Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Особенности риелторского (маклерского) договора в сфере оборота жилых помещений

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Каждый из нас определенно сталкивался с ситуацией, когда нужно срочно продать или купить объект недвижимости, либо срочно сдать помещение по договору найма (аренды) или, наоборот, арендовать.

При этом без помощи риелторов, как правило, в таких случаях не обойтись.

Следует отметить, что в отношении правовой природы договора с риелтором существуют различные точки зрения – кто-то относит его к договору на оказание услуг, кто-то – к агентскому договору, третьи считают его смешанным непоименованным договором.

Такое положение в сфере оборота жилой недвижимости, по моему мнению, недопустимо.

Соотношение договоров комиссии, поручения, агентирования и риелторского договора

Среди договоров на выполнение юридических и иных действий в интересах третьих лиц (комиссия, поручение, агентирование) существуют также и договоры на выполнение фактических действий, которые не подразумевают выполнение нанятым лицом каких-либо юридических действий в интересах своего клиента.

Договор фактического посредничества и его частный случай – риелторский, или маклерский договор, в действующем ГК РФ является непоименованной сделкой [В тексте настоящей статьи термины «риелтор», «маклер», «фактический посредник» будут использоваться в качестве синонимов, при ссылках на судебные акты и их содержание мной сохранено написание «риэлтор»].

Договоры комиссии, поручения и агентирования с договором фактического посредничества имеют общие черты: все вышеперечисленные договоры оформляют посреднические отношения, в которых, вследствие взятых на себя обязанностей, риелтор должен действовать добросовестно в интересах своего клиента, даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора.

С этим связана обязанность риелтора применить все свои знания и навыки при исполнении поручения клиента, как будто он бы действовал в своих интересах, а не в интересах клиента.

Обязанность риелтора действовать исключительно в интересах клиента (принципала), как отмечает А. Рудяков, приводит к тому, что помимо запрета для риелтора выступать в качестве контрагента своего принципала в США, например, существует запрет двойного агентирования.

Двойное агентирование – ситуация, когда один риелтор действует в интересах двух противоположных сторон сделки: покупателя и продавца, арендатора и арендодателя. В случае двойного агентирования основные интересы принципалов диаметрально противоположны – у одного продать дороже, а у другого купить дешевле и т. д. [См.: Рудяков А. Н.

Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права. Закон. 2012. № 12. С. 207–208].

Однако между этими договорами существуют и определенные различия.

Так, в отличие от договора с риелтором, смысл договора агентирования заключается именно в длительном, систематическом исполнении агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение достаточно продолжительного времени.

Риелтор же может исполнить свои обязанности в достаточно короткий срок при удачном стечении обстоятельств, например, когда к нему сначала обратился продавец квартиры, а затем следом за ним обращается потенциальный покупатель такой же недвижимости, и условия предстоящих сделок примерно одинаковы (цена, сроки, порядок расчетов и т. п.).

Кроме того, в отличие от договоров комиссии, поручения и агентирования, у риелтора отсутствуют какие-либо полномочия действовать от имени клиента.

Необходимо иметь в виду, что риелтор в дальнейшем, получив доверенность от своего клиента и действуя уже как представитель, может представлять его интересы при подписании договора купли-продажи, а также при сдаче необходимых документов в регистрационной службе.

Договор на оказание услуг и риелторский договор

Договор с риелтором существенно отличается и от договора на оказание услуг (глава 39 ГК РФ).

Односторонний характер риелторского договора проявляется в наличии обязанности только у одной стороны – клиента, при этом права возникают только у риелтора. Договор возмездного оказания услуг, как и агентский договор, являются двустороннеобязывающими.

Предметом риелторского договора является совершение риелтором действий исключительно фактического характера, направленных на оказание содействия и иной помощи своему клиенту в заключении сделки в отношении объекта недвижимости. Другими словами, обязанность риелтора состоит, прежде всего, в последующем осуществлении контакта между собой продавца и покупателя при купле-продаже, арендодателя и арендатора – при аренде (найме).

Так, О.

 Семушина в отношении природы договора фактического посредничества отмечает, что содействие посредника выражается в осуществлении фактических действий (поиск контрагента, ведение переговоров, участие в разработке условий будущей сделки, консультирование по вопросам заключения сделки и «сведение» сторон для последующего заключения сделки) [См: Семушина О. В. Договор фактического посредничества// Хозяйство и право. 2011. № 9. С. 103].

Проще говоря, договором с риелтором охватываются только те действия, которые предшествуют заключению клиентом договоров купли-продажи или аренды недвижимости, поэтому, например, в США, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы, так как ни один риелтор этим не занимается – и не хочет, и не имеет права [См.: Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги//URL: http://www.domia.com.ua/Info/ Info_Ukraine/ Artur_Oganesian/ interview-1.html].

Е.

 Накушнова, говоря о регулировании главой 39 ГК РФ договоров на оказание услуг и риелторского договора, отмечает, что «ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена» [Е. В. Накушнова. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг//Современное право.2012. № 12//СПС «КонсультантПлюс»].

Судебная практика по взысканию вознаграждений риелторами

В судебной практике одним из самых сложных вопросов является вопрос определения момента, когда у посредника возникает право на вознаграждение и, соответственно, вопрос взыскания риелтором своего вознаграждения.

В отсутствие правового регулирования представляется, что такое право возникает у риелтора в момент, когда сделка по поводу недвижимости заключена между его клиентом и контрагентом, найденным риелтором.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи или аренды жилого помещения с лицом, которое подобрал риелтор, может (но не обязан) заключить только сам клиент (принцип свободы договора).

Как правильно отмечает О.

 Семушина, для возникновения права на вознаграждение по маклерскому договору неважно, какие конкретно действия совершил маклер, объем этих действий может варьироваться от случая к случаю, главное, что при его посредничестве желаемая для клиента сделка заключена [См.: Семушина О. В. Основные права и обязанности сторон маклерского договора в сфере недвижимости// Закон. 2010. № 1. С. 152].

Но в большинстве случаев суды взыскивают задолженность, квалифицируя такой договор как договор на оказание услуг.

Суть дела. Истец ООО «Роял Риэлти» обратился в суд с иском к ответчику ООО «Солнечный ветер» о взыскании долга 80 000 руб. за оказанные услуги по договору от 26.04.

2012 № 11/26-04 об оказании услуг по подбору объектов недвижимого имущества (далее – Договор), по условиям которого Заказчик поручает и оплачивает Исполнителю, а Исполнитель оказывает Заказчику услуги по подбору с целью аренды объектов недвижимости.

Также ООО «Роял Риэлти» заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в сумме 106 000 руб. на основании п. 5.1 Договора. В обоснование своих требований истец ссылался на положения главы 39 ГК РФ.

По акту представления помещений от 26.04.2012 г. (Приложение № 1 к Договору) Заказчику было предложено три помещения, расположенных в г. Москве.

В каждом акте представления помещений в графе «подпись Заказчика» имеется подпись генерального директора ООО «Солнечный ветер» Степановой И.

 В, свидетельствующая о том, что все три помещения, предложенные истцом, были осмотрены Заказчиком и в результате чего последним было выбрано помещение под № 3.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства по Договору и предоставил ответчику помещение для его дальнейшей аренды, однако ответчиком оказанные услуги исполнителя оплачены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг, однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату оказанных услуг.

Поэтому долг в размере 80 000 руб. подлежит взысканию в судебном порядке на основании ч. 1 ст. 781 ГК РФ.
Кроме того, суд взыскал с ответчика штрафную неустойку в размере 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки в сумме 106 000 рублей (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2013 года по делу № А40-25490/2013).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?495

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует.

Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы.

В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа.

Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании.

Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является “чёрным”.

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Договор с риэлтором: нюансы при продаже квартиры

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Многие продавцы в надежде выгодно реализовать свое имущество обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.  

Прежде чем обратиться к риэлтору и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы: за какие деньги и в какие сроки вы хотите реализовать свою квартиру.

Далее следует разобраться с тем, какой набор услуг и на каких условиях предлагает то или иное агентство. Немаловажно выяснить и репутацию агентства, поинтересоваться квалификацией его сотрудников.

Рассмотрим стандартную сделку по продаже квартиры в Казани на вторичном рынке жилья, в случае если вы решили обратиться к специалистам по недвижимости.

Документальное сопровождение сделки

Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир, законодательно не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

«Действительно, законодательством не утверждена какая-то единая и обязательная форма договоров между риэлтором и клиентом. Каждое агентство самостоятельно определяет их содержание, – подтверждает президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.

– Однако еще в 2011 году группа юристов Гильдии риэлторов РТ разработала договорную базу с клиентами, рекомендованную для членов Гильдии и для всех остальных агентств недвижимости. Эти договора, полностью соответствуют положениям действующего законодательства, как говорится, «от и до» отражают сегодняшнюю практику проведения сделок.

Эти документы не только прошли юридическую экспертизу, но и успешно применяются на практике, их легитимность доказана в ходе судебных разбирательств.

От работы с этими типовыми договорами многие ощутили положительный эффект – работать стало спокойнее, клиенты проявляют больше доверия, ведь документы составлены таким образом, что они одинаково защищают и интересы риэлтора, и интересы клиента».

Читаем агентский договор

Если вы обратились в агентство недвижимости с целью продать квартиру, то, скорее всего, вам предложат заключить агентский договор.

Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных Гражданским кодексом существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим их подробнее.

Преамбула

Раздел «наименование сторон», кроме Ф.И.О. подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть его полное или краткое наименование согласно Уставу организации.

Договор может быть подписан от имени генерального директора или агента, который в дальнейшем будет вести сделку. Во втором случае важно, чтобы агент имел доверенность на подписание такого рода документов.

При этом доверенность не должна быть просрочена и выдается тем же генеральным директором.

Предмет договора

В этом разделе указывается вид услуги. В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

«Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»: показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», – комментирует Руслан Садреев. – Цена должна соответствовать рыночной. Если она чуть выше, то через некоторое время, если квартира не продается, нужно провести переговоры с клиентом и снизить цену. Это может быть отражено в дополнительном соглашении к договору».

Стоимость услуг и порядок их оплаты

Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

«Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания – после подписания акта выполненных работ, – поясняет Руслан Садреев.

Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство.

Бывают ситуации, когда риэлторы требуют заплатить за свои услуги еще и покупателя квартиры, не имеющего с агентством договорных отношений. На мой взгляд, навязывать оплату услуг покупателю – неправильно».

Обязательства

В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика.

Так, агент, в частности, обязуется:

– изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы;

– распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации;

– осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки;

– организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов;

– провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

– координировать денежные расчеты.

«Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов. При необходимости в этот же договор включается услуга по подбору для продавца альтернативной квартиры», – уточняет Садреев.

В свою очередь, заказчик в течение срока действия договора не в праве разглашать третьим лицам предмет договора и заключать аналогичные договоры с другими агентствами.

«Агентский договор подразумевает эксклюзивность. Это очень важный момент, на который стоит обратить внимание. Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор не может заключаться с несколькими организациями.

В противном случае грозит неустойка. Поэтому если заключить такой договор с непрофессиональным, ненадежным, «серым» риэлтором или агентством, тогда можно потерять время», – обращает внимание Руслан Садреев.

Ответственность

Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

Ответственность же клиента, как правило, оговаривается в виде четких штрафных санкций за нарушение договора. Так, в случае отказа от договора с агентством придется заплатить неустойку – половину суммы агентского вознаграждения плюс возместить понесенные риэлтором расходы, связанные с выполнением его обязательств по продаже недвижимости.

Срок действия и порядок расторжения

У договора обязательно должен быть срок действия. Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировкой «до выполнения обязательств» – это крайне невыгодно клиенту.

Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют.

То есть не стоит заключать договор на длительный срок, ведь проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

По словам Руслана Садреева, чаще всего договор заключается на три месяца, если речь идет о квартире, если же о загородной недвижимости, то и на более длительный срок.

«Договор должен содержать условия его расторжения, – говорит эксперт.

В договорах, рекомендованных Гильдией, указано, что его можно досрочно расторгнуть путем письменного уведомления другой стороны за 30 календарных дней до даты расторжения. Штрафные санкции в этом случае не налагаются.

Стоит остерегаться договоров, которые заключаются сроком на год без права досрочного расторжения. Однако если дело дойдет до суда такой документ может быть признан недействительным».

Дополнительные рекомендации

Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре желательно оговорить график такого снижения. О том, что первоначальная стоимость квартиры может указываться выше среднерыночной мы уже упоминали.

Обязательно следует уточнить размер рекламных услуг, которые агентство оказывает в счет будущего вознаграждения за сделку – объем, периодичность и размещение соответствующей информации.

При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

В завершение следует еще раз проверить, в какой момент заканчиваются обязательства агентства. Регистрацией сделки дело не заканчивается. Итоговым документом, как правило, будет акт выполненных работ, означающий окончание договорных отношений с агентством.

При возникновении любых сомнений в положениях договора нужно обязательно требовать разъяснений от агентства или воспользоваться помощью стороннего юриста.

В уважающих себя агентствах недвижимости, которые имеют многолетнюю практику в таком непростом сегменте как продажа квартир, правилом хорошего тона является предварительное информирование клиентов о деталях своей работы и применяемом документообороте. То есть еще до момента подписания каких-либо документов договор можно получить на руки и показать его любому независимому юристу или консультанту. Если агентство в этом отказывает – нужно разворачиваться и уходить.

НК Анна Ракипова

Источник: https://kazned.ru/article/1968

Риелторы: шарлатаны или ..? Часть №2

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

ИАП «Столичная недвижимость» публикует вторую часть опроса, в котором представители риелторского бизнеса объясняют, зачем же нужны риелторы, чем выгодно сотрудничество покупателя или продавца со специалистами по недвижимости, как выбрать «правильного» агента и оценить его работу, как добиться компенсации, в случае если будет оказана некачественная услуга. 

Что должно быть в договоре о предоставлении риелторской услуги?

В каждом агентстве недвижимости есть свои принятые виды договоров, но все они должны включать ряд базовых положений.

«Договор должен предусматривать описание задач, которые ставятся перед риелтором, сроки их выполнения, условия оплаты, гарантировать конфиденциальность для клиента, включать ответственность агента в случае не выполнения взятых обязательств», – говорит Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины.

По словам Галины Мельниковой, генерального директора АН Park Lane, «клиенту, при заключении договора об оказании услуг с риелторской организацией, рекомендуется обращать внимание на следующее:

1. Предмет договора. Он должен отвечать требованиям клиента и раскрывать сущность поставленной перед риелтором задачи: поиск квартиры или помещения либо осуществление действий по подготовке приобретения конкретного объекта недвижимости.

2. Права и обязательства сторон. Клиент должен внимательно ознакомиться с тем, что требуется от него в рамках договора, какие именно действия обязуется осуществить риелтор, является ли это достаточным, чтобы клиент мог принять решение о приобретении объекта недвижимости и т.п.

3. Необходимо обращать внимание на срок действия договора (срок оказания услуг).

4. При заключении договора стороны всегда согласовывают размер стоимости услуг – клиент должен удостоверится, что в договоре указана именно та сумма, которую он согласен заплатить и именно за тот объем услуг, которые клиент хотел бы получить.

5. Что касается ответственности риелтора, то следует отметить, что действующим законодательством (Гражданский кодекс Украины, глава 63 «Услуги», ст.ст.

901-907) предусмотрено: «Убытки, нанесенные заказчику (он же клиент) невыполнением или неподобающим выполнением договора о предоставлении услуг за плату, подлежат возмещению исполнителем (он же риелтор), в случае наличия его вины, в полном объеме, если другое не установлено договором.

Исполнитель, который нарушил договор о предоставлении услуг за плату при осуществлении им предпринимательской деятельности, отвечает за это нарушение, если не докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным в результате непреодолимой силы, если другое не установлено договором или законом. В случае нарушения своих прав и интересов, клиент ни чем не ограничен в праве обращения с соответствующим иском в суд». 

В свою очередь Сергей Злыдень,  вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, считает, что важен не сам договор, а компания, которая должна быть надежным игроком рынка.

За что и сколько нужно платить риелтору?

По мнению экспертов, риелтору платят за профессиональную оценку ситуации на рынке, оптимизацию затрат клиента и обеспечение безопасности проведения сделки.

Г.

Мельникова отмечает, что «клиент платит риелтору за предоставление широкого выбора объектов; проведение проверок необходимых для осуществления сделки: правоустанавливающих документов на соответствие действующему законодательству Украины, правовой истории объекта недвижимости, документов удостоверяющих личность продавцов, дееспособности собственников, предварительную   проверку   отсутствия    запретов    по объекту недвижимости и участникам сделки. Также плата берется за получение необходимых документов в ЖЭКе и «Киевэнерго»; проведение    предварительных    переговоров    по    объектам;    согласование условий приобретения; консультирование по кредитным программам банков;

организацию и проведение основного договора в безопасных и комфортных условиях у нотариуса или в банке, по согласованию сторон; регистрацию договора купли-продажи в БТИ и др.».

Галина Мельникова добавляет, что «клиент платит за информацию, которой нет в открытом доступе, и без которой оценить безопасность сделки невозможно.

Так, например, известно, что многие квартиры отчуждались не один раз, поэтому  важно проверить, не было ли в истории квартиры вопросов, которые могут быть оспорены в суде, правильно ли были решены ситуации с отчуждением доли несовершеннолетних, не было ли  несовенезаконно выписанных жильцов или каких-либо других проблемных вопросов».

Г.

Мельникова также отметила, что «непосредственно услуга риелтора – это лишь вершина айсберга. Для того, чтобы предоставить полноценную услугу, помимо самого специалиста по недвижимости работают еще рекламисты, маркетологи, финансисты, юристы и т.д.

Поэтому, по сути,  клиент оплачивает достаточно емкий и многогранный процесс, в котором задействованы специалисты из разных департаментов, обеспечивающих эффективное проведение сделки».

Что касается размера гонорара, то, по словам А. Рубанова, «принятый размер гонорара – 5%, но все зависит от сложности сделки и личной договоренности с клиентом».

Кто должен платить риелтору: продавец или покупатель?

В этом вопросе все опрошенные «Столичной недвижимостью» специалисты сошлись во мнении, что тот, кто заказывает услугу, тот за нее и платит.

По мнению Г. Мельниковой, «для украинского рынка характерно, что за услугу платит покупатель. Поскольку они традиционно более активны на рынке».

Эксперт также отмечает, что «схема, при которой платит покупатель, более прозрачная.

К сожалению не все риэлторы добросовестно доносят информации покупателю о ситуации, когда услугу оплачивает продавец, пытаясь таким образом получить дополнительное вознаграждение.

Говоря об оплате важно понимать, что в зависимости от того, кто заказывает услугу – тот и оплачивает ее. Сегодня часто встречаются ситуации, когда услуга оплачивается обеими сторонами – каждая из сторон (покупатель и продавец) вносят часть оплаты.

Важно, чтобы клиенты при этом имели договора о сотрудничестве с компанией по недвижимости, где отображена та услуга, которую им оказали и платежные документы».

Законодательное регулирование деятельности риелтора: миф или реальность

Длительное время на рынке недвижимости обсуждают необходимость законодательного регулирования деятельности риелторов, но пока практического характера эти разговоры так и не приобрели. Было несколько попыток принять Закон «О риелторской деятельности», которые не увенчались успехом.

По словам Г. Мельниковой, «все законопроекты, которые были предложены рынку, больше выглядят как документ с описанием процесса сертификации деятельности риелторов и имеют декларативный характер.

В целом такой закон был бы интересен, но он должен иметь более практичный характер и предоставлять риелторам определенные полномочия:  давать возможность запрашивать и официально получать различные справки и информацию, необходимые для подготовки и проведения сделки».  

По мнению А.Рубанова, принятие Закона не станет панацеей от всех проблем, но он поможет систематизировать отношения на рынке, дав определение ключевых понятий».

«Рынок можно регулировать и без принятия законов, а с помощью постановлений Кабинета Министров Украины или профильного Министерства. Такое постановление объяснит с одной стороны потребителям кто такой риелтор, даст последним права и возьмет с них обязательства», – утверждает С. Злыдень.

Источник: https://100realty.ua/articles/2795

Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца.

Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры.

Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

— Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом.

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.

Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег.

В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека).

После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская.

— Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца.

Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Законовед
Добавить комментарий