Отношения арендатора и арендодателя

Конфликты арендодателя и арендатора. Часть 1 – CRE

Отношения арендатора и арендодателя

Советы юристов

Несмотря на существенный спад рынка недвижимости, в нынешнем гражданском обороте арендные отношения являются одними из самых востребованных и часто используемых среди коммерческих организаций. Грамотно подобранное или сданное в аренду помещение для ведения коммерческой деятельности является залогом успеха для любого предприятия.

К сожалению, часто случается так, что между сторонами договора аренды возникают непредвиденные конфликты. Причин возникновения конфликта может быть огромное количество.

В основном такие конфликты связаны с двумя аспектами: либо договор аренды обладает слишком размытыми определениями, которые стороны по-разному трактуют, либо он составлен слишком жестко для одной из сторон, и сторона, в пользу которой составлен договор, отказывается идти на уступки.

Вне зависимости от причины возникновения конфликтной ситуации, можно выделить ряд основных спорных моментов, которые возникают между арендатором и арендодателем:

· невыплата в срок, установленный договором, арендной платы;

· слишком высокая арендная плата, повышение ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке;

· различные причины, в связи с которыми невозможно использовать помещение по назначению;

· проведение несогласованного переустройства или перепланировки помещения, отказ от узаконивания произведенных изменений;

· односторонний отказ от исполнения договора/одностороннее расторжение договора;

· споры, возникающие при передаче помещения между сторонами Договора аренды (сдача помещения, возврат помещения);

· наличие в договоре двусмысленных формулировок.

Все вышеназванные ситуации нередко становятся причиной обращения одной из сторон договора аренды в суд для защиты своих интересов.

При этом нужно отметить, что законодательство дает достаточно большую свободу арендатору и арендодателю при заключении договора, в связи с чем, при возникновении спорной ситуации, суд в первую очередь будет ориентироваться именно на условия договора, а уже потом на действующую нормативную базу.

Арендатор и арендодатель должны обговорить все возможные спорные моменты до заключения договора, дабы при его реализации четко осознавать последствия своих действий и нести за них ответственность.

Невыплата в срок установленный договором аренды арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором является одной из наиболее распространенных конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды. Очень часто несвоевременные выплаты арендных платежей происходят вследствие виновных действий арендатора, который умышленно задерживает платежи по договору аренды, обуславливая это субъективными факторами.

Для борьбы с такими недобросовестными арендаторами предусмотрен целый ряд эффективных инструментов договора.

В первую очередь стоит упомянуть назначение неустойки за просрочку платежа более чем на обусловленный в договоре срок.

Часто арендодатель договором назначает предельный срок на уплату арендных платежей, по истечении которого договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке или может быть ограничен доступ арендатора в арендуемое помещение. Также стороны могут согласовать возможность использования обеспечительного платежа для погашения просрочки по договору.

Слишком высокая арендная плата. Одностороннее повышение арендодателем ставки арендной платы

Очень часто в судах рассматриваются споры, связанные с односторонним повышением арендной платы арендодателем. Гражданский кодекс (п. ст. 614 ГК РФ) позволяет по соглашению сторон не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы в случае, если в договоре аренды не обговорены иные условия.

Для того чтобы избежать конфликтов такого рода, при заключении договора аренды стоит четко обговорить периодичность повышения арендной платы (например, не чаще одного раза в год), а также максимальную ставку, на которую собственник помещения может увеличить размер арендной платы (например, 5%).

Также можно привязать размер арендной платы к курсу валюты или ситуации на рынке, в этом случае она может изменяться как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Нередко стороны, чтобы защитить себя, используют для определения арендной платы размер от товарооборота (например, 7% от ежемесячной выручки).

Такой способ позволяет защитить интересы арендодателя в случае дефолта или гиперинфляции.

Различные причины, в связи с которыми невозможно использовать помещение по назначению

Часто возникает ситуация, когда арендатор, после заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи помещения понимает, что переданное ему в пользование помещение не может быть использовано в соответствии с целями, на которые рассчитывал арендатор при заключении договора. Для того чтобы избежать этого, необходимо придерживаться следующих рекомендаций при заключении договора:

1) четко прописывать цели использования помещения в предмете договора;

2) внимательно относиться к подписанию акта приема-передачи помещения, обозначать в акте все выявленные недостатки;

3) прописывать в договоре возможность одностороннего отказа от договора в случае, если после заключения договора выяснится, что помещение, переданное по договору, невозможно использовать по назначению.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/56773

Взаимодействие Арендатора и Арендодателя. В чем причина конфликтов и как ими управлять?

Отношения арендатора и арендодателя

Мнения экспертов компании ILM

Успех в эксплуатации объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит от взаимоотношений между собственником и арендодателем.

Собственники максимально нацелены на получение стабильного дохода от эксплуатации своего объекта, в тоже время стабильный арендный поток обеспечивают арендаторы, которые могут полноценно работать в здании и оставаться довольными, если собственник учитывает их пожелания и создает комфортную для работы атмосферу. В любых взаимоотношениях могут возникнуть конфликтные ситуации. Аренда коммерческой недвижимости не является исключением.

Что лежит в основе конфликтов между собственником и арендатором?

В основе всех конфликтов между собственником и арендатором лежит плохо проработанный договор аренды. Иногда стороны подписывают договор, не до конца понимая последствия тех или иных условий договора.

Иногда договор не достаточно содержательный, чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации и способы их разрешения, иногда одна из сторон не выполняет свои обязательства, но в договоре не прописаны способы наложения санкций за невыполнение таких обязательств.

Иногда конфликты носят искусственный характер и связаны с тем, что либо арендодатель, либо арендатор добивается досрочного выхода из договора. Но в основе конфликта всегда лежит плохо составленный и неправильно интерпретированный договор аренды.

Каковы наиболее распространенные причины конфликтов?

Конфликты часто возникают, когда одна из сторон начинает считать коммерческие условия, закрепленные договором, не справедливыми.

Это происходит, как правило, в периоды резкого роста или падения арендных ставок. Кризис 2008 года показал, что и в таких условиях тоже можно договариваться, если стороны настроены на долгосрочные отношения.

Очень часто споры между арендатором и арендодателем возникают из-за задержки выплаты арендной платы и иных платежей. Чтобы избежать конфликта, связанного с несвоевременными выплатами, необходимо четко прописать сроки внесения оплаты за аренду.

Разрешить ситуацию в свою пользу возможно, если только опираться на юридически грамотно составленный договор.

Если своевременно не вносится арендная плата, собственники могут и имеют на это право потребовать уплаты штрафа от арендатора, либо вообще расторгнуть досрочно договор аренды и тем самым вынудить арендатора освободить занимаемое помещение.

Еще одним основанием для возникновения конфликтной ситуации является порча имущества. Риск порчи износа и порчи имущества при сдаче в аренду помещения есть всегда и собственник обычно готов к этому риску.

Тем не менее, чтобы еще на этапе заключения договора аренды предотвратить связанную с порчей имущества конфликтную ситуацию, важно четко прописать в договоре аренды обязанности арендатора по освобождению помещения.

Какие правила и рекомендации по урегулированию или разрешению конфликтов Вы можете дать?

Для управления конфликтом, если таковой не носит искусственный характер, мы рекомендуем участие третей стороны. Это должен быть человек с медиаторскими способностями, со знанием рынка, не вовлеченный в эмоциональную сторону конфликта.

Существуют ли определенные приоритеты / льготы, позволяющие удержать текущих арендаторов?

Нужно, как минимум, поддерживать тесные контакты с якорными арендаторами, которые повышают ценность здания. Стандартного набора приоритетов и льгот для таких арендаторов не существует, но, как правило, это более выгодные коммерческие условия, гибкие возможности по расширению и сокращению арендуемых площадей, выделение дополнительных электрических мощностей, парковочных мест и т.д.

Вообще, природа отношений арендатора и арендодателя часто носит реактивный характер. Обе стороны, закладывая основы будущих отношений, опираются исключительно на предыдущий опыт и ошибки.

Привлечение же сторонней консалтинговой компании к процессу поиска помещения и согласованию договора аренды позволяет использовать более широкий опыт, который она аккумулирует на ежедневной основе, и заранее прогнозировать возможные конфликтные ситуации и предусмотреть способы их разрешения.

Сегодня как арендодатели, так и арендаторы используют более гибкий подход по отношению друг к другу и чаще всего находят компромисс, на который обе стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы. Те же собственники, мало обращающие внимания на изменения рынка и не проявляющие гибкость в отношениях с арендаторами, имеют либо пустующие площади, либо неплатежи.

Источник: https://proffadmin.ru/novosti/ekspertnoe-mnenie/vzaimodeystvie-arendatora-i-arendodatelya-v-chem-prichina-konfliktov-i-kak-imi-upravlyat/

Взаимоотношения арендатора с арендодателем по местам общего пользования

Отношения арендатора и арендодателя

   Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем.

Распределение  обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное.

Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест  общего пользования.

Основное  право  –  пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или  до её окончания. Условием будет служить полный  расчёт с  собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для   этого    он  должен добросовестно исполнять условия   договора  аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено  Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

  •             лестничная площадка;
  •             холл;
  •             лифт;
  •             коридор;
  •             крыша;
  •             подвал и др.

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300).

В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды.

Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их   обслуживание   с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания.  Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ). А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость.

Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию.

Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную  плату за будущие периоды.

Источник: https://arendaexpert.ru/prava-arendatora-i-zakon-na-temu-mest-obshhego-polzovaniya/

Статьи

Отношения арендатора и арендодателя

Снять помещение от собственника в Москве — не всегда легко выполнимая задача. Всюду проникают посредники, и познакомиться с арендодателем иногда получается лишь на этапе заключения договора.

Вопрос выбора добросовестного арендодателя встает особенно остро зачастую лишь по мере аренды коммерческого помещения, когда мы сталкиваемся с  какими-либо проблемами. Поэтому так важно быть заранее осведомленным о репутации того или иного арендодателя, с которым Вы намереваетесь сотрудничать.

Ранее LOFTHUT уже рассказывал, как снять помещение без посредников и как не попасть на некоторые распространенные уловки арендодателей. 

Ошибочно предположение, что послеподписания Договора Аренды стороны могут благополучно забыть друг о друге. Арендатор поглощен своим новым помещением, всё остальное уходит на второй план. Но, особенно на начальном этапе, не редко возникает множество технических и хозяйственных вопросов.

По мере деятельности арендатора в арендуемом помещении также могут возникнуть непредвиденные ситуации, такие как: согласование ремонтных работ, мероприятий, организационные вопросы и прочие моменты, требующие контакта представителями собственника.

Не говоря уже об этапе перезаключения краткосрочного Договора Аренды — здесь стороны заново садятся за стол переговоров и обсуждают новые условия на новый срок аренды. Но теперь у Арендодателя есть крючок, которым он «держит» арендатора. Арендатору просто-напросто невыгодно съезжать по финансовым соображениям.

Выбор помещений, предлагаемых в аренду, достаточно велик, и, казалось бы, найти альтернативный вариант, в случае не достижения договоренности с арендодателям, не составит труда. Иногда даже более выгодный. Но вот только затраты на переезд в новое помещение могут превысить любую другую мнимую выгоду.

Смена локации как таковая тоже может повлечь за собой дополнительные расходы. Например, если это клиентский офис, нужно будет привыкать к новому местоположению компании не только самим сотрудникам компании, но и клиентам.

Как бы много предложений ни было на рынке коммерческой недвижимости, выбор нужного помещения в аренду, подходящего по всем необходимым параметрам, затем переговоры — все это может затянуться. А новое помещение может таить в себе новые неожиданности. Обо всех этих страхах арендатора арендодатель прекрасно знает, и чувствует, что находится на более выгодной позиции.

Разумеется, условия перезаключения договора аренды на новый срок должны быть предусмотрены в договоре аренды. А стороны достигают компромисса путем переговоров. Но здесь очень многое зависит от позиции арендодателя и его стратегии.

 Понять, насколько добросовестной, ответственной и организованной в отношении арендаторов является компания-собственник можно не только по отзывам других арендаторов, но и по некоторым предварительным наблюдением.

Прежде чем перейти к заключению договора аренды, отметьте для себя несколько моментов.

Узнайте, оказывает ли арендодатель какие-либо дополнительные сопутствующие услуги? «Правилом хорошего тона» является целый спектр дополнительных услуг, который Вы получаете вместе с самим помещением.

Хорошо, если арендодатель позаботился о таких вещах как клининг, бесплатный паркинг (хотя бы частично), текущий ремонт зданий и обслуживание, содержание мест общего пользования в надлежащем состоянии, охранная система и т.д.

Если усилия арендодателя на поддержание хороших взаимоотношений с арендаторами и комфортных условий их существования в Бизнес-центре минимизированы — это не самый лучший знак.

«Хороший»(грамотный) арендодатель будет всячески удерживать текущих арендаторов, а уж потом привлекать новых. Ведь основной источник дохода собственника — это именно действующие договора аренды. Во-первых, со временем уменьшается вероятность съезда арендатора. Такие контрагенты кажутся более надежными. А расторжение договора аренды —  это, несомненно, убытки для арендодателя, такие как:

  • Простой помещения
  • Возврат обеспечительного платежа съезжающему арендатору
  • Новые затраты на рекламу пустующего помещения
  • Ремонт помещения и возмещение какого-либо ущерба, нанесенного бывшим арендатором

Новые же арендаторы находятся как бы в зоне риска, так как нет пока гарантий, что они будут арендовать помещение длительное время — они ещё не обжились в своем помещении, а если это молодая компания, то не факт, что она не обанкротится.

Во-вторых, это последующая ежегодная индексация арендной платы, даже если она совсем не велика. В масштабе всех арендаторов одного Бизнес-центра вместе взятых  даже 5% от текущей арендной платы, умноженные на год, будут ощутимой суммой.

Важно отметить, что опытный арендодатель не злоупотребляет извлечением выгоды от текущих арендаторов, но и не забывает про них. Хорошие взаимоотношения между сторонами подразумевают собой  периодический контакт и поддержание общения. Арендодатель готов решить любые вопросы, с которыми к нему обращаются. Такой подход может принести выгоду обоим сторонам.

Например, вовремя обработанное пожелание арендатора о смене помещения в рамках одного Бизнес-центра может помочь решить арендатору проблему с недостающей площадью, а арендодателю —  не потерять арендатора.

В моей практике была такая ситуация, когда уже во время съезда арендатора выяснилась причина расторжения договора: арендатору была мала его площадь, а производство требовало дополнительных помещений. Но, как оказалось, такой запрос не был обработан, хотя подходящие предложения были. Позже стало ясно, что арендатор даже не подозревал о наличии других вакантных площадей на данном объекте.

Конечно, это упущение арендодателя. По мере моей работы в отделе аренды, иногда более половины показов вакантных помещений производилось для текущих арендаторов и составляло основную работу (при количестве показов от 5 в день).

«Правила хорошего тона» для арендатора сводятся, пожалуй, только к четкому знанию своих прав и обязанностей перед арендодателем и осознанию своей ответственности.

Допустим, у арендатора явные трудности со своевременным внесением арендной платы или он вовсе игнорирует это обязательство на протяжении некоторого времени, а в договоре предусмотрены различные санкции за нарушения такого рода. Это может быть и ограничение доступа к помещению, и пени, что вполне оправдано. Собственник тоже желает обезопасить себя.

Приведя санкции в действие, он будет прав. И это не потому что арендодатель такой плохой, а арендатор несчастный — стороны изначально договорились сотрудничать на таких условиях и поставили свою подпись.

Так почему же арендатор всё равно устраивает скандал и выплескивает свою необоснованную агрессию на представителей собственника, которые лишь любезно уведомили арендатора об этом? Такое отстаивание прав там, где их нет, только подчеркнет безграмотность и неосведомленность арендатора.

Любой вменяемый владелец бизнеса прочтет договор, прежде чем подписывать. Глупо требовать у арендодателя то, чего он не обещал и ждать того, что не предусмотрено в договоре. Так что арендатор будет как минимум, выглядеть глупо, как максимум — наживет себе множество ненужных проблем, которых можно было легко избежать, и лишит себя благосклонности со стороны собственника.

Полностью застраховаться от разногласий даже с самым честным собственником не получится, но обезопасить себя можно. Вся безопасность арендатора и его оружие — это договор аренды и грамотный юрист. Но в некоторых моментах достаточно лишь быть чуть более внимательным, чтобы предупредить какие-либо нежелательные ситуации и недопонимание.

А с какими Арендодателями сталкивались Вы?

Пишите свое мнение в комментарии, быть может, есть еще какие-то важные моменты, на которые стоит обращать  внимание на этапе переговоров.

Источник: https://lofthut.ru/vzaimootnosheniya-arendodatelya-i-arendatora-pravila-horoshego-tona/

Арендатор и арендодатель это кто?

Отношения арендатора и арендодателя

Применение аренды широко распространено. Она широко используется не только в бизнесе, но и в обычной жизни. При этом есть варианты арендных сделок, которые учитывают особенности различных ситуаций.

Несмотря на то, что такие сделки кажутся относительно простыми, арендатор и арендодатель это очень непростые отношения.

В данной статье будет более подробно рассказано о том, что представляют из себя арендные отношения в различных жизненных ситуациях, рассмотрены возможные риски, возникающие при таких сделках.

Основные понятия

Для того, чтобы вести бизнес, нужны не только светлый ум и трудолюбие. Необходимо пользоваться одним или несколькими помещениями, работать на оборудовании, которое стоит немало, пользоваться транспортным средством.

В обычной жизни также часто случаются ситуации, когда необходимы дорогостоящие вещи. Это может быть автомобиль, квартира для проживания, холодильник или, скажем, свадебное платье. Конечно, рассматривая такого рода ситуации можно заметить, что нужное можно купить, а в некоторых случаях необходимое можно обнаружить у себя.

Однако жизнь интенсивно развивается, скорость её растёт и часто могут понадобиться вещи на один раз. В этом случае желаемое можно одолжить и потом вернуть. Такие потребности можно удовлетворить, получая нужное имущество в аренду. При этом нет необходимости тратить деньги на его покупку, а достаточно заплатить оговоренную сумму за его использование, а впоследствии вернуть вещь обратно.

Тот, кто предоставляет имущество, оборудование, транспортное средство, недвижимость, бытовую технику на время за плату, называется арендодателем. Тот, кто пользуется, оплачивая это, является арендатором. Деньги, которые выплачены, представляют собой арендную плату.

Подробнее

Хотя, на первый взгляд, понятие аренды выглядит достаточно простым, на самом деле это не так. Тут необходимо привести несколько примеров.

Человек или организация может быть арендодателем и арендатором одновременно. Например, юридическое лицо берёт в аренду несколько помещений, после этого передаёт в аренду третьим лицам. Более точно такая ситуация называется субарендой.

Предоставление, скажем, своего автомобиля или холодильника в аренду другому человеку или юридическому лицу не является предпринимательской деятельностью для обычного физического лица и не требует оформления. Конечно, при этом необходимо платить подоходный налог.

Возможна следующая комбинация. Предположим, бизнесмен нуждается в определённом оборудовании, но не имеет достаточного объёма средств для покупки.

Он находит фирму, которая покупает оборудование и сдаёт ему в аренду, оплачивает аренду, а также постепенно выкупает нужный ему станок. Конечно, всё это оформляется соответствующим договором. Здесь аренда используется специальным образом.

Такой способ действия называется лизингом. Арендатор это кто в такой ситуации? Скорее, он просто покупает дорогостоящее оборудование.

Право собственности и аренда

Предположим, помещение сдано предприятию в аренду. Собственник при этом не изменится. Однако, возможно, что арендатор захочет отремонтировать его.

Он не является владельцем и не может самостоятельно принимать такое решение. На практике такой вопрос решается следующим образом.

В заключённом между сторонами договоре аренды указывается, имеет ли право арендатор проводить ремонт или реконструкцию помещения и в каких именно случаях.

Как правило, в каждом конкретном случае получают согласие собственника. Но здесь имеется ещё один важный вопрос: кто именно будет оплачивать такой ремонт? Обычно, если согласие арендодателя было получено, ремонт осуществляется за его счёт.

В противном случае он оплачивается арендатором, а после окончания срока аренды остаётся. Нередки ситуации, когда неоплаченный собственником ремонт арендатор перед выселением убирает, насколько это возможно и допустимо договором аренды.

Здесь арендатор и арендодатель это противоположные стороны.

Налоги, которые платятся за объект аренды (за землю, имущество или транспортное средство) остаются обязанностью собственника, а не арендатора.

Для предприятия выплаты за аренду относятся к затратам на ведение деятельности.

Понятие аренды

Это имущественный договор, как говорит википедия, при котором собственность даётся в пользование за плату на определенный период времени. Собственник в данном случае — это арендодатель, получатель — арендатор.

При использовании объекта арендатор получает определённую пользу. Продукция, произведенная на арендованной территории является собственностью арендатора.

Передаваемый объект может иметь различную природу. Вот несколько примеров:

  • земельный участок,
  • дом или отдельное помещение,
  • производственное оборудование,
  • бытовая техника различного рода,
  • инструменты,
  • дорогая одежда (например, фрак или свадебное платье).

Допускается также аренда ценных бумаг или каких-либо интеллектуальных прав, но в России это не используется.

Оформление обязательств может быть не только письменным, но и устным. Это допустимо только в том случае, когда срок аренды менее одного года. в иных ситуациях обязательства сторон должны иметь письменную форму. Если участвует юридическое лицо, то соглашение в обязательном порядке оформляется письменно.

Тогда, когда происходит аренда недвижимости на срок свыше одного года, обязательным требованием является проведение государственной регистрации сделки.

Дело в том, что существует Единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.Там должны быть отражены не только права собственности, но и основная информация, которая связана с зарегистрированными объектами недвижимости.

Арендодателем может быть собственником передаваемого имущества, или доверенным лицом, которому дано право заключать договоры аренды или лицом, которое уполномочено совершать подобные сделки в соответствии с законодательством.

К арендатору предъявляется только то требование, что он должен быть дееспособным. Других условий для этого закон не выдвигает.

Срок действия договора определяется соглашением сторон. Если конкретный период не указан в договоре, то соглашение является бессрочным. Расторгнуть его можно в любое время, заранее поставив в известность вторую сторону. Обычным сроком является месяц, но при аренде недвижимости он увеличивается до трёх месяцев.

Риски при арендных отношениях

Хотя арендные сделки широко распространены и подробно регламентированы законодательством, их заключение сопряжено с определёнными рисками. Они существуют с обеих сторон.

При сдаче в аренду своего имущества арендодатель должен предпринять доступные ему меры для максимального снижения возможных рисков. Один из важных шагов при этом — изучение того, кто такой предполагаемый арендатор. Вот несколько примеров:

  1. Риск перехода в собственность арендуемого объекта тем или иным образом.
  2. Возможность порчи земли, арендуемого имущества за период использования.
  3. Риск повреждения участков, которые находятся по соседству с арендуемым. Здесь важно не только само нанесение вреда, но и штрафные санкции, которые будут наложены за такое повреждение.
  4. Во время аренды участка земли может быть нанесён вред не только самой земле, но и постройкам, находящимся на ней.
  5. Риск не получить обратно объект, который передавлся в аренду.

Важно знать, что повод проявить осторожность имеется также и у арендатора. Вот несколько возможных проблем, с которыми он может столкнуться:

  1. Не всякое лицо имеет право заключать арендный договор. Перед подписанием документов необходимо убедиться, что арендодатель имеет соответствующие юридические права. Иначе возникает риск заключения недействительной сделки с неуполномоченным для этого лицом.
  2. При получении помещения или оборудования в аренду существует вероятность того, что они имеют скрытые повреждения или недостатки.
  3. Не исключена ситуация, что арендодатель решит прекратить отношения до того срока. На который рассчитывает арендатор.

Если происходит вложение средств в ремонт помещения или реконструкцию, существует вероятность того, что арендодатель этого не оплатит и вложенные деньги пропадут. Это зависит также от особенностей заключённого соглашения и от того, соглашался ли арендодатель на проведение этих мероприятий.

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучить все относящиеся к делу детали, собрать информацию о другой стороне арендной сделки и составить договор, в котором будут учтены и урегулированы все необходимые детали.

Источник: https://3dlipz.com/arendator-i-arendodatel-eto-kto/

Действия арендодателя в случае неуплаты за аренду земли | бухгалтерияua

Отношения арендатора и арендодателя

Кому ж не нравятся надежные и денежные контрагенты? Особенно когда идет речь о передаче своего имущества в наем (аренду)? Впрочем, так происходит не всегда и часто арендодатель с ужасом или грустью убеждается, что арендатор своевременно или полностью не платит.

Передать же участок в аренду кому-то другому невозможно, пока не истек срок действия такого договора найма. В такой ситуации не остается ничего другого, кроме как обращаться в суд. Конечно, если обе стороны — субъекты хозяйствования (юрлица и/или физлица-предприниматели), то можно еще направить предварительно арендатору претензию[1].

А вот если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, или же играться с претензиями желания нет, то следует обратиться к слугам Фемиды.

А именно — подать иск о расторжении договора аренды земли, истребовании (возврате) земельного участка и взыскании невыплаченной арендной платы (возможно, с учетом инфляционных начислений, пени и/или штрафов, если это предусмотрено соглашением). Поясним детальнее.

Основная цель договора аренды земельного участка и одно из определяющих прав арендодателя — своевременное получение последним арендной платы в установленном размере.

Как известно, по такому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст.13 Закона № 161[2]).

В свою очередь, арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.1—2 ст.21 Закона № 161)[3].

Согласно ст.

526 ГКУ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Да и п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентирует, что землепользователиобязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату.

То есть арендодатель земли вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (абз.5 ч.1 ст.24 Закона № 161). А по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.24—25 Закона № 161 и условиями договора (ч.1 ст.32 указанного Закона). Более того, в п.«д» ч.

1 ст.141 ЗКУ предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы. То есть в случаесистематической неуплаты арендной платы за пользование участком имеет место систематическое нарушение договора аренды, что может служить основанием для расторжения такого договора[4].

А именно: гражданско-правовой (хозяйственный) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом (ч.2 ст.651 ГКУ). Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения суд решает с учетом всех имеющих значение обстоятельств дела.

Так, он должен установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда, причиненного этим нарушением другой стороной, который может представлять собой реальные убытки и (или) упущенную выгоду, его размер, не позволяющий потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора.

Также следует установить, действительно ли существенна разница между тем, на что имеет право рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Что интересно — систематическая неуплата арендной платы для законодательства сама по себе служит достаточным основанием для расторжения договора в суде.

Даже если арендатор впоследствии (в том числе — во время судебного разбирательства дела) уплатит свой долг, это не остановит слуг Фемиды от постановления решения о расторжении договора, если на этом будет настаивать арендодатель[5].

Кроме того, сами стороны нередко прописывают в договорах аренды земельных участков возможность прекращения действия соответствующей сделки путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кстати, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, то иск следует подавать в местный суд (городской, районный, горрайонный, районный в городе) по правилам ГПК. Если же обе стороны — субъекты хозяйствования, то иск будет рассматривать хозяйственный суд области или г.Киева по правилам ХПК.

С другой стороны, инициировать расторжение договора найма — право, а не обязанность арендодателя.

Последний вправе просить у суда исключительно взыскания задолженности по арендной плате, скажем, в ситуации, если арендатор определенное время ее не вносил, а потом возобновил уплату и в дальнейшем исполнял эту обязанность должным образом.

При таких обстоятельствах собственник участка может и не изъявлять желания прекращать договорные отношения, но ожидает получения всей причитающейся ему суммы. Поэтому в иске будет содержаться требование лишь о взыскании неуплаченной арендной платы.

Конечно, бывают и особо изобретательные арендаторы. Они могут мотивировать неуплату не своей недобросовестностью, а тем, что арендодатель, мол, никаких претензий по неуплате арендной платы не предъявлял, требований о взыскании задолженности не направлял, не предоставил реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислять арендную плату, и т.п.

В то же время суды обычно принимают во внимание, что такие аргументы не освобождают арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы.

Например, у него была возможность уплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (нотариальной конторы), если не знал, куда отправлять средства во исполнение договорного обязательства (ч.1 ст.537 ГКУ).

А что делать, если в договоре аренды не указали сроки внесения арендной платы за землю? Здесь легко ошибиться, считая, что внесение арендной платы за землю должно происходить по требованию арендодателя (согласно абз.2 ч.5 ст.261 ГКУ).

Но в действительности, при отсутствии указания о сроке уплаты в самом договоре, следует руководствоваться специальными правилами в отношении сроков внесения арендной платы.

А именно: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч.5 ст.762 ГКУ)[6].

Кстати, несколько иначе выглядит ситуация, если договор аренды участка не был заключен, но определенное лицо фактически пользовалось им. Тогда следует обратиться к ст.1212 ГКУ. Согласно ей лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество.

И здесь уже вина этого лица значения не имеет, важен сам факт неправомерного приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил у себя средства, которые должен был уплатить за пользование им, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании ч.1 ст.1212 ГКУ[7].

Эта ситуация может иметь место, в частности, если по окончании срока действия договора аренды земельного участка арендатор не совершил действия (меры) по возврату участка собственнику, а, наоборот, продолжал обрабатывать и пользоваться участком без соответствующих на то правовых оснований.

[1] В порядке, предусмотренном ст.222 ХКУ. В конечном итоге, и в отношениях с участием физического лица ничто не запрещает арендодателю предварительно направить недобросовестному арендатору письмо с напоминанием о задолженности (прим. авт.). [2] Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». [3] Кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемых в соответствии с НКУ. Подробнее см.: Токар Н. Обязательный минимум арендной платы за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

Источник: https://buh-ua.com.ua/ru/doc/53452/d-orendodavtsjav-raz-nesplati-za-orendu-zeml

Законовед
Добавить комментарий