Покупка квартиры у собственника после приватизации

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Покупка квартиры у собственника после приватизации

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 93

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб.

, что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Как узнать, можно ли продать квартиру сразу после приватизации: условия, требования

Покупка квартиры у собственника после приватизации

Процесс бесплатной приватизации в РФ продолжается уже не одно десятилетие.

Квартиры после свежей приватизации нередко встречаются на рынке недвижимости.

Однако не все владельцы такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продавать квартиру после приватизации и как избежать уплаты налога на доходы.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Чтобы разобраться с тем, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, следует уточнить юридический статус этой процедуры, права и обязанности собственника жилых помещений и особенности налогообложения в РФ.

Понятие

Приватизацией именуется процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физлиц и организаций.

Под приватизацией обычно подразумевается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали по договору соцнайма, в личную собственность.

Процесс приватизации стартовал сразу же после распада СССР и легитимации частной собственности, когда граждане получили возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.

Особенностью приватизации в России является ее бесплатный характер — за получение в собственность квадратные метры жилья не приходилось расплачиваться с государством или муниципалитетом. Единственное, что оплачивалось, это госпошлина и технические расходы за подготовку документов.

Бесплатная приватизация жилфонда имеет несколько общих правил:

  • в ней можно участвовать единожды за всю жизнь;
  • на момент приватизации участники обязаны иметь постоянную регистрацию по данному адресу;
  • необходимо получить согласие всех прописанных в квартире лиц и отказы от участия в приватизации;
  • жилье не должно находиться в аварийном состоянии, располагаться в общежитиях, числиться в фонде служебных помещений или находиться на балансе военных городков;
  • для приватизации необходимо оформить технический и кадастровый паспорта.

Образец согласия на приватизацию и заявления об отказе от участия в приватизации.

Приватизация государственной и муниципальной собственности опирается на несколько законодательных актов:

Можно ли сразу после оформления?

Технически новоиспеченный владелец жилья может полностью распоряжаться своим имуществом.

Ведь с момента регистрации собственности он обладает правом распоряжения ею, в том числе и продавать.

Хозяин вправе не только продать квартиру, но и сдать в аренду, завещать, подарить, заложить и т. д.

Однако из-за налоговых нюансов немедленная продажа грозит необходимостью уплачивать НДФЛ в размере 13%, так что такие действия ударят по кошельку собственника.

Порядок действий

На следующий год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прикладываются:

  1. копия договора купли-продажи;
  2. копия платежных документов.

Бланк декларации 3-НДФЛ.

Исходя из предоставленных документов, продавцу начисляется налог, размер которого составляет 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитываемой так:

Стоимость квартиры — 1 млн. рублей не облагаемых доходов.

Налоговый вычет

  1. Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.
  2. Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.
  3. Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн.

рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:

  • копию правоустанавливающих документов;
  • копию договора купли-продажи;
  • копию документов о передаче денежных средств;
  • справку 2-НДФЛ (от работодателя);
  • декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

  • Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.
  • Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.
  • Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.

Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.

Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.

К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.

Таким лицам придется:

  1. либо выдерживать 3(или 5)-летний срок;
  2. либо платить налог в полном объеме и пользоваться правом налогового вычета.

Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.

Продажа приватизированной квартиры

  1. Продажа квартиры после свежей приватизации ничем не отличается от продажи обычного объекта недвижимости.
  2. После того, как продавец находит покупателя, они вправе заключить договор аванса или задатка, после чего готовить сделку.
  3. Для этого продавцу необходимо подготовить следующие документы:
  • удостоверение личности (паспорт);
  • подтверждения права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • договор приватизации;
  • кадастровый паспорт;
  • архивную справку из паспортного стола (по форме 9);
  • технический паспорт и оценку недвижимости при необходимости.

В назначенный день покупатель и продавец встречаются в органе регистрации, подписывают основной договор и передают денежные средства.

Особенности

В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с юридическим статусом собственников или самого объекта недвижимости.

При долевой собственности

  • Если квартира была приватизирована на несколько лиц, то все они являются собственниками.
  • Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и в договоре купли продажи должны фигурировать все из них.
  • В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда хозяин у квартиры только один.

В том случае, когда владелец доли хочет продать только ее одну (например, комнату в коммуналке), то преимущественное право покупки есть у остальных собственников.

Для продажи своей доли постороннему лицу владелец обязан предоставить письменные отказы от покупки других дольщиков.

С прописанным человеком

Продажа квартиры с зарегистрированным в ней лицом — довольно сложный с юридической точки зрения вопрос.

Если при продаже обычной квартиры проблема решается довольно просто — лицо выписывается добровольно или по суду, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.

На основании ФЗ «О приватизации» N 1541-1 от 04.07.1991, лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования жильем даже после смены собственника.

Так что если после совершения сделки такие лица отказались добровольно выписываться, то сделать это по суду почти невозможно.

Так что при покупке приватизированной квартиры покупателю нужно в обязательном порядке требовать снятия с регистрации всех проживающих в ней лиц до момента совершения сделки и перехода права собственности.

Еще более сложный случай — когда на момент приватизации квартиры лицо было зарегистрировано, но по тем или иным причинам не участвовало в приватизации и не подписывало отказ. В этом случае могут быть отменены все сделки, совершенные с объектом недвижимости, не взирая на то, какое количество времени прошло.

С несовершеннолетним ребенком

  1. Рассмотрим ситуацию, когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся одним из собственников.
  2. В таком случае при продаже квартиры, взамен он должен быть зарегистрирован по другому адресу до момента сделки.
  3. В ином случае выписать его можно будет только по суду, что в случае свежеприватизированной квартиры почти нереально.

Согласно ст. 20 ГК РФ, дети до 14 лет должны быть прописаны только со своими родителями.

Так что в этом случае о выписке и регистрации по новому адресу придется озаботиться всем членам семьи.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Источник:

Продажа квартиры после приватизации (купить жильё) — в 2019 году, через сколько, менее 3 лет, 5 лет

Многие люди, которые наконец-то получили собственную квартиру после приватизации, сразу же начинаю задаваться некоторыми вопросами, на которые необходимо ответить. Самый острый и часто задаваемый вопрос, возможна ли продажа квартиры после приватизации. Короткий ответ дать невозможно, поэтому нужно углубиться в тематику, чтобы рассказать обо всех нюансах.

Приватизация — это передача квартиры в собственность, после того, как гражданин занимал площадь по праву социального найма. Передача происходит бесплатно. После того, как гражданин получит квартиру в собственность, он имеет право распоряжаться недвижимостью так, как сочтет нужным.

Можно ли

Продать квартиру, которую гражданин получил после приватизации, можно даже на следующий день. По закону Российской Федерации это разрешено. Кроме проживания на этой территории и продажи, человек также может ее сдавать в аренду, подарить, завещать или внести в качестве вклада в капитал юридического лица. Ограничений практически нет, главное – не нарушать права других граждан.

Но перед продажей необходимо сделать два пункта: завершить процесс приватизации с регистрацией права, а также уплатить НДФЛ после продажи собственности. Если продажа собственности производится из-за приобретения новой недвижимости, то уплаченный подоходный налог можно вернуть.

Есть только три ограничения:

  • воспользоваться можно только один раз;
  • существует ограничение в два миллиона рублей;
  • доступно только для тех граждан, которые выплачивают НДФЛ.

Детали разговора

Честная продажа квартиры после приватизации возможна только при наличии основного документа – свидетельства о праве на собственность. Он необходим, чтобы удостовериться в реальности владения указанной недвижимости.

Процедуру продажи можно проводить как самостоятельно, так и через агентство, которое возьмет на себя всю черновую работу, занимающую много времени и сил, однако дешевле будет продать квартиру самостоятельно

Источник: https://erckzn.ru/privatizatsiya/kak-uznat-mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-privatizatsii-usloviya-trebovaniya.html

Налог после приватизации квартиры

Покупка квартиры у собственника после приватизации

С чего начать приватизацию комнаты в общежитии? Смотрите тут. Чтобы не платить налог Не оплачивать налоговый сбор можно лишь в нескольких установленных законодательно случаях: стоимость жилья и сделки по нему составляет менее 1 млн. Данные особенности регулируются точно также, как и продажа квартиры, полученной любым другим способом.

При этом при продаже жилья близкому родственнику налог не уплачивается. Если квартира в долях Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности после приватизации, осложняется некоторыми бюрократическими проволочками, в частности, обязанностью предложить часть квартиры тем лицам, которые владеют другими частями.

Если свою долю в квартире продает лишь один собственник, то он должен уведомить других совладельцев о своем намерении и предложить им купить долю. В случае отказа только потом давать объявление о продаже третьим лицам.

Если же доли продают все собственники, то наиболее приемлемым вариантам считается продажа всех долей одному лицу. Позже, в случае уплаты налога на продажу недвижимости, каждый из дольщиков при покупке другого жилья сможет получить налоговый вычет.

С несовершеннолетними детьми Если одной из долей или всей жилплощадью владеет несовершеннолетний собственник после приватизации квартиры, продать ее можно, когда органы опеки дадут на совершение такой сделки разрешение.

Как показывает практика, подобная мера практически неосуществима, если у родителей ребенка нет иного жилья, где можно было бы зарегистрировать несовершеннолетнего, а также передать ему в собственность долю из другой квартиры.

Согласно нормам права, при продаже жилья, находящегося в собственности у несовершеннолетнего, ему должна быть возмещена возможность владения недвижимостью. В случае, если ребенок лишь зарегистрирован, то у родителей должна быть возможность оформления постоянной регистрации в ином жилом помещении.

Можно ли сразу после оформления? Как таковые сроки, после которых приватизированное жилье можно продать не установлены. Законодательно закреплено, что в случае мгновенной продажи квартиры после приватизации, собственнику придется заплатить процентный налог на прибыль.

Способы Основными способами продажи приватизированного жилья можно считать: оформление договора купли-продажи; оформление сделки дарения недвижимости и оформления дополнительного соглашения; залог недвижимости. При этом законодательно установлено, что ни залог, ни дарение не являются законодательно подкрепленными способами продажи.

Можно выделить еще один вид продажи жилья — альтернативная сделка. Альтернативная сделка представляет в своем роде уникальный способ одновременной продажи своей квартиры и приобретения другого жилья с возможностью использовать налоговый вычет.

Обычно такой вид сделок проводится с помощью риэлторов для общего контроля процесса, а также подтверждения гарантий по выплатам. Как уменьшить сумму НДФЛ? Собственникам, продающим жилье, в том числе и приватизированное, не нужно будет оплачивать налог, если квартира была получена в собственность после года и находилась в руках владельца более трех лет.

В случае с жильем, приобретенным ранее, квартира должна принадлежать продавцу более пяти лет. Уменьшение суммы НДФЛ может быть и до нуля в случае, если стоимость квартиры менее 1 млн. На год искусственное уменьшение стоимости жилья стало невозможным, так как года, налог учитывается со стоимости жилья по ДКП или кадастровой цены, умноженной на 0,7.

При чем для налогообложения выбирается та сумма, которая больше чем другая. Что нужно для приватизации дома? Информация здесь. Какие могут быть основания для расторжения договора приватизации? Подробности в этой статье.

Права отказавшихся от участия в приватизации У граждан, которые по каким-либо обстоятельствам отказались от оформления приватизации квартиры , дома или другой недвижимости в пользу других лиц, существует право на пожизненную регистрацию в указанной квартире с возможностью постоянного проживания.

Данная мера создана для того, чтобы максимально обезопасить граждан, позволивших приобрести муниципальную квартиру своим родственникам. Также на отказников не распространяются положения ст. Выписаться такие жильцы могут только по собственному желанию и никакой суд не заставит их принудительно покинуть жилище.

Такое право не исчезает с продажей квартиры другому владельцу, отказник все также будет иметь права на проживание в этой квартире. Продажа квартиры после приватизации довольно распространенная процедура, которая коснулась большого количества граждан.

Для официальной возможности осуществления такой сделки прежде всего нужно оформить квартиру в собственность и только потом выставлять ее на продажу.

На видео о порядке приватизации Внимание! В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем. Задайте вопрос через форму внизу , либо через онлайн-чат Позвоните на горячую линию:.

Налог при продаже квартиры в 2019 году для физических лиц — изменения

Многие люди, которые наконец-то получили собственную квартиру после приватизации, сразу же начинаю задаваться некоторыми вопросами, на которые необходимо ответить. Самый острый и часто задаваемый вопрос, возможна ли продажа квартиры после приватизации. Короткий ответ дать невозможно, поэтому нужно углубиться в тематику, чтобы рассказать обо всех нюансах.

Приватизация — это передача квартиры в собственность, после того, как гражданин занимал площадь по праву социального найма. Передача происходит бесплатно. После того, как гражданин получит квартиру в собственность, он имеет право распоряжаться недвижимостью так, как сочтет нужным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:.

Продать квартиру, которую гражданин получил после приватизации, можно даже на следующий день. По закону Российской Федерации это разрешено. Кроме проживания на этой территории и продажи, человек также может ее сдавать в аренду, подарить, завещать или внести в качестве вклада в капитал юридического лица.

Ограничений практически нет, главное — не нарушать права других граждан. Но перед продажей необходимо сделать два пункта: завершить процесс приватизации с регистрацией права, а также уплатить НДФЛ после продажи собственности.

Если продажа собственности производится из-за приобретения новой недвижимости, то уплаченный подоходный налог можно вернуть. Он необходим, чтобы удостовериться в реальности владения указанной недвижимости.

Процедуру продажи можно проводить как самостоятельно, так и через агентство, которое возьмет на себя всю черновую работу, занимающую много времени и сил, однако дешевле будет продать квартиру самостоятельно.

На вопрос, через сколько можно продать приватизированную квартиру, ответ прост — продажа квартиры возможна сразу после того, как она переходит во владение гражданина. Перед оформлением сделки необходимо уплатить налог в тринадцать процентов от общей стоимости недвижимости.

Если квартира стоит менее одного миллиона рублей, то налоги не уплачиваются. Кроме того, продажа сразу после приватизации является самым выгодным вариантом сделки. Также можно договориться о единовременной приватизации с покупателем.

В таком случае необходимо собрать все необходимые документы для оформления права владения недвижимостью. Состав документов такой же, как и при простой приватизации.

Во время всего процесса покупатель должен уплатить небольшой задаток, чтобы уверить продавца в переходе собственности в чужие руки сразу после удовлетворения прошения на приватизацию площади.

В году были введены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, согласно которому теперь уплата НДФЛ равна тринадцати процентам, только если срок владения полученной недвижимостью менее трех лет.

В году есть только три исключения из правила: жилье унаследовано или получено по дарственной. Если недвижимость передана близким родственником, то налог также не уплачивается — квартиру передали согласно договору пожизненного содержания.

Декларация на продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, осуществляется по следующему плану. Если во владении находятся несколько человек, то каждый из них должен составить декларацию.

Приватизация земли под гаражом требует сбора определенного пакета документов и прохождения конкретной процедуры приватизации. Правда ли, что приватизация квартиры продлена до года, можно узнать из статьи по этой ссылке. Менее 5 лет Многие считают, что владение начинается с той даты, которая выставлена в праве на собственность, но и тут есть ряд нюансов, которые нельзя упускать из виду.

Если недвижимость была получена путем наследования, то срок высчитывается со дня смерти человека, от которого была получена квартира.

Если жилье находится в кооперативном доме, то дата вступления во владение начинается только в день выплаты последнего пая. Также при некоторых случаях дата подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива собственнику. В том случае, когда дольщики владеют площадью менее 3 или 5 лет , то они обязаны подавать декларации в ИФНС.

Этот вариант работает только при правильном оформлении, где все подробно расписано для каждого владельца приватизированной квартиры.

Но радость владения новой квартирой, полученной от государства или муниципалитета, также несет с собой и некоторые затраты — налоги.

Первый налог, который будет необходимо заплатить — на недвижимость, который платится при получении в собственность комнаты, квартиры или частного дома.

В каждом регионе собственная ставка на налог, поэтому высчитывать необходимо внимательно. Для каждого региона местные власти самостоятельно устанавливают ставки. Максимальная ставка, допустимая по Налоговому кодексу — 0,1 процент от общей стоимости квартиры. Если у гражданина есть другие планы или эти налоги для него являются лишними, то он может продать приватизированную квартиру.

Налог уплачивается только в том случае, если срок владения меньше трех лет. Налог 13 процентов платится, если только квартира находится во владении менее трех лет, но в противном случае, уплачивать налог и декларировать его не нужно.

Также для собственника могут быть приняты некоторые льготы, которые помогут получить больше денег с продажи и понизить выплачиваемый налог.

Методы уменьшения налога действуют в том случае, если собственник собирается продать полученную недвижимость, чтобы потратить средства на покупку квартиры в другом районе, приобретение большей по площади и так далее.

Прописка — это своеобразный знак того, что человек является владельцем этой собственности, но есть такие случаи, когда эта печать не требуется для наличия прав на недвижимость. Без прописки можно владеть квартирой, если был подписан договор найма или безвозмездного пользования или завещательного отказа.

Регистрация производится не только для тех лиц, которые являются владельцами квартиры. Если владелец недвижимости даст свое согласие, то сторонний человек может получить прописку у собственника. Производится такая операция на основании решения суда о праве пользования не собственником.

Также в законах есть разница между правом пользования и правом собственности. То есть владелец может не быть прописан в квартире, в то время как прописанный человек может быть не владельцем недвижимости.

Соответственно, владелец имеет право выселять и выписывать жильцов при продаже имущества.

Прописка не дает право на пользование квартирой, поэтому в условиях договора купли-продажи есть пункт, согласной которому все члены семьи снимаются с регистрационного учета в момент сделки.

После того, как квартира уходит от предыдущего владельца, то прописанные больше не имеют права проживать на этой площади. Каждый из прописанных людей после совершения сделки должен самостоятельно сняться с учета.

Если же он этого не сделает, то новый владелец может подать в суд соответствующее заявление, которое передается в паспортный стол. Такое прошение всегда удовлетворяют, после чего выселяют ранее прописанных людей.

Но есть некоторые нюансы, ведь при определенных ситуациях прописанные могут оставить за собой право на пользование квартирой даже после продажи:.

Также права пользования квартирой сохраняются за теми гражданами, которые проживают в ней по договору найма или безвозмездного пользования.

Граждане, проживающие по этим договорам, потеряют свое право на пользование по истечению срока действия договора или его расторжения уже с новым владельцем квартиры. Для того, чтобы такие ситуации не возникали, необходимо внимательно читать договоры при купле-продаже приватизированных квартир, чтобы не получить неожиданный сюрприз, который может остаться на всю жизнь.

Само законодательство старается регулировать такие ситуации при помощи пункта, согласно которому каждое лицо, которое имеет право пользование квартирой, должно быть указано. Также иногда продавцу недодают определенную сумму, пока все его родственники и члены семьи не покинут приобретенную собственность.

Приватизация жилья — законное право каждого гражданина, причем реализовать это право можно бесплатно. Какие документы нужны для приватизации земельного участка, можно узнать отсюда.

Источник: https://okd1.ru/spravka/nalog-posle-privatizaczii-kvartiry/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Покупка квартиры у собственника после приватизации

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

Покупка квартиры у собственника после приватизации

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью.

Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН.

Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны.

Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности.

В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти).

Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности.

И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет.

Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления.

Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду.

В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupili_kvartiru_nuzhno_li_ee_privatizirovat/6584

Законовед
Добавить комментарий