Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком

Застройщик не может возвести дом более высокой этажности, чем предусмотрено разрешительными документами

Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком

В случае внесения изменений в проектную документацию в части увеличения этажности строений застройщику необходимо получить новые разрешения на строительство. Корректировать ранее оформленные разрешения закон не позволяет — к такому выводу пришел Президиум ВС РФ в постановлении № 301-ПЭК15 от 11.11.2015 по делу № А65-4542/2014.

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, застройщик, заявитель) на основании разрешений, полученных в 2009 и 2012 гг., осуществляло строительство жилых домов. В 2014 г.

застройщик скорректировал проектную документацию, увеличив этажность строений и пересчитав необходимые нагрузки на фундамент.

На документацию с внесенными в нее изменениями было получено положительное заключение негосударственной экспертизы.

Общество обратилось в управление градостроительных разрешений исполнительного комитета города (далее — управление, ответчик) с заявлением о внесении изменений в разрешения на строительство в связи с новыми техническими характеристиками возводимых строений.

Управление направило в адрес общества уведомление, в котором перечислило документы, необходимые для оформления новых разрешений на строительство. Расценив данное уведомление как отказ во внесении изменений в уже имеющиеся разрешения, общество обжаловало его в суд.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции оставил требования заявителя без удовлетворения и признал, что действия ответчика соответствовали закону. С учетом характера внесенных в проектную документацию изменений (увеличение этажности) застройщику необходимо было получить новое разрешение на строительство.

При этом внесение изменений в указанный документ осуществляется в строго определенных случаях, перечисленных в ГрК РФ (ч. 21.5—21.7, 21.9 ст. 51). Данный перечень является исчерпывающим и не включает в себя корректировку проектной документации на строительство в связи с изменениями качественных характеристик объекта строительства.

Следовательно, названные обществом обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции. В ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, регламентирующие переоформление разрешений на строительство объекта, который уже строится. Однако, по мнению суда, это не означает, что общество не могло привести проектную документацию в соответствие с изменениями параметров застройки территории.

Если необходимость отклониться от утвержденных ранее параметров строящегося объекта выявлена уже в процессе строительства, то такое отклонение возможно на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ).

При этом в ГрК РФ отсутствует запрет на внесение изменений в разрешение на строительство, следовательно, управление должно было удовлетворить требование общества и привести разрешение на строительство в соответствие с утвержденной проектной документацией.

Таким образом, отказ ответчика был признан незаконным и противоречащим положениям ГрК РФ.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив апелляционное постановление.

Судьи пришли к выводу, что общество не вносило изменения в проектную документацию, а фактически представило новый проект.

В связи с этим ответчик законно требовал от застройщика представить вместе с заявлениями соответствующий пакет документов, согласованный главным архитектором города.

Позиция Верховного суда

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в ВС РФ с кассационной жалобой. В ней застройщик пояснил, что в ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, устанавливающие порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта в случае корректировки проектной документации.

Однако это не является основанием для отказа заявителю в приведении строительной документации в соответствие с внесенными изменениями в проект, в том числе ввиду новых параметров застройки территории.

ГрК РФ не содержит запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) утвердила судебный акт апелляционной инстанции, отменила решение суда первой инстанции и постановление окружного суда.

По мнению Судебной коллегии, суд первой инстанции и окружной суд неверно применили положение ГрК РФ, закрепляющее порядок получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

указанной нормы не позволяет обосновать отказ управления, поскольку она не содержит положений, регулирующих спорную ситуацию. Застройщик уже прошел необходимую процедуру и получил разрешение на строительство, предварительно представив все требуемые документы.

Дальнейшая корректировка проектной документации, обоснованность которой подтверждена положительным заключением негосударственной экспертизы, привела к необходимости внести изменения в разрешение на строительство.

Перечень перечисленных в ГрК РФ случаев, когда такое изменение возможно, не является закрытым. Таким образом, Судебная коллегия посчитала, что обжалуемый отказ управления был незаконным.

На этот раз с Определением коллегии не согласилось управление и подало надзорную жалобу в Президиум ВС РФ. В жалобе управление ссылалось на то, что в ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается внесение изменений в разрешение на строительство.

Кроме того, двукратное увеличение нагрузки, предусмотренное проектной документацией, может повлечь обрушение здания, поскольку фундамент строящегося объекта запроектирован на строительство жилых домов значительно меньшей этажности.

В связи с этим требуется проведение экспертизы фундамента и его несущей прочности.

Президиум ВС РФ (далее — Президиум) оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив судебный акт апелляции и Определение ВС РФ. Президиум пояснил, что порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены ст. 51 ГрК РФ.

При этом разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и предоставляет застройщику право осуществлять строительство.

В данном случае обществу были выданы разрешения на возведение девятиэтажного пятисекционного жилого дома, 16-этажного жилого дома и девятиэтажного семисекционного жилого дома.

Между тем ГрК РФ допускает отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства.

Следовательно, прямо предусмотренные ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Однако отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно обуславливаться необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Общество же просило внести изменения в выданные ему разрешения на строительство в связи с желанием увеличить этажность и количество секций жилых домов. При этом не было доказано, что отклонения указанных параметров объектов капитального строительства от проектной документации были необходимы.

В представленных обществом положительных заключениях негосударственной экспертизы не отражено, что экспертами учитывалось уже осуществленное застройщиком возведение части объектов и была проведена проверка уже возведенной части измененному проекту.

Изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части.

Внесение изменений в разрешение на строительство возводимых застройщиком жилых домов могло привести к возникновению угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, общество должно было доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).

Президиум пришел к выводу, что управление не нарушило положения действующего законодательства, отказав обществу в корректировке разрешения на строительство.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/299650/

Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами

Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.

Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения.

Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.

Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.

В соответствии с ч. 1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1.1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.

Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.           

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст.

451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как указано в п. 3 ст.

451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Соответственно, у суда не имелось оснований для отказа во взыскании с застройщика процентов за пользование денежными средствами, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Более того, согласившись с правом участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора, но не взыскав с застройщика проценты за пользование денежными средствами, суды фактически вынесли противоречивые постановления.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/380672/

Что изменилось в проектной декларации в 2017 году?

Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком

С 2017 года объем информации, содержащийся в проектной декларации трансформировался в связи с изменениями Закона №214-ФЗ. Раньше описание строящегося объекта могло уместиться на 10-30 страницах документа. Теперь же дольщикам придется перечитывать гораздо более объемные документы, количество страниц в которых порой сравнимо с томиком «Войны и мира».

Теперь, чтобы получить исчерпывающую информацию о строящемся доме или будущей квартире, дольщику придется иметь дело с проектными декларациями, текст которых может достигать 100 и более страниц. При этом описание самого строящегося объекта начинается с девятого раздела.

Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя РФ от 20.12.2016 года №996/пр. Даже незаполненный шаблон документа насчитывает 21 лист. Чтобы изучить заполненный застройщиком вариант, дольщику придется проштудировать солидный объем информации.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения:

– касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);

– касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату – ежеквартально (ч. 5 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Все внесенные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию  (ч. 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Недавно созданная компания с небольшой историей может уложиться в 50 страниц. Это касается и крупных девелоперов, создающих новые компании под каждый свой проект.

Те девелоперы, которые предпочитают строить исключительно под своим именем, вынуждены будут издавать декларации, содержащие 100 и более страниц.

Бывает и так, что одна проектная декларация содержит информацию о нескольких домах, и тогда ее объем может превышать все 200 страниц.

Изменения для любителей почитать

Как известно, в ходе строительства в декларации вносятся изменения.

Хорошо, если потенциальный дольщик относится к любителям почитать — это новшество как раз для него! Дело в том, что застройщика обязали вносить изменения в проектную декларацию в виде отдельного документа, сохраняя предыдущую версию. Соответственно, все последующие варианты этого документа не будут уступать предшественникам по объему.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть Приказ Минстроя от 09.12.2016г.

№914/пр «Об утверждении требований  к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее «Приказ 914/пр»). Согласно п.

7 Приказа 914/пр, при внесении изменений в размещенные на официальном сайте застройщика документы (включая проектную декларацию), создается их новая версия. Все предыдущие редакции  документов сохраняются и остаются доступными для свободного ознакомления всеми пользователями.

При размещении или при изменении данных застройщик обязан фиксировать точное время, дату и содержание информации. Это же правило касается вносимых в декларацию изменений. Кроме того, компания должна обеспечить пользователям возможность определения даты и содержания размещенной и измененной информации. 

В каком виде должны вноситься изменения в проектную декларацию?

Как именно должны вноситься изменения в проектную декларацию, в каком-либо отдельном документе не сказано. Нет у застройщика и обязанности  маркировать или выделять новые положения.

Между тем, в самом конце утвержденной Приказом Минстрой РФ формы декларации, есть раздел №26: «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию».

Предполагается, что именно в нем внимательный застройщик укажет произошедшие изменения.

Если же этот пункт не заполнен, то особо терпеливому дольщику придется просмотреть и сравнить все варианты проектных деклараций, чтобы понять, как она выглядит на текущий момент.

Напрямую в законе нигде не сказано, что застройщик должен заполнить пункт № 26 проектной декларации. Однако логично предположить, что раз законодатель предусмотрел  такой раздел в утвержденной форме декларации и обязал застройщика вносить изменения в нее, то он подлежит заполнению.

Сроки начала строительства

Отныне дольщики не смогут найти информацию о сроках начала строительства объекта непосредственно в декларации нового образца.

Как сообщили в министерстве строительства Нижегородской области, в соответствии с новой формой документа, утвержденной Приказом Минстроя РФ, этой информации там не содержится.

В декларации указывают данные относительно каждого из этапов строительства: 20%, 40%, 60%, 80% готовности, получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Где же теперь можно узнать о том, когда начнут возводить дом?

По закону №214-ФЗ, данные о сроке начала строительства должны указываться на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома. Это предусмотрено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В реальности же понять, когда именно начал строиться дом, дольщику будет непросто. Как показывает практика, редкие компании размещают на своем сайте информацию с конкретной датой и формулировкой «срок начала строительства».

Если же нужную дату на официальном сайте застройщика найти так и не удалось, информацию о сроке начала строительных работ можно получить у самого застройщика либо в ряде организаций.

Ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса предусматривает проведение государственного надзора в процессе строительства или реконструкции объекта капитального строительства.

Со своей стороны застройщик или технический заказчик заблаговременно (но не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте) направляет извещение о начале таких работ в уполномоченные на проведение госнадзора органы:

– федеральный орган исполнительной власти;

– орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

– уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

По большому счету начало строительных работ определяется моментом получения разрешения на них – документа, который застройщик обязан раскрывать на сайте.

Если же рассматривать фактическую сторону вопроса, то застройщик может установить для себя прогнозируемые сроки строительства и указать их во внутренней документации, а также в договоре участия в долевом строительстве – ДДУ. Фактические сроки могут отличаться. 

Что будет если застройщик нарушил требования?

Итак, декларация стала более развернутой. С одной стороны, это «плюс» как для потенциальных покупателей, так и для профессионалов.

Теперь  практически вся обязательная информация о застройщике собрана воедино.

Дольщику сразу становится понятно, где расположена квартира (подъезд, этаж), ее площадь, размер кухни, комнат и прочих помещений. Однако осилить такой объемный документ дольщику будет непросто.

Добавила новая форма проектной декларации забот и самим застройщикам. Помимо усложнения процедуры долевого строительства, более трудозатратным стал процесс раскрытия обязательной информации. Это связано и с объемом документов и усложнением процедур/согласований с Минстроем  в рамках новых требований Закона 214-ФЗ.

К слову, за нарушение установленных требований к проектной декларации, а также за отсутствие в документе каких-либо данных застройщики рискуют не только репутацией, но и финансами.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

В соответствии с ч.2 статьи 14.

28 КоАП РФ, опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Равно как п.

3 этой же статьи 3 предусматривает ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

По большому счету, для «некомпетентных» лиц ничего не изменилось: юридическая, финансовая и строительная информация, как и прежде,  выдается без расшифровок, и ее надо уметь читать.

Кроме того, следует учитывать, что Единый реестр застройщиков (та информация, которую мы видим на сайте регионального минстроя) содержит только адресные сведения о компании, соответствующие требованиям закона 214-ФЗ.

Это означает, что никакой аналитической, справочной или комментирующей информации почерпнуть из этого реестра невозможно.

Что это значит для дольщика? Только то, что он доложен либо самостоятельно изучить  проектную декларацию, изменения к ней и прочие документы застройщика, либо обратиться за консультацией к специалисту.  

Елена Карал

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/obzory/chto-izmenilos-v-proektnoy-deklaracii-v-2017-godu

Разъяснение вопроса об обязанности застройщика по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации | Портал Иркутской области

Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком
23.03.

2017

В связи с часто поступающим вопросом от застройщиков: «обязан ли застройщик, который до 1 января 2017 был вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию (если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств) в обязательном порядке размещать проектную декларацию и изменения в нее в сети Интернет» Служба публикует соответствующее разъяснение.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон): проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона – контролирующий орган.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, в настоящее время застройщик может не публиковать свою проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Как видно из содержания Федерального закона (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон») подобных исключений для застройщиков, привлекающих средства без размещения рекламы в СМИ, не предусмотрено.

В силу части 1 статьи 3.1 Федерального закона, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» своего официального сайта.

На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена в том числе проектная декларация (пункт 3 части 2 статьи 3.1 Федерального закона).

Указанная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона. Фотоматериалы подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно (часть 3 статьи 3.1 Федерального закона).

Таким образом, с начала 2017 года, всем без исключения застройщикам, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе информацию о себе и проекте строительства.

В отношении распространения данного требования на размещение проектной декларации, которую не требовалось опубликовывать до 1 января 2017 года, полагаем необходимым руководствоваться следующим:

Как видим, проектную декларацию и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии ее предъявляемым требованиям (часть 3 статьи 3.1 Закона Федерального закона).

В свою очередь, чтобы получить такое заключение, застройщик направляет проектную декларацию в контролирующий орган (в Службу) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, момент опубликования проектной декларации приурочен к исполнению обязанности застройщиком по направлению декларации и получению заключения контролирующего органа (Службы).

В редакции Федерального закона, действующей до 01.01.2017 (до вступления в силу данной обязанности) действовало правило о представлении застройщиком проектной декларации в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 Федерального закона).

Полагаем, что если ранее застройщиком во исполнение данной нормы уже была представлена проектная декларация в контролирующий орган, то формальные основания для опубликования такой информации после вступления в силу рассматриваемых изменений отсутствуют.

Вместе с тем, застройщик обязан вносить по мере необходимости в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (часть 4 статьи 19 Федерального закона).

Данные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в контролирующий орган.

Кроме того, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату (часть 5 статьи 19 Федерального закона). Указанные изменения также обязательны к размещению на официальном сайте застройщика (часть 6 статьи 19 Федерального закона).

Учитывая неизбежность внесения изменений в первоначальную проектную декларацию и необходимость их размещения на официальном сайте (что с 01.01.2017 касается абсолютно всех застройщиков), полагаем, что опубликования всей первоначальной проектной декларации в связи с необходимостью внесения в нее изменений не избежать.

Следовательно, первоначальную проектную декларацию по строительству объектов, необходимо привести в соответствие с новыми требованиями (по утвержденной форме).

См. также  Обязанность застройщиков по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации >>>

Источник: https://irkobl.ru/sites/stroynadzor/news/232424/?print=y

Что нужно знать участнику долевого строительства? | Интернет-Приемная

Изменения в проекте строительства,внесенные застройщиком

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства;

– способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц – проектная декларация – должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

– информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;

– о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;

– о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

– о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

– учредительные документы Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика);

– свидетельство о государственной регистрации Застройщика;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

– аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

2) В соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя следующую информацию:

– о цели, этапах и сроках реализации проекта строительства, о результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;

– о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир); о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме;

– о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

– о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

– о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

– о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

– о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

– об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

– разрешение на строительство;

– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им Договора участия в долевом строительстве?

Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч.4 ст.

20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, о фактах внесения изменений в проектную документацию, а также ежеквартально вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей Застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение Застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.7 ст.19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у Застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением Договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства посредством осуществления следующих мероприятий: – подписаться на обновления, зарегистрировавшись в системе «Мой арбитр» – в отношении появления судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей (данная система позволяет оперативно отслеживать появление судебных дел в системе арбитражных судов в отношении конкретного участника);

– проверять наличие судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации Застройщика;

– периодически запрашивать у Застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию;

– отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по передаче жилого помещения должна быть застрахована.

Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения о страховой организации, которая осуществляет страхование гражданской ответственности застройщика. Перечень страховых организаций, имеющих право на заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщика, размещен на сайте Центрального банка РФ.

Источник: https://letters.astrobl.ru/content/chto-nuzhno-znat-uchastniku-dolevogo-stroitelstva

Законовед
Добавить комментарий