Нужно ли затребовать справку о дееспособности при покупке квартиры по доверенности?

Подозрительные личности

Нужно ли затребовать справку о дееспособности при покупке квартиры по доверенности?

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.

Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.

По доверенности

Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.

Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.

Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.

Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.

Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.

Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.

Очень пожилой продавец

Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.

Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.

Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.

Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье.

В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии.

К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.

Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.

Асоциальные элементы

К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.

Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку.

Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога.

Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.

В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру.

В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.

В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.

Квартира по наследству

Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.

Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.

К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию.

О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали.

Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.

После развода

Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.

Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства.

В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе.

Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58d8c97f9a7947b0cb1953ee

Дееспособность Продавца квартиры

Нужно ли затребовать справку о дееспособности при покупке квартиры по доверенности?

Последнее обновление: 27.07.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь мы постараемся выяснить самый деликатный вопрос при покупке квартиры – насколько наш Продавец вменяем. Другими словами, способен ли он отвечать за свои действия, дееспособен ли он?

Вообще, дееспособными должны быть обе стороны сделки, но так как на практике инициатором расторжения, точнее – оспаривания сделки, обычно, выступает Продавец, то о дееспособности Покупателя никто не заботится.

Дееспособность Продавца квартиры на практике принято подтверждать справками из НД и ПНД (в обиходе эти справки называют еще «справками о дееспособности»).

 Обе эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры, но риэлторы от имени Покупателя, обычно, просят Продавца взять эти справки, чтобы снизить риски Покупателя в этом вопросе.

На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры.

Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП).

А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

Суть – совершая сделку, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Если выяснится, что Продавец квартиры состоит на учете в каком-либо из этих диспансеров, то это не говорит о его безусловной недееспособности. Ведь, по закону, недееспособным или ограниченно дееспособным человек может быть признан только по решению суда.

И наоборот, если такое решение суда есть, то человек должен быть поставлен на учет в соответствующий диспансер.

Суд, признавший человека недееспособным или ограниченно дееспособным, должен уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина, с целью установления над ним, соответственно, опеки или попечительства.

Ввиду этого, информация из Органов опеки даст нам более точные данные о возможной недееспособности Продавца. Но на практике такую информацию из Органов опеки получить затруднительно (нужно иметь либо фантастическое обаяние, либо «корочки» сотрудника МВД).

Органы опеки и попечительства должны, в свою очередь, передать информацию о недееспособном или ограниченно дееспособном гражданине в Управление Росреестра (УФРС) для внесения этих сведений в единую базу данных прав на недвижимое имущество. Эти сведения затем можно обнаружить в специальной Выписке из ЕГРП (ЕГРН) – «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» (подробнее – см. по ссылке). Правда, такой тип Выписки предоставляется только самому правообладателю.

Соответственно, мы, как Покупатель, имеем резон потребовать от Продавца получить такую Выписку из ЕГРП с данными о дееспособности самого Продавца.

Но проблема в том, что сведения о недееспособности владельцев квартир не всегда (пока еще) доходят до управления Росреестра.

Поэтому на практике для того, чтобы убедиться в дееспособности Продавца квартиры, риэлторы используют другие способы (см. ниже).

Покупка и продажа квартиры, находящейся в ипотеке (в залоге у банка). Как это делается – см. в отдельной заметке.

Как еще на практике проверяют дееспособность Продавца квартиры?

На практике, обычно, риск недееспособности Продавца закрывают другими способами.

Во-первых, побольше лично общаются с Продавцом с целью оценки его адекватности – ведь взрослого человека суд может признать недееспособным только вследствие его явного психического расстройства, что обычно видно при простом общении с человеком.

Краткое и вежливое знакомство с его окружением – родственниками, друзьями, сослуживцами, соседями – тоже может помочь определиться с его психической адекватностью. Можно навести справки о его текущей работе. Кое-какую информацию о Продавце иногда можно почерпнуть и из соцсетей. Человеку с явными психическими отклонениями сложно будет не оставить нигде следов об этом своем качестве.

Во-вторых, наличие у Продавца, например, свежевыданных водительских прав говорит о том, что он недавно прошел медкомиссию, и был признан годным к управлению транспортным средством. Это тоже косвенно подтверждает его нормальный психический статус.

В-третьих, организуют, наряду со справками НД и ПНД – заверение Договора купли-продажи (ДКП) квартиры у нотариуса.

Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную.

 Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр).

Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.

Кроме того, нотариус имеет оперативную возможность и полномочия самостоятельно запрашивать любую необходимую ему информацию из ЕГРН.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч.

у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки. Такого рода услуги можно найти в СЕРВИСАХ.

В частности, такое практикуют, когда среди продавцов есть люди преклонного возраста. Положительное (письменное) заключение психиатра в момент сделки однозначно докажет любому суду, что покупка недвижимости происходила у дееспособного человека.

Но если Продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон, гоняет злых духов по квартире, и т.п.), и при этом наотрез отказывается проходить психиатрическое освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Если же Продавец не скрывает, что он ограничен судом в дееспособности или вовсе лишен ее, то нам следует знать, что такую квартиру купить все равно можно, но с согласия его законного попечителя или опекуна (представляется документ, подтверждающий попечительство или опекунство), а также при наличии Разрешения Органов опеки и попечительства.

В этом случае, если Продавец ограничен в дееспособности, то он подписывает Договор купли-продажи квартиры сам (с подтверждением от попечителя), а если он полностью недееспособен, то за него ставит подпись его опекун, действующий от имени и в интересах своего подопечного, и с согласия Органов опеки.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, плотно пообщавшись с Продавцом, мы постарались выяснить, кто из нас больше похож на психа. Продавец в свое оправдание предоставил нам справки из обоих диспансеров, показал результаты своего теста на IQ, и продемонстрировал «корочку» сотрудника ФСБ.

Пришлось признать, что с психикой у него даже лучше, чем у нас, и мы готовы подписывать с ним договор.

Но только с ним лично, а не с его доверенным лицом.

А что если нам предлагают продать квартиру по доверенности?

Об этом далее.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/deesposobnost-prodavca/

Правоспособность и дееспособность физических лиц

Нужно ли затребовать справку о дееспособности при покупке квартиры по доверенности?

Последнее обновление: 05.05.2019

В любых гражданско-правовых сделках между физлицами ключевую роль играет правоспособность и дееспособность этих самых физлиц – участников сделок.

По умолчанию подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен. Иначе он не вправе самостоятельно совершать сделки.

А если он такую сделку все же совершил (подписал-таки Договор купли-продажи квартиры, например), то эта сделка становится недействительной, как только выяснится, что Продавец квартиры не имел на то полномочий или был недееспособен.

Про Покупателя квартиры здесь речь не идет, т.к. резон взять деньги и затем расторгнуть сделку по причине «недееспособности» может быть только у Продавца.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Гражданская правоспособность физического лица

Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно ст. 17 ГК РФ.

Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности.

Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Дееспособность при продаже квартиры

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью. Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

  ♦ Наглядно о дееспособности ♦

Дееспособность также означает, что человек понимает значение своих действий, и осознает их последствия.

Каждый гражданин с момента своего рождения обретает дееспособность постепенно:

  • Дети до 6 лет – абсолютно недееспособны.
  • Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун).
  • Лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т.е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов.
  • Полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия, т.е. 18-ти лет (ст. 21 ГК РФ). С этого момента человек полностью сам несет ответственность за свои действия.

Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что Продавец может самостоятельно реализовать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Признание человека недееспособным

Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда.

Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (ст. 29 ГК РФ).

Суд может лишить такого человека дееспособности, и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например).

Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью).

Суд принимает решение о недееспособности гражданина на основании результатов судебно-медицинской экспертизы, которая  установила у него серьезные психические отклонения. Инициировать такую экспертизу в отношении гражданина могут его родственники, Органы опеки и попечительства, прокурор или психиатрическое лечебное заведение (ст. 281 ГПК).

Более мягкий вариант, применяемый судом – это ограничение дееспособности гражданина (ст. 30 ГК РФ).

Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики, и т.п.), в результате чего страдают его близкие люди.

Такого человека суд может ограничить в дееспособности, и назначить над ним попечительство.

Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т.ч. по отчуждению недвижимости), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя.

Если гражданин признан судом недееспособнымили ограничен судом в дееспособности, то по закону, суд должен в 3-х-дневный срок уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина, с целью установления над ним опеки или попечительства (п.2 ст. 34 ГК РФ).

Любые сделки с недвижимостью, затрагивающие права недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц, проводятся только с письменного разрешения Органов опеки и попечительства.

Если квартиру продают по доверенности, что делать Покупателю? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Справки из НД и ПНД – что это такое?

При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД, мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен.

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд), но повышает риски сделки, связанные с возможной недееспособностью.

И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине.

Суд может признать Продавца недееспособным или ограничить его в дееспособности уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ).

А это уже повод для признания сделки недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Правда для Покупателя квартиры есть хорошая новость: с марта 2015 г.

пункт 2 указанной выше статьи 177 ГК РФ дополнен условием, при котором сделка может быть признана недействительной, если Продавца впоследствии суд ограничил в дееспособности, и посчитал, что в момент сделки тот не понимал значения своих действий, и (важно!) Покупатель знал об этом (т.е. видел, что Продавец психически нездоров, но все равно заключил с ним сделку).

При этом, не стоит путать понятия «признан недееспособным» и «ограничен в дееспособности» (отличия – см. выше).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Как подтверждают дееспособность Продавца квартиры на сделке

Чтобы подтвердить дееспособность Продавца в момент подписания им Договора купли-продажи квартиры, на практике применяют два способа:

  1. заверяют сделку у нотариуса;
  2. проводят медицинское освидетельствование Продавца на сделке.

Нотариальное удостоверение договора снижает риски признания сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 177 ГК РФ (см. выше).

Нотариус выступает официальным свидетелем доброй воли и вменяемости сторон сделки при подписании договора, и уполномочен совершать необходимые действия для подтверждения их дееспособности (например, делать запросы в различные ведомства).

Но гарантированным аргументом для суда (в случае оспаривания сделки) будет письменное заключение врача-психиатра, сделанное накануне или в момент подписания договора.

Для этого врача приглашают прямо на сделку, где он проводит медицинское освидетельствование Продавца.

Такое практикуется, например, когда квартиру продает пожилой человек, или есть подозрение, что Продавец страдает алкогольной или наркотической зависимостью.

Услуги по медицинскому освидетельствованию можно найти в СЕРВИСАХ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Как действовать Покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке, если есть сомнения в дееспособности Продавца, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка  >> Проверка личности Продавца >> Дееспособность Продавца квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravosposobnost-i-deesposobnost-fizicheskix-lic/

4 вещи, которые обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры

Нужно ли затребовать справку о дееспособности при покупке квартиры по доверенности?

Покупка недвижимости — рискованное мероприятие на всех этапах. Бывает множество ситуаций, когда из­-за неверно составленных документов или мошеннических схем продавца возникают проблемы с недвижимостью вплоть до ее потери. Итак, если вы не хотите рисковать и ставить на кон свои сбережения, то позаботьтесь о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту. 

Термин «юридическая чистота» активно используется в среде риелторов и означает, что недвижимость, которую вы планируете приобрести, «чистая» с юридической точки зрения.

То есть она не обременена долгами, кредитами, продавец, у которого вы планируете приобрести квартиру, является дееспособным лицом, и его действия в будущем не будут оспорены третьими лицами.

Цена на данный вид услуг стартует от 10 тысяч тенге в зависимости от сложности работы.

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Проверяется наличие подчисток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей — не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после совершения нотариальной сделки.

Это при условии отсутствия дальнейшей ее регистрации покупателем.

А потом мошенники уже по первичным документам, но с других покупателей, после вторичного нотариального оформления, снова получают деньги за эту же квартиру.

Поэтому предоставление дубликатов без подтверждения их государственной регистрации должно сразу насторожить. Следует узнать причину отсутствия такой регистрации и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Самостоятельная проверка сделки на юридическую чистоту обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно, с большим опытом работы в данной сфере. 

2. Проверить собственников квартиры

В браке ли продавец?

Обязательно следует проверить информацию о том, состоит (или состоял) ли продавец на момент сделки в законном браке, иначе могут возникнуть проблемы с бывшими супругами. Как известно, имущество, нажитое в браке, является общим и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Директор юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев говорит, что случаи, когда бывший супруг еще до официального раздела имущества продавал квартиру, в его практике не редкость.

Покупателя, естественно, об этом в известность не ставят. Например, только после обращения одного из супругов в суд было удовлетворено требование об отмене договора купли-продажи.

А покупателю для возврата своих денег так же пришлось обращаться в суд.

Юрист Евгений Роут указывает, что супруги могут попросту сговориться между собой: один уезжает с деньгами от продажи квартиры за рубеж, а другой опротестовывает сделку или ее часть.

Но иногда продавцы сами не знают о нюансах продажи квартиры, купленной в браке. Риелтор Анастасия Ксендз рассказывает о том, как ее клиентка не переписала всю недвижимость на себя после смерти мужа. И только в процессе продажи квартиры выяснилось, что ей принадлежит лишь половина.

Сегодня благодаря государственной базе данных физических лиц нотариусы могут проверить, состоит ли продавец в браке или разведен. Однако режим регистрации актовых записей о заключении и расторжении брака ведется с 1 июня 2008 года.

Вся информация о браках и разводах, случившихся до этого периода, неизвестна.

Согласие супруга получать не нужно, если продаваемая квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству.

Как правильно купить и продать приватизированное жилье>>>

Дееспособен ли он?

Если возникают какие-то сомнения в адекватности человека на момент сделки, то лучше подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

— В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным, — приводит пример юрист Талгат Мылтыкбаев.

— Другим, очень похожим основанием, — говорит юрист, — является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, при котором он не понимает значение своих действий в момент подписания договора. Сюда относят и употребление спиртных напитков, наркотиков, и травмы, и плохое самочувствие.

— Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость, — рассказывает реальный случай Талгат Мылтыкбаев.

— В течение установленного срока, до принятия наследства, дочь умершего обратилась в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Она представила медицинские документы, из которых следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками.

Суд назначил посмертную экспертизу, которая установила, что на момент совершения сделки умерший находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Этот факт послужил достаточным поводом для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице.

Также обязательным пунктом является проверка документов, удостоверяющих личность.

Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. Разумна и проверка полномочий нотариуса.

Неоднократно фиксировались факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных несуществующими нотариусами. 

10 тысяч тенге — минимальная стоимость проверки недвижимости на юридическую чистоту 

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
  • Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. 

4. Отсутствие ограничений и обременений

Необходимо выяснить наличие обременений на данное жилье и определить их объем. Недвижимость может быть обременена залогом или арестом, например. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться еще на этапе регистрации прав. 

 Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. 

О чём расскажет история жилья

В департаменте юстиции есть такая услуга — история объекта. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась.

Как отмечает юрист Сакен Ешмуратов, эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат. В идеале с квартирой не должно совершаться никаких действий (покупка, дарение, завещание) в течение последних трех лет.

Дело в том, что три года — это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки по нашему законодательству. 

Особую настороженность должны вызвать следующие факты:

  • Наличие судебных споров, касающихся объекта недвижимости (от такой сделки лучше отказаться вовсе, или, по крайней мере, потребовать у владельца жилья судебное решение, которое должно быть тщательно проанализировано юристами).
  • Частый переход квартиры из рук в руки за последние три года (возможно, конечно, это «инвестиционная» квартира, но вполне может статься, что и «криминальная»).
  • Торопливость нового собственника жилья в продаже квартиры, притом, что недавно с этим жильем были совершены какие-то сделки или проходил суд, касающийся этого объекта. 

Как проверить юридическую чистоту квартиры>>>

Перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться: 

  1. Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (выдаются в ЦОНах) — формируются порталом электронного правительства. 
  2. Правоустанавливающие документы, которые вам должен предоставить продавец.  
  3. Квитанции коммунальных служб, КСК, которые выдаются соответствующими организациями, по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности. 
  4. Справки с Налогового департамента об отсутствии задолженности по оплате налогов. 
  5. Техпаспорт на квартиру. Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и т.д. без разрешения уполномоченного органа. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. 
  6. Если вы приобретаете дом, то обязательно проверьте акт на земельный участок. 

Советы специалистов Не стоит покупать недвижимость, если…

  • Вам предоставляют дубликаты правоустанавливающих документов. Чаще всего это говорит о том, что с квартирой что-то нечисто. Следует узнать причину отсутствия оригиналов и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.
  • Имеется большое количество подчисток и исправлений в документе. Также стоит уделить внимание бланкам и печатям, не находятся ли они в числе похищенных или утраченных.
  • Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте.

    Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

  • Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, и, соответственно, процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

  • Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.
  • Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.
  • Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  • Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным. 

Наиболее распространенные случаи мошенничества

  • Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов о приватизации либо несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор.
  • Продажа чужой квартиры. Документы на квартиру подделаны либо похищены. Квартира приватизируется на фиктивного владельца и продается.
  • Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток берется не с одного, а с нескольких покупателей, даются расписки в получении задатка и копии документов, после чего квартира продается одному из них.
  • Продажа незаконно присвоенной квартиры. Покупка через посредника, использующего генеральную доверенность.
  • Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу, а не ту, которую продает.
  • Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться.
  • Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры (например, не учел интересы несовершеннолетних детей), сделка признается недействительной.
  • В договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры, а продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи. Даже если у вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно. 

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7917/

Законовед
Добавить комментарий