Как быть, если забыла уведомить о повышении арендной платы?

Как арендодателю изменить условия договора? (10.2010)

Как быть, если забыла уведомить о повышении арендной платы?

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

В ситуацию, когда условия договора, заключенного на несколько лет вперед, становятся невыгодными, попадали многие предприниматели, сдающие недвижимость в аренду. Как арендодатель может законным образом изменить условия договора аренды, чтобы избежать убытков – об этом поговорим в настоящей статье.

Ситуация

В связи с тем, что городской совет увеличил размер арендной платы за землю, предпринимателю стало невыгодно сдавать расположенную на ней недвижимость по цене, зафиксированной в договоре аренды, срок которого истекает через несколько лет. Арендатор в добровольном порядке отказывается от пересмотра размера арендной платы, так как его расходы на аренду данного помещения утверждены центральным офисом.

Каким образом арендодатель может заставить арендатора платить арендную плату в большем размере или отказаться от выполнения условий договора, пока арендатор не доплатит ему сумму пропорционально увеличению размера аренды земли?

Как арендодателю компенсировать затраты по электроэнергии, если по договору арендатору предоставляется право на присоединение к электросистеме арендодателя и плата за это входит в сумму аренды?

Может ли в данном случае иметь силу положение договора, согласно которому при наличии обстоятельств непреодолимой силы, в том числе действий государственных органов, арендодатель может отказаться от выполнения его условий?

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют праварасторгнуть договор в одностороннем порядке.

Общие положения

Основными гражданско-правовыми нормами, которые регулируют хозяйственные и гражданские правоотношения, а также определяют конкретные условия договора, права и обязанности сторон, являются нормы Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) и Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ).

При заключении хозяйственного договора субъекты предпринимательской деятельности имеют право определять по своему усмотрению любые условия договора, не противоречащие законодательству, с согласованием всех его существенных условий. После заключения договора он приобретает обязательную силу для сторон договора и выполняется ими в соответствии с его условиями (ст. 629 ГКУ).

Заключение договора происходит в интересах всех его участников.

Изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 188 ХКУ).

Анализ ситуации

Рассмотрим описанную ситуацию. Увеличение размера арендной платы за землю для арендодателя – это такое существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предусмотреть при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 652 ГКУ изменения обстоятельств считаются существенными, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они бы не заключили договор или заключили бы его на других условиях.

При этом существенное изменение обстоятельств необходимо отличать от обстоятельств непреодолимой силы.

Непреодолимая сила в соответствии со ст. 263 ГКУ – это чрезвычайное и неотвратимое в данных условиях событие, которое влечет невозможность выполнения обязательств и является основанием для освобождения стороны от ответственности за невыполнение.

Достаточным доказательством действия таких форс-мажорных обстоятельств является документ, выданный организацией, которую стороны указали в договоре.

Действие государственных органов, связанное с принятием решения об увеличении размера арендной платы за землю, не влечет за собой невозможность выполнения обязательств по договору аренды, поэтому их решение нельзя считать действием непреодолимой силы, т. е. для арендодателя существенно изменились только обстоятельства и для него такое выполнение становится просто крайне невыгодным.

Частью 1 ст. 286 ХКУ и ч. 3 ст. 762 ГКУ предусматривается возможность пересмотра размера арендной платы по согласию сторон в сроки, установленные договором.

Если изменение размера арендной платы не предусмотрено условиями договора, то до истечения срока действия договора аренды арендодатель не сможет в одностороннем порядке заставить арендатора платить повышенную арендную плату.

Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, попытайтесь договориться с арендатором об изменении или расторжении договора по взаимному согласию.

Что делать?

Для этого подготовьте письмо и дополнительное соглашение к договору (примеры см. ниже) в двух экземплярах.

Исх. № _____________От _____________ 20___ г.Директору ООО “ХХХХХ”Иванчуку И. И.г. Днепропетровск, ул. ___________Предпринимателя Петренко П. П.г. Днепропетровск, ул. __________Уважаемый Иван Иванович!Вы сами знаете, что этот год нельзя назвать наилучшим для нашей деятельности.Мне очень жаль, но обстоятельства складываются таким образом, что у меня, как предпринимателя, возникли серьезные трудности, которые без согласования с Вами преодолеть будет не так легко.С момента заключения договора аренды № _____ от _________ 20__г. произошло то, что не могло быть предусмотрено при подписании договора.Решением Горсовета с _________ 20__ г. был увеличен размер арендной платы за землю почти в два раза. Тариф за потребляемую электроэнергию возрос на ____ %.Все эти обстоятельства привели к тому, что сумма арендной платы, предусмотренная нами в договоре аренды, не покрывает моих расходов по объекту аренды и условия договора аренды становятся крайне невыгодными для меня.В связи с этим прошу Вас в 20-дневный срок рассмотреть мое предложение об изменении условий договора и подписать в связи с этим предлагаемое дополнительное соглашение к договору аренды.Ответ прошу направить по адресу: г. Днепропетровск, ул. ____________________.Приложение на ___ листах:Дополнительное соглашение № 1 от _________ 20__ г. к договору аренды от _________ 20__г. № ___ в двух экземплярах, один для Арендатора, второй для Арендодателя.С уважением предприниматель _____________________ Петренко П. П.
Дополнительное соглашение № 1к договору аренды №_______ от _____________ 20___ г.г. Днепропетровск                                                                                     ____________ 20__ г.Мы, стороны по договору аренды №_______ от _____________ 20___ г.,Арендодатель – физическое лицо – предприниматель Петренко П. П.,действующий на основании свидетельства о государственной регистрациисубъекта предпринимательской деятельности, иАрендатор – ООО “ХХХХ”, в лице директора предприятия Иванчука И. И., действующего на основании Устава, пришли к соглашению внести изменения в текст действующего Договора, изложив в новой редакции следующие пункты Договора:“2. Плата за пользование2.1. Арендатор за пользование объектом аренды обязуется своевременно и полностью осуществлять платежи в соответствии с суммами и сроками, определенными настоящим договором, путем перечисления/внесения соответствующих денежных средств на текущий счет/ в кассу Арендодателя.2.2. Плата за пользование объектом аренды – это фиксированный платеж, состоящий из арендной платы, платы за пользование земельным участком объекта аренды, который Арендатор платит Арендодателю независимо от своей хозяйственной деятельности, т. е. Арендатор не может требовать от Арендодателя уменьшения суммы платежей в случае перерыва в эксплуатации объекта аренды.2.3 Цена арендной платы за арендуемый объект является договорной и составляет_______________________грн. (в т. ч. НДС____) за месяц.2.4. Плата за пользование объектом аренды вносится ежемесячно, до _____ числа текущего месяца, начиная с _____________ 20___ г.2.5. Плата за пользование земельным участком объекта аренды составляет ____ % суммы, которую уплачивает Арендодатель за пользование земельным участком объекта аренды в бюджет.2.6. Арендодатель предоставляет Арендатору за соответствующую плату право пользования коммунальными услугами на объекте аренды.2.7. Арендатор компенсирует Арендодателю в полном объеме сумму коммунальных услуг (плата за водоснабжение и водоотвод; за электроэнергию; отопление; эксплутационные расходы ЖЭКа) по объекту аренды на основании показаний счетчиков, регистрирующих приборов и прочих расчетных величин путем оплаты счетов, выставляемых Арендодателем по государственным тарифам, исходя из счетов, выставляемых органами, предоставляющими соответствующие услуги, кроме случаев получения коммунальных услуг по прямым договорам, заключенным Арендатором. Обзор на онлайн казино слот v по ссылке //ftsr.ru/casino-slot-v/.2.8. Плата за первый месяц пользования коммунальными услугами на объекте аренды вносится в размере ______ грн. и учитывается при расчете за последний месяц аренды.2.9. Плата за последующие месяцы пользования коммунальными услугами на объекте аренды перечисляется/вносится ежемесячно на текущий счет/в кассу Арендодателя, до ____ числа месяца после отчетного месяца. При несвоевременном перечислении/внесении платы Арендатором Арендодатель может приостановить право пользования коммунальными услугами на срок до полного погашения задолженности.2.10. Изменение размера платежей по настоящему договору и порядка их уплаты не может осуществляться в одностороннем порядке любой из сторон настоящего договора. Изменение как общей суммы, так и сумм очередных платежей допускается в случае достижения сторонами согласия по этим вопросам на основании письменного дополнения к настоящему договору, подписанному уполномоченными представителями сторон и скрепленного печатями.”Другие условия действующего договора не изменяются.Дополнительное соглашение № 1 от ____________ 20___ г. после подписания сторонами становится неотъемлемой частью действующего договора аренды №________ от _______ г.От Арендодателя                                                                    От Арендатора_______________ / Петренко П. П./                                           _____________ / Иванчук И. И./

Для изменения условий договора исходите из того, что арендная плата – это плата за пользование имуществом, которую арендатор платит в соответствии с договором аренды, поэтому и оговорите в дополнительном соглашении, какие платежи и в каких размерах оплачиваются арендатором, а также условия пересмотра размера арендной платы.

В письме приведите все аргументы по поводу увеличения арендной платы и изменения условий договора и направьте арендатору почтой с уведомлением о врученииодин экземпляр письма и два экземпляра дополнительного соглашения.

В случае получения отрицательного письменного ответа со ссылкой арендатора на центральный офис направьте письмо со всеми аргументами в центральный офис, а копию арендатору, т. е.

задача состоит в том, чтобы ваши действия были направлены на достижение согласия арендатора на изменение условий договора.

А в случае, если не удастся урегулировать данную ситуацию путем переговоров и придется обращаться в суд, у вас будут доказательства того, что вы пытались договориться пересмотреть условия договора по взаимному согласию в связи с существенными изменениями обстоятельств.

Требование об изменении или расторжении договора в соответствии с ч. 4 ст. 188 ХКУ может быть заявлено стороной в судтолько после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в установленный 20-дневный срок с учетом времени почтового оборота.

Но рассчитайте свои силы, потому что согласно ч. 4 ст. 652 ГКУ договор может быть изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств лишь в исключительных случаях.

Для отключения объекта аренды арендатора от доступа к энергосистеме арендодателю необходимо обосновать, почему у него в данный момент нет возможности подачи электроэнергии, и направить в адрес арендатора письмо с указанием срока отключения от энергосистемы.

Потому что безосновательное отключение объекта аренды от доступа к электроэнергии может быть расценено арендатором как препятствие для осуществления его предпринимательской деятельности, что является основанием хозяйственно-правовой ответственности арендодателя.

Помните, что потерпевшая сторона имеет право на возмещение убытков независимо от того, имеется ли оговорка об этом в договоре (ст. 216 и 218 ХКУ).

Поэтому, прежде чем в одностороннем порядке принять меры по ограничению пользования объектом аренды, обратитесь к условиям предоставления и прекращения пользования объектом аренды, которые согласованы в договоре.

Выводы

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права отказаться от договора (т. е. расторгнуть его в одностороннем порядке), а могут только обратиться ко второй стороне с требованием о расторжении договора.

Исключением может быть только просрочка оплаты арендной платы в течение трех месяцев подряд. При этом договор аренды является расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора.

Таким образом, законодательством дано приоритетное право самостоятельно определять условия договора, а вот изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.

Поэтому если вы не уверены в том, как будет в дальнейшем развиваться ситуация на рынке услуг, не заключайте формальный договор, оговорите все условия перед его подписанием и тогда невыполнение условий договора станет крайне невыгодным для одной из сторон.

Наталья Осетрова, редактор

“Частный предприниматель” №10, май 2010 г.

Источник: //chp.com.ua/newspaper-news/item/24038

Увеличение арендной платы на Кипре. Как и когда это может быть наложено юридически

Как быть, если забыла уведомить о повышении арендной платы?
: 19 сентября 2019

В последнее время широко обсуждаемой проблемой является одностороннее повышение арендной платы. Информация в сети появляется противоречивая. Здесь нужно понимать существенную разницу в регулировании аренды на Кипре в зависимости от объекта недвижимости, а именно:

– если речь идет об аренде объекта недвижимости, который является предметом Закона о контроле за арендной платой (23/1983) с поправками («Закон») или об объектах недвижимости, которые не подпадают под действие Закона.

Соответственно, Закон касается объектов недвижимости, построенных до 01.01.2000г., за исключением определенных Законом специальных мест (т.е. за пределами «контролируемых территорий»), и предлагает защиту от увеличения арендной платы и выселения арендаторов, которые классифицируются как «арендаторы по закону» (англ. Statutory Tenant).

Арендатор по закону, в соответствии с Законом, является арендатором в таком здании, построенном до 2000 года, чей срок аренды истек, а арендатор остается во владении собственности (при условии, что продолжительность аренды превышает 6 месяцев и что арендатор не является гражданином третьей страны).

В тех случаях, когда арендная плата квалифицируется как установленная законом арендная плата, вопрос о повышении цены в обязательном порядке регулируется Законом, независимо от какого-либо положения любого договора аренды (действующего, истекшего или расторгнутого), и любые споры в связи с арендной платой решаются в Суде по арендным спорам (специальная подсудность). Согласно Закону арендодатель может запрашивать повышение цены только каждые два года, и такое повышение не должно превышать максимальный процент, установленный Законом. Максимальное увеличение первоначально было установлено законом в 14%, и после этого Совет министров издает приказ каждые два года о пересмотре максимального уровня увеличения. В соответствии с последним решением максимальное увеличение равно нулю до апреля 2021 года.

На основании вышеизложенного, если арендодатель запрашивает повышение арендной платы, любой законный арендатор имеет право отказаться от повышения, предоставив арендодателю возможность подать иск в Суд по арендным спорам с требованием об установлении справедливой стоимости аренды.

То же самое относится и со стороны арендатора, если арендатор считает, что арендная плата значительно превышает рыночную цену. По такому иску Суд по арендным спорам будет определять разумную арендную плату с учетом, в частности, местоположения, размера и года постройки здания, а также состояния помещений.

Тем не менее, обсуждение является несколько теоретическим, потому что суд, как правило, не может предоставить увеличение, превышающее максимальный процент, установленный законом, который в настоящее время равен нулю.

Даже если бы это было не так, на практике такие заявления в Суде по арендным спорам требуют значительного времени для судебного разбирательства, и длительность такого разбирательства является большим сдерживающим фактором для любой из сторон в поисках этого пути.

Если договор аренды предусматривает повышение арендной платы, то такое повышение будет применяться.

Любой спор в отношении любой аренды, которая не подпадает под действие Закона (новые постройки) будет решаться после подачи обыкновенного гражданского иска в Окружной суд по месту нахождения недвижимости, в соответствии с положениями Закона о контрактах 149 с поправками.

Если в соглашении об аренде отсутствуют четко выраженные положения об увеличении арендной платы или, если письменное соглашение об аренде отсутствует, арендодатель может потребовать повышения арендной платы или, наоборот, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы.

Во всех других случаях, когда существует спор по вопросу аренды, любая из сторон, но, скорее всего, арендодатель может попытаться расторгнуть договор или отказаться от продления договора аренды (что приводит к истечению срока действия) и требовать немедленного освобождения помещения арендатором.

Следует отметить, что если арендатор отказывается освободить помещение в связи с расторжением или истечением срока договора, то арендатор должен обратиться в суд с иском о нарушении договора. К сожалению, на Кипре судебные разбирательства (даже в таких случаях) являются очень затяжными.

Итак, для объектов, построенных после 01.01.2000г.

вопрос об увеличении арендной платы регулируется положениями договора аренды, и, если таких положений не существует или если письменное соглашение об аренде не было заключено, то стороны должны договориться.

У арендодателя есть право повышения арендной платы, но не в течение срока действия договора, а при его перезаключении. Там, где договориться невозможно, любая из сторон может попытаться расторгнуть договор аренды в соответствии с его условиями.

Источник: //russianlawyer-cyprus.com/blog/99-uvelichenie-arendnoj-platy-na-kipre-kak-i-kogda-eto-mozhet-byt-nalozheno-yuridicheski

О некоторых подводных камнях договоров аренды

Как быть, если забыла уведомить о повышении арендной платы?

Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку — и начинаются настоящие африканские джунгли.

Увеличение арендной платы по уведомлению…
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.

Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.

Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.

В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

…и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон — при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).

Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.

Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.

То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:•    «арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);

•    «при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».

К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.

Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

Поскольку основная обязанность арендодателя — предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя.

Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.

В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.

Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

//www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора.

Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.

Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:•    прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;

•    удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.

Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом.

Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.

Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.

Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.

Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).

Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.

ВАЖНО:

Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

Алиса ВЕРНИК, юрист

Источник: //www.pbu.ru/pbu/article/1617

Как арендодатели кидают малый бизнес

Как быть, если забыла уведомить о повышении арендной платы?

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

Никита

серийный арендатор

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде.

Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок.

Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.

Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт.

Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах.

Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет.

Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период.

Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату.

Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение.

Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем.

Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера.

Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально.

Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается.

Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости.

Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%».

Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.

Источник: //journal.tinkoff.ru/rental-problems/

Законовед
Добавить комментарий