Приватизация. Ребёнок не прописан, но участвует в приватизации

Коварные дети. Сделки с недвижимостью, на которой зарегистрированы дети, могут стать серьезной проблемой

Приватизация.  Ребёнок не прописан,  но участвует в приватизации

Коварные дети. Сделки с недвижимостью, на которой зарегистрированы дети, могут стать серьезной проблемой

Совершая сделку с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, всем сторонам нужно быть особенно предусмотрительными: слишком велика вероятность возможных осложнений. Если права ребенка будут ущемлены, к примеру снизится количество жилых метров или новый район проживания расположен дальше от центра, то сделка скорее всего не состоится.

Покупка и продажа квартиры – процесс сам по себе непростой и длительный. Однако нередко находятся такие обстоятельства, которые еще более его усложняют, ставя под сомнение правомерность совершаемой сделки. К таким обстоятельствам можно отнести наличие детей, зарегистрированных на жилых метрах.

«В Москве действуют нормы, которые касаются не только несовершеннолетних членов многодетных семей, но и вообще всех детей. В тех случаях, когда ребенок является дольщиком или сособственником квартиры, при ее продаже требуется согласие органов опеки и попечительства.

При этом, во-первых, детей нельзя выписывать в никуда. А во-вторых, при переезде не должны ухудшаться жилищные условия. Возможен только равноценный обмен или улучшение. В противном случае органы опеки могут зарубить сделку», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По словам члена экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда (ЦИПИФ) Дарьи Колесниковой, органы опеки следят, в частности, за тем, чтобы на каждого члена семьи приходилась площадь жилья в размере не меньше учетной нормы.

А учетная норма определяется на уровне муниципалитета и может быть порядка 17- 18 кв. м на человека, поясняет эксперт.

Исключение из правил

Органы опеки, согласующие подобные сделки, подходят, впрочем, к решению подобных вопросов по-разному. «Существуют общепринятые исключения, когда ребенку срочно требуются деньги на операцию.

Тогда органы опеки и попечительства могут разрешить переезд в квартиру меньшей площади, если будут предоставлены все необходимые медицинские заключения», – рассказывает Мария Литинецкая.

Не возникнет проблем, к примеру, и в случае приобретения домика в деревне взамен городской квартиры, если у ребенка заболевание дыхательных путей. Но при этом в населенном пункте должны быть школа, детский сад и работа для родителей, а дом – соответствовать санитарным требованиям.

Нет никаких запретов и согласование пройдет гладко в случае приобретения первого жилья, даже если это будет крошечная квартирка в спальном районе.

Например, если молодая семья с тремя и более детьми, живущая у пожилых родителей, собирается переехать в отдельную квартиру, то ее площадь значения не имеет, так как жилищные условия в данном случае только улучшаются. Нередко большую роль играет и адекватность родителей ребенка.

Если семья благополучная, оба родителя имеют работу и не обременены долгами, то служба опеки может пойти на компромисс и разрешить сделку.

Ущемление прав детей

К сожалению, дети не до конца защищены от ухудшения своих жилищных условий или даже потери жилья.

С 1 января 2005 года в законодательную базу РФ были внесены изменения, согласно которым разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья с участием несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества, не требуется.

«Разрешение органов опеки и попечительства нужно в случае, если ребенок является одним из собственников этого недвижимого имущества. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, и задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей», – рассказывает Колесникова.

Защита несовершеннолетнего со стороны государства, его прав на жилье, начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в данной квартире, он в обязательном порядке участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Если ребенок появляется уже в приватизированной квартире, то он будет там только прописан.

Внимание, приватизация!

Самое пристальное внимание следует уделять сделкам с квартирами, которые когда-то были приватизированы. Риск в этом случае связан с возможным неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. «В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей.

Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны участвовать в приватизации», – рассказывает Мария Литинецкая.

До 1994 года органы опеки и попечительства могли выдать разрешение на приватизацию без участия детей, чтобы ребенок сохранил свое право на приватизацию по достижении совершеннолетия. Поэтому в период с 1991 по 1994 год появилось большое количество квартир, в которых ребенок на момент приватизации мог быть прописан, но не являться собственником.

Сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде. Нередко подобные дела завершаются не в пользу покупателей квартир с таким «секретом».

Проблема для банков – Выход для должников

Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в квартире, взятой в ипотеку, может стать головной болью для банка-кредитора. А вот для ипотечных должников наличие ребенка, наоборот, является гарантией того, что семью не выселят на улицу. И возможно такое потому, что из квартиры, где проживает ребенок, выселить семью практически нельзя.

Такая ситуация, например, складывается, если ипотечная квартира является единственным местом, где он может жить, а все прочие варианты ухудшат его жилищные условия. В этом случае у банка возникают практически непреодолимые трудности.

«С одной стороны, должно реализоваться право залога, с другой – несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в данной квартире, не может быть выселен в никуда». И не важно, собственник он или нет. Здесь играет роль прописка либо фактическое проживание ребенка.

Соответственно, если папа или мама прописаны в данной ипотечной квартире, а ребенок вместе с ними, то не приходится даже говорить о реализации такого жилища.

«Процедура будет происходить не просто с согласия родителей, на которых может «нажать» банк, но с обязательным привлечением органов опеки и попечительства, которые обязаны проследить, чтобы у ребенка было другое место жительства, причем не хуже нынешнего», – отмечает заместитель директора юридической группы «Яковлев и партнеры» Вероника Сальникова. По словам эксперта, даже к родственникам, живущим в стесненных условиях, ребенка не пропишут. И нельзя в данном случае рассматривать возможность переезда, например, из столицы в область, ведь условия проживания скорее всего будут несравнимы. Такие квартиры как бы подвисают в воздухе. «Подобные ситуации длятся годами, пока ребенок не станет совершеннолетним», – резюмирует Сальникова.

Мария Литинецкая гендиректор «Метриум Групп»

«Семейная пара с ребенком обычно подбирает подходящую квартиру именно с точки зрения комфортности проживания для ребенка, а предпочтения взрослых отходят на второй план. Конечно, чем больше комнат в квартире, тем лучше, но бюджет молодых семей зачастую ограничен. В таком случае подбирается однокомнатная квартира.

Большим преимуществом в этой ситуации с точки зрения планировочных решений будет возможность организовать для ребенка дополнительную комнату или хотя бы выделить ему отдельную спальную зону.

На рынке есть проекты домов с однокомнатными квартирами, в которых в гостиной установлено не одно, а два окна, что позволяет при расширении состава семьи сделать еще одну комнату.

Также встречаются планировки гостиной с нишей, которую легко отгородить перегородкой и в которой можно обустроить дополнительную комнату. Кроме того, по возможности нужно подбирать варианты, в которых кухонное окно выходит во двор – чтобы наблюдать за ребенком во время прогулки. Важно и наличие детских и спортивных площадок во дворе.

С точки зрения расположения дома важную роль играют экологическая обстановка в районе и наличие объектов образовательной и медицинской инфраструктуры – школы, детского сада и поликлиники. Семейные пары обращают внимание на рекреационные зоны, расположенные в непосредственной близости от жилого комплекса. Лес, водоем или благоустроенный парк – идеальные места для прогулок с детьми».

Совет юриста

Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно заранее просчитать все варианты, дабы сделка не могла быть оспорена в будущем. Необходимо убедиться, что регистрация ребенка по данному месту жительства уже прекращена.

Также следует обратить внимание на договор купли-продажи. Несовершеннолетние субъекты права должны принимать участие в сделке со стороны продавца. Эта позиция обязательно должна прописываться в договоре.

В противном случае может возникнуть такая ситуация, когда через пять или десять лет после проведения сделки появится родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний.

Да и сам ребенок со временем может узнать, что были нарушены его права при совершении сделки, и предъявить права на недвижимость.

Рита Долженкова

Источник: https://www.metrium.ru/o-kompanii/press/kovarnye-deti-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-kotoroy-zaregistrirovany-deti-mogut-stat-sereznoy-problemoy/

Приватизация

Приватизация.  Ребёнок не прописан,  но участвует в приватизации

Приватизация – это тип сделки, которая происходит на первичном рынке недвижимости. Данная сделка характеризуется переходом жилья в частную собственность. Без приватизации человек, проживающий в квартире, не имеет права совершать с ней никаких операций.

Что дает приватизация:

  • Возможность свободно распоряжаться жильем владелец может подарить и продать ее, сдать в аренду, обменять, не спрашивая разрешения. Он может передать квартиру по наследству.

  • Владельца квартиры нельзя выселить с приватизированной жилплощади, не предоставив ему такую же квартиру или не выплатив ее стоимость. Даже если годами не платить за коммунальные услуги, выселить владельца квартиры практически невозможно. Случаи, когда жилье продают в судебном порядке для возмещения убытков, редки.

  • Облегчение прописки. В государственном жилье можно прописать только близких родственников, и то не всегда. К тому же разрешение на прописку нужно получить в органе местного самоуправления. В приватизированную квартиру владелец может прописать кого угодно в любое время, и так же легко выписать.

  • Собственник может менять планировку, которая, конечно же, согласовывается с муниципальными органами, но при этом данная процедура будет занимать минимум времени;

  • Собственник приватизированную квартиру можно использовать как залог при получении кредита.

Право перевести квартиру в собственность имеет тот, кто на данный момент в ней проживает на основании договора найма, то есть наниматель и его члены семьи.

Если квартира была предоставлена человеку с договором безвозмездного пользования, то она не подлежит приватизации.

На жилплощадь не могут претендовать лица, которые проживают в квартире временно, вне зависимости от родства с нанимателем. Но при этом нужно собирать все документы для приватизации квартиры.

Жилплощадью может владеть даже ребенок, не достигший совершеннолетия, но для этого нужно согласие всех членов его семьи.

Если нужно по каким-либо причинам, чтобы право на собственность появилось у родственника, который не живет с нанимателем, его нужно будет прописать в квартиру. Для этого понадобится письменное согласие всех, кто прописан в квартире, и такой же пакет документов. Соответственно, жилье будет приватизироваться в равных долях для всех, кто будет прописан в договоре.

Возможен и отказ от права приватизации. Оформление данной процедуры должно происходить в письменном виде, и сам документ заверяется нотариусом. Нужно помнить, что отказ должен быть безадресным, то есть невозможно передать право на долю другому человеку.

Что же касается лиц, которые временно отсутствуют в приватизируемой квартире, их права нельзя ущемлять. Даже если во время подписания договора они отсутствуют (к примеру, они служат в армии, находятся за границей, отбывают срок в местах лишения свободы и пр.), их доля будет за ними закреплена.

При этом срок временного отсутствия может быть абсолютно любым, закон не имеет возможности лишить человека права пользования жильем на основании лишь того, что он на протяжении долгого времени не находится в квартире.

Чтобы не возникало проблем, отсутствующему человеку необходимо будет заполнить «бронь» – заявление, которое оформлено соответствующим образом.

Стоит знать, что бесплатное право на приватизацию действует лишь один раз, но при этом имеются и исключения. В этом процессе могут повторно участвовать те, чьи права во время прошлой сделки были нарушены. Нарушение прав должно быть подтверждено решением суда. Разбирательство может быть очень сложным, но подать иск и успешно выиграть дело о нарушении прав реально.

Оформление документов для приватизации квартиры

Времени на сбор полного пакета документов уходит немало – как правило, не менее месяца. Это зависит от местонахождения лиц, участвующих в приватизации, очереди в органах самоуправления, скорости реагирования органов власти на затребование документов, наличия долгов ЖКХ.

Чтобы перевести в собственность квартиру, нужно собрать такие документы:

  • копии гражданских паспортов всех людей, которые прописаны в жилом помещении;

  • копии свидетельства о рождении лиц, прописанных в квартире, которые не достигли совершеннолетия;

  • копии свидетельства о смерти граждан, ранее прописанных в жилплощади;

  • копии документов, подтверждающие смену имени, фамилии, отчества (если такое имело место быть);

  • копии документов, заверенные нотариусом, которые подтверждают участие в приватизации;

  • справка, что ранее человек не участвовал в приватизации;

  • справка, подтверждающая регистрацию (для граждан, переехавшим из другой страны);

  • документы на квартиру (обменный ордер, ордер, договор социального найма, паспорт квартиры, выписка из распоряжения);

  • документ о перепланировке (если она проводилась);

  • отказ, заверенный нотариусом от несовершеннолетних членов семьи, что они отказываются от приватизации.

Приватизация – сложный и требующий сбора множества документов процесс. Это известно всем, кто уже проводил самостоятельно данную процедуру ранее.

Если вы не уверены в том, что сможете собрать пакет всех необходимых документов вполне можно обойтись собственными силами, однако это требует довольно много свободного времени, а в большинстве случаев человек путается и сбор документов происходит в неправильной последовательности.

Именно из-за большого количества документов и путаницы в их оформлении лучше обратиться к специалистам, которые за плату смогут оформить все необходимые бумаги и проведут эту работу за Вас.

Источник: https://bkr.su/oformlenie-prav/privatizaciya/

Законовед
Добавить комментарий