Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

Кто отвечает за вывоз крупногабаритного и строительного мусора

Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

«Мусорная реформа» в стране в самом разгаре: одни регионы уже перешли на работу с выбранным регоператором по обращению с ТКО, другие – только готовятся к этому. Вопросов пока много. Одним из них является вывоз крупногабаритного (КГМ) и строительного мусора. Читайте о том, кто отвечает за это и как оплачиваются эти услуги.

Вывоз крупногабаритного и строительного мусора вызывает вопросы

Главные вопросы, которые возникают в отношении крупногабаритного и строительного мусора, сводятся к тому:

  • включается ли строительный мусор в понятие «крупногабаритные отходы»;
  • является ли крупногабаритный и строительный мусор твёрдыми коммунальными отходами;
  • где такой мусор должен складироваться и накапливаться;
  • кто отвечает за вывоз КГМ и строительных отходов;
  • кто и как оплачивает услуги по транспортировке этого мусора к месту утилизации.

Попробуем разобраться с каждым из этих вопросов отдельно, опираясь на нормативно-правовые акты, регулирующие «мусорную реформу» и сферу управления многоквартирными домами.Кто такой регоператор по обращению с ТКО и чем он занимается

Крупногабаритный мусор не помещается в контейнеры

В действующих НПА есть несколько схожих определений, что такое крупногабаритный мусор или отходы (КГМ или КГО). Так, в п. 2 постановления Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 к крупногабаритным отходам отнесены твёрдые коммунальные отходы такого размера, что их невозможно поместить в контейнерах, например, мебель или бытовая техника.

В ГОСТ Р 56195-2014 дано более конкретное определение КГО как отходов производства и потребления. Это предметы, которые утратили свои потребительские свойства. Размеры таких предметов превышают 0,5 метра в высоту, ширину и длину.

Существует ещё одно определение, на которое ссылаются компании, оказывающие услуги по вывозу мусора: КГМ – это отходы, которые не поддаются сжатию и транспортировке в прессующем мусоровозе.Кто размещает в ГИС ЖКХ информацию об услуге по обращению с ТКО

Кгм входит в состав бытовых отходов и вывозится регоператором

Согласно п. 12 ПП РФ № 1156, вывоз крупногабаритных отходов находится в зоне ответственности регионального оператора. Делать он это обязан в том числе по заявкам потребителей.

Складирование КГО для вывоза, согласно п. 11 ПП РФ № 1156, допускается в бункерах, установленных на контейнерных площадках, или на специально отведённых для этого местах. Они должны быть прописаны в договоре с региональным оператором на оказание услуг по обращению с ТКО. Также в договоре указывается график вывоза крупногабаритных отходов.

Следовательно, крупногабаритные отходы входят в понятие «твёрдые коммунальные отходы» и ответственность за их вывоз и транспортировку несёт выбранный в регионе оператор по обращению с ТКО. Это зафиксировано и в п. 7.1 ГОСТ Р 56195-2014.

Стоимость вывоза крупногабаритного мусора должна быть включена в норматив, установленный в регионе для оплаты услуг регионального оператора по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Дополнительная оплата за вывоз КГО взиматься не должна.О налоге на добавленную стоимость для услуги по обращению с ТКО

Строительный мусор может повредить мусоровоз

Строительный мусор зачастую также относят к крупногабаритным отходам, ведь он отвечает характеристикам такого вида ТКО: не влезает в стандартный контейнер, не поддаётся сжатию и транспортировке обычным мусоровозом. При этом, как правило, строительные отходы имеют большой вес, а порою представляют опасность для здоровья человека.

Строительный мусор – это все отходы, что образуются при демонтаже, ремонте или строительстве в многоквартирном доме. Это не только бетон, кирпичи, куски металла, но также демонтированные двери и окна, снятый линолеум, старые обои и прочее. Его можно подразделить на:

  • непосредственно строительный мусор,
  • упаковочные материалы,
  • отделочные материалы.

В обязанности регионального оператора по обращению с отходами не входит вывоз такого вида отходов. Ответственность за это несут лица, в процессе деятельности которых такой мусор образовался.

Вывоз и утилизация подобных отходов должен производиться отдельно от ТКО. За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность по ст. 8.1 КоАП РФ.Кто должен убирать контейнерную площадку на оформленном участке МКД

Строительный мусор вывозят специализированные компании по отдельному договору

Строительный мусор запрещено складывать в контейнеры для ТКО: подобные отходы, даже если смогли поместиться в установленные для бытового мусора бункеры, способны повредить мусоровозы при погрузке и транспортировке (п. 14 ПП РФ № 1156). Часть таких отходов может предоставлять опасность для человека и окружающей среды, в том числе из-за строительной пыли.

Занимаются сбором и вывозом строительного мусора специализированные компании, в том числе региональные операторы по обращению с ТКО, за отдельную плату, поскольку эти отходы не включены в утверждённый норматив регоператора.

Если кто-то из жителей в многоквартирном доме затеял ремонт, то он не имеет права вынести и разместить образовавшийся строительный мусор на контейнерной площадке. Он обязан сам или через управляющую организацию связаться с компанией, которая специализируется на вывозе такого вида отходов, и заключить с ней договор на вывоз мусора.

Решение о централизованном вывозе строительного мусора принимается на ОСС

Другой вариант: если ремонт делают сразу несколько собственников или почти все, например, в новостройке. В таких домах образуются спонтанные свалки строительного мусора.

В этом случае управляющая домом организация, если таковая уже выбрана, либо сами собственники могут заключить договор на вывоз строительного мусора, определив место для сбора отходов и график вывоза. Выбранная компания устанавливает специальный открытый контейнер для строительного мусора, куда жители дома обязаны складывать строительные отходы.

Контейнер для складирования строительного мусора

При этом на общем собрании собственники должны утвердить включение платы за эту услугу в плату за содержание жилого помещения или отдельной строкой за жилищную услугу по вывозу строительного мусора, а также утвердить размер платы за неё. За дополнительную услугу при этом должны проать собственники, обладающие более чем 50% от числа участников ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Важно помнить

Управляющие организации и ТСЖ, а также жители многоквартирных домов должны разделять понятия бытового крупногабаритного мусора и строительных/ремонтных отходов.

Бытовые крупногабаритные отходы входят в состав ТКО, за их вывоз отвечает региональный оператор. Плата за вывоз КГМ включена в тарифы и нормативы выбранного регоператора.

Строительный мусор не относится к ТКО и не входит в зону ответственности исполнителя коммунальной услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Его вывоз производится по отдельному договору с регоператором или иной специализированной компанией за дополнительную плату.

Управляющая организация или ТСЖ при этом должны следить за порядком на контейнерных площадках, если они расположены на земельном участке, включённом в состав общего имущества многоквартирного дома.

Поэтому УО следует информировать жителей дома о порядке и месте складирования крупногабаритного мусора, графике его вывоза, а также о том, каким образом они должны избавляться от строительных отходов.

Источник: https://roskvartal.ru/vyvoz-tko/10136/kto-otvechaet-za-vyvoz-krupnogabaritnogo-i-stroitelnogo-musora

Управление со всеми неизвестными

Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

В отличие от сегмента коммерческой и городской жилой недвижимости, где рынок управляющих организаций сформировался, на загородном рынке сложилась иная ситуация.

Эксперты до сих спорят, какая форма управления лучше как для девелопера, так и для жителей.

Ситуацию осложняет то, что до трети покупателей в принципе не готовы платить за эксплуатацию поселка, в том числе из-за завышенных размеров платежей.

Возможность выбора

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости можно выделить три основные формы управления поселками. Это управляющие компании, создаваемые девелоперами под каждый конкретный поселок, профильные управляющие компании, в портфеле которых находится по несколько объектов, и некоммерческие партнерства собственников жилья.

“Их соотношение на сегодняшний день составляет 80%, 5% и 15% соответственно, а наличие той или иной формы напрямую зависит от того, кому принадлежат объекты инфраструктуры, инженерные сети и коммуникации”,— говорит руководитель проекта КП “Артек” Игорь Панфилов.

При этом, по словам руководителя управления маркетинга и развития ГК “Конти” Сергея Мигунова, по закону жители коттеджных поселков имеют право не объединяться и не пользоваться услугами УК. Тем не менее, в подавляющем большинстве поселков существуют те или иные формы объединения жильцов, которые нанимают УК для обслуживания поселка.

Кроме того, если поселок построен на землях поселений, то его жители могут объединяться либо в жилищные кооперативы, либо в ТСЖ. Органом управления в данном случае является общее собрание жильцов.

В свою очередь, ТСЖ как объединение жильцов нанимает УК, с которой заключается договор подряда, при этом каждый житель поселка потенциально имеет возможность быть избранным и принимать активное участие в управлении.

По словам гендиректора компании “Высота Сервис” Светланы Лебеденко, как правило, застройщик на этапе строительства создает свою УК, однако когда поселок заселен больше чем наполовину, жители уже сами могут выбирать, оставить компанию застройщика, если она себя зарекомендовала, или выбрать другую УК.

В любом случае все объекты инженерной инфраструктуры передаются девелопером на баланс управляющей компании, поэтому, как показывает практика, далеко не всегда девелоперы готовы привлечь на свой проект стороннюю компанию, и наиболее сложно внешних игрокам зайти в поселки высокого ценового сегмента.

Как говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова, в настоящий момент в элитных поселках и поселках бизнес-класса управление ведется преимущественно собственными управляющими компаниями, созданными девелоперами под каждый конкретный поселок, а такие формы управления, как некоммерческое партнерство и товарищество собственников жилья, чаще всего встречаются в поселках экономкласса. Впрочем, с такой оценкой согласны далеко не все эксперты. “Изменившиеся после кризиса портрет покупателя загородной недвижимости и формат загородных проектов способствовали переносу этой формы управления в более высокий сегмент”,— говорит Игорь Панфилов. По его словам, суть заключается в том, что вся инженерная инфраструктура объекта передается девелопером в собственность его жильцам, которые на этом основании вступают в некоммерческое партнерство и в праве самостоятельно выбирать наиболее комфортный вариант эксплуатации. При этом они могут как прибегнуть к услугам все той же управляющей компании, так и нанять в штат отдельных специалистов.

Преимущества и недостатки

У каждой из форм управления есть свои особенности, которые необходимо учитывать покупателю при выборе загородной недвижимости.

Так, например, девелоперские управляющие организации, как правило, возникают на проекте еще до появления первых жильцов — они очень хорошо знакомы с проектом, знают нюансы всех этапов его строительства, подрядчиков, которые были задействованы на установке оборудования, прокладке инженерный сетей, но, имея права на инженерные коммуникации и иные инфраструктурные объекты, они вправе монопольно формировать стоимость эксплуатации. При этом у жильцов не остается альтернативы, кроме как принять установленные компанией тарифы, поэтому размер будущих ежемесячных платежей надо узнавать заранее — еще на этапе заключения сделки.

В работе с профильными управляющими организациями, имеющими сразу несколько проектов в своем портфеле, также есть свои нюансы. Если ее поселки расположены на значительном расстоянии друг от друга, это может привести к увеличению эксплуатационных платежей для конечных клиентов.

Например, когда один поселок находится на Новой Риге, а другой — на Каширском шоссе, оперативно перебросить ремонтную бригаду с одного объекта на другой проблематично, а содержать полный штат сотрудников в каждом поселке довольно накладно.

Чтобы возможные издержки самой компании на расширение штата сотрудников или покрытие транспортных расходов не влияли на стоимость услуг для жильцов поселка, у управляющей компании должен быть хорошо развитый и сформировавшийся бизнес.

Среди компаний, которым удается успешно работать на этом рынке, эксперты называют Le Meridien, Hines International, MOZAIK Development, “Счастливый дом”, “Сервисные технологии”, “Премьер Сервис”, RealtySVC и т. д.

Основное преимущество некоммерческих партнерств, по словам Игоря Панфилова, заключается в том, что управлением занимаются, по сути, сами жители, лично заинтересованные в снижении себестоимости. В результате они уже привлекают по договору подряда ту же управляющую компанию или отдельных подрядчиков.

Если качество услуг, предоставляемых подрядчиком, не устраивает собственников жилья, то они имеют право отказаться от него и выбрать нового. Кроме того, собираемые с собственников средства, размеры которых определяются самими же жильцами, аккумулируются на счете партнерства.

“Расходование этих средств контролируется через управленческие органы партнерства.

Весь регламент управления поселком, позволяющий эффективно выстраивать отношения между собственниками и решать возможные спорные ситуации, фиксируется в ряде документов, таких как положение о членстве, об общем собрании, о взносах, а также нормативных актах”,— рассказывает Игорь Панфилов.

По его словам, среди примеров загородных поселков, где уже успешно функционируют некоммерческие партнерства,— “Солнечная долина” на Киевском шоссе, “Шелестово” на Новой Риге, “Аксаково” на Дмитровке и другие. Однако у такой формы управления также есть свои недостатки.

По словам Татьяны Шаровой, собственникам жилья далеко не всегда удается достичь соглашения. “К тому же не стоит забывать, что загородные коттеджные поселки могут заселяться годами, а заниматься профессиональным управлением необходимо с момента сдачи проекта в эксплуатацию”,— предупреждает эксперт. Причем, в отличие от многоквартирного дома, где собрание жильцов можно провести достаточно оперативно, жители поселка зачастую оперативно такое собрание осуществить не могут в силу объективных причин, например из-за сезонности проживания.

По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Натальи Кац, еще одна проблема таких поселков — это люди, которые не живут в поселке вовсе и даже не построили свои дома. “С них никак не взять платежи, рычагов воздействия нет.

В данном случае управляющей компании легче справляться с неплательщиками, а вот в ТСЖ этот вопрос сложнее: вряд ли там отключат коммуникации за неуплату. В то время как управляющая компания может гораздо более жестко взаимодействовать с должниками”,— говорит эксперт.

По словам управляющего партнера “МИЭЛЬ — Загородной недвижимости” Владимира Яхонтова, это приводит к очень высокой конфликтности на рынке управления. “Люди у нас традиционно не платят. В силу этих причин нормального, цивилизованного рынка управляющих и эксплуатирующих компаний на загородном рынке Подмосковья практически нет”,— говорит эксперт.

По данным управляющего директора “Century 21 Запад” Евгения Скоморовского, самую серьезную группу неплательщиков составляют так называемые инвесторы. “Эти люди купили участки или коттеджи на будущее, не живут в поселке и не понимают, почему они должны каждый месяц платить немалую сумму за то, чем они не пользуются.

В итоге для управляющих компаний количество инвесторов зачастую становится основной проблемной точкой”,— говорит он. По его словам, многие компании в итоге закладывают в свой бюджет до 30% неоплаты, а получившуюся финансовую брешь закрывают более высокими платежами для остальных жителей. “По сути, выходит, что все жители платят налог на неплательщиков”,— добавляет эксперт.

Вопрос цены

Прозрачность тарифов является одной из самых главных проблем на этом рынке. На сегодняшний день эксплуатационные платежи в загородных поселках Подмосковья, которые находятся на балансе управляющих компаний, составляют: в элитном сегменте — от 20 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц, в поселках бизнес-класса — от 10 тыс. до 25 тыс. руб.

, а в поселках экономкласса — от 3 тыс. до 15 тыс. руб. в месяц. При этом чем разнообразнее инфраструктурная составляющая поселка, тем выше размер эксплуатационных платежей.

По словам Игоря Панфилова, стоимость эксплуатационных платежей в поселках, где в управлении принимает участие некоммерческое партнерство, будет ниже, но все зависит от каждого проекта в отдельности — его класса, площади, количества домовладений и инфраструктурных объектов, перечня услуг по эксплуатации и многого другого.

Впрочем, по словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в сегменте экономкласса и от управляющих компаний многого ждать не стоит: только вывоз мусора, чистка снега, благоустройства поселка и охрана.

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая — эксплуатационные расходы: охрана, уборка, благоустройство, вывоз мусора и т. п., вторая — коммунальные платежи. Первая часть как раз и определяется управляющей компанией, а вторую часть определяют тарифы, установленные в регионе.

Сильнее всего по бюджету жителя будет бить отопление индивидуальным газовым котлом: платежи за эти услуги будут состоять из показаний счетчиков за газ. Для дома средней площадью 150-200 кв. м расходы на отопление составят в среднем 10 тыс. руб. в месяц в зимние периоды.

Отопление электричеством обойдется еще дороже, зато установка газового котла потребует значительных инвестиций на этапе строительства дома. Следующий тип расходов — водоснабжение. Есть возможность выкопать артезианскую скважину — это допрасходы на этапе строительства дома, зато дальше не надо будет платить за центральные магистрали.

К коммунальным относятся и платежи за канализацию, которые также зависят от того, подключены ли жители к центральным сетям или у них есть индивидуальные очистные сооружения. Плата за услуги связи, слаботочные системы и т. д. Таким образом, жителям поселка экономкласса с домом средней площадью 150 кв.

 м и участком земли 10 соток в месяц придется платить порядка 15 тыс. руб., а в поселках бизнес-класса цены могут достигать 30 тыс. руб. в месяц и выше.

Несмотря на высокие цены, как уверяет коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас, девелоперы зарабатывают деньги от реализации своих проектов, а управление поселком рассматривают как необходимость, а не бизнес. По словам эксперта, установленные тарифы только покрывают расходы на обслуживание и содержание поселков.

Так, в проектах Villagio Estate содержание КПП, обеспечение круглосуточной охраны по периметру и сотрудников охраны в месяц обходится жильцам поселка бизнес-класса в 2-3 тыс. руб. с дома, содержание и ремонт внутрипоселковых дорог обходится еще в 2,5-3,5 тыс. руб.

, содержание и уход за зелеными насаждениями на территории общественных зон поселка: полив, стрижка кустарника, уход за клумбами — 1-2 тыс. руб. В свою очередь, обеспечение ночного освещения стоит порядка 1,5 тыс. руб. Местные службы по вывозу и утилизации мусора и поддержанию территории в аккуратном виде требуют еще 2-3 тыс. руб.

Кроме того, в среднем 1-2 тыс. руб. с дома уходит в месяц на организацию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков. “В сегменте экономкласса размер платежей будет ниже, но, с другой стороны, на рынке вряд ли найдется организованный коттеджный поселок, жители которого платили бы меньше 8-10 тыс. руб. в месяц”,— говорит Евгений Скоморовский.

По его словам, высокие платежи в том числе приводят к тому, что многие люди, привыкшие к городским тарифам, в итоге оказываются к ним не готовы.

Алексей Лоссан

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2025992

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом.

Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.

Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.

Куда жаловаться на сосульки в Подмосковье>>

Чем должна заниматься управляющая компания

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

В обязанности управляющей компании входят:

– контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);

– прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);

– распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;

– создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:

– осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);

– текущий ремонт помещений;

– подготовка здания к зиме;

– устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;

– обеспечение чистоты подъезда и двора;

– озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;

– обеспечение работы счетчиков;

– выявление расхитителей энергетических ресурсов;

– учет регистрации собственников жилья;

– предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

Как получить компенсацию за оплату ЖКУ в Подмосковье>>

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Источник: ©, pixabay.com

Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:

– по соглашению сторон;

– согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;

– путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;

– в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);

– на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:

1. Создание инициативной группы.

2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.

3. Организация общего собрания жильцов. Инициативная группа должна известить о нем всех собственников квартир письменно, не позднее чем за 10 дней до проведения. Официальные предупреждения вручаются владельцам жилья под роспись. При заочном ании к ним прикрепляют бюллетени для ания.

В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем:

– сведения о форме собрания (очной или заочной);

– паспортные данные инициаторов собрания;

– дату, время, место проведения;

– при заочном ании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора;

– повестку дня.

4. Проведение общего собрания собственников. В протоколе перечисляются нарушения управляющей компанией условий договора и претензии жильцов. Решение о смене организации считается принятым, если «за» высказались более 50% собственников квартир. При этом количество у каждого конкретного собственника зависит от того, сколько квадратных метров жилой и общей площади дома ему принадлежит.

5. Выбор новой управляющей компании. Инициативная группа представляет список кандидатов на управление домом и макеты договоров с ними. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома имеют право определять владельцы квартир. При этом Жилищным кодексом РФ определены обязательные пункты:

– состав общего имущества, входящего в зону ответственности управляющей компании;

– списки работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг;

– порядок внесения изменений в эти списки;

– порядок расчета платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома;

– перечисление способов внесения платы;

– порядок осуществления контроля деятельности компании.

6. Подписание протокола общего собрания членами счетной комиссии, председателем и секретарем. Документ обязательно должен содержать:

– повестку дня;

– описание хода ания;

– описание процедуры оповещения управляющей компании о решениях собрания;

– описание процедуры оповещения жильцов, в том числе не участвовавших в собрании.

7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. Передача документов должна состояться в течение 30 дней.

Перебои с отоплением: куда пожаловаться на холодные батареи в Подмосковье>>

Как решать спорные вопросы

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Если управляющая компания отказывается передать дела другой организации и не признает решения общего собрания жильцов, надо письменно зафиксировать все нарушения прав собственников. Новая управляющая компания имеет право жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, обращаться в суд.

Нередки случаи, когда отстраненная управляющая компания отказывается передавать техническую документацию или вовсе не имеет необходимых бумаг. В этом случае необходимо также обращаться в суд. Он обяжет прежнюю организацию восстановить и представить утраченные документы. Новая управляющая компания может заняться этим сама и взыскать понесенные расходы со своих предшественников.

Структура сферы коммунальных услуг в Подмосковье: кто рассчитывает и контролирует поставку ЖКУ>>

Долги прежней управляющей компании

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Собственники квартир вправе требовать от прежней управляющей компании средства, оставшиеся на ее счетах. Для этого надо запросить у организации отчет о финансово-хозяйственной деятельности, в котором указаны:

– список выполненных работ и их стоимость;

– договоры с подрядчиками;

– сметы и акты выполненных работ и т.п.

С помощью отчета можно выяснить, какую сумму прежняя управляющая компания должна перечислить своей преемнице. Если собственники квартир подозревают организацию в обмане и сокрытии средств, юристы новой управляющей компании или председатель ТСЖ могут инициировать строительно-техническую экспертизу и требовать вернуть деньги в суде.

Как выбрать новую управляющую компанию

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В Подмосковье существует специальный рейтинг управляющих компаний. Его ежеквартально публикуют на сайте региональной Госжилинспекции. Классификацию организаций проводят по аналогии с оценкой гостиниц по системе звезд. составляют на основе ания жителей по 13 критериям.

Среди них качество взаимодействия с советами многоквартирных домов, качество содержания подъездов и дворов, своевременность расчетов с ресурсоснабжающими организациями, организация работы диспетчерского обслуживания населения, выполнение ремонта подъездов, бесперебойная поставка коммунальных услуг.

В четвертом квартале 2018 года в областной рейтинг вошли 928 предприятий, из них самую высокую оценку – четыре звезды – получили 96 компаний. Три звезды у 610 организаций, две звезды у 222 предприятий. Низший балл в текущем рейтинге не присвоили никому.

Куда жаловаться на бездействие УК в Подмосковье>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-smenit-upravlyayushuyu-kompaniyu-v-podmoskove

Калужане платят за вывоз мусора дважды

Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

Люди в недоумении: одни не понимают, по какой квитанции им следует оплачивать услугу по вывозу ТКО, другие удивляются, почему они должны что-то платить, если мусор не вывозится.

А у нас зазвонил телефон…

Последние недели две-три наша редакция напоминает cаll-центр по вопросам вывоза отходов.

— Почему мы должны платить, если мусор у нас не вывозят?! — возмущаются жители Ромодановских Двориков. — Ближайший мусорный бак находится в двух километрах!
Нет контейнерной площадки и в деревне Железняки.

— Куда идут наши деньги? Мы же их платим! Но ничего не делается! — негодует одна из местных жительниц.

Следующий звонок — от жителей Правобережья.

— Девушка, что-то я не пойму: мне всё-таки по какой квитанции за мусор платить — по той, которая от управляющей компании пришла, или по той, где есть ещё капремонт? — спрашивает меня невидимая собеседница — судя по голосу, женщина лет 60.

— Начальник Госжил­инспекции Калужской области сказал нам на пресс-конференции, что оплатить вывоз ТКО можно по любой платёжке, — отвечаю я.

— Это точно? — недоверчиво переспрашивает читательница. — А то вдруг я по одной квитанции оплачу, а по другой должна буду!

Кстати, как рассказал нам другой наш читатель, тоже из микрорайона «Правобережье», многие люди, в основном пенсионного возраста, не разобравшись, что к чему, поступили именно так: оплатили и один счёт, и другой.

— Обратился к дежурному горуправы с просьбой, чтобы с жителями провели разъяснительную работу, — говорит мой собеседник, — а мне в ответ: «Вы взрослые люди. Сами не можете разобраться?»

С ног на голову

В марте проблема двойных квитанций, скорее всего, не перестанет быть актуальной. Помимо Калужского регионального экологического оператора (КРЭО), свои платёжки пришлют три управляющие компании: «Правгород», «Наш Тайфун» и «Забота».

Как мы уже рассказывали, руководство данных УК считает, что делает это абсолютно законно (подробно об этом мы писали в № 8 в статье «Сюрпризы» мусорной реформы». — Прим. ред.). Однако руководители Регоператора, ГЖИ, минстроя придерживаются противоположной позиции: они полагают, что квитанции имеет право выставлять только КРЭО.

Не согласившись с мнением чиновников, директора компаний подали в Арбитражный суд Калужской области исковое заявление, которое будет рассмотрено в 20-х числах марта.

Интересно, что в соседней Тульской области подобных недоразумений не возникло.

В Туле квитанции выставляет региональный оператор, если жители дома на общедомовом собрании проали за прямые расчёты с поставщиком услуги «Обращение с ТКО» и предоставили региональному оператору протокол собрания дома. Выставить квитанцию без согласия жителей регоператор не имеет права.

Исключение составляют частный сектор и дома, находящиеся в непосредственном управлении. В этом случае протоколов собрания жителей не требуется, регио­нальный оператор напрямую выставляет квитанции жителям.

Управляющая компания выставляет квитанции, если жители предоставили ей право (в договоре управления домом) от своего имени и в интересах собственников жилья заключить договор с поставщиком услуги «Обращение с ТКО». Так что управляющие компании, выставившие квитанции своим жителям, сделали это абсолютно законно. (Постановление Правительства РФ № 1156 от 12.06.16 г.)

А вот у наших чиновников позиция очень странная.

Люди важнее метров

Вообще, после общения со специалистами Тульского регоператора сложилось стойкое ощущение, что у нас в регионе многое из того, что касается мусорной реформы, перевёрнуто с ног на голову.

Взять тот же порядок начисления платы за вывоз ТКО по квадратным метрам.

На недавней пресс-конференции замминистра строительства и ЖКХ Руслан МАИЛОВ уверял, что в многоквартирных домах формировать платежи, исходя из площади квартиры, стали исключительно с целью заботы о людях.

— Если бы мы начали формировать платежи из расчёта за человека, то пришли бы к гораздо большему росту тарифа, чем имеем сегодня, — сказал Маилов.

В результате такого решения пострадали в первую очередь одинокие люди, проживающие в двух-, трёхкомнатных квартирах. И не только они, а ещё и жители домов, которые по факту являются частными, но юридически — многоквартирными.

— У нас много деревянных домов на две квартиры, — рассказал нам житель деревни Картышово Мещовского района Алексей Васильевич НОВИКОВ. — Они считаются многоквартирными, поэтому людям, которые в них живут, — а часто это одинокие пенсионеры — приходится платить за вывоз мусора не 80 рублей в месяц, как раньше, а 320 – 360! Но ведь мусор производят люди, а не квадратные метры!

В Тульской области считают так же: мусор производят люди — поэтому в регионе и для частного сектора, и для многоквартирных домов порядок начисления платы одинаковый: по количеству зарегистрированных жильцов.

— Тариф на одного человека составляет 119 рублей 20 копеек в месяц, то есть семья из трёх человек в среднем платит около 360 рублей. На наш взгляд, такой порядок начисления — более справедливый. Допустим, площадь вашей квартиры — 100 кв. м,­­ вы живёте в ней одна, а вам начисляют плату за эти 100 квадратов.

Но разве они производят мусор? Мусор производят люди. Поэтому начисление платы по количеству зарегистрированных в квартире жильцов является более объективным.

Данная информация позволяет понять, какое количество ТКО производит тот или иной дом, и в соответствии с этим рассчитать объём накопления ТКО и количество контейнеров, которые необходимо установить, чтобы вокруг дома не было свалки.

Всё для людей?

По-человечески разрулил Тульский регоператор и проблему с оплатой вывоза отходов из тех населённых пунктов, где контейнеров нет.

В Тульской области провели огромную работу по выявлению таких населённых пунктов. Основная причина, по которой оттуда не вывозится мусор, — отсутствие дорог для проезда спецтехники. Если спецтехника может проехать, вывоз ТКО осуществляется бестарным способом.

То есть в определённый день жители населённого пункта складывают пакеты с мусором вдоль дороги, машина едет и собирает их. В этом случае услуга по вывозу ТКО оплачивается. Если же вывоз мусора вообще не осуществляется, плата за эту услугу не начисляется — кстати, в соответствии с СанПиН 2.1.2.

2645–10 «Санитарные правила содержания территорий населённых мест».

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

Той же позиции придерживается и Региональный экологический оператор Орловской области. Однако наши власти считают иначе.

— Мы все «образовываем» отходы и, даже если контейнерной площадки поблизости нет, несём мусор на другую, — пояснил на пресс-конференции Руслан Маилов. — То есть в любом случае услуга предоставляется.

Экопросвещение

Контейнеров по раздельному сбору ТКО в Тульской области пока нет, и их установка на ближайшее время не планируется. Прежде чем тратить на это средства, местный регоператор решил заняться экологическим просвещением жителей своего региона.

— Поскольку взрослого человека переучить трудно, основной упор делается на подрастающее поколение. Разработана целая программа проведения экологических уроков в детских садах и школах, на которых детям рассказывают, для чего нужно сортировать мусор и как можно использовать то, что они считают мусором.

В нашей области экопросвещением тоже планируют заняться. Когда-нибудь. Внятных планов на этот счёт у калужских чиновников пока нет, хотя о самой мусорной реформе было известно давно и подготовиться к ней при желании было возможно.

Эта статья была опубликована в №10 газеты «Калужский перекрёсток» от 06.03.2019. Ещё больше интересных материалов можно найти в бумажной версии или электронном архиве издания.

Источник: https://www.kp40.ru/news/realty/56390/

Как перейти в другую управляющую жкх компанию

Можно ли на общем собрании жителей выбрать другую компанию для вывоза мусора?

Для того, чтобы создать товарищество, необходимо выполнить следующее:

  1. выбрать активных людей, которые имеют жилье в доме, и сформировать инициативную группу. Инициировать процесс может любой житель.

    В группу следует пригласить тех людей, которые готовы взять на себя выполнение общественных обязанностей.

  2. Информирование жителей. На этом этапе члены инициативной группы должны провести беседы с другими жильцами, рассказать им о ТСЖ, о законодательстве. На этом этапе важно в доступной форме перечислить достоинства этой формы управления домом.

    Товарищество создается не ради получения прибыли, как УК, а для решения социальных задач.

    Кроме того, в ТСЖ распределением средств занимаются сами жильцы, а вот про УК такого нельзя сказать.

  3. Подготовка Устава, составление реестра жильцов. Поиск лиц, которые могут претендовать на должность председателя, секретаря собрания и членов правления.

    Кроме того, на этом этапе важно определить жильцов, которые могут выполнять обязанности членов счетной комиссии, а также ревизионной комиссии.

  4. Общее собрание. О его проведении нужно уведомить жильцов дома за 10 дней. Решение будет считаться легитимным, если придут 50% собственников.

    На собрании нужно решить вопросы, которые касаются выборов должностных лиц.

  5. В ряде случаев не удается собрать жильцов на мероприятие. В этом случае можно объявить о заочном ании. Для проведения процедуры нужно подготовить бюллетени, их необходимо вручить собственникам помещений.

    Важно правильно оформить итоги ания. Для этого нужно иметь протоколы общего собрания и счетной комиссии, а также иметь на руках список собственников.

  6. Регистрация в ФНС. Важно подать пакет документов и квитанцию, которая подтверждает взнос за государственную пошлину. По результатам регистрации запись будет внесена в ЕГРЮЛ.

Когда жильцы определились как выйти из управляющей компании, только после этого ТСЖ может начинать свою работу.

На что обращать внимание?

Важно выбрать опытного бухгалтера, найти персонал. Альтернативным вариантом поиска специалистов станет заключение договора на выполнение работ со сторонними компаниями. Товарищество имеет право сотрудничать с ними. Подрядчика выбирают, ориентируясь на качество предоставляемых услуг.

Когда можно поменять управляющую организацию?

Изначально договор с ней может быть заключен в двух случаях:

  1. организация избрана самими жильцами.
  2. Организация назначена по результатам конкурса, организованного местной властью.

В первом случае Жилищный кодекс дает возможность собственникам прекратить договорные отношения вне зависимости от желания самой управляющей компании в любой момент. Однако в качестве причины для этого пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса предусматривает лишь невыполнение компанией своих обязанностей, указанных в договоре.

Во втором случае жители могут разорвать договора с управляющей организацией, проработав с ней не менее года. Именно на этот минимальный срок заключается конкурсный договор. Это к вопросу о том, как часто их можно менять. Подобное решение необходимо принять заранее, проведя собрание и известив управляющую компанию.

Данную процедуру предусматривает пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mkd.html

Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2019 году

  1. Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
  2. Крыши.
  3. Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
  4. Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
  5. Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
  6. Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
  7. Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.
  1. Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
  2. Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
  3. Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
  4. Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
  5. Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
  6. Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
  7. Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

Источник: https://okd1.ru/zakon/kak-perejti-v-druguyu-upravlyayushhuyu-zhkh-kompaniyu/

Законовед
Добавить комментарий