Можно ли разделить ипотечную квартиру?

Как делится ипотека при разводе? / Sibdom.ru

Можно ли разделить ипотечную квартиру?

За 10–15 лет, на которые берется ипотечный кредит, может многое произойти. Иногда случается, что супруги решают разойтись, и тогда с купленной в кредит квартирой нужно что-то делать. На практике есть несколько вариантов, как разделить ипотечную квартиру при разводе.

Конечно, проще всего поделить недвижимость, если супруги заключали брачный договор. Однако на практике брачные договоры встречаются редко, и бывшим супругам приходится делить совместно нажитое имущество.

Раздел имущества при разводе регламентируется статьями 38, 39 Семейного кодекса. По закону все нажитое в браке имущество считается общей собственностью супругов, их доли признаются равными, общими являются и долги.

Поэтому ипотека — это общее обязательство супругов, кто бы из них ни был указан в качестве заемщика в кредитном договоре. Их обязательства по кредитам после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество.

Расторжение брака ничего не меняет в отношениях между банком и заемщиками. Если к моменту развода кредит полностью не выплачен, бывшие супруги и после расторжения брака обязаны вносить платежи. Нередко после развода один из супругов перестает платить.

В такой ситуации второму нужно продолжать аккуратно вносить платежи, не доводя до появления просрочек, чтобы не испортить кредитную историю. А затем уже взыскивать с супруга половину заплаченной суммы через суд.

Например, когда ежемесячный платеж по кредиту составляет 30 тысяч рублей, у бывшей жены есть право каждый месяц взыскивать с мужа, который не платит по ипотеке, 15 тысяч рублей.

На практике суммы накапливаются за полгода — год, а потом взыскиваются целиком (половина от 30 тысяч рублей за шесть месяцев — это 90 тысяч рублей). Продолжать и дальше совместно платить по кредиту готовы не все бывшие супруги, поэтому зачастую квартиру приходится делить.

Два способа мирного решения ситуации с ипотечной квартирой

Если кредит полностью не выплачен, на практике раздел купленной в ипотеку квартиры может происходить двумя способами.

  • Супруги могут договориться и продать квартиру, чтобы погасить ипотеку, а оставшуюся после выплаты кредита сумму поделить между собой.
  • Один из супругов оставляет квартиру за собой и компенсирует второму стоимость его доли в квартире исходя из рыночной цены объекта. Ипотеку при этом нужно переоформить на того супруга, у которого остается квартира. Тогда он станет единственным заемщиком по кредиту и должен будет вносить платежи, а второй супруг полностью освободится от всяких обязательств перед банком. При этом банк далеко не всегда соглашается на переоформление кредита, ведь дохода одного супруга для обслуживания ипотеки может не хватить.

Квартиру продать, деньги поделить

Процесс продажи такой квартиры не отличается от обычной продажи залоговой недвижимости. Еще несколько лет назад сделки с залоговыми объектами были редкостью. Сегодня значительная часть выставленных на продажу квартир находятся в обременении у банка. Покупатели перестали бояться этой недвижимости, а сама схема ее реализации отработана до мелочей.

«Обременение не только не является помехой для продажи квартиры, но во многих случаях и не влияет на ее цену, — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова. — Залоговые квартиры могут продаваться по той же цене, что и квартиры без обременения, если вся процедура продажи проходит под контролем, все ясно и понятно покупателю».

Особенностью продажи залоговой квартиры является то, что она находится в обременении у банка, и для реализации объекта сначала нужно это обременение снять.

Схема продажи квартиры за наличный расчет выглядит следующим образом: покупатель перечисляет часть суммы за квартиру для погашения долга продавца на счет в банке. Затем банк снимает с квартиры обременение.

После того как ипотека погашена, вносится оставшаяся сумма в счет оплаты за квартиру.

Найти покупателя с деньгами, готового погасить ипотеку продавца, удается нечасто. Поэтому, как правило, для продажи такой квартиры нужен покупатель с ипотекой в том же банке, где получал кредит продавец. Тогда вся процедура смены владельца проходит под контролем банка.

И даже в случае, когда покупателю не удалось получить одобрение на кредит в том же банке, в котором ипотека у продавца, тоже есть выход. Существует программа банка «Абсолют», который выдает ипотеку на покупку залоговой квартиры, находящейся в обременении другого банка.

«В договоре купли-продажи при этом нужно подробно прописать, какая сторона какую сумму получит после продажи квартиры, — советует Анастасия Богданова. — Тогда деньги поступают на счет продавца и делятся так, как супруги между собой договорились.

Есть банки, которые позволяют продавцам открыть два счета, тогда каждый продавец сразу получит причитающуюся ему сумму от продажи квартиры на собственный счет. Так что бывшим супругам можно даже не встречаться, чтобы разделить полученные за квартиру деньги.

Интересы каждого из них при этом будут соблюдены».

Когда доли супругов могут быть признаны неравными?

Если мирно договориться супругам не удалось и раздел ипотечной квартиры происходит по решению суда, то, как правило, доли супругов в собственности на объект признаются равными, то есть в случае продажи квартиры вырученная сумма должна делиться пополам.

Однако при определенных обстоятельствах суд может отступить от принципа равенства долей. «Если будет доказано, что один из супругов использовал при покупке квартиры личные средства (сбережения, накопленные до брака, деньги, подаренные лично супругу, денежные средства от продажи имущества, приобретенного до брака, и т. п.), — объясняет адвокат Юлия Михайлова.

— Другой случай, когда суд может отказаться от равенства долей супругов в общем имуществе, — когда в семье есть несовершеннолетние дети. Доля супруга, с которым они остаются, скорее всего, будет больше.

Кроме того, суд может признать доли супругов разными, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».

При этом судебная практика по таким делам достаточно противоречива, споры по разделу имущества могут иметь совершенно разный итог.

«На практике раздел квартиры зависит от многих факторов: от того, кто и какие суммы вносил на ее покупку, откуда были получены эти деньги. До обращения в суд я настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом.

Иногда в интересах сторон лучше договориться, чем получить решение суда и потом не знать, что же делать с этими 3/20 доли», — отмечает Юлия Михайлова.

Особый случай: ипотечная квартира куплена до брака

Отдельный случай — когда квартира покупалась в ипотеку еще до брака, но сам кредит выплачивался уже в браке, то есть платежи вносились из общего бюджета семьи.

«Во-первых, в данном случае супруги могут сразу при вступлении в брак заключить соглашение о том, что эта квартира является личной собственностью одного из супругов, — советует Юлия Михайлова. — Во-вторых, они могут заключить брачный договор, в котором будет предусмотрено, что имущество, нажитое в браке, является личной собственностью того супруга, на которого оно оформлено.

В случае отсутствия соглашения или брачного договора супруг может претендовать на половину той доли квартиры, которая не была оплачена к моменту брака. Например, купленная до брака квартира стоит 2 миллиона, после заключения брака были сделаны выплаты по ипотеке в сумме 600 тысяч рублей, тогда второй супруг может претендовать на 3/20 доли в праве собственности на жилое помещение».

Юлия Михайлова, адвокат бюро «Союз»:

— Супруги могут разделить имущество еще в браке, составив соглашение в отношении имеющегося имущества или брачный договор в отношении будущего имущества. При разводе они также могут заключить соглашение о разделе имущества, тогда недвижимость будет разделена так, как они сами установили в этом документе.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1792/

Как делить ипотечную квартиру после развода – Рынок жилья

Можно ли разделить ипотечную квартиру?

13.10.2014 | 00:00 105872

Судебные разбирательства, связанные с дележом ипотечной квартиры после развода, относятся к категории наиболее сложных и затяжных. Хотя этого вполне можно избежать, четко оговорив все условия до покупки квартиры.

Семейный кодекс РФ (СК РФ), а именно статья 34, четко определяет: все нажитое во время брака имущество является совместной собственностью мужа и жены.

При разводе все «активы» (приобретенные во время совместного проживания квартира-машина-мебель), а в равной мере – «пассивы» (долги и обязательства по кредитам и займам) делятся ровно пополам.

Даже если муж трудился от зари до зари, а жена тем временем занималась исключительно домашним хозяйством, их вклад в совместный проект под названием «семья» с точки зрения закона равноценен.

На первый взгляд, подход абсолютно справедливый. Брак – это союз двух взрослых дееспособных людей, которые осознанно пришли к согласию строить свою «ячейку общества» на тех или иных принципах. А значит, все результаты совместного созидательного труда должны быть после распада семьи поделены поровну. Но такой подход слишком упрощен и на практике порой не работает.

Договор на берегу

В жизни нередки ситуации, когда после развода раздел имущества поровну вовсе несправедлив. Особенно много спорных вопросов и нюансов бывает при дележе недвижимости, приобретенной в ипотеку.

Например, представим, что квартира в строящемся доме была приобретена будущим мужем еще до женитьбы, кредит в основном погашен также в период холостой жизни, но собственником готового объекта он стал, уже состоя в законном браке.

Другой распространенный случай: один из супругов продал принадлежавшее ему до свадьбы жилье, а вырученные деньги внес в качестве первоначального взноса за приобретенную в ипотеку просторную квартиру для всей семьи.

Если строго следовать букве СК РФ, и в первом, и во втором примере недвижимость считается совместно нажитой собственностью обоих супругов и должна после развода быть поделена пополам. Несогласная с такой «уравниловкой» сторона сможет отстоять свои интересы только в суде. Процедура эта длительная, малоприятная и с непредсказуемым исходом. Но ее можно избежать, заключив брачный контракт.

В тексте брачного контракта могут быть оговорены все имущественные отношения супругов. В нем юристы рекомендуют выделить вопрос о приобретении недвижимости, в том числе в ипотеку, отдельным пунктом – даже если супруги не планируют в ближайшее время решать жилищный вопрос. Иногда брачный контракт заключается специально для защиты интересов одной из сторон при покупке жилья с привлечением кредита. Как правило, это бывает в тех случаях, когда вклад одного из супругов несопоставимо больше, чем у второго. В первом из приведенных выше случаев в брачном контракте можно было указать, что квартира будет оформлена в исключительную собственность того из супругов, кто участвовал в долевом строительстве, и в случае развода достанется ему. А его жена (или муж) получит компенсацию в размере половины платежей, внесенных по ипотечному кредиту в период брака. Либо (бывает и такое) вовсе откажется от компенсации.

Во втором случае в соглашении можно было бы оговорить, что в случае развода квартира (и, соответственно, долги по ипотеке) делятся не пополам, а с учетом того, что один из пары выплатил первоначальный взнос за счет собственных средств.

Брачный контракт – самый надежный способ избежать имущественных споров в суде в случае развода

В общем виде в брачном договоре, составленном «под ипотеку», должно быть ясно оговорено, кто именно – муж или жена – и в каком соотношении выплачивают первоначальный взнос.

Кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту – как во время семейной жизни, так и в случае развода. Кто становится собственником этой недвижимости и как она делится, если семейная лодка «разбилась о быт».

Получит ли второй супруг в случае развода компенсацию за годы совместного обслуживания кредита. Как повлияет на оговоренные условия рождение детей.

Брачный контракт можно составить и подписать как до свадьбы, так и в течение семейной жизни.

Но в «добрачном» варианте он вступит в действие только после того, как пара узаконит свои отношения в ЗАГСе. Еще одно непременное условие – документ должен быть нотариально заверен.

Бумажная защита

Для многих россиян брачный контракт неприемлем по социокультурным причинам. Есть данные, что такое соглашение подписывают 4-5% семейных пар. «Соломку подстилают» в основном те, кто идет в ЗАГС уже не в первый раз, а также те, кому есть что терять в случае развода.

Но многие мужья-жены, покупающие квартиры в ипотеку с огромным напряжением финансовых сил, оказываются слабо защищены в случае развода и рискуют потерять принадлежащее им по закону.

В статье 36 СК РФ говорится, что имущество, которым каждый из супругов владел до брака, а также – полученное в наследство или в дар, принадлежит только ему.

Нередко подаренная или унаследованная квартира (машина, бриллиант…) конвертируются в дензнаки и вкладываются в новое жилье, купленное в браке. С этого момента, как уже говорилось, индивидуальное имущество становится совместной собственностью супругов.

Зачастую родители мужа или жены помогают молодой семье внести первоначальный взнос по ипотеке. Без брачного договора это, безусловно, чревато неприятными последствиями – ведь если молодожены «не сойдутся характерами», недвижимость придется поделить пополам.

Ипотека: кого не приглашать в созаемщики?Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва.

Зато в складчину >>Можно будет попытаться доказать в суде, что один из супругов, продав принадлежащее ему имущество или перечислив подаренные родственниками деньги, вложил в приобретенное в браке жилье значительно больше второго. Но к этой баталии необходимо подготовиться заранее и сохранить все подтверждающие документы.

Если речь идет о продаже старой квартиры или комнаты для совместного приобретения новой в ипотеку, то в суде потребуется представить договор купли-продажи, расписку в получении денег. Несколько сложнее будет прояснить для суда происхождение средств, полученных от родителей на первый взнос по ипотеке.

Чаще всего родственники не оформляют договор дарения. А если такое и придет им в голову, то доказать, что подаренная сумма была потрачена именно на решение жилищного вопроса, а не на покупку, скажем, норковой шубки жене, довольно проблематично.

В идеальном варианте на руках у претендующей на бóльшую долю в квартире стороны должны иметься документы, по которым можно проследить весь путь денег.

Из банковских поручений и платежек должно быть очевидно, что полученные от продажи «добрачной» квартиры средства поступили на счет того из супругов, кому принадлежала недвижимость (либо сумма, подаренная родителями мужа или жены, поступила на счет одариваемого). Если затем именно эти деньги банковским поручением были переведены продавцу приобретенной в браке квартиры, волноваться не о чем. Суд (если дело дойдет до разбирательств), скорее всего, учтет это обстоятельство.

Только безналичный расчет подтвердит в суде размер вклада каждого из экс-супругов в ипотечную квартиру

Но граждане РФ до сих предпочитают рассчитываться за недвижимость на вторичном рынке наличными. А потому судебные споры о том, откуда взялись деньги на первоначальный взнос и кто имеет больше прав на квартиру после развода, могут длиться годами.

Не брак, а просто так

Брачный контракт не станет абсолютно надежным средством от возможных тяжб за совместно нажитое имущество еще в одном случае – если пара живет в так называемом гражданском браке. По нормам российского законодательства такие пары – вовсе не семья, нормы Семейного кодекса на них не распространяются.

Но вот для банков, которые стараются соответствовать реалиям времени, такие граждане – вполне перспективные клиенты.

Кредитные организации в последние годы охотно выдают ипотечные займы проживающим без регистрации брака парам на тех же условиях, что и не связанным друг с другом созаемщикам.

Если доля собственности каждого из партнеров определена сообразно внесенным в качестве первого взноса средствам и дальнейшие платежи также разделены паритетно, то волноваться не о чем Даже если отношения не выдержат проверку временем, каждый останется при своем – долевая схема защитит интересы каждого из соинвесторов.

Но нередко один из сожителей получает на работе деньги «в конверте» и не рассматривается банком как достойный заемщик. Тогда кредит оформляется на второго партнера, хотя по факту обслуживают его оба. Для неуказанного в ипотечном договоре участника пары такой расклад крайне рискован. Наконец, первоначальный взнос может быть сформирован за счет средств, полученных от продажи недвижимости одного из членов союза (второй, допустим, не имеет накоплений, но готов гасить кредит). Казалось бы, ситуация патовая. Если оформить право собственности на того из сожителей, кто обеспечил первоначальный взнос, то второй при разрыве отношений останется в проигрыше. Если разделить недвижимость по долям, то первый после расставания теряет часть вложенных средств.

Юристы советуют «на всякий случай», до того как взяли ипотеку, подписать с партнером договор займа на сумму, которая была получена от проданного имущества и внесена в качестве первого взноса. Но такой стиль отношений и вовсе психологически неприемлем для россиян. Поэтому самый хороший рецепт для таких пар – совершить квест по точкам: ЗАГС – брачный контракт – ипотека.

Елена Денисенко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/196655/

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Можно ли разделить ипотечную квартиру?

2016-07-13T09:44+0300

2016-07-13T10:33+0300

https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40770/64/407706430_0:0:3072:2048_1036x0_80_0_0_268926a53aea71aa1f6725dc134dc9ce.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

13 июля 2016, 15:21

13 июля 2016, 09:49

Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с компанией “Гранель” составил памятку, как правильно и с наименьшими “потерями” поделить при разводе ипотечную квартиру.

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога.

Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов.

Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка).

Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.  

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество.

Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков.

В частности, специалисты ипотечного отдела ГК “Гранель” готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК “Гранель” по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки.

В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно.

То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов.

Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие.

Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку.

При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

ЗаконодательствоИпотекаРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Дольше любви: новосибирцы с ипотекой разводятся реже. Но если уходят из семьи — перестают платить

Можно ли разделить ипотечную квартиру?

Эксперты НАПКА заявили, что пары с ипотекой реже разводятся, но после развода почти половина из них задерживают с оплатой кредита 

Александр Ощепков

Около 40% ипотечных должников не могут вовремя выплачивать кредит из-за разводов, выяснили в совместном исследовании аналитики Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств и бюро кредитных историй «Эквифакс». Примерно пятая часть из всех должников задерживает оплату на 90 и более дней. Корреспондент НГС выяснил у экспертов рынка, как ипотека стала главной семейной скрепой у современных новосибирцев. 

Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) и бюро кредитных историй «Эквифакс» провели исследование на рынке ипотечных кредитов и обнаружили связь между ипотечными долгами и семейными разводами.

Как утверждают авторы исследования, ипотечные долги, бракоразводные процессы и семейные отношения взаимосвязаны.

Примерно 40% семейных ипотечников после принятия решения о разводе допускают несущественные задержки платежей, связанные с внутренним конфликтом между супругами.

Около 20% всех просроченных долгов из 25 тысяч ипотечных договоров по всей России, действовавших в первом полугодии 2019 года, имеют задержку по выплатам от 90 дней и выше.

«Однако в общей статистике лишь 2% ипотечников разводятся, это минимальный показатель. В среднем же по стране доля разводов достигает 20%. Поэтому, как бы громко ни звучало, семьи с ипотекой более крепкие.

Немаловажную роль здесь играет ответственность: принимая решение о столь крупном займе, пары, как правило, уверены не только в своих финансовых возможностях, но и в психологическом состоянии семьи, так как квартира будет находиться под залогом, а факт развода породит много вопросов и проблем, требующих урегулирования на юридическом уровне», — прокомментировал корреспонденту НГС директор СРО «НАПКА» Борис Воронин.

При разводе супругов, на которых оформлена совместная ипотека, возникает вопрос, кому останется квартира и кто будет дальше платить по кредиту.

Однозначного ответа, как уточнили эксперты, тут нет: всё зависит от того, как, на кого и когда (до или во время брака) покупалась квартира, кто платил и есть ли вообще разногласия по этому вопросу.

У разводящихся супругов есть несколько вариантов решения проблемы: выплачивать кредит на прежних условиях, поделить квартиру и долги, погасить ипотеку досрочно и продать квартиру или перестать платить кредит и дождаться, пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

«Отметим, что последний вариант невыгоден как самим заёмщикам, так и банку: для первых — это потеря в деньгах, для второго — бумажная волокита и трудовые затраты. Поэтому кредитор заинтересован мирно урегулировать вопрос и не допустить выхода заёмщиков в дефолт», — пояснил Борис Воронин.

В «Сбербанке» уточнили корреспонденту НГС, что вопрос о разводе на фоне совместной ипотеки решается «полностью в правовом поле». Например, кредит могут разделить между бывшими супругами.

«Судом может быть разделено также имущество и задолженность по кредиту. Если это происходит, то в дальнейшем банк взаимодействует с тем заёмщиком, который определён решением суда.

В случае если раздела задолженности не происходит, для банка сторонами по кредитному договору остаются заёмщики и созаёмщики, несмотря на факт бракоразводного процесса.

Поэтому банк вправе обращаться ко всем участникам сделки и требовать возврата задолженности, в том числе и в судебном порядке», — прокомментировали корреспонденту НГС в пресс-службе Сибирского банка ПАО «Сбербанк».

В случае возникающих задержек по оплате ипотеки, как уточнили в «Сбербанке», банк может предложить разные варианты урегулирования долга вплоть до добровольной реализации должником заложенного имущества. Более конкретные схемы взаимоотношений с ипотечными должниками «Сбербанк» не описал, уточнив, что это «предмет конструктивного диалога между банком и клиентом».

Эксперты советуют бывшим супругам мирно решать вопросы по разделу ипотечного жилья: продавать квартиру — крайний случай, невыгодный всем

Густаво Зырянов

Бывшая семейная пара Андрей и Кристина прожили в браке 8 лет, после чего оба поняли, что любовь между ними куда-то исчезла. За эти годы они успели взять в ипотеку двухкомнатную квартиру, которую оплачивал Андрей.

Кристина внесла свою небольшую долю только в качестве первоначального платежа. Как заметил корреспонденту НГС Андрей, разводились они спокойно, без каких-либо ссор и громкого дележа имущества.

Так же мирно решили и вопрос с ипотекой: Андрей возвращает бывшей супруге её вложенную долю, и они переоформляют в банке ипотеку с двух созаёмщиков на него одного.

Юрист Екатерина Владимирова, которая занимается и бракоразводными процессами, заметила, что какого-то единого совета по семейным разводам на фоне совместной ипотеки нет. Лучше договариваться мирно, заметила юрист, высчитать долю внесённых денег одного из супругов, а второму, если он хочет оставить квартиру себе, вернуть эти деньги при разводе.

В случае если кто-то из супругов не хочет идти на мирное решение вопроса, второй может вернуть через суд свои вложенные деньги, если докажет, что они у него были накоплены до брака, и плюс к этому ещё получить половину от оставшейся стоимости квартиры. 

В крайнем случае придётся продавать квартиру, чтобы не портить себе кредитную историю и делить деньги уже после продажи.

«Но обычно одна сторона просто требует компенсацию, которую выплачивает вторая сторона. В банке вообще не любят переоформлять все эти договоры — они с кем заключили, с тем заключили. По большому счёту, им нужно, чтобы платили. И банки не могут менять условия договора, если супруги поменяли статус , как заключили — так и заключили», — пояснила юрист Владимирова.

Если долги по ипотеке всё же возникли, это совсем не означает, что квартиру банк у должника обязательно отберёт. На сайте pravo.ru на примере дел, дошедших до Верховного суда РФ, описано, в каких ситуациях суд оставит должнику ипотечную квартиру.

Квартиру не заберут в двух случаях: если сумма долга меньше 5% (хотя есть практика, когда суд отказался выставлять квартиру на торги, даже когда долг доходил до 25% от стоимости) или если просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев.

Справка: По итогам первого полугодия 2019 года в Новосибирской области банки выдали около 14,5 тысячи ипотечных кредитов на сумму около 29 млрд рублей. Жители области ежемесячно оформляют порядка 2100–2400 кредитов на покупку жилья. Средний размер ипотечного кредита в регионе составляет 2 млн рублей. (По данным НАПКА)

Интересует тема ипотеки? Тогда почитайте, как новые законы позволяют сэкономить на ипотеке и в каком случае можно уйти на ипотечные каникулы. 

Источник: https://news.ngs.ru/more/66189457/

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, как поделить ипотечную квартиру при разводе, как разделить ипотеку при разводе, судебная практика

Можно ли разделить ипотечную квартиру?

Неотъемлемая часть процесса расторжения брачного союза – раздел имущества, чаще всего, происходящий весьма беспокойно и с массой различных споров. Жилье выступает ключевым объектом, за который каждый член семьи готов бороться, не жалея времени и сил.

Если в отношении находящихся в собственности супругов квадратных метров имеется определенная ясность, в силу соответствующего регулирования семейным законодательством, то в ситуации ипотеки все осложняется по причине множества тонкостей и отсутствия единой практики в законодательстве о том, какой выход будет правильным в том или ином спорном случае.

Внимание! Самостоятельно проанализировать и оценить обстоятельства – чрезвычайно непростая задача, попытка выполнения которой может привести к ошибкам, способным негативно сказаться на ваших шансах решения проблемы.

Именно поэтому самым мудрым шагом будет обратиться к специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые станут вашими верными союзниками даже в самом сложном судебном споре и гарантами успешного раздела ипотечных обязательств при разводе.

Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

  • часть жилья;
  • компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы МЦПИ «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

  • до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
  • попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
  • в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

Если ипотечная квартира оформлена в браке

Законодательство абсолютно определенно указывает, что жилье, которое появилось в собственности супругов в период брака посредством использования такого инструмента, как ипотечное кредитование, входит в категорию нажитого совместно имущества. Какие же способы раздела квартиры в ипотеке выработала практика?

Ипотечный кредит никого еще не останавливал от развода

1. Продажа купленной квартиры в ипотеку

Квартира продается, полученные средства направляются банку с целью погашения долга, а оставшаяся сумма поровну распределяется между лицами.

При этом процесс продажи может реализовываться лишь с согласия банка и при его полном контроле. На практике банки стараются избегать подобного разрешения спора, поскольку теряют проценты от досрочного погашения долга.

В этом случае вам понадобится опытный юрист, который поможет решить вопрос с банком путем переговоров.

2. Особые условия кредитного договора

Когда кредит оформлен на супругов, как на созаемщиков, опытный в области ипотечных споров часто банк предусматривает специальный пункт в договоре ипотеки, гласящий, что развод условия выплаты не меняет. То есть бывшая пара остается связанной общим кредитом, ответственность их является в такой ситуации солидарной.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: банк свободен в решении вопроса, кому предъявлять требования о выплате – любому из супругов, либо обоим сразу.

Лучшим решением в сложившейся ситуации может стать подписание между супругами и банком соглашения к первоначальному договору, где на смену солидарной ответственности будут установлены индивидуальные обязательства каждого из субъектов оплатить лишь свою долю ипотеки. Но, стоит отметить, что далеко не каждый банк положительно откликнется на подобное предложение – ведь такое решение лишает его свободы выбора созаемщика, к которому можно обратиться с требованием.

3. Переоформление кредита

Если банк дает согласие, то второй супруг прощается с обязательствами по погашению ипотеки, предварительно выплатив определенную сумму первому супругу, претендующему на право собственности на квартиру. Стороны могут договориться о переоформлении кредита и без выплаты компенсации, например в случаях, когда ипотека взята недавно и по ней внесено лишь несколько платежей.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

В любом случае, жилье станет по результатам погашения собственностью погашавшего ипотечные обязательства супруга, а второй получит компенсацию, покрывающую половину стоимости долга.

Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супруги вправе окончить судебный спор о разделе ипотечной квартиры мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.

Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела ипотечной квартиры.

Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.

Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

Сохранять дружеские отношения можно даже после развода

Нюансы деления ипотечной квартиры при наличии детей

Статьей 39 СК РФ суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

Распространяется ли это право на раздел ипотечной квартиры? Однозначно – да, но родителю, с которым после развода остаются дети, придется представить весомые доказательства необходимости отступления от правил равенства. Тем более, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, куда более сложен, нежели квартиры без обременений.

Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

  • Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
  • Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
  • Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
  • Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т.д.

Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

  • Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
  • Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
  • Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

Право суда отойти от равенства долей – это его право, и как всякое право – оно может быть использовано, а может быть и проигнорировано при отсутствии весомых оснований для его применения.

Дети всегда переживают из-за развода родителей

Делится ли военная ипотека?

Военная ипотека — особый случай приобретения кредитной недвижимости. Дело в том, что она погашается не семьей военнослужащего, а государством в лице Минобороны РФ.

Военная ипотека связана со множеством проблем. При ее оформлении банки выдвигают заемщику условие о заключении брачного контракта, согласно которому при разводе военнослужащий становится единственным владельцем жилья и погашает кредит в одиночку.

Таким образом, супруга военнослужащего, соглашаясь на условия контракта, рискует впоследствии остаться без жилья. И даже если суд вынесет решение о равном разделении жилья, на деле это практически неосуществимо.

Юридическая помощь по делам о разделе ипотечной квартиры

Если разделить жилье и долги по договоренности не получается, остается единственный вариант — обращение в суд, где каждая из сторон излагает свои требования и аргументы. И чем убедительнее они будут представлены, тем больше шансов на тот исход дела, который вас устраивает.

Неоднозначность и недостаточность судебной практики де-факто исключает возможность каждого из супругов самостоятельно вести свои дела по данной категории дел. Юристы МЦПИ «Планета Закона» в рамках комплексной программы «Развод без присутствия одной из сторон» предлагают свою помощь как в части сопровождения дел о разводе, так и в части любых вопросов, касающихся раздела имущества.

Источник: https://www.planeta-zakona.ru/blog/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode.html/

Законовед
Добавить комментарий