Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?

Права и обязанности участников долевой собственности

Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемые юристы! В двухкомнатной квартире долевая собственность 0,75 и 0,25 доли между сводными братьями. В квартире прописан и проживает совершеннолетний сын собственника 0,75 доли. Собственники не живут в этой квартире.

Может ли собственник 0,25 доли без согласия сособственника: 1) выписать его сына; 2) сдавать свою долю третьим лицам и на каких основаниях (на основании какой статьи и какого закона)? Могут ли члены семьи собственника 0,25 доли, а именно жена и сын, без согласия сособственника вселиться или прописаться в квартиру и на каком основании?

За коммунальные услуги полностью платит собственник 0,75 доли и его сын, т. к. не хочет скандалов с сособственником, который считает, что раз он не пользуется этой квартирой, то и платить за нее не должен.

Знаю, что есть право заключения отдельного договора на внесение платы за коммунальные услуги, но это не выход.

Возможно ли включить сумму оплаты за коммунальные услуги неплатившего сособственника при покупке его доли другим собственником в стоимость доли, как это можно сделать? Как можно доказать и обязать неплатившего сособственника возместить эту сумму добровольно или в судебном порядке?

0,25 доли может быть выкуплена без суда по инвентаризационной стоимости квартиры (оценке квартиры в БТИ)?

Суд обязывает выплачивать собственнику за его долю по инвентаризационной стоимости квартиры или по рыночной цене?

Ответ:

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, согласие на сдачу в наем общей долевой собственности (в вашем случае доли) требуется.

Зарегистрировать жильца в указанной квартире вы можете только с согласия другого сособственника, причем дать его он должен лично в паспортном столе в письменной форме. Согласие на сдачу своей доли в квартире в наем (аренду) также лучше взять в письменной форме.

Руководствуясь ст. 292 ГК РФ, Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

При таких обстоятельствах, совершеннолетний сын, член семьи собственника, имеет равное с собственником право пользования жилым помещением.

Из описанной Вами ситуации не усматривается оснований для прекращения права пользования и снятия с регистрационного учета* сына сособственника.

В случае, если сын сособственника не приобрел право пользования в установленном законом порядке (никогда не вселялся физически), возможно признать его неприобретшим право пользования и снять с регистрационного учета.

(* институт прописки отменен, в настоящее время используется понятие — регистрация по месту жительства: временная/постоянная)

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник 0,25 доли обязан оплачивать коммунальные платежи, налог на имущество соразмерно своей доли, вне зависимости от того живет он или нет в квартире. Исключением является водоотведение, электричество — для снятия платежей необходимо обратиться в ЕИРЦ (ДЭЗ) и подтвердить отсутствие в жилом помещении.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Собственник 0,75 доли может обратиться в суд и взыскать с собственника 0,25 доли соответствующую часть коммунальных платежей.

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Компенсация равна рыночной стоимости доли в праве собственности, которую сособственник, обратившийся в суд, обязан предварительно внести в депозит суда. Задолженность по коммунальным платежам на стадии рассмотрения дела в зачет не идут, на стадии исполнительно производства, если приставы успеют, то могут вычесть эту сумму из внесенных в депозит суда денежных средств.

Во внесудебном порядке долю можно выкупить по той цене, по которой собственник ее продает (только собственник определяет стоимость), причем другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Источник: https://pravo-c.ru/prava-i-obyazannosti-uchastnikov-dolevoj-sobstvennosti-sdacha-kvartiry-v-naem-vselenievyselenie-chlenov-semi-kommunalnye-platezhi

Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?
Skip to content

Если у помещения несколько хозяев и возникает конфликт, то встает вопрос, как выселить собственника доли? Сделать это можно только в судебном порядке и при наличии веских оснований. Хотелось бы отметить, что подобное происходит в очень редких случаях.

Собственник доли, так же как и владелец недвижимости имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться долей в квартире. Единственное, что его ограничивает так это не полное распоряжение всей жилплощадью, но свою часть он может завещать, подарить или продать.

Также владение и пользование происходит всеми собственниками, что иногда порождает конфликты и противоречия. Продать долю собственности владелец может только предварительно получив отказ выкупа части другими владельцами жилплощади. Это не распространяется на дарение и завещание.

Если лицо собственник доли, то это не значит что его невозможно выселить. Основания выселения предусмотрены ст.293 ГК РФ:

  1. Систематическое нарушение интересов соседей.
  2. Использование жилплощади не для проживания.
  3. Порча и разрушения здания жилого дома.

Основанием может быть и задолженность за услуги по содержанию домостроения, но только в том случае если владелец доли имеет другую жилую площадь для проживания.
Принудительное лишение жилой площади производится на основании решения суда.

Как выселить из долевой собственности

Для выселения из долевой собственности предусмотрены общие основания с предоставления жилья взамен изъятого:

Жилое домостроение ликвидируется или ли в графике капремонта.Документом является заключение спецкомиссии о ветхом состоянии дома или невозможности проживания в жилище.
При переходе домостроения из статуса жилого в нежилоепо решению органа муниципалитета.
При изъятии участка земли,на котором расположен дом, для государственных нужд.

Причиной выселения собственника доли может стать систематическое нарушение интересов соседей. Соседями могут стать лица, проживающие в одной квартире.

Например, совладельцы разделили лицевые счета, и один владелец занимает отдельную комнату. При этом он систематически нарушает тишину и покой, слушает громкую музыку, или имеет много кошек или собак, за которыми не осуществляет уход. Систематические действия включают понятие неоднократность и повторение.

В таких ситуациях следует обращаться с письменным заявлением в администрацию муниципального образования, которое предупреждает владельца доли об устранении причин беспокойства. Орган муниципалитета может только предупредить нерадивого владельца, но не может заставить. Инициатором обращения в суд будет муниципалитет.

Принудительное выселение из квартиры владельца недвижимости

Выселение из жилого помещения при смене собственника

Можно также обратиться в инспекцию по жилью, которая на основании со ст. 23.55 КоАП РФ имеет право составлять протоколы об административных правонарушениях.

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жильём. Важно знать, что такие документы будут документальным подтверждение в случае судебного рассмотрения дела выселение из долевой собственности.

Использование жилплощади не для проживания и причинение ущерба подтверждается заключениями органов пожарного надзора, санэпидемстанций, строительных организаций.

Если владелец доли продолжает нарушать предписание после предупреждения, то суд может вынести решение о реализации части квартиры с публичных торгов, преимущественное право на приобретение имеют совладельцы.

Выселение бывшего собственника доли в квартире

Вариантом выселения владельца доли на добровольной основе можно рассматривать как выплату ему возмещение стоимости части жилой площади.

В случаях если часть недвижимости незначительная и не может быть выделена в натуре, то суд может без согласия владельца обязать других совладельцев выплатить ему возмещение. Получив стоимость части недвижимости, владелец доли теряет право на жилплощадь.

Выселение собственника доли, возможно только в том случае если он утратил все права пользования, владения и распоряжения, которое только устанавливается правовыми актами, договорами купли-продажи, дарения и решением суда. Переход права собственности является причиной отселения бывшего владельца.

Выселение собственника доли в квартире за неуплату

Образовавшаяся задолженность является причиной для обращения в судебные органы с ходатайством об освобождении жилища. Если это жилье единственное, на основании ст. 446 ГПК РФ собственника доли нельзя отселить.

На основании ст. 247 ГК РФ пользование и владение совладельцев происходит по взаимному соглашению. При этом каждый владелец должен оплачивать предоставленные услуги.

В такой жилплощади можно разделить лицевые счета. В соответствии со ст. 210 ГК РФ каждый участник несет ответственность за содержание жилища и своевременную его оплату, и бремя ложится на каждого владельца соразмерно его части владения.

Образование задолженности служит основанием для обращения в судебные органы взыскания долга. Если сумма долга равна стоимости доли недвижимости, исполнительная служба может обратить взыскание на эту часть имущества, но только тогда, когда у должника есть иное жилище для проживания.

Например, внуку подарила долю квартиры бабушка, у него есть свое жилье, за которое образовался задолженность. В этом случае возможно взыскание на долю имущества.

Такое имущество может изыматься в случае невыполнения денежных обязательств по гражданским и правовым договорам или алиментным обязанностям. Эту часть в первую очередь могут выкупить другие совладельцы. Если часть недвижимости единственная для проживания, то никто не имеет права лишить жилья должника (исключение залоговое имущество).

Судебная практика

Судебная практика подтверждает, что обращения в суд с претензиями родителей на долю детей не имеют положительного решения, точно так же как обращения детей на долю родителей.

Регистрация в жилище не дает право претендовать на долю в квартире. Наиболее выигрышные дела у бывших жен, воспитывающих детей, не достигших совершеннолетия.

Пример 1

По исковому заявлению истца, бывшего супруга, ему предоставлена 1/8 доли жилой площади, а ответчице 7/8 доли. Основание такого раздела явилось наличие у ответчицы двух несовершеннолетних детей. Кроме того, она обязана выплатить денежную компенсацию истцу за эту незначительную часть доли недвижимости

Пример 2

Согласно решению суда бывшая супруга с тремя детьми стала владеть 13 из 14 частей недвижимости, а муж стал владельцем 1/14. Бывший муж женился, и вторая жена родила ему ребенка.

Так, они стали иметь доли в 1/14 части недвижимости первой жены, которую это обстоятельство не устроило. Она обратилась в суд с лишением незначительной доли совладельцев. Суд обязал ее выплатить часть стоимости недвижимости 1/14 прежнему мужу.

Пример 3

Как пример лишения части собственности свидетельствует дело о выселение из собственного жилья владелицы двадцати собак. Было собрано достаточное количество документов, подтверждающих антисанитарного состояния квартиры.

Это документы об отсутствии с собак прививок, исследование проб воздуха. Кроме, документов специалистов медицины и ветеринарии были приобщены акты, составленные управляющими компаниями и муниципальными органами.

Принудительное выселение приставами

Основанием принудительного вселения является судебное решение. Пристав при получении документов суда открывает производство по делу и направляет копии постановлений должнику и взыскателю. Дается разумный срок для исполнения решения суда самостоятельно должником.

Если должник не освободил жилище, то пристав осуществляет принудительное выселение из собственного жилого помещения владельца доли в присутствии двух понятых. В процессе отселения составляется опись имущества и акт о выселении.
В акте отражаются все действия пристава.

Перечисляются все лица, присутствующие при отселении и полностью данные понятых.
Опись имущества с перечислением характеристик, а также указывается принадлежность именно собственнику доли.

  • данные о запрете пользоваться изъятой долей недвижимости;
  • сведения о хранении имущества;
  • отметка о разъяснении всех прав и обязанностей участникам процесса.

По завершении процесса выселения имущество сдается на хранение, если выселяемый его не забрал. Заканчивается дело постановлением о прекращении производства.

Опись и арест имущества при долевой собственности

Основанием ареста имущества является постановление пристава, исполнительный лист, приказ суда, постановление налоговой службы и органов ГИБДД.

Важным при описи и аресте имущества является включение только имущества должника долевой собственности. Поэтому пристав должен внимательно изучать детали и предметы с целью установления принадлежности.

Если в опись попадет имущество, не принадлежащее выселяемому, то это основания для обжалования постановления пристава в судебном порядке. В соответствии с п. 3 ст. 256 ГК РФ взыскание обращается только на долю имущества.

Пристав самостоятельно проводит предварительную оценку имущества, учитывая рыночные цены и изношенность вещей. Окончательная цена арестованного имущества фиксируется в постановлении об оценке имущества. Если вещи представляют историческую ценность, ювелирные украшения, то необходима помощь профессионального оценщика.

Также пристав не имеет права включать в опись вещи, которые не подлежат аресту. Например, индивидуальные предметы личной необходимости.
Система ареста и описи имущества зависит от индивидуальности дела и применяется приставом в рамках законодательства.

Итог

Источник: https://provyselenie.ru/kak-vyselit-sobstvennika-doli/

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?

Никто не вправе лишить собственника его доли, а также принудить его распоряжаться ей особым способом, иначе как по закону или по решению (приговору) суда. Выписать, а точнее снять с регистрационного учета Вашего брата, в случае если он собственник ¼ доли квартиры, Вы не можете.

Также как не можете лишить его этой собственности иначе, как с его на то волеизъявления и согласия. Иными словами, улучшить свои жилищные условия Вы можете, договорившись с ним о выкупе его доли. Наличие или отсутствие у него другой недвижимости на регистрационный учет не влияют.

Могу ли я выписать родственника из подаренной мне квартиры?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Так как брату принадлежит четверть квартиры, он тоже является полноценным собственником, соответственно, выписать его просто так невозможно (даже учитывая, что у него есть еще одна квартира). Другое дело – сколько квадратных метров составляет эта четверть.

Если она очень мала, можно обратиться в суд с просьбой признать эту долю ничтожной. Если ее нельзя выделить, то можно попробовать лишить брата права собственности с соответствующей компенсацией за утрату им этой доли. Еще вариант – попробовать договориться с братом, чтобы вместе продать квартиру.

Если он не согласен, то сособственница, владеющая ¾ квартиры, имеет право направить брату уведомление о своем намерении продать свою долю. В уведомлении говорится, что брат, как сособственник, имеет преимущественное право покупки и может при желании выкупить ее.

Если в течение 30 дней он никак не отвечает на это предложение, Ваша жена получает возможность продать свою долю любому третьему лицу, на сей раз без согласия сособственника.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Снятие брата Вашей жены с регистрационного учета из квартиры (аннулирование прописки) не поможет урегулировать конфликтную ситуацию между родственниками. Брат Вашей супруги не просто зарегистрирован в квартире, а является ее совладельцем, то есть имеет законные права пользоваться и распоряжаться своей долей.

Все вопросы между совладельцами решаются по их взаимному согласию. Например, Вы могли бы предложить брату выкупить его ¼ долю по рыночной стоимости или договориться с ним о совместной продаже всей квартиры, а на вырученные средства приобрести себе другое жилье (с доплатой).

Если же договориться с братом невозможно, то у Вас есть два варианта. Первый – продать свои ¾ доли квартиры и приобрести взамен другое жилое помещение. В этом случае Ваша супруга перед продажей своей доли обязана по закону предварительно предложить брату выкупить эту долю (согласно ст. 250 ГК РФ).

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Второй вариант – обратиться в суд с иском о признании доли брата в квартире незначительной и о ее принудительном выкупе.

В процессе судебного разбирательства будет исследоваться возможность предоставить брату изолированное жилое помещение в квартире, соразмерное его доле в праве собственности, а также заинтересованность брата в использовании квартиры для проживания и другие обстоятельства. Будет учитываться также наличие в собственности брата отдельного жилого помещения.

Если суд признает долю брата незначительной и установит, что брат не проживает в квартире и не имеет существенного интереса в ее использовании, суд может и при отсутствии его согласия обязать Вашу супругу выплатить ему денежную компенсацию за его долю.

Отвечает генеральный директор ООО «Юридический центр Ситниковой» Екатерина Ситникова:

Скорее всего, Вас интересует не как выписать, то есть снять с регистрационного учета, а как лишить его права собственности на долю. К сожалению, без его согласия сделать это невозможно даже в судебном порядке. Можете выкупить его долю, если он согласится.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этом случае самый разумный способ – привлечь к переговорам третью сторону, например риелтора. Делается это для того, чтобы при переговорах не было неприятных воспоминаний. Скажу сразу: ни о какой выписке даже речи не идет.

Ему принадлежит одна четверть Вашей квартиры, и он может рассчитывать на четверть ее стоимости. Поэтому любой вариант выкупа его доли будет для Вас приемлемым.

А максимальное добровольное снижение цены с его стороны можно достичь только путем переговоров.

Есть еще вариант – выкуп малой доли по решению суда. Когда договориться невозможно, Вы подаете в суд на выкуп доли. Только выкупать, скорее всего, придется по кадастровой стоимости, а она может быть даже выше рыночной.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не стоит забывать, что брат в данной случае также является сособственником. Следовательно, насильно лишить его права собственности нельзя. В данной ситуации лучше всего будет договориться с братом и выкупить его долю.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

В вопросе Вы не указали, какая площадь квартиры. Это важно, поскольку позволит понимать, возможен ли раздел квартиры «в натуре». Это значит: можно ли разделить квартиру на четыре части, три из них занять Вашей семье, а одну брату. При этом у каждого должен быть отдельный вход. Если мы говорим о типовых российских квартирах, то такой раздел на практике вряд ли возможен.

Варианты решения Вашей проблемы такие.

  1. Обратиться к брату с намерением выкупить его долю.
  2. Предложить купить свою часть квартиры брату жены. Если он откажется, попробовать ее продать самим. Здесь надо учитывать, что продажа доли для Вас является невыгодной, потому что Вы много потеряете в деньгах, а купить что-то равноценное будет довольно сложно.
  3. Обратиться в суд за признанием его доли малозначительной, о его выселении и снятии с учета. В этом случае его долю Вам нужно будет выкупать по рыночной стоимости. К примеру, Ваша квартира целиком стоит 2 млн рублей, значит, за долю брата придется заплатить 500 тысяч рублей.

Оптимальный вариант – договориться с братом мирно и либо выставлять квартиру на продажу целиком, либо выкупать его долю самим (по адекватной для Вас цене).

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Брат жены, как собственник, имеет право быть прописанным и проживать на своей площади. Кроме того, оба владельца – и Ваша супруга, и ее близкий родственник – имеют право продать свою долю третьему лицу только при соответствующем уведомлении или получении отказа сособственника от преимущественного права покупки.

Выписать собственника из квартиры можно только по решению суда, если на то будут основания. В Вашем случае можно рекомендовать выкупить долю брата (например, в ипотеку, если не хватает личных средств) либо договориться с ним и супругой о продаже квартиры целиком. Это позволит поделить деньги от продажи в принадлежащих долях, а на вырученные средства приобрести личную собственность.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vypisat_iz_kvartiry_odnogo_iz_sobstvennikov/6994

Прекращение права пользования жилым помещением: основания, порядок | Правоведус

Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?

Право пользования жилым помещением, которое находится в собственности у физического или юридического лица, может возникнуть по разным причинам, в частности:

  • на основании предоставления собственником права пользования жилым помещением членам его семьи (п. 2 ст. 30 ЖК РФ);
  • на основании завещательного отказа (п. 1 ст. 33 ЖК РФ);
  • на основании договора купли-продажи квартиры;
  • на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ);
  • на основании договора аренды, и другое.

Основаниями права пользования жилым помещением являются:

  • проживание в качестве собственника помещения (ввиду реализации своего права собственности);
  • проживание в качестве нанимателя (ввиду предоставления ему жилого помещения на условиях договора аренды);
  • проживание в качестве членов семьи (вселяются с согласия собственника или нанимателя ввиду наличия семейных отношений).

Вышеназванные лица вправе проживать в квартире бессрочно, то есть их право не ограничивается сроками и, соответственно, не может быть прекращено по их истечении. При этом, право проживания в квартире утрачивается, к примеру, в связи с переездом, а прекращение права пользования жилым помещением предполагает другие основания, о которых мы поговорим позже.

Прекращение права пользования жилым помещением в российском жилищном законодательстве является одной из самых актуальных проблем, для разрешения которых необходимо не только знать свои права и обязанности, но и уметь правильно ссылаться на букву закона, чтобы защитить свою честь и достоинство.

Прекращение права пользования жилым помещением может возникнуть между:

  • собственником и бывшими членами его семьи;
  • собственником и членами семьи бывшего собственника.

Лицо, в отношении которого возникло прекращение права пользования, обязано покинуть жилое помещение, являющееся объектом конфликта. Срок прекращения пользования жилым помещением и его освобождение определяется собственником самостоятельно. В случае отказа от освобождения квартиры в добровольном порядке, на основании ч. 1 ст.

35 ЖК РФ заинтересованное лицо вправе подать исковое заявление о выселении из квартиры.

В случае, если право пользования жильем было предоставлено в соответствии с судебным решением, основанием для запрета пользования могут являться случаи ненадлежащей эксплуатации жилья, влекущей за собой нарушение прав и интересов соседей, разрушение помещения и другое.

Основания для прекращения права пользования жилым помещением

В соответствии с жилищным законодательством РФ (ст. 35 ЖК) основаниями для прекращения права пользования жилым помещением и выселения гражданина в случаях, если имеется решение суда или завещательный отказ, могут являться:

  • ненадлежащее использование помещение, в том числе, использование его не по назначению;
  • систематическое нарушение законных прав и интересов соседей;
  • бесхозяйственное обращение с помещением.

Собственник жилого помещения обладает правом требования от граждан, пользующихся жильем, соблюдения всех обязанностей, определенных законом.

В случае выявления фактов нарушений собственник может предупредить пользователя о необходимости устранения нарушений с установлением срока устранения последствий нарушений, например, выполнение ремонтных работ.

В случае отказа пользователя жилым помещением устранить нарушения и их последствия без уважительных на то причин, собственник жилья вправе потребовать освобождения квартиры (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Наряду с вышеназванными основаниями для прекращения права пользования жилым помещением законодательство предусматривает также и иные случаи, которые могут стать причиной прекращения права пользования. Самый распространенный из них – расторжение брака, в результате чего один участников брачного союза приобретает статус «бывшего члена семьи».

В соответствии с нормами Жилищного законодательства РФ лица, приобретшие данный статус, теряют право пользования жильем и должны быть сняты с регистрационного учета по адресу и выселены из квартиры.

Российское законодательство предусматривает и исключительные случаи, когда в категорию утративших право пользования жилым помещением подпадают пожилые граждане или матери с маленькими детьми, по объективным причинам не имеющие другого жилья или средств на его приобретение. В этих случаях для решения вопроса о выселении суд вправе вынести решение о возможности проживания в данной квартире определенное время, необходимое для поиска нового жилья, или же обязать собственника приобрести для них иное жилье. Право пользования жилым помещением будет прекращено, соответственно, по истечении установленного судом срока или же с момента переселения в новое жилье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 322-26-53 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! Выселение лица, пользующегося жилым помещением по решению суда, может быть произведено только на основании судебного решения в присутствии приставов-исполнителей.

Прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника

Сегодня можно нередко встретить ситуации, когда с прекращением семейных отношений с собственником жилья, приобретший статус бывшего супруг утрачивает право пользования жилым помещением (если иные условия не предусматривает брачный договор).

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ прекращение семейных отношений не сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи. Права лиц, проживающих в квартире, находятся под защитой закона только до того момента, пока собственник дает на это свое согласие.

Семейное законодательство РФ четко определяет круг лиц, которые являются членами семьи собственника жилья: супруг, дети, родители собственника.

Соответственно, таковыми названные лица будут считаться до момента прекращения родственных связей (расторжение брака, смерть, лишение родительских прав, прекращение опеки/попечительства, отмена усыновления и другие причины).

Вопрос о признании лиц «бывшими членами семьи» может быть решен только в судебном порядке с изучением всех обстоятельств каждого дела.

В случае, если в семье, расторгающей брак, имеется несовершеннолетний ребенок, последний не утрачивает права пользования жилым помещением.

Если бывший член семьи собственника квартиры/дома представит в суде доказательства о том, что он не может в данный момент обеспечить себя жильем, его право на проживание в жилом помещении бывшего супруга сохраняется на срок, определенный в суде.

Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г.

, согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК).

Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Порядок выписки бывших членов семьи собственника из жилого помещения

После вынесения и вступления в законную силу решения суда о прекращении права пользования жилым помещением, согласно ст. 35 ЖК РФ лицо, утратившее право пользования жилым помещением, должно освободить данную квартиру в установленный срок.

Данная статья дает право собственнику жилого помещения на выселение в добровольном или принудительном порядке членов семьи, которые утратили право пользования, включая обращение в суд с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета.

Вместе с тем, статья 31 ЖК РФ предусматривает обстоятельства, согласно которым выписка и выселение лица, утратившего право пользования жилым помещением, не могут быть совершены: в случае отсутствия оснований для приобретения или осуществления права пользования другим жилым помещением суд вправе сохранить за бывшим членом семьи право пользования данной квартирой или домом на определенный срок. В случае необходимости выписки лица из ранее приватизированной квартиры следует учесть факт наличия его согласия на приватизацию. Соответственно, если гражданин, которого нужно выписать, принимал участие в приватизации или давал свое письменное согласие, он автоматически приобрел бессрочное право пользования данным жилым помещением и выписать его и, тем более, выселить, будет невозможно (речь идет о случаях, когда собственником остается бывший член семьи). В случаях, когда речь идет о выписке лица из неприватизированной квартиры и его выселении, на основании п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ выезд нанимателя и членов его семьи предполагает одновременно прекращение действия договора социального найма с момента освобождения квартиры. Однако, стоит отметить, что и в данном положении есть исключающие факторы, например, если гражданин выехал из жилого помещения на определенный период времени и не по своей воле (находится в местах лишения свободы, в клинике на лечении и т.д.), требования вышеназванной статьи не могут быть применены. Еще одним примером выписки лица из жилого помещения в судебном порядке является отсутствие факта проживания в данной квартире при наличии регистрации по данному адресу. То есть, если лицо, зарегистрированное в квартире, никогда в ней не проживало, в суд необходимо подать исковое заявление о признании этого лица неприобретшим право пользования жилым помещением; если же гражданин проживал в данной квартире, но давно выехал в добровольном или принудительном порядке, в суд подается заявление о признании его утратившим право пользования жилым помещением и соответственно снятии его с регистрационного учета по данному адресу. Подобные дела в суде рассматриваются с учетом определенных обстоятельств дела, в частности, представлении доказательной базы истцом о том, что ответчик освободил жилое помещение добровольно, его неучастие в расходах по содержанию и ремонту, а также неуплате коммунальных услуг и другие факторы, которые могли бы повлиять на решение суда.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prekrashchenie-prava-polzovaniya-zhilym-pomeshcheniem/

Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Имееют ли право меня выселить другие долевые собственники?

Совместное долевое владении жильем – весьма распространенная практика. Большая часть жилья Екатеринбурга – да и всей России – приватизировалась именно в долевую собственность. Часто жилье оформляется в долевую собственность при покупке.

Долевая собственность возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а так же при наследовании, дарении жилья и т.д.

Практически все долевые «сособственники» (привыкайте к термину) жилья не испытывают тревог по поводу этого своего статуса. Притом, что обладать долей квартиры не менее опасно, чем курить, сидя на бочке с порохом.

Правда реальная опасность возникает, когда совладельцы жилья перестают находить общий язык. Классическая ситуация – квартира в равной долевой собственности у супругов. Муж умирает и его долю (1/2 квартиры) делят между собой вдова и сын (у вдовы оказывается 3/4 квартиры, у сына 1/4).

Если сын хочет забрать свою часть наследства, то проще всего продать квартиру по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же вдова против такого решения, то можно закуривать и садиться на бочку.

Второй наследник может заплакать и распрощаться с надеждой на получение наследства, а может и предпринять определенные шаги – вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия же могут быть весьма печальными для «вдовы покойного». Вплоть до того, что она будет вынуждена за копейки продать свою долю и убраться из квартиры.


Как продать долю

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю.

Практически всегда уведомление делается в письменном виде и в нем указывается точная цена, по которой планируется продать
долю.

Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему.

При этом, как подчеркивает начальник отдела жилой недвижимостиБК_Недвижимость Елена Николаева, цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников.

Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

Вдвое ниже рынка

Доля в праве общей собственности на квартиру это не объект недвижимости, а почти абстракция.

Владелец доли не является собственником конкретной комнаты и/или чулана, у него могут быть проблемы с проникновением в квартиру или даже не быть права проживания в ней.

Поэтому стоимость доли не соответствует стоимости квадратных метровпрячущихся за этой долей. По оценке Елены Николаевой, стоимость квадратного метра доли может быть на 15-40% ниже стоимости квадратного метра в обычной квартире.

А руководитель отдела вторичной недвижимости КБ «Ярмарка» Ирина Зимулькина говорит о еще большей разнице – доля в квартире может стоить от 20% до 30% той цены, которую можно было бы выручить, продав квартиру целиком. Похожие результаты показывает анализ екатеринбургского рынка недвижимости.

Например, сегодня за 300 тыс. руб. продается 1/6 доля трешки (УП) в районе ЖБИ. Рыночная цена такой квартиры (целой) от 3,2 млн. руб. То есть «по рынку» 1/6 часть квартиры стоит не менее 533 тыс. руб., что почти вдвое выше цены, по которой продается доля.

Похожая ситуация и с другими квартирными долями, выставленными на продажу в Екатеринбурге. Особенно сильно обесценивается доля, если речь идет о маленькой квартире, в которой невозможно проживание всех сособственников, и если другие владельцы ограничивают доступ (препятствуют вселению) владельцу доли.

Такие доли называются проблемными. В Москве был случай, когда проблемная половина квартиры была продана всего за десятую часть своей рыночной цены. Но вернемся к нашей знакомой «вдове умершего». Она имеет приоритет на покупку доли, которую продает «сын умершего».

А тот может продать свою четвертинку квартиры только за 1/8 реальной стоимости жилья. Больше никто не даст. Следовательно, вдова, заплатив 1/8 стоимости квартиры, приобретет вдвое более дорогой актив и станет единоличным владельцем квартиры.

Впрочем, многие долевые владельцы, захватившие квартиру полностью, рассуждают еще более радикально. Мол, без моего согласия другие доли продать невозможно, а значит, и без выкупа чужой доли я смогу пользоваться всей квартирой…

Действительно многие владельцы квартирных долей годами сдерживают осаду других сособственников, не пуская их в квартиру.

Такая тактика вполне себя оправдывает, но только до тех пор, пока другие сособственники всерьез не озаботятся восстановлением своих прав.

Обиженный владелец доли может использовать один из четырех вариантов решения проблемы: – вселиться в квартиру через суд; – вселится самовольно; – продать свою долю совладельцу-узурпатору;

– продать свою долю на сторону.

Теоретически существует пятый путь – потребовать выделения доли в натуральном виде. Тогда владение долей квартиры превращается во владение конкретной комнатой в этой квартире, а квартира становится коммуналкой. Но на практике подобный вариант для городской квартиры практически нереализуем.

Вселиться через суд

Юрист Уральской палаты недвижимости (УПН) Людмила Плотникова поясняет, что участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями (комнатами) между собой добровольно. Если же диалог не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника.

В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и пр.

Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иное жилье.

Может случиться (и случалось), что суд постановит выселить из квартиры узурпатора и вселить туда обиженного сособственника. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности. Тяжба по вселению в проблемную квартиру длится полгода-год.

Но даже когда процесс завершен, успокоение не наступает. Во-первых, остается конфликт между жильцами. Во-вторых, часто бывает, что один из совладельцев, возвращаясь в очередной раз к себе домой, убеждается, что его ключи не открывают входную дверь. Совладельцы поменяли замок. Судебные приставы и милиция в этом случае, скорее всего, не помогут. Придется вновь обращаться в суд.

Вселиться самовольно

Но можно обойтись без судебного вмешательства. Если человека не пускают в его квартиру, он вправе войти туда сам. Это называется самозащита прав (ст. 12 ГК РФ). Можно даже применить силу, но только чтобы преодолеть препятствие, мешающее доступу в квартиру (например, сломать дверь). Драться и крушить стены нельзя.

Юристы советуют – прежде чем ломать дверь следует запастись доказательствами того, что были попытки решить вопрос полюбовно. Это, например, может быть заверенная на почте копия телеграммы, содержащей просьбу к узурпатору обеспечить доступ в квартиру и передать комплект ключей.

Неплохо так же предварительно написать заявление в милицию о невозможности проникнуть в квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Если подобная артподготовка была проведена, то у правоохранителей, скорее всего не возникнет претензий к сособственнику, вломившемуся в квартиру и заявившему свои права узурпатору. Разумеется, вопрос конфликта совладельцев в результате только обострится.

Продать долю

Обратите внимание, квартира, имеющая нескольких владельцев, может быть оформлена либо в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ собственность либо в совместную СОБСТВЕННОСТЬ БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ (ст. 244 ГК РФ). Если речь идет о собственности без определения долей, то ни один из совладельцев не может продать свою часть. Просто этой части не существует ни де-юре, ни де-факто. Продать можно только долю.

С другой стороны, совместную квартиру без выделения долей можно переоформить в долевую собственность по согласию совладельцев или через суд. Продать свою долю квартиры – вариант самый простой в реализации. Да, придется разослать совладельцам уведомления о продаже и выполнить еще ряд формальностей, но все это проще, чем вести судебные тяжбы или физически прорывать блокаду узурпатора.

Если есть устная договоренность о продаже доли с совладельцем (или с любым из совладельцев если их несколько), то и уведомления не понадобятся. Купля-продажа оформляется по стандартной процедуре. Хуже, если совладельцы и сами не покупают долю и на сторону продать не дают. Обычно они затягивают сделку уклоняясь от получения извещения о продаже.

Кстати, если совладелец проживает не в той самой проблемной квартире, то действительно доставка извещения ему может стать труднореализуемым действом. Тем не менее, следует разослать сособственникам (по известным адресам их проживания) уведомления о продаже в виде телеграмм или заказных писем с уведомлением о доставке.

Если они не отзовутся и доля квартиры будет продана на сторону, то в случае конфликта, суд, скорее всего, признает сделку законной. Можно решить проблему радикально и вообще не связываться с сособственниками. Как замечает Елена Николаева, при передаче доли квартиры через договор дарения согласие сособственников не требуется.

Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Еще один даже более надежный способ обойти сособственников – залоговая схема. Собственник доли заключает с покупателем договор займа (ст. 807 ГК РФ) на сумму по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником доли денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Недостаток этой схемы – могут возникнуть сложности при регистрации залога в Росреестре. Поэтому собственники долей, как правило, при продаже пользуются услугами профессиональных юристов или риэлторов. В Екатеринбурге есть ряд агентств недвижимости, работающих с такими объектами. Кстати.

На сегодня в Екатеринбурге на продажу выставлена без малого сотня долей квартир и большинство из них продается через агентства недвижимости.

Страшный покупатель

Елена Николаева делит покупателей доли квартиры на три категории. 1. Человек приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. 2. Доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, 1/100.

Регистрация по месту жительства собственника доли происходит без согласия сособственников. Достаточно предъявить в паспортный стол документы о праве собственности на долю. Правда, как замечает Ирина Зимулькина, для прописки третьих лиц согласие сособственников необходимо. Исключение составляют дети до 18 лет: их прописывают к родителям. 3. Профессиональные рейдеры.

Они покупают доли в квартире для того, чтобы сместить «сильного» совладельца на позицию «слабого» и навязать ему свои условия – чаще всего вынудить к продаже. Именно последний персонаж – ночной кошмар владельцев долей, выгнавших из квартиры других сособственников и не желающих идти на переговоры.

Рейдер может создать невыносимые условия соседям только самим фактом своего присутствия в квартире, а может использовать более тонкую стратегию. Был, например, случай, когда человек, купивший долю 1/4 квартиры, ночью намеренно залил несколько нижних этажей. Пострадавшие предъявили иск ко всем собственникам квартиры.

В результате оказалось, что владельцу 3/4 квартиры проще договориться с водолюбивым рейдером о продаже своей доли, чем компенсировать ущерб соседям.

…Цель данной статьи – показать, что даже на самого агрессивного владельца доли в квартире можно найти управу. Отсюда вывод – если вы не желаете жить в одной квартире с владельцами других долей, то лучше не заниматься эскалацией конфликта, а договориться и либо выкупить чужие доли, либо сообща продать совместное жилье. Получите больше денег и потратите меньше нервов.

Также по теме: Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/3715

Законовед
Добавить комментарий