Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Как получить ипотеку в 2020 году? / Sibdom.ru

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Выбирая, где лучше взять ипотеку, заемщики часто ориентируются только на процентную ставку по кредиту и рассматривают исключительно предложения крупных банков. Но программы основных игроков ипотечного рынка для заемщика не обязательно окажутся самыми выгодными. А условия банковских программ одними процентными ставками не ограничиваются.

К тому же если ставки по ипотеке у большинства банков примерно одинаковы, то другие условия кредитования (требования к первому взносу, подход к оценке заемщика, его доходу, максимальная сумма, которую банк согласится выдать в кредит) могут значительно различаться. И небольшие игроки рынка ипотечного кредитования в чем-то окажутся даже более лояльными к клиенту, чем крупный банк.

Поэтому, выбирая, где брать ипотеку, обязательно нужно учитывать все критерии. Кроме того, если ваша ситуация отличается от стандартной, например вы покупаете залоговую квартиру или хотите использовать в качестве первого взноса материнский капитал, тогда вам лучше рассматривать банки, активно работающие с такими заемщиками.

Ориентируйтесь на реальную ипотечную ставку, а не на заявленную банком в рекламе

Процентная ставка по ипотеке — это первое, с чего начинается выбор кредита. Но получить кредит по той ставке, что банки указывают в рекламе, смогут далеко не все. Дело в том, что в рекламе обычно приводят минимальные действующие ставки.

Для получения ипотеки под такой процент нужно выполнить ряд требований, например предоставить большой первоначальный взнос при покупке квартиры.

Платите в виде первого взноса при получении ипотеки 50% от стоимости квартиры — получаете кредит по ставке чуть выше 8% годовых.

Кроме того, на выгодных условиях банки кредитуют тех, кто берет большую сумму в кредит (от 4 млн рублей) или покупает крупногабаритную квартиру (площадью более 100 кв. м).

Так кредитные организации решают две задачи сразу: и стимулируют заемщиков увеличивать сумму кредита, и привлекают к себе отборных клиентов.

Для того чтобы получить в кредит 4 млн рублей, заемщику нужно иметь безупречную кредитную историю и высокий доход.

Низкая процентная ставка на рынке новостроек действует для заемщиков, которые приобретают квартиры в объектах застройщиков — партнеров банков. Но при этом кредит выдается на короткий срок, который вместо 15–20 лет может составлять 7 лет.

Этому есть объяснение: такие программы банки обычно разрабатывают вместе с застройщиками, которые хотят стимулировать продажи в своих объектах. Часть процентной ставки по кредиту субсидирует строительная компания, благодаря этому заемщик получает кредит под низкий процент.

Но расходы не позволяют застройщику субсидировать ставку по ипотеке на 15-30 лет. Поэтому кредиты с низкой ставкой выдают на короткий срок.

Сегодня заемщики подолгу выбирают квартиры и могут потратить на поиск подходящего варианта несколько месяцев. Для того чтобы стимулировать их быстрее принимать решение, некоторые банки начали снижать ставку тем, кто выходит на сделку в течение месяца с момента получения одобрения на выдачу ипотеки.

Ищите льготные предложения банков для отдельных категорий заемщиков

Банки готовы предлагать более выгодные условия кредитования отдельным категориям заемщиков. Часто на более привлекательных условиях, чем остальных, они кредитуют своих зарплатных клиентов. Если вы являетесь участником зарплатного проекта какого-то банка, первым рассмотрите его программы.

Такое отношение к зарплатным клиентам объясняется тем, что банк считает их менее рискованными. Доход этих заемщиков известен банку, поэтому ему проще оценить, справится ли заемщик с платежами по кредиту.

Поскольку риск невозврата ипотеки в данном случае ниже, банки готовы давать зарплатным клиентам дисконт от стандартной процентной ставки по кредиту.

Ниже для зарплатных клиентов может быть не только процентная ставка, но и размер первоначального взноса по ипотеке.

//www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Ряд банков на особых условиях выдают кредиты молодым семьям, а также бюджетникам. Часто кредитные организации снижают ставки для клиентов крупных агентств недвижимости — партнеров банков. Ставка для клиента, который приходит от такого агентства недвижимости, будет ниже, чем если бы тот же заемщик обратился напрямую в банк.

Правильно выбирайте способ погашения кредита

Хотите сократить общий размер переплаты по ипотеке — выбирайте среди банков, которые предлагают дифференцированные платежи по ипотечному кредиту.

При дифференцированном графике погашения кредита заемщик с первого месяца начинает одновременно выплачивать и основной долг, и проценты по кредиту. Итоговый размер переплаты оказывается меньше.

При кредите с аннуитетным платежом первые несколько лет платежи идут главным образом на погашение процентов по кредиту.

Но учтите, что кредиты с дифференцированным платежом доступны не всем.

Из-за того что при дифференцированном виде погашения кредита в первые годы выплаты ипотеки размер платежа будет больше, для получения такого кредита нужен более высокий доход.

Кроме того, выбор банков, которые готовы кредитовать заемщиков на таких условиях, ограничен. Из основных игроков рынка ипотечного кредитования кредиты с дифференцированным платежом есть у «Газпромбанка» и «Россельхозбанка».

Заранее рассчитайте сумму кредита, которую сможете получить

У каждого банка свой подход к оценке дохода заемщика и определению максимальной суммы, которую вы сможете получить в кредит. Принято считать, что на выплаты по всем кредитам у заемщика должно уходить не больше 30% дохода. Тогда обслуживание кредита окажется для него комфортным и не возникнет риска неплатежей.

Но есть банки, готовые одобрить ипотеку и тем, кто отдает половину зарплаты на выплаты по кредитам. Таких кредитных организаций в ближайшее время может стать меньше. В 2020 году Центробанк собирается ввести дополнительные ограничения для банков, которые выдают ипотеку закредитованным заемщикам.

При определении долговой нагрузки в расчет принимаются и кредитные карты. За каждую кредитку, которой вы пользуетесь, при определении кредитной нагрузки банк вычтет из вашего дохода 5–7% от ее кредитного лимита. Причем банки учитывают не только те кредитные карты, которыми заемщики пользуются, но и те, что вы пока не активировали.

Часто банки готовы согласовать выдачу ипотеки таким клиентам только с отлагательным условием. Кредит будет выдан после того, как заемщик закроет кредитную карту или погасит действующий потребительский кредит. Если, посчитав все расходы, вы видите, что вашего уровня дохода недостаточно для получения кредита, стоит закрыть кредитные карты еще до обращения за ипотекой в банк.

Одни банки при одобрении заявки на ипотеку указывают максимальную сумму кредита, которую они готовы выдать конкретному заемщику. Другие одобряют ровно ту сумму, что заемщик запросил.

Если вы еще не определились с выбором квартиры, специалисты советуют указывать в заявке на ипотеку тысяч на 100-200 больше, чем вы планируете потратить на покупку жилья.

Тогда, если в процессе поисков подходящего варианта станет понятно, что в первоначальную сумму вы не укладываетесь, не придется подавать новую заявку в банк.

Учитывайте расходы при получении ипотеки

При получении кредита вас ждут дополнительные расходы. Кроме первоначального взноса потребуются деньги на страховку, услуги оценщика, госпошлину за регистрацию собственности в Росреестре.

Причем у покупателей квартир на первичном рынке эти расходы будут меньше, чем у тех, кто берет кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Расходы на страховку (страхование имущества, жизни и здоровья, титульное страхование) составляют от 0,4 до 1% от суммы кредита. Сумма страховки зависит от возраста заемщика: чем он старше, тем дороже обойдется ему страхование.

Часто банки предлагают заемщикам застраховаться в конкретной страховой компании. Не все знают, что заключать договор именно с этой страховой компанией не обязательно. Можно сократить расходы, выбрав страховую компанию из списка тех, что аккредитованы в банке. Перечень таких страховых компаний можно найти на сайте банка.

Расходы на оценку в среднем составляют примерно 3 тысячи рублей. Раньше список оценщиков, с которыми работал банк, был ограничен. Заемщику предлагали выбирать из размещенного на сайте банка перечня оценочных компаний. Сейчас ряд банков разрешают принести отчет от любой оценочной организации.

Кроме того, покупателю предстоят траты на открытие аккредитивного счета в банке для расчетов с продавцом. Стоимость различается в зависимости от банка и составляет 1-2 тысячи рублей. Расходы на регистрацию прав в Росреестре на квартиру на вторичном рынке составят 2 тысячи рублей. Договор долевого участия в строительстве регистрируют за 175 рублей.

Решая, в каком банке взять ипотечный кредит, заемщикам нужно учитывать не только процентную ставку, но и другие важные параметры кредитования.

Например, размер минимального первого взноса, который требует иметь банк, или способ погашения кредита.

Определите несколько банков, которые предлагают условия кредитования, оптимальные в вашей ситуации, подавайте в них заявки на получение ипотеки и выбирайте тот, что предложит самые выгодные условия.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: //www.sibdom.ru/journal/1900/

Как получить ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Ипотека продолжает пользоваться спросом наравне с покупкой жилья в рассрочку. Но в этой схеме финансирования приобретения недвижимости есть много подводных камней, о которых нужно знать. Попробуем пройти все шаги потенциального заемщика.

О том, как получить ипотечный кредит или приобрести недвижимость в рассрочку написал портал Domik.ua. «Минфин» выбрал главное. 

Шаг 1. Определяем, доступна ли нам ипотека

Если вы берете жилье в ипотеку, банк выплачивает полную стоимость квартиры застройщику. Во избежание денежного риска он ставит свои требования:

  1. Возрастные ограничения: не меньше 21 года на момент взятия ипотеки и не больше 65 лет на момент ее погашения;

  2. Обязательная прописка в Киеве (для тех, кто покупает квартиру в столице);

  3. Наличие украинского гражданства;

  4. Трудовой стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев;

  5. Хорошая кредитная история (проверить ее можно на сайте Украинского бюро кредитных историй);

  6. Постоянный доход (в среднем он должен быть вдвое больше, чем ежемесячные выплаты по ипотеке).

Ваши шансы будут выше, если оформление ипотеки происходит по партнерской программе, что заключают между собой некоторые застройщики и банки. Доверие партнеров влияет и на инвесторов. Среди таких «Укргазбанк», «Глобус», «Кристалбанк», «Аркада» и другие.

Шаг 2. Выбираем кредитное учреждение

Состоянием на август 2019 года зафиксировали 76 финансовых учреждений, что имеют банковскую лицензию. Но только 14 из них дают ипотечные кредиты на первичное жилье. Наиболее активные те, что имеют партнерские соглашения с застройщиками. Это позволяет получить меньшую ставку по кредиту и быть уверенным в надежности застройщика.

Каждый банк обязан показать клиенту паспорт кредита, где подробно описано погашение ипотеки и дополнительные платежи. В документе есть несколько важных элементов:

  • Первый взнос. Маловероятно, что банк выдаст вам кредит без первого взноса за жилье. Обычно он колеблется в пределах 25-30% (минимальный первый взнос в «ПриватБанке» — 25%, «Глобусе» — 30%, а вот в «Укргазбанке» — 20% для недвижимости вторичного рынка, 30% — для первичного рынка);
  • Процентная ставка. Средняя ставка по ипотеке на жилье в новостройке в сентябре 2019 года составляет 22,61%. Следует учесть, что в первые годы ставка может быть меньше, заметно увеличиваясь с каждым годом. Если, например, взять 500 тыс. грн на 10 лет, то за этот срок банку придется отдать вдвое больше;
  • Условия погашения. Существует две схемы — классика и аннуитет. В первом случае проценты начисляются на остаток тела кредита, и в начале срока погашения платежи будут больше, чем в конце. При аннуитете размеры платежа будут одинаковыми в течение всего срока погашения кредита;
  • Дополнительные платежи. Как правило, банки страхуют сам предмет ипотеки (ваше будущее жилье) и жизнь заемщика (особенно если ипотека оформляется на срок больше 10 лет). За все это тоже придется оплачивать полисы, причем ежегодно;
  • Комиссия за предоставление кредита. В каждом банке она разная, обычно в пределах 1,5-3%. Выплачивается единоразово при оформлении ипотеки;
  • Штрафные санкции. До этого лучше ситуацию не доводить, но предупрежден — значит вооружен;
  • Надежность банка. Безусловно, лучше всего обращаться за такими долгосрочными кредитами, как ипотека, в надежные финансовые учреждения, где есть государственный капитал («Ощадбанк», «ПриватБанк», «Укргазбанк»).

Рекомендуем, сделав выбор, посетить сайт финансового учреждения и воспользоваться ипотечным онлайн-калькулятором. Он поможет определить месячную сумму и переплату по кредиту или сделать подсчет по условиям партнерской программы. Эту информацию можно узнать и в оператора банка.

Шаг 3. Собираем пакет необходимых документов

Для предоставления ипотечного кредита банки могут запрашивать разные документы, но основной пакет выглядит неизменно:

  1. Паспорт гражданина Украины;
  2. Идентификационный код;
  3. Свидетельство о браке (если есть), а также паспорт и идентификационный код супруга/супруги;
  4. Свидетельство о разводе (если есть);
  5. Документы, подтверждающие доход (выписка о зарплате с места работы за 6 месяцев или справка о доходах ФОП).

Шаг 4. Отправляем заявку на рассмотрение в банк

Собрав пакет документов, смело отправляйте заявку на получение ипотеки в банк. Это легко сделать онлайн. Иногда банк выдает промежуточное решение, которое может отличатся от окончательного вердикта.

После получения заявки с вами свяжется сотрудник банка. Он может порекомендовать поработать над кредитной историей или выбрать квартиру подешевле.

Или посоветовать, какие документы могут повлиять на решения банка.

Шаг 5. Выбираем ликвидную недвижимость на рынке

Ипотечный кредит не позволит продать или совершить какие-то операции с квартирой. Только после погашения ипотеки. Поэтому к выбору жилья следует подойти серьезно. Покупая квартиру в ипотеку, обратите внимание на важные моменты:

  • Репутация застройщика. Убедитесь, что у девелопера нет замороженных или недостроенных жилых комплексов, проблемных объектов и громких судебных дел. Впрочем, если оформляете ипотеку в партнерском банке застройщика, то можете быть уверенным в последнем — банк не будет вести дела с непроверенной или ненадежной компанией, ведь он так же, как и вы, заинтересован в успешной сдаче дома;
  • Законность новостройки. Проверяйте целевое назначение земли с помощью Публичной кадастровой карты, разрешения на строительство на сайте ГАСИ, читайте форумы, общайтесь с инвесторами;
  • Инфраструктура района. Может быть, сейчас вам ни к чему знать, где находится детский сад или школа, но к тому времени, когда вы наконец выплатите ипотеку, эти заведения могут оказаться приоритетно важными для вас. Поэтому заранее выбирайте жилье в жилом массиве с развитой инфраструктурой;
  • Акции, скидки и спецпредложения. Часто акционные цены не распространяются на квартиры, которые оформляются в рассрочку. Но при ипотеке застройщик получает всю сумму сразу (не от вас, а от банка), поэтому у вас есть полное право воспользоваться текущими специальными предложениями.

Шаг 6. Передаем документы для покупки ипотечного жилья в банк

Основной пакет документов нужно подкрепить информационным письмом. Его предоставляет застройщик, когда вы определитесь с выбором. В нем есть все параметры квартиры: площадь, технические характеристики, информация о этаже. А также цена. С этим письмом идем в банк.

Личная встреча с сотрудником банка похожа на собеседование. Следует честно отвечать на вопросы, вести себя уверено. Инспектор обращает внимание на справку о доходах и кредитную историю. Вас могут попросить дополнительные залоги и поручительства. Иногда просят присутствия супруги или супруга.

Шаг 7. Ждем решения финансового учреждения

Окончательный вердикт о разрешении или отказе в ипотечном кредитовании банк выносит на протяжении 2-3 дней. Заемщика уведомляют в телефонном режиме и предлагают подписать договор. Можете попросить прислать на почту предварительный договор. Лучше не просто ознакомиться с ним, а и показать юристу.

До подписания договора ипотечного кредитования нужно обратить внимание на несколько моментов:

  1. Страховать квартиру обязательно, страховать жизнь — не всегда. Но банк имеет право повышать кредитную ставку за условия отсутствия страхования жизни.

  2. Не можно совершать сделки с залоговой недвижимостью до погашения последнего платежа по ипотеке, то есть продавать или сдавать в аренду. В договоре купли-продажи это называется обременением на квартиру.

  3. Важно пару месяцев откладывать сумму кредита, чтобы проверить посильный ли это груз. Цифры на бумаге всегда выглядят иначе, чем в жизни.

  4. Не стоит рассчитывать на 100-процентную скидку при 100-процентной оплате жилья. Она действует не у всех застройщиков. 

  5. Можно получить часть денег за кредит от государства, если ипотечное жилье — основное место проживание.

Источник: //minfin.com.ua/credits/articles/kak-poluchit-ipoteku-na-kvartiru-poshagovaya-instrukciya/

Рефинансирование ипотеки + потребительский кредит

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Оформите экспресс-заявку на ипотечный кредит – это самый быстрый способ получить предварительное одобрение банка на выдачу кредита.

После отправки экспресс-заявки с вами свяжется сотрудник банка, проконсультирует и ответит на все ваши вопросы. По вашему желанию сотрудник банка направит вам на электронную почту пакет документов, необходимый для оформления и получения ипотечного кредита.

Кредит предоставляется на погашение действующего ипотечного кредита и суммы кредита, запрашиваемой Заемщиком на цели личного потребления и/или рефинансирования потребительского(их) кредита(ов).

Стандартные условия кредитования

Валюта кредитарубли РФ
Размер кредита
  • Не более наименьшей из сумм:
    • остатка основного долга по рефинансируемому ипотечному кредиту и суммы кредита, запрашиваемой Заемщиком на цели личного потребления и/или рефинансирования потребительского кредита;
    • 85 % оценочной стоимости жилого помещения (передаваемого в залог).
  • Не менее 300 000 рублей.
Срок кредитадо 30 лет
Процентная ставкаот 8,6 % годовых* точную процентную ставку в соответствии с исходными данными вы можете рассчитать с помощью ипотечного калькулятора

* Процентная ставка может быть увеличена:

  • на 0,2 %, если Заемщик не является сотрудником корпоративного клиента Банка и не получает заработную плату на счет в ПАО «Дальневосточный банк»;
  • на 0,3 %, если сумма кредита свыше 2 млн руб. включительно, но не более чем до 8,6 % годовых.
  • на 0,4 %, если запрашиваемая заемщиком сумма кредита на цели личного потребления и/или рефинансирования потребительского кредита больше 50 % от суммы остатка основного долга по рефинансируемому ипотечному жилищному кредиту;
  • на 1 % с даты, следующей за датой предоставления кредита до последнего числа месяца, в котором осуществлена гос. регистрация ипотеки на жилое помещение;
  • на 1 % при отсутствии имущественного и/или личного и/или титульного страхования;
  • на 0,5 % если доход Заемщика не подтвержден документально. выписка по счету/ справка по форме 2НДФЛ/ налоговой декларацией/ справка о размере пенсии из органа назначившего пенсию/ выписка о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица в системе обязательного пенсионного страхования, полученная в электронном виде из информационной системы Пенсионного фонда РФ с согласия заемщика

Внимание! При выдаче кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других потребительских кредитов, невозможно вернуть налог через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ.

В безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на счет Заемщика с последующим перечислением в Банк — первичный кредитор, для полного погашения ранее предоставленного ипотечного и потребительского(их) кредита(ов).

Срок принятия решения о выдаче кредита (с момента предоставления полного пакета документов) — 3 рабочих дня.

Залог (ипотека) жилого помещения, на приобретение/строительство которого ранее был предоставлен ипотечный кредит.

Производится независимой оценочной компанией. Список оценочных компаний можно получить в Банке.

Ежемесячно аннуитетными (равными) платежами в безналичном порядке.

Досрочное погашение кредита — с даты выдачи кредита без ограничений по сумме.

  • При непогашении кредита и/или процентов в срок Заемщик уплачивает неустойку в размере ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения кредитного договора.
  • При нарушении сроков уплаты очередного страхового взноса по имущественному и/или личному и/или титульному страхованию и сроков предоставления документов, подтверждающих уплату страхового взноса по договорам страхования, процентная ставка по кредиту увеличивается на 1,0 %.
  • В случае непредставления в течение 60 календарных дней с даты выдачи кредита Заемщиком документов, подтверждающих целевое использование кредита(ов), Кредитор увеличивает действующую процентную ставку по кредиту в соответствии с условиями Кредитного договора.

Осуществляется в страховой компании, удовлетворяющей требованиям Банка:

  • на сумму кредита + 10 %;
  • на весь срок кредитования;
  • по следующим видам:
    • личное страхование (по желанию Заемщика);
    • титульное страхование (на срок 36 месяцев с даты государственной регистрации права собственности и ипотеки на предмет залога);
    • имущественное страхование.

    Список страховых компаний необходимо уточнять в Банке.

  • гражданство РФ;
  • регистрация по месту жительства / месту пребывания на территории РФ;
  • осуществление трудовой деятельности в местах присутствия подразделений региональной сети Дальневосточного банка и на территории близлежащих административно-территориальных образований;
  • наличие непрерывного трудового стажа на последнем месте работы не менее 3 месяцев, общего трудового стажа не менее 6 месяцев;
  • возраст Заемщика на момент заключения кредитного договора должен составлять не менее 20 лет, и не должен превышать 75 лет на момент окончания срока, установленного кредитным договором;
  • отсутствие судебных исков, предъявленных к Заемщику;
  • отсутствие нарушений условий кредитного договора, на погашение которого запрашивается кредит.
  • Документы от Заемщика, работающего по найму,227 KB
  • Документы от Заемщика, осуществляющего деятельность в качестве ИП, в т. ч. адвокаты, нотариусы,475 KB
  • Перечень документов по имеющемуся в собственности жилому помещению, передаваемому в залог Банку,133 KB
  • Анкета-заявление,2154 KB
  • Справка о доходах по форме Банка,41 KB

Задать вопрос

Источник: //www.dvbank.ru/retail/credits/mortgage/refinancing-mortgage-plus-consumer-loans/

Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Оформив ипотеку, мы стремимся как можно быстрее избавиться от долга. В каких случаях досрочное погашение кредита выгодно? Стоит ли спешить с оплатой?

Время чтения: 8 минут

Погасить кредит раньше срока – быть независмым от кредитного учреждения

Ипотечный заем, получаемый для покупки или строительства жилья, является разновидностью долгосрочного кредитования.

В период строительного бума он получил широкое распространение как удобное средство оплаты стоимости дома или квартиры.

Такой крупный платеж мало кто может одномоментно внести собственными деньгами, поэтому ипотека явилась прекрасной возможностью для широких слоев населения решить жилищный вопрос.

Казалось бы, что может быть лучше и удобнее, чем разделение большого долга на множество мелких платежей, которые заемщик будет выплачивать в течение ряда лет? Российское законодательство создает достаточно комфортные условия для погашения ипотеки:

  • размер кредита не зависит от инфляции;
  • стоимость купленного жилья не подвержена колебаниям цен на рынке недвижимости;
  • работает система налоговых вычетов для покупателей первой квартиры, благодаря которой им ежемесячно компенсируют существенные денежные суммы.

Аргументы “за”

Чем быстрее – тем дешевле

Тем не менее, многие заемщики стремятся уменьшить тяжесть долгового бремени и при первой же возможности пытаются погасить весь кредит или его часть. Это объясняется несколькими причинами.

Срок выплаты кредита может достигать 20 лет, а спрогнозировать свои доходы на столь длительный срок достаточно затруднительно.

Люди могут быть не уверены в устойчивости своего финансового положения, поэтому, пока есть возможность и позволяют средства, спешат погасить кредит даже в ущерб текущему семейному бюджету.

Для некоторых заемщиков выплата кредита превращается в тяжелое испытание. Осознание зависимости от кредитного учреждения может стать причиной психологического дискомфорта и даже депрессии. Ведь менталитет наших людей диктует им не влезать в долги, а если уж без этого не обойтись, то побыстрее избавляться от них.

Основным аргументом сторонников этой стратегии является довод, что в случае ускоренного погашения основного долга им удастся сэкономить на процентах. Ведь за годы выплаты займа (а это в среднем 10-20 лет) набегает сумма, в два-три раза превышающая тело кредита.

Кроме того, после погашения займа квартира больше не является залоговым имуществом, и владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать в аренду, продать, подарить и т. д.

Наконец, у покупателя будут развязаны руки, и он сможет снова взять ипотеку, чтобы поменять жилье на более просторное или инвестировать заемные деньги в еще одну квартиру.

В России большинство заемщиков предпочитает досрочно выплачивать свои долги, и средний срок погашения кредита составляет около 4-5 лет.

Казалось бы, эти соображения должны подтолкнуть покупателя к решению как можно быстрее завершить ипотечную эпопею. Но “не все так однозначно”, как может показаться на первый взгляд.

Аргументы “против”

За время выплаты кредита деньги могут обесцениться

Стремясь как можно быстрее избавиться от долга, ипотечники зачастую не учитывают фактор инфляции, которая в России находится на довольно высоком уровне. В связи с этим происходит постоянная индексация доходов граждан, и в течение 5-10 лет они могут вырасти в денежном выражении в 2-3 раза. Сумма же кредита остается прежней, а фактически уменьшается в те же самые 2-3 раза.

За время выплаты кредита деньги обязательно обесценятся, и спешить платить ипотеку, пока они дороги, не всегда рационально. Возможно, не имеет смысла ограничивать себя и свою семью в самом необходимом сегодня, если через некоторое время Вы сможете выплатить долг, сложив несколько зарплат.

Кроме того, если у должника появились свободные деньги, стоит серьезно просчитать, куда выгоднее их инвестировать.

Поскольку проценты по ипотеке обычно ниже, чем по другим потребительским кредитам, то можно вложить их в другую крупную покупку, не влезая в долги.

Так, если в ближайшие годы планировалось приобретение автомобиля, то выгоднее сделать это на собственные деньги, продолжая платить ипотеку.

Еще один способ заставить деньги работать с большей выгодой – вложить свободные деньги не в выплату ипотеки, а в развитие бизнеса, приобретение хороших акций или еще одной недвижимости. Ведь в среднесрочной перспективе они будут только расти в цене, в отличие от суммы ипотеки, которая будет неуклонно обесцениваться.

Еще один довод в пользу отказа от досрочного погашения (не для всех) – налоговая льгота в размере 13% подоходного налога, которая предоставляется при покупке квартиры. Досрочно погашая кредит, покупатель лишается вычета, который может выражаться в достаточно крупной денежной сумме.

Буква закона

Для учреждения, выдавшего заем, досрочное погашение, безусловно, представляется невыгодным, так как оно лишается того, ради чего кредитует население, – банковских процентов, то есть прибыли.

В былые времена банки запрещали или всячески ограничивали досрочную выплату кредитов с помощью системы штрафов, но в 2011 году были внесены изменения в статьи 809 и 810 ГК РФ, которые запретили вводить любые штрафы, запреты и ограничения на досрочное погашение всего долга или его части.

Сегодня заемщик может выплатить ипотеку в любое время, если иное не оговорено договором (обычно в течение срока от полугода до года после кредитования долг погасить нельзя). Сумма выплаты может быть любой, но опять-таки в договоре указывается минимальный размер досрочного платежа. Банк получит проценты только за то время, когда клиент пользовался заемными деньгами.

Процедура погашения

Перед досрочным погашением кредита, проконсультируйтесь в банке

Итак, должник решился на досрочное погашение кредита. В законе говорится, что об этом намерении нужно известить банк не меньше чем за 30 дней до выплаты.

Впрочем, некоторые банки устанавливают для своих клиентов более короткие сроки, в течение которых можно подать извещение.

Но если в договоре указано, что заемщик должен уведомить банк больше чем за 30 дней, такое требование считается ничтожным и не соответствующим нормам законодательства.

Технически погашение займа не представляет собой ничего сложного. В день “Х” заемщик вносит деньги на счет банка, который, в свою очередь, погашает кредит. Возможно, должнику предварительно придется написать в банке заявление на выплату. Поле этого квартира освобождается от обременения и становится полноценной собственностью покупателя.

Если должник планирует выплатить не весь долг, а некоторую часть, в извещении, отправляемом банку, ему надо будет указать, какую долю кредита он собирается погасить. Банк может предложить на выбор два варианта:

  1. уменьшить срок выплаты кредита при сохранении размеров ежемесячного платежа;
  2. уменьшить размер ежемесячного платежа при сохранении срока выплаты кредита.

Каждый вариант по-своему хорош, но при втором семейный бюджет сразу же ощущает на себе результаты погашения, в то время как в первом случае эффект платежа проявится через годы. Однако именно он дает наилучшую экономию и уменьшает переплату по кредиту.

Впрочем, договор с банком может быть составлен таким образом, что должнику не предоставят свободы выбора. Есть вероятность, что банк предусмотрел только один вариант и, возможно, не тот, на который рассчитывает клиент. Поэтому стоит внимательно изучить текст договора, в котором обязательно прописаны условия досрочного погашения кредита.

Источник: //spbguru.ru/advice/1881-dosrochnoe-pogashenie-ipotechnogo-kredita-nuzhno-li-pogashat-ipotechnyj-kredit-dosrochno

На какой срок оформлять ипотеку?

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Вы планируете купить жилье в ипотеку. Но как выбрать срок, на который оформить кредит? Рассмотрим плюсы и минусы разных вариантов.

Вы планируете купить жилье в ипотеку. Но как выбрать срок, на который оформить кредит? Рассмотрим плюсы и минусы разных вариантов. Финансы

Ипотечный кредит на долгий срок (15-25 лет)  

+
1) Сумма платежа в реальном выражении уменьшается из-за инфляции. Человек в перспективе будет платить более «дешевыми» деньгами за кредит. Инфляция съедает покупательную способность денег, но сама сумма платежа не меняется на протяжении всего срока кредита.

Если предположить, что человек оформил ипотеку в 2008 году и его ежемесячный платеж 20 тысяч рублей – то 8 лет назад году это была куда более значительная сумма, чем сейчас – инфляция в последние годы в России составляла 6-12% в год.

А среднедушевые денежные доходы населения в абсолютных цифрах с 2008 года увеличились почти двукратно.

2) Ежемесячный платеж – меньше.

Тут все просто. Вы берете в долг Икс рублей под определенную ставку. Чем больше срок кредита – тем меньше платеж, который вы каждый месяц должны перечислять в банк. Соответственно, чем меньше ежемесячный платеж – тем больше свободных средств у заемщика остается на другие расходы помимо ипотеки.

3) Остается возможность досрочного погашения кредита.

Даже если вы оформили кредит на 25 лет, но можете позволить себе погасить его за один поход в банк – вам никто не будет мешать! Закон РФ дает заемщику право на досрочное погашение. Вы можете сделать как полное погашение кредита, так и частично-досрочное. При частично-досрочном погашении ипотечный заемщик может выбрать из двух опций: а) уменьшить срок кредита при сохранении размера платежа;

б) уменьшить размер платежа при сохранении срока кредита.

В «Росбанк Дом» существует программа «Платеж 1 раз в 14 дней». Один раз в 14 дней Вы совершаете платеж, равный половине месячного платежа. За счет постоянного досрочного погашения срок кредита и сумма процентных выплат значительно уменьшается.

 

1) Сумма процентных выплат банку увеличивается вместе со сроком кредита.
2) Некоторые банки выдают долгосрочные кредиты по более высоким процентным ставкам. Сейчас такая практика менее распространена (в «Росбанк Дом» ставка не зависит от срока кредита), но все еще встречается.

Ипотечный кредит на короткий срок (менее 15 лет) 

+
1) Сумма процентных выплат меньше. Ставка по кредиту – это сколько-то процентов годовых. Следовательно, чем меньше лет вы платите, тем меньше ваша переплата за пользование кредитом.

2) Квартира раньше перейдет в вашу собственность.

Это психологический момент. Комфортней, когда квартира уже не находится в залоге у банка – часть заемщиков стремится погасить кредит максимально быстро.


1) Большой ежемесячный платеж. У этого минуса несколько последствий: во-первых, банк может не одобрить кредит на короткий срок, если сумма выплат слишком значительна для дохода заемщика.

Во-вторых, из-за ежемесячных платежей, которые будут занимать существенную долю в семейном бюджете, нужно будет урезать другие расходы – на образование, развлечения и т.д.

Готовы ли вы отказаться от отпуска, чтобы раньше выплатить ипотеку? 

  Бонус-совет. Также стоит упомянуть о рефинансировании. Рефинансирование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее в другом банке.

Это имеет смысл, если вы оформляли кредит в момент высоких ставок на рынке, а сейчас они значительно снизились.

Если ставки снизились несущественно, игра не стоит свеч: ведь заемщику нужно будет в другом банке снова заплатить за оценку предмета залога, оформить страховки, потратить время на оформление заявки и т.д.

Вывод

Статистика: средний срок оформления ипотеки в «Росбанк Дом» и в целом на рынке составляет 15 лет. Но средний срок реального погашения в «Росбанк Дом» – 7 лет, в 2 раза меньше! Выбирая срок, на который оформлять ипотеку, помните: а) Ваши траты по кредиту не должны превышать 40% семейного дохода.

Чем меньше ваша зарплата, тем больше стоит оставлять денег на жизнь, а не на обслуживание кредита. б) Помните, что на протяжении всего срока кредита у вас есть возможность сделать досрочное погашение.

На сайте банков, которые выдают ипотеку, всегда есть ипотечный калькулятор, где можно посмотреть, как будет меняться сумма платежа в зависимости от срока кредита.

Источник: //rosbank-dom.ru/blog/nedvizhimost/na-kakoy-srok-oformlyat-ipoteku/

Материнская ипотека: чем поможет заемщику МСК?

Можно ли получить ипотеку для погашения кредита?

Обладатели материнского (семейного) капитала, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут выбрать оптимальную схему жилищного кредитования с привлечением средств МСК из различных вариантов, предлагаемых сегодня банками.

На сертификат МСК имеет право женщина, родившая (усыновившая) второго или последующих детей после 1 января 2007 года, а также мужчина, единолично усыновивший второго или последующих детей начиная с той же даты.

Сумма капитала ежегодно увеличивается и, как обещает Министерство труда и социальной защиты РФ, к 2017 году достигнет 490 тыс. рублей.

430 тысяч рублей — это много или мало? Ответ зависит от того, на что эти деньги предстоит потратить. Материнский капитал, «доросший» в 2014 году до этой планки (сейчас его размер составляет 429 408,5 рублей), можно направить на улучшение жилищных условий либо обучение детей, а также перевести на счет накопительной части будущей пенсии матери. Большинство семей выбирают первый вариант и используют средства МСК на покупку жилья или погашение ипотечного кредита. В отдельных регионах России за полмиллиона можно купить деревенский дом или даже небольшую городскую квартиру, то есть в данном случае государственная субсидия действительно позволяет решить жилищный вопрос. Если же говорить о Москве, то здесь цены на самые скромные «однушки» начинаются от 5 млн рублей. В связи с этим в столичном регионе основная часть людей может потратить материнский капитал на покупку недвижимости только с привлечением кредитных средств. За несколько лет реализации государственного проекта поддержки молодых семей банки отработали механизмы использования средств МСК при ипотечном кредитовании, и на сегодняшний день у заемщиков есть несколько способов воспользоваться средствами семейного капитала. Если семья, в которой появился второй или третий ребенок, уже выплачивает ипотечный кредит, то заемщики могут направить средства материнского капитала на его досрочное погашение. Это наиболее простой и отработанный способ использования МСК при ипотеке. По такому принципу готовы работать большинство банков, так как данная схема не представляет для них никаких рисков. Для заемщика такой вариант удобен тем, что не нужно дожидаться, пока ребенку, с появлением которого возникло право на МСК, исполнится три года: в соответствии с постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2009 г. № 994 средства материнского капитала можно направить на погашение ранее взятого ипотечного кредита вне зависимости от возраста ребенка. Кредит, на выплату которого можно использовать семейный капитал, может быть оформлен на любого из супругов. Для досрочного погашения ипотеки можно использовать весь семейный капитал или его часть. После поступления средств банку-кредитору заемщику будет уменьшен срок выплаты кредита или размер ежемесячного платежа.

Чтобы реализовать свое право на погашение ипотеки средствами государственной субсидии, клиенту нужно уведомить банк о своем намерении и получить справку о размере остатка основного долга, а также задолженности по уплате процентов.

С этой справкой, а также с оригиналом сертификата на МСК, копиями кредитного договора, прошедшего госрегистрацию договора об ипотеке и свидетельством о праве собственности на купленное в ипотеку жилье паспорт, выпиской из домовой книги и копией финансового лицевого счета заемщику предстоит отправиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ и написать заявление о распоряжении материнским капиталом.

Если у ПФР не возникнет претензий к предоставленному пакету документов, деньги будут направлены в банк не позднее чем через три месяца после подачи заявления (Пенсионный фонд обязан рассмотреть заявку в течение одного месяца и при положительном решении завершить процедуру перевода средств в двухмесячный срок). Средства МСК нельзя расходовать на уплату штрафов и комиссий по кредиту. Если таковые имеются, их нужно погасить до обращения в ПФР, а в период ожидания перевода средств не допускать просрочек и других нарушений, ведущих к начислению штрафов. Прежде чем тратить семейный капитал на досрочное погашение кредита, взвесьте все за и против. По закону недвижимость, купленная с привлечением средств МСК, должна быть обязательно оформлена в собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Если с помощью сертификата была погашена ипотека на квартиру маленькой площади, купленную до рождения детей, то вполне вероятно, что через некоторое время семье понадобится обменять жилье на более просторное. При продаже родители обязаны оформить новую квартиру также в собственность всех членов семьи, включая детей. Если же этого не произойдет, то в будущем сделка по продаже жилья, на оплату которого был потрачен семейный капитал, может быть оспорена в суде. В связи с этим владельцам сертификатов рекомендуется использовать их для погашения ипотеки лишь в том случае, если они не планируют обменивать приобретаемое жилье до совершеннолетия детей. Покупателям же квартир, собственники которых имеют право на семейный капитал, стоит запросить у них справку из Пенсионного фонда об остатке средств МСК. Если капитал не был потрачен, беспокоиться не о чем, а если средства хотя бы частично использованы, то необходимо выяснить, куда они были направлены. Квартиру, приобретенную с помощью МСК, можно покупать, только убедившись, что детям бывших собственников выделяется доля в новой недвижимости. Одна из наиболее распространенных опций для заемщиков-обладателей семейного капитала — увеличение размера кредита на сумму неиспользованного остатка МСК. Например, семья, доходы которой позволяют получить кредит на 3 млн рублей, за счет материнского сертификата может рассчитывать на ипотеку в 3 млн 430 тыс. рублей, что дает возможность приобрести более комфортное жилье. Заемщикам, желающим воспользоваться такой программой, следует при оформлении заявки на предоставление ипотеки указать, какую сумму средств МСК планируется использовать для оплаты приобретаемой недвижимости. К пакету документов нужно будет также приложить сертификат на семейный капитал и справку из Пенсионного фонда о размере остатка МСК. Если кредитор одобрит заявку и сделка состоится, заемщик должен в установленные банком сроки подать в отделение ПФР заявление о направлении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотечного кредита. Одна из предусмотренных законодательством целей использования средств материнского капитала — уплата первоначального взноса по ипотечному кредиту. Для многих семей это имеет принципиальное значение, так как накопить на первый взнос по ипотеке нередко оказывается непосильной задачей. С сертификатом на семейный капитал возможность купить жилье в ипотеку получают даже те, кто не имеет никаких сбережений.

Однако, на практике использовать этот шанс непросто. Прежде всего, выбор кредитора ограничен: выдавать предъявителю сертификата кредит в размере 100 % стоимости залога сегодня готовы единицы банков.

В то же время есть кредитные организации, которые допускают уменьшение первоначального взноса на сумму семейного капитала, при этом заемщик все равно должен внести собственные средства в размере 5–10 % стоимости приобретаемой недвижимости.

Например, семья, покупающая жилье стоимостью 6 млн рублей по ипотечной программе с 15 % минимальным первоначальным взносом, должна внести собственные средства на сумму 900 тыс рублей. По согласованию с банком эта сумма может быть уменьшена, допустим, до 500 тыс. рублей (оставшиеся 400 обеспечиваются сертификатом на МСК).

Впрочем в тех банках, которые выдают владельцам семейного капитала ипотеку с нулевым первоначальным взносом, обойтись без личных накоплений удастся лишь в том случае, если средств МСК хватит на первый взнос по выбранной программе кредитования. Так, если нижняя планка первоначального взноса находится на уровне 10 %, заемщик, планирующий полностью покрыть первый взнос средствами МСК, может претендовать на жилье не дороже 4 млн рублей. Использование семейного капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке происходит по следующей схеме: как правило, банк выдает заемщику кредит, состоящий из двух частей. Первая часть — это обычная ипотека по выбранной программе, а вторая — кредит на первоначальный взнос, который будет единовременно погашен деньгами материнского капитала. Этот кредит выдается не бесплатно — по нему также начисляются проценты. Чтобы воспользоваться такой программой, заемщик должен подать в банк заявку на оформление кредита с использованием материнского капитала в счет первоначального взноса. Если банк предварительно одобрит выдачу ипотеки, клиенту предстоит собрать требуемый кредитором пакет документов, который обязательно будет включать сертификат на МСК и справку из ПФР об остатке средств материнского капитала на счете заемщика. Этот документ нужно запрашивать уже после получения предварительного одобрения банка, так как справка действительна только в течение одного месяца. После заключения ипотечного договора заемщик получит кредит на полную стоимость жилья. Как только сделка будет завершена и клиент зарегистрирует право собственности, он может обращаться в Пенсионный фонд с заявлением о направлении средств материнского капитала на частичное погашение ипотеки. Алгоритм действий заемщика практически тот же, что и в случае с использованием капитала на выплату оформленного ранее жилищного кредита, за тем исключением, что обладателю сертификата необходимо обеспечить перевод средств МСК в банк в срок, заранее оговоренный кредитором — как правило, он составляет 6 месяцев с момента выдачи кредита. Возможность получить ипотеку без первоначального взноса, безусловно, привлекательна для многих. Однако стоит иметь в виду, что такой кредит в конечном счете обойдется заемщику дороже стандартных программ. Ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной (например, она может составлять 13,1 % годовых (и более) при средней ставке 12,2 % годовых). Таким образом, за 15 лет погашения кредита на сумму 4 млн рублей по ставке 13,1 % заемщик выплатит на 423 тыс. рублей больше, чем это было бы по ставке 12,2 %. Кроме того, дополнительные расходы будут связаны и с использованием второго кредита, полученного на первоначальный взнос под обеспечение МСК (проценты за кредит на сумму 420 тыс. рублей на полгода по ставке 13,1 % годовых составят около 16 тыс. рублей). В итоге всю сумму материнского капитала «съест» повышенная процентная ставка, поэтому лучше по возможности постараться самостоятельно накопить на первоначальный взнос, чтобы можно было использовать сертификат на МСК с максимальной выгодой.

Татьяна Баирампас

Источник: //www.ipocred.ru/columns/69-41-issues-columns/3326-materinskaya-ipoteka

Законовед
Добавить комментарий