Передача собственности по договору дарения

ПрокуратураОренбургской области

Передача собственности по договору дарения

Понятие договора дарения дано в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение, является одним из самых распространенных способов передачи имущества.

По договору дарения можно передать что угодно (квартиру, земельный участок, автомобиль, денежные средства и т.д.).

В основном к дарению прибегают, когда хотят что-то передать родным или близким людям.  

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества (денежных средств, бытовой техники и т.д.

),  должен быть совершен в письменной форме, если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей, либо договор содержит обещание дарения в будущем.

Если речь идет о дарении объектов недвижимого имущества (дома, квартиры, комнаты, земельного участка, помещения магазина и т.д.

), то необходимо правильно составить договор. Он должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор дарения или «дарственная», как часто называют этот документ, это безвозмездная сделка.

То есть нельзя требовать взамен от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения каких-либо обязательств (выплатить деньги, передать имущество, оказать услугу и тому подобное). 

Прежде чем, заключить договор дарения и поставить в нем свою подпись (особенно это касается дарения жилья – квартиры, комнаты, жилого дома), следует хорошо подумать, поскольку даримое имущество больше не будет вам принадлежать. � вас в любой момент, на законных основаниях, могут выселить и выписать из подаренного вами жилого помещения.

На практике возникают ситуации, когда пожилые люди дарят свою недвижимость совершенно чужим людям, которые уверяют их, что после того, как квартира перейдет в собственность одаряемого, они смогут спокойно в ней проживать. Однако, как только они подписывают договор дарения жилья, сразу оказываются на улице. 

Многие задаются вопросом: можно ли забрать подарок обратно?

Если даритель осуществил дарение, то потребовать дар обратно он уже не имеет права, поскольку он больше не собственник, поэтому отмена дарения возможна только в исключительных случаях (ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закон предусматривает возможность отмены дарения в случаях, если:

– одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя,

– одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;

– одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

– обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

– в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В такой ситуации подаренная недвижимость вернется в собственность дарителя, а не будет наследоваться наследниками одаряемого.

При наличии оснований для оспаривания договора дарения, нарушенные права можно защитить в суде путем подачи соответствующего искового заявления.

Сроки для оспаривания договора предусмотрены статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в зависимости от оснований иска, составляют от одного года до трех лет.

Версия для печати

Источник: http://www.orenprok.ru/interaction/prok-explains/2018/10/03/18okt.raz03-2/

Момент перехода права собственности по договору дарения

Передача собственности по договору дарения

Право собственности является исключительным, самым главным и самым широким вещным имущественным правом владельца средств производства и предметов потребления. Его наличие предполагает абсолютную власть над имуществом, на которое оно распространяется.

Следует понимать, что в порядке дарения, даритель передает одаряемому само имущество, а право собственности, в связи с этим переходит к нему уже автоматически, образуя некую неразрывную связь между имуществом и правом на него. Поскольку передача имущества является самым распространенным видом дарения, а право собственности на подарок всегда переходит к одаряемому, основные аспекты данного процесса следует рассмотреть более подробно.

Форма договора дарения права собственности

Требования к форме договора, по которому к одаряемому переходят права на подарок, определены законодателем в ст. 574 ГК.

Согласно ей, договор безвозмездной передачи имущества, в зависимости от предмета, дарителя, стоимости подарка и момента исполнения, может быть совершен как устно, так и письменно.

Устно может быть совершено подавляющее большинство договоров дарения прав собственности, которые исполняются одновременно с их совершением, посредством передачи подарка одаряемому. Исключения из этого правила определены в п. 2 ст. 574 ГК:

  • Так, письменная форма бесплатного отчуждения имущества потребуется, если дарителем выступает юридическое лицо, а стоимость передаваемого подарка превышает 3 тыс. рублей. Отметим, что согласно ст. 161 ГК, письменная форма потребуется в любом из случаев дарения от юр. лица.
  • Кроме того, письменное оформление дарственной потребует любой договор, предусматривающий обещание передачи прав собственности в будущем.
  • Кроме указанных исключений, письменная форма потребуется при дарении недвижимости. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК), а точнее, порядком ее проведения, который предполагает представление в отделение Росреестра договора, исполненного письменно.

Нарушение письменной формы в первых двух случаях, согласно п. 2 ст. 574 ГК, влечет ничтожность сделки.

При несоблюдении формы договора отчуждения недвижимости, регистратор не сможет зарегистрировать право собственности одаряемого, ввиду чего он не станет полноправным владельцем.

Порядок перехода права собственности при дарении

Согласно п. 2 ст.

218 ГК, договор дарения является основанием для перехода права собственности на подарок, являющийся предметом сделки.

Законодательство устанавливает общее правило, согласно которому передача подарка одаряемому сопровождается переходом прав на него.

Важно

Отождествлять переход права собственности с подписанием дарственной допустимо только в случаях их одновременного исполнения (реальный договор) либо если имущество уже находится во владении одаряемого. Во всех остальных случаях это недопустимо.

В большинстве случаев переход такого права автоматически сопровождает вручение подарка одаряемому, за исключением сделок, требующих государственной регистрации.

Таким образом, прописывая в договоре порядок вручения, стороны устанавливают процедуру перехода права собственности на передаваемую вещь.

Кроме общего правила передачи права собственности, стороны могут устанавливать договором дополнительные правила перехода права, в частности, поставив какие-либо отлагательные условия. Если такой порядок не предусмотрен, то действуют правила, установленные ст. 223 ГК.

Момент возникновения права собственности при дарении

Положениями ст. 223 ГК, законодатель установил момент возникновения права собственности у приобретателя при получении подарка.

Согласно ей, если иное не предусмотрено дарственной, оно возникает у одаряемого вмомент передачи ему подарка.

Согласно со ст. 224 ГК, передачей подарка считается непосредственное его вручение одаряемому, передача перевозчику или сдача в отделение связи для доставки ее одаряемому.

Таким образом, находясь в пути к получателю (одаряемому), если иное не предусмотрено соглашением сторон, подарок формально уже находится в его владении.

Внимание

Если подарок находился во владении одаряемого еще до момента подписания дарственной, то согласно п. 2 ст. 224 ГК, он считается переданным с момента подписания договора.

В таком случае и право на него возникнет у одаряемого в момент подписания договора.

Исключение из общего правила составляют случаи, когда переход права требует государственной регистрации.

Так, согласно п. 2 ст.

223 ГК, право собственности по договору, требующему последующей государственной регистрации прав перейдет к одаряемому с момента совершения такой регистрации.

Следует понимать, что определение момента перехода права имеет важное практическое значение.

В частности, вместе с ним к одаряемому переходит риск случайной гибели имущества (ст. 211 ГК), бремя его содержания (ст.

210 ГК), возможность обращения взыскания на него и т.п.

Особенности дарения общей собственности

Согласно ст. 244 ГК, общей собственностью считается режим владения, по которому конкретным имуществом владеют несколько субъектов права.

Существует две формы общего имущества — с выделением долей каждого участника (долевая) и без такого выделения (совместная).

Каждая из указанных форм имеет свои особенности при заключении дарственной.

Вся общая собственность считается долевой кроме случаев прямого указания на возникновение совместного режима. На сегодня режим совместного владения распространяется лишь на общую собственность супругов (ст.

256 ГК) и на собственность членов фермерского хозяйства (ст. 257 ГК).

Согласно п. 2 ст. 576 ГК, передача имущества, находящегося в совместном режиме допустимо с согласия всех других участников, которое, согласно ст.

253 ГК, изначально презюмируется, если иное не установлено соглашением между ними.

Таким образом, каждый из них наделен правом безвозмездной передачи общего совместного имущества, без дополнительного разрешения со стороны других владельцев.

В то же время, такое отчуждение должно совершаться с учетом интересов всех других сособственников.

Однако если их интересы будут нарушены, признать подобную сделку недействительной можно будет только при условии отсутствия у совладельца прав на отчуждение и осведомленности одаряемого об этом (п. 3 ст. 253 ГК).

Отдельно отметим, что в случае передачи одним из супругов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, для действительности указанной сделки, ему потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что касается имущества, находящегося в общем долевом режиме, то каждый из его участников, вправе распоряжаться им по своему собственному усмотрению (п. 2 ст.

246 ГК). Имея намерение подарить предмет, находящийся в долевой собственности, одному одаряемому, совладельцы, по обоюдному соглашению, могут передать его как единый объект прав.

Положениями ст. 251 ГК, законодатель установил специальное правило определения момента перехода права на долю в общей собственности.

Согласно ему, такой момент определяется моментом заключения дарственной.

В случае необходимости государственной регистрации, переход происходит с момента ее проведения.

Пример

Онищенко заключил с Прохоровым договор дарения, по которому он передавал в пользу последнего земельный участок, приобретенный им сразу после его свадьбы на средства, подаренные ему родителям к его бракосочетанию.

Однако Онищенко не учел, что купив недвижимость находясь в браке, он породил режим общей совместной собственности супругов на нее (ст.

256 ГК), в связи с чем полноправным ее собственником также следовало считать и его супругу, которую он и не думал предупреждать о заключении сделки с Прохоровым.

Так, оформив все документы самостоятельно, стороны дарения подали документы в Многофункциональный центр для проведения государственной регистрации.

Однако, по прошествии 10 дней, когда они явились в МФЦ для получения свидетельства о проведении регистрации, вместо него они получили постановление об отказе в ее проведении, на основании ст. 20 ФЗ № 122.

В частной беседе, государственный регистратор разъяснил сторонам, что поскольку передаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, для ее дарения, Онищенко должен получить у жены нотариально заверенное соглашение на проведение подобной сделки (ст. 35 СК).

Получив указанное разрешение от жены, Онищенко подал документы для регистрации еще раз, после успешного проведения которой, Прохоров стал полноправным собственником земельного участка.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

После получения в подарок недвижимости, у одаряемого возникает необходимость проведения государственной регистрации перехода прав на нее (ст. 131 ГК). Согласно п. 2 ст. 223 ГК, только после ее проведения, одаряемый становится владельцем недвижимого имущества.

К сведению

Государственная регистрация недвижимости проводится в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97г., с учетом специализированных Методических рекомендаций.

Проведение регистрации осуществляют местные отделения Росреестра и многофункциональные центры (МФЦ).

Порядок проведения регистрации установлен ст.

13 ФЗ № 122, согласно которой она начинается с момента подачи заявителем документов и соответствующего заявления для ее проведения.

Конкретный перечень документов зависит от вида недвижимости и прочих особенностей каждой конкретной ситуации, ввиду чего целесообразно уточнить его заранее у регистратора.

За проведение государсвенной регистрации недвижимости взимается госпошлина, размер которой установлен ст. 333.33 НК.

Согласно ей, при регистрации недвижимости, размер пошлины для юр. лиц составляет 22 тыс. рублей, для физ. лиц — 2 тыс.

рублей; при регистрации земельных участков — 350 рублей.

Правом подачи заявления обладают обе стороны дарения.

Его подача, как и подача документов допустима тремя способами — лично, по почте или в форме электронного письма.

После подачи всех документов, заявитель получает расписку, которая является доказательством подачи.

Государственная регистрация проводится на протяжении 10 дней, в течение которых регистратор должен произвести проверку всех поданных документов на предмет их законности, внести требуемые сведения в ЕГРП, нанести удостоверительные надписи на правоустанавливающие документы. Только после этого они выдаются обратно заявителю. После выдачи документов, одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости.

Источник: https://nskoblaka.com/moment-perehoda-prava-sobstvennosti-po-dogovoru-dareniya/

Общие положения о договоре дарения

Передача собственности по договору дарения

Общие положения о договоре дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Дарением также является безвозмездная передача имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу либо освобождение (обязательство освободить) от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обещание дарения связывает обещавшего, если оно одновременно:

— совершено в письменной форме;

— содержит ясно выраженное намерение совершить дарение в будущем  конкретного предмета  в виде вещи, права или освобождения от обязанности (п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Внимание!

Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), а права одаряемого, которому обещан дар, к его наследникам (правопреемникам) не переходят. При этом самим договором дарения этот порядок может быть изменен (ст. 581 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Безвозмездность является квалифицирующим признаком договора дарения, поэтому если он фактически прикрывает встречную передачу вещи или права либо встречное обязательство, то является недействительным (ничтожным) как притворная сделка (абзац второй п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенные условия договора дарения

Для договора дарения в соответствии с требованиями законодательства существенным условием является предмет договора, то есть вещь, передаваемая (подлежащая передаче) дарителем одаряемому (абзац второй п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим в договоре дарения обязательно должны быть указаны признаки этого имущества, позволяющие индивидуализировать его, то есть отделить от иных вещей.

Например, если дарится недвижимость, она может быть индивидуализирована путем указания точного адреса, кадастрового номера объекта недвижимости, площади, иных характеристик.

Детализированное описание имущества может содержаться в приложениях к договору дарения, являющихся неотъемлемой частью договора.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора дарения, например, таким условием может быть заявление одной из сторон о согласовании порядка передачи имущества одаряемому. Если в договоре это условие будет считаться существенным, то в случае отсутствия согласия сторон по нему может привезти к признанию договора незаключенным.

В тоже время, если по договору имущество уже принято одаряемым без возражений, то суд может не принять доводы стороны договора о его незаключенности из-за отсутствия соглашения относительно существенных условий договора как противоречащие принципу добросовестности в гражданских правоотношениях (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обратите внимание!

Стоимость имущества, передаваемого в дар, не является существенным условием договора дарения.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Дарение недвижимого имущества

В соответствии со ст.

209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не запрещенным законом способом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (например, дарить).

При дарении недвижимости при жизни собственник передает свою квартиру другим лицам, как правило, это близкие родственники. Причем эта передача при дарении сопровождается двумя особенностями — это всегда:

— безвозмездная передача недвижимости, то есть дар, не предполагающий уплаты денег за него или предоставления каких-либо выгод, услуг, а также сохранения права проживания в квартире;

— безусловная передача имущества, то есть недвижимость передается с учетом того обстоятельства, что это добровольный акт дарителя, отличающийся отсутствием каких-либо условий с его стороны, предполагающих сохранение за прежним собственником каких-либо льгот, прав пользования или распоряжения, в том числе проживания.

В соответствии со статьей 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения движимого имущества может быть заключен устно. Однако в силу п. 2 ст.

574 ГК РФ договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем).

В пункте 3 указанной статьи установлено, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Порядок и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации).

Документальным подтверждением государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 28 Закона о госрегистрации).

Законодательство не регулирует порядок передачи недвижимости одаряемому во исполнение договора дарения. На практике передача такого имущества обычно оформляется путем составления акта приема-передачи (передаточного акта).

Возможен и вариант, когда в сам договор дарения включается условие о том, что он имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем имущество считается переданным в момент заключения договора без составления отдельного документа, подтверждающего такую передачу.

Однако, необходимо учитывать конкретные обстоятельства.

При совершении дарения здания, сооружения (недвижимости), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, необходимо учитывать, что отчуждение проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

— отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации);

— отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одаряемый, получая в дар недвижимое имущество, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При определении прав одаряемого в отношении земельного участка, занятого недвижимостью, подлежат применению нормы ст. 35 ЗК РФ.

Дарение доли в праве собственности на недвижимое имущество

Дарение доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе доли в праве собственности на квартиру и земельный участок.

Обладатель доли в праве собственности на недвижимое имущество вправе подарить ее по своему усмотрению на основании п. 2 ст.

246 Гражданского кодекса Российской Федерации без выдела доли в натуре (за отдельными исключениями, установленными законом), при этом у обладателей остальных долей не возникает предусмотренного ст.

250 Гражданского кодекса преимущественного права покупки доли, поскольку договор дарения носит безвозмездный характер.

К договору дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество применяются общие правила Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках, обязательствах и договорах, а также нормы главы 32 «Дарение» части второй этого кодекса.

Существенным условием договора дарения доли в праве собственности на недвижимость в силу указания закона является предмет этого договора. К предмету данного договора, помимо индивидуальных характеристик объекта недвижимого имущества, доля в праве собственности на который переходит в собственность одаряемого, следует отнести размер этой доли.

Согласование условия о размере доли, передаваемой по договору дарения, может быть выражено как прямым указанием в тексте договора на размер этой доли, так и иным образом.

Например, из условий договора может следовать, что даритель передает (обязуется передать) одаряемому всю принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на недвижимость.

Дарение автомобиля

Очень часто при намерении заключить договор купли-продажи или дарения автомобиля владелец автотранспортного средства составляет нотариальную доверенность на распоряжение транспортным средством. Однако в результате совершения доверенности не происходит перехода права собственности на транспортное средство.

Необходимо также разделять безвозмездную передачу автомобиля в собственность (дарение) и его передачу в безвозмездное временное пользование.

В последнем случае речь идет не о дарении, а о заключении договора безвозмездного пользования автомобилем (договора ссуды), который предполагает наличие у ссудополучателя встречных обязательств, прежде всего, обязанности вернуть имущество по истечении определенного срока (п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Внимание!

Если собственник автомобиля желает подарить его, договор должен содержать явно выраженное волеизъявление на передачу этого транспортного средства в собственность иного лица.

При совершении дарения автомобиля необходимо руководствоваться общими нормами, регулирующими порядок заключения договора дарения.

Так как автомобиль относится к движимому имуществу, то письменная форма для договора дарения в обязательном порядке предусмотрена только в случае, если дарителем является юридическое лицо и стоимость имущества выше 3000 рублей (п.2 ст.574 ГК РФ).

Однако, без письменного договора одаряемому будет сложно осуществить регистрацию автомобиля, поскольку для нее необходимо представить договор, подтверждающий переход права собственности на транспортное средство (п. 15.5 Административного регламента…, утвержденного приказом МВД России от 07.08.2013 № 605).

Следовательно, письменная форма для договора дарения автомобиля физического лица хоть и не является обязательной, все же желательна.

Договор дарения автомобиля не требует государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора дарения также необязательно, но может быть осуществлено по желанию сторон.

Право собственности на автомобиль возникает с момента его передачи одаряемому во исполнение договора дарения и не зависит от регистрации в органах ГИБДД, поскольку такая регистрация является не способом установления момента перехода права собственности, а основанием для допуска транспортного средства для участия в дорожном движении (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несвоевременная регистрация автомобиля с дарителя на одариваемого на одариваемого в органах ГИБДД  может привезти к неприятным последствиям в виде взыскания с прежнего владельца, например, штрафов за нарушение Правил дорожного движения с помощью камер видеофиксации или транспортного налога. Поэтому рекомендуем производить регистрацию автомобиля-подарка сразу же в день заключения договора дарения.

Порядок регистрации автомобиля установлен Правилами государственной регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденными приказом МВД России от 26.06.2018 № 399.

Внимание!

Даритель не обязан перед заключением договора снимать транспортное средство с учета.

Порядок оформления передачи имущества по договору дарения нормами ГК РФ не установлен. Однако стоит иметь в виду, что с момента перехода права собственности на автомобиль к новому собственнику переходит риск случайной гибели и случайного повреждения имущества (ст. 211 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Внимание!

К административной ответственности за связанное с использованием автомобиля нарушение правил дорожного движения, зафиксированное средствами автоматической фото- или видеофиксации, по общему правилу привлекается собственник этого транспортного средства (ст. 2.6.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации).

Источник: http://buro.mosreg.ru/articles/obshhie-polozheniya-o-dogovore-dareniya/

Как безвозмездно передать недвижимость: дарственная, завещание и договор купли-продажи

Передача собственности по договору дарения

Многие люди в определенный момент своей жизни сталкиваются с необходимостью передать свою недвижимость другим лицам — детям, супругам, братьям или сестрам. Как лучше это сделать? Ведь существует несколько способов: как бы продать, подарить или завещать. И у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Договор купли-продажи в Казахстане: как правильно составить

Здесь вроде все ясно — согласно договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимость, а покупатель платит за нее деньги.

Цена. Если договор купли-продажи оформляется нотариально детям, супругу, родителям, братьям и сестрам, а также внукам, то он будет стоить 15 883 тг. Другим лицам 27 228 тг. Это расценки для городской местности, в сельской будет дешевле.

Организационные нюансы

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме либо нотариальной, затем регистрируется.

По закону, можно и не обращаться к нотариусу, но лучше это сделать, так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие.

Проверяет наличие обременений на недвижимость, наличие либо отсутствие брачных отношений, соответствие жилья техпаспорту, действительность доверенностей и т.д.

Покупатели порой не знают, как правильно все оформить.

— Бывает, что люди, покупая дом, не оформляют земельный участок, — приводит пример нотариус Салтанат Бельбаева, — передают деньги, берут расписку, и живут годами, а потом оказывается, что они юридически не собственники, не могут решить вопросы с коммунальными службами, с техусловиями и коммуникациями. Тогда они бегут в суд о признании сделки купли-продажи. А если еще и собственник, который получил деньги, умер, и у него остались наследники, то это может привести к реальному спору.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Продажа квартиры по фиктивной цене может быть признана недействительной

Если речь идет о безвозмездной передаче недвижимости родственнику, можно ли оформить сделку купли-продажи по фиктивной цене, то есть указать символическую цену за объект?

— При нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора, — рассказал порталу kn.kz юрист Юридической компании KORGANДмитрий Мацура. — Статьей 160 ГК РК установлено что, недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.

Другими словами, если вы укажете в договоре купли-продажи цену, которая будет ниже рыночной цены приобретаемого объекта, то вами могут заинтересоваться госорганы.

При признании сделки недействительной, нужно будет отдать продавцу цену, указанную в договоре

Рассмотрим ситуацию, когда родственник передумал передавать недвижимость, но был заключен договор купли-продажи.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, по требованию продавца или покупателя договор может быть расторгнут по решению суда, если выявлено серьезное нарушение сделки одной из сторон, либо в других случаях, предусмотренных договором или законодательными актами РК.

Существенным считается такое нарушение, которое влечет за собой ущерб для одной из сторон, при котором она в значительной мере теряет то, на что вправе была рассчитывать, заключая договор.

— Оформлять передачу недвижимости по фиктивной цене нет никакого смысла, — считает нотариус Салтанат Бельбаева. — К примеру, если поругаются между собой родственники и захотят расторгнуть договор купли-продажи. Тот, кому подарили недвижимость, может обратно потребовать деньги, которые он якобы заплатил.

Если будет прирост стоимости, то нужно оплачивать налог

Если в договоре будет указана реальная цена объекта, который находился в собственности менее года и продается по более высокой цене, то необходимо будет оплатить налог на прирост стоимости.

Как рассказал юрист Дмитрий Мацура, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, земельных участков, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.

Если лицо обладает недвижимостью менее года с даты регистрации права собственности, и реализует его, то уплачивает налог в размере 10 % от прироста стоимости.

Недвижимость, переданная по договору купли-продажи, становится совместной собственностью супругов

Об этом нужно помнить, если тот, кому вы хотите передать свою квартиру или дом, состоит в браке. В случае расторжения брака переданная вами недвижимость будет делиться пополам между супругами.

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Договор дарения: как правильно подарить квартиру

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность. Одаряемый может владеть, пользоваться и распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Цена и организационные нюансы. Аналогичны договору купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.

Недвижимость переходит в собственность только одаряемого

Например, если отец подарил дочери квартиру, и ей вдруг грозит развод, данная недвижимость не подлежит разделу. Но если мужу удастся доказать, что в период брака он делал ремонт в этой квартире, и благодаря этому она повысилась в цене, то недвижимость может подлежать разделу.

Не нужно оплачивать налог

При получении недвижимого имущества в дар или в порядке наследования физические лица (кроме имущества, полученного индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности) налогов не уплачивают.

Даритель тоже не оплачивает налог, так как не получает имущественный доход.

— По договору дарения передача имущества производится безвозмездно, — говорит юрист Дмитрий Мацура, — то есть без встречного получения чего-либо взамен, и в данном случае такого понятия как прироста стоимости априори быть не может.

Даритель вправе отменить дарственную

Это происходит в нескольких случаях:

  • Если в результате каких-то событий ухудшилось материальное положение, состояние здоровья или семейная обстановка дарителя.
  • Одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю, к его семье, близким — например, попытка убийства, причинение вреда здоровью.
  • Если даритель пережил одаряемого — наследники одаряемого не получат квартиру, ее вернет себе даритель.

— По договору дарения сейчас можно предусмотреть, что в случае смерти одаряемого объект недвижимости возвращается дарителю, — добавляет нотариус Салтанат Бельбаева. — Раньше такого не было. Если договором предусмотрен возврат объекта недвижимости, тогда эта квартира не входит в наследственную массу.

О чем нужно знать, составляя завещание

Завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти.

Цена. Если завещатель оформляет свою последнюю волю у нотариуса, то это будет стоить 6807 тенге, пенсионеры оплачивают 2269 тг.

Завещание в любой момент может быть отменено завещателем

Юрист подчеркивает, что завещание ненадежно тем что, оно может быть написано завещателем в любой период его жизни, и также может быть им и отменено в любой период его жизни, что в свою очередь породит свою правовые последствия.

У завещателя могут быть наследники, имеющие обязательную долю

Независимо от того составил человек завещание или нет, у него может быть круг лиц, имеющий обязательную долю в наследственной массе. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя.

На наследника завещатель вправе оформить завещательный отказ

Согласно Гражданскому кодексу РК, на наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе наложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью.

При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу. Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам  отказополучателя.

Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Какая сделка считается наиболее оспоримой

Как рассказал юрист Дмитрий Мацура, к передаче недвижимости с помощью завещания, зачастую прибегают лица, которые состоят в родственных отношениях.

Это в свою очередь говорит о том что, в основу такой сделки положены доверительные отношения между завещателем и наследником по завещанию и в дальнейшем не вызывает споров.

Немаловажное значение имеет и тот факт, что завещание, должно быть нотариально удостоверено, что существенно сказывается на законности такой сделки.  

Оспаривание договоров дарения происходит чаще, нежели завещания, и это связно в основном не с тем, что договора дарения имеют меньшую юридическую силу, чем завещание, а с тем, что завещанием пользуются реже, чем договором дарения.

Для оспаривания договора дарения (признание недействительным, мнимым, притворным) законодательством предусмотрены основания для признания сделок недействительными (статья 157 ГК РК).

Эти основания применяются также при признании недействительными других сделок, помимо договора дарения.

Передача недвижимости путем заключения договора купли-продажи, как показывает статистика, оспаривается чаще, но это в свою очередь не связано с тем, что договоры купли-продажи часто заключаются незаконно, а с тем, что данный вид договора участники гражданско-правовых отношений используют чаще, в отличие от завещания и дарения. При этом оспорена может быть любая сделка.

— Лучше всего передавать недвижимость с помощью такой сделки, которая соответствует действительности, — считает нотариус Салтанат Бельбаева. — Если это дарение, то дарением оформлять, то есть безвозмездной передачей.

Если супруги или родственники решают за деньги передать недвижимость, то оформляется договором купли-продажи. Если бабушка хочет передать недвижимость внуку, то дарственная удобнее, потому что внук принимает жилье, регистрирует на себя право собственности и все.

А завещание вступает в силу после смерти бабушки. Он обращается к нотариусу, открывает наследственное дело.

По истечении полугода он получает в наследство квартиру при условии, что у бабушки не было иждивенцев, которые с ней совместно проживали, и другого круга лиц, которые имеют право на обязательную долю, независимо от наличия завещания.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8316/

Законовед
Добавить комментарий