Как избежать мошеннических действий с документами на собственность дачного участка?

Глава Росреестра: Как будут регистрировать жилье по новым законам

Как избежать мошеннических действий с документами на собственность дачного участка?

Виктория Валериевна, так называемая “дачная амнистия” теперь будет действовать до 1 марта 2021 года. Нельзя ли уточнить, для каких объектов недвижимости она продлена? Как теперь упрощается процедура регистрации таких объектов?

Виктория Абрамченко: То, что простые люди называют “дачной амнистией”, это на языке профессионалов – законодательные особенности оформления прав на отдельные объекты недвижимости. В 2006 году стало понятно, что необходимы изменения в закон.

Закон о продлении “дачной амнистии” разрешил оформлять садовые и жилые дома, построенные на садовых и дачных участках, как и ранее, по декларации

Миллионы объектов так называемой “бытовой” недвижимости граждан – садовые дома, дачи, жилые дома, хозяйственные постройки, были построены на принадлежащих гражданам земельных участках без учета требований вступившего в силу в 2004 году Градостроительного кодекса. В результате появился правовой вакуум, когда “старые” объекты невозможно было оформить по “новым” правилам.

Сколько недвижимости люди узаконили по “дачной амнистии”?

Виктория Абрамченко: За тринадцать лет действия закона о “дачной амнистии” Росреестр зафиксировал более 13 миллионов случаев ее применения. Причем касается это и земельных участков, и объектов капитального строительства.

Алексей Варламов рассказал, почему превратил дачный участок в лес

Почему именно в этом году заговорили о завершении дачной амнистии?

Виктория Абрамченко: Это связано с тем, что в августе прошлого года законодатель принципиально изменил подход в части строительства и оформления жилых и садовых домов, а переходные положения этого нового регулирования перестали применяться с 1 марта 2019 года.

Это сказано в Федеральном законе от 03.08.2018 N 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Давайте разберемся в этих нововведениях.

Виктория Абрамченко: Федеральным законом N 340-ФЗ разрешение на строительство индивидуального жилого дома было заменено на систему уведомлений о начале и завершении строительства, которые граждане-застройщики должны направлять в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган.

В большинстве случаев это муниципалитет. Документом, подтверждающим согласование возведения такого дома и необходимым для регистрации права в Росреестре, сейчас является уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным требованиям.

В этом же порядке стали оформляться и садовые дома, дачи, расположенные на садовых и дачных участках.

Продление “дачной амнистии” связано с тем, что, во-первых, не все граждане успели оформить ранее построенные садовые дома и дачи до 1 марта 2019 года.

Уточню – до 1 марта можно было представить в Росреестр только технический план, подготовленный на основании декларации (составленной самим гражданином), а также правоустанавливающий документ на земельный участок.

Таким образом, снова появился правовой вакуум, когда “старые” объекты невозможно было оформить по “новым” правилам.

Но это не единственная причина?

Виктория Абрамченко: Нет, возникли вопросы и с оформлением прав на жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Для таких домов и раньше (до августа 2018 года) требовалось разрешение на строительство, а сейчас уведомление о предстоящем строительстве, подаваемое в местную администрацию. По окончании строительства для оформления дома в местную администрацию необходимо подать уведомление о завершении строительства и получить уведомление о соответствии.

Однако на практике оказалось, что до августа 2018 года многие граждане разрешения на строительство не получали и, соответственно, также не смогли оформить свои построенные дома .

Новый закон о продлении “дачной амнистии” разрешил оформлять садовые и жилые дома, построенные на садовых и дачных участках, как и ранее, по декларации.

По ранее построенным жилым домам на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, граждане, не получившие ранее разрешения на строительство, могут воспользоваться новым уведомительным порядком, что также позволит им зарегистрировать право собственности на дом. Оба положения действуют до 1 марта 2021 года.

Крымчане смогут проверить, во сколько государство оценило их жилье

Что бы вы посоветовали нашим читателям, которым еще только придется оформлять дома или дачи?

Виктория Абрамченко: Сейчас гражданам, желающим оформить свои дома, важно понять, что порядок оформления прав связан с видом разрешенного использования земельного участка.

Правила оформления домов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, одни, а домов, расположенных на земельных участках для ведения садоводства или дачного хозяйства (такие земельные участки законодатель с 1 января 2019 года назвал садовыми участками) – другие.

Зачем каждый раз продлевают “дачную амнистию”? Может, принять упрощенный порядок регистрации?

Виктория Абрамченко: Конечно, и такие варианты рассматривались. Однако, за 13 лет применения “дачной амнистии” есть не только положительные примеры. Все помнят нашумевшие истории со сносом многоквартирных домов, построенных по декларациям, на шестисоточных садовых участках. Обманутыми стали граждане, купившие у горе-застройщиков квадратные метры в таких домах.

Подобные истории случаются по всей стране. И решения в судах выносятся не в пользу обманутых граждан.

Виктория Абрамченко: Регистрация объектов по декларации – это риск, который граждане принимают на себя, поскольку в данном случае ни Росреестр, ни муниципалитет, ни другие органы не проверяют соответствие возведенного объекта градостроительным требованиям и ограничениям в использовании территории. И не могут проверить, у них нет на это полномочий. Муниципалитет декларация просто минует, а Росреестр может проверить заявленный к регистрации объект только на предмет соответствия сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

К сожалению, мы фиксируем случаи, когда на основании исков, например, собственников линейных сооружений дома граждан признаются самовольными постройками с обязанностью сноса таких объектов.

Оказывается, есть какие-то ограничения, правила содержания линейных объектов, о которых гражданин не знал и не мог знать, или не знал, но мог знать, либо даже бывают случаи, когда гражданин знал об ограничениях, но все равно строил.

Дальше решение суда и снос объекта без всякой компенсации. И возникает вопрос, как такое могло получиться?

Военнослужащим-контрактникам стало легче получить ипотеку

Если бы гражданин заранее знал о том, что объект на этом участке строить нельзя, что он мог бы предпринять?

Виктория Абрамченко: Если бы гражданин заранее знал о том, что строить дом запрещено, или что его нужно сделать, например, меньше по пятну застройки или высоте, то можно было бы вполне таких тяжелых последствий, как снос, избежать.

Именно поэтому и был введен уведомительный порядок строительства бытовой недвижимости. Он достаточно простой, не требующий специальных знаний, подготовки проектной документации, документации по планировке территории и т.д.

Нужно сказать, что гражданин строит (садовый или жилой дом) такой-то высоты, такой-то этажности, а также сколько планирует отступить от забора.

Уведомление проверяется на предмет соответствия всем установленным ограничениям в использовании земельных участков.

Напомню, Градостроительный кодекс предусматривает, что если гражданин получил уведомление о соответствии, подтверждающее, что можно строить дом, то в случае сноса этого объекта убытки гражданину возмещает муниципалитет, как орган, выдавший уведомление о соответствии.

В каких случаях до 1 марта 2021 года гражданину не надо уведомлять государство, что он начал или завершил строить жилой дом?

Виктория Абрамченко: Если гражданин собрался строить новый дом на любом участке, предназначенном для этого (садовый земельный участок, земельный участок для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), то нужно подавать уведомление.

Если гражданин решил зарегистрировать ранее построенный дом, то уведомлять не нужно, если дом расположен на садовом участке. В данном случае в Росреестр нужно представить декларацию и технический план.

Для законченных строительством домов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства, в Росреестр необходимо представить уведомления, в том числе уведомление о соответствии, и технический план.

Причем такие документы должен представить в Росреестр муниципалитет в семидневный срок вместе с заявлениями на кадастровый учет и регистрацию прав.

Почему потребовалась дополнительная защита для сделок с недвижимостью в электронном виде?

Виктория Абрамченко: Всё достаточно просто. Есть собственноручная подпись гражданина и есть электронная. С точки зрения своей юридической силы они равны.

Подписал ли ты документ рукой или использовал флэшку – электронную подпись, с правовой точки зрения ты сделал одно и то же – подписал документ.

Разница в том, что в первом случае ты подписываешь документ своей рукой, а во втором случае получаешь свою подпись в удостоверяющем центре, аккредитованном на это действие Минкомсвязи России.

Но мошеннические схемы проникли и в эту сферу отношений. На практике было выявлено несколько случаев, когда собственники оставались без жилья.

Все случаи были связаны с выдачей удостоверяющими центрами электронной подписи и совершения от имени собственника недвижимости сделок без ведома правообладателя.

Чтобы защитить собственников недвижимости от таких мошенников, потребовались изменения законодательства.

С вступлением в силу закона как граждане смогут защитить свою недвижимость от мошенников?

Виктория Абрамченко: Работая над этим законом вместе с депутатами Госдумы, мы должны были соблюсти баланс: с одной стороны, разрешать электронные сделки, если воля собственника недвижимости выражена в виде поданного в Росреестр бумажного заявления, с другой стороны, исключить лишнюю бюрократию и не остановить тренд на цифровизацию госуслуг.

Будущее стройотрасли обсудят на всероссийском форуме в Петербурге

В результате, в случаях, когда электронная подпись выдается только при личном присутствии собственника с гарантией проверки его личности, бумажное заявление не потребуется.

Исключений же получилось четыре. Во-первых, сделано исключение для тех электронных цифровых подписей, которые выданы гражданам самой системой Росреестра.

Во-вторых, это государственные и муниципальные органы. Они тоже работают с Росреестром в электронном виде. Например, когда гражданин передает свою квартиру в рамках московской реновации и переезжает в другую квартиру. В этом случае московские власти сами подадут электронный пакет на регистрацию.

В-третьих, кредитные организации, предоставляющие услуги населению, которые набирают популярность. Человек приходит в банк за получением кредита на квартиру, ему оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, гражданин – квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Всё просто. Важно то, что гражданин дополнительно никуда не ходит, электронный пакет документов идет на регистрацию в Росреестр по отлаженной технологии.

В-четвертых, это нотариусы. Они в ряде случаев необходимое звено при оформлении сделки с недвижимостью. Также как Росреестр проверяют документы, удостоверяющие личность. Поэтому от них электронные пакеты по-прежнему будут приниматься без всяких дополнительных бумажных заявлений.

Встречаются случаи, когда собственник узнает, что его квартира была когда то оформлена с нарушением закона, и он должен ее вернуть государству. Как можно защитить права добросовестных приобретателей?

Виктория Абрамченко: Нужен комплекс мер по защите добросовестных приобретателей. Первый шаг уже сделан. Принят закон о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

По этому закону если у добросовестного гражданина истребовали жилье и он не смог взыскать убытки с того лица, по чьей вине это случилось, он обращается с иском к государству, которое является гарантом защиты права собственности.

Компенсацию можно получить в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилья (в зависимости от того, какое требование заявит в суде гражданин). Получение компенсации осуществляется только в судебном порядке.

Вторым шагом запланированы поправки в Гражданский кодекс, которые в принципе должны свести на нет такие ситуации. Законопроект уже принят в первом чтении. Подготовка ко второму чтению запланирована на осеннюю сессию 2019 года.

Эксперты назвали города, где россияне хотят купить жилье

Что планируется изменить или добавить в проект закона?

Виктория Абрамченко: Прежде всего нужно объявить добросовестным приобретателем того, кто полагался на запись в Едином государственном реестре недвижимости, и у кого не было никаких сомнений в законности совершения сделки по приобретению жилья.

Кроме того, нужно сказать, что добросовестный приобретатель в любом случае становится собственником и уже у него ничего нельзя истребовать по истечении определенного срока со дня внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (предлагается установить срок три года).

Это исключит ситуации, когда были допущены какие-то нарушения при приватизации 10-15 лет назад, но несмотря на давность владения, квартиру все-таки отнимают.

Есть еще одна часто встречающаяся ситуация, когда добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. После суда квартира возвращается законному владельцу. Добросовестный покупатель остается без денег и недвижимости. Новый законопроект решит эту проблему?

Виктория Абрамченко: Эта ситуация описана в новом законе, который вступает в силу с 1 января 2020 года. В таком случае как раз добросовестный приобретатель через суд получит компенсацию от государства. Компенсация за утрату права есть и сейчас. Однако она не может превышать одного миллиона рублей.

Источник: //rg.ru/2019/08/15/glava-rosreestra-kak-budut-registrirovat-zhile-po-novym-zakonam.html

Новые правила: земля и дачные дома – аналитика недвижимости и строительства

Как избежать мошеннических действий с документами на собственность дачного участка?

Снятые с кадастрового учета земельные участки выбывают из гражданского оборота и не могут быть предметами сделок. Таковы требования федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для восстановления земельных участков заинтересованным лицам придется заново проводить межевание земельных участков, что повлечет дополнительные финансовые затраты, а в некоторых случаях это возможно будет сделать только в судебном порядке.

С 1 января 2017 года при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости необходимых сведений о земельных участках или расположенных на них зданиях Управление Росреестра направляет запросы в органы власти о наличии документов для регистрации прав. Если в течение 3 месяцев со дня направления запросов ответы не поступают или поступит информация об отсутствии документов, такие земельные участки будут сняты с кадастрового учета.

Росреестр напоминает, что существует несколько способов оформления земли в собственность. Основной – приобретение участка в собственность в порядке наследования и передачи его по договору купли-продажи или дарения.

Согласно российскому земельному законодательству приобрести участок в собственность возможно через торги и без, а также за плату или бесплатно.

Бесплатно земельный участок имеют право получить отдельные категории граждан, например, инвалиды, многодетные семьи.

Также собственники объектов, могут получить участок, где они расположены на безвозмездной основе, если их права на недвижимость возникли до вступления в силу Земельного кодекса России.

В любом случае после этого следует оформить права собственности на земельный участок. Можно сделать это самостоятельно или попросить уполномоченный орган предоставить от своего имени заявление и необходимые документы в орган регистрации прав.

Подтверждением права собственности на участок будет выписка из единого государственного реестра недвижимости. После этого участок считается свободным, восстановить права на него прежний землевладелец сможет только по решению суда.

Перед тем как снять участок с учета, Росреестр обязан отправить специальное уведомление землевладельцу. Ему дают 6 месяцев на то, чтобы зарегистрировать права на этот участок. Но уведомить собственника возможно только в том случае, если у Росреестра есть его адрес.

Если в течение 6 месяцев со дня направления уведомления собственник не подал документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать права на земельный участок, такие земельные участки будут сняты с учета.

Узнать статус земельного участка можно, указав его кадастровый номер на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Кроме того, на земельные участки, полученные до 30 октября 2001 года, то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ, распространяется упрощенная схема оформления прав собственности.

Оформить такие участки в собственность по упрощенной схеме можно до 31 декабря 2020 года. Для этого нужно обратиться в МФЦ и представить документы о праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Это могут быть выписка из похозяйственной книги, акт о выделении участка администрацией или свидетельство о собственности.

Однако не все участки, перешедшие в собственность до принятия Земельного кодекса РФ 2001 года, автоматически попали в базу данных Росреестра. Узнать, внесен ли участок в базу и каковы его точные границы, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Для этого достаточно ввести кадастровый номер или адрес.

Если в Росреестре отсутствует информация о границах земельного участка, право на который уже зарегистрировано, необходимо предоставить документы в соответствии с требованиями закона.

Для установления границ земельного участка необходимо заказать план межевания у кадастрового инженера.

После этого – подать документы в Росреестр для внесения необходимой информации в единый государственный реестр недвижимости.

Чтобы оформить право собственность на участок, находящийся в территориальных границах города, нужно получить в правлении СНТ выписку из протокола общего собрания о распределении земельных участков. Кроме того, потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (схема КПТ), ее готовит кадастровый инженер.

Дачные дома

Владельцам садовых участков придется уведомлять Росреестр, на который возложены функции по кадастровому учету недвижимости, о начале строительства или реконструкции домов. Аналогичное уведомление необходимо направить в ведомство и по завершении работ. Соответствующая правовая норма вступила в силу с 1 марта 2019 года.

Напомним, уведомительный порядок строительства объектов ИЖС ввели в августе прошлого года.

Однако до 1 марта 2019 года закон допускал постановку на кадастровый учет жилых дачных строений без уведомлений о начале и завершении строительства.

И если владелец до этого срока не сообщил в Росреестр о своих планах, но после подал заявление о постановке на кадастровый учет уже построенного дома, регистрирующий орган не вправе отказать ему.

В уведомлении об окончании строительства нужно подтвердить оплату государственной пошлины за регистрацию прав. В документе должны быть указаны реквизиты платежного документа или его копия, а также кассовый чек.

Ранее «Парламентская газета» сообщала, что владельцы садовых участков, которые строят капитальные дома для круглогодичного проживания, с 1 января 2019 года получают возможность беспрепятственно переоформлять их в жилые и прописываться в них.

Прежде законодательство, регулирующее правовой статус садовых и дачных домов, регистрацию в таких строениях запрещало. Теперь садовый домик, согласно новым нормам, может быть признан жилым.

Это происходит на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположено строение.

Для признания садового дома жилым собственник должен представить в уполномоченный орган либо через многофункциональный центр заявление, в котором надлежит указать кадастровый номер дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположено строение, свой почтовый адрес или адрес электронной почты.

 Необходимые документы для регистрации дома на земельном участке:

– заявление о госрегистрации права собственности на строение;

– паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, а также доверенность (в случае представительства третьего лица);

– квитанция об оплате госпошлины (требование не обязательное, но позволит ускорить процедуру);

– правоудостоверяющие бумаги на земельный участок, включая свидетельство о госрегистрации и выписки ЕГРП;

– бумаги, подтверждающие факт постройки здания, включающие его описание.

Размер госпошлины указан в Налоговом кодексе. Для граждан – 350 руб., для юрлиц – 1 тыс. руб.

Кадастровая стоимость

Зачастую кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта, что отражается на сумме налога. Росреестр помогает скорректировать ее, если на то есть законные основания.

//www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

В соответствии с действующим законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Для этого можно обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, действующую при Управлении Росреестра по Новосибирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и необходимыми документами.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как показывает практика, самым распространенным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Актуальным остается вопрос снижения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства), являющейся налогооблагаемой базой по налогу на имущество.

Всего в комиссии за период ее деятельности рассмотрено 542 заявления в отношении 871 объекта недвижимости. По 418 (77 %) заявлениям приняты положительные решения. При этом суммарная величина кадастровой стоимости объектов капитального строительства после оспаривания в комиссии снизилась на 32 млрд руб., или 40 %.

Источник: //vseon.com/analitika/zakon/novye-pravila-zemlya-i-dachnye-doma

Какие нюансы надо учесть, покупая земельный участок

Как избежать мошеннических действий с документами на собственность дачного участка?

Несомненно, перед тем как приобрести земельный участок, у многих возникает вопрос: как не попасть в ловушку мошенников.

Ведь зачастую бывает так, что границы земельного участка не совпадают с документами, либо на участке вовсе нельзя строить высотное здание.

О том, в каком случае участок может быть изъят, как определить его точные границы и о многом другом, корреспондент центра деловой информации Kapital.kz побеседовал с экспертом в области земельных отношений Бекжаном Кимановым.

Перед тем как приобрести земельный участок, нужно определиться с его целевым использованием. Это может быть участок для сельскохозяйственных нужд, под строительство частного или многоквартирного дома или для каких-то бизнес-целей.

Если земельный участок приобретается для дальнейшего строительства на нем дома, то у уполномоченных госорганов нужно запросить информацию об отсутствии запретов на строительство на этом участке. Так, нужно исключить риск того, что участок имеет водоохранные зоны и другие риски.

Также нужно запросить в уполномоченном госоргане схему расположения участка. В частности, выкопировку из земельно-кадастровой карты государственного Научно-производственного центра земельного кадастра (ГосНПЦзем) с указанием границ приобретаемого и смежных участков и их кадастровых номеров.

«Для этого нужно получить от продавца расписку о намерении продать участок и доверенность на получение информации.

Следом следует направить заявление в отдел земельных отношений и ГосНПЦзем о предоставлении схемы расположения земельного участка.

И, конечно, нужно получить официальный ответ от госорганов с графическим приложением. Этот ответ должен быть заверен подписью руководителя и печатью», – отмечает Бекжан Киманов.

Определяем точные границы

Собеседник отмечает, что до получения официальной схемы расположения участка нужно составить предварительную (неофициальную) схему участка. В ней должны быть обозначены границы участка, его привязки к местности.

«Для определения координат участка нужно использовать обычный GPS-навигатор или карту Google. После нужно распечатать схему участка с использованием карты Google, с указанием ведомости географических координат. Также необходимо заверить схему продавцом.

После необходимо направить официальный запрос в РГП ГосНПЦзем и ознакомиться с земельно-кадастровым делом, снять с него фотокопии (на обычный сотовый телефон), чтобы проверить законность первичного предоставления участка.

Для того чтобы быть уверенным в «чистоте» участка, нужно запросить через ЦОН справку об изменениях собственников участка и об отсутствии обременений по участку. Важно, чтобы участок был не под арестом и не под залогом.

К тому же необходимо получить официальное подтверждение законности первичного предоставления участка», – считает Бекжан Киманов.

Кстати, для определения точных границ участка нужно приглашать техника из РГП «НПЦзем».

«Также можно запросить географические координаты участка и проверить данные по GPS-навигатору. Лучше сделать обе эти процедуры.

Дело в том, что бывает, техник в сговоре с продавцом, якобы допускает техническую ошибку, и потом (на суде) выясняется, что ваш участок оказывается расположен совсем не в том месте, где показал техник, или его границы чуть-чуть сдвинуты. И в итоге границы участка оказываются в пользу вашего соседа», – подчеркивает собеседник.

Нужно знать предысторию участка

Перед тем как принять решение о покупке земельного участка, обязательно нужно узнать историю участка. «Для этого нужно запросить земельно-кадастровое дело в РГП ГосНПЦЗем.

И в первую очередь следует проанализировать законность и правильность первичного предоставления земельного участка. Так, следует задать прямые вопросы в профильные органы, – законно ли предоставление земельного участка с таким-то кадастровым номером.

Через Egov необходимо запросить справку обо всех юридических действиях с земельным участком – эта услуга бесплатна. Для того чтобы запросить земельно-кадастровое дело и сделать его анализ, нужно обращаться к юристам, имеющим опыт в этом деле.

На рынке такие услуги стоят от 100 тыс. до 2-3 млн тенге и выше. Не стоит на этом экономить, потому что иначе потери будут в сотни раз больше», – отмечает собеседник.

Когда участок могут изъять?

Как оказалось, земельный участок могут изъять в случае государственной необходимости, по договоренности с собственником либо через суд.

«В этом случае будет определена некая выкупная стоимость. Обычно все споры идут вокруг этой стоимости.

Хотя цены на участок часто предлагают адекватные, но собственников они, как правило, не устраивают, потому что запросы по ценам продажи у нас психологически очень высокие.

Все еще у тех, кто продает земельные участки, не забыты цены былого строительного бума», – подчеркивает Бекжан Киманов.

Также участок может быть изъят, если он используется не по назначению. «Также участок может быть изъят, если он простаивает или были нарушены какие-то санитарные нормы, экологические нормы.

Изъять участок не так просто, но если вы «попали под эту машину», то, скорее всего, все закончится печально.

Вообще, все эти риски нужно прописывать в договоре купли-продажи земли и даже в договоре задатка», – советует эксперт.

Уточним, до изъятия земельного участка, если он, к примеру, используется не по назначению владельца участка могут привлечь к административной ответственности – штрафу.

«Это некое предупреждение владельца участка до изъятия участка. Так, собственнику участка как бы предоставляется срок одуматься и исправить ситуацию.

Но зачастую так бывает, что ситуацию невозможно исправить», – отмечает Бекжан Киманов.

Как избежать риска сноса?

Предположим, что на земельном участке вы планируете возвести жилой дом, как же избежать риск того, что этот дом через какой-то период времени подпадет под снос? «Риск сноса есть, и он достаточно часто реализуется.

Особенно в пригородах Алматы: вдоль Талгарской трассы и вдоль магистралей в других направлениях. Где-то местные власти могут планировать расширять дорогу, где-то намерены построить развязку. В будущем эти риски исключить невозможно.

Чтобы проверить текущие планы властей по сносу какого-то здания, нужно направить заявление (запрос на информацию) в акимат района (города) и задать соответствующие вопросы. В течение 30 дней должен быть предоставлен ответ.

Нюанс заключается в том, что вопросы нужно формулировать предельно четко и точно. Тогда риск отписки будет минимальным», – отмечает Бекжан Киманов.

Кроме того, запрос в местные органы власти должен очень хорошо продуман. «Нужно четко знать, что спрашивать. Специфика оформления документов очень сложная, и понять, какие у властей планы, можно только, если вопросы будут конкретными.

Например: заложены ли ранее или на ближайшие годы (2018-2025 годы) бюджетные денежные средства на проектирование или работы по строительству дорог, развязок и прочих общественно значимых объектов на территории, в зону которой попадает мой земельный участок? Планируется ли выкуп земельных участков со сносом текущих строений на данной территории? И так далее. Вопросов может быть очень много, и нужно задавать их как можно больше. Потому что на обычный запрос будет обычная отписка. Неоднозначно ответить на прямой вопрос чиновники вряд ли решатся, потому что за это им грозит увольнением без права восстановления на госслужбе. Есть такая санкция по закону о государственной службе», – советует собеседник.

Мошенники не спят

Предполагаем, что многие сталкивались с тем, что при покупке земельного участка с документами было все в порядке, а позже выяснялось, что не все так радужно.

«Мошеннических схем по земельным сделкам очень много. Самый яркий случай, который мне запомнился, произошел в поселке Косшы, когда в 2016 году прокуратура Целиноградского района подала в суд против более чем 300 владельцев, законно купивших участки.

После продажи всех участков у суда почему-то возникли вопросы к законности первичного предоставления участков. И в результате суд решил вернуть все эти земли в собственность государства. Между тем в момент разбирательств владельцы участков уже построили на этих участках дома.

Была настолько социально напряженная ситуация, что вмешались общественники, генеральный прокурор и аким области. В итоге все решилось в пользу людей. Но это скорее исключение, чем правило.

Такие схемы очень распространены, особенно в южных и северных пристоличных районах. Таких как Талгарский, Илийский и Карасайский районы Алматинской области, Целиноградский, Аршалынский районы Акмолинской области», – делится Бекжан Киманов.

Наверняка покупатели земельных участок сталкивались с такими ситуациями, когда после начала строительных работ позже выяснялось, что грунт не подходит под застройку. К примеру, наличие подземных вод, которые могут способствовать накренению дома, или сейсмоопасная территория. И чтобы избежать этих рисков, нужно понять фактическое геологическое состояние земельного участка.

«Для этого нужно провести геологические исследования участка. Эти услуги предоставляют компании в области инженерной геологии и гидрогеологии. Их услуги в среднем стоят от 1 млн тенге и выше. Цена геологического исследования участка зависит от площади участка, сложности работ и других нюансов.

Кстати, также при покупке земельного участка покупателю нужно быть уверенным, что участок не находится в водоохранной зоне.

Если же приобретенный участок окажется в водоохранной зоне, то невозможно будет получить разрешение на строительно-монтажные работы, ввести здание в эксплуатацию или оформить на него право собственности (если он, к примеру, в аренде)», – отмечает Бекжан Киманов.

Как понять, что участок не перепродавался много раз

Информацию о том, как часто перепродавался земельный участок, можно узнать, запросив справку через eGov. Также сделки купли-продажи отражаются в земельно-кадастровом деле. Его нужно запрашивать по специальному запросу в территориальных подразделениях РГП «НПЦзем».

«Нужно обращать внимание на правоустанавливающие документы. Насколько они законны, насколько представители имели право подписывать договора.

Зона риска – договора, оформленные по доверенности и договора, подписанные супругами без согласия второго супруга, правообладатели по наследству, по договорам приватизации. Особая зона риска – первичное предоставление земельного участка от государства.

В таких сделках очень часто внезапно обнаруживаются какие-то нарушения, которые отменяют всю последующую цепочку сделок», – замел собеседник.

Подытожим: при покупке земельного участка много рисков, и желательно при этом закладывать гарантии продавца в договоре купли-продажи условия. Так, в договоре нужно указывать информацию о том, что продавец участка несет ответственность за возникновение в будущем каких-то форс-мажорных ситуаций.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. строительство земля бизнес МСБ земельный участок Бекжан Киманов

Источник: //kapital.kz/gosudarstvo/74817/kakiye-nyuansy-nado-uchest-pokupaya-zemel-nyy-uchastok.html

Как обманывают покупателей загородной недвижимости?

Как избежать мошеннических действий с документами на собственность дачного участка?

Многие мечтают о загородном доме, и сейчас уровень жизни в России позволяет осуществить эту мечту. Однако рынок загородного жилья — денежная сфера, поэтому она привлекательна сфера для мошенников.
 

Эксперты компании «Новый берег» отмечают, что в последнее время началась новая мощная волна мошеннических действий. В стране происходят серьезные политические и экономические событиями, и рынок недвижимости реагирует на них.
 

Аналитики собрали самые распространенные мошеннические схемы. Эта информация поможет инвесторам избежать возможных проблем при покупке загородной недвижимости.
 

Классика жанра: липовый застройщик
 

Это известная многим классическая схема, которую часто используют мошенники. Создается компания-застройщик, ЗАО или ООО, вроде бы имеющая все необходимые документы и разрешение на строительство. В действительности у такой компании нет регистрационных документов, допуска, и даже земельного участка под застройку.
 

Поскольку липового застройщика сложно выявить (мошенники могут не только показать участок, но создать видимость начала строительства), эта схема стала массовой.

Злоумышленники на протяжении двух-трех лет собирают деньги с покупателей и тянут время.

Законодательство РФ несовершенно и таких ситуаций не учитывает, поэтому, когда ЗАО или ООО закрывается, мошенников очень сложно привлечь к ответственности.
 

Гражданам, покупающим загородное жилье, следует насторожиться, если застройщик обещает построить дом слишком быстро.
 

Аварийные дома
 

Еще одна популярная мошенническая схема — продажа аварийных домов.

На земельном участке быстрыми темпами строится дом из самых дешевых материалов без фундамента либо просто приводится в порядок уже построенное непригодное для эксплуатации помещение.

Зданию придают презентабельный вид и выставляют на продажу по низкой цене. Интересующимся покупателям предлагают перенести разницу в цене на стоимость земли, чтобы избежать высоких налогов.
 

Люди, которые соглашаются на сделку, переплачивают за землю в 10-15 раз, а после понимают, что им придется сносить дом, так как для проживания он непригоден. В такой ситуации обманутому крайне сложно отстоять свои права в суде. За подобные дела многие адвокаты не берутся.
 

Продажа недвижимости по фальшивым или просроченным документам
 

Высок риск столкнуться с еще одной распространенной схемой мошенничества: злоумышленники находят дом, в котором долгое время не появлялись хозяева и подделывают право собственности на дом или участок, и доверенность на проведение сделок с жильем. Часто они действуют вместе с сообщником-нотариусом.
 

Эксперты рекомендуют внимательно изучить доверенность, побеседовать с выдавшим его нотариусом и лично с доверителем.
 

Предварительный договор
 

Потенциальному покупателю предлагают купить на выгодных условиях загородный дом. Обычно мошенники выбирают лучшие варианты, от которых клиент не захочет отказываться. Продавец объясняет, что сделку на некоторое  время придется отложить, так как еще не готов один из документов.

Покупатель не хочет упустить выгодный вариант и соглашается заключить предварительный договор. После того, как он вносит аванс, мошенник исчезает. Обычно злоумышленники работают сразу с несколькими доверчивыми покупателями и успевают собрать крупную сумму.

Поскольку предварительный договор не имеет юридической силы, покупатель остается ни с чем.
 

Нередко, когда того требуют обстоятельства, заключить предварительный договор предлагают добропорядочные продавцы, не помышляющие о мошенничестве, к примеру, если владелец земли проводит межевание участков, процедура не завершена и выдать свидетельство о собственности он не может. Покупателю в этом случае нужно убедиться, что процедуры действительны, и все подтверждающие их документы в порядке.
 

Продажа одного дома всем желающим
 

Довольно популярна у мошенников схема, при которой один дом продается всем заинтересованным покупателям. Аферисты выставляют на продажу пользующийся спросом на рынке объект и одновременно заключают сделку с несколькими лицами.
 

Дата совершения сделки под разными предлогами откладывается, пока не наберется нужное число покупателей. В течение нескольких месяцев люди вносят авансовые платежи.

Затем мошенник последовательно заключает с каждым покупателем договор, собирает деньги, назначает день похода в регистрационный орган и исчезает.

Затем покупатели понимают, что все они стали “счастливыми” владельцами одного общего дома.
 

Эксперты рекомендуют насторожиться, если срок заключения сделки постоянно переносится.
 

Продажа чужой недвижимости
 

Мошенником может оказаться добропорядочный на первый взгляд сосед по коттеджному или дачному поселку. Речь идет о бытовом рейдерстве. При длительном отсутствии владельца дома сосед может захватить его земельный участок.
 

Сделать это позволяют пробелы в земельном законодательстве.

Собственником земли является гражданин, имеющий зарегистрированные в Росреестре кадастровые документы, в которых указано месторасположение участка.

При этом владельцы часто считают, что свидетельства или распоряжения местных властей вполне достаточно и откладывают оформление документов. При этом сами на участке долго не появляются.
 

Аферисты этим пользуются. Они оформляют межевое дело с включением своего участка и земли соседа и передают его в Росреестр, а после продают участок.
 

Часто мошенники продают дома, у которых уже есть собственники, но в силу каких-либо причин они длительное время отсутствуют и сняты с учета: учатся в вузе и живут в общежитии, служат в армии, отбывают срок заключения, находятся на принудительном лечении. Злоумышленники либо действуют в сговоре с отсутствующими жильцами, либо подделывают документы. Законные владельцы затем без труда восстанавливают права на недвижимость, а покупатель лишается денег.
 

Дом по заниженной цене
 

Покупателю предлагают не указывать в договоре полную стоимость недвижимости, чтобы снизить налог. После сделка признается заключенной под влиянием заблуждения одной из сторон, а значит недействительной.
 

Продавец снова становится владельцем дома, а покупателю возвращается только указанная в договоре сумма.

Источник: //www.cian.ru/novosti-kak-obmanyvajut-pokupatelej-zagorodnoj-nedvizhimosti-230641/

Законовед
Добавить комментарий