Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

Как правильно уведомить соседей о продаже комнаты?

Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.

Необходимость уведомления

В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

Составление уведомления

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

  • полное имя и паспортные данные составителя;
  • полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
  • краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
  • стоимость предлагаемого помещения;
  • четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
  • уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
  • контактная информация продавца;
  • дата составления письма, подпись.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.

Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.

Как направить уведомление?

При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:

  • в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
  • при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
  • после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
  • после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
  • при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.

Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.

Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:

  • получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
  • в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
  • не получать ответа в течение месяца.

Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.

Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.

Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.

Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.

Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec.html

Как уведомить соседей о продажи комнаты

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2017 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости. При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.

Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством. Условия Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.

Источник: https://hoz-molotok.com/kak-pravilno-uvedomit-sosedey-o-prodazhe-komnaty/

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированном квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

: Продаем комнату без согласия соседей!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире – отказы и согласие соседей

Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире: продажа части дома без согласия

Нужно ли оповещать других собственников о продаже комнаты?

/ Конфликт с соседями / Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Просмотров 90

Продажа части дома или комнаты в коммунальной квартире считается достаточно сложной с юридической точки зрения процедурой – продавец обязан предоставить соседям преимущественное право на выкуп своей части недвижимости. Как правильно оформить и вручить уведомление, что делать, если соседи препятствуют продаже?

Особенности правового статуса коммунальных квартир

Коммунальной называется квартира, комнаты в которой семьи занимают в качестве самостоятельных нанимателей или собственников. Право проживать на жилплощади дают договора социального найма, либо свидетельства права собственности (Постановление N 25-П от 03.11.1998 г.

узаконило перевод комнат в коммуналке в личную собственность). Может сложиться ситуация, в которой одно из жилых помещений приватизировано, другое остается в собственности государства (муниципалитета). Наниматели (собственники) оплачивают коммунальные услуги по отдельным лицевым счетам.

Все они имеют право пользоваться находящимися в долевой собственности общими помещениями – кухней, санузлом, коридором (ст.41 ЖК РФ).

Соответственно, при продаже комнаты новому владельцу переходят права не только на нее, но и на долю в общем имуществе (порядок использования определяется по соглашению между всеми жильцами, а в случае возникновения противоречий вопрос решается через суд).

Проще всего продать комнату в случае, если она уже находится в личной собственности. Если наниматель еще не приватизировал помещение, то перед началом процедуры отчуждения придется заняться этим вопросом. Распоряжаться принадлежащим муниципалитету (государству) жильем граждане не имеют права.

Нужно ли согласие соседей?

Как такового согласия на продажу приватизированной комнаты от соседей, являющихся владельцами других долей в коммунальной квартире, не требуется – распоряжаться своим имуществом можно по собственному усмотрению. Но уведомить их об отчуждении доли и предложить ее выкупить нужно обязательно – это требование закреплено законодательно. Нарушение закона делает возможным оспаривание сделки заинтересованными лицами.

Пример. Гражданин Степанов решил продать свою комнату в коммунальной квартире, предварительно ее приватизировав. Соседи по коммуналке после устной беседы о намерениях выразили свое несогласие с продажей, но и выкупить часть жилплощади также не проявили желания.

Проконсультировавшись с юристом, Степанов отправил письменное уведомление своим соседям с предложением выкупа доли. Они проигнорировали обращение и не дали ни положительного, ни отрицательного ответа. Спустя 30 дней после вручения документа Степанов занялся поиском покупателя на свою недвижимость и продал ее по цене, указанной в документе с предложением выкупа доли.

Попытка оспорить сделку через суд соседям не удалась, так как все требования закона были соблюдены в полном объеме.

Основным условием продажи комнаты/части дома является соблюдение права других совладельцев на преимущественный выкуп. Оно регламентируется ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ (ч. 6).

Преимущество перед сторонними покупателями имеют все участники долевой собственности, вне зависимости от размера их долей.

Требования закона обусловлены защитой интересов проживающих в квартире людей – они имеют полное право улучшить свои условия проживания, а заодно и оградить себя от соседства с незнакомыми людьми.

Если продавцом и покупателем являются соседи по коммунальной квартире, то остальных предупреждать не требуется. В этом случае условие о преимущественном выкупе уже соблюдено (право выбора покупателя сохраняется за продавцом). Предпринимать какие-либо дополнительные действия не требуется.

Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам

Статьей 250 ГК РФ регламентируется как само преимущественное право, так и процедура оповещения владельцев других долей о предстоящем отчуждении части жилплощади.

После получения уведомления и изучения условий они должны в течение 30 дней дать ответ – принять предложение продавца купить долю или написать отказ (обязательным условием является оформление ответа в письменной форме).

Если предложение будет проигнорировано, то по истечении 30 дней комната может быть продана любому стороннему покупателю. При соблюдении требований закона оспорить заключенную сделку будет сложно.

Способы извещения соседей о продаже

Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено получателю для ознакомления и принятия им решения.

В зависимости от того, какие отношения сложились между соседями и на какие траты готов пойти продавец, может быть выбран один из трех возможных способов:

  • передача извещения лично в руки;
  • отправка заказным письмом;
  • использование услуг нотариуса.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.

Вручение уведомления лично

Если между соседями сложились хорошие отношения и все собственники проживают в квартире, то уведомить их о предстоящей продаже можно лично.

Во избежание оспаривания сделки предложение должно быть оформлено в письменном виде и вручено каждому соседу по коммуналке под подпись (составляется расписка о получении, получатель пишет свои фамилию, имя, отчество, расписывается, ставит дату).

Ответ также нужно оформлять письменно, иначе сосед может заявить в суде, что не отказывался покупать комнату и продавец намеренно проигнорировал его законное право.

Отправка уведомления заказным письмом

Такой способ выбирают, если соседи фактически не проживают в коммуналке, но являются владельцами комнат в ней. Также он подойдет тем, кто не может найти общего языка с другими совладельцами и не уверен в том, что врученное лично извещение они воспримут адекватно. Для доставки письма нужно знать точный адрес получателей.

Отправка заказного письма с уведомлением о вручении и описью содержимого считается достаточно надежным способом – если сделка все же будет оспариваться, то доказать в суде факт соблюдения законных прав совладельцев на преимущественный выкуп будет легче, чем при личном вручении.

Даже если адресат не захочет получать письмо, оно будет считаться врученным (фиксируется дата поступления в почтовое отделение). Отсчитав 30 дней с даты, можно приступать к продаже.

Гражданским кодексом оговорен вопрос уклонения от получения важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).

В Росреестр предоставляются:

  • квитанция об отправке;
  • распечатка с сайта почты по идентификатору;
  • уведомление о получении (если документ все же был вручен).

Стоимость почтового отправления – от 60 руб. за письмо и около 70 руб. – за заказное уведомление о получении (под роспись). Почти вдвое дешевле обойдется обычное подтверждение (почтальон положит бланк в почтовый ящик), но лучше не экономить.

Услуги нотариуса

Этот способ считается самым надежным, но наиболее невыгодным в финансовом плане. Извещение заинтересованных лиц берет на себя нотариус. Продавец по истечении месяца получает официальное свидетельство о том, что рассылка была осуществлена.

Имея его на руках, можно смело приступать к продаже – оспорить законность сделки соседи не смогут. Главный минус такого способа: помимо почтовых услуг придется оплатить работу нотариуса (от 1 тыс. руб.

и больше, в зависимости от региона и объема проводимых работ).

Правила оформления документа

В уведомлении стоит привести максимально полные сведения о предстоящей сделке. Во вступительной части указываются:

  • ФИО и адрес получателя;
  • ФИО, паспортные данные отправителя.

В основной части приводится информация о сути обращения (предстоящее отчуждение) и о характеристиках принадлежащей продавцу части недвижимости:

  • ее адрес;
  • площадь;
  • на основании какого документа она принадлежит жильцу;
  • цена;
  • условия сделки (возможна ли скидка/рассрочка и пр.).

Продавец должен предложить адресату выбрать один из вариантов:

  • выкуп комнаты по указанной цене;
  • оформление письменного отказа от преимущественного права, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.

Также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (комната будет продана стороннему лицу).

Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев

Что произойдет в случае, если продавец проигнорирует требования закона и не уведомит других жильцов коммунальной квартиры об отчуждении? В ст. 250 ГК РФ (ч. 3) оговаривается их право оспорить сделку, заключенную со сторонним лицом.

В первую очередь оспаривание ДКП затронет интересы покупателя. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, скорее всего постановит вернуть комнату владельцу, а продавца обяжет отдать деньги. Но практика показывает, что с возвратом средств чаще всего возникают серьезные сложности – если продавец успеет их истратить и не будет иметь дорогостоящего имущества, то возврат растянется на многие годы.

Спецификой продажи комнаты в коммуналке является возможный саботаж со стороны соседей – они могут уклоняться от получения уведомления, создавать видимость заинтересованности в покупке, но не исполнять обязательств.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется задействовать нотариуса на всех этапах – от отправки извещений о продаже, до заверения обязательств о покупке или отказа от нее.

Это гарантированно оградит от тяжб в суде, но несколько удорожит процесс.

Сроки

К продаже можно приступить:

  • по истечению месяца с момента вручения уведомления (при отсутствии реакции со стороны получателей);
  • после получения отказа от всех владельцев комнат в коммуналке (в этом случае не придется ожидать именно 30 дней – может пройти меньше времени);
  • сразу после того, как один из соседей изъявит желание воспользоваться предоставленным правом (в этом случае ожидать ответа от остальных не нужно).

Отказы от соседей

Если получен отказ от преимущественного права на покупку, то он считается бессрочным и к продаже можно приступить даже спустя год.

Повторно рассылать уведомление придется лишь в случае, если будет принято решение об уменьшении цены (при ее увеличении этого делать не нужно).

Дело в том, что продажа комнаты по более низкой цене стороннему лицу станет нарушением интересов других собственников – вполне возможно, что они изначально были бы согласны заплатить такую сумму, но продавец не предоставил им такой возможности.

Как правильно оформить уведомление о продаже части дома или комнаты в коммунальной квартире? Как стоит поступить, если соседи оспаривают заключенную сделку, несмотря на соблюдение продавцом всех требований закона? Юристы сайта помогут разобраться в сложных моментах, дадут профессиональные рекомендации о порядке действий.

Источник: http://law-divorce.ru/uvedomlenie-sosedej-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-ili-chasti-doma/

Законовед
Добавить комментарий