Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

Дополнительное соглашение к договору аренды: образец, правила составления

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

После согласований условий аренды жилой или нежилой недвижимости, у сторон со временем может возникнуть необходимость пересмотра некоторых пунктов уже действующего договора, в том числе, его пролонгации или отмены.

Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, в таком случае стороны могут внести изменения в действующий арендный договор, заключив дополнительное соглашение.

В законодательстве не предусмотрены отдельные требования к форме и содержанию подобного соглашения, и оно должно быть составлено в соответствии с правилами, регулирующими арендные договора.

1. В каких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды 2. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

В каких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Если стороны подписали договор об аренде помещения, условия в нем будут действовать до окончания обозначенных сроков. Возможны 2 способа пересмотра условий или сроков соглашения:

  • Мирный. Когда обе стороны согласны на новые условия в договоре аренды, они имеют право зафиксировать данный факт путем подписания дополнительного соглашения;
  • Судебный. Если одна из сторон стремится изменить условия арендного соглашения, а вторая препятствует этому, у первой есть право обратиться в суд с соответствующим требованием.

Дополнительным соглашением к договору аренды могут регулироваться все его условия, включая:

  • Стоимость аренды помещения;
  • Права арендатора на использование недвижимости;
  • Обязанности арендатора и арендодателя;
  • Даты выплат по договору;
  • Сроки соглашения.

Важно

Если дополнительное соглашение составляется для досрочного расторжения арендного договора, к нему должен прилагаться также акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.

Часто арендодатели настаивают на продлении договора аренды именно через дополнительное соглашение, даже если в нем предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия. Происходит это в тех случаях, когда аренда недвижимости регистрируется в качестве обременения права собственности. Регистратор требует от арендодателя подавать дополнительное соглашение, чтобы отслеживать сроки.

Следует отметить, что не всегда целесообразно заключать дополнительное соглашение, если стороны договорились о переводе нежилого помещения в жилое, или наоборот.

При изменении назначения помещения, права и обязанности арендодателя и арендатора сильно поменяются, в сравнении с ранее составленным договором.

Соответственно, чтобы избежать лишней путаницы и сложностей в составлении соглашения, легче прекратить действие текущего арендного договора и заключить новый.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Серьезных отличий нет в плане правил составления договора аренды и дополнительного соглашения к нему. При этом важно знать несколько правил составления подобного документа:

  • В соглашении обязательно должно быть указано, дополнением к какому конкретно договору оно является. То есть, нужно указать ключевую информацию о действующем документе, определяющем правила аренды недвижимости;
  • Когда в дополнительном соглашении указываются изменения условий основного договора, нужно отметить пункты документа аренды, которые перестают действовать или изменяется их редакция. Например: «Пункт №4 договора аренды считать недействительным»;
  • Форма дополнительного соглашения должна совпадать с формой основного договора аренды. Если документ, определяющий правила аренды, был напечатан, то дополнительное соглашение не может быть составлено в письменной форме. Это правило относится и к удостоверению документа. То есть, если договор аренды заверялся нотариусом, то потребуется заверить и дополнительное соглашение.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды

Стороны, составляющие дополнительное соглашение к договору аренды, должны понимать, что данный документ также подлежит государственной регистрации, как и основное соглашение.

Соответственно, после его подписания нужно обратиться к регистратору, чтобы он зафиксировал изменения в договоре.

Перед обращением потребуется оплатить государственную пошлину, которая для физического лица по состоянию на 2019 год составляет 350 рублей, а для юридического лица 1000 рублей.

Важно

Госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды не требуется оплачивать, если не вносятся изменения в подраздел III-1 ЕГРП.

(6 голос., 4,30 из 5)
Загрузка…

Источник: //pravo.moe/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-obrazec/

Допсоглашение к договору аренды

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

В дополнительном соглашении можно указать: Если срок действия Договора согласно пункту ___ Договора будет продлен на следующий календарный год, Арендодатель будет обязан возвратить Арендатору сумму Обеспечительного платежа по истечении нового срока действия Договора.

Обоснование

Из форм

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения о продлении срока аренды

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
к договору аренды нежилого помещения
от12 сентября2012 г. №1 о продлении срока аренды

г. Москва «03» июня 2013 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма “Гермес”», далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с одной стороны и закрытое акционерное общество «Альфа», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Аллы Степановны Глебовой, действующей на основании устава, с другой стороны (далее по тексту – Стороны) заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем.

1. Продлить срок действия договора аренды нежилого помещения от 12 сентября 2012г. № 1 до 27 декабря2013года.

2. Во всех остальных условиях стороны руководствуются положениями договора аренды нежилого помещения от 12 сентября 2012 г. № 1, которые остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 12 сентября 2012 г. № 1.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель:ООО «Торговая фирма “Гермес”»Адрес: 104055, г. Москва,ул. Лесная, д. 69Тел./ф.: (495) 123-45-67ИНН 7708123446, КПП 770801001Р/с 40702810400000001111 вАКБ «Надежный»К/с 30101810400000000222БИК 044583222 Арендатор:ООО «Альфа»Адрес: 214000, г. Смоленск,ул. Сибирская, д. 81Тел./ф.: (4812) 567-89-00ИНН 6732000017, КПП 673201001Р/с 40702810400000002222 вАКБ «Надежный»К/с 30101810400000000222БИК 044583222
Генеральный директор______А.В. ЛьвовМ.П.«03» июня 2013 г.Генеральный директор_______А.С. ГлебоваМ.П.«03» июня 2013 г.

Из форм

Дополнительное соглашение к договору аренды об обеспечительном платеже

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 3
к договору аренды от 1 июня 2015 г. № 65

г. Москва «08» ноября 2015 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Аллы Степановны Глебовой, действующей на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма Гермес“», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение (далее – «Соглашение») к договору аренды от 1 июня 2015 г. № 65 (далее – Договор) о нижеследующем.

1. Арендатор обязуется внести обеспечительный платеж в сумме, равной 200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек (далее – Обеспечительный платеж), на расчетный счет Арендодателя в срок до 15 ноября 2015 года.

2. Обеспечительный платеж является обеспечительной мерой исполнения Арендатором своих обязательств по Договору, гарантирующей уплату Арендатором:

– арендной платы;

– суммы неустойки и ущерба, причиненного Арендодателю.

3. В случае возникновения просрочки по арендным платежам на срок более 10 дней Арендодатель вправе в одностороннем порядке возместить сумму задолженности из суммы Обеспечительного платежа.

4.

Арендодатель вправе удержать из Обеспечительного платежа суммы предусмотренных Договором неустоек и любого ущерба, причиненного Арендодателю, с письменным уведомлением Арендатора за три рабочих дня до даты такого удержания.

Арендатор в течение трех банковских дней после получения указанного уведомления обязан перечислить Арендодателю сумму, равную удержанию, с тем чтобы Обеспечительный платеж оставался оплаченным в полном объеме.

5. Арендодатель обязан возвратить Арендатору оставшуюся сумму Обеспечительного платежа в течение 10 банковских дней после истечении срока действия Договора.

6. Если срок действия Договора согласно пункту 7.3 Договора будет продлен на следующий календарный год, Арендодатель будет обязан возвратить Арендатору сумму Обеспечительного платежа по истечении нового срока действия Договора.*

7. Арендодатель вправе удерживать Обеспечительный платеж до передачи Арендатором помещения Арендодателю по акту приема-передачи помещения при возврате и при прекращении действия Договора.

8. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

9. Во всем остальном Стороны руководствуются положениями Договора.

10. Подписи Сторон.

Арендатор:общество с ограниченнойответственностью «Торговая фирма Гермес“»214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81ИНН/КПП 6732000017/673201001р/с 40702810400000001234 вАКБ «Надежный»к/с 30101810400000000123БИК 044583222ОГРН 1234567890124регистрационный номерв ФСС России 00000002ОКАТО 45277671000Арендодатель:общество с ограниченнойответственностью «Альфа»125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20ИНН/КПП 7708123456/770801001р/с 40702810400000001111 вАКБ «Надежный»к/с 30101810400000000222БИК 044583222ОГРН 1234567890123регистрационный номерв ФСС России 00000001ОКАТО 45277571000
Генеральный директор______А.В. ЛьвовМ.П.Генеральный директор______А.С. ГлебоваМ.П.
«08» ноября 2015 г. «08» ноября 2015 г.

Источник: //www.glavbukh.ru/hl/182533-qqqm10y16-dopsoglashenie-k-dogovoru-arendy

Дополнительное соглашение к договору аренды: причины и порядок заключения

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

  • 1 Порядок оформления дополнительного соглашения
  • 2 Основания для заключения дополнительного соглашения
  • 3 Отказ от заключения дополнительного соглашения
  • 4 Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Различные жизненные обстоятельства могут стать причиной необходимости внесения изменений в заключенный ранее договор аренды нежилого помещения. Законодательство допускает такую возможность и в некоторой степени регламентирует порядок оформления дополнительных соглашений.

Порядок оформления дополнительного соглашения

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение.

Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении.

С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора.

В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Основания для заключения дополнительного соглашения

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей.

Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».

Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Отказ от заключения дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу.

В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре.

Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

Сохраните статью в 2 клика:

Необходимость внести изменения или дополнения в договор аренды нежилого помещения возникает достаточно часто. Как отмечают бухгалтеры некоторых компаний, иногда дополнительные соглашения к арендным договорам заключаются чаще, чем акт приема-передачи автомобиля.

Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

  • Скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .doc

Источник: //inask.ru/dopolnitel-noe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-prichiny-i-poryadok-zaklyucheniya/

Дополнительное соглашение к договору аренды обратного действия во времени не имеет

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

Арендодатель уведомил арендатора об изменении в одностороннем порядке арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности помещениями.

Арендатор продолжил платить в соответствии с изначальной договоренностью.

ВС РФ разбирался с правомерностью односторонней сделки арендодателя, а также с возможностью арендатора приобрести арендуемые помещения в собственность в преимущественном порядке.

Суть дела

ООО «Элитар Софт» (арендатор) и Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель) заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, сроком с 1 октября 2007 г. по 30 сентября 2012 г. Дополнительным соглашением от 27.07.2012 к договору аренды срок договора был продлен до 30 июня 2015 г.

Договор закрепил, что помещения передаются в аренду для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоев населения.

Стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случаях использования объектов не по целевому назначению, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи с реорганизацией ООО «Элитар Софт» дополнительным соглашением от 09.04.2015 к договору аренды арендатор был изменен на общество с ограниченной ответственностью «Фирма „Элитар Софт“» (далее — арендатор).

В апреле 2015 г. арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Однако арендатор продолжил выплачивать за пользование помещением прежнюю сумму.

В августе 2016 г. арендатор обратился в департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемых нежилых помещений.

Однако департамент отказал в предоставлении указанной услуги в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате. Уведомлением от 28.07.

2016 департамент в одностороннем порядке отказался от договора аренды по причине наличия задолженности по внесению арендных платежей и использования помещения не по целевому назначению.

Тогда арендатор обратился в суд с иском о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды в части размера арендной платы, признании недействительной односторонней сделки по отказу департамента от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы; обязании департамента заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что арендатором были нарушены условия договора аренды.

Притом что арендатор был осведомлен о наличии у него задолженности по договору и об изменении ставки арендной платы.

Кроме того, суд признал, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы. Данное решение поддержали апелляционный суд и суд округа.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

  • арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Если заявитель не соответствует установленным требованиям, уполномоченный орган в 30-дневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае на дату обращения с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (11 августа 2016 г.) арендатор непрерывно пользовался спорным помещением более двух лет.

В качестве основания для отказа арендатору в приобретении спорного нежилого помещения департамент указал на наличие задолженности по арендной плате и нецелевое использование объекта аренды.

Вместе с тем судом первой инстанции было установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатор являлся субъектом малого или среднего предпринимательства, а площадь арендуемых помещений не превышала суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В соответствии со ст. 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с изначальным текстом договора аренды изменение условий оплаты аренды объекта должно оформляться путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора. Однако впоследствии дополнительным соглашением к договору аренды от 09.04.

2015 данное положение было исключено из договора аренды. С этого момента арендодатель получил возможность изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Между тем (на это ВС РФ обратил особое внимание) уведомление об одностороннем изменении арендной платы департамент направил раньше заключения указанного дополнительного соглашения — 7 апреля 2015 г.

ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не проверили доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения арендатора с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.

Источник: //www.eg-online.ru/article/376463/

Доп. соглашение к договору аренды

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

ГК РФ не запрещает заключать дополнительное соглашение к договору аренды в случае изменений условий указанных в договоре. При этом следует учитывать, что если сама договор аренды был зарегистрирован, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Таким образом, в дополнительном соглашении можно уточнить общую площадь сдаваемого в аренду помещения, которая включает в себя, например 30 кв.м. складской площади.

При этом не исключено, что при налоговой проверке у арендатора могут возникнуть претензии со стороны проверяющих из за занижения торговой площади. Арендодатель в данном случае не чем не рискует

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций юридической системы «Система Юрист».

Рекомендация: Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если этого не сделать, то договор аренды не будет заключен.* Значит, арендатор в любой момент сможет на это сослаться и отказаться исполнять договор.

В результате арендодатель может рассчитывать на плату только за то время, в течение которого арендатор реально пользовался имуществом, а не за весь срок аренды, указанный в договоре.

Да и эту сумму получить будет непросто: если арендатор не согласится заплатить ее добровольно, арендодателю придется доказывать факт пользования помещением, что довольно сложно сделать в отсутствие зарегистрированного договора. Кроме того, арендодателю не удастся применить к арендатору санкции, предусмотренные договором.

Договоры, подлежащие государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества будет нужно зарегистрировать в следующих случаях.

1. Договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

2. Договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года* (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью. Поэтому на практике зачастую возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.*

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59).

В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания.

* Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела ООО «Русский проект»

Статья: Что следует учесть при заключении дополнительного соглашения к договору аренды

Дмитрий Иванов, юрист отдела недвижимости ООО «Юридическое бюро «Преображенское»

Не секрет, что в большинстве случаев участники арендных отношений устанавливают размер арендной платы в условных единицах, «привязанных» к курсу какой-либо иностранной валюты.

Текущая экономическая ситуация заставляет пересматривать финансовую политику в отношении стоимости сдаваемых площадей, что влечет за собой необходимость вносить изменения в договоры аренды.

Рассмотрим нюансы, о которых стоит помнить при подписании дополнительного соглашения к договору.

Государственная регистрация договора аренды – гарантия защиты прав сторон

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

* Данная норма получает свое развитие в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса (в отношении земельных участков) и пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса (в отношении зданий и сооружений).

Упомянутые нормы гражданского и земельного законодательства обязывают производить государственную регистрацию договоров аренды, заключенных на срок не менее года.*

Допсоглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации

У контрагентов может возникнуть вопрос: нужно ли проводить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости, где будут указаны изменившиеся условия оплаты? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса.

Проводя анализ этих норм, можно сделать вывод о том, что права и обязанности сторон возникают в рамках положений, содержащихся в зарегистрированном договоре аренды, в связи с тем, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется путем государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, любые изменения, вносимые в текст зарегистрированного договора, вступают в силу только после самой регистрации, так как происходит изменение его положений.* Такой вывод поддерживается Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 19.06.08 № А56-11602/2006.

Источник: //www.glavbukh.ru/hl/44814-dop-soglashenie-k-dogovoru-arendy

Оформление дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

Оформление отношений арендодателя и арендатора оформляются в письменной форме с помощью специального договора. В нем указываются все нюансы их взаимоотношений — права, обязанности, условия оплаты, условия пользования и т.д.

В случае, когда появляется необходимость внести какие-либо изменения, корректировки и дополнения в договор аренды нежилого помещения, составляется определенное приложение — дополнительное соглашение.

В каких ситуациях требуется его оформление и как правильно оформить приложение, будет описано далее.

Когда составляется?

Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:

  • изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась);
  • поменялись условия внесения оплаты;
  • изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится;
  • появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения;
  • владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду;
  • стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.

Кроме вышеперечисленных оснований для оформления дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, могут возникнуть и другие, все зависит от ситуации.

Правила составления

Перечня оснований для оформления дополнительного соглашения к договору аренды нежилой недвижимости в законодательстве России не указано. Каждый договор индивидуален, поэтому изменения, которые могут его коснуться, также специфичны. Но существуют общие основания, при наличии которых заключается дополнительное соглашение:

  • внесение изменений в существующий договор аренды нежилого помещения;
  • аннулирование некоторых пунктов ранее составленного контракта найма недвижимости;
  • внесение дополнений в ныне действующий контракт.

К особенностям заключения дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения относится обоюдное желание сторон — арендодателя и арендатора.

Оформляется такой документ обязательно при наличии одобрения обоих участников сделки.

Если один из участников сделки найма отказывается подписывать дополнение, то второй вправе потребовать расторжение договора аренды нежилого помещения.

Либо возможно обратиться в судебную инстанцию с прошением о принуждении второй стороны подписать дополнительное соглашение. Для обращения в данное учреждение следует составить исковое заявление о подписании дополнительного соглашения по договору аренды нежилого помещения, а также собрать пакет определенных документов.

Поданные бумаги должны свидетельствовать о правомерности обращения в суд. Если пакет бумаг подается в неполном объеме, то судебная инстанция не начнет вести разбирательство по делу о дополнительном соглашении к договору аренды нежилой недвижимости.

Также в принятии прошения будет отказано, если будет неверно оформлено заявление или некорректно указана информация в бумагах.

Образец соглашения

Дополнительные соглашения к договорам аренды нежилых помещений составляются индивидуально. Какую информацию там указывать — решают стороны. Однако, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса, обязательно нужно указать существенные условия в документе.

дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения отражает:

  • название документа. Здесь обязательно указать наименование контракта — его номер, число, месяц и год оформления;
  • город, где заключается дополнительное соглашение;
  • дата составления настоящего акта;
  • реквизиты собственника недвижимого имущества. По закону, обязательно указываются сведения об организации и об уполномоченном лице, в случае, если это юридическое лицо;
  • сведения об арендаторе, указывается та же информация, что и о наймодателе;
  • описание условий, из-за которых оформляется данный документ;
  • указывается контактная информация обеих сторон сделки;
  • в конце ставятся подписи владельца и арендатора. Если одна из сторон является юридическим лицом, то обязательно ставится печать компании.

Для корректного оформления дополнения к контракту аренды, можно воспользоваться представленным примером. Скачать образец можно по ссылке.

Регистрация документа

По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.

В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.

Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.

Список документов:

  • паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
  • акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
  • учредительные бумаги;
  • бланк, полученный из реестра юридических лиц;
  • квитанция об оплаченной государственной пошлине;
  • доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
  • три экземпляра дополнительного соглашения.

Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.

В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: //itbu.ru/dogovor/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения

В процессе хозяйственной деятельности, как обычные граждане, так и организации часто пользуются арендой.

В качестве арендуемых объектов используются:

  • Земли различного хозяйственного назначения;
  • Недвижимость;
  • Транспортные средства;
  • Другое имущество.

Что такое аренда?

Аренда представляет собой сдачу во временное пользование каких-либо объектов имущества. Такое пользование сопровождается заключением соответствующего договора и выплатой нанимателем платы за это.

Характерными чертами аренды имущества являются:

  • Определённый срок. Любой арендатор заключает договор аренды, например, нежилого помещения, на заранее оговорённый период. Этот период фиксируется в договоре аренды. По истечении срока арендатор обязан возвратить арендодателю имущество.
  • Сдача внаем применима только к тому имуществу, которое не теряет своих свойств с течением времени. Таким имуществом, в том числе, являются и объекты недвижимости.
  • Сдача внаем сопровождается обязательной арендной платой. Размер этой платы и график платежей оговаривается в арендном договоре.

Договор найма нежилого помещения

Недвижимость нежилого назначения пользуется устойчивым спросом среди предпринимателей и организаций. Такие объекты могут использоваться в качестве магазинов, складов, офисов и в других целях.

Не каждая организация (а тем более индивидуальный предприниматель или физическое лицо) могут позволить себе приобрести нежилые помещения, подходящие им по своим характеристикам, в собственность. В этом случае, пожалуй, единственным способом решить эту проблему является аренда. Регулярная арендная плата в любом случае более приемлема, чем траты на приобретение объектов недвижимости.

В Гражданском Кодексе содержатся прямые указания на процедуру оформления аренды. В части, касающейся нежилых объектов недвижимости, содержатся следующие требования. Во-первых, сдача внаем нежилых помещений без оформления договора аренды недопустима и незаконна.

Во-вторых, текст договора аренды должен быть составлен в письменном виде, соответствовать ряду правил и содержать определённые сведения. В-третьих, договор аренды (и любые дополнительные соглашения к нему) должны проходить процедуру государственной регистрации.

Текст арендного договора должен содержать:

  • Точное указание объекта найма. В договоре должно быть точно прописано местонахождение нежилого помещения и другие его признаки (метраж, характеристики всего здания в целом и так далее). К договору должен быть приложен кадастровый паспорт помещения;
  • Полные сведения об арендаторе и арендодателе. Кроме общих сведений (фамилия, имя, отчество, паспортные данные) необходимы банковские реквизиты для перечисления арендной платы;
  • Порядок оплаты найма и период, в течение которого будет действовать договор;
  • Любые другие условия, сопровождающие наем нежилого помещения.

Для чего может быть нужно дополнительное соглашение к договору найма?

В случае если срок аренды недвижимости истекает, обе стороны должны заключить дополнительное соглашение, в котором указать новый срок найма. Также дополнительное соглашение может потребоваться при изменении условий договора (суммы арендной платы, графика и порядка платежей и так далее).

Составленное дополнительное соглашение, как и текст основного договора, должно пройти процедуру государственной регистрации. Это требование касается всех сделок с объектами недвижимости, в том числе и сдаче в аренду.

Написание дополнительного соглашения позволяет в какой-то степени защитить и интересы арендодателя. Это связано с тем, что в случае окончания срока действия арендного договора и не оформления нового соглашения договор аренды считается заключённым бессрочно.

В дополнении к договору аренды может быть отражено:

  • Изменение каких-то пунктов основного договора или изложение их в другой редакции, более приемлемой для обеих сторон.
  • Отмена действия каких-то положений основного договора.
  • Внесение новых положений и условий, не содержащихся в тексте основного договора.

Все ссылки на банковские реквизиты, содержащиеся в дополнительном соглашении, должны полностью соответствовать банковским реквизитам из основного договора.

Некоторые дополнительные соглашения к договору найма нежилого помещения могут не регистрироваться в органах Росреестра.

К таким документам относятся:

  • Соглашения, заключённые на период, меньший одного года;
  • Соглашения к договорам найма, в которых содержится условие периодического изменения платы за аренду нежилого помещения.

Документы для государственной регистрации дополнительных соглашений

Для того чтобы провести процедуру регистрации соглашений в органах Росреестра необходимо представить следующий пакет документов:

  • Текст дополнительного соглашения в двух экземплярах.
  • Документы нанимателя и наймодателя.
  • Квитанция об уплате пошлины или банковское платёжное поручение.
  • Для юридических лиц – учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

(2 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: //bukva-zakona.com/biznes/dop-soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Законовед
Добавить комментарий