Как заставить застройщика исправить брак при строительстве?

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Как заставить застройщика исправить брак при строительстве?

Получить ключи от долгожданной квартиры – радостное событие. Но омрачить его могут недоделки, которые допустил застройщик. Как воздействовать на компанию и компенсировать расходы по ремонту?

Время чтения: 9 минут

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле.

Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены.

Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон “О защите прав потребителей”, пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все “на виду”.

Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления.

Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства.

Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными.

При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а “так надо”.

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты “вылезут” позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Недоделки “с отсрочкой” – устранение брака постфактум

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона.

Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмездно.

В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества – фасадов, кровли, лестниц, входных групп.

С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет.

Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Фиксируем дефекты

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Способы устранения недостатков. Что такое “разумные сроки”?

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

“Разумные сроки”, о которых говорится в ДДУ, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака.

Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, – 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд.

За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Как воздействовать на застройщика?

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами.

Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе.

Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ.

Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков.

В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску.

Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, – вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1869-kakie-suschestvujut-riski-investirovanija-v-novostrojku

Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке?

Как заставить застройщика исправить брак при строительстве?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Ради справедливости, нужно признать, что сегодня лишь небольшая часть жилых домов сдается в неприглядном состоянии. «В целом надо отметить, что за последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

— Еще 10-15 лет назад процент брака был намного выше, потому что большинство застройщиков ориентировались на количество, а не на качество. Технические недочеты в строительстве сильно ударили по репутации строительных компаний.

Поэтому сейчас, на фоне роста конкуренции, застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий.

Сегодня каждая новостройка проходит как минимум три этапа проверки:

  1. Проверка технического надзорного органа. Без положительного заключения дом не будет принят в эксплуатацию;
  2. Проверка в ходе приемки на баланс эксплуатирующей организации. «По опыту, эксплуатирующая организация проверяет тщательно, т.к. после приемки дома ответственность перед жильцами (соинвесторами) разделяется между застройщиком и эксплуатационщиками», — говорит Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
  3. Проверка, которую осуществляет покупатель перед подписанием акта приемки квартиры.

Какие нарушения может обнаружить покупатель?

Это зависит от того, какая квартира приобреталась — с отделкой или без.

Эксперты отмечают, что застройщики сами заинтересованы в том, чтобы строить качественно, так как любое несоответствие квартиры договору купли-продажи ведет к дополнительным издержкам.

Поэтому большинство недостатков легко устранимы. В особенности если речь идет о квартирах с готовой отделкой (по данным «Инком», их сейчас около 20% от общего объема предложения первичного жилья).

К квартирам с отделкой требования намного строже: «При покупке такой квартиры к договору долевого участия (ДДУ) составляется детальное приложение, которое содержит подробный перечень работ и материалов, используемых для отделки квартиры. Если перечислены керамогранит, ламинат, итальянская плитка — квартира должна быть сдана в соответствии с указанными материалами», — подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но в целом, если «возможности для маневра» у застройщика шире, могут обнаружиться следующие недоделки:

  • значительные: обнаружены щели в стенах, протекают трубы, повреждены оконные блоки, уклон пола больше нормы, планировка не соответствует указанной в ДДУ, метраж не соответствует обмерам БТИ и указанному в договоре; сантехника должна быть установлена, а ее нет;
  • незначительные: установлены окна и двери другого производителя, но сопоставимые по качеству, электрические розетки установлены не в тех местах, где хотелось бы и так далее.

Отдельно стоит сказать о несовпадении метражей. Как рассказал Павел Лепиш, готовая квартира может отличаться от проектного варианта, например, толщиной стен или местом установки перегородок. Конечно, эти изменения не так велики и зачастую не превышают нескольких сантиметров, но в сумме площадь приобретаемой квартиры может измениться на 1-2 кв. м.

«Все документы с результатом замеров застройщик передает покупателю и в случае выявления изменений составляется дополнительное соглашение к договору и производится перерасчет стоимости. В случае существенных отклонений от проекта покупатель вправе требовать выплаты неустойки.

Могу сказать, что такие случаи встречаются крайне редко», — резюмирует эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», ставит акцент на том, что обычно в договор включается условие о том, что согласованная покупателем и застройщиком площадь квартиры по результатам строительства может изменяться в сторону увеличения или уменьшения незначительно. При этом цена договора корректируется. Если площадь квартиры изменилась значительно по отношению к ранее согласованной площади, то покупатель вправе требовать либо продажи ему другой квартиры, а если такой возможности нет — расторжения договора и возврата вложенных инвестиций.

Кроме того, недостатки могут быть как очевидными, так и скрытыми, которые обнаружатся позднее, уже во время проживания или в ходе длительного ремонта.

«Если в квартире имеются скрытые дефекты, которые владелец обнаружил только в процессе ремонта или проживания (например, промерзание стен зимой, или протечка оконных отливов), то есть дефекты не были перечислены в дефектной ведомости и квартира была принята с ними — тогда владелец имеет право составить претензию к застройщику в досудебном порядке. Практика досудебных претензий весьма распространена в Москве, крупные застройщики, не желая рисковать своим имиджем, стараются удовлетворять претензии владельцев не доводя дело до суда, — делится опытом Дмитрий Котровский, вице-президент компании „Химки Групп“. — Хотя существует и судебная практика. Так, владельцы квартир в одном очень известном ЖК бизнес-класса через суд оспорили акт ГК и добились переустановки оконных отливов, потому что панорамные балконы у них заливало во время дождя».

Таким образом, квартиры без отделки несут в себе потенциально больше рисков оказаться в той или иной степени непригодными для проживания. Поэтому эксперты советуют приобретать квартиры с готовой отделкой.

«Если покупателю по-настоящему важно иметь жилье без изъянов, я рекомендую приобретать квартиры с типовой отделкой, которая подразумевает ремонт без излишеств с возможностью выбора нескольких вариантов цвета, фактур и т.п., — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации „ИНКОМ“.

— Стоимость отделочных работ и материалов от застройщика увеличивает цену 1 кв. метра всего на 5 тыс. рублей, возможность заказать отделку как дополнительную опцию — на 7 тыс. рублей за кв. м».

Но, осуществляя приемку такой квартиры, нужно быть особенно внимательным. Советы от Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

«Обратите внимание на самые трудоемкие и затратные работы: качество укладки плитки в санузле и „фартука“ в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель.

Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.

Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры.

В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует. В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика».

Как обозначить обнаруженные дефекты и заставить их устранить?

«Если состояние квартиры не удовлетворяет покупателя, акт приемки квартиры подписывать не надо. Это исключительно решение покупателя — или подписывать акт и согласиться с качеством предлагаемого жилья, или добиваться от застройщика приведения квартиры в то состояние, которое было изначально изложено в договоре», — советует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

При этом надо понимать, что не все дефекты видны на глаз, или, наоборот, покупателю (дольщику) объем недоделок может показаться преувеличенным. Поэтому эксперты советуют провести независимую экспертизу квартиры, если есть сомнения в качестве построенного объекта.

Если акт приемки квартиры был подписан дольщиком, то впоследствии обнаруженные дефекты за счет застройщика устранить будет сложно, на что обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Это можно будет сделать скорее в судебном порядке, о чем мы написали выше.

Таким образом, нужно внимательно осмотреть квартиру и в случае обнаружения существенных недостатков составить дефектную ведомость, в которой также должны быть указаны и сроки устранения недочетов.

«Совместно застройщик и владелец обозначают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

По истечении этого срока и устранения дефектов владелец проводит новый осмотр и, если претензий больше нет, принимает квартиру и получает ключи», — объясняет Дмитрий Котровский.

«Единой формы для дефектной ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал, — комментирует Сергей Власенко. — Срок устранения недостатков зависит от их характера.

При этом имейте ввиду, что если в письменном виде срок не закреплен, то вступает в действие закон „О защите прав потребителей“, согласно которому застройщик обязан устранить все дефекты в течение 45 дней. Если застройщик нарушает этот регламент, то вы может требовать от него в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора».

В целом на все новостройки распространяется трехлетняя гарантия: в течение этого срока все обнаруженные серьезные дефекты должны быть устранены за счет застройщика.

Резюме

Перед покупкой квартиры изучите предыдущие проекты застройщика, пообщайтесь с теми, кто уже стал клиентом компании: довольны ли они покупкой?

Постарайтесь осуществить приемку квартиры в присутствии своего юриста или специалиста-строителя. Это могут быть и ваши знакомые или друзья, или нанятые специалисты.

Составьте перечень недостатков в сопоставлении с ДДУ и приложениями к нему. Внесите их в дефектную ведомость. Обозначьте сроки устранения недочетов.

Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1981825-2013-09-25-kak-zastavit-zastrojschika-ustranit-nedodelki-v-novostrojke/

Законовед
Добавить комментарий