Как нам оформить договор мены квартирами?

Договор мены квартир

Как нам оформить договор мены квартирами?

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему. 

Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.

Особенности данного договора  

Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.

Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.

Сущность договора 

Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ.

Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи. 

Обязательные реквизиты договора: 

  1. идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные); 
  2. детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.); 
  3. стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон); 
  4. задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения; 
  5. размер и условия доплаты (при необходимости); 
  6. механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки. 

Государственная регистрация 

Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

  • сторонами собирается вся необходимая документация;
  • полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
  • по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
  • правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
  • если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Налогообложение сделки

Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи. 

В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Образец договора мены квартиры можно скачать на нашем сайте.

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж … Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Dogovor-meny-kvartir.html

08.08.2019 – Ольга Сорокина

Добрый день. договор мены квартир, заключенный у нотариуса в 1997 году не зарегистрирован. каковы правовые последствия

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Dogovor-meny-kvartir.html

Обмен недвижимостью. Как правильно выполнить

Как нам оформить договор мены квартирами?

По договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. К договору мены применяются соответственно правила о купле – продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. В случае же указания в договоре о не равной стоимости меняемого имущества собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах. Поэтому обязательно учтите этот момент при подписании договора.

Договор мены является консесуальным, возмездным и взаимным.

В тех случаях, когда передачи обмениваемых товаров по договору не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Данное правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное.

Договор обязательно должен содержать характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, указание лица (лиц), приобретающего право собственности на жилое помещение, а в случае, если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, – указывается вид общей собственности (долевая, совместная).
В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон. Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в Госрегистре. Отказ в регистрации договора при обмене жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке.

Виды обмена
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем \”альтернативная сделка\”. Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного \”увязывания\” интересов возрастает в геометрической прогрессии. Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались весьма ограниченно. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по иной схеме, которая на профессиональном сленге риелторов именуется \”альтернативной\”. Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке.

Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем \”прямой\” обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования \”встречных\” интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы \”альтернативная цепочка\” осуществилась, в самом ее начале должен находиться \”чистый\” покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце \”цепочки\” должен располагаться \”чистый\” продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье). Именно в связи с тем, что сегодня на рынке недвижимости \”чистые\” покупатели стали редкостью, большинство \”альтернативных\” сделок замерло.

В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса \”на потом\”, либо вспомнить о хорошо забытой схеме \”прямого\” обмена. Ведь для его осуществления условия, столь важные для \”альтернативы\”, несущественны. Следовательно, обменная технология становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка и отсутствия \”прямых\” покупателей.

Схема обмена.
Переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья. Однако, технологическое отличие все же есть. Если при \”альтернативной\” схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная \”цепочка\” построена, то при подготовке \”прямого\” обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки. Ведь в отличие от \”альтернатив\”, где обычно так или иначе присутствует возможность \”замены\” юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации \”прямого\” обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом. После завершения построения \”цепочки\” и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов.
Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

В стандартном случае в такой пакет должны входить:
– правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов;

– технический паспорт помещения, в состав которого входит план квартиры. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета лучше добавить справку об оценочной стоимости;
– паспорта и свидетельства о рождении участников сделки, свидетельства о браке, расторжении брака (варианты);
– в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применить лучше даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут (но не обязательно): важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру.

В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья;

– если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.
В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Источник: https://rss.kg/post/20/

Что нужно знать при обмене жилья

Как нам оформить договор мены квартирами?

Как пояснили в юридических конторах, процедура оформления сделки по обмену жилья мало чем отличается от оформления других сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение).

Итак, для того чтобы обменять свое жилье, сначала нужно найти подходящий вариант обмена. Для этого можно разместить объявление в различных СМИ.

В объявлении желательно четко изложить условия обмена: район расположения жилья, количество комнат, этаж и прочие параметры объекта. Параллельно можно искать подходящий вариант по уже имеющимся объявлениям.

Кстати, в газете “Крыша” каждую неделю выходит порядка 450 объявлений об обмене недвижимости.Также можно обратиться в агентства недвижимости, где могут помочь с подбором вариантов. Стоимость услуг риэлторов в этом случае может обойтись в среднем в $500-1 000.

Для оформления договора мены недвижимости в нотариальную контору обеим сторонам необходимо предоставить следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на обмениваемую недвижимость (правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в ЦПН или ЦОНе и содержать соответствующий штамп регистрации); 2) удостоверения личности всех совершеннолетних собственников; 3) технический паспорт на жилье и, если имеется земельный участок, государственный акт на право собственности на земельный участок;

4) справку об отсутствии обременений на обмениваемое жилье (данную справку необходимо забрать из ЦОНа в день оформления сделки по обмену, так как она действительна в течение одного дня).

При заключении договора должны присутствовать все собственники обмениваемого жилья независимо от того, проживают ли они в данном жилище или нет.

Если кто-то из собственников отсутствует, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность на право совершения сделки.

Если квартира приобретена во время брака, необходима личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке (кроме случаев получения имущества в дар или по наследству) либо предоставить заявление супруга о согласии на обмен, заверенное нотариально.

В условиях договора специалисты советуют обязательно указывать сроки передачи имущества, так как если один из участников сделки откажется от исполнения своих обязательств в срок, другой участник сделки может обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению своих обязательств. Также одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.
Как нам рассказали юристы, иногда стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене, а размер доплаты устанавливается на словах. Но в этом случае, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

Оплата нотариальных действий, совершаемых частным нотариусом, осуществляется по ставкам, соответствующим размерам государственной пошлины, установленной налоговым законодательством Республики Казахстан.

Стоимость нотариального удостоверения договора мены в нотариальных конторах (согласно статье 497 НК РК “Ставки государственной пошлины за совершение нотариальных действий”) составляет:
1.

За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в городской местности:
– если одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от стоимости недвижимости – 1 000% МРП (то есть 11 168 тенге, так как в 2008 году 1 МРП составляет 1 168 тенге).

Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости не превышает 30 МРП (то есть менее 35 040 тенге): – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 5% от стоимости сделки;

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 10% от стоимости сделки.

Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости превышает 30 МРП (то есть более 35 040 тенге): – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 500% МРП (то есть 5 840 тенге);

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 700% МРП (то есть 9 344 тенге).

2.

За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в сельской местности: – если одной из сторон является юридическое лицо – 100% МРП (то есть 1 168 тенге); – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 50% МРП (то есть 584 тенге);

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 70% МРП (то есть 934 тенге).

Однако кроме этих сумм нотариусы могут взимать оплату за техническую работу (подготовку проектов документов), поэтому сумма за удостоверение договора мены в нотариальной конторе может быть выше.

Договор мены, как и любой договор по заключению сделки, необходимо зарегистрировать в ЦОНе. Только после регистрации у обеих сторон возникает право собственности на недвижимость.

Для регистрации нотариально заверенного договора мены на недвижимое имущество необходимы следующие документы: 1) договор мены (оригинал и нотариально удостоверенная копия); 2) удостоверения личности собственников (оригинал и копия); 3) технические паспорта на жилье;

4) квитанция об уплате регистрационного сбора. Ставка сбора за регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 0.5 МРП (то есть 584 тенге).

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

наверх

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2008/5161

Договор мены жилых помещений

Как нам оформить договор мены квартирами?

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным.

Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки.

Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

  • наименование (например, квартира или комната),
  • количество комнат,
  • адрес квартиры,
  • общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

  1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
  2. Взаимные обязанности сторон.
  3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
  4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
  5. Дату совершения мены.
  6. Подписи сторон сделки.
  7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

  • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
  • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены.

На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт.

Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Пример

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры.

По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи.

Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

  • одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
  • квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
  • у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

  • стороны;
  • основание (соглашение о мене);
  • дата;
  • имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
  • можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение.

Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому.

После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

  1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
  2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены с доплатой

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/dogovor-meny/

Квартирный обмен

Как нам оформить договор мены квартирами?

Как утверждает статистика, человек в среднем меняет место жительства через каждые десять лет. Все, конечно, очень индивидуально: кто-то переезжает часто, а кто-то всю жизнь проводит на одном и том же месте. Но иногда сменить жилье вынуждают различные обстоятельства. Переезд за счет покупки нового жилья под силу не каждому. И остается вариант обмена квартиры.

Как утверждает статистика, человек в среднем меняет место жительства через каждые десять лет. Все, конечно, очень индивидуально: кто-то переезжает часто, а кто-то всю жизнь проводит на одном и том же месте.

Но иногда сменить жилье вынуждают различные обстоятельства. Переезд за счет покупки нового жилья под силу не каждому. И остается вариант обмена квартиры.

Решившись на этот шаг, необходимо четко представлять все варианты подобного решения квартирного вопроса

Начало обмена квартиры

Если вы решили заняться обменом жилья самостоятельно, начинать лучше с размещения объявлений в нескольких СМИ одновременно. Важно при этом четко изложить условия обмена: количество меняемых комнат, этаж, район нахождения необходимой вам квартиры. А вот сумму доплаты при обмене желательно оговаривать уже при подходящем для обеих сторон варианте.

Можно воспользоваться и старым способом расклеивания объявлений в своем районе. Это может заинтересовать жителей района, желающих переселить родственников ближе к себе.

Нужно учитывать, что показ квартиры — неотъемлемая часть процесса обмена или продажи жилья. И делать это придется довольно часто. Совет: для обеспечения собственной безопасности не оставайтесь дома одни! Часто под видом покупателей орудуют и мошенники, и грабители.

Чтобы исключить возможность срыва сделки на этапе заключения и регистрации обмена, необходимо заранее подготовить документы на свою квартиру и проверить правильность их оформления. Для этого возьмите все документы и сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору.

Предварительный договор мены

Итак, процесс сбора документов, поиска подходящей квартиры и показа собственной уже завершен, вопрос с коммунальными платежами улажен, и кажется, что можно вздохнуть с облегчением. Однако впереди еще юридическое оформление сделки обмена квартирами.

И важно сделать его грамотно — это избавит вас от проблем признания совершенной сделки недействительной и обезопасит от негативных последствий. О наиболее важных моментах обмена квартиры нам рассказали в карагандинской юридической фирме «ЮрПрофи».

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Ведь в юридической практике бывают случаи, когда одна из сторон отказывается от заключения сделки: предложили другой, более выгодный вариант, не устраивает сумма доплаты или вообще передумали.

А вы, к примеру, уже отдали задаток, собрали и оформили необходимые документы, понесли, пусть и небольшие, материальные расходы, да к тому же взяли отпуск.

И вы решили отстаивать свои права! Для этого и нужен предварительный договор мены: в случае возникновения спора и обращения одной из сторон за защитой своих прав в суд он будет иметь юридическую силу.

Договор мены

При фактическом обмене квартирами, подчеркивает юрист Елена Петренко, необходимо заключать именно договор мены.

Так как в этом случае лицо, приобретающее вашу квартиру, несет полную ответственность за юридическую чистоту предоставляемой вам квартиры.

Ни в коем случае нельзя заменять договор мены другими — двумя договорами купли-продажи, дарения и т. д. Сделать на этом дополнительный акцент вынуждает юридическая практика.

Елена Петренко приводит такой пример. Вы совершили обмен, но оформили два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.1 ГК РК).

Но вы денег за свою квартиру фактически не получили, только другую квартиру. В случае, если договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (к примеру, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной.

И вам предстоят долгие судебные разбирательства, в ходе которых вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи вашей квартиры составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас нет, и денег за нее в сложившейся ситуации тоже.

И вы остаетесь без квартиры и денег. Поэтому не стоит рисковать подобным образом, лучше оформить сделку как положено.

По договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса Республики Казахстан, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир.

При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т. д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены.

Также в нем обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. В качестве подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. И подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 118 ГК РК в органах юстиции.

Оформление сделки по обмену квартирами у нотариуса

Действующее законодательство Республики Казахстан не предусматривает, что договор мены недвижимости должен быть обязательно нотариально удостоверен. Однако стороны могут сделать это добровольно. Ведь уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон и устранить все противоречия, чтобы исключить дальнейшие споры.

Нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью установит личности участников сделки, проверит их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Кроме того, он разъяснит сторонам их права и обязанности и предупредит о последствиях совершаемых дейс­твий (статья 53 Закона РК «О нотариате»).

Все озвученные вами дополнительные условия по сделке нотариус обязательно включит в договор мены квартиры. Например: после подписания договора одна из сторон отремонтирует крышу или квартиру.

Если обмениваемые квартиры не равны по стоимости, то в договор мены может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже.

Доплату лучше всего произвести в присутствии нотариуса — в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде.

Для оформления договора мены квартирами в нотариальном порядке необходимы:

— личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);

— нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;

— личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;

— правоустанавливающие документы на квартиру;

— справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним. Выдается Департаментом юстиции через Центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому заключать договор мены необходимо непосредственно в день ее получения;

— свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;

— разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Следует отметить, что правоустанавливающий документ на квартиру обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе и содержать штамп регистрации.

Таким документом
могут быть:

— договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если квартиру вы, соответственно, купили, обменяли, получили в дар или приватизировали);

— свидетельство о праве на наследство (в случае если квартира получена по наследству);

— решение суда, вступившее в законную силу и подтверждающее право собственности;

— регистрационное удостоверение, выданное БТИ области.

Это далеко не полный, но наиболее распространенный перечень правоустанавливающих документов на квартиру. При утере какого-либо из указанных документов нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в органах юстиции.

Как видим, в оформлении договора мены квартиры должны участвовать все собственники квартиры, то есть все лица, указанные в правоустанавливающих документах, вне зависимости от того, проживают ли они в данной квартире или нет. Право собственности не прекращается и при выезде за границу. Исключение возможно, когда сособственник умер к моменту заключения сделки. В таком случае необходимо оформить наследство в установленном законом порядке.

Советуем при оформлении документов обратить внимание на следующее. Иногда один супруг меняет квартиру без согласия другого. Штампов о браке в удостоверениях личности и паспортах в настоящее время не предусмотрено.

Если в документах на квартиру указан один супруг, он может просто сообщить нотариусу, что на момент приобретения квартиры в браке он не состоял, и подписать соответствующее заявление.

А супруг, без ведома которого была произведена мена общей совместной собственности, вправе в судебном порядке признать такой договор недействительным в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (ст. 33 Закона РК «О браке и семье»). Поэтому супруг (супруга) должен подписать заявление о согласии на обмен квартиры.

Кроме того, заранее узаконьте произведенную перепланировку и реконструкцию квартиры.

«Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор мены квартиры — это ваши гарантии в вопросе сделки с недвижимостью», — подчеркивает Елена Петренко.

Регистрация права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

Для регистрации нотариально заверенного договора мены квартиры необходимы следующие документы:

— договор мены (оригинал и нотариально удостоверенная копия);

— удостоверения личности (оригинал и копия);

— технические паспорта на квартиры;

— квитанция об оплате регистрационного сбора в размере 546 тенге (50% МРП).

В случае регистрации договора, выполненного в простой письменной форме без нотариального удостоверения, необходимо личное присутствие в органе юстиции всех участников сделки.

Сроки исковой давности

Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке, которые установлены действующим Гражданским кодексом РK.

Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений установлен в три года (статья 178 ГК РК).

Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной. Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).

Всех ситуаций, возникающих в процессе квартирного обмена, предусмотреть невозможно. Но грамотная консультация в нотариальной или юридической конторе и юридически правильное оформление документов могут стать гарантией сохранности ваших прав.

18.12.2007

ДАРЬЯ ВЛАСОВА, www.kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/662/

Законовед
Добавить комментарий