Квартирное мошенничество

Квартирное мошенничество в Москве

Квартирное мошенничество

Столичная недвижимость всегда была желанной добычей для криминальных элементов. Февраль 2016 года ознаменовался повышенной статистикой мошенничества с квартирами москвичей, и российские СМИ облетела громкая волна судебных разбирательств по поводу незаконного обращения с недвижимостью.

В последнее время квартирных мошенников называют «квартирными сквоттерами», что не вполне корректно. Стоит различать аферистов, которые планируют нажиться на незаконных сделках с недвижимостью, и явление сквоттинга — от английского “Squatters”, что означает самовольное заселение в заброшенное или пустующее помещение.

Сквоттеры, хоть и не являются юридическими владельцами квартиры, занимают пространства, которые считают подходящими для своих целей, и используют существующие законодательные нормы для того, чтобы со временем легализировать свое право на захваченное помещение.

В России, как и в ряде европейских государств, действует правовая норма «adverse possession», которая позволяет заявить о владении недвижимостью по истечении 15 лет постоянного не оспариваемого проживания.

В отличие от сквоттеров, которые захватывают пустующие помещения, часто непригодные для проживания, квартирные мошенники с помощью лазеек в законодательстве и низкой юридической грамотности населения пытаются прописать в чужих квартирах посторонних лиц или даже выселить законных владельцев из их собственных квартир.

Подобные случае происходят все чаще. Лишь неделю назад полицией был задержан очередной подозреваемый в квартирном мошенничестве: 36-летний житель Московской области завладел правом собственности, подделав документы на имя собственника недвижимости. Имея на руках поддельные документы, он успел продать квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Наверное, каждый москвич видел кричащие объявления об услуге предоставления фиктивной прописки в Москве. Как правило, этой услугой жаждут воспользоваться мигранты из соседних ближневосточных стран, что избавляет их от массы неудобств при трудоустройстве в столице.

Но не каждый знает о том, что часто желающих получить желанную регистрацию прописывают в квартирах без ведома владельцев. Так, в квартире неожиданно для хозяев оказываются прописаны совершенно посторонние люди, не имеющие ни родственного, ни дружественного отношения к ее истинным владельцам.

К примеру, одна жительница ЮАО Москвы была крайне удивлена, когда случайно обнаружила, что в ее квартире «проживает» еще целых семь человек из Таджикистана. На жаргоне профессионалов такие случаи иногда называют «резиновой квартирой».

Учитывая, что у трудовых мигрантов есть талант попадать в переделки, это может принести серьезные проблемы с законом. И жертве мошенничества придется доказывать свою непричастность к фиктивно прописанным лицам.

Квартирные мошенники не ограничиваются мелким жульничеством с фиктивной пропиской, и подобно сквоттерам выбирают квартиру (или даже здание), которая оставлена без присмотра хозяина. Взламывая замки, они меняют их на свои, и таким образом получают уникальный доступ к этой недвижимости.

Однако на этом аферисты не останавливаются, ведь в их цели входит не только захват, но и незаконное оформление правоустанавливающих документов на захваченную недвижимость. Часто соучастниками преступления становятся работники государственных структур, ведь без их участия оформить необходимые документы крайне сложно.

Вступив в сговор, аферисты подделывают регистрацию в квартире одинокого умершего владельца, или даже заключают сделку купли-продажи «задним» числом.

Как показывает практика, сначала в квартире регистрируются посторонние лица, а затем заключаются договоры купли-продажи или оформляются дарственные. Наиболее часто мошенники используют квартиры, чьи владельцы умерли относительно недавно. Задним числом они прописываются в квартире, подделывают документы о своем родстве с покойным и оформляют право на наследство.

Используя связи в полиции, ЗАГСе, ЖЭКе, мошенники получают оперативную информацию об «освободившейся» квартире. Ведь именно ЖЭК — первоочередная инстанция, которая запускает процесс оформления смерти собственника квартиры.

Согласно российскому праву, у городских властей есть полгода, чтобы начать процесс передачи недвижимости по наследству, чем и пользуются мошенники в своих целях.

Нередки случаи сокрытия прописанных, но не проживающих лиц при купле-продаже квартиры. Такое жульничество может использоваться как для афер с «резиновой квартирой», так и для вымогательства с угрозами продажи квартиры в судебном порядке. Выселить прописанного человека порой невероятно тяжело, для этого в любом случае потребуется помощь опытного профессионального юриста.

Сохранить свою недвижимость от посягательств со стороны мошенников — весьма актуальный и достаточно сложный вопрос.Во-первых, не стоит оставлять квартиру, помещение или здание на долгое время без присмотра.

Если это неизбежно, стоит позаботиться о том, чтобы вы были оповещены в случае проникновения на собственную территорию любых посторонних лиц, даже если они представляются вашими родственниками, а консьерж или соседи были предупреждены звонком «от вашего лица».Особое внимание стоит отвести хранению правоустанавливающих документов.

Если преступники получат к ним доступ, то подделать их не составит особого труда. Надежным вариантом будет обустройство в квартире нетривиального тайника, хорошие строительные компании часто предоставляют такую услугу.

Если вы являетесь не единоличным владельцем недвижимости, логичным и важным ходом будет проведение проверки (получение выписки из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц), в ходе которой есть возможность выяснить, не прописал ли другой владелец на вашей жилплощади посторонних лиц.

Тревожным знаком может быть наличие в почтовом ящике писем и повесток, которые адресованы незнакомым людям. Также всегда нужно обращать внимание на счета для оплаты коммунальных услуг. Обычно, если прописываются «дополнительные» жильцы, сумма платежей резко возрастает.

Кроме того, можно отдать на хранение родственникам, которые живут в другом месте, заверенные копии правоустанавливающих документов. Или как минимум переслать сканы документов самому себе по электронной почте. Это будет дополнительным аргументом в процессе защиты своих прав.Однако самым важным пунктом является безопасность юридических операций с недвижимостью.

Ведь именно во время таких операций мы наиболее уязвимы. Юристы по недвижимости компании Легисперити советуют всегда обращаться за юридической консультацией перед любыми манипуляциями с недвижимостью, будь то краткосрочная аренда или оформление сделки купли-продажи. Всегда стоит подготовиться и к процессу оформления договора, и доверить профессионалам анализ документации.

Работники риелторских компаний порой также сотрудничают с мошенниками, и репутацию компании необходимо проверять самым строгим образом. Самая главная опасность в отношении собственной недвижимости — это неосознанность, недостаточная осторожность и непонимание риска. Статистика утверждает, что около в 60% случаев при заключении разного рода договоров обе стороны не используют бланки для дополнительных соглашений и договоренностей и не оформляют расписки о получении денежных средств, например, арендной платы. Все это приводит к серьезным проблемам, и зачастую доводит дело до судебного разбирательства.

Однако, доверяя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью только юристам надежной компании с многолетней историей, избегая фирм-«однодневок», которые легко определить по сетевой истории (а точнее, по ее отсутствию), все-таки можно обезопасить собственную недвижимость.

Московская юридическая организация Легисперити предоставляет консультации, экспертизу документации и чистоты сделки, оценивает историю риелторской компании и занимается сопровождением сделок с недвижимостью.

Высокий профессионализм и колоссальный опыт юридической практики в этой сфере позволяет Легисперити отстаивать права своих клиентов даже в самых сложных ситуациях, не только защищая права клиента в суде, но и представляя их интересы во время заключения договоров.

Источник: http://legisperiti.ru/blog/kvartirnoe-moshenichestvo-moskve/

Квартирное мошенничество: названы самые опасные в РК криминальные схемы

Квартирное мошенничество

Каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью снять в аренду или приобрести в собственность квартиру. Особенно это актуально для крупных городов, в которые, как правило, постоянно прибывают новые жители и гости. Каждый из них может стать потенциальной жертвой преступников, которые действуют на рынке недвижимости, сообщает корреспондент Today.kz.

Председатель комитета по профессиональной этике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Вайншток назвал самые распространенные схемы, по которым могут работать современные квартирные мошенники.

Причем речь уже не идет о тех комбинациях, которые злоумышленники прокручивали лет 15-20 назад в связке с нечистыми на руку нотариусами.

Кроме того, он сообщил, что и на рынке риелторских услуг человек может столкнуться с мошенником или непрофессионалом, который, к примеру, возьмет деньги, но либо не окажет услугу, либо она будет некачественной.

“Со стороны продавцов мошенники – это те люди, которые, к примеру, снимают в аренду квартиру, потом ее пересдают совершенно чужим людям, которые ничего не подозревают. Или, представляясь собственником квартиры, подают объявление о продаже, занижают цену, набирают несколько потенциальных покупателей, берут с каждого задаток и скрываются.

Вся эта схема рассчитана на беспечность людей,  купившихся на заниженную цену на квартиру

На такой крючок обычно попадаются граждане, которые категорически не желают обращаться к проверенным специалистам по причине экономии денег на оплату комиссии риелтору и, к сожалению, теряют гораздо большие суммы”,  – отметил Александр Вайншток.

Намного безопаснее, считает эксперт, воспользоваться услугами сертифицированных риелторских агентств, правда, не всем это по карману. 

Но продажа или покупка квартиры по объявлениям, размещенным на сайтах в РК, может обойтись гораздо дороже. Иногда ценой может стать личная безопасность.

“Если вы хотите продать квартиру и не хотите обращаться к профессионалам – к риелторским агентствам, хотя я рекомендую, и хотите своими усилиями продать квартиру, то максимум осторожности надо проявить при размещении объявления. 

Подать объявление несложно, а вот кто будет приходить по этому объявлению? Это может быть даже небезопасно для жизни

Я очень давно на этом рынке – с 2000-х годов, и очень много случаев было.

Тем более у нас периодически проходят круглые столы с представителями силовых структур. И они нас все время оповещают о каких-то происшествиях.

Например, человек продает квартиру, якобы покупатель звонит по объявлению, приходит посмотреть, но не один, а несколько человек разбредаются по квартире. Потом пропадают личные вещи”, – рассказал Вайншток.

Он привел в качестве примера еще одну – более жуткую историю. Человеку прыснули в лицо из баллончика с неизвестным веществом. Далее он потерял контроль над собой и подписал документы. После выяснялось, что он продал квартиру, а сам при этом остался без денег и жилплощади. 

“Не часто, но такие моменты могут иметь. Также распространена схема передачи небольшого задатка продавцу без всяких подписанных соглашений, уверяя счастливого собственника, что в течение месяца ему подвезут оставшуюся сумму, а пока заселятся и начнут делать ремонт. Причем расписку с продавца о получении задатка он обязательно возьмет. 

Заканчивается такая история разными вариантами. Псевдопокупатель через некоторое время находит какие-нибудь проблемные места в квартире (скрытые дефекты) и на этом основании требует вернуть двойной задаток, угрожая продавцу судом за то, что он утаил это.

 Еще одним вариантом может быть и ситуация, когда “покупатель”, не рассчитывая долгое время продолжает жить в квартире, ссылаясь на то, что его подвели с возвращением денег.

И он обещает обязательно что-нибудь решить, ведь он уже сделал косметический ремонт”, – сообщил представитель ОАРК.

Продавец, который сам уже не рад такой сделке, продолжает верить. 

“Был случай, когда таким образом “покупатель” со своей семьей, заселившись при задатке в 50 000 тенге, прожил в квартире восемь (!) месяцев. 

В конце концов его, конечно, выселили с помощью полиции, но продавец потратил много нервов и времени

Этого можно было избежать, обратившись к проверенным специалистам, которые обязательно закрепили бы все договоренности по срокам и оплате на фирменном бланке агентства и являлись бы гарантами сделки”, – сказал Александр Вайншток.

По его информации, в Казахстане есть схемы, которые обходят налоговые и финансовые органы. Например, человек может получить предложение приобрести квартиру через распространенные сейчас жилищные кооперативы. Подобных предложений на рынке недвижимости немало и зачастую в них усматриваются признаки финансовой пирамиды.

“Очень много людей обжигались, приходили к нам, плакали. Это обманное вымогание денег. В итоге человек остается и без квартиры, и без денег.

Схема выставлена таким образом, что человек, покупая якобы квартиру за деньги кооператива, до последней выплаты не является собственником и, если он за определенный срок не выплатит ту сумму, которая оговаривается в договоре, он теряет все выплаченные деньги. 

Мало ли что может произойти? Человек заболел, изменились семейные обстоятельства. Очень много форс-мажоров! И вот вся сумма, которая выплачивалась много лет, остается у заемщиков

На это они (мошенники – Прим. автора) и рассчитывают. Это очень сложная и нехорошая схема. Мы всегда отговариваем от нее”, – признался наш собеседник.

Александр Вайншток считает, что в этом случае безопаснее пойти в банк и воспользоваться традиционным ипотечным кредитом, по условиям которого вы изначально будете юридически защищены.

“После оформления сделки через ипотеку покупатель становится юридическим собственником данного жилья. Да, квартира будет в обременении на тот срок, за который покупатель оговаривает с банком полный расчет по кредиту.

И даже если у покупателя не получится вовремя рассчитаться, всегда можно договориться с банковскими сотрудниками о приостановлении выплат на определенный срок.

В случае жилищной пирамиды, будем так называть эту схему, до конца выплаты покупателем всей суммы собственниками жилья являются кредиторы”, – рассказал Вайншток.

Он сообщил также, что отечественные агентства недвижимости, которые входят в Объединенную ассоциацию риелторов Казахстана, работают по международным стандартам. Организация в свое время подписала Стамбульскую конвенцию, в которую входят 92 страны. 

Мошенники наверняка будут придумывать все новые и новые схемы, как выманить деньги из кошельков доверчивых граждан. И только максимальная бдительность поможет избежать потерь и нервотрепок, связанных с собственным жильем.

Источник: http://today.kz/news/kazahstan/2018-08-13/768838-kvartirnoe-moshennichestvo-nazvanyi-samyie-opasnyie-v-rk-kriminalnyie-shemyi/

Как распознать мошенничество с недвижимостью: новые махинации в 2019 году

Квартирное мошенничество

Регулярно появляются сообщения правоохранителей о раскрытии мошеннических схем на рынке недвижимости. Обман покупателей на крупные суммы подрывает доверие к добросовестным продавцам, а также наносит репутационный вред игрокам рынка недвижимости: риелторам, застройщикам, юристам и нотариусам, обслуживающим сделки.

Мошенничество при покупке квартиры

Юристы и эксперты по безопасности называют наиболее популярные способы мошенничества с недвижимостью. Практически все они связаны с подделкой правоустанавливающих документов и внесением ложных сведений в госреестр имущественных прав на недвижимое имущество.

Подделка документов

Наиболее высокие риски стать жертвой мошенников при покупке квартиры, когда используются поддельные документы. Иногда отличить их от оригиналов без экспертизы практически невозможно.

Преступники используют фальшивые печати коммунальных предприятий, государственных регистраторов, нотариусов, районных судов города Киева и даже Минюста Украины.

В 2018 году при задержании у квартирных мошенников были также изъяты более 20 паспортов граждан Украины и России. По таким схемам может продаваться даже коммунальная собственность.

Кроме того, могут использоваться просроченные и недействительные доверенности на продажу жилья. Например, владелец квартиры умер или выехал на постоянное жительство заграницу, а в Украине по ранее выданной доверенности проводится сделка купли-продажи.

Внесение ложных данных в госреестр

С 2013 года в Украине действует государственный реестр имущественных прав на недвижимость, куда вносятся данные о владельцах квартир. Мошенники могут еще до продажи жилья по поддельным документам оформить его на подставных лиц в электронном госреестре. Для этого недостоверные документы предоставляются для регистрации нотариусам и лишь после этого квартира выставляется на продажу. 

Статья по теме: Виды мошенничества при продаже квартиры: как не стать жертвами аферистов

Риски при такой сделке крайне высоки. Будущий владелец такого жилья, а также нотариус, регистрирующий договор купли-продажи, ориентируются, в первую очередь, на информацию из госреестра. Если данные в электронной базе совпадают с документами продавца – сделка состоится, однако в последствии может быть обжалована реальными владельцами квартир.

Для «черных схем» мошенники выбирают жилье, которое осталось после одиноких людей, когда ближайшие родственники могут просто не знать о смерти владельца квартиры. По таким объектам оформляется дарственная или генеральная доверенность на подставное лицо. В этом случае ответственность за проверку документов ложиться на нотариуса, удостоверяющего сомнительные договора и документы.

Совершались преступные действия и в обратном порядке. Незаконно получив доступ к электронному реестру (путем взлома интернет-сетей нотариусов), злоумышленники вносили в нем данные о новых владельцах выбранного жилья.

После этого квартиры оперативно выставлялись на продажу по бросовым ценам или же несколько раз переоформлялись на разных людей.

Реальные владельцы узнавали о махинации постфактум, когда уже требовалось судебное решение для приостановки сделок и наложения ареста.

Как избежать обмана при купле-продаже недвижимостью

Эксперты дают несколько советов, как обезопасить себя при совершении сделок покупки-продажи квартиры.

  1. Закажите правовое сопровождение сделки, узнайте о выбранной квартире максимум информации: сколько раз за последнее время она меняла собственников, есть ли решения об аресте этого имущества, другие решения судов по квартире. Сомнения должны вызвать передача квартиры в собственность по судебному решению, смена нескольких собственников за короткий срок, продажа по доверенности (когда нет прямой связи с владельцем) и другие операции с недвижимостью перед продажей. 
  2. Требуйте присутствия реального владельца на сделке и при осмотрах квартиры. Тщательно проверяйте его (их) личные документы. Так можно застраховать себя от дальнейших судебных претензий в том, что собственник был не в курсе о готовящейся продаже.
  3. Заключайте сделку на полную сумму, избегайте частичной оплаты, рассрочки, неподтвержденной нотариально заверенными документами.

Мошенничество при аренде квартиры

Мошенники активно работают и на рынке аренды жилья, обманом сдавая чужие квартиры или же выманивая деньги у своих жертв.
При долгосрочной аренде квартиры преступники часто используют распространенную схему: арендуют жилье (посуточно или на 1-2 месяца), после чего в кратчайшие сроки пересдают жилье нескольким арендаторам и исчезают.

Статья по теме: Посуточная аренда квартир в Киеве: как уберечься от мошенников

В итоге, пострадавшими остаются и обманутые клиенты, и арендодатель, которому предстоит доказать свою непричастность к афере. Такие махинации приносят злоумышленникам большую прибыль за счет того, что жертвы мошенников, как правило, вносят оплату за первый и последний месяц проживания, нередко оплачивают и залог за сохранность имущества.

Пример фальшивки, которую рассылают мошенники своим жертвам: фото, найденное в интернете, вставлено в цифровую копию чужого паспорта

При посуточной аренде квартир аферисты настойчиво советуют внести залог за съем жилья. .

В доказательство своих слов мошенники пересылают на почту или мессенджер фальшивые копии документов на жилье. Чаще всего это измененный в графических редактор вытяг из госреестра прав на недвижимое имущество, а также фальшивый скрин паспорта с фотографией, найденной в интернете.

После перевода денег на банковскую карту обманутые клиенты не могут ни поселиться, ни дозвониться то обманщиков.

Мошенники могут использовать электронную копию свидетельства на право собственности, в которую подставляют фальшивые данные о владельце

Как избежать мошенников при аренде квартиры

Простые и эффективные советы помогут арендаторам защититься от мошенников, выбирая жилье для съема.

  1. Проверяйте все имеющиеся документы на арендуемую квартиру. Обратите внимание на форму собственности, количество собственников. Уточните, все ли они согласны на сдачу квартиры в наем. 
  2. Сделайте копию и проверьте документы владельца жилья. Сравните их с данными в документах на квартиру. 
  3. Заключайте типовой договор на аренду жилья, просите приложить к нему копии документов владельцев жилья. 
  4. Постарайтесь проверить историю сдаваемой квартиры. Пробейте адрес на сайтах объявлений о недвижимости, чтобы понять, как давно ищут арендаторов. Возможно, удастся найти отзывы о владельцах.
  5. Договаривайтесь о полном расчете за квартиру только в момент заезда. Если владельцы настаивают на залоге или предоплате – внесите минимально возможную сумму.
  6. При посуточной аренде не платите залог или задаток на карту. Помните, что предоплата за неоказанную услугу повышает шансы мошенников. Проверяйте фотографии жилья через поиск Google, чтобы узнать, соответствуют ли изображения указанному адресу и объекту.

Также высоки риски при покупке квартир в новостройках Киева. Эксперты дают простые советы, что важно знать перед инвестированием в недостроенный ЖК и как отличить долгострой.

Источник: https://100realty.ua/articles/kak-raspoznat-mosennicestvo-s-nedvizimostu-novye-mahinacii-v-2019-godu

Самые популярные схемы мошенничества при продаже квартиры

Квартирное мошенничество

Квартирное мошенничество, похоже, не поддается истреблению. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана.

Столицей квартирного мошенничества, конечно, является Москва. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь, по данным Минстроя РФ, составляет 91,7 тысячи рублей.

Причем эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что планка откровенно занижена.

Аналогичный показатель по Нижегородской области — 49,4 тысячи рублей. Существенно скромнее, чем в Москве, но выше, чем в любом другом регионе Приволжского федерального округа. Для квартирных аферистов очень и очень заманчиво.

Чем рискует покупатель?

В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам.

Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.

Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.

Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.

«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».

Что делают мошенники?

Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть во всеоружии и знать, где и как мошенники расставляют сети. Вот лишь несколько популярных схем, зная которые, можно предотвратить большой обман.

Отсутствие согласия супруга

Юристы настоятельно рекомендуют брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.

«Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — рассказывает Юлия Плетнева. — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима».

Может также возникнуть неприятная ситуация, когда экс-супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры.

По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены.

А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.

Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.

Запоздавший наследник

В продолжение «семейной» темы: часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода).

Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире.

В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной.

Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы: в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются «по капельке».

Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Доверить это проще всего юристу. Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.

Подставное лицо

Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно.

Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.

Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка.

Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают.

Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.

Юлия Плетнева советует тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь.

«За свою практику я видела всего шесть поддельных паспортов, — рассказала юрист. — В двух случаях это были поддельные бланки, в остальных — вклеенная фотография. Сообщать или не сообщать в полицию — дело ваше, но иметь дело с такими людьми я не рекомендую. Даже если речь идет просто о подозрении».

Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство.

Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д.

Известны случаи, когда даже нотариус не замечал подмену, поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.

Продажа по доверенности

Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.

Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.

Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает жилище и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.

Продажа по дарственной

Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной.

Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а те быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами.

В проигрыше, само собой, останется покупатель — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.

Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.

Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.

Несделкоспособность по состоянию здоровья

Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость.

Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует.

Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.

Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым.

Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку.

Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.

Страховые компании уже научены горьким опытом, поэтому требуют самого серьезного подхода к теме здоровья продавца. Клиент нижегородского агентства недвижимости «Кварц» столкнулся с этим на личном опыте. Человек семидесяти с лишним лет, в прошлом крупный чиновник, продавал квартиру в Москве за 17,5 миллиона рублей.

Покупатель нашелся, он брал жилье в ипотеку, но страховая компания поставила условие: продавец должен в день совершения сделки пройти полное освидетельствование в Центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. Это два часа, три врача и 25 тысяч рублей. В агентстве были уверены, что экс-чиновник откажется, посчитав это унижением.

Но он с достоинством прошел медосмотр, понимая, что квартиру надо продать.

Директор агентства Ирина Малыгина констатирует: с одной стороны такие требования — абсурд, но с другой — гарантия того, что продавец через день не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.

Юрист Юлия Плетнева рассказала, в ее практике был случай, когда с виду бодрый и вменяемый мужчина 60 лет, имевший и водительские права и право на ношения оружия, был признан несделкоспособным уже после продажи квартиры. Суды длились долго, и для покупателя все завершилось не лучшим образом: продавец должен был вернуть ему 4,5 миллиона, полученные за квартиру, по 10 тысяч рублей в месяц.

Как заключить безопасную сделку?

К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.

«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.

Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.

На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.

На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.

Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.

Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.

«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».

Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.

Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.

«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.

Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.

Анна Синаревская

 cod52.ru, w-ip.ru, img.gazeta.ru, adram.com.ua, static.mvd.ru, ispoved-dushi.ru

Источник: https://www.gipernn.ru/zhurnal/zhile/stati/samye-populyarnye-shemy-moshennichestva-pri-prodazhe-kvartiry

Квартирное мошенничество: 5 типичных случаев из практики адвокатов

Квартирное мошенничество

Она говорит, что в ее практике мошенниками в таких ситуациях зачастую выступали “черные риелторы”, работавшие в составе недобросовестных компаний.

“Так, в 2005 году руководитель риелторского агентства создал преступную группу, в которую вошли другие сотрудники компании”, — вспоминает подобный случай Константинова. Вместе они похитили несколько квартир.

Жертвами этих мошенников оказалась целая семья. Муж и жена обратились в компанию с целью продать пятикомнатную квартиру, которая находилась в общей долевой собственности. В ходе беседы мошенники узнали, что пара собирается продать только долю, чтобы из вырученных средств компенсировать ущерб, нанесенный их дочерью, которая была привлечена к уголовной ответственности за другое преступление.

Люди были совсем простые, и риелтор уговорил их решить имеющуюся проблему и поспособствовать освобождению дочери от наказания. Он утверждал, что сможет выгодно продать квартиру, так чтобы у семьи были деньги на разрешение плачевной ситуации. Взамен он обещал купить им иное, более дешевое жилье, рассказывает адвокат.

В итоге жилье было продано сотрудниками агентства по недвижимости. А семье была действительно куплена однокомнатная квартира, вот только разницу им никто не вернул. Впоследствии злоумышленники были осуждены, подчеркивает Константинова, а потерпевшие обратились в суд.

Совет адвоката: человек, не владеющий познаниями в юридической области, вряд ли сможет уберечь себя от возможного обмана со стороны мошенников.

В связи с этим один из основных советов, который можно дать в этой ситуации, при совершении сделок обращаться к независимому от риелторского агентства или риелтора юристу, который сможет проанализировать условия сделки и составляемые документы, а также дать компетентный совет.

ЗЛОвредная привычка

Кроме того, мошенники традиционно ищут одиноких алкоголиков и наркоманов, рассказывает Константинова. В этих случаях злоумышленники часто подделывают доверенности на право подписания договора купли-продажи, и затем от имени собственника квартиры выступает иное лицо по поддельному паспорту.

Таким образом при помощи фиктивных документов осуществляются сделки в отношении той или иной квартиры, говорит Константинова. Квартира в дальнейшем неоднократно перепродается с целью сокрытия следов преступления, пока не попадает в собственность добросовестного покупателя. Также известны случаи, когда таких людей просто спаивали до смерти, говорит собеседница агентства.

В практике бывшего следователя были случаи, когда мошенники подыскивали потерпевших такой категории, входили к ним в доверие, в том числе через распитие алкогольных напитков, и в дальнейшем, через короткий период времени, предлагали выйти замуж или жениться. Затем от новоиспеченного супруга следовало предложение продать квартиру в Москве и переехать в другой регион, купив там жилье для совместного проживания. Мошенники очень умело расписывали всю финансовую выгоду такого переезда.

Как только потерпевший давал согласие, его везли в конкретное риелторское агентство, где он подписывал генеральную доверенность на продажу квартиры.

После подписания документов несчастного вывозили в другой регион, где он находился на съемной квартире, активно употребляя алкогольную продукцию или наркотики, которую ему в изобилии поставляли мошенники. В это время квартира обманутого продавалась. Денег от сделки, а также иную обещанную им взамен недвижимость, потерпевшие не получали. Более того, многие через непродолжительный период времени умирали.

Совет адвоката: Алкоголезависимым лицам бывает непросто “трезво” оценить ситуацию, именно поэтому они так легко подвержены обману. Требовать от них бдительности, либо иных действий, которые смогли бы уберечь их от мошенничества практически бесполезно, они слишком подвержены влиянию.

Поэтому основное бремя контроля ситуации с возможным незаконным отчуждением квартиры могли бы взять на себя родственники, чаще навещая своих родных, присматриваясь, кто с ними проживает и с кем они общаются.

Правоустанавливающие документы на собственность, а в крайнем случае — и документы, удостоверяющие личность, желательно также оставлять на хранение близким и родственникам. 

Социальная “помощь”

Разумеется, мошенники пользуются беспомощностью одиноких пенсионеров. Например, на памяти Константиновой есть случай, когда семейная пара под видом социальных работников втерлась в доверие к женщине преклонных лет, у которой близких родственников не было вовсе. “Они действовали совместно с нотариусами”, — уточнила адвокат.

По ее словам, мужчина и женщина пришли в квартиру по рекомендации участкового. Сначала они ухаживали за пенсионеркой, стараясь как можно быстрее расположить к себе и выяснить, где находятся документы на квартиру.

В дальнейшем пожилая женщина якобы в кабинете у нотариуса подписала договор дарения квартиры на женщину, осуществлявшую за ней уход.

После ее смерти случай заинтересовал ее троюродную сестру, о наличии которой мошенники не подозревали.

Как выяснилось позднее в ходе следствия, видеозапись не зафиксировала присутствие потерпевшей в этот день в офисе нотариуса, а почерковедческая экспертиза показала, что документы о переходе права собственности были подделаны. При этом нотариус своей подписью удостоверил поддельный документ, то есть также принимал непосредственное участие в совершаемом преступлении.

Совет адвоката: О подозрительных лицах необходимо сообщать участковому уполномоченному полиции в письменной форме, участковый должен провести проверку по данному сообщению и, исходя из своего опыта, оценить ситуацию.

В случае если участковый не принимает должных мер, необходимо обратиться в вышестоящие или надзорные органы.

Также стоит пообщаться с пожилыми людьми, которые, как вы полагаете, попали в поле зрения мошенников, рассказать им о возможных рисках и также посоветовать обратиться в полицию. 

Осторожно, божий одуванчик

Также достаточно типичная ситуация для рынка — продажа квартиры по поддельным паспортам, рассказывает адвокат Дмитрий Щеглов. И, кстати, мошенниками в данном случае могут оказаться люди, которых меньше всего подозреваешь, например, бабушки.

 По его словам, подобных ситуаций на  тему мошенничества в юридической практике хватает. “Вот, например, случай, дело по которому еще не закрыто. Граждане другого государства переехали в Россию купили квартиру у бабушки.

Продавец вида божьего одуванчика, оказалось, была не настоящим собственником жилплощади”, — говорит собеседник агентства.

Женщина подделала паспорт, вклеила в документ свое фотографию и совершила благодаря такой махинации сделку. В целом в сделке не было ничего подозрительного — заключение договора, регистрация права собственности на иностранного покупателя. Даже регистратор не увидел подлог, что уж говорить об иностранце.

Однако после сделки неожиданно объявился сын действительного собственника, который узнал о переходе права собственности. Он подал заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И уже в рамках расследования выяснилось, что бабуля действовала как собственник по поддельному документу.

Сейчас история не завершена, следствию еще предстоит выяснить все нюансы — суд еще не вынес приговор. Кстати, по словам юриста, подобных историй с участием пожилых мошенниц немало.   

Совет адвоката: Стопроцентной гарантии защиты от фальсификата нет. Перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, и документы удостоверяющие личность продавца. В случае сомнений в подлинности документов — отказаться от сделки.

Наличие право собственности продавца на объект недвижимости, а также наличие обременений в отношении объекта недвижимости можно проверить путем получения соответствующих сведений из ЕГРП. С паспортом гражданина сложнее.

Действительность паспорта гражданина можно проверить, например, при помощи адвоката — путем адвокатского запроса в УФМС о предоставлении соответствующих сведений в отношении лица по которому проводится проверка.

Квартира за микрозайм

Лишиться квартиры сейчас можно, обратившись в микрофинансовые агентства,  которые выдают микрозаймы в размере, к примеру, 30 тысяч рублей или же более внушительные суммы равные 20% от стоимости квартиры. Они незаконно присваивают себе квадратные метры взамен выданной суммы. Подобный случай был в практике у адвоката “Курганов и партнеры” Алексея Курганова.

Ситуация выглядит следующим образом: Иванову срочно понадобились деньги, в банке ему по тем или иным причинам отказали, и он обратился в финансовое агентство, где смог получить микрозайм.

Обычно среди заемщиков оказываются не очень юридически грамотные люди. Они, подписывая документы на займ, фактически передают свою квартиру в собственность мошенникам, которые одалживают не так много денег, но требуют при этом, чтобы квартира была не просто оставлена в качестве залога, но была переписана на агентство, рассказывает собеседник агентства.  

Когда человек приходит отдавать деньги, ему говорят: “А нам твои деньги не нужны! Ты на нас квартиру уже переписал”.

Ситуация с подобными займами особенно актуальна в условиях нынешней экономики, когда многие люди не могут взять кредит в банках, поскольку многие теряют работу и не в состоянии подтвердить свою платежеспособность.

Совет адвоката: Посоветовать в таких случаях можно только одно, из отчаянного положения не загонять самим себя в еще более отчаянное, читать то, что ты подписываешь и не позволять таким заимодавцам подменять понятия. Если квартира передается в залог, значит, это должен быть договор залога, а аргументы заимодавца, что ему так проще и что иначе он не согласен, должны восприниматься критически.

Распознать и защититься

Мошенника распознать крайне сложно, на то он и мошенник, обладающий определенным набором знаний и умений в различных областях своего ремесла.

Как правило, это люди, имеющие психологические знания, навыки и умения манипулировать сознанием других людей.

В основном они действуют одинаково: обманным способом завладевают жилплощадь, потом “перекидывают” ее на какой-нибудь лицо-прокладку, которое в дальнейшем уже выступает в качестве продавца, рассказывает Константинова.

Тем не менее, по словам экспертов, все-таки есть несколько приемов и способов уберечь себя от мошенничества. В частности Константинова настоятельно советует проверить через органы Росреестра, какой количество сделок за короткий период было совершено с квартирой. “Если было совершено несколько сделок за год, то я бы задумалась над покупкой”, — говорит она.

Также, необходимо детально изучить документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость у продавца — свидетельство о праве собственности. Кроме того, необходимо потребовать от продавца предоставление расширенной выписки из ЕГРП, содержащей все операции, совершаемые с объектом недвижимости с указанием всех предыдущих собственников.

Хорошо, если продавец не будет против предоставить справку из психо-неврологического или наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это позволит убедиться в его дееспособности.

Правда, в силу врачебной тайны справку из диспансера может взять только сам продавец. Покупатель самостоятельно получить ее не сможет, говорит Щеглов. Также адвокат рекомендует подстраховаться и заключать сделку у нотариуса.

“Нотариусы обычно пишут, что дееспособность сторон сделки проверена”, — говорит он.

Большое внимание нужно уделить договору.

Щеглов настоятельно советует прописывать в договоре реальную стоимость сделки, а не как это принято в большинстве случаев, когда в целях минимизации расходов на уплату налогов продавец просит указать меньшую стоимость.

Это важный момент, поскольку в случае признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, покупатель сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Источник: https://realty.ria.ru/20160713/407708034.html

Законовед
Добавить комментарий