Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

Нужно ли платить налог, продавая готовую квартиру и покупая строящуюся?

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

В Вашей ситуации при продаже квартиры придется уплатить налог с разницы между продажей квартиры и реально понесенными расходами на покупку, то есть базой для налогообложения. Это будет 1,1 млн рублей, с которых придется уплатить 13%, то есть 143 тысячи рублей.

Но Вы можете воспользоваться зачетом налогового вычета на покупку и продажу Вашей квартиры.

То есть не платить налог с продажи, а в том случае, если Вы официально работаете и платите налог в виде 13%, еще и вернуть деньги, уплаченные в виде налога (это будет 117 тысяч рублей), а также с фактически уплаченных банку процентов.

Возврат налога при покупке жилья

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Отвечает юрист «АВТ Консалтинг» Мария Бондаренко:

Гражданин освобождается от уплаты НДФЛ с продажи квартиры только в случае, если он являлся собственником недвижимости более трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, а также в отношении имущества, приобретенного определенным способом) либо более пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Следовательно, с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, Вам будет необходимо заплатить налог. Однако доход для исчисления налога можно будет уменьшить на налоговый вычет (1 млн рублей) или на сумму произведенных расходов (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так как апартаменты не относятся к жилой недвижимости, их покупка не будет являться улучшением жилищных условий. На такую покупку нельзя получить имущественный налоговый вычет (пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вам выгоднее будет при продаже квартиры подать декларацию и указать, что Вы платите налог с разницы между 4,6 млн и 3,5 млн, то есть с 1,1 млн рублей.

При этом Ваш налог составит 143 тысячи рублей. Одновременно Вы можете подать документы на получение налогового вычета при покупке жилья (он дается на сумму не более, чем в 260 тысяч рублей).

Таким образом, Вы избежите реальной уплаты налога.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

При продаже квартиры, ранее приобретенной за 3,5 млн рублей, за большую сумму, а именно 4,6 млн рублей, у Вас возникнет обязанность задекларировать полученный доход в размере 4,6 млн рублей, на который Вы, тем не менее, вправе получить налоговый вычет.

Существует несколько видов имущественных налоговых вычетов.

Так, уменьшить налогооблагаемую базу (в Вашем случае 4,6 млн) можно на расходы по приобретению данной квартиры (3,5 млн), а также на сумму средств, потраченных на ремонт и документально подтвержденных (например, 0,7 млн).

Таким образом, налогооблагаемая по ставке 13% база составит: 4,6 млн – 3,5 млн – 0,7 млн = 0,4 млн рублей. А сумма налога, подлежащего уплате, составит 400 тысяч х 13% = 52 тысячи рублей. Налоговый вычет может быть применен однократно.

В части применения налогового вычета к апартаментам – такой возможности нет и, кроме того, приобретение апартаментов не будет считаться улучшением жилищных условий. Все дело в том, что правовой статус апартаментов – нежилой.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В Налоговом кодексе предусмотрено несколько видов объектов, на покупку которых возможны льготы в виде налогового вычета. Апартаментов там на данный момент нет.

Если квартира была сделана с черновой отделкой, то в расходной части необходимо учесть стоимость покупки. При этом дополнительно можно включить и стоимость строительных материалов. Стоит отметить, что Вы можете получить налоговый вычет на покупку Вашей квартиры – не только на квартиру, но и на проценты по ипотеке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_platit_nalog_prodavaya_gotovuyu_kvartiru_i_pokupaya_stroyaschuyusya/7170

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Налоговый вычет

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

Многие слышали об имущественном налоговом вычете при оформлении ипотеки, но не многие знают, как это сделать правильно и быстро. Поэтому мы решили подробно описать, как получить имущественный налоговый вычет, если вы взяли ипотеку.

Каждый гражданин, приобретающий жилье, может рассчитывать на получение имущественного налогового вычета в соответствии с законодательством РФ. Используя это право, вы можете вернуть себе определённую сумму уже уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или не уплачивать в будущем сумму, которую удерживают каждый месяц из вашей заработной платы. Ставка НДФЛ составляет 13%.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактических расходов на приобретение (строительство) жилья, но не превышающих 2 млн руб. (т.е. вы сможете вернуть себе уплаченный/не платить в будущем НДФЛ на сумму мах. 260 тыс. руб. (2 млн руб. * 13%).

А в случае приобретения (строительства) жилья в кредит (ипотека) — также в сумме уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом, но не более 3 млн руб. (т. е. вы сможете также вернуть себе уплаченный/не платить в будущем НДФЛ на сумму мах. 390 тыс. руб.).

Таким образом, общая сумма максимального возможного имущественного налогового вычета для ипотечных заёмщиков составляет до 650 тыс. руб. Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что повторное предоставление указанных налоговых вычетов не допускается.

Когда наступает право на имущественный налоговый вычет, и как его получить?

Право на имущественный налоговый вычет возникает в том году, в котором вы получили передаточный акт и свидетельство о собственности, и распространяется на весь календарный год. Например, если документ датирован 31 декабря 2014 года, вы можете вернуть НДФЛ, уплаченный в течение 2014 года.

Способ 1. Получение имущественного налогового вычета по окончании календарного года в налоговой инспекции

Для этого необходимо:

  1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ). Быстро и без ошибок можно оформить 3-НДФЛ с помощью сайта www.nalog.ru:
    • через сервис «Личный кабинет». Для этого у вас должен быть доступ в личный кабинет;
    • либо скачайте программу для подготовки сведений по форме 3-НДФЛ.
  2. Получить справку (по форме 2-НДФЛ) из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов на доходы физических лиц за соответствующий год.
  3. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жильё:
    • при приобретении квартиры или комнаты — договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче квартиры или комнаты или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или комнату;
    • при погашении процентов по кредиту — договор об ипотеке (при наличии), кредитный договор, график погашения кредита.
  4. Подготовить копии платёжных документов:
    • подтверждающих расходы налогоплательщика на приобретение (строительство) жилья (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, расписки и т. п.);
    • свидетельствующих об уплате процентов по кредитному договору — справка об уплаченных за год процентов за пользование кредитом. Выдача справки в день обращения и без взимания комиссии.
  5. При приобретении (строительстве) жилья в общую совместную собственность подготовить:
    • копию свидетельства о браке;
    • письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки (супругов) о распределении размера имущественного налогового вычета между ними.

Точный перечень документов рекомендуем уточнить в налоговой инспекции по вашему месту жительства.

Право на получение налогоплательщиком имущественных налоговых вычетов должно быть подтверждено налоговой инспекцией в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления и документов.

После проверки ваших документов налоговая инспекция должна вынести решение — одобрить возврат налога или не одобрить. Затем, в случае одобрения, в течение месяца на ваш счёт, реквизиты которого вы предоставили, должна быть переведена сумма возвращаемого налога на доходы физических лиц.

Способ 2. Получение имущественного налогового вычета в течение всего года при обращении к работодателю, предварительно подтвердив это право в налоговой инспекции

Для этого налогоплательщику необходимо:

  1. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета (в соотв. с п.3, 4 способа  1).
  2. Написать и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный налоговый вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.
  3. По истечении 30 дней получить в налоговой инспекции уведомление о праве на имущественный налоговый вычет и предоставить его работодателю, которое будет являться основанием для не удержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.
  4. При подаче в налоговую инспекцию копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Если имущественный налоговый вычет полностью не использован налогоплательщиком в текущем году, то его остаток переносится на последующие годы до полного его использования.

Наиболее удобный способ получения имущественного налогового вычета — по окончании календарного года в налоговой инспекции за весь год сразу.

В том случае, если вы уже обращались за получением вычета и у вас осталась небольшая сумма, подлежащая к возврату, вы можете, не дожидаясь окончания года, получить имущественный налоговый вычет через своего работодателя.

В любых правилах бывают исключения

Внимание! Имущественный налоговый вычет на сумму расходов на приобретение (строительство) жилья не применяется в следующих случаях:

  • Если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств.
  • Если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимым (т. е. сделки с супругом, родителями (усыновителями), детьми (в т. ч. усыновлёнными), полнородными и неполнородными братьями и сёстрами, опекуном, попечителем, подопечным).

На заметку:

  • При подаче в налоговую инспекцию копий документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
  • При заполнении заявления на возврат имущественного налогового вычета, необходимо будет указать счёт, на который вам будет перечислена причитающаяся сумма денежных средств. Распечатайте заранее из ВТБ-Онлайн (раздел «Счета и карты») реквизиты вашего счёта.
  • После подачи полного пакета документов в налоговую инспекцию уточните номер телефона, по которому в дальнейшем вы сможете получать информацию о ходе рассмотрения вашего заявления на имущественный налоговый вычет.

Пример расчёта имущественного налогового вычета

  • Вы приобрели квартиру стоимостью 6 млн руб., из которых 2,5 млн руб. оплачено за счёт ипотечного кредита, предоставленного на срок 10 лет. Допустим, общая сумма начисленных процентов за весь срок пользования кредитом составляет 2 175 240 руб.
  • Доход физического лица за 2014 год составил 800 тыс. руб.
  • Ставка НДФЛ равна 13%.

Максимальная сумма расходов на приобретение квартиры, с которой будет произведен имущественный налоговый вычет — 2 млн руб. Максимальная сумма расходов по уплате процентов за кредит, с которой будет произведён имущественный налоговый вычет – 3 млн руб.

Общая сумма налогового вычета составит: (2 000 000 + 2 175 240)* 13% = 542 781 руб., из них 260 тыс. руб. (2 млн руб.*13%) с суммы фактических расходов на приобретение квартиры, 282 781 руб. (2 175 240 руб.* 13%) с суммы фактически уплаченных процентов по кредиту.

При этом необходимо учитывать, что имущественный налоговый вычет с суммы фактически уплаченных процентов нужно будет получать в течение всего срока кредита, т. е.

10 лет, так как имущественный налоговый вычет с суммы фактически уплаченных процентов по кредиту предоставляется по мере их уплаты банку (за истекший период пользования кредитом). Для этого необходимо каждый год подавать полный комплект документов в налоговую инспекцию.

Платёжные документы по кредиту, подтверждающие уплату процентов, должны быть выписаны только на того человека, который оформил на себя имущественный налоговый вычет.

Сумма удержанного НДФЛ за 2014 год = 104 тыс. руб. (800 тыс. руб. (доход)*13%) , что меньше причитающейся общей суммы имущественного налогового вычета (542 781 руб.). В таком случае остаток суммы переносится на последующие годы до полной её выплаты.

Источник: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/informacija-dlja-zaemshhikov/nalogovyj-vychet/

Какие меры могут реально помочь улучшить жилищные условия россиян

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

Дешевая ипотека, дотируемая государством, сверхдолгие ипотечные кредиты, при которых молодая семья может выплачивать заём нескольких десятилетий. Что еще? Льготы тем, кто сам строит себе дом, контроль за ценами на стройматериалы и ликвидация коррупции на этапе получения разрешения на стройку. Все эти меры могут реально помочь улучшить жилищные условия многих россиян.

Такую точку зрения в беседе с корреспондентом “Российской газеты” высказал директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве России Алексей Зубец.

Долгая и дешевая ипотека – это мировая практика. Эксперт напомнил, что в России уже действует социальная ипотека под 6 процентов годовых. Но для этого в семье должно быть хотя бы двое детей.

Зубец считает, что дешевую ипотеку надо распространять на всех.

Простимулировать россиян улучшать жилищные условия должна и новая налоговая льгота. Госдума в первом чтении одобрила законопроект, который, среди прочего, сокращает срок владения жильем, после которого при продаже недвижимости уже не нужно платить налог на доходы физлиц (НДФЛ).

Россияне смогут не платить подоходный налог с продажи единственного жилья, если оно было в их собственности более трех лет. Для того чтобы попасть под действие нового закона, у собственника не должно быть никакого иного жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение. Этот же срок – в три года – будет действовать и при продаже земельного участка.

Банк ДОМ.РФ опустил ставки по ипотеке ниже 10 процентов

По мнению председателя Госдумы Вячеслава Володина, законопроект особенно актуален, потому что в ближайшие годы все больше семей будут интересоваться возможностью расширить жилплощадь, для чего сначала необходимо продать прежнюю квартиру.

Но сейчас, если квартира оформлена в собственность менее 5 лет, за ее продажу взимается НДФЛ в размере 13 процентов от суммы сделки.

“Существенные средства, которые люди после сокращения срока владения недвижимостью смогут направить на оплату ипотеки или ремонт”, – считает Володин.

“Инициатива государства является актуальной прежде всего для молодых семей с небольшим достатком, – поясняет доцент кафедры бухгалтерского учета и налогообложения РЭУ им. Г. В.

Плеханова Равиль Ахмадеев, – стремящихся к расширению уже имеющегося приобретенного единственного жилья. Ведь люди, как правило, сначала приобретают однокомнатные квартиры или студии. Но с увеличением семьи нужна и большая площадь.

С учетом новых правил по освобождению от налога семьи смогут в более короткие сроки улучшить собственные жилищные условия”.

Однако Алексей Зубец настроен не так оптимистично. Он полагает, что снижение времени владения жильем для его безубыточной продажи не приведет к какому-то существенному подъему операций на рынке недвижимости. Если только на несколько процентов.

И поясняет: “Средний срок смены жилья в России – 7 лет, причем не для всех, а для обеспеченных граждан. Семьи со средним достатком меняют жилье раз в 10 лет и реже.

То есть изменение срока владения жильем для продажи без налогов с 5 до 3 лет не будет стимулировать молодые семьи к приобретению новой квартиры. У них на это нет денег”.

Безубыточная продажа, уверяет Зубец, будет играть на руку людям с деньгами, которые приобретают и меняют жилье в инвестиционных целях.

Между тем, уже через 7-9 лет жилье может резко подешеветь. Такой прогноз содержится а аналитической записке ЦБ. При этом в ней отмечается, что ее содержание отражает мнение авторов и может не совпадать с официальной позицией ЦБ.

По данным аналитиков, спрос на покупку жилья на первичном рынке по ипотеке может быть удовлетворен за 7-9 лет.

После этого может произойти резкое снижение цен на жилье и падение объемов строительства, потому что спрос резко упадет. Население уже будет в достаточной мере обеспечено жильем.

Сохраниться спрос, может, только в регионах с недостаточным развитием ипотеки и высокой долей аварийного и ветхого жилья.

Проценты пошли вниз

Банки принялись снижать ставки по ипотеке. Это стало возможным после решения Центробанка в июне установить ключевую ставку на уровне 7,5 процента, уменьшив ее на 0,25 процента.

Первым снизил базовую ставку по ипотеке на первичном рынке до 9,7 процента банк ДОМ.РФ. Размер ставки по ряду банковских продуктов снизился более чем на один процентный пункт.

Зарплатные клиенты банка отныне смогут оформить ипотечный кредит на квартиру в строящемся доме по ставке от 9,5 процента, на покупку готового жилья – от 9,6 процента.

Рефинансировать действующий ипотечный кредит можно по ставке от 9,5 процента.

Ставка по программе “Семейная ипотека” при рождении второго и последующего ребенка снижена на 0,8 процента до 5,25 процента.

Будучи частью института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, банк заинтересован, чтобы ипотека была доступнее.

“Мы оптимизируем бизнес-процессы и будем наращивать объемы выдачи, увеличивать ипотечный портфель, а также усиливать взаимодействие с ключевыми партнерами и застройщиками, в том числе с теми, с кем наш банк работает в рамках проектного финансирования”, – прокомментировал планы кредитной организации заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Данила Литвинов.

Многодетные семьи получат выплаты для погашения ипотеки

Также ставки по ипотеке снизил Альфа-банк. В среднем снижение составило 0,4-0,8 процента. Минимальные ставки по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынках жилья теперь составляют 9,59 процента. На рефинансирование – 9,69 процента.

Дальнейшее движение банковских ставок по ипотеке будет зависеть от макроэкономической ситуации и ключевой ставки Центрального банка.

“Когда речь идет о снижении ставок по кредитам, важно понимать, что оно невозможно без снижения ставок по привлеченным средствам, по вкладам”, – отметил президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. По его словам, ипотека сегодня дороже, чем год назад, кроме того, развитие рынка ипотечного кредитования осложнено переходом на эскроу-счета при строительстве жилых домов по схеме долевого участия.

“Также надо отметить, что уровень ипотечных ставок определяется не только ключевой ставкой, но и регуляторным влиянием Центробанка, в частности, избыточными требованиями по резервам и залогам”, – высказал свою точку зрения Гарегин Тосунян.

Вместе с тем поставленная правительством России задача снизить ставки по ипотеке до 8 процентов вполне реалистична, отметили в пресс-службе банка ВТБ. О чем недавно четко дал понять руководитель кредитной организации.

“Не бывает чудес, все зависит от общего рынка денег. Если Центральный банк будет продолжать снижать ключевую ставку, значит, мы можем в следующем году к этому прийти “, – заявил глава ВТБ Андрей Костин, выступая на международном Урбанистическом форуме, который проходил в Москве. Напомним, что речь идет о 8 процентах по ипотеке.

Подготовила Екатерина Ясакова

Источник: https://rg.ru/2019/07/14/kakie-mery-mogut-realno-pomoch-uluchshit-zhilishchnye-usloviia-rossiian.html

Уплата налога с продажи квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

Уплата налога с продажи квартиры — это обязанность, лежащая на всех, кто решил продать недвижимость. Уклонение от этой обязанности может привести к наложению административной ответственности.

Именно поэтому стоит заранее познакомиться с порядком уплаты налога и расчетом его суммы.

Рассмотрим, как заплатить НДФЛ с продажи недвижимости, а также какие налоговые льготы предусмотрены в законодательстве РФ.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

При продаже любого имущества человеку необходимо заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ. В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.

Кто и за что обязан платить

Плательщиками НДФЛ, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 НК РФ, являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющиеся налоговыми российскими резидентами.

Налоговые резиденты — это лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году и обязанные платить налог с продажи недвижимости. В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это квартира или дом.

Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А по законодательству РФ, любой доход облагается налогом на доходы физических лиц.

При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 208 НК РФ, недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, подлежит обложению НДФЛ.

Сколько платить

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который оплачивается по ставке 13% от полученного дохода. Налоговым периодом является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течение 4 месяцев после окончания налогового периода. Важно еще учитывать, с какой суммы платится налог с продажи недвижимости.

В этой ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. В его качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу.

Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.

В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13% от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налог на продажу квартиры:

  • продать ее спустя 3 года владения;
  • использовать вычет;
  • использовать при расчете формулу «доходы – расходы».

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, налогоплательщики, продавшие недвижимое имущество, которое было у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ.

В этом случае главным документом, дающим возможность воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.

Если квартира находится в собственности менее чем три года, то налог при продаже квартиры все же придется заплатить. Но гражданину разрешено воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога.

Максимальная сумма вычета, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей.

То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:

(2 100 000 – 1 000 000) × 13% = 143 000 руб.

Если недвижимость была продана меньше чем за 1 000 000 рублей, то налог с продажи квартиры не рассчитывается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ, гражданину разрешается использовать при расчете НДФЛ формулу «доходы – расходы». То есть продавцу квартиры необходимо учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Но все эти расходы должны документально подтверждаться. К ним относятся:

  • затраты на покупку квартиры;
  • оплата проектно-сметной документации;
  • покупка строительных материалов;
  • затраты на подключение коммуникационных сетей;
  • оплата ремонтных работ и т. д.

Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Если произвести расчет налога с продажи квартиры в этом случае, налог составит:

(2 000 000 – 1 500 000) × 13% = 65 000 руб.

Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцам такой недвижимости надо воспользоваться вычетом.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт + его копия;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
  • копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы – расходы»;
  • заявление на получение вычета — при необходимости.

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Возможно ли получить налоговые льготы при покупке квартиры, дома или любой недвижимости? Основной тип льготы, оформляемой после приобретения жилой недвижимости, — налоговое удержание для лиц, получающих официальный заработок и уплачивающих взносы по подоходному налогу. Тип регламента получения этой льготы прописывается в содержании статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Скачать бланк 3-НДФЛ

Скачать образец заполнения

Источник: https://ppt.ru/art/nalogi/s-prodaji-kvartiri

Как правильно заплатить налог после продажи квартиры – Ипотека и финансы

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?

09.02.2012 | 10:00 123991

На сайтах продажи недвижимости некоторые объявления сопровождаются пометкой: «В собственности менее трех лет». Она указывает на малоприятный фактор, который усложняет процесс реализации и ведет либо к снижению доходов продавца, либо к увеличению рисков покупателя.

Речь идет о налогах с продажи.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не слишком нравится нашим согражданам. Как правильно платить налог с продажи квартиры?

Точка отсчета
Точкой отсчета пресловутых трех лет владения является вовсе не день, когда был заключен договор купли-продажи и деньги внесены в банковскую ячейку.

Если недвижимость приобретена на вторичном рынке в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также если квартира приватизирована или получена после сноса аварийного дома, то началом владения считается момент регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Некоторые районные отделы Управления не отличаются расторопностью, и разрыв между датой совершения сделки и ее регистрацией может достигать полутора-двух месяцев.

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Если дом – новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Но прежде дом должен быть построен и сдан госкомиссии. То есть от уплаты денег до вступления во владение может пройти два-четыре года.

Особняком стоит вопрос о наследуемом жилье. Срок владения такой недвижимостью исчисляется иначе. Как указывается в п.

4 статьи 1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

В связи с долевой собственностью на жилье порой возникают весьма замысловатые конфигурации. Случается, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, с одного из продавцов, владеющего своей долей свыше трех лет, налоги не взимаются.

А второй участник сделки, допустим, недавно унаследовавший полквартиры, будет должен рассчитаться с государством по полной. И даже единственный владелец недвижимости может оказаться в неординарной ситуации. Предположим, квартира была приватизирована мужем и женой в равных долях еще в 1990-х. После смерти мужа его имущество, в соответствии с законом, перешло вдове.

Решив продать жилплощадь как можно быстрее, она вынуждена будет заплатить налог с полученной по наследству половины.

Чек или миллион?
Следующий вопрос – сколько именно придется заплатить? В НК РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%.

На самом деле, не все так печально.

Налоговый кодекс предоставляет продавцу возможность снизить выплаты двумя способами: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Перечень фактических расходов довольно широк. Прежде всего, это та стоимость, за которую был куплен или построен объект.

Причем расходы на новое строительство могут включать в себя затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, строительно-монтажные и ремонтные работы, оплату подключения к инженерным сетям.

Ремонт и отделку тоже можно включить в этот перечень, но только в том случае, если в договоре указано, что дом, квартира или комната были куплены без отделки. Важнейший момент: все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами, расписками, актами приемки-передачи.

Альтернативный вариант подходит для тех, кто не может подтвердить свои расходы документально или вовсе их не имел (получил недвижимость в дар или по наследству). Они могут использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

То есть доход от продажи квартиры будет облагаться налогом только в части, превышающей данную сумму. Например, если жилье было продано за 3 млн руб., то налог взимается только с 2 млн руб., что, впрочем, тоже составит немалую сумму – 260 тыс.

руб.

Налоговый вычет «привязан» к объекту и периоду. Другими словами, сколько бы человек не владели домом или квартирой, при продаже они будут иметь право на совокупный вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма делится в соответствии с долями, каждый собственник уменьшает свою налогооблагаемую базу на получившийся после раздела результат, а с разницы платит 13-процентный налог.

Привязка к периоду означает, что в течение налогового периода (года) при продаже недвижимости можно претендовать только на один налоговый вычет. Предположим, человек получает в наследство сразу дом и квартиру и решает с ними расстаться.

Так как никаких расходов он не понес, следовательно, ему остается единственный вариант уменьшения налогооблагаемой базы –налоговый вычет. Но вычет будет предоставлен только в отношении одного объекта. С денег, полученных за второй, придется уплатить налог в полном объеме – 13%. Более рационально в таком случае расставаться с наследством поэтапно.

Скажем, дом продать сразу, а квартиру – через год, в новом налоговом периоде, когда вновь возникнет право на вычет.

Посчитать и выбрать
Нельзя сказать однозначно, какой вариант сокращения налогооблагаемой базы предпочтительнее. Необходимо каждый раз проводить калькуляцию. Но некоторые общие правила все же есть.

Если объект был приобретен за сумму, меньшую, чем миллион рублей, а продается, благодаря подросшим ценам, несколько дороже, то весьма вероятно, выгоднее будет использовать право на вычет. Например, комната в коммунальной квартире, купленная за 800 тыс.

рублей, продана два года спустя за 1,1 млн руб. Если пойти по пути учета фактических затрат, то придется заплатить налог с чистого дохода – с 300 тыс. руб., что составит 39 тыс. руб.

Если же предпочесть вычет, то налогооблагаемая сумма будет равна разнице между продажной ценой и 1 млн руб. В данном случае это 100 тыс. руб., с которых следует 13 тыс. руб. налога. Выгода очевидна.

Но в городах с высокой стоимостью квадратного метра, к которым относится и Петербург, как правило, все же выгоднее уменьшать налогооблагаемую базу на сумму понесенных затрат. Рассмотрим такой пример. Однокомнатная квартира была куплена на стадии строительства за 3 млн руб.

После сдачи дома ее рыночная цена составляет 3,5 млн руб. С учетом налогового вычета налогооблагаемая база составит 2,5 млн руб., а налог – 325 тыс. руб. Тогда как разница между доходами и расходами – всего 500 тыс. руб., а налог, соответственно, 65 тыс. руб.

Выбор сделать проще простого.

Рискованные игры
Но, как правило, люди не любят платить налоги. Львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием апробированных на рынке схем. Договор купли-продажи заключается на сумму, меньше миллиона рублей, обычно – на 990 тыс. руб.

В банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. На разницу продавец пишет расписки о том, что им были получены деньги за неотделимые улучшения жилплощади, произведенные прежним владельцем или за оставляемую им мебель и технику.

После регистрации договора покупатель забирает расписки себе – на тот случай, если продавец внезапно передумает и, ссылаясь на временное помутнение рассудка, захочет аннулировать сделку. По закону, если суд признает его правоту, он должен будет вернуть только те денежные средства, которые фигурируют в договоре.

Расписки, таким образом, должны защитить покупателя от произвола продавца. Но защита эта весьма сомнительна с юридической точки зрения.

Продавец тоже рискует и, в отличие от покупателя, ничем не защищен. Не исключено, что на странную сделку (например, на продажу двухкомнатной квартиры в районе Невского проспекта менее чем за миллион рублей) обратят внимание налоговые органы.

Не следует забывать о важном условии: налогооблагаемая сумма не уменьшается автоматически. Так же, как и сам собой не возникнет налоговый вычет.

Даже если затраты на покупку жилья превысили сумму, вырученную от его продажи (на падающем рынке может случиться и такое), продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом сделки, подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Если он решил уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, к заявлению должны прилагаться подтверждающие документы. Если остановил свой выбор на вычете, необходимо пометить это в декларации. В тридцатидневный срок налоговики примут решение и сообщат, с какой суммы следует заплатить налоги.

Анна Васильева   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/89817/

Законовед
Добавить комментарий