Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя.

Очень много писем приходит от покупателей по покупкам  квартир менее 3 лет в собственности. Это одно из таких писем.
«Очень нужен совет. Покупаем квартиру в собственности менее 3-х лет, квартира нравится, цена устраивает.

Естественно, продавец хочет в договоре купли-продажи указать, что мы ее купили за 990 тысяч рублей + дает расписки на разницу. Часть денег на квартиру у нас ипотечная, так что банк будет в курсе. Сейчас идут проверки квартиры.

Вопросы:
1) насколько реально нам будет получить все деньги обратно, если с квартирой будут проблемы после сделки.


2)Принимаются ли расписки в суде в качестве доказательства реальной стоимости квартиры?
3)Знакомый юрист сказал, что в случае, если будут проблемы после сделки, получить по суду сможем только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

А  Агентство Недвижимости покупателя заявляет обратное, говорит, сможете получить всю сумму.
Подскажите, может у кого-то были уже подобные случаи? Может нам не стоит с этим связываться? Заранее спасибо за  советы.»Где же правда? Юрист с точки зрения закона прав, востребовать можно будет по суду за квартиру сумму указанную в договоре, а за остальное придётся побороться…

Расписки на деньги принимаются в суде, причём продавцу в этом случае мало не покажется: за этим последует иск налоговой по поводу уклонения от уплаты налогов. А это уже уголовная ответственность. Сейчас все сделки на маленькие суммы берутся под контроль налоговой инспекции.

При расторжении договора можно  вернуть полную сумму, уплаченную за квартиру. Главное грамотно составить договор купли-продажи, и обязать продавца возвратить рыночную стоимость квартиры или приобрести вам аналогичную квартиру в том же районе ( любое уважающее себя  агентство должно знать такие формулировки в договоре).

Что касается налогообложения продавца, с этим тоже все понятно ему грозит 13% с суммы превышающей 1 млн. руб. И он стремится уйти от налогов. Но это не лучшее решение.

Так как квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, и естественно подписывается кредитный договор с указанием суммы кредита, и если эта сумма будет больше, чем указывается в договоре купли продажи квартиры, то ситуация в корне изменяется, то есть уже у покупателя появляется прибыль (разница между суммой в договоре купли продажи и кредитном договоре).

Прецеденты кстати уже были, налоговые органы предъявили претензии сначала покупателю, а потом продавцу (чем закачивается эта карусель, не трудно догадаться). Покупатель скорее всего будет спасать свои деньги.Прежде чем принимать решение надо знать все цифры, все нюансы сделки её участников, документы,  понять степень риска и только потом принимать решение.

Вернуть деньги по договору можно, если  продавец не истратил деньги для исполнения решения суда о возврате денег. А если денег нет, то покупателю будет от этого не легче.Нужно обсудить с продавцами сумму в договоре купли-продажи, максимально приблизить к реальной, а покупателю взять, в крайнем случае, на себя часть налогового бремени.

При покупке таких квартир, когда в договоре указывают до 1 млн., нужно понимать, что вы в любом случае рискуете. Надо понять, насколько велик риск расторжения заключенного договора.Суды рассматривают такие договоры чаще как притворные сделки и у Вас будет мало аргументов, по поводу занижения цены в договоре. В остальном результат будет зависеть от адвоката.

Самым главным в такой ситуации является  степень риска. Необходимо тщательно проверить квартиру. Если есть сомнения, откажитесь и возьмите другую, пусть менее трёх лет в собственности, но с более прозрачной историей. Документы на квартиру рассматриваются специалистами страховой компании, которая страхует титул.

Страховым компаниям тоже,  должно быть известно, какие решения принимает суд в подобных случаях.Покупка и продажа недвижимости — это всегда риск. Если вы не можете определить степень риска — наймите специалиста.Я вижу сейчас одну проблему. Продавцы довольно жестко отказываются писать расписки на разницу между суммой в договоре и реальной стоимостью.

И эта тенденция всё более растет. И их можно понять, никто не хочет нести уголовную ответственность. Что же, на практике: приходится писать расписку на разницу в ИЗМЕНЕННОМ виде. Правда, такие расписки не устраивают ипотечные банки, они принимают расписки по своему образцу.Если ваша квартира стоит 20 млн. руб., а в договоре купли-продажи она стоит 2 млн. руб.

, а остальные деньги пошли на неотделимые улучшения, ремонт и т.д.  Это вызывает много вопросов.Если и банк, и страховая компания одобрили ваш объект это уже  положительная информация для вас. В случае судебного иска продавец не только будет обязан возвратить рыночную стоимость, но и внушительно получит по шапке от налоговых органов.

Тщательно проверьте объект, попросите, чтобы Вам показали ( хотя бы показали результаты) Если Агентство Недвижимости серьёзное,  риэлторы скорее всего  обязательно проверят  квартиру и расскажут о результатах проверки.Необходимо сосредоточить все внимание на «чистоте», и законности сделки .Чем правильнее будет проведена сделка тем меньше риски.

Вместе с  расписками надо прописать в договоре в случае расторжения сделки покупку аналогичной квартиры, это будет очень весомый пункт.Цену в договоре купли-продажи лучше указать не меньше той, что указана в Кредитном договоре. Если возникает налог свыше 1 мил. руб., то покупателю лучше взять его на себя, либо поделить с продавцом.

Если сделка альтернативная и продавец что-то покупает взамен, то он имеет право на вычет из налогооблагаемой базы в размере 2 мил. руб. Это право даётся человеку один раз в жизни, и продавец можете им воспользоваться. Поэтому он может смело указать в договоре купли-продажи сумму не менее 3 млн. руб., но это возможно только если продавец не использовал этот вычет ранее.Из моего опыта последних сделок, могу сказать, что покупки за 1 млн. руб. не самые приятные .

Желаю вам удачных квартир  и гладких сделок.

Возврат подоходного налога при покупке квартиры.

Налоговый вычет на покупку квартиры. Понятие. Сроки получения налогового вычета. Порядок возврата подоходного налога. Максимальная сумма возврата единовременным платежом. Изменения с 1 января 2014 года по возврату подоходного налога при покупке квартиры/ жилого дома. Документы для налогового вычета.

1 655 комментариев Подоходный налог с продажи квартиры.

Эта статья касается в основном тех людей, которые собираются продавать или менять свои квартиры, находящиеся в собственности менее 3-х лет, а так же покупателей таких квартир.

Многие уже знают, что собственник, продавая квартиру, которой он владел меньше трех лет, обязан заплатить государству подоходный налог в размере 13% от суммы превышающий 1 млн.

рублей, указанной в договоре купли-продажи на эту квартиру. читать далее… >>

1 609 комментариев

Источник: https://ikitaeva.ru/pokupka-kvartiry-menee-3-let-v-sobstvennosti-riski-pokupatelya/

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности – риски покупателя, в 2020 году

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Правила безопасности при приобретении жилья

Известно, что профессиональные юристы вооружаются уже давно отработанными и проверенными на практике приемами, которые позволяют без труда определить чистоту совершаемой сделки.

Данный навык доступен не только профессионалам – обычные граждане тоже могут воспользоваться советами и применить стратегии специалистов в области юриспруденции.

Особенно следует пользоваться советами при покупке дорогой недвижимости – потерять большие деньги, время и нервы хочется далеко не каждому, и вы наверняка в их числе!

Можно выделить три основных правила, следование которым снизит риски при покупке жилья:

  1. Проверьте продавца. В первую очередь избегайте сделок, совершаемых по доверенности, так как ее действие может прекратиться еще до регистрации договора купли-продажи. Также старайтесь не приобретать недвижимость у приезжих жителей, так как мошенники часто используют таких лиц для своих махинаций. Перед покупкой поинтересуйтесь у продавца, по какой причине он продает жилье – если она попадает под сомнение, отнеситесь к такой сделке максимально настороженно.
  2. Проверьте объект недвижимости. Проверять необходимо как новостройки, так и вторичное жилье. Обратите внимание на количество предыдущих жильцов, соответствие стоимости квартиры и ее состояния, а также правильность всех документов собственника. Также на этом этапе необходимо обговорить с продавцом все моменты передачи денежных средств, особенности доступа к банковским ячейкам и другие нюансы.
  3. Проверьте порядок продажи. Следует насторожиться, если квартира продается срочно, либо со значительной уценкой, которая превышает 15% от общей стоимости. С подозрением надо относится и к случаям, когда объект недвижимости продается не собственником, а его представителем. Если вам под невнятным предлогом предъявляют неполный пакет документов, можете развернуться и уйти – для вас это будет лучше всего.

Такими действиями должна сопровождаться каждая покупка квартиры в собственности менее 3 лет – риски покупателя в таком случае сводятся к нулю.

Гораздо лучше потратить немного времени до приобретения, чем нарваться на мошенничество и тратить время в судах.

Виды мошенничества

К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.

На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых необходимо знать:

  1. Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
  2. Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
  3. Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.

Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.

Здесь можно ознакомиться с образцом типового договора покупки квартиры.

Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Считается, что если квартира в собственности менее 3 лет, риски для покупателя несколько возрастают.

Данное мнение небезосновательно по указанным далее причинам:

  • возможность возвращение подаренной квартиры дарителем обратно в свою собственность, если с момента дарения прошло меньше трех лет;
  • на квартире может лежать обременение в виде прописанных недееспособных или несовершеннолетних граждан, из-за которого сделка продажи будет аннулирована;
  • небольшой недостаток – отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-ех лет.

Стоит отметить, что наткнуться на указанные риски можно далеко не всегда – есть хорошая вероятность приобрести в 2020 году квартиру менее 3 лет в собственности и не получить к ней в придачу множество проблем и хлопот.

Что это означает?

Квартира менее 3 лет в собственности – какое толкование имеет это выражение? На самом деле все предельно просто – с момента приобретения владельцем данной недвижимости прошло менее трех лет.

К данной категории может относиться только вторичное жилье, так как первичная недвижимость потому и называется таковой, так как не является закрепленной за владельцем.

По доверенности

Если вы желаете приобрести недвижимости не у прямого собственника, а у его представителя (доверенного лица), будьте готовы столкнуться с риском попасть на злоумышленников.

Конечно, далеко не каждая сделка по доверенности сопряжена с большими проблемами – иногда покупка обходится без негативных моментов.

Чтобы снизить вероятность попасть в руки мошенников, необходимо с самого начала проходить все этапы покупки совместно с выбранным лично квалифицированным нотариусом.

Несмотря на то, что это обойдется несколько дороже, вы сможете обезопасить себя от многочисленных рисков, сэкономить свое время и уберечь нервы.

Полученной по наследству

Даже при покупке унаследованной квартиры можно столкнуться с некоторыми неприятностями.

Основная опасность такой сделки состоит в том, что вместе с объектом недвижимости можно получить и претензии лиц, чьи права на наследование были нарушены в процессе распределения наследства.

Это относится и к наследованию по закону, и к передаче имущества по завещанию.

Как правило, такая ситуация заканчивается в суде, и, если наследник выигрывает дело, договор о продаже недвижимости аннулируется, деньги возвращаются покупателю, квартира – владельцу.

Оспаривание сделки

Единственный способ законного и рационального оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости менее 3-ех в собственности (а также в других перечисленных в статье случаях) – судебное разбирательство.

Оспаривание поможет вернуть покупателю свои средства в полном размере в случаях столкновения с мошенничеством.

Таким же образом владелец недвижимости может получить ее обратно, вернув деньги покупателю.

Если вы не хотите тратить время и деньги на судебные разбирательства, с самого начала отнеситесь к покупке квартиры максимально ответственно и серьезно!

На видео о рисках при приобретении жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-menee-3-let-v-sobstvennosti-riski-pokupatelja.html

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, какие риски есть у покупателя

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

Приобретая недвижимость в новостройке на первичном рынке, новый владелец рискует, что строительство ЖК вовсе не завершиться, но есть риски в покупке квартиры, которая находиться в собственности менее 3 лет. Тут тоже покупателю нужно быть готовому к уловкам. Многие удивятся, зачем такое уточнение, и что особенного в квартире, которая была в собственности менее 3 лет. И очень зря, почему, узнайте далее.

Безопасная покупка квартиры

Самостоятельно разобраться в этом вопросе довольно сложно, ведь мошеннические  схемы постоянно совершенствуются. Определить чистоту сделки под силу только профессиональному юристу, который знает все тонкости. Если понадеяться на свои силы, можно остаться и без денег и без квартиры.

Важно! Основное желание продавцов, которые владеют квартирой менее, чем три года – это уменьшить сумму в договоре, они могут предлагать заплатить разницу в обход официальным документам. Но этого делать не стоит, так как из официальной суммы будет идти возврат налогового вычета.

На подобные манипуляции будут пытаться подбить и владельцев квартир, которые куплены после 1 января 2017 года, только теперь срок увеличили – 5 лет. Но это самые безобидные уловки.

Варианты серьезного мошенничества

На самом деле махинаций с приобретением такого жилья много, но есть ряд самых популярных, среди них:

  1. Проведение сделки по поддельным документам. При этом используется все фальшивое: печати, подставные лица, квартира, которая чаще всего съемная и принадлежит совершенно другим людям. Найти концы в этой истории и уж тем боле виновных невозможно, как и вернуть деньги. В этом случае должны насторожить скрытность, спешка, и низка цена недвижимости.
  2. Суды после продажи. На этот рискованный шаг решаются довольно много предприимчивых владельцев квадратных метров. Они продают квартиру, а спустя короткое время подают иск в суд про признание сделки недействительной. Казалось бы, все законно, покупателю возвращают деньги и все остаются при своем. Но не все так просто, бывший владелец вернет деньги, но далеко не ту сумму, которая была уплачена, ведь в исковом заявлении мошенник предумышленно указывает заниженную сумму. Разницу присваивает себе. Еще придется понести судовые издержки.
  3. Продажа квартиры сразу нескольким людям. Для этого нотариально заверяются копии всех документов и одновременно совершаются сделки. Конечно, оформление происходит в разных нотариальных конторах. Найти виновного если в дверь постучались еще одни или не одни «законные владельцы» невозможно. Поэтому не нужно забывать, что при оформлении сделки продавец должен предоставлять только оригиналы всех документов.

Как еще можно перестраховаться

Не мало желающих обмануть, но если покупатель будет внимательным и вникнет во все особенности, обмануть его будет сложно. Даже если все выглядит законно и правильно нужно обратить внимание на:

  • Квартиры, которые продаются по доверенности, должны насторожить. Опасность тут состоит в том, что срок действия доверенности может истечь еще до переоформления прав собственности. Еще одна опасность – это возможность отмены доверенности тем, кто ее выписывал, без информирования об этом доверенного лица. В результате сделка признается в судовом порядке недействительной.
  • Нужно запросить выписку из домовой книги, в ней будут указанный все, кто претендует на данную жилплощадь и имеет право на ней жить. Если указаны несовершеннолетние от покупки такой недвижимости лучше отказаться.
  • Не стоит соглашаться на покупку слишком дешевой, по сравнению с рыночной стоимостью квартиры. Излишняя спешка, нервозность также должны насторожить.
  • Если квартира была получена через договор дарения, даритель в срок 3 года имеет право затребовать возврат недвижимости.
  • Покупка квартиры, которая была получена в наследство. Тут тоже есть свои тонкости, ведь процессе оформления наследства могли быть нарушении права других наследников, например им не сообщили о наличие таковой недвижимости. В таком случае сделка может быть оспорена в суде, причем в большинстве случаев такие дела новый владелец проигрывает.

Если мошенничество было, то единственный вариант вернуть свои деньги – это обратиться в суд. Но это возможно только в том случае, если мошенники не исчезли бесследно, что бывает крайне редко. Именно в судовом порядке и покупатель, и продавец может оспорить сделку.

Тщательная проверка

Первым делом нужно обращать внимание на саму квартиру, стоит узнать ее история, сколько раз она перепродавалась, почему. Причем все ответы теперешнего владельца должны подтверждаться документально. В этом поможет расширенная выписка и единого реестра, причем дата ее выдачи должна быть не позднее, чем за 1 неделю до предъявления.  В ней будет указана информация:

  • Кто на данный момент владелец недвижимости.
  • Кто до этого владел квартирой.
  • Механизм смены права собственности.

Для полной уверенности в точности данных такую справку можно взять самостоятельно, конечно за это придется заплатить пошлину, но ее размер не такой большой, чтобы пренебрегать безопасностью сделки.

Важно проконтролировать, чтобы в квартире не были совладельцами несовершеннолетние, регистрация их желанном жилье также не приветствуется. Если такой факт есть, то должно быть разрешение от органов опеки на продажу. Но вообще с такими квартирами лучше не связываться.

Также нужно сопоставить предоставленные владельцем документы с планом квартиры в натуре. Любые изменения должны быть отображены. На уплату налога должны быть квитанции.

Внимание договору

Он – это ключевой документ всей сделки, если все пункты указанные выше проверены и они в порядке, то последний момент, который должен быть под контролем – это договор, документально подтверждающий сделку.

Важнее всего – это прочесть и досконально изучить документ, все пункты его должны быть понятны и подходить покупателю. Заверяется такой договор обязательно, если покупатель стремиться себя перестраховать. По закону такого требования нет, но это надежней и будет еще одним подтверждением, что сделка чистая.

[smartcontrol__shortcode key=”покупка квартиры менее 3 лет” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Обязательные пункты договора:

  1. Указывается место и дата составления документа.
  2. Данные паспортов и другие реквизиты сторон, в том числе идентификационный номера и адрес прописки. Все данные должны совпадать с указанными в оригинале, это лучше проверить лично.
  3. Характеристики квартиры, по которым ее можно однозначно идентифицировать. Кроме описания особенностей, это еще и кадастровый номер, площадь, коммуникации.
  4. Отметка что на квартире нет обременений, этому должно быть документальное подтверждение.
  5. Стоимость жилья в полном размере.
  6. Сроки освобождения жилплощади бывшими владельцами.

Не лишним будет включить пункт, согласно с которым продавец обязуется взять на себя ответственность перед третьими лицами, если они будут иметь претензии относительно проданной недвижимости.

Оспаривание в суде

Оспорить любую сделку в суде можно, в том числе такую, при которой продавалась квартира, находящаяся менее 3 лет в собственности. Основаниям для этого – нарушение любой из сторон обязанностей, оговоренных в договоре.

[smartcontrol__shortcode key=”Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Риски при покупке есть всегда, но не случайно говорят, предупрежден, значит вооружен. Это как раз тот случай, когда предусмотрительность – это залог долгой и счастливой жизни в собственной квартире.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, какие риски есть у покупателя Ссылка на основную публикацию

Источник: https://prosobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-menee-3-let-v-sobstvennosti-riski-pokupatelya.html

Как правильно заплатить налог после продажи квартиры – Ипотека и финансы

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

09.02.2012 | 10:00 123991

На сайтах продажи недвижимости некоторые объявления сопровождаются пометкой: «В собственности менее трех лет». Она указывает на малоприятный фактор, который усложняет процесс реализации и ведет либо к снижению доходов продавца, либо к увеличению рисков покупателя.

Речь идет о налогах с продажи.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не слишком нравится нашим согражданам. Как правильно платить налог с продажи квартиры?

Точка отсчета
Точкой отсчета пресловутых трех лет владения является вовсе не день, когда был заключен договор купли-продажи и деньги внесены в банковскую ячейку.

Если недвижимость приобретена на вторичном рынке в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также если квартира приватизирована или получена после сноса аварийного дома, то началом владения считается момент регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Некоторые районные отделы Управления не отличаются расторопностью, и разрыв между датой совершения сделки и ее регистрацией может достигать полутора-двух месяцев.

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Если дом – новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Но прежде дом должен быть построен и сдан госкомиссии. То есть от уплаты денег до вступления во владение может пройти два-четыре года.

Особняком стоит вопрос о наследуемом жилье. Срок владения такой недвижимостью исчисляется иначе. Как указывается в п.

4 статьи 1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

В связи с долевой собственностью на жилье порой возникают весьма замысловатые конфигурации. Случается, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, с одного из продавцов, владеющего своей долей свыше трех лет, налоги не взимаются.

А второй участник сделки, допустим, недавно унаследовавший полквартиры, будет должен рассчитаться с государством по полной. И даже единственный владелец недвижимости может оказаться в неординарной ситуации. Предположим, квартира была приватизирована мужем и женой в равных долях еще в 1990-х. После смерти мужа его имущество, в соответствии с законом, перешло вдове.

Решив продать жилплощадь как можно быстрее, она вынуждена будет заплатить налог с полученной по наследству половины.

Чек или миллион?
Следующий вопрос – сколько именно придется заплатить? В НК РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%.

На самом деле, не все так печально.

Налоговый кодекс предоставляет продавцу возможность снизить выплаты двумя способами: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Перечень фактических расходов довольно широк. Прежде всего, это та стоимость, за которую был куплен или построен объект.

Причем расходы на новое строительство могут включать в себя затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, строительно-монтажные и ремонтные работы, оплату подключения к инженерным сетям.

Ремонт и отделку тоже можно включить в этот перечень, но только в том случае, если в договоре указано, что дом, квартира или комната были куплены без отделки. Важнейший момент: все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами, расписками, актами приемки-передачи.

Альтернативный вариант подходит для тех, кто не может подтвердить свои расходы документально или вовсе их не имел (получил недвижимость в дар или по наследству). Они могут использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

То есть доход от продажи квартиры будет облагаться налогом только в части, превышающей данную сумму. Например, если жилье было продано за 3 млн руб., то налог взимается только с 2 млн руб., что, впрочем, тоже составит немалую сумму – 260 тыс.

руб.

Налоговый вычет «привязан» к объекту и периоду. Другими словами, сколько бы человек не владели домом или квартирой, при продаже они будут иметь право на совокупный вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма делится в соответствии с долями, каждый собственник уменьшает свою налогооблагаемую базу на получившийся после раздела результат, а с разницы платит 13-процентный налог.

Привязка к периоду означает, что в течение налогового периода (года) при продаже недвижимости можно претендовать только на один налоговый вычет. Предположим, человек получает в наследство сразу дом и квартиру и решает с ними расстаться.

Так как никаких расходов он не понес, следовательно, ему остается единственный вариант уменьшения налогооблагаемой базы –налоговый вычет. Но вычет будет предоставлен только в отношении одного объекта. С денег, полученных за второй, придется уплатить налог в полном объеме – 13%. Более рационально в таком случае расставаться с наследством поэтапно.

Скажем, дом продать сразу, а квартиру – через год, в новом налоговом периоде, когда вновь возникнет право на вычет.

Посчитать и выбрать
Нельзя сказать однозначно, какой вариант сокращения налогооблагаемой базы предпочтительнее. Необходимо каждый раз проводить калькуляцию. Но некоторые общие правила все же есть.

Если объект был приобретен за сумму, меньшую, чем миллион рублей, а продается, благодаря подросшим ценам, несколько дороже, то весьма вероятно, выгоднее будет использовать право на вычет. Например, комната в коммунальной квартире, купленная за 800 тыс.

рублей, продана два года спустя за 1,1 млн руб. Если пойти по пути учета фактических затрат, то придется заплатить налог с чистого дохода – с 300 тыс. руб., что составит 39 тыс. руб.

Если же предпочесть вычет, то налогооблагаемая сумма будет равна разнице между продажной ценой и 1 млн руб. В данном случае это 100 тыс. руб., с которых следует 13 тыс. руб. налога. Выгода очевидна.

Но в городах с высокой стоимостью квадратного метра, к которым относится и Петербург, как правило, все же выгоднее уменьшать налогооблагаемую базу на сумму понесенных затрат. Рассмотрим такой пример. Однокомнатная квартира была куплена на стадии строительства за 3 млн руб.

После сдачи дома ее рыночная цена составляет 3,5 млн руб. С учетом налогового вычета налогооблагаемая база составит 2,5 млн руб., а налог – 325 тыс. руб. Тогда как разница между доходами и расходами – всего 500 тыс. руб., а налог, соответственно, 65 тыс. руб.

Выбор сделать проще простого.

Рискованные игры
Но, как правило, люди не любят платить налоги. Львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием апробированных на рынке схем. Договор купли-продажи заключается на сумму, меньше миллиона рублей, обычно – на 990 тыс. руб.

В банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. На разницу продавец пишет расписки о том, что им были получены деньги за неотделимые улучшения жилплощади, произведенные прежним владельцем или за оставляемую им мебель и технику.

После регистрации договора покупатель забирает расписки себе – на тот случай, если продавец внезапно передумает и, ссылаясь на временное помутнение рассудка, захочет аннулировать сделку. По закону, если суд признает его правоту, он должен будет вернуть только те денежные средства, которые фигурируют в договоре.

Расписки, таким образом, должны защитить покупателя от произвола продавца. Но защита эта весьма сомнительна с юридической точки зрения.

Продавец тоже рискует и, в отличие от покупателя, ничем не защищен. Не исключено, что на странную сделку (например, на продажу двухкомнатной квартиры в районе Невского проспекта менее чем за миллион рублей) обратят внимание налоговые органы.

Не следует забывать о важном условии: налогооблагаемая сумма не уменьшается автоматически. Так же, как и сам собой не возникнет налоговый вычет.

Даже если затраты на покупку жилья превысили сумму, вырученную от его продажи (на падающем рынке может случиться и такое), продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом сделки, подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Если он решил уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, к заявлению должны прилагаться подтверждающие документы. Если остановил свой выбор на вычете, необходимо пометить это в декларации. В тридцатидневный срок налоговики примут решение и сообщат, с какой суммы следует заплатить налоги.

Анна Васильева   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/89817/

Что такое

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

“Собственность менее 3 лет” буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

“Свежая собственность” является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец “попадает” на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года – срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база – разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе – дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. – очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со “свежей собственностью” сопряжена с различными уловками. Основная уловка – занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон “О банкротстве физических лиц”), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала “до плинтуса”.

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски “собственности менее 3 лет” для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все “вчерашние новостройки” и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если “вчерашние новостройки” обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости – признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает “реституция” прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона “О банкротстве физических лиц” риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье – Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/chto-takoe-sobstvennost-menee-3-let

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Риски для покупателя при покупке квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Просмотров 60

Информация о том, что продаваемая квартира находилась в собственности менее 3-х лет, многих покупателей настораживает. Имеются ли к тому основания и как максимально себя обезопасить от возможных неприятностей?

С чем связаны опасения?

Почему покупателей смущает факт того, что жилье находилось во владении на протяжении короткого срока? Первый фактор, который заставляет насторожиться – необходимость оплаты 13% налога продавцом. В соответствии со ст. 217 НК РФ (п. 17.1), ст. 229 НК РФ (п.

4) налог требуется заплатить с продажи жилья, находившегося во владении до 5-ти лет (в оговоренных законом случаях – до 3-х лет). По истечении этого срока продавец освобождается от НДФЛ.

Что заставляет его идти на дополнительные траты? Возникает закономерное подозрение, что жилье имеет определенные недостатки – рядом или сверху проживают проблемные соседи, крыша протекает, отопление в зимний период оставляет желать лучшего.

Не исключаются и мошеннические схемы – многие граждане наслышаны о случаях перепродажи жилья через подставных лиц. Схема проводится в достаточно короткие сроки, чтобы жертвы аферы не успели исправить ситуацию.

На самом деле причины продажи жилья могут быть вполне обоснованными. В большинстве случаев они не таят скрытых угроз. Часто сделка заключается с целью улучшения жилищных условий. Продавая двухкомнатную квартиру, человек одновременно с этим приобретает трехкомнатную или частный дом.

Сделка заключается, если планируется переезд в другой город или молодая семья съезжается и избавляется от «лишней» жилплощади. Чтобы судить о рисках, стоит выяснить мотивы второй стороны.

Желательно в этих целях пообщаться не только с самим продавцом, но и с его соседями – не все они охотно идут на контакт, но найти источник информации можно практически всегда.

Чем грозит приобретение квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет?

Можно услышать мнение, что покупатель при приобретении квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет, не имеет права на налоговый вычет. Это противоречит ст.220 НК – невозможно получить компенсацию от государства, только если покупатель:

  • не имеет доходов, поэтому не выплачивает НДФЛ (под доходами понимается не только зарплата – средства могут поступать от сдачи квартиры в аренду или из других источников);
  • не является гражданином РФ;
  • сделка заключается между взаимозависимыми людьми;
  • жилье покупается за счет материнского капитала, средств работодателя или бюджетных средств.

В действующей редакции не предусмотрено каких-либо оговорок, касающихся срока, в течение которого бывший владелец пользовался жильем.

Тем не менее, риски, как и при заключении любой сделки, существуют.

  1. Мошеннические схемы. Чаще всего с фактами мошенничества приходится сталкиваться именно при продаже жилья, недолго бывшего в собственности. Квартира переоформляется на ряд подставных лиц и все это занимает относительно небольшой промежуток времени. Мошенники умудряются продавать по поддельным документам даже арендованную жилплощадь. Потерять свои деньги покупатель может, заплатив аванс, передав на руки мошенникам всю сумму или столкнувшись с оспариванием сделки в суде. Нередко проворачиваются схемы, при которых один объект недвижимости продается сразу нескольким покупателям. Следует проявить максимальное внимание к изучению документов. Крайне желательно заручиться поддержкой юриста.
  2. Продажа по доверенности. Если сделка проводится через представителя, то это должно вызвать определенные подозрения. От покупки стоит отказаться, если доверенное лицо всячески препятствует встрече/общению с самим продавцом. Благодаря современным средствам коммуникации организовать видеосвязь с человеком можно вне зависимости от места его нахождения. Отсутствие желания идти на контакт является серьезным предупреждением о факте мошенничества. Доверенное лицо может использовать недействительную доверенность (таковой она становится в случае смерти или пропажи без вести доверителя, признания его недееспособным, либо при отмене документа). Если отказываться от предложения не хочется, то крайне неразумно проводить сделку без поддержки юриста. Специалист располагает гораздо большими возможностями для проверки продавца и истории жилья, ему хорошо известны признаки мошенничества.
  3. Продажа жилья, полученного по завещанию. Это один из наиболее сложных и непредсказуемых рисков. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, завещание может быть оспорено в течение определенного срока. Если наследники считают, что к завещателю было применено насилие, то обратиться в судебную инстанцию они должны на протяжении года, а если появились доказательства недееспособности лица или были выявлены факты нарушения при составлении завещания, то период оспаривания ограничен 3-мя годами. Купив завещанное продавцу жилье, можно затем столкнуться с серьезными проблемами, решать которые придется в суде. Если соблазн купить именно это жилье велик, то действовать можно только через юриста. Подробнее: Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Как себя обезопасить?

Любая сделка, связанная с серьезными денежными вложениями, таит определенные риски. Не является исключением и приобретение квартиры, бывшей во владении у продавца короткий период (до 3-5 лет). Как себя обезопасить?

При выборе жилья на рынке недвижимости с очень большой осторожностью стоит относиться к «выгодным» предложениям. Если цена на квартиру незначительно ниже среднерыночной, то такой вариант еще можно рассмотреть.

Но даже в этом случае желательно заручиться поддержкой юриста, проконсультироваться с ним по всем аспектам предстоящей сделки. Специалист проведет работу по обнаружению потенциальных рисков, проанализирует историю жилища, выявит возможных претендентов на него.

Если стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, то стоит сразу отказаться от идеи его приобретения.

Другие настораживающие факторы:

  • повышенная срочность в совокупности с выгодной ценой – такое сочетание практически всегда сопровождает мошеннические схемы;
  • отсутствие в пакете любого из документов (правоустанавливающего, правоподтверждающего, технического) – только после его предоставления можно говорить о заключении сделки;
  • проведение сделки после развода – если жилье приобреталось в браке, то на него имеют право оба супруга (если продавец не может предоставить нотариально заверенного согласия бывшего супруга, то от покупки стоит отказаться).

Нельзя заключать сделку с асоциальными элементами – к ним относятся психически больные лица, наркоманы, алкоголики. Совсем необязательно человек должен состоять на учете – оспорить сделку может как сам продавец, так и его родственники, предоставив в суд показания соседей, протоколы полиции о вызовах, заключение судебной экспертизы.

Пример. Дети купили гражданке Семеновой однокомнатную квартиру. Спустя год после вступления в права владения она во время очередного запоя продала жилье и сразу после этого попала в наркологическую клинику.

После выхода из нее она подала иск в суд о признании сделки недействительной по причине того, что не могла отвечать за свои действия, и на нее было оказано давление.

Подтверждением служили почерковедческая экспертиза, справка из наркологической клиники, показания соседей. Суд удовлетворил ее требования.

Опасно приобретать жилье у лиц, возраст которых составляет 65-70 лет. Крайне редко они продают квартиру после недолгого владения, тем не менее, прецеденты случались.

Пожилые люди нередко признаются недееспособными.

В качестве аргументов для оспаривания договора приводятся сведения о заболеваниях, препятствующих осознанию правовых последствий действий (это может быть, например, обострение гипертонии).

Прежде чем купить квартиру, бывшую во владении менее 3-х лет, стоит изучить перечень ранее проживавших там жильцов – для этого нужно запросить выписку из домовой книги. Обязательно потребуется и выписка из ЕГРН – она покажет, кто является владельцем недвижимого имущества, кто прописан на жилплощади. Требуется проверить уплачен ли налог и имеются ли какие-либо обременения на квартире.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то это усложняет ситуацию. В соответствии со ст. 20 ГК РФ (п.2), дети, не достигшие 14 лет, должны быть сразу после выписки прописаны по адресу, где зарегистрированы родители (опекуны).

После 14 лет ребенок может быть прописан по другому адресу. Но в любом случае не допускается выписка «в никуда» – покупателю нужно удостовериться, что нормы закона будут соблюдены.

Если несовершеннолетний к тому же имеет свою долю собственности, то продавец должен получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Если прописанный в квартире ребенок находится под опекой, то разрешение органов опеки потребуется даже в случае, если он не имеет своей доли собственности.

Еще один момент, требующий внимания при покупке жилья, бывшего во владении менее 3-х лет, – наличие перепланировок. Достаточно часто владельцы недвижимости игнорируют требования закона.

Они не тратят время на подготовку документов, их подачу, ожидание разрешения от комиссии, согласование с работниками жилищной инспекции, получение нового технического паспорта и прочие необходимые манипуляции. Они выполняют перепланировку самовольно.

Узаконить «нововведения» после этого можно только через суд.

Поскольку продажа квартиры, бывшей во владении менее 5-ти (в ряде случаев – 3-х) лет облагается налогом, продавец может попросить записать в договоре меньшую сумму. Это позволит ему избежать высоких налоговых выплат.

Ни в коем случае не стоит соглашаться на такое предложение. Если впоследствии сделка будет оспорена через суд, то на руки покупатель получит сумму, прописанную в договоре купли-продажи, а не реально выплаченную продавцу.

За исключением некоторых моментов, приобретение квартиры, бывшей во владении менее 3-х лет, не таит серьезных рисков. Хотите избежать “подводных камней”? Вам стоит заручиться поддержкой специалиста, досконально разбирающегося во всех тонкостях процедуры купли-продажи. Юристы сайта окажут необходимую помощь, проконсультируют, предупредят о возможных проблемах.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Законовед
Добавить комментарий