Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

Размещение коммерческих объектов в многоквартирных домах не должно противоречить российскому законодательству

Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

В большинстве многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома (МКД) и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Орловской области Ирина Ковальчук разъясняет читателям «Орловской правды», какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме на законных основаниях.

– Ирина Владимировна, почему сегодня практически во всех многоэтажках квартиры соседствуют с нежилыми помещениями?

– Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определённые стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

– А можно ли открыть в собственной квартире, допустим, парикмахерскую без её перевода в нежилое помещение?

– Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса. Так, согласно ст.

 17 Жилищного кодекса РФ профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане – при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

– Однако заняться производством каких-либо товаров непосредственно в квартире наверняка нельзя…

– Не совсем так. Действующее законодательство не препятствует организации в квартире небольшого частного производства – например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

При желании укрупнить бизнес, организовать в МКД полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую (с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников) предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

– А вообще для чего предназначены нежилые помещения в многоквартирном доме?

– Они предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.

– Получается, предприниматель в нежилом помещении может разместить всё, что ему угодно?

– Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23.00, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

– Могут ли нежилые помещения располагаться на втором – третьем этажах?

– В МКД нежилые помещения чаще всего располагаются на первых и цокольных этажах. Однако не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

– Сложно ли перевести квартиру в нежилое помещение?

– В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась.

Согласно Федеральному закону №116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения прежде всего направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом или магазином.

Напомним, с 1 октября 2019 года наряду с уже существующим запретом на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, будет установлен запрет на устройство в жилых помещениях гостиниц, а также использование жилых помещений в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг.

Указанные выше изменения, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, по мнению доцента кафедры конституционного и муниципального права Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольги Алексиковой, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей, поскольку теперь владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Источник: https://regionorel.ru/novosti/novosti/razmeshchenie_kommercheskikh_obektov_v_mnogokvartirnykh_domakh_ne_dolzhno_protivorechit_rossiyskomu_/

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Гостиница в жилом фонде

Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

Если речь идет о квартирах в обычном многоквартирном доме, то – нет, нельзя.

В целях ведения предпринимательской деятельности жилое помещение необходимо перевести в нежилое. Но здесь высок риск, что уполномоченный орган откажет в таком разрешении, т.к.

квартиры находятся не на первом этаже и постоянная смена жильцов будет мешать обычным жильцам.

Этот риск уменьшается, если речь идет о квартире на первом этаже, в которую можно сделать отдельный вход, либо об отдельно стоящем частном доме.

Действующее гражданское и жилищное законодательство запрещает хозяйствующим субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

Гражданам разрешено осуществлять в своем жилье профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В то же время, если речь идет об отдельно стоящем доме (без соседей), то в таком случае деятельность гостиницы по сути не будет мешать никаким соседям.

Тем не менее, если ИП решит использовать жилые квартиры в качестве гостиницы, то смена статуса помещения неизбежна. Если этого не сделать, жилинспеция может взыскать штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Обоснование

Из статьи журнала «Упрощенка», № 2, февраль 2013

Квартира куплена под офис

Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд.* После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение.

Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию.

Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.

Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис

Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).* Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной.

Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Важно учитывать и такие ограничения:

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Наша статья будет вам полезна, поскольку в ней рассказано о процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд.

— купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;

— в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;

— дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.

В некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам (п. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Предприниматель может не переводить квартиру в нежилой фонд, чтобы разместить в ней офис

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, у вас есть некоторые преимущества при размещении офиса в своей квартире.

Дело в том, что гражданам разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов вашей семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома (п. II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В то же время понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает. Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.

А вот если вы решили использовать жилое помещение в качестве магазина или устроить там салон красоты, то смена его статуса неизбежна. И вам нужно выполнить все те же действия, что и организации.

То есть сначала получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение, затем зарегистрировать новый объект и принять его к учету. А налоговая инспекция напомнит вам о необходимости внести плату за землю — налоговики направят вам квитанцию на уплату налога.

Конечно, если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме.*

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», июль 2012

Если предпринимательская деятельность ведется в квартире

Коммерсант планирует оказывать услуги мастера-парикмахера. Имеет ли он право работать на дому по адресу своей прописки? Что необходимо для этого сделать?

Отношения, связанные с жилыми помещениями граждан РФ, регулируются Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Согласно пункту 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

При этом пункт 2 той же статьи допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/198669-qqqm2y17-gostinitsa-v-jilom-fonde

В вашем доме поселился нежелательный сосед?

Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся запрета размещения ряда коммерческих объектов в жилых домах. Но эти законодательные новеллы, как оказалось, незначительно изменят судьбу жильцов, если те сами не проявят активность.

БИЗНЕС В МНОГОЭТАЖКЕ

О том, какой бизнес разрешается теперь разместить в многоэтажке, об особенностях его организации на дому и многом другом нам рассказала исполняющая обязанности директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Анна Корнилова:

– В новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. В домах старой застройки квартиры на первых этажах, как правило, давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

Для чего же предназначены нежилые помещения в многоквартирном доме?

Только для коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах.

Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое».

Действующее законодательство не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Действующее законодательство не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс РФ запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

НЕТ ХОСТЕЛАМ В ДОМЕ!

В некоторых квартирах жилых домов действуют так называемые малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы. Что говорит об этом законодательство?

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратилась с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Следовательно, с 1 октября сего года мини-предприятия гостиничного бизнеса можно организовывать только в нежилом фонде.

Анна КОРНИЛОВА, исполняющая обязанности директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан:
В новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. В домах старой застройки квартиры на первых этажах, как правило, давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

При желании расширить бизнес, организовать в многоэтажке полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Стоит отметить, что с недавнего времени процедура перевода квартир в нежилое помещение значительно усложнилась. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса.

Согласно действующему законодательству, прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

ЖАЛУЙТЕСЬ – ВАС НЕ ТОЛЬКО ВЫСЛУШАЮТ

При подозрениях, что организации, расположенные в жилых домах, нарушают санитарные нормы, жильцы могут обращаться в Татарстанское управление Роспотребнадзора.

Как нам сообщили в ведомстве, с начала 2019 года в их отдел надзора по гигиене питания управления поступило 270 обращений от граждан на неудовлетворительные условия проживания, при этом большинство – это жалобы на шум и запах от деятельности.

В ходе проверки подтвердились 73 обращения (27 процентов), в том числе 8 жалоб на работу пекарен, 20 – продовольственных магазинов, 33 – объектов общественного питания и 12 – кальянных. Не нашли подтверждения 66 обращений, из них по поводу деятельности пекарен – 9, продовольственных магазинов – 30, объектов общественного питания – 20, кальянных – 7.

Стоит отметить, что зачастую жалобы жильцов не находят подтверждения не из-за того, что они безосновательны. Проблема в том, что по закону специалисты Роспотребнадзора не могут нагрянуть внезапно, а должны заранее предупредить о своих проверках.

Жильцы квартир рядом с рестораном, о котором мы писали выше, к примеру, жаловались на превышение уровня шума.

Специалист Роспотребнадзора, как это требует закон, заранее предупредил администрацию ресторана о дате и времени проверки, а когда прибыл замерять уровень шума, аудиоустройства работали на минимальном звуке, а из «живой музыки» была только шестиструнная гитара… Таким образом, никакого превышения уровня шума зафиксировать не удалось.

Но бывают нарушения, которые невозможно решить одномоментно, поворотом звукового джойстика, и в этом случае работа надзорных органов, к счастью, оказывается не холостой, дело порой доходит до закрытия предприятия.

Так, с начала 2019 года по материалам Татарстанского управления Роспотребнадзора решениями судов приостановлена деятельность шести пекарен, девяти продовольственных магазинов, 36 объектов общественного питания и пяти кальянных.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома

К слову, приостановление деятельности предприятия является мерой временной – до устранения выявленных нарушений. Но финансовые потери предприниматель понесёт при любом раскладе.

По данным Роспотребнадзора, нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения в столовых, ресторанах, кафе, барах и в других местах, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации, влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от одной до полутора тысяч рублей; на должностных лиц – от пяти до десяти тысяч; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от тридцати до пятидесяти тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

САМ СЕБЕ ПОМОЩНИК

Важно понимать, что Роспотребнадзор может помочь не всегда. Если вытяжка, кондиционер установлены не в том месте – это к ним, а если у магазина постоянно припаркованы грузовики – обращаться следует в ГИБДД. Если посетители шумят после 22 часов у входа в ресторан, распивают спиртные напитки, надо звать полицию.

Туда же следует обращаться, если заведение работает после 22 часов. Если заметили, что у кафе или ресторана имеется только один эвакуационный выход, стоит обратить на это внимание пожарной службы и МЧС.

Если бизнесмены увеличивают площадь помещений, надстраивая площадки к балконам либо убирая несущие конструкции, то об этом следует срочно сообщить в Жилищную инспекцию и Госстройнадзор, ведь под угрозой оказывается безопасность всего дома.

В управляющей компании можно поинтересоваться, платят ли предприниматели за тепло, свет и воду по счётчику, либо эти расходы распределяются между всеми жильцами. В исполком стоит обратиться с запросом о наличии разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое, а в прокуратуру можно обращаться при любом нарушении норм жилищного и иного законодательства.

Именно так и поступали жильцы дома на улице Гвардейской. За несколько лет отстаивания своих прав на нормальные условия жизни они добились того, что время окончания работы ресторана «Бакинский дворик» было ограничено 22.00 часами (вместо 23.

00), была усилена звукоизоляция потолка ресторана, оборудована эффективная, в соответствии с санитарными нормами система вентиляции. В общем, жизнь превратилась если не в вечный праздник, то в добрососедство – точно.

Так что опускать руки не стоит – противостоять нежелательному соседству можно, главное грамотно пользоваться законодательными рычагами.

Фарида Якушева, “РТ”

ЯКУШЕВА Фарида
Выпуск: №161 (28735)

Источник: http://rt-online.ru/v-vashem-dome-poselilsya-nezhelatelnyj-sosed/

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Можно ли организовывать ИП репетиторство на первом этаже многоквартирного дома?

«ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ жилыми помещениями», опубликованные федеральным правительством, носят поистине революционный характер. Они разрешают использовать квартиры

«для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение»

. Иными словами, теперь офис можно организовать не только на первом этаже в квартире с отдельным входом.

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Вопрос: Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/?

Не нужно даже, как до сих пор, переводить жилье в «нежилье». Более того, офис может открыть не только собственник помещения, но и наниматель. Главное, чтобы он был законно зарегистрирован в этой квартире.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 3 ст.

288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилого помещения под офис

Вашему соседу назначили максимально возможный штраф 1, 5 т.р.

предусмотренный ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ за использование жилого помещения не по назначению. Штраф не большой, заплатить этот штраф гораздо проще чем снимать офис. Ситуация будет ходить по кругу, соседа будут штрафовать, выносить предписание о переводе помещения в нежилое, сосед будет платить штраф (может при желании обжаловать привлечение к адм.

Организовать офис в квартире можно законно

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры. украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.».

Когда люди не знали, что такое офисный центр. многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Можно ли снять квартиру под офис?

В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал.

На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени.

С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе.

Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе — дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера.

Офис в жилом доме: аренда офиса или покупка офиса в жилом доме

Основным вопросом после регистрации фирмы, стоящим перед начинающими предпринимателями, является аренда офиса или покупка офиса – места, где будет осуществлять свою деятельность фирма.

Если речь идет о фирме, деятельность которой связана, например, с оказанием услуг населению, то аренда офиса или покупка офиса, расположенного на первом этаже жилого дома, будет наиболее предпочтительной и удобной.

Например, допускается (без получения какого – либо специального разрешения) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности адвоката.

Адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Бытует мнение, что аренда жилого помещения под офис — занятие скучное и утомительное, вместе с тем, наше агентство недвижимости с этим не согласится.

Благодаря нам аренда объектов недвижимости покажется Вам интересным и простым делом.

В столице расположено множество офисных помещений, но, несмотря на это, найти нормальное здание, соответствующее всем показателям, весьма непросто.

Чтоб значительно облегчить задачу, наши работники собрали на сайте хорошие варианты для многих компаний и готовы предоставить Вам квалифицированную юридическую поддержку сделок.

Наше агентство недвижимости «Добрый Дом» будет Вашим эксклюзивным гидом, который поможет ориентироваться во множестве объявлений по аренде офисов.

Заглянув в наши каталоги, Вы сможете без труда оценить конъюнктуру на столичном рынке недвижимости, все сравнить и решить, какие предложения Вам подходят.

Как продать квартиру под офис

Для начала вы должны убедиться, что квартира, которую вы собираетесь продать под офис, соответствует тем требованиям, которые устанавливает Жилищный Кодекс РФ к нежилым помещениям в многоквартирных домах.

Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое, возможен в случае, если: — есть возможность оборудовать данную квартиру отдельным входом или существует доступ к нему не через помещения общего пользования, т.е.

не через подъезд; — квартира не имеет обременений – не состоит под арестом или в залоге у банка, на нее не наложен сервитут и т.п.

Прежде чем продавать под офис квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, вам необходимо будет оформить необходимые документы и получить разрешение на ее перевод в нежилой фонд.

Использование квартиры под офис: расходы по аренде жилого помещения

Для увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов.

Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого? Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис.

На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.

Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.

Источник: http://pravo-38.ru/zhiloe-pomeschenie-pod-ofis-76633/

Может ли быть использовано жилое помещение под офис?

Многие владельцы квартир время от времени задаются вопросом, может ли быть использовано жилое помещение под офис? Законно ли это юридически? Можно зарегистрировать подобное офисное помещение? И как это сделать?

В большинстве случае для обеспечения деятельности фирм, компаний, корпораций и другой коммерческой деятельности руководители предпочитают покупать или арендовать офисные помещения в административных зданиях, бизнес-центрах и других подобных структурах.

В некоторых случаях, например, при отсутствии финансовой возможности аренды или покупки офисного помещения, квартиры и загородные дома также могут быть использованы как место дислокации небольшой фирмы или компании.

На основании статьи 2 Жилищного Кодекса РФ любое жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами, проживающими в данном помещении на законных основаниях.

Однако, к офисам в жилых помещения, особенно в многоквартирных домах, предъявляются особые требования.

Требование №1

Лицо, которое занимается организацией офисного помещения в жилой квартире или доме должно быть собственником данного помещения или владеть им на законных основаниях.

Источник: https://hoz-molotok.com/mozhno-li-ispolzovat-zhiloe-pomeschenie-pod-ofis/

Законовед
Добавить комментарий