, в 2006 году Нормативным постановлением Верховного суда «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» было принято понятие брошенного жилья.

Какое жильё является «брошенным»?

Итак, брошенное жилье согласно п.6 постановления — это жилище, в отношении которого собственник не совершил действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности на него.

Иначе говоря, отказ от выплат коммунальных счетов, от ремонта говорит о том, что владелец не собирается сохранять и сами имущественные права.

При этом отказ от права собственности должен быть правомерным, добровольным, конкретно указывающим, что собственник отказывается от владения, пользования, распоряжения жилищем. Таким образом, по закону брошенным жильем считается:

  • пустующее жилье, оставленное собственником без присмотра;
  • пустующее жилье, оставленное собственником без содержания.

Для официального прекращения права на жилище, кроме отказа собственника, нужно еще вступившее в силу решение суда о приобретении прав собственности на жилище другим лицом или и государством.

Брошенное жилье — это жилище, в отношении которого собственник не совершил действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности на него.

Отказ от права собственности может быть выражен в виде подачи собственником квартиры соответствующего заявления в акимат. Но подобные заявления крайне редко поступали в органы — большинство людей оставляли жилье «как есть» и уезжали.

Законом предусмотрено (в соответствии со статьей 235 ГК РК), что гражданин может приобрести право собственности на недвижимость, которая не имеет собственника (или

он неизвестен), или от которой собственник отказался, утратил право собственности по иным основаниям. Процесс легализации проживания в брошенной квартире осуществляется через приватизацию или решение суда на основании приобретательной давности.

Как сэкономить на коммунальных услугах >>>

Как проходит процесс приватизации?

После того как квартира перешла в коммунальную собственность, то все работы по ее использованию и реализации осуществляются акиматом. По имеющемуся у новых жильцов договору найма, акту, ордеру возможна приватизация официального государственного жилья.

Так, согласно Правилам приватизации жилищ из государственного жилищного фонда от 2013 года приватизация — это процесс приобретения в собственность занимаемого гражданином жилья из государственного жилищного фонда в соответствии с законами РК.

Согласно этим же Правилам процесс приватизации состоит из следующих основных этапов:

  • заявитель предоставляет жилищной комиссии при акимате перечень документов;
  • комиссия рассматривает их в течение 30 календарных дней и выносит решение;
  • в случае положительного решения заявитель регистрирует права на недвижимость в ЦОНе.

Для рассмотрения заявления жилищной комиссией нужно собрать следующий пакет документов:

  • Заявление на приватизацию занимаемого жилья с подписями всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.
  • Копии удостоверений личности/паспортов заявителя и членов его семьи.
  • Копии свидетельств о расторжении, заключении брака, смерти членов семьи, рождении детей.
  • Копии договора найма или ордера на жилище.
  • Справки о наличии и отсутствии у заявителя и постоянно живущих с ним членов семьи своего жилища с правом собственности на него.
  • Справка, подтверждающая проживание в данном населенном пункте.
  • Решение суда о признании других лиц членами семьи заявителя.
  • При необходимости — документ, подтверждающий принадлежность заявителя к социально-уязвимым слоям населения.
  • При необходимости — справка с места работы (службы) или копия документа, подтверждающего трудовую деятельность.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по договору найма жилища.
  • Документ, подтверждающий принадлежность к категории граждан, имеющих право на безвозмездное получение в собственность жилища из государственного жилищного фонда.

Эти документы необходимо предоставить в «Отдел жилищных отношений» при акимате того населенного пункта, к которому относится приватизируемое жилье.

После 30-дневного рассмотрения пакета документов жилищная комиссия выносит положительное решение или мотивированный отказ. Чаще всего основанием для отказа является отсутствие какой-либо справки.

В случае положительного решения выдается договор приватизации, с помощью которого обязательно (!) нужно провести регистрацию прав на недвижимость в ЦОНе.

Еще один момент: в договоре будет указана форма передачи прав — безвозмездная или при выплате остаточной стоимости (частями).

Чаще всего момент безвозмездной передачи оговаривается еще в договоре найма: новый владелец восстанавливает квартиру и оплачивает долги, этого фактически достаточно.

Если нужно выплачивать остаточную стоимость, то ЖК делает расчет и может «раскидать» эту сумму на ежемесячные выплаты. В любом случае, если вы не можете претендовать на безвозмездную передачу, нужно поинтересоваться этим моментом.

Таким образом, вы становитесь собственником жилья.

Аварийное или ветхое жильё? Определение понятий >>>

Что делать, если нашлись старые хозяева квартиры?

К сожалению, в реальности все может происходить не так гладко, как описано выше. Существующие и ныне судебные тяжбы с полученным по решению акимата или КСК брошенным жильем только подтверждают это.

Изучив судебную практику, можно в целом выделить одну и ту же больную тему — возвращение собственника, бросившего жилье, и его требования о выселении нового жильца из квартиры. Чаще всего эти иски удовлетворяются.

Вот одна из подобных ситуаций.

В 1999 году акимат выдал матери-одиночке В. квартиру по договору найма с правом обращения в свою собственность: для этого женщина должна была восстановить жилище и оплатить долги. Новая хозяйка исполнила все условия.

В 2004 году суд по заявлению акима города признал жилье бесхозным и передал в коммунальную собственность. Женщина подала документы на приватизацию, а в ноябре 2005 получила договор приватизации. Что произошло дальше? В 2011 году героиня истории продала свою квартиру гр-ну А. в ипотеку.

А в 2013 году женщина узнает, что представитель от имени бывшей собственницы подал иск о признании договора приватизации незаконным и просит отменить все сделки с квартирой. И в отделе ЖКХ подтвердили, что договор не выдавался, но саму женщину и покупателя не известили об этом.

В ЖКХ договор о приватизации тоже не был зарегистрирован.

Если вы живете в квартире по договору найма от акимата, и к вам приходят приставы с требованием покинуть жилье, то нужно подать апелляцию.

Встаёт закономерный вопрос: как в таком случае защитить свои интересы? В первую очередь нужно обжаловатьдействия органов власти, если они долгое время не передают жилье в коммунальную собственность.

Если вы не знаете точно, находится ли ваше жилище вкоммунальной собственности, то необходимо обратиться в акимат.

Если квартира до сих пор не поставлена на учет,нужно известить акимат о том, что высуществуете, живете по ордеру/справке.

Прошел год с момента заселения? Значит, акимату пора подавать иск в суд. Позаботьтесь об этом, напомните о себе, сохраняйте все квитанции по долгам, по ремонту. С ними в суде будет возможность доказать, что вы восстановили жилье. Даже если собственник «ухватится» за квартиру, ему придется все выплатить. Это хоть какие-то гарантии.

Кроме того, согласно статье 47 ГПК РК предусматривается, что в случае подачи бывшим собственником иска о выселении нового незаконного жильца, его должны привлечь к участию в суде, а кроме того — разъяснить права и обязанности, прислать копию искового заявления. Без этой процедуры решение суда о выселении нельзя признать действительным.

Если вы живете в квартире по договору найма от акимата, и к вам приходят приставы с требованием покинуть жилье, то нужно подать апелляцию.

Помимо того, согласно статье 129 ГПК РК, вызовы в суд и извещения должны приходить к ответчику с тем расчетом, чтобы он имел возможность явки в суд и подготовки к делу.

Почему суды встают на сторону старых хозяев?

Проблемы с выселением новых хозяев квартир, брошенных прежними владельцами, связаны с тем, что казахстанское законодательство подготовлено лучше, чем органы, которые по нему работают. На практике та работа, которая должна была занимать законодательно не более 1 года, может растягиваться на пять-десять лет. Почему это происходит? Подробности в данном сюжете.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8146/

Законовед
Добавить комментарий