Право собственности на места общего пользования при покупке нежилого помещения

В чьей собственности крыши, лестницы и коридоры?

Право собственности на места общего пользования при покупке нежилого помещения

Накануне майских праздников Пленум ВАС РФ решал вопрос, может ли общее имущество нежилых зданий отчуждаться отдельно от основных помещений и находиться в индивидуальной собственности.

Можно ли приобрести площадь одного только холла или лестничной площадки здания? Ознакомимся с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в проекте постановления.

Тем более что с ней должны будут считаться арбитражные суды, если этот проект будет принят Пленумом ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ 30 апреля 2009 г. рассматривал проект постановления «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Определимся с понятием общего имущества нежилых зданий.

Общие помещения связывают несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания.

К ним, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Эти помещения общего пользования, именуемые также вспомогательными, можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования
в качестве нежилого помещения. Именно их судьбу и пытается решить Пленум ВАС РФ.

Правовой пробел

Вопрос о праве распоряжения общим имуществом зданий давно ждет решения.

Действующим законодательством не определен правовой режим использования общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. Он предусмотрен только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Вместе с тем в ст. 1 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости, оборот которых разрешен. Но среди объектов недвижимого имущества, перечисленных в ст.

130 ГК РФ, способных выступать в качестве самостоятельных объектов, такие помещения не поименованы.

В результате возникла неопределенность.

Противоречивая практика

Суды самостоятельно пытались восполнить этот пробел, рассматривая споры предпринимателей, делящих лакомые куски недвижимости. Правда, решений много и все они разные. Арбитражная практика выявила три проблемы.

1. В ЕГРП, как правило, в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений[1]. В связи с этим другие собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования[2].

2. Когда вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, появляется основание утверждать о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, у которого может и не быть основных помещений в этом здании.

Кроме того, в случаях, когда госорганы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, последние обжалуют их действия и (или) подают иски к продавцам о признании права собственности на вспомогательные помещения.

Арбитражные суды обычно отказывают в таких исках[3].

Существует и противоположная практика, когда признается право собственности покупателя на помещения общего пользования, не закрепленные в договоре[4].

3. Возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и расходах на их содержание[5].

Разъяснения ВАС РФ

С целью приведения судебной практики к единой позиции Пленум ВАС РФ и намерен дать свои разъяснения.

Важным заключением Пленума ВАС РФ станет вывод о применении аналогии закона в вопросах определения правового режима общего имущества нежилых зданий. Напомним, что в соответствии с частью 1 ст.

6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

В случае принятия проекта постановления суды будут обязаны применять к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, нормы статей о долевой собственности жилых помещений (ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).

Что это значит?

Распространение этих норм на объекты нежилого назначения означает, что:

  • владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть продать помещение общего назначения можно только при согласии всех сособственников и при выполнении определенных условий (см. с. 14);
  • каждому собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля общего имущества здания;
  • собственники помещения не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на основное помещение. Другими словами, при продаже помещения в здании (офис, склад и т.п), к покупателю автоматически переходят права на долю в общем имуществе здания;
  • каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

ПОДРОБНЕЕ О РАССМАТРИВАЕМЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПЛЕНУМА ВАС РФ

На что может рассчитывать счастливый обладатель собственности в нежилом здании? Можно ли приобрести часть подвала или крыши и как поступать регистрирующим органам в таких случаях? По этим вопросам 30 апреля 2009 г. Пленум ВАС РФ начал готовить разъяснения, следование которым приведет разрозненную судебно-арбитражную практику к единым стандартам.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, написано в проекте постановления. Такая доля общего имущества принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, при приобретении офиса, складского или иного нежилого помещения к покупателю автоматически переходит право собственности на долю общего имущества. При этом реализовать желание иметь свидетельство о собственности на часть лестницы на основании приобретения какого-то помещения не получится. Регистрирующий орган откажет.

Как определить размер доли

Такая доля будет рассчитываться исходя из существа указанных отношений пропорционально площади помещений, находящихся в собственности. Это общее правило. Кстати, судебная практика складывается в этом же направлении.

Например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 06.02.

2009 № Ф03-104/2009, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что суд предыдущей инстанции неправомерно выделил доли каждому из собственников непропорционально размеру их долей.

ВАС РФ в проекте обращает внимание на одно исключение, позволяющее определить размер доли общего имущества без точной привязки к площади основного помещения, находящегося в собственности: доля может быть иной, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в других помещениях здания.

Правило о пропорциональности размера доли общего имущества к площади основного помещения конкретного собственника не может быть изменено даже по соглашению всех сособственников здания (если неприменимо приведенное исключение). Поэтому соглашения сособственников о передаче доли в общем имуществе друг другу или третьим лицам заранее обречены. Они недействительны.

Как оформляется переход доли

Приятная новость в проекте: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Наконец-то станут невозможны злоупотребления продавцов, когда после заключения договора они предлагали оформить в аренду или выкупить часть лестницы и холла на первом этаже, чтобы элементарно войти в здание.

Подобный шантаж усугублялся отказами арбитражных судов в удовлетворении исков покупателей о признании права собственности на не указанные в договоре вспомогательные помещения[6]. Вместе с тем была и противоположная практика, когда суды признавали право собственности покупателя на помещения общего пользования[4].

Вскоре покупатель сможет не бояться шантажа со стороны продавца. Даже если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания, они перейдут к нему автоматически, отмечено в проекте.

Впрочем, приобретая нежилые помещения, покупателю следует поинтересоваться, а не заключали ли прежние сособственники каких-либо соглашений о режиме использования общего имущества. Вполне может оказаться, что такое соглашение имеется.

Например, собственники вправе одобрить такой режим, при котором собственник конкретного помещения будет нести расходы на содержание общего имущества в большем размере, чем ему положено исходя из площади занимаемого основного помещения.

Если такой «обремененный» собственник продаст свое помещение, то новому «счастливому» приобретателю придется смириться с принятыми до него правилами.
В данном случае суд не сможет ему помочь и признать существующее соглашение недействительным.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ

Обезопасить себя от неожиданных новостей поможет включение в договор купли-продажи нежилых помещений условия об обязанности продавца уведомить покупателя о любых действующих соглашениях о режимном использовании общего имущества здания с обязательством передать такое соглашение покупателю.

Правда, такое режимное решение согласно проекту постановления должно быть принято единогласно всеми собственниками здания. Об этом следует помнить, если неприятность все же обнаружится.

В числе особенностей режима, отмеченных в проекте, является порядок проведения ремонтных работ в помещениях, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Можно ли крышу сдать в аренду

Пленум ВАС РФ в проекте постановления намерен изменить свою позицию о невозможности передачи в аренду отдельных частей здания. Напомним, что в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация заключения договора между собственником здания и владельцем рекламной конструкции, в соответствии с которым последнему предоставлялось право использовать крышу для размещения рекламы.

Суд решил, что заключенный договор является непоименованным и не противоречит ГК РФ, то есть не считается договором аренды, поскольку отдельные конструктивные элементы не могут выступать объектом договора аренды.

На этот раз Пленум ВАС РФ собирается принять противоположную позицию: отдельные части здания могут быть переданы в аренду (пользование). При этом ВАС РФ отметил, что такое решение принимается сособственниками помещений в здании.

Например, как отмечено в проекте постановления, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др.

Арендодателем в таком случае признаются все сособственники, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Можно ли купить часть подвала

Такая возможность скорее всего появится, но при условии, что такое помещение предварительно выделено. При этом должны выполняться четыре условия.

Во-первых, с решением (о выделении из состава общего имущества здания отдельного помещения) согласились все сособственники здания.

Во-вторых, имеется техническая возможность выдела. В качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.

В-третьих, при выделе соблюдены строительные, санитарные и иные нормы и правила.

В-четвертых, без выделенного помещения сохранилась возможность нормальной эксплуатации всего здания.

Выделенное таким образом помещение, отмечено в проекте постановления, может служить объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.).

Если выполняются все четыре условия, сособственники смогут инициировать внесение в ЕГРП записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости.

При этом погашается запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.

В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании,
в собственность иного лица.

Обратная ситуация: придание зданию статуса единого объекта недвижимости с занесением соответствующей записи в ЕГРП также возможна.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта.

В этом случае в ЕГРП вносится запись о праве собственности названного лица на здание и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.

* * *

Итак, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вскоре даст ориентиры. Представляется, что с принятием давно ожидаемого разъяснения судебная практика станет единообразной, а предприниматели смогут более точно прогнозировать свои ожидания от инвестирования в недвижимость.

____________________

Источник: https://www.eg-online.ru/article/66517/

Отказ от права собственности в пользу собственников МКД

Право собственности на места общего пользования при покупке нежилого помещения

Ситуации, когда застройщики во время строительства многоквартирных домов продают подвалы, крышные котельные, технические этажи, помещения электрощитовых, которые, по сути, должны быть в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), встречаются повсеместно. Судебной практики по признанию таких помещений общедомовым имуществом много, о чем мы уже писали в статье в нашем блоге. Про проданные застройщиками «на словах» межэтажные кладовые — тоже наслышаны, наверное, все немало.

Хотя единственный в моей практике случай оформления такой кладовки в МКД — это когда такую кладовку купила нотариус. В результате, в судебном порядке она официально оформила межэтажную кладовку и зарегистрировала свое право в ЕГРН. Управляющая организация (УО) узнала об этом с момента появления обязанности в ЖК РФ вести реестры собственников помещений.

Самое интересное, что в суд управляющую организацию никто и не подумал привлечь, тем более в этой кладовке осталось и подъездное освещение, и отопительные приборы, предназначенные для отопления подъезда.

Суд, видимо, решил не вспоминать приоритет жилищного законодательства при этом судебном разбирательстве. А нотариус не один год просто не платила ни за что: ни за содержание, ни за отопление, ни за электроэнергию.

УО смогла начислить за все только за 3 года, исходя из общих сроков исковой давности.

А насколько возможно передать такие помещения в доме обратно в общедолевую собственность? В этом вопросе мы и попробуем разобраться в настоящей статье.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает общедолевую собственность собственников помещений в МКД на общедомовое имущество. Аналогичная норма изложена в ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отчуждение доли и выдел этой доли в общем имуществе МКД не допускается (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно положениям действующего законодательства не зависимо от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, оно переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

То есть, право долевой собственности на общее имущество МКД возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

Таким образом, законом не запрещена регистрация своей доли в общем имуществе, но по факту такая обязанность для подтверждения своего права на него, ее не требуется.

Пунктом 1 статьи 42 Закона 218 установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как указано на одном из региональных сайтов Росреестра:

«Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав».

Также имеется следующее Письмо Минстроя РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС).

И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления (ОМСУ) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №…

Полная версия доступна только подсписчикам

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otkaz-ot-prava-sobstvennosti-v-polzu-sobstvennikov-mkd/

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Право собственности на места общего пользования при покупке нежилого помещения

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Источник: https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Право собственности на места общего пользования при покупке нежилого помещения

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Viktor-kolesnikov@yandex.ru

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст.

158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-«уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Источник: https://vladasalon.com/prava-i-obyazannosti-sobstvennika-nezhilogo-pomescheniya/

Законовед
Добавить комментарий