Преимущественное право мены доли

Отчуждение доли по договору мены

Преимущественное право мены доли

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое.

К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен.

Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п.

Гражданское право

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Договор мены доли в праве собственности квартиры (с участием несовершеннолетнего до 14 лет)

Гражданин(ка) [Ф. И. О.], [число, месяц, год рождения], [место рождения], паспорт серии [значение] N [значение], выдан [наименование органа, выдавшего документ] [число, месяц, год], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], именуемый(ая) в дальнейшем «Сторона 1»,

и гражданин(ка) [Ф. И. О.], [число, месяц, год рождения], [место рождения], паспорт серии [значение] N [значение], выдан [наименование органа, выдавшего документ] [число, месяц, год], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], действующий(ая) лично за себя и

за несовершеннолетнего(юю) [Ф.

Договор мены жилого дома на квартиру

Для того, чтобы заключить договор мены жилого дома на квартиру собственникам нужно зарегистрировать в регистрационной Федеральной службе свое право собственности на данные помещения и свидетельство получить.

Должно быть обязательно указано местоположение объекта недвижимого имущества: назначение, адрес, этажность, площадь, и прочие необходимые параметры, которые позволяют однозначно установить предмет договора.

Так как предметом этого договора являются самостоятельные объекты недвижимости – жилой дом и квартира , то при заключении договора необходимо учитывать, что когда собственник недвижимости — несовершеннолетний, который не достиг 14 лет, или недееспособный гражданин, от его имени заключается  договор опекунами, родителями, усыновителями.

Когда сторонами договора являются несовершеннолетние граждане возрастом от 14 до 18 лет или в дееспособности ограниченные на основе решения суда, то договор мены, в согласии с пунктом 1 статьи 26, пункта 1 статьи 30 Гражданского Кодекса РФ заключается самостоятельно ими, однако при этом нужно письменное согласие попечителей, родителей, усыновителей на выполнение сделки.

Собственник имеет право передать другой стороне не лишь земельный участок, который занят недвижимостью, но и участок любой площади, прилегающий к ней, конечно, незанятый прочими строениями.

Одна сторона при заключении рассматриваемого договора мены должна другой стороне предоставить информацию, имеющуюся у нее об ограничениях использования и обременениях земельного участка.

Договор мены недвижимости

По договору мены обмениваемые объекты предполагаются равноценными. Если сторонами они оценены как неравноценные, то  сторона договора, предоставляющая объект более низкой стоимости обязуется уплатить другой стороне разницу в ценах.

Право собственности на объекты недвижимого имущества по договору мены переходит с момента регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве).

10.

Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)

В нашей нотариальной конторе Вы можете оформить любой договор отчуждения имущества, не противоречащий действующему законодательству, в том числе перечисленные ниже договоры.

Исключение для любых видов договоров составляют те вещи, обращение которых запрещено или ограничено законом (наркотические вещества, оружие, боеприпасы и т.д.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать какую-либо вещь в собственность покупателю, а покупатель обязан заплатить за это продавцу определенную денежную сумму, иными словами — цену.

По общему правилу, в настоящее время договоры купли-продажи не подлежат обязательному нотариальному удостоверению и могут быть заключены как в нотариальной, так и в простой письменной форме.

Могут ли совершаться сделки по отчуждению доли недееспособного лица в праве собственности на жилое помещение?

Источник: http://pomoshjuristov.ru/otchuzhdenie-doli-po-dogovoru-meny-55477/

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Преимущественное право мены доли

/ Жилищные споры / Преимущественное право покупки доли в квартире

Просмотров 82

Желая продать долю в квартире, хозяева торопятся с поиском покупателя на стороне. Многие забывают о том, что нужно учесть преимущественное право покупки другими совладельцами. Последние имеют приоритет в выкупе, даже если собственник продает долю на торгах при банкротстве.

Стоит ли говорить, что преимущественное право выкупа доли создает сложности в распоряжении квартирой? Не все обыватели знают об уведомлении, выкупной стоимости и переводе прав покупателя в случае нарушения приоритетного права. Обо всех тонкостях нелегкой процедуры читайте в нашей статье.

Что такое преимущественное право?

Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.

Преимущественное право покупки доли в недвижимости – это законное право владельцев на выкуп процентной части одного из собственников – продавца (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Особенности преимущественного права на покупку:

  1. Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам) — читайте, могут ли прописанные не собственники претендовать на долю?
  2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
  3. Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
  4. Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
  5. Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
  6. Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
  7. Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
  8. Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  9. Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).

Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.

Уведомление собственников о продаже доли (образец)

Случается, что между жильцами квартиры натянутые отношения. Но это не означает, что можно не уведомлять собственников о продаже доли. Напротив, грамотное извещение ускорит сделку, а в случае споров выступит аргументом в пользу соблюдения правил.

Уведомление о реализации доли составляется в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Желательно не прибегать к устному информированию соседей. Как вы понимаете, в таком случае у вас не будет никаких доказательств.

Варианты известить совладельцев о продаже доли:

  • официальная бумага с нотариальной печатью;
  • простое письменное оповещение – лично в руки или заказным письмом по почте.

Надежнее всего действовать через нотариуса: придется посетить контору, ознакомиться с образцом, дать согласие и ждать ответа от совладельцев.

Если вы составляете уведомление своими силами, нужно найти образец, заполнить основные пункты и переслать извещение по адресам дольщиков. Даже если письмо дойдет, но по вине получателя не будет вручено ему в руки – считается, что уведомление доставлено (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:

Порядок продажи доли в квартире

Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.

Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:

  1. Твердое решение продать часть жилья.
  2. Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
  3. Оформление извещений в адрес совладельцев.
  4. Отправка уведомлений всем соседям.
  5. Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
  1. Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
  2. Заверка намерений у нотариуса.
  3. Передача объекта и денег.
  4. Завершение регистрации в органе Росреестра.

Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.

Пример:

Бабушка, мама и дочь имеют в собственности 3-комнатную квартиру. Бабушке принадлежит ⅔, а мать и дочка владеют ⅓ на двоих, т.е. каждая по 1/6 части. Внучка собирается переезжать в другую страну, поэтому собирается продать «идеальную» долю одному из собственников. Девушка помнит о преимущественном праве выкупа и направляет уведомления бабушке и матери.

В тексте извещения указана выкупная цена 270 000 рублей. Обеих женщин устраивает предложение, они согласны на выкуп доли. Однако мама предлагает 280 000 рублей, в то время как у бабушки нет лишних денег конкурировать с дочерью. Она готова заплатить лишь заявленную сумму.

Таким образом, несмотря на интерес обоих собственников, дочь выберет мать – поскольку ее предложение о цене гораздо выгоднее.

Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?

Недобрые отношения между дольщиками могут приводить к спорам. Один из таких конфликтов – нарушение приоритетного права выкупа доли в квартире.

Скажем, когда продавец не предложил свою часть жилья другим дольщикам, а нашёл покупателя на стороне и оформил куплю-продажу в обход правил ст. 250 ГК РФ.

Тем самым, он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в судебном порядке.

Различают следующие нарушения:

  • отсутствие уведомлений с предложением о покупке;
  • несоблюдение 30-дневного срока на ответ дольщиков;
  • снижение выкупной цены для стороннего покупателя;
  • фиктивная сделка – например, обход преимущественного права за счет дарения доли с передачей денег.

Потерпевшим даётся 3 месяца на подачу иска о признании сделки недействительной. Отсчёт начинается с того момента, когда дольщики-истцы узнали об обмане собственника-ответчика.

Порядок действий

Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:

  1. Установить факт ничтожности купли-продажи.
  2. Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
  3. Оформить исковое заявление (см. ниже).
  4. Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
  5. Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
  6. Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
  7. Дождаться окончательного решения + истечения сроков на апелляцию со стороны ответчика.
  8. Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.

Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.

Документы

Орган правосудия принимает единый пакет из документов – в него входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:

  • копия паспорта истца (-ов);
  • копия доверенности + паспорт представителя (в случае делегирования);
  • копии документов на владение долей в общем праве – обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
  • копия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность граждан, договор дарения доли и др.);
  • архивная выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
  • техпаспорт на квартиру + план расположения комнат;
  • копии почтовых извещений или свидетельство нотариуса о передаче уведомлений;
  • отказы от покупки доли в квартире;
  • квитанция о зачислении денег на счёт судебного департамента – выдается в банке по запросу истца.

Имейте в виду, что иск содержит требование о переводе прав покупателя, а значит истец обязан иметь деньги для выкупа доли. Отсутствие квитанции о зачислении средств служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Сроки

Минимальное время для рассмотрения иска – 1 месяц с даты его подачи. Столько же уйдет на слушания в присутствии участников спора.

Если заявлены ходатайства о проведении экспертизы – суд откладывает заседание до получения результатов. На это может уйти от 2 недель до 2 месяцев.

Срок на апелляцию – 1 месяц, при условии подачи в течение 10 дней с момента вынесения (ст. 321 ГПК РФ).

Переоформление права собственности в Росреестре займет от 4 до 15 дней, без учёта праздников и выходных дней (суббота, воскресенье).

Стоимость

Ориентир при определении цены иска – выкупная стоимость доли. Размер госпошлины считается как % от суммы исковых требований, но в пределах от 400 рублей до 60 тысяч рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вместе с тем истец несёт расходы покупателя, если таковые были установлены. Например, на оплату услуг нотариуса, получение справок и прочих бумаг. Судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Судебная практика

Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.

Суды обращают внимание на следующие моменты:

Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.

Пример:

Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было).

Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина.

Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.

Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:

  • приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
  • истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
  • считать продажу доли третьему лицу законной.

Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.

Можно ли и как обойти преимущественное право?

Итак, несоблюдение приоритетов в продаже и покупке доли чревато оспариванием сделки. Возникает вопрос, как оформить куплю-продажу с чужим лицом, минуя извещение собственников?

Законные способы обойти правило:

  • Дарственная (договор дарения)

Подойдет только в том случае, если владелец не собирается получать деньги от «одаряемого». Учтите, что факт притворства легко оспорить в суде, а значит договоренность аннулируется (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Обычно дарственная оформляется на родственника, но возможны и другие варианты.

Житейский вариант: подарить часть своей доли выбранному лицу, оформить документы, а затем передать новому собственнику остаток – уже в рамках купли-продажи. При таком раскладе преимущественное право выкупа будет соблюдено. Правда, риски оспаривания сделки сохраняются.

Рискованная операция, поскольку если предложить совладельцам выкуп доли за высокую цену, стоимость нельзя снижать и для третьих лиц. Разумеется, можно вообще не найти покупателя на рынке недвижимости.

Физический выдел дробной доли позволяет обойти преимущественное право выкупа дольщиками. Если собственник переведет часть жилья в квадратные метры, он станет хозяином комнаты. Обособленное жилое помещение должно иметь вход, кухню, санузел и прочие коммуникации.

Недостаток в том, что выдел части квартиры в натуре встречается очень редко. Гораздо проще перевести долю в отдельную комнату — тем самым, увеличив шансы на ее продажу третьим лицам.

Столкнулись с нарушением преимущественного права покупки? Обратитесь к юристам нашего портала – консультация бесплатная. Совместно мы найдем способ решить вашу проблему. Вы можете даже не знать о притворной сделке, а эксперт сразу установить факт нарушения.

Доверьтесь опыту юристов – они помогут составить алгоритм действий, «разжуют» статьи закона, оценят риски и укажут на аргументы при выстраивании защитной линии в суде.

Заручившись поддержкой эксперта, вы добьетесь справедливости (например, перевода прав и обязанностей покупателя в свою пользу).

Рекомендуем видео о нюансах приоритетного права выкупа доли в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право мены доли

Преимущественное право мены доли

В соответствии с пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Преимущественное право покупки

Владелец доли в общем имуществе имеет возможность свободно распоряжаться ею — продавать, обменивать, отдавать в .

Приняв решение о продаже или обмене доли, собственник обязан проинформировать о своих планах остальных участников общей собственности.

Только по истечении этого срока, или в случае получения письменного отказа от сделки, продавец получает право подписывать соглашение с любым покупателем.

Отчуждение доли по договору мены

ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п.

5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить.

  1. Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки

По правилу, установленному п.

1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В науке высказано несколько предположений, объясняющих закрепление за сособственниками права преимущественной покупки.

Одни ученые утверждают, что сособственники имеют интерес в определенном круге субъектов права общей долевой собственности; конкретнее, в том, насколько он широк. Вот что писала на этот счет Р.

П. Мананкова:

«Интерес носителя права преимущественной покупки выражается не в том, кто будет соседом, а в том, иметь соседа или не иметь его (иметь одного или больше соседей)»

.

Договор мены и отказ от преимущественного права доли в собственности

152 юриста сейчас на сайте 4 члена семьи, на каждого приватизирована 1/4 доли квартиры.

Родители желают оформить договор мены с посторонним лицом на 1 комнатную квартиру.Брат продает брату 1/4 долю.

Сколько и какие документов(заявления, согласия) и от кого необходимо оформить.Возможно ли это подготовить без нотариуса и самим оформить в регистрационной палате? 01 Октября 2014, 06:43, вопрос №572669 ирина гарбузова, г.

Южно-Сахалинск

300 стоимость вопросавопрос решён Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (5)

  1. 9,7рейтинг
  2. эксперт
  3. получен гонорар 100%Юрист, г.

    КраснодарОбщаться в чате

    Здравствуйте, Ирина гарбузова!

    Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    01 Октября 2014, 06:45 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Уточнение клиента Добрый день,уточняю.

Статья 250.

Преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право приобретения по договору мены Текст научной статьи по специальности «Государство и право.

Юридические науки»

3.7. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ МЕНЫ Фирстаев Владимир Сергеевич, аспирант кафедры Гражданского права и процесса.

Место учебы: Ульяновский государственный университет. Должность: юрист. Место работы: ООО «Престиж-Консалт». E-mail Аннотация: В настоящей статье рассматриваются особенности применения преимущественного права приобретения, при отчуждении имущества по договору мены.

Актуальность публикации заключается в исследовании имеющихся противоречий действующего гражданского законодательства и судебной практики по рассматриваемому вопросу. Автором проделан подробный анализ и предложены пути разрешения практических проблем. Выводы, изложенные в данной статье, могут позволить упорядочить гражданский оборот в случаях отчуждения имущества по договору мены.

Ключевые слова: преимущественное право покупки, договор мены, переход долей, долевая собственность, доля.

Договор мены недвижимости и преимущественное право покупки Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Омского университета, 2005.

№ 3. С. 106-108. © Е.Н. Невзгодина, 2005 ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ Е.Н.

Невзгодина Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, кафедра гражданского права и процесса 644077, Омск, пр.

Мира, 55a Получена 28 февраля 2005 г. A impossibility of active legislation employment of preference purchase of a part in property right to contracts of property barter is motivated. К договору мены, предусматривающему обязанность каждой из сторон передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, применяются правила о купле-продаже (п.

Источник: https://life-lawyer.ru/preimuschestvennoe-pravo-meny-doli-80511/

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право мены доли

Согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты…»

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.250 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с этой статьей, «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.»

Соблюдение преимущественного права покупки

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Надлежащим соблюдением преимущественного права покупки является:

1. Нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки.

2. Соблюдение преимущественного пава покупки путем направления через нотариуса предложения другим сособственникам приобрести вашу долю за определенную цену на определенных условиях. Через 30 дней после вручения, в случае отсутствия реакции других сособственников, нотариус выдает вам документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Нередко вижу в интернете информацию о направлении телеграмм самостоятельно без помощи нотариуса. Делать так не рекомендую.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки:

1. Нотариус не удостоверит сделку, если вы хотите заключить договор в нотариальной форме.

2. Россреестр не зарегистрирует переход права собственности.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Особенности преимущественного права покупки

  • Преимущественное право покупки не соблюдается с нанимателями (лицами, проживающими в не приватизированных квартирах). Только с сособственниками.
  • Продать комнату после соблюдения преимущественного права покупки можно постороннему лицу за цену, не ниже той, за которую предлагалось купить сособственникам. За цену выше — можно.
  • Правила  преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.
  • Соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или тем более завещании имущества.
  • Уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается.
  • Если сособствеников несколько, то продать можно одному из них, не предлагая другим купить вашу долю.

Сложности с соблюдением преимущественного права покупки

1. Сособственник умер. В некоторых случая предоставляют свидетельство о смерти и Росреестр проводит регистрацию перехода права собстенности. Однако я не считаю, что этого достаточно.

Дело в том, что имущество считается принадлежащим наследникам, принявшим наследство,  с момента смерти наследодателя, независимо от времени принятия наследства или его оформления.

По сути — тупик, по хорошему надо ждать больше 6 месяцев.

2. Сособственник получил предложение о покупке, выразил свое согласие, но не имеет намерения или средств покупать вашу долю. Тут дело вполне может закончиться судом.

3. Многочисленные сособственники. Такое бывает в бывших общежитиях, переданных городу, когда квартирой считается целый этаж или отсек на этаже и может быть до 20 сособственников, с которыми надо соблюдать преимущественное право покупки.

4. Неизвестность места нахождения сособственника.

Есть и другие сложности более юридического плана, например совместно нажитое имущество, в котором супруг, на которого имущество не оформлено, наряду с супругом, на которого оформлено имущество (титульным владельцем) также считается сособственником по закону. Есть также ряд других моментов, на которых мы не будем останавливаться подробно.

1. Оформление сделки купли-продажи договором дарения

Как правило влияет на цену в сторону удешевления объекта, но не значительно. Хороший повод для торга. Много комнат в коммуналках продаются именно таким образом. Покупатель в большинстве вынужден будет заплатить налог на дарение.

Покупатель несет риск признания сделки недействительной, так как в случае признания сделки недейтствительной, стороны возвращаются в первоначальное положение, а дарение — сделка безвозмездная. Расписки на передачу денег оформляются, но их предъявление не выгодно ни продавцу ни покупателю, так как по сути сделка притворная.

Сособственники, которые считают свое право нарушенным, могут подать иск в суд, доказывая, что сделка притворная и требуя перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

2. Дарение 1 метра, чтобы покупатель стал сособственником, и потом продажа ему оставшейся части доли по договору купли-продажи

По сути требуется двойная регистрация, длительная по времени, а деньги тем временем должны в обеспечение исполнения сторонами своих обязательств лежать в ячейке.

Часто  я сталкивалась в практике с тем, что «добросовестные» сособственники  требуют материальную компенсацию за время, потраченное на оформление отказа от преимущественного права покупки. Не говоря уже о стоимости самого нотариального удостоверения отказа.

Нет смысла рассуждать о несовершенстве законодательства в данном вопросе. Но о преимущественном праве покупке не надо забывать и соблюдать его надо правильно во избежание проблем с регистрацией.  Удачных сделок!

Со времени написания статьи произошли изменения в законодательстве. С 2016 года при покупке долей квартиры постороннему лицу обязательна нотариальная форма сделки.

Также вам могут быть полезны мои статьи:

Документы, необходимые для продажи (дарения, мены) квартиры

Обязательна нотариальная форма договора

VN:F [1.9.7_1111]

Tweet

Источник: https://vikabugrova.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в доме

Преимущественное право мены доли

17.06.2018

Если 3 дольщика вместе хотят продать свои доли, то обязан ли каждый по отдельности извещать четвёртого дольщика о продаже доли или от троих можно послать одно извещение? В таком случае в извещении указывать стоимость каждой доли по отдельности или общую сумму за 3 доли?

У нас земельный участок в долевой собственности-4 собственника.Один из собственников заложил фундамент под строительство дома без согласия остальных собственников и теперь требует с нас возмещения расходов на фундамент.Правомерны ли его требования? На какие статьи закона нам ссылаться,если его действия неправомерны?

Соотношение понятий — договор мены — и — бартерная сделка

В последние годы вошло в широкое употребление понятие „бартерная сделка“, не предусмотренное ГК.

Когда говорят о бартерной сделке, или бартере, имеют в виду разного рода сделки, которые объединяет то, что по ним не производится денежная оплата, а осуществляется своеобразный обмен ( в бытовом смысле) товарами, работами, услугами.

Причем при употреблении понятие „бартер“ часто отождествляется с понятием „договор мены“.

Если это происходит в бытовых отношениях, то данное обстоятельство не порождает никаких особых проблем, поскольку в правоприменительной практике всегда можно обеспечить верную юридическую квалификацию соответствующих правоотношений. Беда в том, что отождествление понятий „бартерная сделка“ и „договор мены“ нередко имеет место и в различных нормативных правовых актах.

Таким образом, Указ расценивает как договор мены не только сделки, по которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, как это предусмотрено ГК ( п. 1 ст. 567), но также и любые иные сделки, не предусматривающие использования денежных средств.

Если следовать Указу, то в разряд договоров мены попадут все договоры, по которым расчеты за товары, работы, услуги производятся не путем их оплаты, а предоставлением опять же товаров, работ, услуг. Однако такое необоснованное расширение сферы действия договора мены противоречит нормам ГК об этом договоре.

В ГК имеется специальное положение, согласно которому в случае противоречия указа Президента Российской Федерации Гражданскому кодексу или иному федеральному закону подлежит применению Гражданский кодекс или соответствующий закон ( п. 5 ст. 3 ГК).

Следовательно, в этой части названный Указ не подлежит применению, а так называемые бартерные сделки никак не могут совершаться „путем заключения двустороннего договора мены“, как это предлагается в Указе.

Закон РАА

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли жилого дома общей долевой собственности. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Рекомендуем прочесть:  Статья 1149 гражданского кодекса российской федерации

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Преимущественное право покупки доли жилого дома (российская юстиция, n 7, 2000)

Поэтому при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует. Принадлежность собственнику квартиры доли в общем имуществе дома не порождает данного права, поскольку на такую долю распространяются особые правила, она не может быть самостоятельным предметом купли — продажи, а передается вместе с правом собственности на квартиру (ст. 290 ГК).

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли

«Я (полное ФИО) ставлю вас известность, о своих намерениях продать свою часть в праве долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес объекта недвижимости).

Стоимость сделки (сумма) на момент заключения договора.

Довожу до вашего сведения, что в соответствии со статьей 250 официально действующего ГК РФ за вами предусмотрено преимущественное право выкупа моей доли за указанную цену.

Если по какой-то причине участник доли не захотел получать письмо и не подтвердил свое желание выкупить часть в объекте недвижимости, то следует получить в почтовом отделении возврат документа по причине истечения времени хранения.

Таким образом, права на проведение сделки у собственника останутся. Если реальный адрес одного из совладельцев не известен, то можно отправить уведомление по последним, числящимся за совладельцем реквизитам.

При отсутствии фактический адрес неизвестен, то извещение отправляется по месту нахождения общего объекта недвижимости.

Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) (Н

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по моему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска. Если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Договор продажи недвижимого имуществаквартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения2019 год

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры; жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Преимущественное право покупки доли в доме Ссылка на основную публикацию

Источник: https://exjurist.ru/renovatsiya-zhilya/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-dome

Ст. 250 ГК РФ с Комментариями. Преимущественное право покупки

Преимущественное право мены доли

Ст. 246, 250 ГК РФ закрепляют особенности распоряжения долевой собственностью. В первой норме, в частности, говорится о том, что сделки с такими объектами должны осуществляться по соглашению всех участников.

Вместе с тем для субъекта, желающего распорядиться своей частью, установлено ограничение. Он должен соблюсти принадлежащее другим долевым собственникам право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ закрепляет особенности выполнения этого условия. Рассмотрим ее подробнее.

Общие сведения

Как устанавливает ст.

250 ГК РФ, при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях.

Исключение предусмотрено для заключения сделок в ходе публичных торгов, а также продажи доли участка собственником части сооружения/здания или помещения в нем, расположенного на таком наделе.

Публичные торги при отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ, должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.

Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ, если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.

Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.

Ограничения и ответственность

В случае нарушения лицом права преимущественного приобретения доли, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, другие участники собственности могут в трехмесячный срок подать требование в суд о переводе обязанностей и прав покупателя на них.

Законодательство запрещает уступку преимущественной покупки.

Положения 250 статьи распространяются и на случаи отчуждения долей по договорам мены.

В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).

Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218.

Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников.

В случае их отсутствия уполномоченному служащему надлежало приостановить процедуру на 60 дней, направить уведомления всем участникам, не выразившим согласия на сделку, в течение 3-х дн.

Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения, внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.

Категории сделок

После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.

Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.

Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ.

Особенности преемства

Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.

Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.

Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

  • В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
  • Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
  • При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд.

При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

Цену иска следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

уведомления

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

  • Предмет договора.
  • Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
  • Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
  • Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
  • Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

Источник: https://FB.ru/article/339644/st-gk-rf-s-kommentariyami-preimuschestvennoe-pravo-pokupki

Законовед
Добавить комментарий