Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

Пошаговая инструкция по оформлению права собственности на ипотечную новостройку

Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

09/09/2016

        Специалисты компании, специализирующейся на новостройках в Санкт-Петербурге, расскажут о том, где искать, как покупать, что требовать от застройщика, чего ожидать от банка при ипотеке и как оформить сделку без проблем.

При приобретении квартиры в новостройке все усложняется, а если еще и необходимо заключить сделку с привлечением средств банка, то покупатель столкнется с дополнительными трудностями. Разберемся как стать полноправным владельцем квартиры, приобретенной с помощью заемных средств на первичном рынке.

Пошаговая инструкция по оформлению права собственности на ипотечную новостройку

Застройщик должен зарегистрировать объект недвижимости, а заниматься оформлением в собственность каждой отдельной квартиры придется самим новоселам.

Для этого потребуется получить определенный пакет документов от застройщика и в ряде других инстанциях. Затем с этими бумагами необходимо обратиться в Росреестр и стать владельцем недвижимости.

Теперь по порядку. Весь процесс можно разделить на две стадии:

  • сбор необходимых документов; 
  • процедура оформления права собственности. 

Еще раз стоит подчеркнуть – к этому моменту застройщик должен разобраться со всеми формальностями по объекту: приемка, ввод в эксплуатацию, регистрация. Со своей стороны покупатель должен решить вопрос с банком и оформить все необходимые документы по ипотеке – это разрешается сделать еще до того, как можно будет зарегистрировать квартиру на себя.

Пакет документов для оформления квартиры

Будущий владелец квартиры на первичном рынке должен приготовить следующий пакет документов:

  • акт приема-передачи жилого помещения и договор долевого участия – получать у застройщика, сделать не менее 2 копий; 
  • кадастровый паспорт с планом – заказывать в Бюро технической инвентаризации и получать в Росреестре; 
  • разрешение опеки на оформление недвижимости, если одним из собственников выступает несовершеннолетний – такую справку выдают органы опеки и попечительства; 
  • кредитный договор (договор ипотеки) и при необходимости – представитель самого банка при регистрации права собственности; 
  • паспорта всех будущих собственников и доверенность на представителя, если документы не будут предоставляться лично. 

При покупке квартиры в еще строящемся доме заключается договор долевого участия, по которому банк и финансирует приобретение. Этот договор есть у покупателя сразу.

После совместного с представителем застройщика осмотра квартиры в доме, сданном в эксплуатацию, покупатель подписывает акт приема-передачи и получает ключи от нее.

До момента оформления правоустанавливающих документов на жилплощадь этот передаточный акт и является основным документом для будущего владельца.Заключается акт в двух экземплярах, один из которых на руки получает покупатель, а второй – остается у застройщика.

Следующим шагом станет получение кадастрового паспорта, для чего требуется заполнить в Кадастровой палате при Росреестре или в МФЦ заявление по форме №4 и оплатить госпошлину (через платежные терминалы в самом учреждении, в банке или дистанционно – через сайт Госуслуги).

В заявлении нужно пригласить техника БТИ на осмотр квартиры, чтобы он сравнивал фактические замеры с проектом. Если все совпадает, то проблем нет. При разночтениях – придется уладить вопрос и узаконить все произведенные преобразования.

Госпошлина за сам кадастровый паспорт – 200 рублей, а за план (экспликацию) к нему – еще 800 рублей. За дополнительную плату можно ускорить процесс.

При срочном заказе кадастровый паспорт с планом будет выдан через неделю, в обычном порядке – он готов через 14 дней.

После формирования пакета можно переходить непосредственно к оформлению права собственности на квартиру.

Процедура регистрации права собственности

Будущий собственник должен предъявить вышеуказанный пакет документов в Регистрационную палаты при Росреестре или в Многофункциональный центр. В Санкт-Петербурге они есть в каждом районе города. Актуальный список адресов, где по предварительной записи примут документы для регистрации права собственности на недвижимость, размещен на сайте ведомства.

Работник регпалаты просматривает бумаги, составляет их перечень и заполняет заявление в электронном виде, используя данные из паспортов тех лиц, которые и будут выступать собственниками жилья.

Затем каждый из них ставит свою подпись на расписке в сдаче пакета документов на регистрацию и забирает свой экземпляр.

Необходимо оплатить госпошлину и явиться уже с квитанцией на руках – 2 000 рублей на всех.

В расписке указана дата выдачи правоустанавливающих документов. Максимальный срок, который может отвести себе Росреестр – 30 дней. Каждый из новоиспеченных владельцев по истечении указанного периода может явиться с паспортом и забрать свое свидетельство о праве собственности, а также иные оригиналы документов из регистрационного пакета.

В результате весь процесс займет порядка 2 месяцев, госпошлины придется заплатить – 3 000 рублей, могут возникнуть и другие накладные расходы – на нотариальное заверение доверенности, ускорение процесса подготовки кадастрового паспорта, услуги представителя и т.д.

В свидетельстве будет стоять отметка об обременении квартиры банком в соответствии с договором ипотеки, впоследствии – при полном возврате кредита – нужно будет зарегистрировать факт снятия обременения и получить новое свидетельство о полноправном владении жилплощадью.            

Источник: http://www.online812.ru/2016/09/09/007/

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

Самостоятельная продажа квартиры — для кого покажется делом трудоемким и рискованным. Однако не стоит этого бояться, тем более что агентства все равно не несут ответственности за покупателя. Вы сможете сами видеть все этапы продажи недвижимости и сэкономите приличную сумму денег.

Статья поможет разобраться в юридической стороне вопроса и даст подсказки, каких подводных камней стоит остерегаться, какие документы нужно собрать, как найти покупателя и к какому юристу лучше обратиться.

Чтобы быть юридически подкованным в этом вопросе, не помешает прочесть законы об этой сделки. (Федеральный закон 122-ФЗ, статьи Гражданского кодекса РФ №№ 550, 555, 554, 420, 421 и прочие).

Основные шаги:

  1. Сбор всей документации;
  2. Поиск покупателя;
  3. Оформление договора купли-продажи (предварительного);
  4. Сделка по передаче денег;
  5. Составление окончательного договора;
  6. Регистрация прав собственности в Росреестре.

Сбор документов

Это самый ответственный момент. Он влияет на быстроту продажи и юридическую чистоту купли-продажи.

В регистрирующем центре выясните все требования по заполнению бланков документа. Чтобы не пришлось в последний момент переписывать документ, и терять время или даже покупателя.

Если сомневаетесь в своих силах – получите консультацию у юриста. Специалисты составят вам полный список нужных документов.

Перечень документов:

  1. Документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем жилья. Это может быть свидетельство о регистрации права на недвижимость;
  2. Паспорта всех собственников квартиры. В случае если есть несовершеннолетние собственники – свидетельство о рождении;
  3. Технический или кадастровый паспорт на квартиру.

    Его можно взять в БТИ. Срок действия 5 лет, поэтому если он у вас просрочен, то необходимо заранее позаботиться о вызове инспектора БТИ. Если в помещении есть неузаконенные перепланировки, их необходимо оформить.

    Помните, что обновление паспорта занимает 2 недели минимум;

  4. Свидетельство о браке;
  5. Согласие мужа (жены) на продажу, заверенное у нотариуса. Но если по решению суда недвижимость – не совместно нажитое имущество, то согласие не нужно.

    Оно также не требуется, если имущество перешло одному из супругов по наследству;

  6. Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства;
  7. Выписка из домовой книги. В ней должны быть сведения обо всех прописанных людях.

    Не берите её заранее, так как она имеет срок действия 1 месяц.

    Начать её оформлять можно, когда уже есть покупатель и имеются все другие необходимые документы;

  8. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  9. Если квартира была в долевой собственности, то потребуется отказ совладельцев.

Хорошо проверяйте правильность и достоверность документов. Сведения в документации должны быть написаны разборчиво, не допускаются вычеркивания, помарки, повторный обвод букв.

Продажа доли

Даже опытные риелторы называют сделку по продаже доли в квартире самой сложной процедурой. Но давайте разберемся в этом вопросе по порядку.

Это та же самая продажа недвижимости, только речь идет о части квартиры. Трудности возникают из-за того, что не всегда можно установить точные границы где начинается доля того или иного владельца.

Как найти покупателя

Перед подачей объявления необходимо самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Для этого нужно изучить рынок недвижимости в своем регионе.

В современный век информатизации нахождения покупателя не составит труда. Есть множество сайтов в интернете, где можно поместить объявление о продаже без посредников.

Предварительно сделайте несколько качественных фотографий (чем больше, тем лучше). Сфотографируйте все комнаты, туалет и ванную. Сделайте снимки не только внутри, но и снаружи здания. Покупателям нравится, когда все показано как на ладони. Это значит, что вы ничего не скрываете.

Подробно опишите не только квартиру, но и инфраструктуру (сады, школы, остановки, парки, места парковки).

Следите за объявлениями, чтобы они не затерялись во множестве других. Обновляйте его по мере необходимости. Если имеются платные услуги по выделению объявления из прочих, не жадничайте и пользуйтесь ими. Это ускорит поиск покупателя.

Можно повесить рекламный плакат на внешней части здании, рядом с окном. Расклейте объявления в районе о продажи квартиры.

Позаботьтесь о приобретении новой сим-карты специально для объявлений. Дело в том, что как только вы заявите о продаже недвижимости, агенты начнут одолевать вас своими звонками в любое время дня и ночи.

Способы расчета

Расчеты за квартиру можно осуществлять непосредственно наличными деньгами или с помощью перевода средств на расчетный счет в банк.

Наличный расчет

Передача наличных денег довольно небезопасна.

Во-первых, потому что сумма достаточно велика и пачки денег будут наверняка больших размеров, даже купюрами по 5000 рублей.

Во-вторых, где гарантия того, что покупатель кристально чистый человек и не передал информацию о передаче суммы злоумышленникам.

Банковская ячейка

Меньше риска при использовании банковской депозитной ячейки.

Эта процедура гарантирует, что продавец получит денежные средства за продажу квартиры, а покупатель осуществит право собственности на недвижимость.

Продавец имеет возможность посчитать и проверить на подлинность денежные купюры в присутствии сотрудника банка.

Далее купюры помещаются в конверт и запечатываются. На конверте продавец и покупатель ставят свои подписи.

Продавец сможет открыть ячейку после окончательно оформленного договора купли-продажи и регистрации прав в Росреестре нового владельца.

Плюсы данного метода расчета:

  • В банке имеется охрана с оружием и камеры видеонаблюдения;
  • Продавец может когда угодно забрать сумму денег, после подписания договора;
  • Можно в этом же банке открыть счет, и перевести средства из ячейки на него;
  • В ячейке можно хранить неограниченное количество денег.

Минусы:

  • В документах об аренде ячейки банка – нет конкретной суммы находящихся в ней денег. В суде при возникновении споров, эти документы не будут являться доказательством;
  • Для получения возможности открыть ячейку нужны определенные документы, но сотрудники банка не несут ответственности за подлинность этих документов.

Аккредитив

Можно воспользоваться аккредитивом. Это перевод денег на счет.

Он стоит гораздо дороже, к тому же времени на оформления требует больше, чем ячейка.

Безопасно и менее рискованно оформить получение денег после подписания договора. Не откладывайте этот процесс на потом, после регистрации прав нового жильца. Часто возникают такие ситуации, когда покупатели с документами о регистрации исчезают в неизвестном направлении. И тогда продавцу приходится приложить массу времени и сил по розыску мошенников.

Составление предварительного документа купли-продажи

Покупателю недвижимости нужен этот договор для бронирования жилплощади за собой.

Бывают следующие предварительные документы купли-продажи:

  • Предварительный договор;
  • Соглашение о задатке;
  • Соглашение об авансе.

Эти документы нужны, чтобы отразить все особенности и пункты основного договора сделки.

Соглашение об авансе

Аванс – это некое количество денег, которое покупатель передает продавцу, до подписания основного договора.

Исходя из ст. 380 ГК РФ любые заранее переданные денежные средства признаются авансом, если эти средства ранее не числились как задаток.

Если произошел факт срыва договора любой стороной, то продавец возвращает аванс.

Соглашение о задатке

Статья 380 ГК РФ указывает на то, что задаток деньги, которые одна сторона сделки передает другой в счет причитающихся с нее платежей по основному договору.

Задаток является гарантом выполнения основного договора.

Если покупатель срывает сделку с продавцом недвижимости, то ему задаток не возвращается.

Если виновником расторжения сделки выступает продавец, то он должен выплатить покупателю сумму, равную двойному размеру суммы задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Самый проверенный метод, гарантирующий выполнение договора.

Если ознакомиться со статьёй 429 ГК РФ, то станет понятно, что предварительный договор возлагает обязательства на стороны. Они обязаны заключить в будущем основной договор.

Если кто-то из участников сделки не желает заключать основной договор, то другая сторона обращается в суд с исковым требованием принудить сторону заключить его. При этом виновник оплачивает затраты на судебные тяжбы.

Заключение основного договора

Когда все документы на руках и дополнительные соглашения подписаны, нужно приступать к основному договору между сторонами.

Документ дает право собственности на имущество. Его обязательно необходимо заверить у нотариуса.

В регистрационной палате нужно пройти регистрацию и получить номер для договора.

Договор купли-продажи состоит из условий продажи, обязанностей, прав сторон.

Присутствие юриста при заключении необязательно, но желательно. Он поможет в дальнейшем избежать споров и конфликтов.

В договоре указываются следующие моменты:

  1. Место, дата;
  2. Паспортные данные сторон договора;
  3. Адрес, продаваемой недвижимости;
  4. Описание жилья (этаж, площадь);
  5. Документы на право собственности и их регистрационные данные;
  6. Вид собственности (единоличная, долевая);
  7. Стоимость и порядок передачи средств за жилье;
  8. Срок и порядок передачи недвижимости покупателю;
  9. Оплата пошлины;
  10. Прописанные граждане в жилом помещении на момент продажи и срок их снятия с регистрации;
  11. Участники сделки полностью пишут свои фамилию имя отчество и ставят подписи.

Регистрация прав покупателя на квартиру

Продавец и покупатель обращаются в Росреестр или любой его орган. Там они пишут заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход прав собственности. На основании паспортов они заполняют бланки собственноручно под присмотром специалиста.

Если кто-то из них не может явиться по уважительной причине, это заявление могут написать доверенные лица, которые доведут дело до конца. Они пишут его на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Если покупатель или продавец не достиг возраста 14 лет, то за него пишет заявление родители или опекуны. Доверенность в этом случае не нужна.

23. 07. 2013 г. закон № 250-ФЗ внес изменения, которые дают дополнительную безопасность, каждой стороне сделки. Можно написать заявление в Росреестр, о том, чтобы документы по имуществу принимали только от него (а не от доверенных лиц).

Передача квартиры покупателю

Для окончательной передачи квартиры необходимо оформить акт приема – передачи.

Правила оформления могут быть разными, но содержание документа в основном одинаковое. Он содержит следующую информацию:

  • Дата, место;
  • Ф.И.О. сторон акта;
  • Описание недвижимости;
  • Местонахождение квартиры, дома;
  • Площадь помещения;
  • Состояние квартиры.

Дополнительно акт содержит пункт о том, что у покупателя нет претензий к продавцу.

Если претензии имеются, а акт необходимо подписать, то они прописываются отдельно в документе. Там же указываются сроки исправления недочетов.

Консультация юриста

Вы решили обратиться к опытному юристу? Найдите независимого, не заинтересованного в результате предстоящей сделки, специалиста.

Агентства недвижимости имеют своих юристов, которые не будут разбираться во всех аспектах сделки, им важно быстро заключить договор.

Независимый юрист предоставит следующую информацию:

  • Перечень документов необходимых для сделки;
  • Рекомендации, в случае особых обстоятельств;
  • Этапы сделки.

Помощь профессионального юриста трудно оценить. Он даст консультацию по любому вопросу. Поможет избежать неприятных ситуаций, предусмотрит все нюансы оформления документов.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

Купля-продажа квартиры в МФЦ

Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

Ежегодно миллионы граждан оформляют сделки с недвижимостью. Они переезжают, разменивают жильё, выполняют другие процедуры, связанные с передачей прав собственности.

Одним из удобных и безопасных способов является продажа квартиры через МФЦ – многофункциональные центры, предлагающие населению ряд муниципальных и государственных услуг. Порядок действий всегда указан на стендах. Если что-то не понятно, вежливые сотрудники всегда проконсультируют.

Купля-продажа квартиры в МФЦ: пошаговая инструкция

Консультация юриста бесплатно

Напомним, что такие центры выполняют посреднические функции между Росреестром и лицами, оформляющими сделку. Всё, что делают сотрудники организации – принимают заявление и пакет документов, а затем выдают уже оформленные бумаги.

Запись на прием

Записаться можно на месте или через интернет. Второй вариант проще. Вам достаточно зайти на официальный сайт, ввести данные и получить информацию о дате и времени посещения.

Там же узнаете, что требуется для оформления. Центры работают даже в субботу, с 8 утра до 20-00. По прибытию, подойдите в информационную службу. Вас проконсультируют и выдадут бланк совместного заявления.

Необходимые документы

Обе стороны, заключающие сделку, предоставляют регистрирующему органу ряд бумаг. Среди них:

  • Паспорта (оригиналы и копии всех основных страниц);
  • Свидетельство, подтверждающее факт собственности (регистрацию);
  • Три экземпляра договора о купле;
  • Бумаги о передаче недвижимости в собственность нынешнего владельца путём дарения,  приватизации или наследования;
  • Если хозяин квартиры женат/замужем, требуется свидетельство о браке и согласие партнёра (мужа или жены). Если речь идёт о покупке, такой необходимости нет. В соответствии с действующим законодательством, жилая площадь автоматически делится между супругами пополам. Вдовцы и вдовы предъявляют оригинал свидетельства о смерти. При разводе также нужны бумаги о расторжении брака;
  • Невозможно продать жилплощадь, на которой прописан несовершеннолетний, не получив на это разрешение контролирующих организаций. Их представители проверяют, получит ли ребёнок достойные условия жизни после того, как покинет квартиру, не будут ли новые условия хуже;
  • Для коммуналок нужны согласия других жильцов, подтверждающие то, что они не претендуют на долю собственности, если её продают тому, кто в этом помещении не проживал ранее;
  • Если оформление поручается третьему лицу, на его имя покупатель и продавец оформляют доверенности;
  • Требуется квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Читать также:  График работы МФЦ на майские праздники в 2019 году

Также покупающая сторона требует технический паспорт, оформляемый в БТИ в течение недели, кадастровый паспорт, получаемый в МФЦ либо в Кадастровой палате.

Понадобится выписка из ЕГРП (реестр, содержащий сведения о правах на недвижимость). Так можно узнать количество предыдущих владельцев. Если их было более двух, стоит задуматься о причинах постоянного перехода квартиры из рук в руки.

Продавец также предоставляет форму №9, в которой указываются архивные данные о прописанных и выбывших жильцах. Если кто-то из них находится в тюрьме, интернате, доме престарелых, жильё не может быть передано другим людям без их согласия.

Далее продавца нужно проверить в ФНС. Возможно, у него есть долги по налогу на вступления в права. Аналогичная проверка проводится в коммунальных службах. Нередко владельцы пытаются скрыть многолетние задолженности. Более того, квартира может быть давно заложена или находится под обременением.

Также продавец должен документально подтвердить свою дееспособность. Для этого ему потребуется получить по месту регистрации справку из психоневрологии и наркологии.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в МФЦ

Понадобится написать заявление, бланк которого выдаётся на месте. Также нужно заплатить пошлину за регистрационные услуги.

В ходе процедуры участники подписывают соглашение, подтверждающее переход имущественных прав. Представитель многофункционального центра выступает в качестве гаранта правильности и законности заключения сделки.

Он принимает документы под опись и выдаёт обеим сторонам расписку, в которой указана дата, когда регистрационные процедуры завершат и можно обратиться за результатами, кроме того по номеру указанному в расписке можно самостоятельно отследить готовность документов.

Образец договора купли-продажи квартиры 2018

В стране действует единый стандарт заполнения. Возможно составление в письменной или печатной форме. Устные договорённости не имеют юридической силы. Его можно получить в МФЦ или скачать из интернета. Пример современного варианта есть тут.

Читать также:  Оформление дарственной на землю

Если обьектом сделки является доля жилплощади (часть квартиры), существуют отдельные законодательные нюансы при оформлении.

Получение готовых документов на недвижимость

Выдача готовых документов возможна не ранее дня, указанного сотрудниками многофункционального центра. Свой экземпляр каждый может получить отдельно, в удобное для него время.

Если кто-то не может прийти и забрать его, бумаги передают в Росреестр, где они будут храниться в архиве, вплоть до момента обращения.

Получить экземпляр можно в любое время, предварительно оформив заказ по телефону. Звоните в отделение по месту жительства или на горячую линию для приёма обращений граждан.

Основные этапы сдеки купле-продажи квартиры

Государственная пошлина

Размер единоразовой оплаты услуг регулируется Налоговым Кодексом РФ, статья 333.33, п.22. На момент подготовки материала он составлял 2000 рублей.

Консультация юриста бесплатно

Сроки

Время, требуемое на осуществление всех необходимых действий, индивидуально для каждого случая. Существуют максимальные сроки, в которые МФЦ обязуется провести процедуру:

  • Регистрация занимает до 18 календарных дней в среднем по России и не более 12 в столице;
  • Оформление техпаспорта – до 15 дней стандартная процедура и не более 10 дней срочная;
  • Выдача кадастрового паспорта – до 12 суток, включая доставку из МФЦ;
  • Получение выписки из реестра – не более 3 суток. На сайте Росреестра процесс может занять в три раза больше.

Среднее время решения всех юридических вопросов – до месяца, при условии, что обе стороны проводят процедуру без нарушений. В противном случае она будет приостановлена до устранения причины отказа в выдаче регистрационных документов.

Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2018 году)

С 2016 года действует Федеральный закон №382 ФЗ, вносящий существенные коррективы в правила налогообложения сделок купли-продажи квартир.

Читать также:  Приглашение в Россию через Госуслуги

В частности, если владелец купил или получил в наследство жильё до 1 января 2016 года, и с того момента прошло не менее трёх лет, он освобождается от уплаты налогов за продажу.

Речь идёт только о собственности, не о долевом владении. После приватизации, получения жилплощади в подарок, по наследству, должно пройти не менее трёх лет. В этом случае налог платить не нужно.

В некоторых случаях требуется не менее пяти лет:

  • Если собственность приобреталась по договорам долевого строительства, получена не от ближайших родственников;
  • Если вступление в права состоялось позже 1.01.2016;
  • Имущество отчуждалось после вступления закона в силу.

С какой цифры берётся налог 13%? Вариантов два. В первом случае, со стоимости продажи, минус налоговый вычет (предоставить декларацию о нём). Во втором – с суммы продажи, минус все затраты на приобретение.

Возможные проблемы и пути решения

Если в процессе оформления были допущены ошибки, данные в документах, предоставленных для регистрации, не соответствуют информации в ЕГРН, процесс затянется.

Обязательно проверяйте достоверность информации, правильность заполнения бумаг, юридическую точность. Вам понадобится помощь специалиста в области сделок с недвижимостью.

Вы всегда можете заказать бесплатную консультацию юриста по телефонам:

  • если сделка с недвижимостью в Москве и МО: 84957777777
  • если сделка с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: 88125739060
  • если сделка с недвижимостью в остальных регионах России: 88001007010

Также нередко продавцы искусственно занижают цену, чтобы заплатить меньше налогов. Нередко это бывает связано с планом денежных махинаций. Требуйте указания точной цифры, справедливой оценки недвижимости.

Источник: https://mfc-list.info/kuplja-prodazha-kvartiry-v-mfc.html

Регистрируем право собственности на квартиру

Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

Последнее обновление: 20.04.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Мы подошли к завершающему этапу покупки квартиры на вторичном рынке. С документами на квартиру мы (Покупатель) разобрались, личность Продавца установили, Договор купли-продажи составили и подписали (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), теперь нам нужно зарегистрировать наше право собственности на квартиру.

В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи (ДКП). Сам ДКП с 2013 года регистрации не подлежит, но тем не менее, он передается в составе пакета документов (см. перечень ниже) для регистрации перехода права по сделке.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестра о новых правах собственности на квартиру. Именно эта запись в реестре ЕГРП и является единственным доказательством существования этих прав.

Раньше это сопровождалось выдачей Покупателю Свидетельства о праве (Титула) на квартиру, теперь же мудрецы из Росреестра решили, что это лишнее, и с июля 2016 года отказались от выдачи бумажных Свидетельств. Но экземпляры Договора купли-продажи квартиры (ДКП) с отметками о регистрации – гербовой печатью и регистрационным штампом – возвращаются после сделки Продавцу и Покупателю.

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Когда мы регистрируем право собственности на квартиру, мы, прежде всего, фиксируем и защищаем свои права Покупателя, т.к. за свои деньги мы фактически получаемименно ПРАВО (виртуальное понятие), существование которого основывается только на соответствующей записи в государственном реестре, и подтверждается Выпиской из реестра ЕГРП (ЕГРН).

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается УФРС (местное отделение Росреестра).

Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона. Они же и принимают документы на регистрацию.

На сленге риэлторов это место может звучать также как «Регпалата». В некоторых городах это место еще называют «Юстиция».

Офисы и приемные Росреестра и Кадастровой палаты по всей России – здесь.

Подать документы на регистрацию прав и перехода прав по сделке можно и в МФЦ (Многофункциональных центрах госуслуг) «Мои документы». Это даже удобнее. Сотрудники МФЦ потом сами доставляют все бумаги в местные отделения Росреестра, а после регистрации сами забирают их обратно и выдают гражданам.

В Москве, например, с 2014 г. у физлиц документы на регистрацию прав собственности на квартиры принимаются только в МФЦ.

 Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления: Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности, а Продавец – на переход права по сделке.

После чего они оплачивают госпошлину и передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.

МФЦ г. Москвы (адреса, телефоны, график работы) представлены на сайте MOS.RU – здесь.

Онлайн запись в МФЦ г. Москвы (см. здесь).

МФЦ городов России (каталог ссылок на регионы) можно увидеть здесь.

Документы для регистрации перехода права собственности

Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартиру обычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.

Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:

  • Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
  • Паспорта участников сделки;
  • Доверенность (если за Продавца действует доверенное лицо);
  • Документ-основание получения права собственности (правоустанавливающий документ Продавца);Примечание: Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру является всего лишь правоподтверждающим документом Продавца, и с 2015 года уже не требуется для регистрации перехода права по сделке;
  • Договор купли-продажи квартиры (подписанный сторонами сделки, минимум в 3-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку);

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/registriruem-pravo-sobstvennosti/

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция покупателя после оформления догументов в регистрационной палате

09.02.2017

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

  • Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
  • Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

  • Дата окончания строительства.
  • Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
  • Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
  • Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
  • Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
  • Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявления от застройщика и дольщика.
  • Оригинал ДДУ.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • План объекта строительства.
  • Документы на право владения объектом.
  • Проектную декларацию.
  • Разрешение на строительство.
  • Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

  • Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
  • Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
  • Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
  • Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Акт приема-передачи включает в себя:

  • Информацию об участвующих сторонах.
  • Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
  • Фактический адрес и номер квартиры.
  • Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

  • Подготовить пакет документов
    • Удостоверения личности всех владельцев.
    • Договор купли-продажи, ДДУ.
    • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
    • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
    • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
    • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
  • Обратиться в соответствующие инстанции
    • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Заполнить заявление на регистрацию собственности
  • Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

  • Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком
    Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
  • Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов
    Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
  • Поверхностное изучение компании застройщика
    Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
  • Проведение ремонта до получения документов на право собственности
    Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/novostroyki-moskvy-i-mo/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-poshagovaya-instruktsiya/

Законовед
Добавить комментарий