Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Право на недвижимость. Кто и как может пользоваться помещениями в жилых домах

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Когда в вашем доме неожиданно появляются соседи, обустроившие офис в подвале, магазин на первом этаже или мастерскую на чердаке, сразу возникает вопрос, законно ли это, кто это допустил и, что более важно, кто зарабатывает на общей собственности жильцов.

По закону жильцы дома могут пользоваться общими помещениями, но не получать с них коммерческую выгоду.

Коммунальная распродажа

С приходом весны в Киеве стартовала малая приватизация, первые результаты которой показали, что даже за небольшие помещения и не в самом центре города можно выручить хорошие деньги. Так, за два помещения (подвал в жилом доме на улице Василия Тютюнника, 58/1 и здание бывшей аптеки на бул. Верховной Рады) покупатели отдали свыше пяти миллионов гривен.

Перечень подобных коммунальных объектов, которые можно взять в аренду, например, в Печерском районе, можно найти на сайте этой райадминистрации.

А чтобы получить представление о том, сколько их уже перешло в частные руки, достаточно взглянуть на дома вокруг оживленных транспортных развязок, у станций метро. Где почти все первые этажи и подвалы превращены в ломбарды, химчистки, парикмахерские, букмекерские конторы, стоматологические кабинеты и прочие офисы.

Появление нового бизнеса в доме – всегда заметное событие. Константин Ильянок, «Большой Киев»

При этом сами жители этих домов чаще всего узнавали о появлении бизнес-соседей уже постфактум. Хотя и сами были бы не прочь получить в свое пользование часть подвала или чердака.

Кто-то хотел бы в подвале хранить вещи или продукты, а кому-то за счет чердака нужно оборудовать дополнительный уровень квартиры. Тем более что закон им такую возможность предоставляет. Хотя, по словам юристов, порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.

Что говорит закон

Прежде всего отметим, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет. Так гласит закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (ст. 10).

Список общего имущества многоквартирного дома перечислен в законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и 382-й статье Гражданского кодекса Украины. В частности, это:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные;
  • несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома для обслуживания его помещений;
  • здания и сооружения на придомовой территории, которые обеспечивают потребности жильцов.

Жильцы имеют право не только на подвалы, но и придомовую территорию. Константин Ильянок, «Большой Киев»

А также права на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Но эта территория может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю.

К сожалению, на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимался, а потому земля в центре города под домом и для его обслуживания часто не оформлена и остается на балансе города или района.

Кстати, как отмечает , основатель Investment Development Property Игорь Черненко, закон запрещает разделять общее имущество многоквартирного дома  между совладельцами в натуре. Такая норма утверждена в ст. 5 закона об особенностях осуществления права собственности. Каким же образом райадминистрации или управляющие компании могут продавать или сдавать в аренду совместное имущество жильцов?

Нюансы приватизации

Действующий Жилищный кодекс  гласит, что нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4).

Следовательно, помещения, которые не используются для обслуживания потребностей жильцов (например, в каком-то подвальном помещении нет инженерных коммуникаций), могут быть проданы или сданы в аренду без согласия 100% владельцев жилья.

Кроме того, по словам партнера АО «Юрис Феррум» Надежды Гниздовской, нормы закона о приватизации жилья касательно того, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактуются чиновниками и судами.

Чиновники долго пытались делать вид, что не понимают закон. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Некоторые из них считали, что владельцы приватизированных квартир автоматически стали собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. Поэтому без их согласия нельзя продавать, сдавать в аренду и перестраивать такие помещения.

Другие полагали, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения владельцы приватизированных квартир должны были создать ОСМД и обязательно вступить в него. Затем принять дом на баланс, заключить договоры на поставку коммунальных услуг и зарегистрировать в БТИ эти технические помещения как вспомогательные для обслуживания дома.

Понадобилось решение Конституционного суда от 2004 года, чтобы установить: вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность одновременно с приватизацией квартир. И для этого не нужно создавать ОСМД или вступать в него.

Мало того, жильцы неприватизированных квартир также являются сособственниками.

Но и после этого некоторые суды считали, что право собственности на вспомогательное помещение было только у того, кто приватизировал жилье. Поэтому продажа квартиры, ее дарение и прочее давали новому собственнику только право на купленные жилые метры.

Поэтому в 2011 году КСУ еще раз растолковал, что приватизация и переход собственности по любым гражданско-правовым соглашениям имеют одинаковые последствия в пользовании подвалами и чердаками.

Общая собственность – не место для заработка

По всему выходит, что создание ОСМД и оформление всего дома на его баланс – это лучший способ распорядиться совместным имуществом. По словам юристов, четкой процедуры в законе нет, но процесс отчасти был унифицирован письмом МинЖКХ № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Без согласия всех жильцов по закону не может быть ни одного коммерческого предприятия в доме. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Как сообщают в управлении развития ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, участникам ОСМД разрешено на общем собрании принимать решения о сдаче в аренду, например, подвала.

Если все жильцы дома, в том числе не входящие в ОСМД, соглашаются отдать помещение на время или навсегда, то размещение офиса, салона красоты или чего-то еще (кроме производственных площадок, что запрещено законом) будет вполне законным.

Правда, нужно помнить еще об одном нюансе: ОСМД – неприбыльная организация. Поэтому надо обязательно прописать в его решении, что все деньги от продажи или аренды помещения пойдут на нужды дома.

Там, где ОСМД нет, жильцам и вовсе запрещено вести коммерческую деятельность. Но если кто-то хочет заработать, то выход всегда найдется. Самый простой вариант – перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Чем активно пользуются киевские предприниматели.

Правила перевода

Для организации бизнеса на первом или даже втором этаже жилого дома по закону достаточно выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ. Или найти помещение, которое уже переведено в нежилой фонд.

Закон разрешает владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, законы Украины, постановления КМУ, ведомственные приказы, Государственные строительные нормы (ГСН).

Открыть в квартире бизнес можно, только переведя помещение в нежилой фонд. Константин Ильянок «Большой Киев»

Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления. Так, Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645

Заключать договор на аренду с ЖЭКом можно, но в случае чего он не будет иметь никакого значения, если помещение принадлежит жильцам. Как рассказал юрист Владимир Грушка, ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме.

Даже если помещение перепродадут несколько раз, в суде можно будет доказать, что оно было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, и новый владелец потеряет право собственности.

К примеру, год назад киевские ОСМД начали активно возвращать через суд в собственность жильцов приватизированные нежилые и вспомогательные помещения. Шансы на победу увеличиваются, если арендаторы или новые «владельцы» помещений перекрывают свободный доступ к коммуникациям дома и никого туда не пускают, что напрямую противоречит действующему законодательству.

По словам юристов, любая приватизация таких помещений, без разрешения на то самих жителей, вне закона и может быть обжалована в суде.

Источник: https://bigkiev.com.ua/pravo-na-nedvizhimost-kto-i-kak-mozhet-polzovatsya-pomeshheniyami-v-zhilyh-domah/

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том, чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы их часть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения, кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать это помещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведь законодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован. К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить? Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на пути к получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что со всем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положения права собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этом относятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательные помещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилого помещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирного дома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок, на котором расположен дом ,

Аналогичные нормы закреплены и в ч. 2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатно передаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельной приватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживались мнения, что собственники приватизированных квартир являлись также собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с момента приватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какие бы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещено продавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения собственники приватизированных квартир должны совершить дополнительные действия:

– Создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальных услуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помог Конституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленно установил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным Судом Украины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общей собственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждого собственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственности на квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи, дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности является только квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещения принадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял еще одно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Суд постановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, что вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

В этом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество является общей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить между собственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного из собственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре и обратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещения имеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подвале находятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, то вопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением, является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД – объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точки зрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалов и чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры на данный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалый интерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить эти помещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общего имущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров, предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцев или их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество при соблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирного дома;

– есть согласие всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли они членами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение об отчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученных денег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного дома можно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя быть уверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторые юристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор является спорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Приватизация общего имущества

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Возможность приватизации общего имущества в многоквартирном доме. Возможно ли это? На что следует обратить свое внимание?

Согласно принятого Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются:

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, в состав общего имущества входят вспомогательные помещения, непосредственно созданные для обслуживания собственников жилых помещений в указанном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, в состав общего имущества собственников многоквартирного дома входят различного рода технические и вспомогательные помещения, в связи с чем обязанности по содержанию общества имущества, как мест общего пользования определяются за всеми собственниками-жильцами дома. Таким образом, как таковое право собственности за отдельным собственником в жилом доме на общее имущество не закреплено. Распоряжаться и пользоваться данным имуществом имеют все без исключения собственники жилого дома.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

С согласия всех собственников многоквартирного дома в результате проведения ания в установленном законом порядке, в соответствии со ст.

45-48 ЖК РФ осуществить передачу объектов общего имущества в пользование иным лицам (жильцы дома или третьи лица), если передача имущества, в данном случае не нарушает права и законные интересы граждан.

Таким образом, законодатель предусматривает передачу в пользование общего имущества, но никак не осуществления его приватизации за кем-либо из собственников или иных лиц.

Стоит принимать во внимание, что приватизация — это форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи-продажи государственной или муниципальной собственности другой стороне.

Таким образом, приватизация общего имущества, находящегося в многоквартирном доме невозможна. Собственники — жильцы дома наделены правом передать в пользование места общего пользования третьим лицам, предварительно проав за передачу общего имущества, а также обязанностью по содержанию общего имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

 Кристев Велян Дариевич, юрист-эксперт ЭПОД юридической компании ООО «Волжский гарант»

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/privatizaciya-obshego-imyshestva

О правах граждан на общее имущество многоквартирного жилого дома

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Граждане, особенно те из них, у которых нет специального юридического образования, а таких большинство, об экономическом и правовом содержании отношений, связанных с содержанием и обслуживанием жилых домов частного жилфонда, о правах и обязанностях участников этих отношений, о роли местных исполнительных и распорядительных органов в этих отношениях почти ничего не знают. Но, как показывает практика, и некоторые иные участники таких отношений по-своему понимают их юридическую природу и не всегда действуют в рамках закона. Автор настоящей статьи убедилась в этом на собственном примере.

Кому принадлежит дом?

Летом 2016 г. оператор кабельной электросвязи СООО «К» в находящемся в г. Минске доме частного жилфонда, большинство, а возможно, и все квартиры которого приватизированы, начал производить работы по проводке кабелей и монтажу инженерного оборудования в целях модернизации своих сетей.

Для этого предполагалась прокладка новых кабелей по внешним стенам дома, прокладка новых кабелей по стенам внутри подъездов, размещение в подсобных помещениях дома и на внутренних стенах подъездов инженерного оборудования. Для стыковки внутренних и внешних кабелей необходимым было бурение сквозных отверстий во внешних стенах дома.

Для прокладки кабелей внутри подъездов предполагалось бурение сквозных отверстий по всем перекрытиям лестничных маршей.

Поскольку СООО «К» было уже третьим оператором электросвязи, который аналогичным способом модернизировал в доме свои сети, а опутанные проводами и пеналами подъезды дома уже и так стали похожи на сложные инженерные сооружения, у автора возник естественный вопрос: почему такие работы проводятся без согласия собственников жилых помещений дома?

На этот вопрос представители СООО «К» и подрядной организации, которая непосредственно выполняла эти работы, отвечали, что их действия проводятся на основании решения Мингорисполкома, разрешившего СООО «К» проведение проектно-изыскательских работ (далее — ПИР) и строительство сетей электросвязи с прокладкой волоконно-оптического кабеля на территории, куда попал спорный дом, и согласованы с ГП «ЖЭУ района г. Минска» и ГУП «ЖРЭО района г. Минска».

ГУП «ЖРЭО района г. Минска» подтвердило, что решения Мингорисполкома и согласования ГП «ЖЭУ района г. Минска» и ГУП «ЖРЭО района г. Минска» достаточно для того, чтобы операторы электросвязи могли произвести в доме соответствующие СМР.

В ответе администрации района на соответствующее обращение сообщалось, что работы по проводке кабелей и монтажу инженерного оборудования в целях модернизации сетей электросвязи операторы должны согласовать с ЖПК или ТС, поскольку эти организации являются собственниками всего имущества дома и распоряжаются им по своему усмотрению. А поскольку в данном случае сам дом принадлежит местному Совету депутатов, согласование проведения спорных работ с жильцами не требуется.

Удивившись таким ответам и не согласившись с мнением названных государственных предприятий и администрации района, автор обратилась к действующему законодательству и выяснила следующее.

Что говорит закон?

Общие положения о праве собственности на жилые помещения, в том числе в многоквартирном жилом доме, установлены гл. 18 (ст. 272–275) Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Согласно ч. 1 п. 1 ст.

274 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество*.

ГК содержит лишь самые общие положения о праве собственности граждан на общее имущество многоквартирного жилого дома. Основной массив правил, регулирующих отношения общей собственности граждан на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, содержит раздел V «Совместное домовладение» Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

В соответствии с п. 53 ст. 1 и п. 1 ст.

165 ЖК с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном многоквартирном жилом доме (квартиры), у двух и более собственников у последних в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома возникает особое правоотношение, именуемое совместным домовладением. То есть с момента приватизации в доме государ- ственного жилфонда хотя бы одной квартиры такой дом становится жилым домом частного жилфонда и в отношении имущества этого дома устанавливается режим совместного домовладения государства в лице местного исполнительного органа, иного госоргана или другой госорганизации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилфонда, и граждан — собственников приватизированных квартир.

Участники совместного домовладения являются собственниками жилых помещений. Иное имущество жилого дома (межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования и т.д.) находятся в общей собственности участников совместного домовладения.

Согласно п. 1 ст. 169 ЖК доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома всех участников совместного домовладения.

Чем больше в жилом доме жилых помещений, находящихся в собственности граждан, тем меньше доля государства в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Если в жилом доме все квартиры находятся в собственности граждан, государство никакой собственности в таком доме не имеет.

Жилыми помещениями (квартирами) их собственники распоряжаются по своему усмотрению.

Вопросы судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе вопрос о разрешении какой-либо организации производить улучшения этого имущества, отнесен ЖК к компетенции общего собрания участников совместного домовладения. Так, ч. 1 п. 1 ст. 180 ЖК относит к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения следующие решения:

  • об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
  • об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества — с согласия всех участников совместного домовладения.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 180 ЖК иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.

Источник: https://statut.by/lichnyj-jurist/housing-law/1902-13-03-2019

Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном жилом доме

Приватизировать можно как жилую недвижимость, так и нежилые помещения. Приватизация нежилых помещений — это долгий и затратный процесс. Кроме того, высока вероятность отказа в приватизации нежилых помещений в жилом доме. Негативных последствий можно избежать, если вы обратитесь за помощью к профильному юристу.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 58 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Возможность приватизации государственного и муниципального имущества установлена статьей 217 ГК РФ. Под приватизацией в общем смысле понимают преобразование формы государственной или муниципальной собственности частному лицу.

По аналогии, приватизация нежилых помещений — это передача нежилой недвижимости в частные руки.

Переоформление квартиры или иного жилья — это бесплатная процедура, тогда как передача нежилого помещения проводится исключительно на платной основе.

Помимо приватизации, действующее законодательство допускает куплю-продажу на правах арендатора и выкуп по аукциону таких помещений. Особенности отчуждения на платной основе прописаны в ст. 2 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Порядок возмездной приватизации помещений описан в ст. 4 159-ФЗ.

Чтобы понять, какие нежилые помещения в жилом доме можно приватизировать, нужно разобраться в составе нежилого фонда в многоквартирном доме. Помещения подразделяются на места общего пользования (лифт, общий балкон, подвал, лестничная площадка) и на объекты, которые могут использоваться третьими лицами.

Переоформить места общего пользования не получится, так как они предназначены для эксплуатации строго по назначению.

Приватизации подлежат только те места, которые могут быть использованы третьими лицами. К таким помещениям относятся нежилые квартиры на первых и цокольных этажах жилых домов. Они переоформляются в нежилое помещение и используются по потребностям своих владельцев — как магазины, офисы, склады, салоны, образовательные центры и иные места социального характера.

Весь состав возможных приватизированных нежилых помещений приведен в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Порядок приватизации нежилых помещений в жилом доме

Договор аренды позволяет арендатору в дальнейшем приватизировать нежилое помещение в жилом доме.

Собственник квартиры в многоквартирном доме также имеет полное право претендовать на приватизацию неиспользуемого помещения — подвала или чердака.

Такое отчуждение требует корректных последовательных действий от будущих собственников. Сама процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор документов. Подготовкой пакета документов занимается инициатор приватизации. Инициировать процедуру может физическое лицо, являющееся собственником жилой недвижимости в доме, или же юридическое лицо, которое планирует использовать помещение для ведения бизнеса. Арендаторы должны предоставлять договор аренды. Тем арендаторам, которые арендуют помещение от трех лет и более, предоставляются преимущества и льготы.
  2. Подача заявления в государственный или муниципальный орган исполнительной власти (территориальная администрация). Заполненное заявление и собранный пакет документов подаются в муниципалитет. Допускается личное обращение, подача заявления через представителя по доверенности и отправка документов заказным письмом.
  3. Ожидание решения по вопросам приватизации нежилого помещения в жилом доме. Решение о переходе права собственности принимает коллегиальное собрание. Если представители администрации откажут в обращении, заявитель вправе обратиться в суд.
  4. Определение кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость фиксированная и окончательная. Цена на приобретаемый объект не может быть снижена.
  5. Приобретение объекта недвижимости у собственника. Нежилое помещение можно купить за наличные деньги или по безналичному расчету. Для физических лиц допускается приобретение объекта по договору рассрочки, который заключается на три года.
  6. Оформление и выдача постановления и акта передачи по сделке. Постановление о передаче нежилого помещения в частную собственность и акт приема-передачи выдаются после поступления денежных средств за объект недвижимости.
  7. Регистрация прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Новый собственник должен обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав собственности.

Покупатель должен предоставить пакет документов в две инстанции — местную администрацию и отделение Росреестра. К заявлению нужно прикладывать копию паспорта для физических лиц и индивидуальных предпринимателей и уставных документов для юридических лиц. При подаче заявления необходимо иметь при себе оригиналы документов, удостоверяющих личность и подтверждающих правомочия заявителя.

Также нужно предоставлять копию договора аренды и техпаспорт объекта. Этот список может быть дополнен, так что перед подачей заявления о приватизации нежилого помещения лучше обратиться в локальный административный орган или же за профессиональной юридической помощью.

Сроки и стоимость процедуры

Точный срок переоформления помещения определить невозможно, все зависит от индивидуальных особенностей сделки. Приватизация длится минимум три месяца, из которых два месяца занимает рассмотрение обращения покупателя в администрацию с последующим вынесением решения, и еще месяц — оформление права собственности в Росреестре.

На подготовку документов может уйти не меньше месяца, если заявитель собирает необходимые регистры самостоятельно.

Если процедура переоформления нежилой собственности рассматривается в суде, то процесс может растянуться на полгода.

Расходы на приватизацию включают кадастровую стоимость самого помещения и государственную пошлины. Госпошлина для физических лиц — 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Аукционные процедуры

Несмотря на правильно оформленную документацию, арендатору могут отказать в приватизации нежилого помещения.Вердикт зависит только от решения коллегиального собрания местной администрации. В некоторых ситуациях кадастровая стоимость объекта может быть существенно завышена и не соответствовать текущему техническому состоянию и эксплуатационным характеристикам помещения.

В любом случае, отказ — это не всегда окончание приватизации. Покупатель может оспорить решение муниципалитета в суде или же приобрести необходимое ему нежилое помещение посредством электронного аукциона.

Порядок проведения электронного аукциона прописан в статьях 59-71 закона о Федеральной контрактной системе № 44-ФЗ от 05.04.2013 г.

Местная администрация выставляет на торги объект недвижимости по определенной цене. В данном случае аукцион работает в обратном направлении — покупатели не снижают, а повышают цену на нежилое помещение.

Информацию о закупке можно найти в Единой информационной системе (ЕИС), на различных электронных торговых площадках, а также в других официальных источниках средств массовой информации.

Каждый участник должен внести залог в качестве обеспечения своей заявки. Размер обеспечения фиксирован и составляет 10% от указанной стоимости объекта. По итогам торгов побеждает тот покупатель, который предложит наибольшую цену.

Всем остальным участникам обеспечение возвращают на их счета.

Победитель электронного аукциона должен выплатить остаток стоимости для приватизации нежилого помещения в полном объеме.

Сделать это необходимо одномоментно, рассрочка в данном случае не допускается.

Для того чтобы принять участие в публичном открытом аукционе на нежилую недвижимость в жилом доме, нужно подготовить следующие документы:

  • заявление об участии;
  • заявление в письменной форме о приватизации нежилого помещения;
  • копии паспорта и ИНН покупателя, заверенные у нотариуса;
  • квитанция об уплате залога в размере 10% от стоимости объекта;
  • прочие документы по требованию муниципалитета.

Торги проводятся на официальном сайте местной администрации. Время процедуры может занимать от 10 минут до часа. Предложения участников торгов обрабатываются в течение 10 минут.

После оплаты полной стоимости объекта и получения постановления нужно обратиться в Росреестр для переоформления прав собственности. Госпошлина выплачивается в аналогичном размере. Сроки также не меняются. Администрация рассматривает обращение около месяца, Росреестр оформляет выписку в течение 30 дней.

Решение вопроса через суд

Если объект находится в частной собственности, или же само помещение не может быть переоформлено в частные руки в силу его назначения, нет никакого смысла обращаться в суд. Не удастся приватизировать фонд и в тех случаях, когда все жильцы дома написали официальный протест или отказ по переводу недвижимого имущества.

При получении необоснованного отказа на переоформление нежилого фонда в многоквартирном доме от местной администрации покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные разбирательства проводятся и при отказе муниципалитета переоформлять объект из-за статуса заявителя, и при существенном завышении стоимости актива.

Для возбуждения судебного производства необходимо подать исковое заявление в суд, собрать все требуемые документы и доказательства и заплатить государственную пошлину. Судья примет во внимание все обстоятельства и вынесет обоснованное решение.

Источники:

О приватизации государственного и муниципального имущества

О приватизации государственного и муниципального имущества

Об особенностях отчуждения арендуемого имущества

О порядке права реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

Об аукционе в электронной форме

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/privatizatsiya-nejilyh-pomeshchenii-v-jilom-dome/

Законовед
Добавить комментарий