Нарушение условий оплаты по договору купли продажи

Судебная практика Расторжение договора купли-продажи и возврат неоплаченного товара Автор Янович З

Нарушение условий оплаты по договору купли продажи
sh: 1: –format=html: not found

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ВОЗВРАТ НЕОПЛАЧЕННОГО ТОВАРА

Согласно п.3 ст.458 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в случаях, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, продавцу предоставлена возможность по своему выбору определить способ защиты нарушенного права: потребовать оплаты либо возврата товара. Это требование носит альтернативный характер, поэтому продавец может реализовать только одно из предоставленных прав, а не оба одновременно.

Если в договоре не установлены основания для расторжения или изменения договора в судебном порядке, сторона, намеренная расторгнуть договор, вправе обратиться в суд при существенном нарушении договора другой стороной.

В рассматриваемом случае продавец воспользовался предоставленным ему правом потребовать возврата неоплаченного товара.

Фабула дела

Между частным унитарным предприятием «П» и открытым акционерным обществом «У» 7 июня 2013 г. заключен договор, в соответствии с условиями которого истец (продавец) передал ответчику (покупателю) 7 июня 2013 г. по товарно-транспортной накладной сельскохозяйственную технику – телескопический погрузчик стоимостью 890 397 000 руб.

В соответствии со спецификацией, которая являлась неотъемлемой частью договора, срок оплаты сторонами определен в течение 40 дней с момента поставки, право собственности на товар переходит к покупателю с даты полной оплаты полученного товара.

Учитывая, что в силу положений ст.424, 425 ГК условие о товаре, позволяющее определить его наименование, ассортимент и количество, является существенным условием договора поставки, без которого договор не может считаться заключенным (ст.402 ГК), и принимая во внимание, что спецификации к договору содержат все указанные условия в отношении товара, договор является заключенным.

По накладной ответчику был передан телескопический погрузчик. Указанная техника была получена покупателем, что подтверждается имеющейся в накладной подписью представителя ответчика, действующего на основании доверенности.

В нарушение условий договора ответчик обязательство по оплате переданного товара не исполнил. Истец, руководствуясь ст.458 ГК, направил ответчику требование о возврате имущества и расторжении договора купли-продажи по причине существенного его нарушения.

Позиция истца

Поскольку ответчик уклонялся от добровольного возврата спорного имущества, истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате неоплаченного товара, в качестве правового обоснования он указал на положения п.2 ст.420, п.3 ст.458 ГК.

Решение суда

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом он исходил из следующего.

Согласно ст.290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенного погрузчика установлен судом и подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.2 ст.420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению п.2 ст.420 ГК, и суды исходят из того, что неполучение продавцом платы за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он в силу закона (ст.290, 424 ГК) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 07.06.2013 имущества в течение 1 года и 3 месяцев со дня передачи имущества установлен судом и подтвержден документально.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что невнесение покупателем платы за приобретенное имущество в сумме 890 397 000 руб. в течение длительного периода времени со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения по требованию продавца.

Возврат исполненного при нарушении покупателем требований по оплате по правовой природе представляет собой меру защиты потерпевшего (в данном случае продавца) в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Признавая требования истца о возврате товара обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд руководствовался ст.461, 458 ГК и исходил из того, что переданный покупателю на основании договора товар не был оплачен последним, следовательно, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара.

Согласно ст.458 ГК в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

В соответствии с п.3 ст.458 ГК, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Представляется, что при реализации этого требования необходимо учитывать характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства.

Статьей 424 ГК установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, учитывая характер проданного товара, – погрузчик, который относится к категории используемых вещей, а также существо обязательства по поставке – товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности, то есть с целью получения прибыли, исковые требования в части обязания ответчика возвратить погрузчик, переданный по договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Зависимость требования о возврате неоплаченного товара с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности на товар за продавцом

При вынесении вышеуказанного решения экономический суд руководствовался тем, что ст.

461 ГК связывает возможность продавца требовать у покупателя возврата неоплаченного товара с наличием в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности на товар до его оплаты.

Из договора купли-продажи видно, что стороны предусмотрели условие о сохранении права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до полной его оплаты.

При таких обстоятельствах предусмотренное в договоре условие о сохранении права собственности является в определенной мере и обеспечительной функцией на случай неисполнения покупателем обязательства по оплате товара или ненаступления иных обстоятельств, согласованных сторонами, и предоставляет продавцу дополнительные гарантии защиты своих прав, прежде всего, посредством того, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать или распоряжаться иным образом, и любая сделка покупателя по отчуждению товара, право собственности на который сохраняется за продавцом, будет считаться ничтожной (если согласно абзацу 1 ст.461 ГК правомочие распоряжения товаром для покупателя не будет предусмотрено законом или договором либо не будет вытекать из назначения и свойств товара).

Между тем в судебной практике обоснованно существует и другая позиция, согласно которой возможность требовать возврата неоплаченного товара согласно п.3 ст.458 ГК не связана с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности.

Более того, переход права к покупателю, даже подтвержденный актом передачи, не является основанием для невозможности возврата имущества продавцу при нарушении покупателем исполнения обязанности по его оплате (решение экономического суда г. Минска от 19.05.

2009 № 247-25/09).

Аналогичный подход применяется и в российской практике (соотношение положений п.3 ст.488 и абзаца 2 ст.491 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в законодательстве Республики Беларусь – это положения п.3 ст.458 и абзаца 2 ст.

461 ГК) (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 № А32-20336/2013, постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 № 15АП-7613/2014, постановление арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.

2011 № А32-49853/2009).

26.11.2015

Зинаида Янович, судья экономического суда Минской области

Источник: //bii.by/tx.dll?d=311592&a=1

Покупатель не расплатился за долю в ООО. Как же быть?

Нарушение условий оплаты по договору купли продажи

Продажа доли в ООО третьему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению, в отличие, к примеру, от случаев вхождения новых участников при увеличении ими уставного капитала или при распределении долей, принадлежащих обществу. 

При этом доля или часть доли переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки. п. 11-12 ст. 21 Закона «Об ООО»

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. Нотариальное удостоверение этой сделки не требуется в случаях перехода доли к обществу в порядке, предусмотренном статьями 23 и 26 указанного Федерального закона, распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 закона, а также при использовании преимущественного права покупки путем направления оферты о продаже доли или части доли и ее акцепта в соответствии с пунктами 5 – 7 настоящей статьи. п. 11 ст. 21 Закона «Об ООО»
     Буквальное прочтение указанных норм, как правило, заставляет участников сделки удостоверять у нотариуса весь договор купли-продажи доли, что может привести к следующей плачевной ситуации:  Например, условиями договора предусмотрен аванс и/или рассрочка оплаты стоимости отчуждаемой доли. Однако удостоверив сам договор, нотариусы удостоверяют тем самым и факт передачи доли. Результат: переход доли произошел, о чем нотариус обязан уведомить соответствующий регистрирующий орган, однако ее оплаты вполне могло еще и не быть, ведь для возникновения обязанности внесения аванса не было еще заключенного договора. При этом новый собственник доли становится полноправным участником Общества со всеми соответствующими правами. Как быть в подобной ситуации? Ведь покупатель вполне может оказаться недобросовестным или у него могут возникнуть объективные финансовые проблемы, а в условиях, когда желаемое по сделке он получает до того как за него расплатился, хотя бы частично (в нашем случае становится полноправным участником ООО), создается почва для злоупотреблений, начинаются просрочки платежей или их полное отсутствие.

Итак, что делать если покупатель доли не расплачивается с вами?

Первый напрашивающийся вариант – расторгнуть договор, потребовав возврата доли себе. Согласно законодательству, по заявлению одной из сторон договор может быть расторгнут в случае его существенного нарушения контрагентом или по иным основаниям, прямо указанным в договоре, но решать этот вопрос вам придется уже только через суд (ст. 450 ГК РФ). Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2012 N Ф09-8076/12 по делу № А07-20461/2011 о расторжении договора уступки доли в уставном капитале общества: отсутствие оплаты по договору является существенным нарушением покупателем условий договора, так как такое нарушение в значительной степени лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Однако нужно иметь ввиду, что все произведенные вами судебные издержки (главным образом, финансовые и временные) не гарантируют, что неоплата стоимости доли (даже в полном объёме) будет рассмотрена судом в качестве существенного нарушения условий договора со стороны покупателя.

Из свежего, Решение Арбитражного суда города Москвы  по  Делу № А40-128616/2012 от 24.03.2014г.: Само по себе нарушение срока оплаты спорной доли в уставном капитале общества не влечет существенного ущерба для истца, поскольку он в соответствии с п. 3 ст. 486, п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса РФ вправе потребовать оплаты доли в уставном капитале общества, уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, а также потребовать возмещения причиненных нарушением договора убытков. Кроме того, поскольку доля в уставном капитале ООО представляет собой способ закрепления определенного объема имущественных и неимущественных прав владельца доли в отношении общества, к договору купли-продажи доли положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи должны применяться с учетом указанных особенностей доли как объекта гражданских прав. В связи с этим положения названного Кодекса, предоставляющие продавцу право расторгнуть договор купли-продажи в связи с его неоплатой, в отношении договора купли-продажи доли могут применяться лишь с учетом необходимости защиты прав участников ООО и общества в целом. Иной подход противоречит корпоративной природе складывающихся отношений в ООО. Поэтому само по себе расторжение договора купли-продажи доли в уставном капитале общества не влечет восстановления продавца доли в правах участника общества.

Следует также отметить, что в случае расторжения договора купли-продажи (на основании решения суда или в добровольном порядке) стороны не вправе требовать того, что было ими исполнено по обязательству до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (Определение ВАС РФ от 19.10.2007 № 13685/07 по делу № А65-32492/05-СГЗ-15). 

То есть продавец доли не вправе требовать её возврата. Если договор будет расторгнут в связи с существенным нарушением его условий со стороны покупателя, продавец вправе требовать взыскания денежных средств в счет оплаты доли ООО по договору купли-продажи (п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также возмещения убытков, причинённых расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).  Если же сразу суд признает неисполнение обязательств по оплате доли ООО несущественным нарушением условий договора, и, соответственно, откажет в удовлетворении искового заявления о расторжении договора, то еще остается возможность предъявления в судебном порядке искового заявления уже просто об исполнении обязательств по оплате.

Конечно, можно сразу подать такой иск, не добиваясь расторжения договора, но здесь нужно учитывать платежеспособность покупателя.

Например, если в отношении покупателя-юридического лица введена процедура банкротства, в таком случае иск о расторжении договора и возврате доли будет выгоден тем, что он рассматриваться в общем порядке, поскольку данное требование не является денежным. Требование же об исполнении денежных обязательств по договору будет рассматриваться в рамках процедуры банкротства.

Чтобы максимально обеспечить в рассматриваемой ситуации защиту своих прав при отчуждении доли в ООО, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи следующие положения:

Во-первых, прямо прописать условие, согласно которому договор действует до полного перечисления продавцу покупной цены, а нарушение срока платежа (в том числе авансового) признается существенным нарушением договора, которое даёт продавцу право на его расторжение в одностороннем порядке;

Во-вторых, чтобы оставить для себя возможность вернуть долю в случае расторжения договора ее купли-продажи, в текст договора нужно включить условие о том, что доля ООО признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

При этом обязательно проследите, чтобы при внесении изменений в ЕГРЮЛ, связанных с переходом доли покупателю, кроме всего прочего было зарегистрировано и обременение доли залогом в соответствии с п. 3 ст.

22 Закона, чтобы в случае чего факт внесения залога был признан в суде.

Многие не знают, но в структуре выписки ЕГРЮЛ должно быть специальное поле «Сведения о доле учредителя (участника) , находящейся в залоге или ином обременении»;

В-третьих, для обеспечения исполнения покупателем своих обязательств также советуем включить в договор купли-продажи условие предоставления со стороны покупателя банковской гарантии или осуществления оплаты с использованием аккредитива.

Если же говорить о том, есть ли возможность, в принципе, избежать перехода доли к покупателю, пока тот не оплатит ее или хотя бы не внесет аванс, то в свете недавних разъяснений Президиума ВАС  Проект постановления Президиума ВАС «О сделках с долями в уставном капитале ООО», опубликованный 13.05.2014г.: //static.consultant.ru/obj/file/doc/vas_130514-2.pdf нотариальному заверению в соответствии с п. 11 ст. 21 Закона подлежит только сделка, непосредственно направленная на передачу доли или части доли в уставном капитале ООО («распорядительная сделка»). Что это означает? 

А то, что если заключить договор купли-продажи доли, в котором Стороны устанавливают любые приемлемые для них, ну и конечно в рамках законодательства, условия (цена, рассрочка, передача доли в залог, банковская гарантия, ответственность сторон и др.), при этом в договоре отдельно оговорить момент и условия передачи доли, при которых правообладатель готов будет передать долю покупателю, то его можно нотариально не заверять. А вот когда момент передачи доли по договору наступит (например, стоимость доли оплачена полностью или внесен аванс), оформляете распорядительную сделку и отправляйтесь в нотариальную контору. В принципе, это может быть банальный акт приема-передачи доли, но для «требовательного» нотариуса можно назвать документ по такой сделке «Договор на передачу доли (части доли) в уставном капитале Общества». Таким образом, переход доли к покупателю может быть передвинут на момент оплаты (частичной оплаты) доли, а не на момент заключения договора купли-продажи, если так решили стороны договора. Еще одним бонусом такого подхода к отчуждению доли является то, что, в отличии от купли-продажи, удостоверяя простую распорядительную сделку, у нотариусов не будет возможности взять процент за свои услуги с ее стоимости (в виду отсутствия таковой). При этом Президиумом предлагается рассматривать в качестве незаконного отказ нотариуса удостоверить распорядительную сделку из-за непредставления сторонами договора купли-продажи.

Рассмотренная нами позиция ВАС еще не опубликована в виде окончательного Постановления, но изложенный подход вполне применим и без публикации. Например, Президиумом ВАС аналогичным образом было решено схожее по своей сути с рассматриваемой ситуацией дело по исполнению договора купли-продажи акций ОАО. Постановление Президиума ВАС от 26.02.2013 г. №12913/12  

Источник: //www.taxcoach.ru/taxbook/Pokupatel_ne_rasplatilsya_za_dolyu_v_OOO._Kak_ge_byt-

Кто отвечает за нарушение договора поставки

Нарушение условий оплаты по договору купли продажи

Договор поставки заключается между предпринимателями — в этом его отличие от договора купли-продажи. За нарушение договорных обязательств законом предусмотрена ответственность сторон по договору поставки. В каких случаях и каким образом покупатель и поставщик могут отстаивать свои права, расскажем в статье.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи, специфика которого определена статьей 506 ГК РФ.

По договору поставки поставщик — продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, — обязуется передать ТМЦ, которые он произвел или закупил, покупателю, чтобы тот поставленные ТМЦ использовал в своей предпринимательской деятельности.

Причем закон говорит, что поставляемая по такому контракту продукция не будет использоваться для личных или семейных нужд.

Таким образом, договор поставки заключается только между предпринимателями. Это главный квалифицирующий признак. Надо понимать, что никто не препятствует сторонам заключить обычный договор купли-продажи, но тут важно, что положения § 3 главы 30 ГК РФ предполагают регулирование длительных отношений, предполагающих неоднократные поставки имущества, что и влечет ответственность сторон.

Вначале ответственность сторон за нарушение договора поставки рассмотрим с позиции поставщика. Рассмотрим:

  • основные виды нарушений, за которые законом предусмотрена ответственность продавца (поставщика);
  • специфику ответственности.

Ответственность поставщика

Вид нарушенийОтветственность по договору поставкиОснование
Нарушение обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лицПокупатель вправе требовать у поставщика уменьшить цену или даже расторгнуть контракт. Но если доказано, что он знал о правах третьих лиц, его требования можно не удовлетворятьСтатья 460 ГК РФ
Нарушение условия о количествеЕсли продавец передал меньшее количество ТМЦ, покупатель вправе (если в договоре не было иного):
  • потребовать передать недостающее;
  • отказаться от переданных ТМЦ и от оплаты, а если имущество оплачено, потребовать вернуть деньги.
Статья 466 ГК РФ
Нарушение условия об ассортиментеПокупатель вправе отказаться принять и оплатить ТМЦ, а если они оплачены, потребовать возврата денег.Если продавец передал одновременно с ТМЦ, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору:
  • принять ТМЦ, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;
  • отказаться от всего;
  • потребовать заменить то, что не соответствует условию об ассортименте;
  • принять все переданное имущество.
Статья 466 ГК РФ
Поставка ненадлежащего качестваПокупатель, которому передана продукция ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца:
  • соразмерного уменьшения цены;
  • безвозмездного устранения недостатков ТМЦ в разумный срок;
  • возмещения расходов на устранение недостатков товара.
Статья 475 ГК РФ
Передача некомплектного товараПокупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • доукомплектования в разумный срок.

Если продавец не выполнил требования о доукомплектовании, покупатель вправе:

  • потребовать замены некомплектного товара на комплектный;
  • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Статья 480 ГК РФ

Специфические формы ответственности установлены статьей 520 ГК РФ. При невыполнении требований покупателя об устранении недостатков ТМЦ или о доукомплектовании товаров он вправе приобрести недоставленное имущество у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на приобретение.

Неустойка

Помимо рассмотренных выше форм ответственности поставщика дополнительно может быть предусмотрена уплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Важно подчеркнуть, что по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 331 ГК РФ определяет, что соглашение о неустойке составляется в письменной форме независимо от формы основного обязательства, иначе соглашение о неустойке недействительно.

Неустойка за недопоставку или просрочку поставки взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество ТМЦ в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или соглашением (ст. 521 ГК РФ).

Данная норма интересна тем, неустойка со стоимости недопоставленных в предыдущем периоде ТМЦ взыскивается вторично, если они не переданы приобретателю.

Это обусловлено тем, что количество товаров, не переданное в предыдущем периоде, прибавляется к ТМЦ, которые должны быть переданы в следующем периоде (в следующий частный срок), и с этого количества при невыполнении обязательства начисляется неустойка.

При этом надо понимать, что указанная неустойка взыскивается с поставщика вне зависимости от того, есть ли условие о неустойке в договоре поставки. Это так называемая «законная» неустойка (ст. 332 ГК РФ).

Ответственность покупателя

Ответственность за нарушение договора поставки предусмотрена и для покупателя. Он обязуется принять и оплатить ТМЦ.

Принять товар — значит совершить действия, которые необходимы для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества.

Когда покупатель в нарушение закона не принимает поставку или отказывается ее принять, продавец вправе потребовать принять поставку или отказаться от исполнения договора (ст. 484 ГК РФ).

Пени

При невыполнении условий об оплате (несвоевременная оплата) ответственность покупателя определяется договорной неустойкой, которая устанавливается в виде пени за просрочку платежа.

Скачать шаблон договора поставки

Источник: //ppt.ru/forms/dogovor/postavka-otvetstvennost

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры

Нарушение условий оплаты по договору купли продажи

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Когда вы рискуете?

Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространённых из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил.

Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица.

Еще один рискованный вариант — оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре.

Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространённое из них — неуплата денежной суммы за жилое помещение.

Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой.

И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.

Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.

2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т.к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.

Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора.

Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора

Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении.

В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным.

Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа.

Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для ГдеЭтотДом.РУ

Источник: //www.gdeetotdom.ru/articles/1873913-2012-09-17-k-chemu-mozhet-privesti-neoplata-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Законовед
Добавить комментарий