Как оформить отчуждение в пользу бывшей супруги, если она самостоятельно оплачивает ипотечный кредит?

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Как оформить отчуждение в пользу бывшей супруги, если она самостоятельно оплачивает ипотечный кредит?

Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, по общему правилу является их совместной собственностью.

По смыслу ГК РФ и СК РФ, совместная собственность супругов – это особый режим, который предполагает наличие общей имущественной массы, принадлежащей обоим супругам в равной степени, но исключающий наличие выделенных долей.

Например, супруги в браке купили квартиру, пользуются ею, но при этом жена или муж не могут продать или подарить кому-то ½ этой квартиры (предполагая ее своей половиной), потому что одному из супругов не принадлежит какая-то часть этой квартиры: целая квартира принадлежит одновременно и мужу, и жене. Именно поэтому, чтобы как-то распорядиться долей в общем имуществе супругов, сначала необходимо перевести имущество из совместной собственности в долевую.

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

Долевая собственность может возникнуть из совместной собственности супругов путем определения долей в этом имуществе. Закон предусматривает два порядка (ст.

38-39 СК РФ): досудебный (супруги без обращения в суд самостоятельно договариваются о том, какие доли в имуществе будут принадлежать мужу и жене) и судебный (когда супруги не могут договориться, то один из них обращается в суд с иском и просит суд определить доли каждого из них в общем имуществе).

Во внесудебном порядке супруги могут определить доли с помощью одного из документов:

  • брачного договора
  • или соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (далее – соглашение о разделе общего имущества).

Оба документа в письменной форме должен удостоверить нотариус. Однако брачный договор (ст. 40-42 СК РФ) мужчина и женщина могут заключить до брака или период брака, тогда как соглашение – в период брака или после его расторжения. Стоимость брачного договора является фиксированной (согласно ст. 333.

24 НК РФ, государственная пошлина составляет 500 рублей; нотариальные тарифы по составлению договора варьируются в пределах 10 тысяч рублей), тогда как стоимость соглашения о разделе общего имущества зависит от стоимости самого имущества и составляет 0,5% стоимости совместно нажитого имущества, но не более 20 тысяч рублей.

Супругам при выборе документа стоит также иметь в виду, что брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке (ст. 44 СК РФ) по иску одного из супругов, если будет установлено, что условия такого договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Таким образом, очень рискованно в брачном договоре определять доли супругов, существенно отличающиеся от ½.

После того как супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе общего имущества, а нотариус заверил его, мужу и жене необходимо зарегистрировать изменение формы собственности на недвижимое имущество в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

Для этого необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей, написать заявление, приложить к нему брачные договоры и обратиться с этими документами в МФЦ.

После регистрации изменений в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) будет отражаться право на недвижимое имущество в долях, размер которых был определен супругами.

Если же супруги договорились, что один из них отказывается от своей доли в общем имуществе в пользу другого, то такой отказ также оформляется у нотариуса отдельным документом (после того, как измененный режим права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в Росреестре). Супруги могут предусмотреть, что один из них отказывается от своей доли в пользу другого без возмещения или на условиях компенсации (например, жена отказывается от ½ доли в квартире, а муж выплачивает ей стоимость этой доли).

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Супругам стоит также учитывать, что при разделе совместно нажитого имущества после расторжения брака с помощью соглашения о разделе общего имущества возможны ситуации, когда одному супругу будет принадлежать более ½ доли всего имущества (наличие или отсутствие компенсации за разницу в размере долей супругов значения не имеет).

В этом случае разница в стоимости, превышающая его ½ доли, является его прибылью (обогащением). С прибыли супруг будет обязан заплатить НДФЛ по НК РФ (основание – Письмо ФНС России от 15.03.2017 № БС-4-11/4624).

Например, если супруги договорились, что бывшему мужу будет принадлежать ¾ квартиры, а бывшей жене – ¼ (с компенсацией или без), то с ¼ муж будет обязан заплатить НДФЛ.

Таким образом, чтобы одному супругу отказаться от своей доли в имуществе, которое было нажито в браке, нужно пройти три стадии, затратить немало средств на юридически значимые действия нотариуса и госорганов, а также запастись терпением и временем, поскольку процесс может затянуться.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Существует несколько способов оформления такого отказа. Причем в каждой стадии отношений между супругами применим соответствующий метод.

Первая ситуация: супруги состоят в браке и намерены разделить имущество мирно, по обоюдному согласию. В этом случае на помощь им приходит брачный контракт, удостоверенный у нотариуса. Как правило, в брачном контракте все имущество, режим его собственности, доли, а также иные права и обязанности прописываются максимально полно.

Вторая ситуация. Имущество супругами было приобретено в браке. Однако брак расторгнут, а вопрос об имуществе ранее не вставал. Вместе с тем, спора о принадлежности имущества между супругами нет.

В этом случае достаточного письменного отказа второго супруга от доли. Этот отказ желательно удостоверить нотариально, во избежание дальнейших споров.

Но и обычный отказ, совершенный в простой письменной форме, также будет являться действительным.

Третья ситуация – когда есть спор. В этом случае не важно, сохраняет ли брак законную силу или расторгнут. В случае, если согласие между сторонами не может быть достигнуто (по любым причинам), спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Однако и тут супруги могут решить самостоятельно, заключив мировое соглашение. В нем можно установить режим имущества супругов, в том числе кому и что принадлежит, а также зафиксировать отказ одного супруга от имущества в пользу другого супруга.

Мировое соглашение, заключенное между супругами, удостоверяется судом и имеет юридическую силу судебного акта (решения суда).

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации можно осуществить совместную продажу: если квартира оформлена только на одного супруга, то второй должен дать свое согласие. В случае перераспределения долей можно использовать классические гражданско-правовые сделки.

Например, составить брачный договор, в котором будет указано, что имущество является личной собственностью одного из супругов.

Или же сделать соглашение о разделе, в котором изначально доли принадлежали каждому из супругов, а потом осуществить дарение доли одного в пользу другого.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Как продать долю ипотечной квартиры?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_oformit_otkaz_supruga_ot_sovmestnogo_imuschestva/6990

DOM.RIA – Все, что нужно знать об оформлении ипотеки 2017 на супругов

Как оформить отчуждение в пользу бывшей супруги, если она самостоятельно оплачивает ипотечный кредит?

Накопить на квартиру – задача не из простых для среднестатистической украинской семьи. А если в это время приходится еще и оплачивать арендуемую жилплощадь – воплощение идеи в реальность становится практически невозможным. Выйти из тупика поможет ипотека. Разберемся, как и где лучше взять кредит на жилье супругам и как подстраховать себя на случай развода.

Особенности ипотеки, оформленной на супругов

Ипотека, выдаваемая на супругов, оформляется на одного из них при письменном согласии другого. Первый является заемщиком, второй – созаемщиком с аналогичными правами и ответственностью в рамках выданной ипотеки. В случае развода кредит, как и совместно нажитое имущество, разделяется между сторонами с учетом определенных факторов.

Часть 4 статьи 65 Семейного кодекса Украины подтверждает, что обязательства по договору, заключенному мужем или женой в интересах семьи, распространяются и на второго субъекта семейных правоотношений.

Договор, касающийся ипотеки, может заключаться одним из супругов только в случае письменного согласия второго.

Этот документ является подтверждением того, что муж или жена заемщика одобряет такие действия, а значит, также берет на себя обязанности по погашению займа.

Как не остаться у разбитого корыта

Эффективным инструментом, который поможет сторонам урегулировать ситуацию с разделением прав и обязательств при возможном разводе, является брачный контракт. В нем четко прописывается, кому и что достанется в случае расторжения брака.

Вместе с правами на имущество пропорционально разделяются и обязанности. Таким образом, если ипотечная квартира по брачному договору переходит в руки одного из супругов, то и остаток кредита по ней он должен оплачивать самостоятельно.

Другой остается без своей доли жилья, но и долг он платить не должен.

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Договор удобен как для супружеской пары, так и для кредитора. При заключении брачного контракта обязательно уведомьте об этом банк, так как именно этот договор станет основным документом для урегулирования вопроса, от кого требовать выплату ипотеки при разводе.

Ипотека молодым семьям от Фонда содействия молодежному жилищному строительству

Жилищный вопрос – главная проблема большей части современной молодежи в Украине. По результатам опроса U-Report, проведенного при содействии ЮНИСЕФ, только четверть молодых украинцев, возрастом до 34 лет, обеспечены собственным жильем. Для остальных жилищный вопрос остается открытым.

Таким молодым семьям приходится арендовать квадратные метры или жить вместе с родителями.

Ранее мы уже говорили о кредитовании через Фонд содействия молодежному жилищному строительству, но так как этот вариант ипотеки особенно актуален для молодых супружеских пар, рассмотрим нюансы, требования и особенности программы детальнее.

Что собой представляет государственная программа

Обзавестись крышей над головой семье со средним уровнем дохода без помощи государства достаточно сложно.

С 2014 года в Украине перестали финансироваться несколько государственных программ, помогающих гражданам приобрести недвижимость, в том числе популярная «30 на 70».

Но в 2017 году молодые супруги еще могут воспользоваться помощью Фонда содействия молодежному жилищному строительству. И хотя условия сегодняшней программы не такие выгодные, как были предложены раньше, отказываться от помощи все же не стоит.

Более 90% молодежи Украины нуждаются в жилищных госпрограммах

Актуальная госпрограмма обеспечения молодежи жильем утверждена Кабинетом министров на 2013-2017 годы. Ее цель – улучшение жилищных условий определенных категорий граждан, путем выделения средств из бюджета на льготное долгосрочное ипотечное кредитование.

Кто может купить квартиру в рамках программы

Участниками госпрограммы могут стать граждане возрастом до 35 лет. Оперативно продвинуться в очереди на рассмотрение заявки имеют право определенные категории заявителей, в том числе:

  • спортсмены и молодые ученые;
  • многодетные семьи;
  • участники, зарегистрировавшиеся более 5 лет назад.

Кроме того, предпочтение отдается семьям, в которых одному из супругов в текущем году исполнится 35 лет.

Сроки выплаты и проценты по ипотеке

Срок выплаты по такому кредиту может достигать 30 лет. Размер льгот по нему зависит от количества детей в семье. Бездетные пары должны погашать ипотеку с годовой трехпроцентной ставкой.

При наличии одного ребенка проценты не начисляются.

Двое детей дают право на компенсацию 25% от суммы обязательств из госбюджета, а многодетные семьи могут рассчитывать на то, что государство погасит 50% долга.

Размер ипотечного кредита определяется Фондом с расчетом на норму: 21 кв.м на каждого жильца + 20 кв.м на семью. При этом учитывается стоимость квадратного метра по данным Госстроя для той или иной местности. Чтобы самостоятельно увидеть размер кредита для конкретного случая, используйте калькулятор ипотеки.

Важно! Чтобы не потерять льготы, нужно совершать платежи вовремя. При просрочке Фонд переведет льготную семью на общие условия кредитования.

Как стать участником государственной программы

Если вы соответствуете требованиям Фонда, можете попробовать взять ипотеку через него. Для начала зарегистрируйтесь в региональном отделении учреждения. Для оформления ипотеки надо предоставить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • справку из ЖЭКа о составе семьи;
  • справку о доходах за 12 месяцев;
  • справку о том, что вы находитесь на квартирном учете;
  • копию идентификационного кода, паспорта и свидетельства о браке;
  • копию свидетельств о рождении детей;
  • прочие документы, подтверждающие наличие привилегий.

На основании вашего социального статуса Фондом будут начислены баллы. Более высокий рейтинг означает, что вы продвинетесь в очереди быстрее кандидатов, ожидающих выдачи кредита на общих основаниях.

Не имея привилегий, будьте готовы к тому, что дожидаться своей очереди на рассмотрение заявки придется несколько лет.

Если вы не готовы, не имеете возможности ждать или не соответствуете требованиям Фонда, для вас актуальной может стать ипотека в банке.

Как супругам купить в ипотеку жилье через банк

Это не самый выгодный вариант, так как сегодня проценты по банковским ипотекам варьируются в пределах 17-30% годовых. Но даже такие ставки не останавливают украинцев, если нет возможности стать владельцем квадратных метров другим способом.

Как отмечают специалисты, украинские банки не могут предложить более выгодные условия из-за больших рисков, связанных с нестабильной экономической ситуацией. В результате кредитору приходится выплачивать сумму по кредиту в пару раз больше, той, которую он взял на покупку квартиры. Но помните, что в таком случае вы платите за свою квартиру, а не отдаете деньги на воздух, арендуя жилье.

Аренда или ипотека: что выбрать?

Если вас устраивают такие условия, готовьте первоначальный взнос в размере 10-30% от стоимости жилья, подбирайте подходящую квартиру самостоятельно с помощью DOM.RIA или через агентство недвижимости и переходите к активным действиям.

Подайте документы на рассмотрение

Каждый банк требует индивидуальный перечень бумаг. Если ипотека оформляется на супругов, помимо стандартного перечня: паспорта, кода и справки о доходах – сюда обязательно нужно предоставить свидетельство о заключении брака и согласие мужа (жены).

При отсутствии такого согласия в случае развода суд признает ипотечный договор недействительным. Поэтому оно требуется практически в любом случае при оформлении ипотеки на супругов.

К этому пакету документов прилагается заявление и анкета, которые заполняются в банке. От клиента могут потребовать другие бумаги, в том числе справки об уровне дохода мужа (жены). Этот документ особенно актуален, если кредит выдается без брачного договора, и банку важно убедиться в платежеспособности каждой из сторон на случай развода.

Получите кредит и заключите сделку

После оценки приобретаемого жилья вас ожидают следующие этапы:

  • заключается договор купли-продажи;
  • оформляется страхование жизни заемщика и покупаемого им имущества;
  • подписывается договор ипотеки с банком.

Первый и последний договора заверяются нотариально и касаются ценного имущества, поэтому второй представитель супружеской пары должен дать письменное согласие на заключение каждого из них. Этот порядок регламентирован Семейным кодексом.

Варианты раздела ипотеки при разводе

Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что здесь в качестве залога выступает приобретаемая квартира. Поэтому после регистрации в Едином государственном реестре вы становитесь обладателем ограниченных прав на нее, пока не выплатите долг.

Досрочная выплата ипотеки: о чем нужно знать заемщику

В случае развода об этом необходимо сразу же уведомить кредитора, так как далее вас ждет раздел этого имущества, прав и обязанностей, связанных с ним. Трудность возникает как раз из-за ваших ограничений. Выйти из ситуации можно одним из нескольких способов.

Передача обязанностей по ипотеке одному из бывших супругов

В этом случае кредитор переоформляет договор только на мужа или жену. При этом второй из супругов теряет права на квартиру. Не очень удобно и справедливо, если выплачивать по ипотеке осталось совсем немного.

Продажа квартиры

Банк должен выдать соответствующее разрешение на снятие запрета отчуждения. После продажи вырученные средства разделяются между тремя сторонами: двумя супругами и кредитором. Последний получает сумму, которую осталось доплатить по ипотеке. Остаток разделяется между бывшим мужем и женой.

Бывшие супруги становятся созаемщиками

Теперь каждый из супругов погашает свою долю за квартиру в индивидуальном порядке. Вот только полноценно распоряжаться жильем теперь они не могут не только из-за ограничений банка, но и из-за того, что каждый из них является отдельным ее владельцем. Урегулировать ситуацию они смогут после выплаты ипотеки и после того, как запрет будет снят.

Раздел ипотечной квартиры между супругами при наличии ребенка

Согласно статье 173 Семейного кодекса, при разводе в разделе имущества принимают участие только родители, и оно делится исключительно между ними, если иной порядок не установлен судом.

Таким образом, права и обязанности на ипотечную квартиру достаются в равных частях мужу и жене, кроме случаев, оговоренных в законодательстве.

При определенных условиях суд увеличивает долю имущества в пользу того из супругов, с кем остался несовершеннолетний ребенок.

Продажа такой квартиры становится проблематичной и, как правило, вопрос не решается без вмешательства Службы по делам несовершеннолетних.

Если супруги доводят дело до крайности, не выплачивают ипотеку, банк может выставить жилье на продажу, дав семье отсрочку на то, чтобы они прописали ребенка по другому адресу.

Если семья не выполняет эти условия, к процессу подключаются органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры супругам в рассрочку от застройщика

Достаточно выгодный способ приобретения жилья – инвестирование в строящийся объект.

Такой подход актуален, если супружеская пара готова подождать окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.

Например, пока семья из двух человек живет в скромной однушке, она может вкладывать средства в свою будущую двух- или трехкомнатную квартиру, в которой сможет полноценно проживать уже вместе с детьми.

Приобретая жилье на ранних этапах возведения дома, оно обойдется вам до 30% дешевле, чем на стадии полной готовности. В отличие от программ кредитования, выдвигающих жесткие требования к заемщику, инвестировать в строящийся объект может практически каждый желающий.

Но в этом случае подходить к выбору застройщика нужно с особенной тщательностью.

Так вы минимизируете риски потерять свои деньги в связи с консервацией объекта на неопределенный срок, остановкой строительства из-за нарушений норм, отсутствия лицензии, разрешений или по другим причинам.

Чтобы подстраховаться себя, не пожалейте денег на услуги юриста, который проведет экспертную оценку документов застройщика. Обойдется такая услуга в пределах 1500 грн. Но вы точно узнаете, стоит связываться с интересующей фирмой или нет.

На каком этапе выгодно инвестировать в строительство

На данный момент практически по всем большим городам Украины предложение на первичном рынке гораздо выше спроса на недвижимость. В связи с этим застройщики предлагают действительно выгодные условия инвестирования. При правильном подходе вы даже сможете получить скидку.

Заключение

После периода затишья в последнее время банки начали активизироваться в плане выдачи ипотек. Например, недавно между Государственным ипотечным учреждением и Приват-Банком подписан меморандум регламентирующий сотрудничество в рамках выдачи кредитов на жилье. Это значит, что вскоре учреждениями будут разработаны новые доступные ипотечные программы.

Таким образом, ипотека в 2017 году доступна не только в рамках банковского кредитования, но и по специальным государственным программам, а также в виде рассрочки от застройщика.

Останавливайтесь на подходящем для вас варианте, учитывая свои финансовые возможности, соответствие условиям льготного кредитования и пожелания к приобретаемому жилью. Покупая квартиру в ипотеку в браке, заблаговременно позаботьтесь о том, как урегулируете конфликт в случае развода.

От распада не застрахована ни одна семья, поэтому не бойтесь обсудить возможность заключения брачного контракта.

Источник: https://dom.ria.com/articles/vse-chto-nuzhno-znat-ob-oformlenii-ipoteki-2017-na-suprugov-176730.html

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Как оформить отчуждение в пользу бывшей супруги, если она самостоятельно оплачивает ипотечный кредит?

Ваш бывший муж имеет права на данную квартиру, несмотря на то что по ипотеке платите только Вы. Для того чтобы после окончания выплат оформить квартиру на себя, Вам необходимо собрать не только квитанции ипотечных платежей, но и доказать, что Вы расходовали свои средства, а не деньги бывшего супруга.

Для этого Вам придется раскрывать источники своих доходов и доказывать их независимость от бывшего мужа. Чтобы добиться оформления квартиры на Вас, придется обратиться в суд и предоставить доказательства отсутствия участия мужа в процессе оплаты ипотеки.

Если Вы убедите суд в том, что сумма ипотечного кредита была полностью погашена лично Вами, то может быть принято решение в пользу оформления квартиры на Вас. Если суд не встанет на Вашу сторону, то можно обратиться в банк, где была получена ипотека. Кредитный договор был заключен с Вами обоими, а это значит, что Вы несете солидарную ответственность по нему.

Банк зафиксирует факт развода и предложит варианты раздела квартиры и ипотечного долга. Не исключена вероятность, что какую-то часть остаточного долга обяжут выплатить бывшего супруга.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Вопрос о том, кому принадлежит ипотечная квартира, приобретенная в браке за счет общих средств семьи (в оплаченной части), законодательством урегулирован: она находится в общей совместной собственности бывших супругов и в случае спора должна быть поделена поровну. Супруги также могут поделить ее иным образом или оставить в собственности одного из них — для этого им нужно заключить соглашение или брачный договор.

Сложнее обстоит дело с долговыми обязательствами, в данном случае — остатке кредитных платежей. Согласно общему правилу, долги семьи подлежат разделу в той же пропорции, как и имущество, то есть, при отсутствии соглашения, поровну.

В то же время, если по кредитному договору заемщиком выступает только один супруг, разделить такой долг, превратив его в два кредитных договора с двумя самостоятельными заемщиками (бывшими супругами), без согласия банка не получится, поскольку закон требует согласие кредитора для перевода долга. На практике такое согласие банки выдают крайне редко.

Если ситуация не разрешима: бывшие супруги и банк никак не могут прийти к компромиссу, — то супруг, выступающий заемщиком, производит выплаты по кредиту самостоятельно, после чего вправе требовать с другого сособственника, которым выступает бывший супруг, компенсацию в размере соответствующей части платежей по кредиту.

Здесь стоит помнить и про срок исковой давности, который составляет три года. В данном случае он истек.

Данный срок имеет специфическую природу: его истечение не препятствует обращению в суд, суд применяет его только при наличии заявления стороны в споре, и, наконец, он может быть восстановлен, если суд признает причины его пропуска уважительными.

Поэтому для ответа на поставленный вопрос имеет немаловажное значение тот факт, на кого из супругов зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Если на имя автора вопроса, то можно предложить «рискнуть» и не инициировать никаких судебных процессов, а по окончании выплаты кредита снять обременение.

Но при этом нужно помнить, что раздел имущества может инициировать бывший супруг, да и статус имущества будет не определен, что может вызвать какие-либо препятствия в будущем.

Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.

Если право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за бывшим супругом, то Вам придется или договариваться мирным путем, или обращаться в суд за разделом спорной квартиры.

Кроме внесудебного соглашения о разделе совместного имущества, других документов, которые можно было бы оформить сейчас в целях регистрации квартиры на себя, нет.

И конечно, нынешняя жена Вашего бывшего супруга никаких прав в отношении данной квартиры не имеет.

В заключении хотелось бы сказать, что решение таких вопросов, несмотря на кажущуюся простоту, зависит от очень многих факторов, в том числе условий кредитного договора, происхождения средств, оплаченных за квартиру, наличия другого имущества, подлежащего разделу, позиции банка и даже взаимоотношений сторон. И в каждом случае правильное решение подбирается индивидуально.

Отвечает заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Мясоедова:

Обдумывая покупку квартиры с использованием ипотечных средств, у супругов всегда возникает вопрос, на кого будет оформляться собственность. Как правило, этот вопрос решается еще на стадии подачи документов в банк на рассмотрение, потому что у большинства банков есть определенные требования на этот счет.

Зачастую банки обязывают супругов, между которыми не заключен брачный договор с установленным режимом раздельной собственности, участвовать в кредитном договоре в качестве заемщика и созаемщика с равными правами и обязанностями по обслуживанию кредита.

В самом договоре долевого участия (договоре купли-продажи) собственность может быть общей совместной, а может быть единоличной. Оформить единоличную собственность можно только при наличии нотариального согласия, полученного от второго супруга.

Данное согласие означает, что супруг не возражает против приобретения объекта недвижимости и его передачи в залог банку.

И в первом, и во втором случае необходимо понимать, что если супруги не заключили брачный договор, то при разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам.

При этом совершенно не важно, что второй супруг не фигурирует в договоре и даже не принимает финансового участия в погашении кредита.

Этот супруг имеет равные права на квартиру, купленную в браке с использованием ипотечных средств банка.

Единственным возможным вариантом оформить единоличное владение собственностью в нашей стране можно, заключив брачный договор. Только в этом случае в кредитном договоре будет указан один супруг.

Соответственно, раздел имущества, в нашем случае квартиры, купленной в ипотеку, а также платежей по кредиту будет невозможен.

Вся ответственность за погашение задолженности ляжет на супруга, указанного в договоре, а второй супруг при разводе не будет иметь никаких прав на квартиру, оформленную таким образом.

При разводе самым простым способом урегулирования ситуации с разделом имущества и задолженности по ипотеке является продажа объекта недвижимости и погашение оставшейся суммы долга перед банком. Как правило, банки не препятствуют такому решению, поскольку при разводе мотивация исправно исполнять обязательства по кредитному договору у бывших супругов пропадает.

Какие еще варианты можно предложить? Теоретически можно поделить оставшуюся сумму кредита пополам. Однако, чтобы сделать это, придется заручиться согласием банка, так как подобного рода действия относятся к существенным изменениям кредитного договора.

Банку невыгодно делить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита. Залог по-прежнему остается один, а финансовые риски банка увеличиваются.

На практике кредитные организации не приветствуют такого рода решения и зачастую получить согласие банка в этом вопросе просто невозможно.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.

В данной ситуации имеют значение такие факторы, как: приобретена ли квартира в общую совместную собственность супругов или титульным собственником является супруга, на какие средства был внесен первоначальный взнос за квартиру и какими документами супруга может подтвердить, что оплата по ипотеке производится из ее средств.

Можно представить ситуацию, что супруг участвовал в покупке квартиры и какое-то время оплачивал ипотеку или он сделал ремонт в квартире и может подтвердить, что оплатил его из своих денег. Может оказаться, что на первоначальный взнос были потрачены деньги с продажи его имущества (машины, дачи или квартиры).

В подобных ситуациях нужно исходить из фактов и документов, которые есть на текущий момент, поскольку практика по разделу имущества между супругами обширна и гарантировать какой-то итог исхода дела по тем данным, которые есть, невозможно.

Такие случаи всегда рассматриваются индивидуально, и иногда нужна не одна инстанция в суде, чтобы доказать свою правоту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Имущество, приобретенное на маткапитал, нельзя разделить при разводе

10 фактов о брачных договорах

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kto_imeet_pravo_na_ipotechnuyu_kvartiru_posle_razvoda/5391

Ипотечный кредит после развода, если супруги созаемщики

Как оформить отчуждение в пользу бывшей супруги, если она самостоятельно оплачивает ипотечный кредит?

Ипотечным договором предусматривается возможность участия в качестве созаемщика супруга лица, выступающего в роли основного должника.

Однако, что делать, если впоследствии супруги решили развестись?

Законодательный аспект вопроса

Вопрос разделения ипотечных обязательств при разводе регулируется следующими нормативными актами:

  1. Семейным кодексом РФ;
  2. Гражданским кодексом России.

Так, в соответствии с нормами семейного законодательства любая собственность, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов.

В случае судебного раздела общей собственности между супругами, разделу также подлежат долги, которые образовались во время семейных отношений.

Гражданское законодательство содержит норму, согласно которой раздел ипотечного обязательства  между супругами возможно только при условии согласия кредитной организации.

Последствия оформления ипотечного займа супругами

На основании норм Семейного кодекса при оформлении ипотечного займа одним из супругов, в роли созаемщика автоматически регистрируется второй супруг.

Выступая в роли созаемщика, второй супруг берет на себя такую же ответственность по исполнению обязанности выплаты ипотечных взносов. В случае неисполнения обязанности первым супругом, кредитная организация будет требовать выплаты средств со второго члена семьи.

Помимо возникновения обязанностей, у созаемщика возникает право на жилую площадь в виде доли. Как правило, эта доля равна половине от общей жилой площади имущества. Однако договором об ипотечном займе может быть установлено и другое соотношение долей.

В случае если один из супругов не хочет нести материальное обязательство перед банком и не претендует на новую недвижимость, должен быть составлен брачный договор, где указываются виды собственности каждого из семейной пары, а также устанавливаются права и обязанности по отношению к недвижимости, приобретаемой в будущем.

В случае если брачного договора между супругами не составлено, и они решили развестись, ипотечную недвижимость, а также обязанности по выплате денежных средств можно разделить в судебном порядке.

Варианты решения данной проблемы

Супруги, принявшие решение о разводе и являющиеся созаемщиками по ипотечному обязательству, должны:

  1. Осуществлять взнос ипотечных средств в прежнем режиме, без изменения условий возвращения средств и прав собственности на жилое помещение. В этом случае супругами после информирования банка взнос платежей осуществляется по прежним правилам;
  2. Обратится с заявлением о переходе прав собственности только к одному супругу. В этом случае необходимо в банковскую организацию обратится с заявлением о переводе долга на одного из супругов. В случае удовлетворения заявления банком составляется дополнительное соглашение, в котором указывает права и обязанности единственного заемщика, а также устанавливается новая периодичность платежей и их сумма;
  3. Разделить в судебном порядке права собственности на недвижимость, а также обязательства по возврату ипотечного долга. Для этого следует подать гражданский иск в суд с просьбой о разделе совместного имущества. Судом в процессе заседания, опираясь на соотношение долей супругов в отношении собственности, будет установлен порядок последующей оплаты ипотечных взносов;
  4. Осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, а затем осуществить продажу собственности. Выбрав этот путь разрешения спорной ситуации, обратите внимание, что до полного погашения долга, продажа собственности недопустима, поскольку недвижимость имеет статус обремененной;
  5. Отказаться от исполнения обязательств и дождаться реализации собственности на торгах банковской организацией. В этом случае, обремененная квартира будет реализовываться банковской организацией самостоятельно. Деньги, полученные от продажи недвижимого имущества, буду засчитаны в счет погашения ипотеки.

Независимо от принятого решения, супруги в обязательном порядке должны проинформировать банковскую организацию о разводе.

Изменение условий договора займа

Вывести созаемщика из ипотечного обязательства при разводе можно несколькими способами:

  1. Добровольно, при обращении в банковское учреждение с соответствующим заявлением. В этом случае основному заемщику необходимо найти дополнительного второго созаемщика, вместо выбывающего. Выбывающий супруг в свою очередь должен в письменном виде выразить свое согласие на выход из обязательства, это согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если банковская организация будет согласна, как ранее было указано, будет составлено дополнительное соглашение, которое будет отвечать новым условиям;
  2. Решить вопрос о распределении обязательств можно и без участия кредитного учреждения. Для этого следует обратиться в суд. После принятия решения судом и вступления его в юридическую силу следует обратиться в Россреестр с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности. Основанием выдачи нового документа будет являться судебное решение. Далее с судебным решением и новым свидетельством следует обращаться в банк с заявлением об изменении условий ипотечного договора.

Отказ от ипотеки

Основываясь на ранее указанной информации, можно сделать вывод, что отказ от ипотеки реализовывается несколькими путями:

  1. Добровольно одним из супругов, путем составления письменного, нотариально заверенного отказа от исполнения обязательств, а также от добровольного отказа от собственности на это имущество. Если банковская организация согласится с этой просьбой, то она инициирует перерегистрацию прав собственности в регистрирующем органе, а также составит дополнительное соглашение к основному договору;
  2. В судебном порядке на основании решения судебного органа. После вынесения соответствующего решения, основной созаемщик приобретает право перерегистрировать собственность без согласия банка;
  3. На основании брачного договора, в котором должно быть указано, что один из супругов не претендует на приобретенную в собственность ипотечную недвижимость при разводе.

Переоформление прав на недвижимость

Поскольку собственность на ипотечную недвижимость зарегистрирована до полного погашения кредита с обременением, супругами-созаемщиками не может быть самостоятельно реализована процедура переоформления прав на имущество.

Для того, чтобы перерегистрировать права собственности необходимо согласие банка.

Банк в этом случае выдаст договор, в котором вместо предыдущих созаемщиков, будут указаны данные только одного супруга (главного заемщика).

Этот документ будет являться основанием для того, чтобы регистрирующий орган переоформил право собственности и выдал соответствующее новое свидетельство о собственности. При этом недвижимость будет дальше находиться под обременением.

Еще одним вариантом переоформления собственности является вступившее в силу решения суда. Для регистрирующего органа оно также является основанием внесения новых данных о лице, признанном собственником.

Правила переоформления ипотечного займа при разводе рассмотрены в следующем видеосюжете:

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://posobie-help.ru/subsidii/nedvizhimost/ipoteka-posle-razvoda.html

Законовед
Добавить комментарий