Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

Без меня меня продали: как защитить недвижимость от незаконных сделок

Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

Лишиться недвижимости и даже не подозревать об этом – это, пожалуй, один из самых страшных кошмаров в жизни. Ситуации, когда квадратные метры продают в обход других собственников, нередки. Эксперты рассказали “РИА Недвижимость”, какие случаи незаконной продажи недвижимости распространены, и в каких случаях можно вернуть свое имущество.

Ложное дарение

Одна из самых распространенных схем незаконной продажи недвижимости – отчуждение доли в квартире третьему лицу через договор дарения. В этом случае формально стороны оформляют сделку по дарению доли в квартире, но фактически дарителю передаются деньги, поясняет адвокат АК “Бородин и Партнеры” Олеся Спиричева.

“В моей практике был яркий пример такой ситуации.

Молодой человек, являющийся собственником одной четвертой доли квартиры, в которой проживал с матерью, отцом и сестрой, решил продать свою долю втайне от других сособственников, поскольку остро нуждался в деньгах, а родственникам об этом рассказывать не хотел.

Он обратился в фирму, которая занималась скупкой долей по сильно заниженной стоимости, где ему, естественно, предложили оформить сделку путем заключения договора дарения”, – вспоминает адвокат МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

Сделка прошла, права были зарегистрированы, и родители молодого человека узнали об этом только спустя год, увидев в выписке из Росреестра нового неизвестного собственника вместо своего сына, продолжает юрист.

После долгих судебных тяжб удалось признать заключенный договор дарения притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, установить нарушения законодательства и перевести права и обязанности покупателя по договору на одного из родителей.

В данном деле удалось добиться отмены сделки только благодаря тому, что деньги молодой человек за продажу получил путем перечисления на карту, а в судебном заседании он в итоге признал, что хотел скрыть от своей семьи финансовые трудности.

“Это можно считать своего рода везением, поскольку в большинстве случаев расчеты происходят наличными средствами, а обе стороны сделки настаивают на своих истинных намерениях, прописанных в договоре”, – говорит Прокофьев.

По закону при продаже доли в квартире постороннему лицу продавец обязан известить иных сособственников об условиях сделки, в том числе о цене, по которой будет осуществляться продажа, говорит Спиричева. Если сособственников больше двадцати, то их извещение может осуществляться путем размещения сообщения на официальном сайте Росреестра.

Срок на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной составляет один год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах незаконной сделки. А срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке на истца – три месяца, указывает Спиричева.

Продажа в счет долга

Случается, что владельцы долей дарят их в счет уплаты долга или, как отмечает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая, могут также заключить договор займа, залогом для которого становится доля квартиры. В последнем случае оказывается, что собственник не платит кредит, и доля в квартире переходит новому владельцу.

Пример из судебной практики приводит Спиричева: собственница доли квартире в Ленинградской области подарила долю знакомому по договору дарения, заключенному в счет погашения долга в 400 тысяч рублей.

По этому делу была доказана притворность дарения на основании полученных объяснений дарителя и одаряемого.

Выяснилось, что одаряемый неоднократно давал денежные средства в долг дарителю, который в счет долга заключил договор дарения своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

“Таким образом, суды пришли к выводу о том, что сделка прикрывает не куплю-продажу, а отступное, но, по сути, признали за истцом право преимущественного выкупа доли, поскольку такое право присутствует у сособственников при любом возмездном отчуждении доли в праве общей собственности, а не только при купле-продаже”, – рассказывает юрист.

Брачная доля

Продать квартиру целиком втайне от сособственника, разумеется, сложнее, чем тайно продать долю в квартире. Однако подобная ситуация теоретически возможна при продаже общего имущества супругов в случае, если в ЕГРН в качестве собственника зарегистрирован кто-то один из них, обращает внимание Спиричева.

При регистрации перехода право собственности на покупателя потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, без этого согласия регистрация не будет осуществлена.

Однако адвокат Тимур Баязитов уверяет, что в целом супруг не может подарить недвижимость, приобретенную во время брака по возмездным сделкам третьим лицам без нотариально заверенного согласия второго супруга.

“В противном случае, второй супруг, узнав, что совместно нажитое имущество по возмездным сделкам было подарено третьему лицу без его согласия, может обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора дарения недвижимого имущества недействительным. В данном случае суд, скорее всего, удовлетворит такие исковые требования второго супруга”, – рассуждает Баязитов.

Впрочем, супруг, который хочет подарить недвижимое имущество третьему лицу, может выделить долю из совместного недвижимого имущества супругов (заключив брачный договор, либо в судебном порядке), добавляет эксперт. После чего он распоряжается указанной долей по своему усмотрению.

Изменить с родней

Нередки случаи, когда приобретаемое в период брака имущество один из супругов оформляет не на свое имя, а на родителей, братьев, сестер и так далее, обращает внимание Прокофьев.

Бывает и так, что имущество, хотя и оформляется на одно из супругов, но с целью избежать признания данной собственности совместно нажитой им оформляются договоры займа от своих родственников, тем самым показывая, что денежные средства из семейного бюджета израсходованы не были.

“В таких случаях второму супругу уже в суде приходится доказывать мнимость данных договоров займа, либо мнимость оформления этого имущества на имя родственников.

Сделать это можно только в случае, если удастся подтвердить, что деньги тратились в действительности из семейного бюджета.

Для этого необходимо предоставить сведения о доходах обоих супругов, сведения о доходах тех лиц, на чье имя имущество было оформлено, и тем самым доказать, что такая сделка является мнимой”, – говорит Прокофьев.

К сожалению, в большинстве случаев доказательной базы для супруга, оспаривающего сделку, часто бывает недостаточно, поскольку в период брака взаимоотношения основываются на доверии, а чеки и квитанции попросту не хранятся, посетовал юрист. В свою очередь супруг, желающий исключить имущество из категории совместно нажитого, тщательно готовится к данному процессу и подготавливает все необходимые документы.

Источник: https://realty.ria.ru/20190207/1550532996.html

Как воспрепятствовать продаже доли в квартире?

Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

В данной статье мы подробно разберем весь процесс продажи доли в квартире, а также укажем на возможные трудности и варианты выхода из них.

Как оценить долю в квартире

Оценка имеющейся доли в квартире — это очень трудоемкий процесс, зависящий от множества факторов. Многие ошибочно полагают, что если стоимость квартиры составляет 6 млн. руб.

, а собственников трое, то каждому дольщику в случае продажи своей части полагается 2 млн. руб. Подобная простая арифметика к сожалению уместна если речь идет о продаже квартиры целиком.

Если же другие содольщики решают остаться при своем, то цена доли в таком случае будет существенно меньше.

Жилищное законодательство прямо предусматривает право преимущественной покупки доли остальными собственниками.

Это значит, что если вы решили продать свои квадратные метры, то изначально вы должны предложить их приобрести остальным собственникам (ку).

И только в случае письменного отказа (который желательно заверять в нотариальном порядке) вы имеете полное право выставлять свою долю на продажу.

    Существует примерная формула по расчету стоимости доли:(Скв*Д:2)*К, где:
  • — Скв*- рыночная цена квартиры целиком;
  • — Д- это размер доли;
  • — К- коэффициент учета существующих параметров. Данный элемент наиболее сложный, т.к. складывается из множества факторов, таких как: площадь жилья, прописанные несовершеннолетние дети, срочность сделки, существующие на момент продажи обременения и т.д.

Специалисты в области недвижимости единогласно утверждают, что при продаже доли в квартире третьим лицам (не собственникам), ее стоимость оказывается примерно на треть ниже рыночной.

Как выделить долю в квартире при продаже

Если доля каждого собственника выделена, это существенно облегчит процесс продажи. Если же нет, то при продаже доли в квартире ее нужно обязательно выделять.

Проще говоря необходимо определить порядок пользования.

Это может быть произведено путем достижения соглашения между всеми собственниками, либо выделением доли в натуре через суд.

В первом случае доли выделяются идеально. Т.е. в трехкомнатной квартире каждому владельцу принадлежит по 1/3 части.

В случае же выделения доли в натуре, каждому собственнику переходит в собственность по одной комнате.

При этом части квартиры общего пользования (коридор, кухня, ванная комната) остаются в общей долевой собственности.

В подавляющем большинстве случаев, собственникам не удается прийти к общему знаменателю, поэтому выделение долей в натуре осуществляется через суд. При этом результаты выделения долей заверяются в нотариальном порядке. Никакие устные договоренности не будут иметь юридической силы.

Как продать долю в приватизированной квартире

После проведения приватизации у жилья может быть от двух до семи собственников, каждый из которых имеет по отношению к другим равные права пользования, владения и распоряжения своей долей. Т.е. ее можно продать, подарить, поменять, заложить и т.д.

Для того, чтобы продать долю в приватизированной квартире, необходимо уведомить об этом всех остальных участников приватизации и в течение 30 суток после уведомления получить письменный отказ (если конечно никто не решит выкупить у вас вашу долю).

Наверное, данная сделка является самой непопулярной в сегменте продажи недвижимости. Т.к.

если имеются отказавшиеся от приватизации члены семьи, то они сохраняют право пользования данной квартирой пожизненно. Это может существенно затормозить процесс продажи.

Если же таких обстоятельств нет, то процесс выделения доли и последующей ее продажи является стандартным.

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

    Гражданское и жилищное законодательство в области приватизации муниципального жилищного фонда достаточно четко регламентирует права несовершеннолетних при проведении приватизации, а именно:
  • — участие несовершеннолетних в приватизации обязательно. В противном случае ее итоги будут признаны судом недействительными;
  • — несовершеннолетние сохраняют право на однократное участие в бесплатной приватизации и после достижения ими 18 лет.

Продажи доли ребенка в приватизированной квартире является крайне хлопотным процессом.

Родители (либо законные представители) ребенка обязаны получить разрешение на продажу у органов опеки и попечительства.

Скажем сразу, что ООП подобные разрешения просто так не раздает. Вы должны предоставить весомые доказательства того, что после совершения сделки, жилищные условия ребенка минимум не ухудшаться.

В качестве подобного доказательства можно предоставить договор купли — продажи жилья (доли в жилье), более большего по площади, нежели продаваемое. При этом, если покупается доля, то право собственности на нее должно быть оформлено именно на несовершеннолетнего ребенка.

Если подобным условием пренебречь, то продажа доли ребенка в приватизированной квартире будет невозможна.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В данном случае предусмотрен тот же алгоритм действий, что и в предыдущем случае. При этом, если ребенок имел долю в продаваемом жилье, то он должен иметь такую же долю (либо большую) в покупаемом жилье.

Если к примеру, покупка квартиры не планируется, то родители (законные представители) обязаны предоставить ребенку долю в квартире, например у бабушки.

При подаче заявления в органы опеки и попечительства, присутствие обоих родителей обязательно.

Как продать долю в квартире по наследству

Нередко происходит так, что одна квартира переходит по наследству нескольким наследникам, которые в равнозначной степени являются собственниками данного жилья.

Когда у одного из них возникает желание продать свою долю, то опять же преимущественным правом покупки доли обладают остальные наследники . Т.е. продать долю можно будет только после их письменного отказа.

Затем следует в стандартном порядке выделить причитающуюся вам долю в натуре (данный способ является наиболее оптимальным), и выставлять ее на продажу.

Как помешать продать долю в квартире

Обычно, желание продать долю в квартире появляется в связи с натянутыми отношениями с остальными собственниками.

И в случае, если не удается решить вопрос полюбовно, последние как правило, будут всячески препятствовать осуществлению сделки.

Сразу оговоримся, что помешать продать долю в квартире ее законному собственнику, на законных основаниях невозможно. Это прямо противоречит Конституции РФ.

Единственный способ воспрепятствовать проведению сделки- это воспользоваться свои правом преимущественного выкупа и приобрести долю.

Очень часто остальные собственники соглашаются на покупку доли, но в дальнейшем тянут со сроками, объясняя это финансовыми сложностями.

Как правило подобные приемы имеют лишь временный характер и могут лишь не надолго застопорить процесс продажи. Все остальные попытки будут идти вразрез с действующим законодательством.

Как продать долю в коммунальной квартире

Здесь все намного проще, т.к.

в коммунальных квартирах доли всех собственников выделены в натуре, а части квартиры общего пользования (санузел, коридор, кухня) находятся в общей собственности. Т.е.

правило на преимущественное право покупки сохраняется и в этом случае. Таких сложностей, какие мы описывали в предыдущих примерах нет.

Источник: https://registrmsk.com/kak-vosprepyatstvovat-prodazhe-doli-v-kvartire/

Как продать квартиру, если один собственник против?

Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

О квартирном рейдерстве и как с ним бороться

Может ли мать продать свою долю квартиры третьему лицу?

“Квартирное рейдерство” – термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.

Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.

Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).

После этого нехитрыми способами – от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, – соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.

Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 – 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать – собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен – “Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь”.

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других – весьма решительный) суд ему не подмога.

В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.

А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: “Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам”. Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, “квартирным рейдерством”.

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).

Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал “альтернативных” способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.

Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что “без согласия других собственников никому передать долю нельзя”.

Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями “юристов”, увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.

В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.

В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.

Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).

НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.

И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять “особое мнение”. Я такое называю “крестьянская хитрозадость”. Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: “а я считаю, что его доля столько не стоит”); другие считают, что если они ответили “я согласен”, то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.

Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не “на деревню дедушке, Константину Макарычу”.

В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.

Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.

Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…

А самый лучший вариант – это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.

Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. “Авось, не продаст” и “Небось, не сумеет”.

Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.

Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата – ноль. Законопроекты, в силу их “с плеча рубательского” характера законами не становятся.

Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших – так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых – откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам “запретительно-охранительный” подход.

Легче всего “врубить” “запрет на всё”, не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.

А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты – вопрос серьёзный.

Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.

Надо выделить два направления:

1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности (“защита права собственности на долю”);

2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер “выживания” (“защита жилищных прав собственника доли”).

Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.

В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант – это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:

1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);

2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;

В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.

3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);

4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;

5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.

Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.

Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно – конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:

1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),

либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть  наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с “антисталкерскими” законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/8/16/o_kvartirnom_rejderstve_i_kak_s_nim_borotsya

Законовед
Добавить комментарий