Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Пример структуры риэлторской фирмы и организации её деятельности

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Предлагаем Вашему вниманию пример структуры риэлторской фирмы и организации её деятельности.

Организационная структура

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение.

Условно можно разделить фирму на два отдела — технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией, необходимой для сделок с объектом (т.е.

документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку, и документами, предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно-техническим отделом посредством горизонтальных связей.   

Курьёзы профессии риелтор >>>

Технология осуществления риэлторской деятельности

Технология оказания риэлторских услуг сводится к следующим основным этапам:

I. Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости; 

б) формулирование ограничительных условий.

II. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;  

б) составление плана выполнения работ по договору.

Риелторы и закон: как застраховать себя от встречи с мошенниками? >>>

III. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

IV. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке; 

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

V.Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление её результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлторской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Как распознать недобросовестного риелтора >>>

Основные направления деятельности риэлторов

а) Риэлтор выступает в качестве агента.

В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтор обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

– выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

– анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

– разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера  выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлторская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтор предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлторских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).

Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия.

В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

tipslife.ru

Информационная служба www.kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7052/

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует.

Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы.

В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа.

Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании.

Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является “чёрным”.

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Договор оказания риэлторских услуг физическим лицам

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Для быстрого оформления сделки с недвижимостью физические лица часто прибегают к услугам риэлторов – специалистов в сегменте недвижимости.

Между сторонами составляется отраслевой документ, который принято называть коммерческим договором, и который является возмездным.

По его условиям, агентство должно в установленный срок выполнить все обозначенные физическому лицу действия, а физическое лицо, в свою очередь, должно выплатить контрагенту соответствующее вознаграждение. О порядке и основных особенностях такого соглашения будет рассказано далее.

Договор на оказание риэлторских услуг по аренде квартиры

По его условиям текущий исполнитель должен в обозначенный срок подобрать список актуальных предложений, предусматривающих аренду условной недвижимости.

При этом физическое лицо здесь должно выступать как арендатор или как заинтересованный арендодатель. Разница заключается только в том, что в первом случае агентство недвижимости запросит фиксированную сумму за свою работу – тариф назначается на локальном уровне.

Во втором случае, если физическое лицо заинтересовано в сдаче объекта, организация запросит сумму, соразмерную 1-2 месяцам пользования объектом. В настоящее время подобная схема используется в большинстве случаев.

Существенные условия договора оказания риэлторских услуг

Как и у любого другого соглашения, у договоренности имеются существенные условия, обязательные для каждого случая.

Такой возмездный документ должен содержать: фиксированную плату и порядок ее взноса, тип работы исполнителя (покупка/продажа/аренда), самостоятельно установленные основания для расторжения, реквизиты сторон.

Если составление документа предполагает внесение задатка, то это также должно быть отражено в договоре.

Как расторгнуть договор оказания риэлторских услуг

Нужно определиться с основаниями, потому что далеко не всегда документ расторгается в одностороннем порядке.

Во-первых, здесь необходимо ознакомиться с диспозицией за номером 450 ГК РФ, в которой указываются именно законные основания.

Во-вторых, нужно уточнить положения самого соглашения, и выделить те, по которым возможно одностороннее расторжение. Конечно, данные положения не смогут идти вразрез с показаниями законодательства.

На практике обычно начинается с досудебного этапа – физическое лицо направляет в адрес контрагента уведомление-претензию, при неудовлетворении которой возможно последующее обращение в судебные органы.

Образец договора на оказание услуг риэлтора

Как любой другой документ, подобное соглашение должно быть составлено правильно. Поэтому, для придания ему должной юридической силы, необходимо избежать типичных ошибок, какие допускают некоторые физические лица.

Во избежание этого рекомендуется заранее ознакомиться с его наиболее общим образцом.

Скачать образец документа

Приложение к договору на оказание риэлторских услуг

Данное приложение уместно к использованию в тех случаях, когда к основному документу уже после его согласования и составления необходимо внести какие-либо дополнения.

Для того, чтобы не переоформлять заново основной документ, обе стороны могут договориться о составлении к нему приложения.

В определенных случаях приложение может представлять из себя проект либо графическую схему конкретного объекта, которая прикладывается к договору для информативности. Делается это для того, чтобы контрагент смог презентовать помещение при сдаче его в срочную аренду либо при продаже.

Скачать приложение

Агентский договор на оказание риэлторских услуг

Описываемый документ, независимо от наименования оказываемых услуг, будет являться агентским. Это объясняется тем, что специалист агентства недвижимости будет действовать не от своего имени, а от имени условного заказчика.

Напротив, если заказчик выпишет типовую доверенность, то подобное соглашение уже не будет считаться агентским.

Но такая схема применяется очень редко, и уместна она только в том случае, если физическое лицо вынуждено покинуть условное место проживания и, соответственно, место оказания услуги на длительный срок. Указанный ранее образец одновременно является и агентским соглашением.

Скачать документ

Риэлторский договор на оказание услуг по продаже недвижимости

Подавляющее большинство жилищных агентств работают по одной схеме: стоимость работы обычно напрямую привязывается к оценочной или рыночной стоимости фигурирующего объекта.

Поэтому заказчику необходимо заранее приготовиться к тому, что за свою деятельность риэлторы запросят примерно 5-7 % от оценочной стоимости. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости обязательно должен обозначать конечную стоимость, иначе он будет не легитимным.

Скачать документ

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/dogovornoe-pravo/dogovor-na-okazanie-rieltorskix-uslug-fizicheskim-licam.html

Как законно работать без оформления ИП или ООО и получать доход

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Здравствуйте, дорогие читатели! Эту статью меня просили написать уже давно и сегодня я совместно с юристами ее подготовил. Говорить мы сегодня будем про законное совершение предпринимательской деятельности без оформления ИП или ООО. Если точнее, о том, как получать доход законно без оформления в качестве ИП или ООО.

Сразу стоит сказать, что согласно нормам гражданского законодательства, предпринимательская деятельность является самостоятельной деятельностью, основной целью которой всегда является систематическое получение прибыли. И в таком случае регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или юр. лица (ООО) является обязательной.

Но, существуют и иные способы, с помощью которых физическое лицо (вы) может получить прибыль от другого лица (либо же от организации). Становиться для этого индивидуальным предпринимателем или открывать ООО совсем не обязательно.

Без регистрации предпринимательской деятельности физическим лицом могут совершаться обычные возмездные сделки – тогда как для признания физического лица индивидуальным предпринимателем необходимо осуществление им деятельности особого рода (согласно письму Минфина от 22-го сентября 2006-го года N 03-05-01-03/125).

Итак, вот способы заключения сделок без оформления в качестве ИП или ООО.

Работа по договору подряда

Способ первый – физическое лицо может заключить договор подряда. Например, физическое лицо (вы) по договоренности с заказчиком выполняет определенную работу и сдает ее. Заказчик принимает итоговый результат и оплачивает его. Гораздо сложнее вопрос с уплатой налогов по данному договору – здесь есть определенные нюансы.

В случае, когда заказчик – юридическое лицо, а подрядчик (вы) – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, при выплате вознаграждения лицу за выполненную работу, заказчиком (организацией) должен быть исчислен, удержан и перечислен НДФЛ по ставке в 13%.

Также, когда договор подряда заключают организация-заказчик и физическое лицо, — стоит учитывать и тот факт, что необходимо уплатить еще некоторые платежи:

  • Платежи на виды случаев социального страхования (сюда входят несчастные производственные случаи и случаи профессиональных заболеваний). Уплата таких платежей возможна только при заключении договора подряда (и только если они в нем указаны).
  • Платежи в Пенсионный фонд и ФОМС.

Если договор подряда заключается между физическими лицами, то вы (подрядчик) должны уплатить самостоятельно за себя НДФЛ. Для этого нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в налоговую.

Договор возмездного оказания услуг

Способ второй – физическим лицом может быть заключен договор возмездного оказания услуг. Гражданин может выполнить какую-либо услугу (консультационного, медицинского, правового или иного характера), а заказчик впоследствии должен оплатить эту услугу.

Отличие договора подряда от договора возмездного оказания услуг заключается в том, что результатом первого является нечто вещественное (строительные или ремонтные работы, изготовление какой-либо вещи), а к услугам по договору возмездного оказания услуг можно отнести следующее: обучение, репетиторство, консультирование и информационные услуги, услуги связи, медицинские, ветеринарные, дневной уход за детьми (няня), аудиторские услуги, туристическое обслуживание и другие.

Уплата налогов по договору возмездного оказания услуг аналогична предыдущему договору – уплата НДФЛ с вознаграждения в общем порядке. В общем порядке уплачиваются платежи в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования. И аналогичные условия при самостоятельных отчислениях.

Агентский договор

Способ третий – физическим лицом (вами) может быть заключен агентский договор. Агент по поручению заказчика (принципала) занимается выполнением определенных юридических и иных действий, и получает за выполненные действия соответствующее вознаграждение.

Агентский договор заключается, например, когда надо реализовать какой-либо товар, при этом, необходимо проанализировать рынок, провести рекламную компанию и тому подобное. Данный договор является более удобным, относительно договора поручения или комиссионного договора (которые мы рассмотрим ниже), так как он избавляет от заключения дополнительных договоров.

Нюансы заключения агентского договора с физическим лицом:

  • Такой договор предполагает совершение не одной сделки, а, как правило, ряда сделок. Агент совершает их определенный период времени.
  • Агент может действовать по данному договору в рамках одной территории.
  • Такой договор может предусматривать отказ агента от заключения иных подобных соглашений.
  • Агент может перекладывать свои обязанности на другое лицо (заключать так называемый субагентский договор).

Договор поручения и договор комиссии

Еще одним способом заработка для физического лица может выступать разновидность агентского договора – комиссионный договор или договор комиссии. Более подробно ознакомиться с ним и скачать можно ЗДЕСЬ.

Комиссионером проводится заключение сделок с третьими лицами, а заказчик услуги (комитентом) выплачивает за это комиссионеру (исполнителю) денежную выплату. Этот вид договора является аналогом агентского договора.

Зачастую, данный вид договора применяется для заключения сделок по купле-продажи.

К договорам такого же типа относят и договор поручения. Применение данного договора возможно в случаях, когда личное участие доверителя является невозможным, предположим в силу болезни, командировки, отсутствии специальных знаний и тому подобному.

Такой договор, заключается для оказании юридической помощи, представительства в суде, таможенных органах, органах Росреестра (регистрация прав на недвижимость) и других государственных учреждениях, а также при заключении сделок от другого лица. Данный вид договора сопровождается выдачей доверенности поручителю.

В отличии от агентского договора, договор поручения имеет короткий срок, срок для выполнения доверенных юридических действий.

 Чтобы данная сделка была оформлена успешно – необходимо правильное оформление договора. Для избежание недопонимания необходимо согласовать все пункты договора. Договор составляется в двух экземплярах.

 Передача денежных средств по данному договору может сопровождаться распиской.

Вы можете осуществлять деятельность по данному договору как риэлтор, юрист или другое лицо, осуществляющее какие-либо сделки от лица вашего заказчика.

Каким образом необходимо принимать выручку по договору между двумя физическими лицами?

Если услуги являются нелицензируемыми, то можно применять следующий способ. Суть его в том, что одно физическое лицо занимается самостоятельным заключением договора и личным оказанием услуг (работ). После получения оплаты за оказанную услугу (выполненную работу) физическим лицом выдается соответствующая расписка (о том, что деньги им получены).

Если применять такой способ, стоит учитывать ряд нюансов:

  • Чтобы он был успешно реализован, необходимо провести правильное составление самого договора. В любом виде договора должны быть четко прописаны все условия.
  • Деньги брать в руки можно только после подписания клиентом двух экземпляров договора. Один из них должен храниться у Вас. Также клиент должен забрать расписку о том, что деньги получены. Расписка также должна быть в двух экземплярах – на всякий случай.

Для продажи товаров

Если вы осуществляете деятельность по продаже товаров, то вам также могут подойти агентский договор и договор комиссии. Еще вы также можете заключать договор купли-продажи. Но в данном случае нужно будет еще предоставить документы на товар от производителя, чтобы подтвердить его соответствие и накладную, если товаров несколько.

По завершению сделки вами также уплачивается 13% НДФЛ. В данном случае это не выгодно, потому что не на все товары большая наценка, а платить 13% от суммы сделки это много.

Проще ведь заплатить 6% на УСН для ИП! Поэтому в данном случае лучше оформиться как ИП, если деятельность ведется и доходы есть. Тем более, продавая в розницу недорогие товары, не будете же вы заключать с каждым покупателем договор, это глупо.

В основном договор купли-продажи используется для оптовых партий, для продажи оборудования, автомобилей, недвижимости, земли и других дорогостоящих объектов.

Некоторые частники работают без оформления и не платят налоги, но это до первой жалобы от клиента или конкурента.

Заключение

Таким образом, если совершаемые гражданином возмездные сделки не имеют систематический характер получения прибыли, то можно воспользоваться указанными выше видами договоров. В ином случае, если вы решили поставить вашу деятельность на поток, то, во избежание штрафных санкций следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

А теперь простым языком

В общем, если вы хотите оказывать какие-либо услуги, то можете с клиентами заключать договоры, про которые мы говорили выше и получать на их основании доходы законно без оформления ИП или ООО. В основном пользуются договором подряда и договором возмездного оказания услуг, а остальные в редких случаях.

Так работают многие частники. Большинство даже НДФЛ за себя не платят, если работают с физическими лицами и живут спокойно. Но тут есть риск. Если их поймают и докажут, что они осуществляли много подобных сделок и не платили налоги, без штрафа не обойтись. Штрафы не большие, поэтому много кто так работает. Но я не рекомендую так делать, потому что можно заплатить налоги и спать спокойно.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kak-zakonno-rabotat-bez-oformleniya-ip-ili-ooo-i-poluchat-doxod/

Какие документы должны быть у риэлтора на свою деятельность

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Какие документы должен предоставлять риэлтор при оказании услуги купли-продажи недвижимости, обязательно к ознакомлению новичкам, только начинающим работать с клиентами агентства недвижимости.

При ознакомлении с риэлторской деятельностью вы узнали, что закон не регулирует отношения специалиста по недвижимости и собственника (покупателя), а так как специального законодательного акта нет, то агентом (да и агентством недвижимости) может представиться любое лицо, в том числе мошенник.

Узнайте, что должен знать риэлтор

Поэтому, добросовестному риелтору необходимо показать потенциальному клиенту, что он тот за кого себя выдает и в этой статье мы разберем, какие есть способы.

С юридической точки зрения агентства недвижимости могут оказывать консультационные, информационные и посреднические услуги, как и любые граждане РФ.

Документы риэлтора: какие должен предоставлять

Юридические документы.

Выясним, какие документы должен предоставить агент по недвижимости в подтверждении своей деятельности, в зависимости от  юридического статуса.

Статусы:

  • агентства недвижимости создают «ООО»
  • частные специалисты по недвижимости «ИП»
  • ФЛ (физическое лицо), частник, работающий в «черную» на свой страх и риск быть пойманными налоговыми органами.

Проще всего доказать свой статус агентству недвижимости в виду создания юридического лица, у которого имеется адрес, учредители и определенная доля ответственности. Причем в законе предусмотрены виды деятельности, которые могут взять агентства недвижимости и ИП.

Например, виды кодов ОКВЭД с расшифровкой, которые берут агентства:

Документы, которые может предоставить клиенту агентство недвижимости

  1. Учредительные документы ООО;
  2. Свидетельство о государственной регистрации;
  3. Свидетельсво о постановке на налоговый учет;
  4. Документы на аренду (собственность) офиса компании.

Для увеличения доверия клиента к агентству недвижимости (ИП), можно предоставлять документы, подтверждающие основания размещения офиса риэлторской компании в помещении, где оно осуществляет свою деятельность.

Какие документы должны быть у частного риэлтора

ИП частного агента, второй по доверию в этом списке, т.к. он по закону отвечает своим имуществом, этот способ создать доверительные отношения часто используют частные специалисты по недвижимости.

  • Свидетельство ОГРНИП;
  • Лист записи ЕГРИП;
  • Паспорт.

Какие документы должны быть у риэлтора агентства недвижимости

Третьим по доверию стоит маклер, работающий на рынке недвижимости в «черную», чаще всего случайных клиентов у него нет, только знакомые и знакомые знакомых, т.н. сарафанное радио. Причина проста — никто не станет доверять человеку с улицы. Единственное, что он может предоставить это документ, удостоверяющий личность — паспорт.

Документы специалиста агентства:

  • Доверенность от АН;
  • Паспорт;
  • Договор с клиентом (после его подписания).

Доверенность от агентства недвижимости

Если риэлтор подписывает договор с клиентом собственноручно и тем более берет денежные средства от клиента, он обязан иметь доверенность на совершение данных действий от лица генерального директора агентства недвижимости (ООО).

К доверенности необходимо предъявлять паспорт, чтобы удостоверить личность, которой выдана доверенность. Срок, на который выдана доверенность должен быть актуальным, не допускается подписание документов от имени агентства недвижимости с доверенностью, у которой истек срок действия.

Агентский или эксклюзивный договор. Юридически это договор смешанного типа. Он не является конечным (неизменным), стороны перед подписанием могут вносить в него поправки. Заверяется печатью агентства недвижимости или ИП (если частный риелтор). Агенты по недвижимости, работающие без образования и ИП часто не используют договор.

Виды договоров:

  • эксклюзивный договор;
  • договор на оказание риэлторских услуг;
  • договор поручения.

Так повелось на Руси, что заключая договор в письменной форме клиент немного успокаивается, больше доверяет, спокойнее спит. Поэтому не стоит пренебрегать правильным оформлением данного документа. А так же всегда указывать на то, что гарантии прописаны на бумаге и вы, как посредник будете обязаны их соблюсти.

Помните, что в договоре должен быть пункт, разрешающий клиенту в письменной форме изменить условия договора. Это увеличивает лояльность, но будьте аккуратны.

Источник: https://mainseller.ru/kakie-dokumenty-dolzhny-byt-rieltora.html

Особенности риелторского (маклерского) договора в сфере оборота жилых помещений

Какие документы нужно оформлять физическому лицу для оказания риелторских услуг?

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Каждый из нас определенно сталкивался с ситуацией, когда нужно срочно продать или купить объект недвижимости, либо срочно сдать помещение по договору найма (аренды) или, наоборот, арендовать.

При этом без помощи риелторов, как правило, в таких случаях не обойтись.

Следует отметить, что в отношении правовой природы договора с риелтором существуют различные точки зрения – кто-то относит его к договору на оказание услуг, кто-то – к агентскому договору, третьи считают его смешанным непоименованным договором.

Такое положение в сфере оборота жилой недвижимости, по моему мнению, недопустимо.

Соотношение договоров комиссии, поручения, агентирования и риелторского договора

Среди договоров на выполнение юридических и иных действий в интересах третьих лиц (комиссия, поручение, агентирование) существуют также и договоры на выполнение фактических действий, которые не подразумевают выполнение нанятым лицом каких-либо юридических действий в интересах своего клиента.

Договор фактического посредничества и его частный случай – риелторский, или маклерский договор, в действующем ГК РФ является непоименованной сделкой [В тексте настоящей статьи термины «риелтор», «маклер», «фактический посредник» будут использоваться в качестве синонимов, при ссылках на судебные акты и их содержание мной сохранено написание «риэлтор»].

Договоры комиссии, поручения и агентирования с договором фактического посредничества имеют общие черты: все вышеперечисленные договоры оформляют посреднические отношения, в которых, вследствие взятых на себя обязанностей, риелтор должен действовать добросовестно в интересах своего клиента, даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора.

С этим связана обязанность риелтора применить все свои знания и навыки при исполнении поручения клиента, как будто он бы действовал в своих интересах, а не в интересах клиента.

Обязанность риелтора действовать исключительно в интересах клиента (принципала), как отмечает А. Рудяков, приводит к тому, что помимо запрета для риелтора выступать в качестве контрагента своего принципала в США, например, существует запрет двойного агентирования.

Двойное агентирование – ситуация, когда один риелтор действует в интересах двух противоположных сторон сделки: покупателя и продавца, арендатора и арендодателя. В случае двойного агентирования основные интересы принципалов диаметрально противоположны – у одного продать дороже, а у другого купить дешевле и т. д. [См.: Рудяков А. Н.

Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права. Закон. 2012. № 12. С. 207–208].

Однако между этими договорами существуют и определенные различия.

Так, в отличие от договора с риелтором, смысл договора агентирования заключается именно в длительном, систематическом исполнении агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение достаточно продолжительного времени.

Риелтор же может исполнить свои обязанности в достаточно короткий срок при удачном стечении обстоятельств, например, когда к нему сначала обратился продавец квартиры, а затем следом за ним обращается потенциальный покупатель такой же недвижимости, и условия предстоящих сделок примерно одинаковы (цена, сроки, порядок расчетов и т. п.).

Кроме того, в отличие от договоров комиссии, поручения и агентирования, у риелтора отсутствуют какие-либо полномочия действовать от имени клиента.

Необходимо иметь в виду, что риелтор в дальнейшем, получив доверенность от своего клиента и действуя уже как представитель, может представлять его интересы при подписании договора купли-продажи, а также при сдаче необходимых документов в регистрационной службе.

Договор на оказание услуг и риелторский договор

Договор с риелтором существенно отличается и от договора на оказание услуг (глава 39 ГК РФ).

Односторонний характер риелторского договора проявляется в наличии обязанности только у одной стороны – клиента, при этом права возникают только у риелтора. Договор возмездного оказания услуг, как и агентский договор, являются двустороннеобязывающими.

Предметом риелторского договора является совершение риелтором действий исключительно фактического характера, направленных на оказание содействия и иной помощи своему клиенту в заключении сделки в отношении объекта недвижимости. Другими словами, обязанность риелтора состоит, прежде всего, в последующем осуществлении контакта между собой продавца и покупателя при купле-продаже, арендодателя и арендатора – при аренде (найме).

Так, О.

 Семушина в отношении природы договора фактического посредничества отмечает, что содействие посредника выражается в осуществлении фактических действий (поиск контрагента, ведение переговоров, участие в разработке условий будущей сделки, консультирование по вопросам заключения сделки и «сведение» сторон для последующего заключения сделки) [См: Семушина О. В. Договор фактического посредничества// Хозяйство и право. 2011. № 9. С. 103].

Проще говоря, договором с риелтором охватываются только те действия, которые предшествуют заключению клиентом договоров купли-продажи или аренды недвижимости, поэтому, например, в США, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы, так как ни один риелтор этим не занимается – и не хочет, и не имеет права [См.: Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги//URL: http://www.domia.com.ua/Info/ Info_Ukraine/ Artur_Oganesian/ interview-1.html].

Е.

 Накушнова, говоря о регулировании главой 39 ГК РФ договоров на оказание услуг и риелторского договора, отмечает, что «ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена» [Е. В. Накушнова. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг//Современное право.2012. № 12//СПС «КонсультантПлюс»].

Судебная практика по взысканию вознаграждений риелторами

В судебной практике одним из самых сложных вопросов является вопрос определения момента, когда у посредника возникает право на вознаграждение и, соответственно, вопрос взыскания риелтором своего вознаграждения.

В отсутствие правового регулирования представляется, что такое право возникает у риелтора в момент, когда сделка по поводу недвижимости заключена между его клиентом и контрагентом, найденным риелтором.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи или аренды жилого помещения с лицом, которое подобрал риелтор, может (но не обязан) заключить только сам клиент (принцип свободы договора).

Как правильно отмечает О.

 Семушина, для возникновения права на вознаграждение по маклерскому договору неважно, какие конкретно действия совершил маклер, объем этих действий может варьироваться от случая к случаю, главное, что при его посредничестве желаемая для клиента сделка заключена [См.: Семушина О. В. Основные права и обязанности сторон маклерского договора в сфере недвижимости// Закон. 2010. № 1. С. 152].

Но в большинстве случаев суды взыскивают задолженность, квалифицируя такой договор как договор на оказание услуг.

Суть дела. Истец ООО «Роял Риэлти» обратился в суд с иском к ответчику ООО «Солнечный ветер» о взыскании долга 80 000 руб. за оказанные услуги по договору от 26.04.

2012 № 11/26-04 об оказании услуг по подбору объектов недвижимого имущества (далее – Договор), по условиям которого Заказчик поручает и оплачивает Исполнителю, а Исполнитель оказывает Заказчику услуги по подбору с целью аренды объектов недвижимости.

Также ООО «Роял Риэлти» заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в сумме 106 000 руб. на основании п. 5.1 Договора. В обоснование своих требований истец ссылался на положения главы 39 ГК РФ.

По акту представления помещений от 26.04.2012 г. (Приложение № 1 к Договору) Заказчику было предложено три помещения, расположенных в г. Москве.

В каждом акте представления помещений в графе «подпись Заказчика» имеется подпись генерального директора ООО «Солнечный ветер» Степановой И.

 В, свидетельствующая о том, что все три помещения, предложенные истцом, были осмотрены Заказчиком и в результате чего последним было выбрано помещение под № 3.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства по Договору и предоставил ответчику помещение для его дальнейшей аренды, однако ответчиком оказанные услуги исполнителя оплачены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг, однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату оказанных услуг.

Поэтому долг в размере 80 000 руб. подлежит взысканию в судебном порядке на основании ч. 1 ст. 781 ГК РФ.
Кроме того, суд взыскал с ответчика штрафную неустойку в размере 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки в сумме 106 000 рублей (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2013 года по делу № А40-25490/2013).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?495

Законовед
Добавить комментарий