Как приватизировать земельный участок, если дом был куплен в 1958 году?

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Как приватизировать земельный участок, если дом был куплен в 1958 году?

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

«В столице нам места нет…» Минчанка попрощалась со сносимым домом, но не может смириться с неравноценной компенсацией – Недвижимость Onliner

Как приватизировать земельный участок, если дом был куплен в 1958 году?

Пока в Минске гремели истории сноса частной недвижимости и борьбы за ее сохранение, обитатели усадебной застройки Лошицы жили в томительном ожидании и надежде, что их пронесет. Не пронесло. И ладно если бы эта участь коснулась только ветхих домов, но к сносу приговорены добротные дома так называемой «деревни ученых». Один из них принадлежит семье Светланы Садовской.

Доставшееся по наследству «поместье» семья реконструировала за кредитные средства, которые предстоит выплачивать до 2046 года.

Пока соседи борются за сохранение частного уголка, Светлана практически смирилась и переключилась на другой вопрос: почему «сносимым» предлагаются взамен лишь квартиры и деньги? А как же равноценный дом в черте Минска (ведь такой пункт прописан в указе)?

«Деревня ученых» — это частные дома в границах улицы Чижевских, Лошицкого переулка и Лошицкого проезда, в которых живут потомки ученых, профессоров и преподавателей вузов Минска. Место оторвано от большого города, сюда приезжаешь, будто на дачу: тихо, лишь деревья шумят. Правда, с высоты второго этажа уже видны верхушки «мапидовских» серий, но они не в счет.

«Мои дети — это четвертое поколение живущих в этом доме»

Дом Светланы находится в Лошицком переулке.

— Все дома в этом переулке были построены в 1959 году, и первоначально участки выделялись ведущим сотрудникам института, созданного Вавиловым, — Светлана открывает стандартную для борцов за справедливость папку с документами.

— Мой дедушка был простым конюхом, участвовал в Великой Отечественной войне. У него была многодетная семья, он верой и правдой работал на благо страны. Участок он получил в 1958 году. Сюда он приехал со своими четырьмя детьми.

Получается, мои дети — это четвертое поколение живущих в этом доме. В 1994 году он был приватизирован на мое имя. Так пожелал дедушка, который умер в том же году.

Семья Светланы — также многодетная. В 2006-м, когда родился третий ребенок, было решено взять кредит для улучшения жилищных условий. Встала дилемма: построить новую квартиру или улучшить старый дом.

Ни один из членов семьи не хотел покидать гнездо: свой дом есть свой дом, он не сравнится с квартирой в десятках метрах над землей. Взятый кредит на реконструкцию предстоит выплачивать до далекого 2046 года. Первоначально дом имел общую площадь 60 метров и жилую 36 метров.

На данный момент общей площади — более 200 метров, жилой — 122 метра.

За кредитные деньги был достроен второй этаж, отремонтированы существующие помещения, облагорожен участок. Светлана подчеркивает: реконструкция — законная.

И вот после того, как строительные работы завершились, а дом был официально сдан в эксплуатацию (в 2008 году), семья внезапно получила письмо о том, что строения на улице подлежат сносу. И вот незадача: после сноса, выходит, выплата кредита продолжится, но выплачивать его будет уже не за что.

— Это было очень больно. Мы, естественно, пытались доказать, что нет необходимости сносить благоустроенные дома, находящиеся в собственности.

Мы провели большую работу, обращались везде, куда только можно было: телеканалы, газеты, интернет, не говоря о Мингорисполкоме и Комитете архитектуры. После шума поднялся вопрос о том, что, возможно, наш дом сохранят.

Для нашего района был разработан детальный план застройки, согласно которому дома остаются.

С 2010 года семья жила относительно спокойно, продолжала благоустраивать участок и даже не подозревала, что началась разработка нового детального плана застройки территории, согласно которому коттеджи все же подлежат сносу. Гром грянул в 2015 году в виде очередного письма о предстоящем сносе.

Было — стало. Как по щелчку пальцев меняется генплан

Немного фактов для понимания ситуации. Действительно, первоначально вместо частных домов в Лошице бескомпромиссно собирались построить многоэтажки.

Но после проведения общественного обсуждения предложения минчан были приняты и внесены в новый детальный план.

Согласно ему, в Лошице максимально сохранялась усадебная застройка (в том числе на Лошицком переулке) — благодаря заслугам жильцов. Так шли годы.

В 2015-м состоялось повторное общественное обсуждение. По мнению архитекторов, всего за несколько лет деревня утратила свою историческую ценность.

Решение о внесении изменений в градостроительный проект детального планирования жилого района Лошица было непоколебимым: на месте усадебной застройки появится район Лошица-5.

Как пояснили в УКС Ленинского района, речь идет о трех кварталах, насчитывающих порядка 20 домов.

Решение вызвало протест и сбор около 2000 подписей против сноса. Однако это никак не повлияло на планы градостроителей. В апреле 2017 года жители «деревни ученых» получили письма о сносе. Особо инициативные подали в суд на Мингорисполком: если однажды они уже отбились от сноса, почему бы не попробовать во второй раз?

«Это большая удача — жить в Минске в частном доме. Но ведь это все получено по наследству»

— У всех детей есть свои комнаты, — Светлана проводит экскурсию по дому. — Здесь — сын, здесь — младшая дочь, здесь — старшая. Это наша с мужем комната.

За всю свою историю семья скопила немало книг — ими заставлены стеллажи и на первом, и на втором этаже. Отдельная комната выделена для творчества: одна из дочерей занимается живописью. Здесь же — уголок для музицирования сына.

На заднем дворе обустроены сад, огород, зона отдыха и даже бассейн.

На террасе отдыхает кот Марис. В свободное время Светлана ухаживает за небольшим участком, на котором растут необходимые в хозяйстве овощи и ягоды.

— Я все понимаю. Это большая удача — жить в Минске в частном доме. Но ведь это все мое, получено по наследству.

И если у государства возникла необходимость у меня это забрать, то они должны дать мне равноценную компенсацию. Собственность граждан должна стоять выше коммерческих интересов.

Ладно когда сносится ветхий дом и люди рады переехать жить в XXI век. Другой вопрос — когда сносится благоустроенный дом.

«В генплане есть зоны усадебной застройки: в Зацени, на Цне, в поселке Радужный. Ответ таков: это не для вас»

Письмо Мингорисполкома от 6 апреля нынешнего года об изъятии земельного участка вежливо приглашает семью Садовских явиться в УКС Ленинского района и написать заявление о способе возмещения убытков: квартира, денежная компенсация или дом в любом населенном пункте Беларуси. Но в числе вариантов отсутствует равноценный жилой дом в черте Минска. Это и стало причиной судов, инициированных Светланой.

Собственница подала жалобу на решение Мингорисполкома в суд Московкого района, заседание которого состоялось 2 июня. В жалобе содержалась просьба предоставить выбор дома в черте Минска, но она была отклонена. В августе состоялась судебная коллегия в городском суде, который поддержал решение суда Московского района. Далее Светлана намерена обращаться в Верховный суд.

— Я знаю, что бороться за сохранение дома нереально, ведь новый детальный план уже внесен в генплан. Моя жалоба сейчас состоит в том, что Мингорисполком не предложил нам все возможные компенсации.

Согласно указу №58, одним из вариантов компенсации является равноценный дом с участком в пределах Минска. Мне говорят, что в столице нет свободных земельных участков.

Хотя в том же генплане имеются зоны усадебной, смешанной застройки: в Зацени, на Цне, в поселке Радужный.

Ответ таков: это не для вас, в Минске не предусмотрено домов для тех, кого сносят. Но ведь есть упомянутый указ №58, есть 44-я статья Конституции о том, что государство защищает частную собственность.

То есть если собственность приобретена законным путем, то она охраняется государством. У меня все законно: в 1994 году приватизировала дом, получив все разрешения, достроила, я плачу кредит, коммунальные.

Светлана размышляет: квартира никогда не может быть равноценной заменой частному дому. А денежная компенсация, по опыту других сносов в Минске, вполне вероятно, будет получена не в полном объеме. Дом оценен «Белгипроземом» в немалую сумму — $250 тыс.

— Особенно тревожно после заявлений представителей Мингорисполкома в суде: мол, где же мы возьмем столько денег, ведь покупать землю и отдавать ее нам невыгодно? Так разве можно Мингорисполкому не выполнять закон, потому что это невыгодно?!

Мне хотят предоставить дом за Минском. Но почему я должна переезжать из столицы, если я здесь работаю и здесь учатся мои дети? Я разве нарушила закон, что меня хотят выгнать из города? Нет. Но в Минске нам места нет…

— В суд пришли люди, которые хотели просто поддержать меня. Среди них была женщина, которая борется со сносом девять лет! Еще один мужчина — два года. Каждый день они ходят по инстанциям, собирают бумаги, стучатся к чиновникам. Они не живут… Я так не хочу. Это не моя жизнь. Я хочу уходить на работу и возвращаться домой, заниматься своими делами, радоваться успехам детей.

Укс ленинского района: в минске участков нет

В управлении архитектуры и строительства Ленинского района ответили однозначно: в Минске нет возможности предоставить участок для строительства взамен сносимого дома.

— Я знаю, что такая норма есть в указе, но даже в Минском районе есть сложности с предоставлением земельных участков, — рассказал заместитель начальника управления Денис Вихренко. — На территории Ленинского района однозначно не предоставлялись участки, у нас нет таких площадок. А в Минске… Такая практика была еще в 2015—2016 годах, но в 2017-м она уже неактуальна.

У юриста УКС Ленинского района мнение такое же:

— В указе №58 написано: если есть объективная возможность. Что же делать, если объективной возможности, подтвержденной генеральным планом города, нет? В Минске участков нет. Решением Мингорисполкома №1130 такие способы реализации имущественных прав не определены.

Не раз упомянутый указ пояснил юрист Сергей Зикрацкий:

— Указ президента Республики Беларусь №58 от 2 февраля 2009 года «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» предусматривает право гражданина, у которого изымается дом и земельный участок, получить по его выбору в собственность либо квартиру типовых потребительских качеств, либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости дома, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценного жилого дома.

В случае выбора гражданином права на получение в собственность квартиры общая площадь предоставленной квартиры должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома.

Если собственник согласен, может быть предоставлена квартира и меньшей площади, но в любом случае площадь квартиры должна быть не меньше общей площади, определяемой исходя из расчета 15 кв. м на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного в подлежащем сносу жилом доме.

Если же рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости сносимого дома, гражданин имеет право на получение также денежной компенсации в размере данной разницы.

Упомянутый указ также предусматривает право гражданина на строительство или поучение в собственность нового дома, а также право на перенос и восстановление сносимого дома. Однако в указе прямо указано, что реализация этих прав возможна только при наличии объективной возможности, подтвержденной генпланами городов и градостроительными проектами детального планирования.

Оценку такой объективной возможности должен дать суд. Насколько мне известно, в Минске в последнее время не было ни одного судебного решения, которым суд признал наличие такой объективной возможности. Поэтому в Минске граждане фактически вынуждены выбирать из двух прав: либо квартира, либо денежная компенсация.

Выходит, строчка об участке в Минске взамен в указе есть, но фактической пользы она не несет.

Источник: https://realt.onliner.by/2017/08/16/v-minske-mesta-net

Законовед
Добавить комментарий