Признание недействительным договор найма, который не был зарегистрирован в Росреестре

Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок

Признание недействительным договор найма, который не был зарегистрирован в Росреестре

В рамках подготовки тома (условно – третьего) к ГК РФ, посвященного сделкам (проект #глосса), выкладываю проект к ст. 164 Кодекса, посвященной государственной регистрации сделок. Буду рад замечаниям и предложениям!

Статья 164. Государственная регистрация сделок  

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.  

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

1. Государственная регистрация сделок, то есть, специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.  

1.1.

 Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки – чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационного действия. 

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности.

 В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях.

 Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.  

Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым – защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку. 

В случае же если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки. 

1.2. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под “правовыми последствиями сделки”, которые упоминаются в п.

1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации – нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет регистрации сделки – она не может быть противопоставлена третьим лицам).

Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров. Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации.

Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.  

Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.  

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), или – если договор является реальным – с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки. 

Например, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации.

Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам – к их числу относятся (а) следование аренды за вещью при смене собственника (ст.

617 ГК РФ), (б) преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), и (в) защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды2. 

1.3.

Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц. Равным образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора). Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешниv эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован. 

Источник: //zakon.ru/Blogs/kommentarij_k_st_164_gk_rf_o_gosudarstvennoj_registracii_sdelok/58108

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, Обзор судебной практики от 04 июля 2014 года

Признание недействительным договор найма, который не был зарегистрирован в Росреестре

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровкупли-продажи недвижимости

По договору купли-продажинедвижимого имущества продавец обязуется передать в собственностьпокупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (п.1ст.549 ГК РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того,законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.

Положения указанной главыГК РФ (ст.

455ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключениясторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будетсоздан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установленозаконом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 11.07.

2011 N 54 “О некоторых вопросахразрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем”).

Согласно ч.5ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в томчисле продаже недвижимости, применяются положения гл.

30 ГКРФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Для договоракупли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключенияи составление его в виде одного документа, подписанного сторонами(ст.550ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательнагосударственная регистрация (в соответствии со ст.

558ГК РФ, Федеральным законом от21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”).

Правило о государственнойрегистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся вст.558ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после01.03.2013 (ч.1,8 ст.2Федерального закона от 30.12.

2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации”).

С01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоровкупли-продажи недвижимого имущества осуществляется толькогосударственная регистрация перехода права собственности(ст.ст.8.1,131ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержаниесоответствующей сделки, штамп о проведенной государственнойрегистрации сделки не подлежит проставлению.

Условиями, обязательнымидля договоров данного вида, без которых такие договоры будутсчитаться незаключенными (существенными условиями), являются:

-условие о его предмете (ст.

554ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества;

-условие о цене недвижимого имущества (ст.555ГК РФ);

-условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемымжилым помещением (п.1ст.558 ГК РФ);

-условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества вкредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размерыплатежей (п.1ст.489 ГК РФ).

Гражданскоезаконодательство выделяет ряд особенностей в зависимости отсубъектного состава:

-государственные и муниципальные предприятия могут продаватьнедвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295,297 ГКРФ);

-продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных можетосуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства(ст.37 ГКРФ);

-при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуетсянотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2ст.

35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним изсупругов по распоряжению общим имуществом супругов, может бытьпризнана судом недействительной по мотивам отсутствия согласиядругого супруга только по его требованию и только в случаях, еслидоказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должнабыла знать о несогласии другого супруга на совершение даннойсделки.

Некоторые спорные вопросыпри заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажинедвижимости отражены в следующих документах:

-Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165″Обзор судебной практики по спорам, связанным с признаниемдоговоров незаключенными” (п.6и п.7);

Источник: //docs.cntd.ru/document/420205926

Восстановление утерянных правоустанавливающих документов в Росреестре – тф. +7 (905) 976-49-01

Признание недействительным договор найма, который не был зарегистрирован в Росреестре

Источник: //www.kiruchenko.ru/arx/rosreestr.php

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре | Зачем регистрировать договор аренды | Сроки регистрации договора аренды

Признание недействительным договор найма, который не был зарегистрирован в Росреестре

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрироватьдоговор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет. Реестр кадастровых инженеров

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Скачать форму заявления о кадастровом учете и регистрации аренды на сайте Росреестра

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Источник: //delo.modulbank.ru/all/rosreestr

Законовед
Добавить комментарий