Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

Как покупать жилье в новостройках через эскроу-счета. Инструкция :: Жилье :: РБК Недвижимость

Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — через счета эскроу. Разбираемся, как будет работать новый механизм привлечения средств в жилищное строительство

DPA/TASS

Счета эскроу как механизм расчета по договорам долевого участия (ДДУ) — новшество для российского рынка новостроек, хотя возможность работать по этой схеме существует с 2014 года. С 1 июля нынешнего года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве.

Через год (в проектах, первый ДДУ по которым будет заключен после 1 июля 2019 года) сделки с новостройками станут заключаться только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках.

Сегодня Сбербанк и «Российский капитал» уже разработали специальные программы для застройщиков для работы по спецсчетам.

Что такое счета эскроу, как будет работать новая схема финансирования, какие гарантии дадут покупателям — читайте в материале «РБК-Недвижимости».

Схема использования эскроу-счетов в целом не отличается кардинальным образом от текущего способа взаиморасчета покупателя с застройщиком.

Сейчас после регистрации ДДУ Росреестром дольщик вносит средства на счет, указанный девелопером, и застройщик пользуется деньгами сразу после их поступления, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

При заключении ДДУ по новой схеме дольщик не перечисляет деньги девелоперу, а направляет их на специальный счет в аккредитованную Центробанком кредитную организацию (агенту), которая гарантирует сохранность средств.

Эскроу — специальные счета депонирования средств до завершения возведения новостройки. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, не начисляются.

Банк, являющийся агентом эскроу-счетов, в свою очередь тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).

Первую сделку по новой схеме в России провел Сбербанк в апреле 2018 года. Банк «Российский капитал» уже сейчас обсуждает ряд пилотных сделок, которые планируется заключить в ближайшее время, заявил «РБК-Недвижимости» представитель банка «Российский капитал» (принадлежит ДОМ.РФ).

Использование механизма эскроу защитит дольщика от недобросовестного застройщика.

В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств девелопера граждане оказывались один на один со своей проблемой, при использовании счетов эскроу дольщики не берут финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в оговоренных законом случаях, пояснили в «Российском капитале». Деньги на спецсчетах будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов по аналогии с банковскими депозитами на сумму до 10 млн руб.

Что будет в случае банкротства банка

В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.

Покупатель может вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, на эскроу-счета в трех случаях. Во-первых, когда девелопер будет признан банкротом и в отношении него откроется конкурсное производство. Во-вторых, если арбитражный суд примет решение о ликвидации застройщика как юридического лица. В-третьих, когда девелопер не исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок.

Кто распорядится спецсчетами

Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования. Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов.

Какая будет ставка для застройщиков

Девелоперы прогнозируют рост цен на квартиры в строящихся домах в связи с переходом на новую схему финансирования строительства. В Минстрое считают, что изменения в закон о долевом строительстве не окажут существенного влияния на стоимость «квадрата» в новостройках.

По расчетам EY, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, ставка финансирования по новой схеме будет ниже 6% годовых.

Сбербанк также планирует предоставлять застройщикам, работающим по спецсчетам эскроу, полную или частичную отсрочку по процентам до ввода объекта в эксплуатацию.

Когда девелопер получит деньги

Девелопер получает средства с эскроу-счетов, во-первых, после ввода объекта в эксплуатацию, во-вторых, после регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Причем средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (если это предусмотрено соглашением по проектному финансированию), либо перечисляются напрямую застройщику, который уже затем рассчитывается с кредитором в случае, если он вел строительство на заемные средства. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6d3d4f9a794712ed1f60ee

������� �������������: ������ ����������� �� ������ ��������� ���������

Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

��������� ������������ � 214-�� �� ������� � ������� ������������� ������� ���� ������������, ������������ �������� �� ��������� �������� �������, ������� �� 1 �������� 2018 ���� ��������� ����� �� ������ ���������� ��� ������.

������� ��� ���� ���������� � �������������� ������. ��� ������ �����-������� � ��� ������ ���������� �������� ���������: ���, ������� ����������� �������� ����� ���������� �������� ���������. ��� ��������� � � ��������������� �������.

������ �� ������� ������������ �������?

��������, � 1 ���� 2018 ���� � ������� ������������� ���� ������������ �������� ����������� �������������. ����� ������� ��� ��������� ���������, ��� �����������, ���������� � ���, ������ ���� ������� ��������� ����� (����������� �� �������� �����������) � �������������� ������. ������� �������: ���� ���������� �� ������������� – ���� ��������� ����.

«��� ���� ������� ��� ����, ����� ������ ����� �������������� ������� ������������ ������� ���������. ������ ����������� ����� ������� ��������� �����, ������ ������ ������ �� ��� �, �� ����� �� � �� ��� �, � �� ��� �.

��� �������� � ��������� � ���������.

������ ����� ����� ����������: ������ �� ��������� ����� ����� �������������� �� ������������� ������ ����������� ���� � �������� �������», — �������� ����� ����� ��������.

��� �������� �����, ������� «��������» � ���������������� � ������� ������������� ���, � ��� ��������� � ���� ����� ������ — ��������� (� ������� ������ ���� ����) � ������, �� ���� ������ �������������. ������-����� ���� �� �������� ������������� ��� ������������: ��� ����� �������� ��� ���, ��������� ������ ��������, ���� �������������� ������ ��� �� 1 ���� 2019 ����.

��� �����, ��� � ����

� �����, ������ ���������� ������� ������ (�� ����, ��������� ����, �������� �� «���» ����� ������ ����) �������� ����������� �������������. �� ����� ��� �����, ������� �� ���� ������ ���������� �� �������������.

�� «���������» �������� �� �����������, ������� �������� �������������� ��������� �� 1 ���� 2018 ����. ��� ������ ��������� �� ������ ����� ����� �������� — ����� ���, ������� ����� ��������� 214-� ��. ���� �� ������ ������ �� ���, ����� «�� ����������» «����������», � ����� ����, ��� �������, ����� ����������� �������������� ���������.

������� �������� ���� �������� ��� ���������� ���� ����� ������������ � ��������� ��� ������������, ��� ������� ���������� �� ������������� ����� 1 ���� 2018 ����.

��-������, ���������� ������ ��������� ������ �� ���������� ��������, ������� ����� ������������� 214-� ��, � ��-������, �� ������ �������� ��� ������ ������������� ������ ����� ����������.

��������, ���� ��������� ����������� ������ � ����� ����������, ���������� ������ ���������� ����� � ������� �������, � ��� ����������� �����.

����, �������������� ��� �������� �� ����������, ����� ����� ����� �������� � ���������� �����-���� ��������, �������� ������ ����������, �������� �� ��������������� ������� � ����������� �������� «����������� ���������� �����»: «��� �������� ����� ����������� ��������� ������ �� ��������� � �������� ������� ��������������. ���� ������� ������������� ������ ����� �������� � ����������».

���� ���� ����������

������� ��������������� �� ��, ��� �� 1 �������� 2018 ���� ����������� �� ������ ��� �� �������� ��������� ���������, ��� �� �����. ����� ����, ��� ���� ���� ���� ����������: ����������� ��������� �������� ������� ��� ��������� ��������� � ���������� ����������. ��� ��������, ��� ���������� �� ������ �������� ������� ���������� ������ ���������.

��������������� �������: ������� �� �������?

�������� �� ���������� ������, ����������� �� ���� ������ �� ������� � ��������� ������������ ����������, � ��������������� ������� �� ����� �����������.

� �������� ������� 2018 ����, �� ���� ������ ������� ������ ����� �������������� ������� �����, ��������� ���� ������� ����� � ������ �����������, ���������� � ��������������� �������, � ��������� ���� �������� ���� ��������� ������������� ����������� ����� ��������� ��-�� ���������� ��������� ������. ����� ������ �������� ������ «������.��» �� ������� �� ��������, ���������� � ��������� �������������. ��������, ��� ��� �������� �������� ��� �������� ��� �������.

� ��� ���������?

«������ �������� �������� ������� �� ������� ���������, ��� �� ����� �������, — ������� ������� �������, ������������ �������� ������������ �������� “������”. — � �����, ��� ���� ��������� ������.

������: ���������� �� ���������� �������� ������ �� �������. ������: �� ������ �� ����������� � ����������������. ������: �� �� ����� ������� ����������������� � ��� �������.

�� ��� ��� �� ������� ������������� ����������� ��������� � ����������, �� ���, �� ��� ������, ������ ���-�� ��������».

�� ������ ������� ��������, � �� �������� �� ���� ������� ������� — ��� ���� � ��� ������ ������� ������������ ��������������� �������, ������� ������� ��������� ����� �������: «��� ��������� � ��� ������ ����� ��� ����! �� ������� �������� � ��� �� �����, � ������� �������� ������.

 ��, ������ �� �������� ��������, ��, ������ ���� ��������� ������ ���� ��������. �� ��� �� �������! �� �� ��������, ��� ���� ��� ��������: ���������� ����������, ��� ��� ������������ ���������, ��� ������ �� ������ �� ������.

�������������� ���������� ���, ������ ���� ��� ��������� ����������� ����: �� �� ����� ��������� ���� ������ �������� ����������».

���, ����� ����?

��� ������� ������� ��� �����������, ���� �� �� ����� ������� �������� �� 1 �������� 2018 ����. ��������� ������ ������� ��� � ������, � ����� �����.

������� — �� ������ ������ ��������� � ��������� ���������� (��� ���� ����������� ������, ���������� ����� �����������), ���������� �� �� ����� ������ �������������� ������� ��������� ������������� (�����) ���.���.

�� � ���������������� �� ���� �������������� �����. ����� ����� �����������, ���������� �����������, ����� �����. 

� ��� �� ���� ����� ����������� ����� ������������ ���������������� ��������������� — �� �� ���������� �����, � �� ���������� �� ����� ����� ���������� �� �������� ��������� �����. ����������� ���� ����� ���� ����������� �� ����� �� ���� �� ���������� ����� ������, � �������� — �� ������� �� ���������� ����� ������.

����� ��� ������?

��������� ���� ����������� ����� ������� ������ � �������������� ������, �� �������� �����, � ������� ��������� ��������. «�����-�� ����� ������� ����� �������� ����� ����������, � ����-�� ������ ����� ������, — ��������� ����� ����� ��������.

— �� ��� ������, ����� �� �������� �� ������ ������ ����� ������� “��������”: ��� ��� �������� ����� ���������� � � ����������� ������� ����������.

�� ������ �� ������� ��������� ������ ������������ �� ���� ������ ���� �� ��������� � �������� �� ������������ “�������” ��������� ������, ��� �������� �������».

����� ��������, ��� �������� ����������� ������������� ��������� ������ — ������ ��� � ������� ������� ���������� ����� ����� ������, �� ����, ������ ������� �������������� ������ � ������������.

«��������� ������ ��� ������������ � ������ ���������� �������������� ������������� ����� ����� �������� �� ������� ����������� ������� �� ����� ������. ����������� ������ �������� ������� �� ������� �� ���� ���������� ����� ������.

�������������� ������������� ����� �������� ������ �� ����� �������� ������ � ����� ������ �� ��������� ��������», — ����������������� �������� � «���������� ��������� �����».

Источник: https://zastroyschiki39.ru/read/articles/899_dolevoe-stroitelstvo-pochemu-zastroischiki-ne-speshat-otkryvat-specscheta

Дду и жск – в чем отличия?

Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Источник: https://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

22.08.2018

Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.

Схема работы через эскроу-счета

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.

Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Что такое эскроу-счета

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.

Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.

Как застрахованы эскроу-счета

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.

Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».

По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Что будет при банкротстве банка

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.

Какая ставка будет действовать для девелоперов

По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.

Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.

Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Когда застройщик сможет получить деньги

Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.

Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/chto-nuzhno-znat-ob-eskrou-schetakh-pri-pokupke-zhilya-v-novostroykakh/

Изменение цены договора долевого участия

Предусмотрена ли оплата новостройки со счета организации?

Цена договора долевого участия является одним из существенных условий договора. Для изменения цены договора участия в долевом строительстве необходимо соблюдение двух условий, предусмотренных частью 2 статьи 5 Федерального закона 3 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Читателем сайта был задан вопрос, на основании чего застройщик может изменить цену договора. Мы проанализировали сложившуюся судебную практику и сгруппировали решения судов в зависимости от обстоятельств рассматриваемых дел.

Отметим, что согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

статьи:

Увеличение цены из-за несвоевременной оплаты

В соответствии с ч.4 ст.

5 указанного Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.5 ст.

5 указанного Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12-ти месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.6 ст. 5 указанного Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

1. Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2014 N 41-КГ14-3.

Требование: О взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что по указанным договорам объекты долевого строительства оплачены с нарушением согласованных сторонами сроков, что является основанием для увеличения цены договоров путем заключения к ним дополнительных соглашений, истцы уклонились от заключения таких соглашений.

Раскрыть »

В пункте 3.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения дольщиком установленных положениями этого договора срока и порядка оплаты, застройщик производит увеличение невнесенной денежной суммы, с учетом стоимости, сложившейся на момент окончательного расчета с застройщиком, путем заключения дополнительного соглашения к данному договору.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку:

Раскрыть »

1.      Как установлено судом, условия изменения цены в заключенных с ответчиками по встречному иску договорах участия в долевом строительстве определены путем заключения дополнительных соглашений к этим договорам.

Прямой обязанности дольщиков уплатить застройщику разницу между стоимостью объектов долевого строительства согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся на момент окончательного расчета, в случае просрочки исполнения ими обязательств по оплате договоров между сторонами не устанавливалось. Договорами устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. В связи с этим увеличение цены заключенных договоров могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.

2.      При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. Согласно п. 2 ст.

1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как предусмотрено ст.

421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4). В силу ст.

432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Между тем, застройщик не направлял в адрес дольщиков каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенным с ними договорам, либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу, что не отрицалось застройщиком.

3.      Кроме того, п. 3.2 договора N 74 установлено, что стоимость объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит при 100% оплате (аналогичное условие содержится в п. 3.

3 договора N 76), при этом с момента просрочки оплаты ответчиками по встречному иску объектов долевого строительства до момента полной оплаты цены по договорам ни одна из сторон этих договоров не обращалась к другой стороне с целью заключения дополнительного соглашения об увеличении цены.

2. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 17.04.2014 по делу N 33-4127/2014

Требование: Застройщик обратился в суд с иском к дольщику о внесении изменений в договор.

Раскрыть »

В обоснование заявленных требований указав, что между ними было подписано соглашение о бронировании квартиры в соответствии с которым компания забронировала для ответчика указанную квартиру в данном доме, при условии заключения дольщиком договора долевого участия в срок до ДД.ММ.ГГГГ и полной оплаты квартиры в установленный договором срок.

ДДУ был подписан, при этом условиями договора было определено, что цена квартиры не меняется при условии, что полная стоимость будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в указанный договором срок ответчик стоимость квартиры в полном объеме не оплатил, в связи с чем, застройщик направил ответчику уведомление о возникновении права на одностороннее расторжение договора, и одновременно предложив дольщику подписать соглашение об увеличении цены договора.

Ссылаясь на то, что дольщик уклоняется от подписания дополнительного соглашения, просил внести изменения в договор, заключенный между ними, и читать следующие пункты в новой редакции:

  • — пункт 2.1 договора: «Цена договора рублей.»;
  • — пункт 2.2 договора: «Цена договора подлежит оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет «Застройщика» в следующем порядке:
  • — рублей в срок до «25» июня 2013 года,
  • — рублей в срок до «01» октября 2013 года».

Дополнить договор пунктом 4.

5 следующего содержания: «В соответствии с настоящим пунктом, «Дольщик» подтверждает свое согласие «Застройщику», на заключение сделки по уступке прав и обязанностей «Застройщика» по настоящему договору третьему лицу, с переходом к третьему лицу обязательств перед «Дольщиком» по передаче в собственность «Дольщику» Квартиры согласно описания, представленного в п. 1.3.

, сдаче в эксплуатацию Объекта, частью которого является указанная квартира. Таким образом, подписанием настоящего пункта «Дольщик» в порядке ст. 391 ГК РФ выражает согласие на перевод «Застройщиком» долга по настоящему договору на третье лицо, которое будет обязано исполнить перед «Дольщиком» обязательства по настоящему договору».

Обстоятельства: В рамках заявленных исковых требований застройщик просит внести изменения в договор, что в свою очередь противоречит ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ » и условиям самого договора.

Раскрыть »

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, п. 2.3 договора об участии в долевом строительстве устанавливает, что цена договора является фиксированной и в соответствии с п. 2.1 составляет рублей. В случае нарушения установленных сроков оплаты, стороны пересматривают цену договора и порядок оплаты, о чем составляют дополнительное соглашение к договору.

Между тем, дополнительное соглашение представляет собой документ, согласованный обеими сторонами, таким образом, указанный п. 2.3 Договора не предусматривает возможность изменения цены договора Застройщиком в одностороннем порядке.

В то же время включение в договор вышеуказанного п. 2.3 не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

Более того, как следует из уведомления, направленного застройщиком в адрес дольщика, в нем Застройщик уведомляет ответчика о том, что в соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ N 214 у него возникло право на односторонний отказ от исполнения договора и в случае отказа от подписания дополнительного соглашения он воспользуется правом на расторжение договора.

Решение: В удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве отказано, поскольку внесение изменений противоречит принципам свободы договора.

3. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 29.06.2015 по делу N 33-2621/2015

Требование: О признании права собственности на квартиру. Встречное требование: О взыскании долга.

Раскрыть »

Источник: https://111bashni.ru/zakonodatelstvo/izmenenie-tsenyi-dogovora-dolevogo-uchastiya.htm

Законовед
Добавить комментарий