Есть ли шансы заставить застройщика выполнить свои обязанности?

Как покупателю квартиры в новостройке не стать жертвой недобросовестного застройщика – Dom2000.com

Есть ли шансы заставить застройщика выполнить свои обязанности?

Недвижимость в новых домах является лакомым кусочком для покупателей. Современные строительные технологии позволяют возводить жилье, которое по большинству параметров значительно лучше, чем панельные дома советского образца.

Кроме того, за такие квадратные метры застройщики требуют цену несколько ниже, чем пришлось бы выложить за готовое жилье в таком же районе.

Однако подобные сделки на первичном рынке обладают одним существенным рисковым фактором, на который необходимо обращать пристальное внимание. Строительство практически каждого дома имеет вероятность быть незавершенным.

Чтобы принять взвешенное и обдуманное решение будущему обладателю новой квартиру необходимо принять во внимание несколько важных показателей и провести собственными силами, или с привлечением специалистов, анализ репутации застройщика, имеющейся у него документации на строительную площадку и корректности заключаемого договора.

Основной риск

По данным Ассоциации Помощи Пострадавшим Инвесторам, в Киеве и Киевской области на начало 2017 года насчитывается около 80 многоквартирных домов, которые остановились на тех или иных стадиях строительства, сообщает юрист Ассоциации Максим Чепеленко.

«Мы располагаем сведениями, что за первое полугодие 2016 года Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины провела более 11,6 тысяч проверок стройплощадок по всей Украине.

Инспекторами было установлено, что 3,8 тысяч объектов строилось с нарушениями градостроительного законодательства. То есть, каждый третий объект (в том числе многоквартирные дома) строится с нарушениями», – продолжает Максим Чепеленко.

А значит, что каждое такое строительство может быть остановлено, если противоречия с госорганами не будут преодолены.

«На данный момент основным риском для покупателя площади в новостройке является то, что объект не будет введен в эксплуатацию», – сообщает юрист практики строительного права Юридической Компании Constructive Lawyers Александр Босенко.

«Если покупатель приобретает квадратные метры на этапе котлована, а дом, допустим, запланирован высотой в двадцать пять этажей, то за время строительства могут произойти самые разные события. Можно говорить, что в срок, оговоренный в соглашении, совершается возведение не более чем 10-15%% объектов.

Затягивание момента сдачи в пределах полугода практически считается нормой, и не влечет, как правило, за собой претензии со стороны покупателей и репутационный урон для застройщика».

Оценка репутации

«Для того чтобы предположить, насколько велики шансы застройщика довести работы на объекте до логического конца, необходимо обратить внимание на два ключевых критерия», – продолжает Алекандр Босенко. «Во-первых – сколько лет компания работает на рынке. И, во-вторых – насколько успешен опыт реализации ее проектов.

Если застройщик давно работает на рынке и у него несколько десятков введенных в эксплуатацию объектов, то с большой долей вероятности он в состоянии будет завершить строительство и еще одного дома.

К тому же, крупные строительные компании нередко обладают солидным собственным капиталом, а также возможностями привлекать банковские кредиты. Их проекты не так зависят от текущей рыночной конъюнктуры.

Иное дело – это мелкий застройщик, который впервые решил обратить свое внимание на рынок жилого строительства. Он может не иметь собственной финансовой «подушки» и рассчитывает в первую очередь на деньги покупателей. И в случае несостоятельности его бизнес-модели полная остановка строительства более чем вероятна.

Бывают и другие последствия того, что застройщик привлек недостаточно средств от покупателей. Не имея собственного капитала, предприниматель пытается сэкономить на качестве строительства, что неизбежно влечет за собой снижение качества строительства.

Пытливый покупатель может очень много информации почерпнуть из открытых источников, в первую очередь на форумах, где собираются инвесторы новостроев.

Там можно узнать об успешности опыта реализации компанией предыдущих проектов во всех деталях. Вплоть до качества шумоизоляции материалов и их теплоустойчивости. Среди наиболее содержательных площадок можно было бы выделить: forum.

realt.ua/, www.dom2000.com/forum и forum.domik.ua/obsuzhdenie-novostroek-f181.html.

Некоторые будущие обладатели квадратных метров даже приходили на сданные объекты интересующих их застройщиков и напрямую общались с жильцами, чтобы выяснить насколько соответствует качество квартир их ожиданиям».

Обязательно постарайтесь узнать историю девелопера, квартиру от которого планируете приобретать. Чем продолжительнее, солиднее и основательнее репутация компании, тем выше вероятность того, что она будет в состоянии выполнить свои обязательства перед покупателями.

Оценка строительной документации

Покупатель недвижимости в новострое имеет полное право, а, пожалуй, и просто таки обязан интересоваться не только рекламными проспектами строительных компаний. Чтобы рассчитывать на конечный успех своего мероприятия придется овладеть и некоторыми основами юридической науки.

«Определить серьезность планов застройщика можно по документам, которыми он располагает на момент начала строительства», считает юрист отдела регистрации недвижимости юридической Компании «Наказ» Руслан Жураковский. «Мы рекомендуем требовать для проверки следующий пакет:

1) Документы о праве собственности или аренды земельного участка, с обязательным указанием кадастрового номера и целевого назначения земельного участка.

2) Документы о Градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка (выдаются Департаментом архитектуры).

3) Разрешение на начало строительных работ (выдается Департаментом по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля).

4) Наличие лицензий и сертификатов от подрядных строительных организаций, на выполнение работ высокой категории сложности.

5) Наличие технических условий на подключение коммуникаций будущего многоквартирного дома (водопровод и канализация, электричество, газ).

При наличии полного пакета документов, можно проверить законность начатых строительных работ.

Компании-аферисты, которые в принципе не планируют завершать строительство, как правило, начинают свою бурную деятельность безо всей разрешительной документации. Завлекая покупателей низкой ценой квадратного метра, акциями и подарками.

Есть еще несколько основных признаков, которые могут указывать на несоответствие реальных планов компании тому, что она заявляет:

1) Документы на земельный участок оформлены на физическое лицо вместо застройщика, при уже начатом строительстве.

2) У земельного участка отсутствует кадастровый номер, его целевое назначение не соответствует жилой застройке.

3) Неточные адреса и информация о строительстве в документах.

Эти и некоторые другие шероховатости в оформлении документов прямо влияют на законность текущего строительства. А это в дальнейшем может привести к аннулированию разрешительных документов застройщика и к невозможности ввода объекта в эксплуатацию».

Несколько иной взгляд на вопрос у Максима Чепеленко. «В нынешних реалиях львиная доля успешности реализации проекта напрямую зависит от застройщика. Например, полный пакет документов не гарантирует ввода дома в эксплуатацию, если застройщик утратил к нему интерес или вовсе прекратил свое существование.

Но при порядочном застройщике даже относительно рискованный для инвестора проект все равно обеспечит ему получения квартиры в собственность.

Возможные несоответствия в разрешительной документации на строительство могут быть откорректированы ответственной компанией в процессе строительства, и инвестор не ощутит на себе, что такая проблема вообще существовала».

В любом случае, на необходимости проявить интерес к разрешительной документации застройщика настаивают абсолютно все эксперты.

Анализ договора с застройщиком

Немногие покупатели вчитываются в многостраничные договора, с которыми их знакомят застройщики в своих офисах продаж. Тем не менее, когда речь заходит о соглашениях такой важности, исполнения обязательств по которым могут длиться годами, значение имеет почти каждый пункт.

«Наиболее популярной среди застройщиков на сегодня является схема привлечения денежных средств посредством заключения с будущими собственниками жилья предварительных договоров купли-продажи квартиры», считает юрист АО ARZINGER Ольга Иванова. «Безусловно, этот способ финансирования строительства в наибольшей степени стоит на страже интересов компании-застройщика. Преимущества для строительной компании очевидны:

1) отсутствие внешнего (со стороны инвестора, НБУ, НКЦПФР) контроля над процессом организации строительных работ и целевого освоения денежных средств;

2) простота процедуры заключения самого договора,

3) отсутствие необходимости учреждать специализированные фонды либо институты, регистрировать их в установленном порядке,

4) И главное – полный контроль над объемом финансирования.

К сожалению, реалии таковы, что застройщики очень неохотно идут на корректировку условий договоров и инвесторы, которые заинтересованы, прежде всего, в объекте, а не в тексте договора, часто вынуждены принимать жесткие для себя условия игры.

К таким как раз можно отнести и отсутствие каких-либо гарантий и компенсаций при нарушении застройщиком условий договора, особенно в части сроков сдачи объекта.

Однако, при адекватной оценке всех «минусов» сделки (вопросы, связанные с целевым назначением земельного участка, разрешительной документацией на строительство, пр.), их можно использовать как аргумент в переговорах с застройщиком».     

«В договорах на рынке первичной недвижимости, как правило, определяются только права застройщика и обязанности покупателя», продолжает Руслан Жураковский.

«При этом не прописывается четкая процедура возврата денег покупателю, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, а также, на случай, если дом не будет введен в эксплуатацию в заявленные застройщиком сроки.

Зато в случае неисполнения покупателем обязанностей по договору, почти всегда прописываются штрафы и пеня, за просроченные оплаты.

Также, важно обращать внимание на условия расторжения договора с застройщиком. Поскольку чаще всего указывается возможность расторжения договора самим застройщиком в одностороннем порядке, либо по инициативе покупателя, но только при согласии застройщика. Необходимо позаботится о том, чтобы эти условия также были паритетными».

«На данный момент девелоперы предлагают такое множество способов приобретения жилья, что порой  реализуется через такие сложные схемы, что даже самому опытному юристу необходимо немало времени на изучение деталей такого механизма финансирования», – продолжает Ольга Иванова. «Как правило, это сопровождается большим количеством сложной документации, в т.ч. технической, поэтому в данном случае важно говорить о привлечении юриста, специализирующегося именно на объектах недвижимости и строительства».    

«К юристам еще на этапе переговоров с застройщиком обращается не более пяти, максимум, десяти процентов инвесторов», считает Алекандр Босенко. Как правило, к помощи прибегают уже после того, как проблемы с объектом возникли. И помочь клиенту уже гораздо сложнее».

Борьба за права

«Можно назвать несколько признаков, по которым можно судить о том, что стройка становится проблемной», продолжает Максим Чепеленко.

  • Сворачивание отдела продаж
  • Существенное замедление или остановка строительных работ
  • Задержки в оплате труда работникам застройщика
  • Появление информации о начале уголовного производства относительно данного объекта
  • Выявление серьезных проблем с разрешительной документацией (или земельным участком)
  • Наложенные аресты на объект незавершенного строительства или на земельный участок
  • Полное игнорирование представителями застройщика общения с инвесторами.

Если один или сразу несколько таких признаков проявились, необходимо начинать действия по объединению инвесторов (создание инициативной группы) и от их имени добиваться общения с субъектами строительства и инициировать диалог с представителями органов власти относительно ситуации с объектом.

При длительном и крайне сложном разбирательстве нельзя исключать вариант, при котором инвесторам необходимо будет самостоятельно заниматься достраиванием своего дома, организуя для этого жилищно-строительный кооператив.

Стоит также отметить, что активное привлечение СМИ к освещению ситуации с проблемными объектами или обращение в суд по взысканию средств с застройщика далеко не всегда позитивно сказывается на исходе ситуации.

Например, если сложности со строительством возникли в связи с проблемами финансирования, распространение информации в СМИ о недострое может уменьшить и так незначительный поток денежных средств от частных инвесторов на строительство, а судебные процессы по возврату средств по договорам с инвесторами вообще ослабит шаткое положение застройщика и только усугубит ситуацию».

«Если потенциальный инвестор претендует на какую-либо компенсацию от девелопера, то подобные условия целесообразно прописывать заранее в договоре», считает Ольга Иванова.

«При этом важно понимать, что юридическое лицо, с которой заключается договор, как правило, создано специально под строительство определенного жилого комплекса.

На нем, скорее всего не числится какого-либо ликвидного имущества, поэтому даже в случае вашего успеха в суде исполнить это решение, т.е. принудительно заставить застройщика выплатить вам определенную сумму может быть очень и очень сложно».     

Покупка жилья в новострое для тех, кто вкладывает в это все свои средства, может быть одной из самых важных сделок в жизни, как таковой.

Здесь необходимо будет собрать максимум информации о строительном объекте, взвесить свои силы и возможности, чтобы принять обоснованное решение.

Покупателю очень желательно либо обратится к помощи профессионалов, которые могут дать качественную экспертизу, либо самому овладеть значительным массивом знаний. А скорее всего – сделать и то и другое.

Тому же, кто профессионально занимается инвестированием в недвижимость, тоже совсем не лишне реально оценить свои риски. Рынок недвижимости, это такая среда, в которой не бывает избыточных нюансов или лишней информации.

Источник: https://www.dom2000.com/articles/kak-pokupatelyu-kvartiry-v-novostroyke-ne-stat-zhertvoy-nedobrosovestnogo

Взыскание неустойки с застройщика

Есть ли шансы заставить застройщика выполнить свои обязанности?

В случае срывов сроков по внесению оплаты застройщик требует от будущего владельца строительного объекта выплату неустойки. Почему бы не требовать денег в обратном порядке за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию?

Наша организация выполняет работу по определению исковой суммы и доказывает правомерность обращения в суд.

Расчет суммы иска является полностью обоснованным как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Наша задача – взыскать неустойку с застройщика и вернуть все средства,  которые потребитель отдал на незаконных основаниях (стоимость лишней площади, оформление квартиры, коммунальные услуги и т. д.).

Основные проблемы застройщиков

Наше общественная организация защищает права своих клиентов в области долевого строительства.

Долевое строительство имеется ряд преимуществ, благодаря которым оно и является столь актуальным. Например, стоимость жилья в период привлечения денежных средств застройщиком намного ниже, чем уже возведенного.

Причем данное утверждение актуально как для жилой недвижимости, так и для коммерческой. Чем раньше застройщик объявляет о сборе средств, тем меньше будет конечная стоимость объекта недвижимости.

Данная схема покупки квартир пользуется популярностью среди потребителей уже не один год благодаря именно более низкой цене. Если все прошло без проблем, в полном соответствии с договором, дольщик получает ключи от своей квартиры или любой другой недвижимости.

Подавляющее количество застройщиков старается вести свою деятельность в полном соответствии с действующим законодательством. При этом также должны соблюдаться и условия договора долевого участия.

Но, как мы знаем, не всегда все проходит гладко. Ниже будет рассмотрен ряд проблем, встречающихся в процессе участия в долевом строительстве, которые могут быть решены с помощью обращения в наше агентство.

  1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).

Это первый этап заключения сделки между дольщиком и застройщиком. Некоторые граждане не считают нужным получить консультацию от высококвалифицированного юриста, который сможет оценить риски сотрудничества с конкретной компанией и выдать письменное заключение.

Учитывая опыт прошлых лет, такой подход себя не оправдывает. Благодаря большому опыту работы в сфере судебных разбирательств, специалисты организации хорошо ориентируются на рынке долевого строительства и знают, какие из застройщиков являются проблемными.

Также они способны увидеть все подводные камни, заключенные в весьма объемном тексте ДДУ, так как ежедневно сталкиваются с подобной документацией. В качестве одного из примеров можно привести отодвигания сроков сдачи квартиры или подстройка их под срок сдачи дома.

Другими словами, застройщик имеет право не передавать ключи владельцу квартиры до тех пор, пока не сдаст весь дом.

Отдельное внимание следует уделять трактовке понятий. Например, «срок передачи» и «срок сдачи» — совершенно разные понятия.

Передача может состояться и спустя год после сдачи объекта, если именно такой срок застройщик указал в договоре.

Покупатель получает извещение, в котором указывается о сдаче дома в эксплуатацию, но передача квартиры может произойти в течение 12 месяцев. При этом застройщик ссылается на пункт в ДДУ.

Описанные уловки являются не единственными. Именно поэтому мы рекомендуем перед подписанием договора получить консультацию у специалиста. Обращение к юристу позволит сохранить массу нервных клеток, а также  денежные средства, которые клиент может потерять, если застройщик объявит себя банкротом.

  1. Этап строительства (выполнение обязательств перед клиентом).

На этом этапе помощь юристов практически никогда не требуется. Строительство дома идет полным ходом. Некоторые дольщики знакомятся друг с другом, добавляются в соответствующие группы в социальных сетях для общения и обсуждения процесса строительства. Некоторые делятся своими предпочтениями относительно мебели и будущего интерьера квартиры.

Покупателю необходимо делать только одно – следить за ходом строительства. Если было замечено, что строительство приостановилось, необходимо в срочном порядке принимать решение о последующих действиях. Это может быть расторжение договора или попытки выяснить причину приостановки стройки.

Очень важно сделать все быстро, так как с каждым днем людей, желающих расторгнуть ДДУ, будет становиться все больше. Как правило, при первых подобных обращениях деньги у компании еще есть, и она всячески пытается выйти из сложившейся ситуации и продолжить строительство.

Если количество недовольных продолжает расти, то в определенный момент застройщик просто окажется неплатежеспособным и начнет подготовку к банкротству. В подобных случаях шанс вернуть свои деньги крайне мал.

Выиграть суд и получить судебный акт, конечно же, получится, но почувствовать в руках наличные будет весьма затруднительно.

  1. Передача объекта дольщику.

Последний этап на пути выполнения условий ДДУ. Дольщик принимает объект и подписывает акт приема-передачи. Далее необходимо зарегистрировать право собственности на покупателя. В зависимости от условий договора, оплата этой услуги проводится покупателем или застройщиком.

На этом этапе юрист может стать очень полезным, так как именно в этот период наблюдается наибольшее количество нарушений ДДУ со стороны застройщика. Самыми распространенными проблемами являются следующие:

  • Нарушение сроков передачи квартиры.
  • Передача объекта, качество которого не соответствует действующему законодательству или условиям ДДУ (нарушение технического регламента, санитарных норм и т. д.).
  • Требование в дополнительной оплате в связи с увеличением площади объекта. Застройщик отказывает покупателю в передаче до того момента, пока не будет произведена доплата.

Данные проблемы являются самыми распространенными, но не единственными.

Нарушение сроков передачи квартиры

Данное нарушение является самым распространенным в долевом строительстве и может наблюдаться как в работе небольших компаний, так и крупных. Статистика говорит о том, что практически каждый застройщик хоть раз за все время своей деятельности допускал просрочку сроков передачи готового объекта.

Срок передачи прописан в ДДУ. При невыполнении этого пункта участник долевого строительства имеет право требовать уплату неустойки. Данное право прописано в статье 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Застройщик обязан передать объект дольщику в указанные ДДУ сроки, которые являются едиными для всех участников долевого строительства. Долевой недвижимостью считается объект, входящий в состав или в блок-секции многоквартирного дома с отдельным подъездом и выходом на территорию общего пользования. Исключением являются случаи, указанные в ч. 3 ст. 6.

В случае срывов сроков передачи объекта долевого строительства дольщику с застройщика взимается неустойка в размере 0,003 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент выполнения обязательств, от стоимости ДДУ за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Если срыв сроков передачи объекта происходит по вине дольщика (уклонение по необоснованным причинам от подписания документа, подтверждающего передачу объекта), а обязательства по настоящему договору со стороны застройщика были выполнены надлежащим образом, застройщик имеет право не выплачивать неустойку.

В случае, когда окончание строительства многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости не может быть завершено в установленные ДДУ сроки, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока, уведомить участника долевого строительства о невозможности выполнения условий договора точно в срок и предложить ему изменить договор. Изменение сроков, указанных в договоре, регламентируется Гражданским кодексом РФ и выполняется в установленном им порядке.

Данная норма права подразумевает расчет суммы неустойки с последующим ее взысканием с застройщика. Начисление неустойки начинается на следующий день после окончания срока, указанного в ДДУ. Начисление неустойки прекращается за день до фактической передачи объекта собственнику.

Для получения неустойки, в первую очередь, необходимо обратиться с соответствующим требованием к застройщику, основываясь на предварительном расчете суммы. Если требование о выплате неустойки было отклонено или проигнорировано, как бывает в большинстве случаев, дольщик имеет право обратиться в суд.

Как показывает практика, лишь малая доля застройщиков идет навстречу своим клиентам и удовлетворяет требования, содержащиеся в претензии. Все остальные предпочитают выяснять отношения в судебном порядке. Такое поведение обусловлено рядом причин. Во-первых, составить претензию в адрес застройщика не вызывает труда.

В сети есть масса ресурсов, с которых можно скачать образец этого документа. Оформление иска является куда более сложной задачей и сопряжено с дополнительными финансовыми затратами со стороны заявителя, так как составить заявление самостоятельно крайне сложно и под силу лишь немногим. Во-вторых, использование в суде представителями застройщика ст.

333 Гражданского кодекса РФ о несоразмерности неустойки и последующем ее снижении. Причем каждый отдельный судья по-своему трактует разумность неустойки.

Но и дольщик имеет некоторые плюсы при доказательстве своей правоты в суде. Он имеет право помимо взыскания неустойки потребовать от застройщика компенсации морального ущерба, расходов, связанных с оплатой услуг его официального представителя (юриста или адвоката), и выплату штрафа размером 50% от взысканной суммы, которая даже после снижения является весьма значительной.

Низкое качество передаваемого объекта или его несоответствие действующему законодательству

Здесь подразумеваются незначительные недостатки, которые можно легко устранить.

Например, отсутствие внутренней отделки, использование в процессе строительства низкокачественных материалов, а не тех, что были предусмотрены ДДУ, не убранный строительный мусор или другие недоделки.

Подобные случаи бывают, когда застройщик торопится передать объект собственникам в срок, чтобы избежать выплаты неустоек и выполнить все свои обязательства по действующему договору.

При этом застройщик идет на всевозможные ухищрения  – передача объекта собственнику раньше сроков, но без предварительного осмотра, уверения устранить найденные недостатки в ближайшее время в виде гарантийного обслуживания, подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке на основании якобы необоснованного отказа собственника принимать объект и т. д.

Опыт работы в сфере долевого строительства показывает, что заставить застройщика что-то сделать после подписания акта приема-передачи крайне сложно.

Он совершенно не заинтересован в устранении недоделок и ссылается на то, что этим должна заниматься управляющая компания, которая, в свою очередь, винит застройщика, так как дефекты присутствовали еще до передачи объекта. В результате дольщик оказывается в замкнутом круге.

В некоторых случаях подобные вопросы доходят даже до суда, так как без искового принуждения никто ничего делать не будет.

Требование в дополнительной оплате в связи с увеличением площади объекта

Очень часто в суд подаются иски, связанные с требованием застройщика к дольщику доплатить определенную сумму по завершению обмеров площади.

Практически во всех случаях передача объекта не производится до тех пор, пока собственник не произведет доплату.

Застройщик в своем договоре указывает данный пункт, но даже его наличие не является достаточным основанием для совершения доплаты и может быть обжалован в судебном порядке в силу своей сомнительной законности.

Источник: https://pravo.org/articles/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika/

Как заставить застройщика сдержать свои обещания

Есть ли шансы заставить застройщика выполнить свои обязанности?

Согласно данным аналитиков рынка недвижимости, в настоящий момент спрос на квартиры в новостройках по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2014 года вырос более чем на 70%.

За один лишь февраль 2018 года было заключено 5,57 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), что с лихвой перекрывает показатели практически любого месяца 2017 года (исключение составляют только ноябрь и декабрь).

Если подобная тенденция сохранится, то к концу этого года, полагают эксперты, общее число ДДУ вполне может превысить отметку в 60 тысяч.

Но не стоит забывать, что одновременно в столице, как и по всей стране в целом, растет и число обманутых дольщиков. Согласно официальной информации Минстроя России, к началу марта в соответствующий реестр внесено 36,6 тысячи человек.

Правда, некоторые представители общественных объединений в защиту прав граждан с подобным статусом утверждают, что эта статистика сильно занижена, и на самом деле армия обманутых дольщиков в России насчитывает более трех миллионов.

Да, Владимир Путин уже распорядился разработать «дорожную карту» по отказу от использования схему ДДУ при строительстве жилых многоэтажек, однако девелоперов лишат права принимать деньги от людей не ранее 1 июля 2019 года (и не факт, что лоббистам не удастся каким-либо образом отодвинуть «час икс» на еще более поздний срок).

До этого же времени (а, скорее всего, еще в течение пары-тройки ближайших лет) у большинства россиян иной возможности решить свои жилищные проблемы, кроме как заключить ДДУ с использованием ипотечных средств, пожалуй, не появится.

В этой ситуации одним из способов хоть как-то застраховать себя от произвола со стороны застройщика, по мнению экспертов рынка, является правильно составленный договор долевого участия. Однако загвоздка здесь в том, что единой универсальной формы этого документа в природе не существует, и каждый девелопер вправе самостоятельно разрабатывать его положения.

Само собой, любой ДДУ должен в обязательном порядке содержать ряд обязательных пунктов, без которых он легко может быть признан недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Что же именно должно в них отражаться?

Во-первых, это детальное описание самого объекта строительства.

В обязательном порядке должен присутствовать его графический план, схема расположения внутри здания (с указанием этажа и порядкового номера), а также информация о типе помещения (квартира, апартаменты и так далее) и размерах общей и жилой площади.

Кроме того, здесь же должны приводиться и характеристики самого многоэтажного дома (как минимум точный адрес, этажность, материал стен и перекрытий, общая площадь, категория сейсмостойкости и энергоэффективности).

Во-вторых, это сроки передачи объекта дольщику: конкретная дата или определенное время с момента подписания ДДУ. Также в качестве точки отсчета может фигурировать и иное неизбежное событие, которое произойдет вне зависимости от воли сторон.

Вместе с тем стоит обратить внимание, что указание в качестве временного ориентира получение разрешения на ввод в здания в эксплуатацию (РВЭ) или завершение строительства является недопустимым, так как в силу определенных причин данные события могут и не наступить.

В-третьих, в ДДУ должна быть прописана итоговая цена объекта. Речь может идти либо о фиксированной сумме, которую покупатель должен уплатить застройщику по факту регистрации ДДУ в Росреестре, либо о расчете по определенной формуле (например, помноженная на общую площадь объекта стоимость одного квадратного метра).

Порядок оплаты также документально оговаривается. Дольщику предоставляется возможность как внести всю сумму единовременно, так и сделать это в течение определенного периода времени.

В-четвертых, это гарантийный срок, в течение которого покупатель имеет право предъявить девелоперу требование об устранении тех или иных недочетов здания и инженерного оборудования, проявившихся в течение определенного срока после начала эксплуатации жилого помещения.

Как правило, в течение 5 лет за счет подрядчика должны исправляться дефекты стен, несущих конструкций и фасадов. По работе лифтового оборудования, водопровода, вентиляции, электро— и теплосетей гарантийный минимум составляет 3 года.

В-пятых, застройщик должен указать способ обеспечения собственных обязательств. При невозможности их выполнения эти функции должны передаваться страховым компаниям или поручителю. В таковом качестве с недавнего времени выступает Фонд защиты прав дольщиков.

Согласно новым законодательным требованиям, девелопер обязан до момента заключения первого ДДУ перечислить туда взнос в размере 1,2% от строительной себестоимости объекта.

Несмотря на то, что данная организация функционирует с октября 2017 года, гарантами по львиной доле новостроек пока еще остаются страховщики.

В-шестых, в грамотном договоре долевого участия должны быть описаны социально значимые объекты, которые в ходе строительства должен возвести девелопер.

Правда, стоит особо отметить, что присутствие в ДДУ детсадов, школ, больниц, бассейнов и так далее отнюдь не является гарантией их появления в реальности.

За примером далеко ходить не надо, достаточно вспомнить историю борьбы за строительство обещанного девелопером дольщиков красногорского «Мортонграда».

По просьбе покупателей в договор могут быть внесены и дополнительные пункты, хотя девелоперы идут на это крайне неохотно. Но шанс на разрешение этой дилеммы в пользу гражданина заметно возрастает на фоне обострения конкуренции на рынке первичного жилья.

Так, при заключении ДДУ дольщику стоит отдельно оговорить вероятность изменения площади готового объекта. Дело в том, что на практике нередко получается так, что в процессе строительства квартира прирастает лишними «квадратами». Застройщики нередко используют эту ситуацию, чтобы получить с покупателя дополнительную плату за это.

Чтобы исключить такую вероятность, следует настоять на внесении в договор долевого участия следующей фразы — «конечная стоимость объекта не зависит от незначительных изменений его площади», тем более что законом допускается отклонение от нормы в пределах 5%.

Только следует помнить, что это условие работает в обе стороны, следовательно, требование к застройщику вернуть излишне уплаченное при уменьшении итоговой площади квартиры не всегда уместно.

Когда рекламные материалы о строящемся объекте содержат упоминания о бесплатных машиноместах или отделке под ключ, то подобные опции лучше всего тоже внести в договор. Иначе если у девелопера изменятся планы, и обещанного он в жизнь не воплотит, предъявлять к нему претензии в отсутствие соответствующей строки в документе будет бессмысленно.

В некоторых случаях планы могут измениться не у застройщика, а у покупателя, который под влиянием обстоятельств будет вынужден продать еще не построенную квартиру по схеме переуступки прав требования. Сделать это он сможет только в том случае, если застройщик разрешит.

А последние нередко используют это право в корыстных целях, стремясь «раскрутить» гражданина на выплату некоей неустойки за свое согласие.

Так что в интересах покупателя настоять на внесении в ДДУ пункта о том, что в случае продажи строящейся квартиры застройщика достаточно будет об этом только уведомить.

Кстати, среди девелоперов частенько находятся любители включить в договор условие об оплате коммунальных платежей покупателем прямо с момента получения РВЭ, особенно если управляющая компания аффилирована ими же.

Но вот с точки зрения законодательства собственником дольщик становится после подписания акта приемки-передачи помещения, а до этого платить за «коммуналку» вовсе не обязан.

Этот момент также должен присутствовать в договоре.

Еще один девелоперский приемчик «на дурачка» — указание стоимости продаваемой квартиры в неких «условных единицах», не привязанных к обменному курсу конкретных валют. Само собой разумеется, что в текущих экономических условиях покупатель должен пристально следить, чтобы в ДДУ фигурировали исключительно российские рубли.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/39468855-kak-zastavit-zastroyschika-sderzhat-svoi-obeschaniya/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Есть ли шансы заставить застройщика выполнить свои обязанности?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Законовед
Добавить комментарий