Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?

Продать квартиру без согласия бывшего мужа нельзя

Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?

Продать квартиру без согласия бывшего мужа нельзя

На «прямую линию» с заведующей нотариальной конторой Свислочского района Юлией Александровной КРЕВЧИК поступило немало вопросов. Все они актуальны и интересны, так как касались вечных тем – оформления процедуры вступления в наследство, продажи жилья, получения права собственности на жилое помещение.

– После смерти матери в наследство остался земельный участок. Могу ли я получить его, являясь гражданином Российской Федерации, а затем продать своему другу, который также является гражданином Российской Федерации?

И. К.

– Земельные участки могут находиться в собственности иностранных граждан (в том числе Российской Федерации), лиц без гражданства только если получены по наследству и до перехода являлись частной собственностью наследодателя (умершего гражданина), при условии нахождения наследника с наследодателем в родственных отношениях. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле под родственниками понимаются родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя и иные лица, находящиеся в родственных отношениях с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки.

Собственники, получившие земельные участки по наследству и в установленном порядке зарегистрировавшие переход права собственности, имеют право продавать, дарить, но только гражданам Республики Беларусь и при условии целевого назначения. Например, нельзя продать участок, предоставленный для строительства и обслуживания жилого дома, если на нем нет зарегистрированных строений.

Наследники: как граждане Республики Беларусь, так и иностранцы, а также лица без гражданства, обязаны обратиться за регистрацией до истечения восемнадцатимесячного срока со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя. В дальнейшем в случае сделки с земельным участком регистрацию необходимо произвести в двухмесячный срок.

– Мы с мужем купили квартиру в период брака. Брак расторгли 2 года назад. Муж в квартире не проживает и не прописан. Теперь я хочу продать квартиру. Вправе ли я это сделать без согласия мужа, и как быть если муж не даст согласие?

Наталья, г. Свислочь.

– Продать квартиру без согласия бывшего мужа вы не можете, так как она является общей совместной собственностью, и вы в соответствии с законодательством Республики Беларусь имеете равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Если ваш бывший муж не даст согласие на продажу квартиры, то вы можете по совместному письменному заявлению получить в нотариальной конторе по месту нахождения квартиры свидетельство о праве собственности на долю квартиры и продать только свою долю с соблюдением права преимущественного приобретения.

Прописка и факт проживания в квартире не влияют на требования, предъявляемые законодательством к продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности.

– Можно ли получить свидетельство о праве собственности на жилое помещение, построенное с привлечением кредита, если документы на квартиру (технические и подтверждающие право собственности) получены в период брака, а окончательный расчет по кредиту произведен одним из супругов после расторжения брака?

И. Н., г. Свислочь.

– Если право собственности на квартиру вы зарегистрировали, находясь в браке, то ваша квартира будет являться общей совместной собственностью и вы по совместному письменному заявлению можете получить свидетельство о праве собственности на те доли, которые укажете в заявлении по обоюдному согласию (с учетом вклада каждого из вас в погашение кредита).

– Я, мои отец и мать приватизировали квартиру. Договор приватизации заключили на мое имя. Теперь хотим установить, кому и какая доля принадлежит в этой квартире? Как это сделать?

Светлана, г. Свислочь.

– Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь, лица, участвующие в приватизации жилого помещения, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении.

Для того чтобы определить, кому и какая доля принадлежит, вам (всем участникам приватизации) необходимо обратиться в нотариальную контору по месту расположения вашей квартиры и заключить соглашение об определении долей в приватизированной квартире.

– Мне принадлежит 1/2 доля квартиры, которую я решил продать, даже нашел покупателя. Но мой сосед, которому принадлежит другая часть квартиры, не дает согласие на продажу, так как сам хочет ее купить, но денег у него сейчас нет. Вправе ли я продать свою долю постороннему лицу без его согласия?

Александр, г. Свислочь.

– Вам необходимо обратиться в нотариальную контору для направления извещения вашему совладельцу о намерении продать свою долю квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если ваш сосед не приобретет продаваемую вами долю квартиры в течение месяца со дня получения им извещения, то вы вправе продать ее любому другому лицу.

Подготовила Марина ЯНЮК. 

Фото Григория ШИРЯЕВА.

Источник: http://svisgaz.by/news/oficial/6035-prodat-kvartiru-bez-soglasiya-byvshego-muzha-nelzya.html

Инструкция принудительной выписки бывшего мужа из квартиры без его согласия, если он не является собственником

Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?
Статья обновлена: 20 января 2020 г.

Здравствуйте. Я приглашенный адвокат с юридического бюро «Бессонов и партнёры». Специализируюсь на выписке граждан по суду.

Выписать любого человека из квартиры без его согласия можно ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ СУД. Это прямо указано в п. 1 ст. 35 ЖК РФ и ст. 7 Закона от 25.06.1993 N 5242-1. По другому НИКАК.

Если бывший муж после развода, не являясь собственником квартиры, отказывается выписываться или игнорирует данной требование, собственникам нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о прекращении прав пользования жилым помещением. Далее нужно будет посещать судебные заседания и получить положительное судебное решение.

Важно: Все собственники должны быть согласны на выписку бывшего мужа и сообщить это на суде. Если один из них выразит свое несогласие, тогда в иске могут отказать.

статьи:

  1. Важно знать как собственнику досталась квартира. Поэтому разберем варианты:
    • Квартира куплена в браке, но бывший муж не является собственником. Тогда квартира является совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. То есть бывшему мужу принадлежит «половина» купленной квартиры — по закону, но не по документам. А собственника недвижимость нельзя выписать, даже если он в ней не проживает — п. 1 ст. 209 ГК РФ. После развода совместная собственность «не пропадает» автоматически. Просто бывшие супруги стали участниками совместной собственности на основании ст. 253 ГК РФ. Тоже самое когда квартира получена в браке по договору мены — п. 2 ст. 567 ГК РФ.Что тогда делать? Есть два варианта: 1) Лучше подать иск не на выписку бывшего мужа, а на раздел совместного имущества, чтобы поделить все по закону. 2) Попытаться выписать бывшего мужа, но только через 3 года после развода. Почему? На основании п. 7 ст. 38 СК РФ и п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По логике этих статей 3 года можно считать с момента расторжения брака. Но есть другая проблема. Если бывший муж узнает, что его выписали или хотят выписать, то он, скорее всего, подаст в суд на раздел имущества. На суде скажет, что он решил это сделать, потому что его права нарушились. Поэтому я советую сразу разделить имущество. Ведь такая квартира как «бомба замедленного действия».Исключение: купленная квартира не будет считаться совместным имуществом, если супруги до или после сделки оформили брачный договор — ст. 42 СК РФ.
    • Квартира куплена до брака или получена по дарению, приватизации или наследству (в браке или до брака). В этих случаях квартира не считается совместной собственностью — п. 1 ст. 36 СК РФ. Бывший муж к квартире не имеет никакого отношения и она не делится после развода. Поэтому читайте дальше.↓
  2. П. 13 Постановления Верховного Суда от 2 июля 2009 г. N 14 — после развода бывший муж автоматически становится бывшим членом семьи собственника и с ним прекращены семейные отношения.↓
  3. П. 4 ст. 31 ЖК РФ — за бывшим мужем, как за бывшим членом семьи собственников, не сохраняется право пользования жилым помещением, если между ними не было иного соглашения.

    Объяснение — бывший муж не имеет право проживать в квартире, если не было иного соглашения. В суде собственникам нужно сообщить, что после развода с бывшим мужем не было договоренностей в его проживании. А если и были, то сейчас они расторгнуты.

    Важное отступление: если квартира досталась собственникам при приватизации и бывший муж отказался от участия в ней, условия для выписки и сама инструкция сильно отличаются. Поэтому я написал отдельную инструкцию — как выписать человека, отказавшегося от участия в приватизации квартиры. Она подойдет и для ситуации с бывшим мужем.↓

  4. Ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    Объяснение — прописка бывшего мужа нарушает права собственников свободно пользоваться квартирой, и собственники имеют право требовать устранения этих нарушений.

Если бывший муж не проживает в квартире, это будет дополнительным плюсом в его выписке. Если все-таки проживает, тогда важно знать — есть ли у него другая недвижимость в собственности (квартира, доля, дом, комната). Если в суде он докажет, что проживать/прописаться ему больше негде, судья может вынести решение оставить ему прописку на определенный срок, т.е.

временно сохранит право пользования квартирой — п. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года №14. Хотя такое довольно РЕДКО случается, я все равно решил об этом написать. На практике срок составляет от 3 месяцев до 1 года. После этого срока собственникам нужно принести судебное решение в паспортный стол и выписать его.

Если бывший муж имеет другую жилплощадь в собственности, надо это доказать. Ниже в инструкции написано как это сделать.

Наше юридическое бюро «Бессонов и Партнеры» предлагает жителям г. Москвы или области услугу «Выписка — все включено».

Всю возможную работу возьмем на себя — составим правильное исковое заявление, соберём все необходимые документы и подадим их в суд.

Вам не нужно будет приезжать на судебные заседания, в них будет участвовать адвокат бюро и сделает все возможное, чтобы выиграть дело. По окончании суда привезём вам копию судебного решения.

Работаем в сфере выписок по суду с 2008 года и выиграли 84% судебных дел.

Стоимость услуги 50 — 60 тыс.руб. Для посетителей этого сайта действует скидка от 5% до 10%. Чтобы её получить скажите, что вы обратились с сайта «Проживем.com». По всем вопросам и за бесплатной консультацией звоните на номер 8 (495) 642-31-96 (ежедневно с 9:00 до 21:00 по московскому времени / только для жителей Москвы и области).

Этап № 1 — Готовимся к суду

Стороны в суде: Истец — собственники квартиры или один из них. Также от истцов может быть представитель — нанятый юрист или адвокат по доверенности; Ответчик — бывший муж.

У ответчика также может быть представитель; Третья сторона — Управления по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС). Они выполняют решение суда по выписке.

Никогда не присутствует на судебном заседании.

  1. Оформляем необходимые документы для подачи их в суд.

    Ниже я перечислил общий список документов. В отдельной ситуации могут запросить и дополнительные. Зависит от судьи.

    • Исковое заявление. Название искового заявления зависит от ситуации. Если бывший муж проживал или до сих пор проживает в квартире, нужно составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением. Если не въезжал в квартиру и не жил в ней ни одного дня – о признании не приобретшим права пользования жилым помещением. В иске не стоит указывать требования о выселении — подробнее ниже в конце статьи.Фигурировать в заявлении можно одному из собственников квартиры, всем необязательно. Кто будет указан в заявлении как истец, тот и должен участвовать в суде. Если истцов несколько, не надо составлять заявление от каждого, подойдет одно заявление от всех. Также можно составить заявление, где истцом будет один из собственников, а остальные собственники выступают как третьи лица, которые должны прийти в суд и заявить о своем желании выписать ответчика.Если истцы хотят пригласить свидетелей, то не нужно их указывать в иске. Достаточно пригласить их на судебное заседание без предупреждения. При себе им нужно иметь свои паспорта.Копий заявления нужно сделать несколько — в зависимости от количества сторон. Например, истцы — 2, ответчик — 1, третья сторона — 1, судья — 1. Значит копий нужно 6.В исковом заявлении адресом проживания бывшего мужа обязательно пропишите адрес квартиры, из которой хотите его выписать. Это нужно для того, чтобы суд отправил бывшему мужу судебную повестку — ст.113 ГПК РФ. По логике суда адресом проживания ответчика является адрес его прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Если бывший муж не проживает по адресу прописки и не получит извещение, суд все равно посчитает извещение доставленным. Получение извещений — это обязанность гражданина. Суд по закону принял все меры извещения. Если бывший муж не явится на судебное заседание, судья рассмотрит дело без его участия — п. 4 ст. 167 ГПК РФ.Помимо адреса еще нужно указать (ст. 131 ГПК РФ): 1. ФИО бывшего мужа, серия и номер паспорта, дата и место рождения. Их можно узнать в выписке из домовой книги. О ней ниже. 2. Его ИНН. Чтобы узнать ИНН, вбейте паспортные данные бывшего мужа в сервисе ФНС.От грамотного составления иска зависит весь исход дела. Поэтому не нужно составлять его самому или искать образцы в интернете. Каждая ситуация при выписке индивидуальна, а в образцах в интернете нет тех пунктов, которые нужно указать именно в вашей ситуации. Даже из-за небольшой неточности в заявлении его могут отклонить. Экономия будет стоить дорого.→Юристы составят исковое заявление в суд на выписку человекаОставьте заявку и юристы без ошибок составят правильное исковое заявление в суд для выписки человека. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация.Правовед.RU
    • Лицевой счет на квартиру (карточка учета). Оформляется в Управляющей компании (ТСЖ, ЖСК, и т.п.) или МФЦ (не всегда). Образец финансового лицевого счета
    • Выписка из домовой книги. В этой выписке указаны ФИО зарегистрированных (прописанных) граждан в квартире, в том числе и ответчика. Инструкцию как получить читайте по этой ссылке. Образец выписки из домовой книги
    • Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. К нему относятся свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру. Свидетельства не выдают с июля 2016 года. Если его на руках нет, тогда нужно взять выписку из ЕГРН. Выписка нужна бумажная, как ее заказать читайте здесь. Если есть свидетельство, советую принести и его и выписку из ЕГРН.
    • Документ, на основании которого собственнику принадлежит квартира. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве, ДДУ, уступки и т.п.
    • Свидетельство о расторжении брака. Им и доказывается прекращение семейных отношений.
    • Паспорт(а) истца(ов). Если один из них несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
    • Если истцам известно, что у ответчика есть другая недвижимость в собственности, то выписку из ЕГРН на нее. Я выше писал зачем это нужно — ссылка. Выписку может получить любой желающий, достаточно указать только адрес недвижимости. Стоит она 400 рублей — инструкция.
    • Если на суде будет представитель, то его паспорт и доверенность от истцов. Паспорт доверителя не нужен. Образец доверенности(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
  2. Отправляем оформленные документы ответчику и третьему лицу.

    Эту обязанность теперь возложили на истцов — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ и п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше этим занимались суды.

    Истцу нужно сделать несколько копий вышеуказанных документов (кроме паспортов) и обратиться на почту. Один пакет документов отправляется ответчику — на адрес квартиры, с которой его и хотят выписать.

    По суду адресом проживания считается адрес прописки/регистрации — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Второй пакет для третьего лица — Управлению по вопросам миграции районного МВД города (бывш. УФМС).

    Адрес управления есть в интернете.

    Каждый пакет нужно отправить ценным письмом с описью вложения. В описи указывается название каждого документа по отдельности. Например, исковое заявление — 1 шт., доверенность — 1 шт. И так далее.

    Опись оформляется в двух экземплярах на каждый пакет для отправки. Затем оба экземпляра заверяются сотрудником почты (оператором).

    Один заверенный экземпляр отправитель забирает себе, второй кладет в конверт с документами.

    Отправить один пакет стоит максимум 250 рублей. Истцу нужно сохранить чеки об оплате и заверенные описи. Эти документы будут доказательствами того, что истец все сделал по закону.

    Образцы документов

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Опись

    Чек об оплате

Этап №2 — Идем в суд

Обратиться в суд можно сразу после отправки документов ответчику и третьему лицу (вышеуказанный этап). Суд обычно длится от 2,5 до 5 месяцев. Хотя в законе указано о максимальных 2 месяцах — п. 1 ст. 154 ГПК РФ.

  1. Подать исковое заявление и другие документы в суд.

    Еще раз напоминаю — подать заявление и участвовать на суде можно одному из собственников, всем необязательно. Кто будет истцом, тот и подает. Также иск может подать юрист/адвокат по доверенности.

    Обратиться нужно в суд по месту нахождения квартиры — ст. 24 и ст. 28 ГПК РФ. Обычно в крупных городах — это районные суды, в мелких городах и селах — городской суд.

    Если один из собственников-истцов младше 14 лет, вместо него в суде должен участвовать быть один из родителей/опекунов — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, он тоже должен присутствовать вместе с одним из родителей/опекунов — ст. 26 ГК РФ.

    Сначала в канцелярии суда нужно взять реквизиты на оплату госпошлины. Обычно они висят на информационном стенде. Редко дают реквизиты отдельной квитанцией. Размер госпошлины — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Оплатить ее можно в любом банке.

    Затем в приемную (экспедицию) суда нужно подать копии и оригиналы: 1) подготовленных документов с первого этапа; 2) описи и чеков по отправке ответчику и третьему лицу; 3) чек с оплатой госпошлины.

    В итоге сотрудник суда на копии заявлении истцов поставит штамп с датой принятия и входящим номером.

    Образцы штампов

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/vypiska/byvshego-muzha-ne-sobstvennika.html

Как поделить квартиру?

Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?

Рассказываем, что делать, если второй совладелец жилища вредничает, подселяет к вам алкоголиков или не платит по счетам!

«Мы с мужем имели общую приватизированную квартиру, и после развода каждому принадлежит по половине недвижимости. Сначала бывший супруг отказался переехать, а потом начал создавать мне невыносимые условия для жизни – приводить друзей и любовниц, шуметь, мешать дочери делать уроки.

Я просила, чтобы бывший муж продал мне свою половину квартиру, а он из вредности подыскал другого покупателя. Для того, чтобы я не могла заявить свои права первой руки на покупку, он оформил сделку, как дарение.

Скажите, неужели теперь я должна жить на одной жилплощади с чужим человеком?»

На вопросы о совместной собственности отвечает юрист Александр Кведарс:

– Если нескольким людям одновременно принадлежит одна и та же вещь, то она считается совместным имуществом, которым можно распоряжаться только и исключительно вместе. Каждому из собственников в этом имуществе принадлежит не конкретная часть (вот эта половина ванной комнаты и вон та часть кухни), а идеальная доля – доля в общем имуществе.

У совладельцев действительно есть право первой руки на выкуп доли, которую продает один из них. В случае, если супруг подарил свою часть, права первой руки у остальных совладельцев нет. В таком случае человек, которому подарили долю в квартире, становится полноправным собственником, получает право жить на этих квадратных метрах, и все вопросы необходимо решать именно с ним.

– Если бы бывший супруг нашей читательницы решил продать свою половину квартиры, то как женщина могла бы реализовать свое право первой руки?

– Право первой руки реализуется достаточно просто. Продавец находит покупателя и заключает с ним договор купли. Договор полностью содержит все реквизиты и информацию о сторонах сделки, о предмете сделки (покупка части квартиры) и цене.

Затем копию этого договора с указанием цены продаваемой доли продавец должен предоставить остальным совладельцам, которые в течение двух месяцев могут воспользоваться своим правом и выкупить продаваемую долю в имуществе по указанной цене.

Если они это не сделали, то ранее заключенный договор купли с третьим лицом вступает в силу и такой человек становится полноправным собственником доли общего имущества.

– Что происходит, если при продаже человвек заламывает огромную цену для своей бывшей супруги, а после ее отказа продает квартиру другому человеку за меньшую сумму?

– Прелесть права первой руки заключается в том, что достаточно сложно отстранить от покупки неугодных покупателей. Заключив договор купли, продавец высылает копию данного договора остальным сособственникам.

Они оценивают, хочет ли один из них или все они вместе купить выставленную на продажу долю именно на таких условиях и по цене, указанной в договоре.

Если продавец вдруг решил сменить цену на более низкую, то он должен повторно предложить остальным сособственникам использовать право первой руки уже по сниженной стоимости.

– Возьмем другую ситуацию. После развода квартира разделена между супругами, но муж скандалит и не хочет разъезжаться. Как жена может настоять на продаже квартиры?

– Согласно Гражданскому закону Латвии супруги могут разъехаться и без продажи квартиры, просто договорившись о порядке пользования этим жильем (например, квартиру можно совместно сдавать). То есть никто из совладельцев не обязан находиться в собственности.

Если супруга хочет выкупить долю квартиры бывшего мужа или продать свою долю ему, она должна письменно сделать ему такое предложение. Если бывший муж не реагирует, то супруга смело может обращаться в суд, после чего по решению суда квартира будет разделена и достанется кому-то одному.

Суд может принять одно из трех решений:

■ бывший муж должен продать свою долю жене за установленную сумму

■ жена должна продать свою долю супругу

■ совместное имущество продается с аукциона и вырученные деньги делятся между супругами.

– Может ли совладелец распоряжаться своей идеальной частью квартиры (например, подарить ее) без согласия второго совладельца?

– Подарить свою долю без согласия второго сособственника можно без каких-либо дополнительных сложностей. По поводу сдачи в наем, скажу так: если это не мешает всем остальным совладельцам пользоваться своими долями в имуществе и не затрагивает их интересы, то сдать можно сдавать свою идеальную часть без разрешения всех совладельцев.

Нередко случается, что человеку принадлежит доля в совместном имуществе и согласно записи в Земельной книге либо согласно договору между всеми сособственниками ему передана в пользование конкретная квартира или комната.

В таком случае человек может без отдельного разрешения от остальных сособственников сдавать квартиру или комнату, находящуюся в его владении.

Если сдача в аренду/наем доли сособственности затрагивает права других сособственников или мешает им пользоваться своим имуществом, то необходимо согласие всех совладельцев перед сдачей имущества в найм.

– Бывали случаи, когда бывшие мужья из вредности подселяли на свою половину квартиры бомжей и алкоголиков, которые отравляли жизнь бывшей семьи совладельца. Как защититься от обидчика?

– Это один из методов, которым пользуются недобросовестные совладельцы, чтобы допечь второго совладельца и выкупить у него его долю квартиры. К примеру, люди видят, что второй совладелец – человек со слабым характером, податлив.

Они подселяют к нему сожителя, который делает жизнь невыносимой. Со временем так любого можно довести до того, что он согласится за очень низкую цену продать свою долю в квартире. Но с этим тоже можно бороться.

Даже если к человеку подселили сожителя, который ведет аморальный образ жизни и делает все возможное, чтобы жизнь окружающих стала хуже, ответственность за соблюдения порядка, порчу имущества и т.д., никто не отменял.

Необходимо подключать полицию, писать жалобы, а потом на основании актов подавать в суд и т.д. Только упорством можно чего-либо добиться.

– В последнее время в интернете появились объявления: «Куплю вашу ½ или 1/3 квартиры!» Как считаете, что кроется за этими объявлениями и в чем интерес покупателей?

– Люди покупают доли в имуществе, потому что они очень дешевы (они не имеют рыночной стоимости). Например, если вся квартира стоит примерно 30000 евро, то 1/2 этой квартиры будет стоить 10000 евро, потому что это квартира с отягощением – ею владеют несколько людей одновременно и любое решение по поводу всей квартиры должно быть принято единогласно.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Купив такую часть квартиры, новый совладелец в большинстве случаев желает выкупить вторую половину и стать полноценным собственником всего имущества.

К примеру, потратив 10000 евро на свою долю и за такую же сумму купив долю второго совладельца, такой «предпринимамтель» за 20000 евро получает квартиру, которую сразу же может продать на порядок дороже.

Это чистая спекуляция и – никакого мошенничества.

– У мужа и жены имеется общая недвижимость. Однако муж – должник, и его половина квартиры выставлена на аукцион. Имеет ли жена право первой руки на выкуп этой половины квартиры?

Супруга может смело принимать участие в аукционе квартиры на общих условиях установленных законом и стараться ее выкупить. Если у мужа отобрали все имущество и продавать больше нечего, а он живет в квартире у жены, то это имущество с аукциона продать не могут.

– Недавно читатели рассказали о следующей ситуации: дочь получила от матери в наследство половину квартиры, однако тут же объявился отец, который давно не жил с семьей, но участвовал в приватизации жилья. Он также заявил свои права на вторую половину квартиры и сразу туда въехал, а счета платить не желает. Как быть дочери?

– Если счета приходят только на имя одного сособвтенника, к примеру, на дочь, то, во-первых, она должна зафиксировать в домоуправлении, что в квартире проживает несколько совладельцев, а оплату производит она. Затем можно будет эту сумму взыскать с отца.

Один из выходов из данной ситуации может быть в следующем: нужно заключить соглашение с отцом, в котором предусмотреть все права и обязанности каждой стороны. Данный договор будет регулировать взаимоотношения сособственников и автоматически предполагать ответственность каждого из них за невыполнение условий договора.

В таком случае будет проще потребовать от отца выполнения его обязанностей.

– Как определяется, кто из совладельцев в какой комнате будет жить и как пользоваться общими помещениями?

– Это можно определить соглашением между сособственниками. Оно заключается в письменной форме и содержит информацию о том, кто, как и когда имеет право пользоваться тем или иным помещением. При желании этот порядок также можно закрепить в Земельной книге.

– Каков выход у дочери, которая является собственницей половины квартиры, однако ужиться с неизвестно откуда появившимся отцом не может?

– Вариантов тут немного: либо выкупить у отца его часть, либо продать ему свою долю, либо обратиться в суд и продать всю квартиру с аукциона и деньги разделить. Увы это не редкая проблема, решение которой достаточно не простое и долгое.

Источник: http://vmeste.lv/problema/kak-podelit-kvartiru.html

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в городе Санкт-Петербурге.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом для отдельного иска, посвященному разделу имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры без отсутствия письменного согласия.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Олег Росляков, источник yurist-spb24.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Как не потерять жилье после развода?

Как быть, если бывший муж хочет продать квартиру?

По данным Росстата, в нашей стране распадается каждый второй брак. И больше всего споров между бывшими супругами возникает из-за раздела общей недвижимости. Наш сайт собрал наиболее сложные жилищные конфликты и попытался найти им решение.

По дороге в суд

В любом деле лучше договариваться. Бывшие возлюбленные могут самостоятельно продать купленную в браке квартиру, а деньги поделить. Закрепить договоренность стоит все же документально – например, у нотариуса.

Однако решить вопрос с разделом недвижимости мирно, сохранив нервы и свое время, удается не всегда. Будем откровенны, когда рушится семья, мало кто может похвастаться дружескими отношениями.

Порой у обиженных супругов нет возможности даже спокойно поговорить, и тогда они идут в суд.

Если стоимость имущества, подлежащего разделу, не превышает 50 000 рублей, то заявление направляется мировому судье по месту регистрации ответчика. Споры по более дорогому имуществу рассматривает районный или городской суд. Цену вопроса определяют сами истцы, правда, засомневавшийся судья может потребовать заключение независимого эксперта.

Суд рассматривает все стандартные случаи – раздел имущества при браках без заключения брачного контракта.

По закону любое имущество, которое было приобретено после дня бракосочетания и до момента развода, считается совместно нажитым. Место работы и уровень дохода при этом значения не имеют.

Пропадающий на работе кормилец семьи будет иметь те же права на недвижимость, к примеру, что и его домохозяйка-супруга.

Во время развода можно делить только недвижимость, которую семья приобрела во время совместного проживания. Она считается общей собственностью. Подаренные одному из супругов, полученные в наследство или купленные до брака квартиры, дачи и гаражи делить не придется. Объектом жилищного спора не может стать и неприватизированное жилье.

С разделом недвижимости затягивать не стоит. Решите этот вопрос сразу после развода. Хотя государство дает бывшим супругам время: заявить право на общее жилье можно в течение трех лет. Но не с даты развода, как это может показаться, а с момента, когда одна из сторон узнала о нарушении своего имущественного права.

Третий лишний

Общую недвижимость суд поделит поровну между бывшими супругами независимо от того, на чье имя оно записано. На равенство долей не в силах повлиять наличие у пары детей.

«Даже если их трое и все они остаются жить с мамой, в разделе имущества дети участия не принимают, – рассказываетадвокат челябинской компании “Стерлигов, Тараканов и партнеры” Александр Щербинин.

– Дети претендуют на долю в квартире, если принимали участие в приватизации, или жилье оформлено на имя ребенка по договору дарения».

Целую же квартиру один из супругов тоже может получить, такая судебная практика в стране есть. Недвижимость не станут делить в том случае, если список совместно нажитого имущества ею не ограничивается.

«Например, у пары есть еще и общий автомобиль примерно той же стоимости, что и квартира. Тогда одному супругу отойдет он, а второй с детьми останется с жильем. Детей без крыши над головой не оставят.

Но этот вопрос остается на усмотрение конкретного суда», – пояснил Александр Щербинин.

Но юристам приходится разбираться и в более запутанных историях. Порой, помимо супругов, на спорную недвижимость претендует и третья сторона. В одной из подобных ситуаций оказалась читательница нашего сайта.

Женщина рассказала о том, «как счастливый брак превращается в совсем нерадостный развод»: «В браке мы с мужем купили две квартиры, во второй жить не стали (стоит закрытая без жильцов). В силу обстоятельств оформили ее на отца мужа.

Муж посоветовал мне забыть про эту квартиру, делить ее не собирается. Могу ли я отстоять свои права на жилплощадь?»

По словам Александра Щербинина, подобные истории – отнюдь не редкость. Если не принять вовремя мер, то квартира так и останется в собственности бывшего свекра. «Попробуйте оспорить сделку, – советует адвокат женщине.

– В суде предстоит доказать, что квартира приобреталась во время брака и на нее были потрачены совместные средства супругов.

Вести эту категорию дел сложно, но при наличии серьезных доводов и грамотном юристе вполне возможно».

Доказательств мало не бывает. Нередко для покупки квартиры семья продает другое имущество – автомобиль, землю или гараж. Если у вас так было, подбейте чеки с переводом средств, договоры купли-продажи и выписки с банковских счетов.

Ваше личное присутствие на сделке, подписи в документах и прописка в квартире – все это станет прямым или косвенным доказательством, что недвижимость вам не чужая. Также доводом для судей станет факт того, что вы ухаживали за жильем, – сделали ремонт и оплачивали коммуналку.

Найдите пару-тройку свидетелей: сантехника, которого вы вызывали из ЖЭКа, когда засорилась канализация, или соседей, не раз одалживавших вам соль. Такие показания могут стать решающими в суде.

Самые крепкие семьи – ипотечные?

Исследование Всероссийского центра изучения общественного мнения показало, что 26% российских семей не распадаются из-за сложностей с разделом имущества. Еще одним серьезным препятствием для развода супруги назвали ипотеку. Поделить совместно нажитую квартиру – это одно, но как быть, если жилье куплено в кредит?

На самом деле разница тут невелика. Муж и жена имеют такие же равные права на ипотечное жилье, как и на собственное. Впрочем, пополам придется поделить и все оставшиеся от кредита долги. В идеальном мире один из супругов продает другому свою долю недвижимости.

Но средства для этого есть далеко не у всех, да и обида на супруга может быть настолько сильной, что тут уж не до договоров. Самый простой выход из конфликта – пойти по принципу «так не доставайся ж ты никому».

Запросить разрешение банка, и если он позволит, то продать квартиру, а вырученные деньги и оставшиеся долги поделить. Но без жилья в этом случае останутся оба.

Однако чаще всего раздел квартиры, находящейся в ипотеке, происходит через суд. И нередко к моменту развода рассорившиеся в пух и прах заемщики успевают накопить серьезные невыплаты.

«В этой ситуации возможно несколько сценариев, – рассказывает адвокат из Челябинска Дмитрий Янин. – Если один из супругов после развода продолжает вносить ипотечные платежи, то у него возникает право взыскать с другого часть суммы.

Второй вариант: бывшие супруги перестают выплачивать кредит обоюдно. Тогда банк может подать иск о взыскании задолженности. После вынесения судебного решения будет установлена начальная стоимость недвижимости, квартиру выставят на торги.

При этом не имеет значения, является ли жилье для кого-то из семьи единственным. В любом случае оно будет реализовано в пользу кредитора».

Юрист также добавил, что нередко при выдаче ипотечного кредита банки предлагают супругам заключить брачный контракт. В документе прописываются основные пункты: за кем остается недвижимость в случае разрыва отношений, кто и в какой степени будет выплачивать долг, положена ли оставшемуся без жилья супругу компенсация?

Договориться заранее

Брачный договор заключают и обеспеченные жильем супруги. Сделать это можно как перед свадьбой, так и уже в браке, перед покупкой недвижимости. В России этот документ регулирует исключительно материальные отношения между супругами. В условиях можно прописать режим владения недвижимостью, а также доли, причитающиеся сторонам в случае развода. Причем соотношение их может быть абсолютно любым.

Брачные договоры, по словам юристов, облегчают жизнь тому скромному количеству пар, что решились на него. Однако не оставляют без работы адвокатов по бракоразводным делам. Правозащитники советуют внимательно изучать все пункты соглашения.

Нередко бывает, что брачный договор лишь повторяет нормы Семейного кодекса, при этом не вносит в жизнь супругов никаких существенных изменений и договоренностей.

Но даже юридически грамотный брачный договор не защитит вас от обиды со стороны пусть уже бывшей, но когда-то любимой половины.

Источник: https://74.ru/text/realty/54123301/

Законовед
Добавить комментарий