Дом признан аварийным, а квартира в кредит

С вещами – на выход!

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

Перед кризисом 2009–2010 годов, когда в Латвии был бум недвижимости, многие покупали квартиры в серийных домах за немыслимые суммы.

Были те, кто смеялся над ними: «Без лоха жизнь плоха! Да мы за такие же деньги купили квартиру в центре Риги!» Сегодня жильцы исторического центра столицы начали получать письма от Стройуправы с требованием выселяться, так как их дома стали опасны для жизни. Теперь многим уже не до смеха.

Начиная с 2015 года Рижское городское строительное управление прекратило эксплуатацию 44 зданий (всего 380 квартир). Все жильцы должны были освободить аварийное жилье.

Кроме того, начиная с 2015 года была частично прекращена эксплуатация еще 28 зданий (всего 752 квартиры).

Частично – это значит, что жильцам можно и не выселяться, но будут закрыты отдельные помещения – например, сухой туалет или одна-две квартиры, в которых сгнили перекрытия.

На сегодняшний день Стройуправа получила от предприятия Rīgas namu parvaldnieks (RNP) множество новых заключений о технических обследованиях в старых домах. Согласно заключениям экспертов, 60 зданий (около 800 квартир) находятся в плохом техническом состоянии. Вполне возможно, что скоро жители этих домов получат такие же предупреждения о выселении.

Жильцы получили «черную метку»

В редакции «МК-Латвии» раздался звонок от жителей дома со столичной улицы Миера: «Нам пришло письмо с требованием освободить квартиры, так как дом в аварийном состоянии. Что делать?» Буквально через несколько дней еще один читатель сообщил о такой же ситуации в доме на улице Гертрудес.

– Пришла бумага о том, что Строительное управление постановило прекратить эксплуатацию дома на улице Гертрудес, где я живу. Да, там проблемы с фундаментом, зданию более ста лет. История тянется уже год. Я говорю домоуправлению: «Начинайте ремонт, повышайте плату, накопительный фонд даже есть».

А они: «Надо собрать подписи всех жильцов, чтобы начать ремонт». А это еще тот роман. Это о том, как я просил у соседа подпись на право начать ремонт, так он ответил: «Сто лет простоял и еще сто простоит». Но вроде собрали, а тут вдруг – бумага о выселении.

Означает ли это, что вскоре в Латвии станет несколькими бомжами больше?

Квартиры в обоих домах приватизированы. Договор об управлении заключен с муниципальным предприятием Rīgas namu pārvaldnieks (RNP). Письма же жильцы получили от Строительного управления Риги.

Руководитель Рижской строительной управы Ингус Вирцавс подтвердил, что его ведомство письменно предупреждает хозяев аварийных домов о прекращении их эксплуатации. Жильцы в такой ситуации должны выехать.

А домоуправление на что?

На наш взгляд, жильцы вполне вправе ожидать, чтобы дому был обеспечен присмотр и своевременные ремонты. Ведь они платят за обслуживание фирме, с которой заключен договор и даже накопительный фонд создают. В данном случае деньги собирает предприятие RNP.

– Почему ваше предприятие довело дома до такого состояния? Они же в вашем управлении находятся, – без обиняков спросили мы Айвара Гонтаревса, руководителя RNP.

– Не совсем корректный вопрос, – не согласился с обвинениями Айварс Гонтаревс. – Начиная с 1995 года, когда пошел процесс приватизации, ответственность лежит на хозяине квартиры. Это закреплено в Законе о квартирной собственности и в Законе об управлении жилой недвижимостью.

– Но ведь жители платят вам за обслуживание и там же должны быть отчисления на ремонт.

– Да. И также у владельцев квартир есть право каждый год путем ания соглашаться на список ремонтных работ, которые мы предлагаем, или ать против. После констатации аварийной ситуации в домах на Миера и Гертрудес мы многократно созывали собрание владельцев, чтобы они дали полномочия для начала проектирования.

К сожалению, такое делегирование прав от собственников не получено, а в отдельных случаях не было даже кворума. Во время первого собрания в марте 2015 года жильцы дома на Гертрудес должны были принять решение о разработке технического проекта перекрытий подвала.

«За» было только четыре владельца квартир, а «против» – 41 собственник. На последнем собрании в феврале 2018 года не было кворума. Первое собрание по поводу аварийного состояния дома на Миеру, на котором надо было принять решение о ремонтных работах и создании накоплений, было организовано в ноябре 2015 года.

Жильцы не собрались в необходимом составе. На последнем собрании в феврале 2018 года также не было кворума. RNP многократно встречался со Стройуправой, чтобы найти альтернативные решения.

Однако единственное законное решение для улучшения технического состояния здания – получить полномочия от владельцев квартир в количестве 50% + 1 голос на то, чтобы начать проектирование и ремонт.

– У этих домов есть накопления?

– У всех домов есть накопления, все зависит только от их объемов и размера проблемы. Но что касается дома на Гертрудес, то в настоящий момент накопления уже ушли в минус. Из этих накоплений было оплачено заключение строительного инженера.

– Что же будет дальше с жильцами дома на Гертрудес?

– Управляющий сообщил нам, что строительный эксперт констатировал по этим адресам аварийную ситуацию. Мы это все проверили (наш инспектор тоже там побывал) и пришли к выводу: пока в этом здании ничего не будет сделано, его надо закрыть.

Мы написали хозяевам квартир, что до 5 июня они должны провести мероприятия по устранению опасности. А до устранения опасности жильцы обязаны незамедлительно прекратить эксплуатацию здания (то есть выселиться). Нет никакой гарантии, что дома на Гертрудес и на Миера не рухнут.

Никто не знает, когда может произойти трагедия. По закону, владельцы обязаны содержать свой дом в таком порядке, чтобы там было безопасно находиться. Рискуют не только они, рискуют почтальоны, врачи, другие люди, которые заходят туда.

Если хозяева не ценят свои жизни, они обязаны подумать о других, – убежден Ингус Вирцавс.

После предупреждения надо действовать быстро

После получения письма о том, что эксплуатация дома через какое-то время будет прекращена, хозяева дома как можно скорее должны найти деньги на ремонт.

– Сначала владельцы квартир должны собраться и решить, какие мероприятия будут проведены для того, чтобы, во-первых, не ухудшалось состояние дома, а во-вторых, чтобы его восстановить, – говорит Айварс Гонтаревс.

По словам Ингуса Вирцавса, самый первый шаг – заказать проект либо частичной, либо полной реконструкции. Начинать надо с поиска архитектора (или проектировщика). Архитектору надо представить то самое заключение строительного инженера, в котором не только написано, что дом в аварийном состоянии, но и указано, что конкретно надо сделать, чтобы устранить проблему.

Затем проект надо согласовать в Стройуправе и получить разрешение на строительство. Все эти хлопоты по поводу реконструкции хозяева дома (жильцы) могут не брать на себя, а поручить уполномоченному лицу или домоуправлению.

– Я хочу обратить внимание на те моменты, когда кто-то говорит, что для ремонта дома не нужен проект, – добавляет Ингус Вирцавс. – Если ремонт связан с несущими конструкциями или наружными работами, тогда проект требуется обязательно. А в старых домах почти всегда проблемы связаны с тем, что в плохом состоянии находятся именно несущие конструкции.

Куда выселяться жильцам?

Это самый больной вопрос. Во время приватизации жителям удачно «спихнули» старый жилой фонд за их же сертификаты. А теперь владельцы приватизированных квартир являются частными собственниками и, как нам объяснили, никто им ничего не должен. Рассчитывать на варианты переезда могут только наниматели муниципального жилья в аварийном доме.

– В описанной ситуации все квартиры приватизированы, то есть являются частной собственностью жильцов.

Нормативные акты не предусматривают за самоуправлением права предоставлять владельцам частной собственности помощь в случае прекращения эксплуатации строения, – сообщила «МК-Латвии» Эдите Пуке, представительница департамента жилья и среды Рижской думы.

– Если в жилом доме, эксплуатация которого должна быть прекращена, находятся квартиры самоуправления, то комиссия департамента жилья и среды принимает решение о переселении нанимателей. В этом случае арендаторов пригласят зарегистрироваться на получение жилищной помощи.

За детальной информацией советуем обращаться в отдел юридических консультаций управления правового обеспечения департамента жилья и среды по адресу: ул. Бривибас, 49/53, 5-й этаж или звонить по номеру 67474700.

Как видите, собственники приватизированных квартир рискуют остаться на улице. Если, конечно, в такой стрессовой ситуации не договорятся между собой о финансировании ремонта дома.

Не уподобляйтесь страусам

Главное, что мы поняли – если случилась такая беда с вашим домом, не надо зарывать голову в песок. Само не рассосется. Если жильцы ничего не будут предпринимать, то вначале Стройуправа им выставит штраф, потом обклеит дом плакатами о том, что он находится в аварийном состоянии. Если жильцы не пускают строительного инспектора в дом, управа через суд получит разрешение туда проникнуть.

– Я понимаю, что у людей нет денег на масштабные реконструкции, но есть банки, – говорит Ингус Вирцавс, – ведь речь идет о риске для жизни. Если совсем нет денег, надо продавать свое имущество. Нет другого варианта.

– Скажите, что будет, если владельцы приватизированных квартир не станут ремонтировать здание? Допустим, они даже выселятся, а дом продолжит обрушаться. Ваши дальнейшие действия?

– Есть в Рижском самоуправлении специальная комиссия по деградирующим постройкам. Сперва они предпишут этим самым жильцам снести свой дом. Если те опять ничего не сделают, самоуправление само снесет дом, но выставит хозяевам квартир многотысячный счет.

Кроме того, даже покинув аварийное здание, хозяева квартир по-прежнему будут получать от управляющей компании счета за обслуживание.

– Даже выехав из дома, жильцы должны обеспечивать уборку территории и самого дома и выполнение других обязательных действия по управлению. Для квартировладельцев единственный вариант сэкономить на счетах домоуправления – самим обслуживать дом все то время, пока идет ремонт, – замечает Айварс Гонтаревс.

Центр обслуживания клиентов Рижской городской строительной управы

Тел. 67105800
Э-почта: buvvalde@riga.lv

Адрес: Рига, ул. Амату, 4

Как не купить кота в мешке

– Существует еще одна проблема, – делится с «МК-Латвией» Ингус Вирцавс. – Мы знаем, что в Риге есть дома в плохом состоянии с прогнившими несущими конструкциями. Предприимчивые бизнесмены эти дома приобретают очень дешево.

Потом они делают там косметический ремонт, снаружи ставят пенопласт на стены, с внутренней стороны обшивают регипсом – и дом выглядит, будто новый. Затем квартиры в таком доме довольно дешево продаются. Люди с радостью готовы приобрести квартиру за десять тысяч евро.

Проходит некоторое время, и они узнают, что Стройуправа ранее высылала прежнему владельцу письмо о том, что дом находится в аварийном состоянии, или это письмо приходит сразу новым хозяевам. А ремонт – большие расходы.

Перед покупкой квартиры (особенно в историческом центре Риги, на Саркандаугаве, в Агенскалнсе, Вецмилгрависе, Торнякалнсе) Ингус Вирцавс рекомендует обращаться в отдел обслуживания клиентов Рижского городского строительного управления.

– Спросите, есть ли у нас какая-то информация по конкретному адресу. При покупке отремонтированной квартиры в старом доме спросите нас, согласована ли ее реконструкция. В большинстве таких случаев мы смотрим свои архивы и видим, что согласования не было. А ведь за незаконную реконструкцию после покупки квартиры отвечает ее новый хозяин.

Ему придется платить деньги и улаживать вопросы с документами, чтобы узаконить перестройку. В худшем же случае придется восстанавливать квартиру в прежнем виде. Поэтому, если видите, что квартира в старом доме перестраивалась, попросите продавца показать проект переделки.

Если он проект не показывает, это первый признак, что там что-то не в порядке.

Состояние многих домов неизвестно

На сегодняшний день Рижская строительная управа получила от Rīgas namu pārvaldnieks сведения о 60 домах, находящихся в плохом состоянии. Сейчас ситуацию изучают. Решение по каждому дому будет опубликовано на домашней страничке Рижской строительной управы (http://www.rpbv.

lv), где уже есть списки десятков домов с фотографиями и описанием проблем. А владельцам квартир в тех домах, что будут признаны опасными, придется срочно скидываться на ремонт, брать банковский кредит или же выезжать из дома.

И вопрос – «А где наши ремонтные накопления, которые мы вносили в домоуправление с момента постройки дома?» – в условиях свободного рынка задавать будет уже поздно.

Ольга КОНТУС,
olga.kontus@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/7940-s-veshchami-na-vykhod

Жильцам аварийных домов будут давать кредиты на покупку новых квартир

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

Минстрой сообщил о разработке социальной ипотеки, которая позволит переселенцам из аварийного жилья приобрести новые квартиры при минимальных финансовых вложениях. Соответствующий механизм кредитования ведомство планирует разработать и внести на рассмотрение Госдумы в весеннюю сессию, сообщил глава Минстроя России Владимир Якушев.

Социальная ипотека может стать одним из механизмов, разработанных министерством для новой программы расселения аварийного жилья, которая начнет реализовываться с 1 января 2019 года.

“На расселение аварийного жилья из федерального бюджета планируется направить 432 миллиарда рублей”, – сообщил глава минстроя.

Это только федеральные средства, которые составят 86 процента финансирования программы, еще 14 процентов должны субсидировать регионы из своего бюджета.

Россиянам начали давать ипотеку для покупки экодомов

Однако минстрой не раз настаивал на том, что рассчитывает привлечь к реализации программы внебюджетные источники и инвестиции. На это направлена возможность расселения жилья силами застройщика. Этот механизм будет работать для домов, которые расположены на привлекательных для дальнейшей застройки участках земли.

Еще одним механизмом станет социальная ипотека. Первоначальным взносом для такой ипотеки послужит стоимость аварийной квартиры, которую государство фактически выкупит у собственника. Глава минстроя также пояснил, что льготной в этой ипотеке будет и ставка. Планируется, что она составит 5-7 процентов.

Ипотечную ставку для переселенцев из аварийного жилья могут значительно снизить – до 5-7 процентов

“Очевидно, что таким образом минстрой пытается задействовать все возможные финансовые ресурсы”, – поясняет Сергей Гордейко, руководитель Аналитического центра Русипотеки. Такой способ приобретения жилья задействует средства собственника и государства, заемные средства банка, и сам застройщик может пойти на уступки в цене для привлечения покупателя.

Правовые стороны ипотечного кредитования эксперты “РГ” разъясняют в рубрике “Юрконсультация”

Социальная ипотека уже использовалась в некоторых регионах для расселения аварийного жилья.

Основных механизмов ее применения два. В первом случае снижается цена жилья, а ипотечная ставка остается рыночной.

Второй вариант – когда цена недвижимости рыночная, а ставка субсидируется до определенного предела, поясняет Сергей Гордейко.

ЦБ повысит коэффициент риска по ипотеке с низким взносом

Такие инициативы становятся востребованными и популярными, если они имеют большой охват аудитории и понятный механизм применения, поясняет эксперт. К примеру, когда ставки субсидировались в 2015-2016 годах, то они были доступны для всех заемщиков, всех строительных проектов и всех банков. Такой же простой и понятной должна быть социальная ипотека, чтобы люди захотели ей воспользоваться.

При этом субсидирование ставки для самих переселенцев – наиболее интересный вариант. Так как в этом случае они получают большую свободу при выборе нового места жительства, квартиру взамен аварийной они могут выбирать фактически на свободном рынке. При снижении стоимости жилья речь идет о договоренности с конкретным застройщиком, поэтому выбор объектов для покупки ограничен.

Выгоден этот вариант и для застройщиков. Каждый из них может принять переселенцев. Ипотечный механизм позволяет задействовать в переселении все строящиеся проекты, а не только те, что застройщик возводит непосредственно в рамках программы.

У минстроя достаточно времени, чтобы подготовить наиболее проработанный вариант этого механизма. Глава ведомства рассказал, что переселение граждан планируется в несколько этапов. На первом программа расселения будет запущена на основе механизмов, которые успешно зарекомендовали себя в предыдущие годы. Только потом в ход пойдут новые инструменты.

Минстрой запустит с 2019 года проверенные инструменты расселения аварийного жилья, а затем новые

Цель – обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда – поставлена в указе президента от 7 мая 2018 года.

Решать эту задачу планируется в рамках национального проекта “Жилье и городская среда”, который включает в себя четыре федеральных проекта, в том числе по расселению аварийного фонда.

C 2008 года с помощью программ по переселению граждан из аварийного жилья расселено 15,8 миллиона кв. метров аварийного фонда. Условия проживания улучшили более одного миллиона двадцати пяти тысяч человек.

Источник: https://rg.ru/2018/10/03/zhilcam-avarijnyh-domov-budut-davat-kredity-na-pokupku-novyh-kvartir.html

Суд: ипотечники не застрахованы от естественного износа дома

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

При покупке жилья на вторичном рынке покупатели должны знать, что риск покупки «изношенного» жилья лежит на них. Страховщики вправе не платить при внезапном признании дома аварийным из-за естественного износа.

Ипотеку одобрили, а дом признали аварийным. Фото almetievsk-ru.ru. Такой вывод можно сделать из судебного акта Верховного суда Татарстана. В июле 2016 г. гражданка К. купила квартиру в г. Альметьевск (Республика Татарстан) в бывшем общежитии по ул. Ризы Фахретдина, д. 46 а (1970 г. постройки). Ипотечный кредит для покупки квартиры выдал Сбербанк. Договор ипотечного страхования был заключен с «Росгосстрахом». В феврале 2018 г. исполком Альметьевского района признал кирпичную пятиэтажку аварийной и подлежащей сносу. Из технического заключения от сентября 2017 г. следует, что физический износ здания составляет 72%. Причиной значительного износа явилась «ненадлежащая техническая эксплуатация здания» и отсутствие капремонта с момента постройки.

В видеосюжете местного телевидения чиновник рассказывает, что одна из основных проблем – самовольная установка канализационных труб жителями бывшего общежития: трубы часто давали течь в подвал. В результате начались процессы разрушения здания. Также жильцы жаловались на большую трещину в доме.

Ответа по существу от исполкома г. Альметьевск на вопрос АСН, выселен ли данный дом, и на каких условиях это произошло, не поступило. На сайте «Авито» на момент подготовки материала продавалось два объекта недвижимости в указанном доме.

Естественный износ и снос властями страховкой не покрываются

После отказа «Росгосстраха» в выплате гражданка обратилась в Альметьевский городской суд с требованием вынудить «Росгосстрах» погасить за нее 1,3 млн р. задолженности перед Сбербанком и 63 тыс. р. процентов, а также потребовала выплатить ей 10 тыс. р. компенсации морального вреда. На суде представители страховщика заявили, что признание дома аварийным вследствие естественного износа не является страховым случаем (согласно пункту 3.3.1 правил страхования). Страховщик уточнил для АСН, что износ квартиры перед страхованием не определялся. Квартира была застрахована от гибели, уничтожения, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой в результате аварий систем водоснабжения, проникновения воды в квартиру из других помещений, просчетов при проектировании, но не от естественного износа здания.   Риск признания дома аварийным администрацией города в покрытие также не включен, указали в «Росгосстрахе» со ссылкой на пункт 2 статьи 964 Гражданского кодекса (исключающий по общему правилу из покрытия уничтожение имущества по распоряжению госорганов). Эта же норма прописана и в правилах страховщика.

Верховный суд Татарстана не нашел случайности

Городской суд отказался удовлетворять иск К., отметив, что по условиям договора страхования естественный износ не является страховым случаем. Истица в апелляционной жалобе указала, что признание дома аварийным означает наступление его полной гибели («причиной этого может быть конструктивный дефект дома») и заявила об отсутствии своей вины в доведении дома до аварийного состояния.

В августе 2019 г. Судебная коллегия Верховного суда Татарстана указала, что характер повреждений дома указывает на их накопление в течение длительного времени из-за износа дома и отсутствия капремонта.

«Произошедшее событие не обладает признаками вероятности и случайности, внезапности и непредвиденности, так как возникло постепенно в связи со значительным физическим износом многоквартирного дома, не относится к предусмотренным договором страховым рискам», – указано в определении коллегии.

Подобное может произойти и с новостройкой

В компании «Сбербанк Страхование» АСН заявили, что компания страхует от дефектов, допущенных при строительстве, но «ветхость и изношенность дома (без его разрушения)» также не признает страховым случаем. «Подобные события вполне могут произойти не только с домами постройки 1970 г. и ранее, но и с новостройками – в случае ошибок при проведении строительных работ», – уточнил Павел Зятев, руководитель направления СК «Сбербанк Страхование». Руководитель проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта» Евгения Лазарева сообщила АСН, что банки и страховщики перед сделкой проверяют квартиру и не связываются с объектами с высокой степенью износа. В данном случае два сценария: либо жилье стало аварийным из-за неправильной эксплуатации и обслуживания со стороны управляющей компании, либо аварийно только на бумаге и фактически таким не является, сказала она. Говорить о каком-либо ущербе потребителю можно, только если собственнику не предоставлено равноценное жилье (согласно статье 32 Жилищного кодекса). Возможна и денежная компенсация, но ее размер часто не удовлетворяет потребителей, отметила Евгения Лазарева. С точки зрения прав потребителей, банк и страховщик ничего не нарушили, а требование компенсации следует адресовать муниципальным и региональным властям, отметили в проекте «За права заемщиков».

По теме 

Верховный суд обязал платить по полису ОСАГО, купленному «задним числом»
Верховный суд: закон о защите прав потребителей и ст. 395 ГК РФ действуют и для ДСАГО

Источник: http://www.asn-news.ru/news/71714

Покупка квартиры в доме «под снос»: можно ли рассчитывать на бесплатное переселение в 2018 году? / Новости / О компании

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

До недавнего времени, дождаться своей очереди на получение квартиры взамен жилья в аварийном доме было достаточно сложно. В отдельных регионах собственники, имеющие право на улучшение жилищных условий, ждали новоселья десятилетиями.

С появлением в 2002 году федеральной  государственной программы «Жилище» и ряда сопутствующих законопроектов, процесс расселения непригодной для жилья недвижимости значительно ускорился.

Одновременно с целевым проектом обновления жилого фонда вырос спрос на недвижимость в ветхих и аварийных зданиях.

Покупатели начали охотно приобретать квартиры «под снос», чтобы со временем получить ключи от благоустроенной квартиры по цене ниже среднерыночной.

Однако в 2018 году в Федеральный закон о расселении ветхого жилья ФЗ №185 были внесены поправки, призванные, по мнению законодателей, ускорить переселение тех граждан, которые реально нуждаются в новой жилплощади.

В связи с новыми нормами законодательства, жилье «под снос» для многих собственников вскоре перестанет быть выгодной инвестицией.

Что меняется в программе расселения аварийного и ветхого жилья и есть ли шанс получить квартиру бесплатно после 2018 года?

Какие квартиры признаются аварийным или ветхим жильем?

По действующим правилам, многоквартирное здание может быть признано аварийным, если изношена и пришла в негодность большая часть этой недвижимости:

  • для каменных строений – 70% износа;
  • для деревянных построек –  65% с вероятностью обрушения здания из-за дефектов несущих конструкций.

Чтобы дом признали ветхим, жилье должно обладать одной или несколькими характеристиками:

  • Значительная деформация или повреждение фундамента;
  • Отсутствие окон для необходимого количества естественного света;
  • Отсутствие электричества, горячей и холодной воды, центрального отопления (каждая квартира в доме отапливается жильцами самостоятельно);
  • Большое содержание токсинов, выявленных в результате токсикологической экспертизы.

Также расселению подлежат дома, расположенные в экологически неблагополучных зонах или на территории с особыми условиями, запрещающими застройку.

Например, если дом находится в местности с повышенной вероятностью оползней, затопления паводком, схода снежных лавин и т.д.

Даже один из перечисленных недостатков дает собственникам право подать заявление о признании жилища аварийным и потребовать расселения.

По заявке собственников формируется комиссия, которая проводит оценку технического и санитарно-гигиенического состояния здания. Члены комиссии выносят решение о признании статуса аварийного жилья или составляют мотивированный отказ по заявлению.

Важно понимать, что однозначно расселяются только дома с аварийным статусом. Если оценочная комиссия определила состояние дома как «ветхое жильё», здание может быть реконструировано или включено в программу капитального ремонта.

На какое жилье можно рассчитывать по госпрограмме «Жилище»

Постановление Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 г.г.» положило начало массовому расселению ветхих и аварийных домов.

Целью реализации программы является обеспечение граждан России безопасным благоустроенным жильем. Поэтому законодательные нормы изначально устанавливали ряд ограничений, затрудняющих намеренную покупку ветхого жилья в качестве «инвестиции в будущую новостройку».

К таким ограничениям, например, относится запрет на покупку аварийных квартир средствами материнского (семейного) капитала.

К тому же кредитные учреждения не всегда охотно одобряют ипотечный кредит на покупку аварийных жилых метров или включают в договор дорогостоящее страхование.

С начала действия госпрограммы расселение собственников аварийного жилья подчинялось следующим правилам:

  1. Очередность расселения многоквартирного дома зависит от года признания статуса аварийного и от степени угрозы обрушения.

  2. Владельцу квартиры предлагается три и более вариантов подходящего жилья на выбор. Личные пожелания граждан относительно места проживания не учитываются.

  3. Отказы от предоставляемого  помещения на подходящей территории не являются основанием для отказа переселяться в не понравившийся вариант квартиры (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Если ни одна из квартир не устраивает, владелец аварийной недвижимости по решению суда может быть переселен или получит компенсацию.

  4. Выделяемые квартиры приобретаются либо на вторичном рынке жилья, либо в новостройках на завершающих стадиях строительства. Предоставляемое жилье должно отвечать следующим требованиям:

  • Расположено в пределах административных границ населенного пункта.
  • Пригодно для проживания, соответствует всем санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и прочим требованиям;
  • Подключено к коммуникациям (электричеству, водопроводу, канализации, отоплению), оборудовано минимальным сантехническим оборудованием, кухонной плитой.

Переселение из аварийного жилого фонда производится за счет федерального и регионального бюджета, то есть жильцы непригодных для проживания домов приобретают новую собственность безвозмездно и полностью за государственный счет.

Сроки госпрограммы несколько раз переносились с 2014 года на более позднюю дату. В настоящее время действие госпрограммы расселения по первоначальным правилам продлено до 31 сентября 2018 года. После этой даты жильцов аварийных домов ждут существенные изменения.

Реорганизация программы расселения: что изменится после сентября 2018 года

Новые правила расселения распространяются на недвижимость, признанную непригодной для проживания после 1 октября текущего года. Главное условие, вступающее в законную силу, – принцип переселения с доплатой.

Собственники аварийного жилья теряют возможность заселиться в новую квартиру бесплатно: после расселения граждане будут обязаны возместить разницу между утраченной и предоставленной недвижимостью при помощи ежемесячных платежей в государственный бюджет до полного выкупа новой квартиры.

Для владельцев недвижимости, дома которых признаны аварийными до начала октября, будут действовать условия переселения на безвозмездной основе.

Согласно будущим изменениям, первыми планируется выделять квартиры жильцам, не имеющим другого места для проживания.

Собственники квартир в аварийном доме, у которых в собственности есть другая жилая недвижимость, получают право на переселение в последнюю очередь.

Если достоверно установлено, что собственник ветхого жилья постоянно проживает в другом месте, вместо новой жилой недвижимости ему будет выплачена компенсация за утраченное жилье.

Плюсом новых правил можно считать право выбора места и района, в котором будет расположена новая недвижимость. При этом не допускается ухудшение условий проживания при расселении из ветхого жилья.

Выделяемое помещение должно соответствовать по площади аварийному жилью, при этом отвечать стандартным государственным нормам жилой площади – 18 м² на 1 человека.

Это же правило касается наличия в новом жилье коммуникаций – отопление, газификация, водопровод.

Для тех граждан, которые не могут или не хотят доплачивать за переселение в новую квартиру, разработана программа социального найма на выгодных условиях с сохранением права  выбрать район и место проживания.

Малоимущие и многодетные семьи, пенсионеры и инвалиды получают социальное жилье на правах некоммерческой аренды с последующим выкупом. Льготникам нужно будет только своевременно оплачивать коммунальные услуги. Наниматели без льготного статуса обязаны ежемесячно оплачивать аренду в сумме до 70% от рыночной аренды квартиры.

Дополнения к государственной программе значительно усложняют получение новой жилой недвижимости. Однако законодатели рассчитывают, что новые нормы расселения помогут, в первую очередь, обеспечивать жильем людей, действительно нуждающихся в получении благоустроенной и безопасной квартиры.

Как будет расселяться многоквартирный дом?

Несмотря на все ограничения, у граждан все еще есть шанс купить квартиру в аварийном доме с правом на бесплатное получение жилья. Для этого перед заключением сделки нужно проверить входит ли дом в программу расселения и дату включения в перечень.

  1. Первый способ уточнить статус жилого дома – ознакомиться с адресной программой, утвержденной региональной администрацией для реализации госпрограммы «Жилище» в субъекте федерации. Этот документ обязательно содержит следующую информацию:

  • Общая площадь аварийного жилого фонда и перечень конкретных домов, подлежащих сносу или реконструкции.
  • Сроки переселения граждан из каждого отдельного дома, включенного в перечень.
  • Объемы денежных средств, выделенные на реализацию программы с указанием источников финансирования и обоснованием размера финансирования.
  • Перечисление всех возможных способов расселения граждан, в т.ч. запланированная стоимость предоставляемого помещения и возможные размеры компенсации за изъятие жилья у собственника.

Программа публикуется в открытом доступе, поэтому узнать статус выбранного многоквартирного дома можно на сайте местных органов исполнительной власти.

  1. На интернет-портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» содержится перечень регионов РФ. Здесь можно просмотреть общие данные об аварийном жилищном фонде в конкретном субъекте федерации, информацию о сроках расселения по конкретному адресу.

Страница «Капитальный ремонт» содержит сведения о ветхом жилье, которое планируется не расселять, а реконструировать. Дополнительно на сайте Минстроя РФ можно проверить, находится ли выбранный дом в перечне программы расселения, а также подробно ознакомиться с условиями федеральной программы или задать уточняющий вопрос через форму обратной связи.

  1. Владелец квартиры обязан сам предупредить покупателя, что продаваемая недвижимость  находится в ветхом или аварийном доме. В этом случае у собственника на руках должно быть предложение о подписании соглашения об изъятии жилья, уведомление оценочной комиссии или решение суда о расселении многоквартирного дома.

При этом в договор купли-продажи вносится пункт о том, что покупатель предупрежден о статусе дома и предстоящем расселении. Иначе покупатель сможет заявить, что его ввели в заблуждение и сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Кроме того, подписание договора купли-продажи не допускается, если есть официальное решение, влияющее на расселение:

  • Вынесено определение суда о принудительном выселении собственника помещения.
  • Продавец успел подписать отказ от нового жилья или компенсации за квартиру.
  • Собственник уже заключил соглашение с муниципалитетом об обмене на новую квартиру или о выплате компенсации в размере выкупной цены.

Прежде чем начинать поиски подходящего жилья «под снос», покупателю стоит внимательно оценить все риски покупки аварийной квартиры. Несмотря на заметные результаты госпрограммы расселения, сделки с непригодными для проживания объектами недвижимости не гарантируют получение новой квартиры по сниженной стоимости.

Источник: https://monolitestate.com/o-kompanii/novosti/pokupka-kvartiryi-v-dome-pod-snos-mozhno-li-rasschityivat-na-besplatnoe-pereselenie-v-2018-godu.html

Что делать, если ваш дом сносят?

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

В 2005 году наш герой Станислав оформил в Национальном резервном банке (НРБ) ипотеку на покупку квартиры стоимостью $30 тыс. в городе Чехов Московской области, имея для первоначального взноса – 7 тысяч (196 тыс. рублей по среднему курсу за 2005 год).

В 2012 году его банк передал права требования по кредиту банку «Дельтакредит», и Станислав продолжил погашать задолженность уже другому кредитору. За десять лет он выплатил в общей сложности 34 920 долларов, вернуть ему осталось – 17 460 тысяч.

Ежемесячный платёж составляет 291 доллар (19 700 рублей по курсу ЦБ на 5 декабря 2015 года), что можно назвать достаточно комфортным платежом по сравнению с другими валютными заёмщиками, если бы не некоторые «но» – доход сократился, а дом, в котором находится квартира, признали аварийным и скоро должны снести, поэтому пока Станиславу приходится арендовать другое жильё.

Дом под снос

Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:

Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • свободные средства – 50 300 рублей.

Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 20 300 рублей.

Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:

  • зарплата – 54 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 4 300 рублей (при минимальном прожиточном минимуме в 5 965 рублей).

Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации.

А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены).

Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.

Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру

«Застройщик может совершать какие-либо действия по мене квартиры только после появления необходимых сведений в реестре прав на квартиру (ЕГРП)», – комментирует Игорь Зиневич, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, застройщик не имеет права подписывать договор мены, зная, что в реестре указан НРБ, а согласие на сделку выдаёт «Дельтакредит».

Правда, при этом, регистрация нового владельца закладной, то есть банка «Дельтакредит» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по закону не является обязательной.

Как пояснили в банке, передача прав по закладной осуществляется посредством заключения сделки в письменной форме и постановки передаточной надписи на закладной, регистрации прав нового владельца при этом не требуется.

«Банк не только не препятствует заёмщику в решении вопроса, в том числе и по снятию обременения, но делает всё возможное для скорейшего его разрешения. Документы по приобретению нового объекта недвижимости взамен старого заёмщик подписывает с застройщиком, в банк подлежит передаче уже подписанный экземпляр», – отмечают в самом банке.

Таким образом, перед тем как решать вопросы с банком, Станиславу все же требуется подписать договор мены с застройщиком. И по закону (ст.41 закона об ипотеке), для этого ему не нужно получать согласие у своего кредитора.

«В действительности, российское законодательство не требует какого-либо согласия или одобрения банка-залогодержателя на замену предмета залога в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, как в данной ситуации, – рассказывает адвокат Марат Аманлиев.

– Напротив, законодатель в данном случае защитил права залогодержателя, указав, что любое имущество, передаваемое взамен изъятого, автоматически является залоговым в силу закона».

Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома.

Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры.

То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.

Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?

По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:

  • если застройщик отказывается заключать договор мены до изменения в ЕГРП информации о залогодержателе, то заёмщику необходимо потребовать от него документы, подтверждающие, что взамен старой квартиры Станиславу действительно предлагается новая;
  • направить в банк документы, подтверждающие возможность совершения мены, и просьбу о внесении изменений в реестр;
  • если банк всё равно откажет, то можно подать в суд иск о прекращении ипотеки.

«Заёмщик может попробовать подать в суд на «Дельтакредит» как формального правопреемника, – соглашается с коллегой управляющий партнёр компании Heads Consulting Александр Базыкин. – Но вряд ли здесь можно сделать что-то продуктивное. Подобные суды могут длиться годами».

До разрешения ситуации у Станислава нет возможности продолжать выплаты по ипотеке, о чём он заранее уведомил банк. После оформления сделки и переезда в новую квартиру заёмщик обещает сразу возобновить платежи.

«Заёмщик должен знать, что в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

От соблюдения условий кредитного договора, в частности размера и периодичности уплаты предусмотренных договором ежемесячных платежей, заёмщик не освобождается», – напоминают в банке «Дельтакредит».

В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.

Валентина Фомина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2015/12/8/ipoteka-pod-snos/

Будут ли банки требовать возврата ипотеки от жителей

Дом признан аварийным,  а квартира в кредит

Ипотечники, чьи дома попали под программу сноса, оказались в неприятной ситуации. В социальных сетях и некоторых СМИ их пугают необходимостью быстро и в полном объеме погасить кредит.

Страшно. Тем более что такой пункт действительно есть в договоре с банком. Но не стоит исключать более выгодные для всех сторон сделки варианты. Снос ветхого и аварийного жилья в этом году набирает обороты. Программа рассчитана до сентября, и регионы наращивают объемы переселения.

Кузьминов: Снос пятиэтажек позволит сформировать новый облик Москвы

Расселить жильцов “хрущевок” решили и в столице, на эти цели планируется выделить 300 миллиардов рублей на три года.

Принято считать, что в домах, запланированных под снос, нет новых собственников, и тем более ипотечников. Но это не так. К примеру, многие московские “хрущевки” стояли в так называемых стоп-листах банков. То есть на покупку квартир в них банки не давали одобрение.

Но теперь к программе сноса добавились новые серии домов, которых в стоп-листах не было. Кроме того власти Москвы готовы добавить к программе сноса девятиэтажки, если они находятся в границах квартала, определенного под снос. Это позволит освобождать площади квартала целиком и планировать их дальнейшую комплексную застройку.

Проблема ипотечников в домах, запланированных под снос, актуальна, конечно, не только для столицы. В любом из ветхих и аварийных домов могут быть такие жильцы. Ведь сносу подлежат дома, признанные ветхими и аварийными на 1 января 2012 года. Ипотека могла быть взята задолго до признания помещения непригодным для проживания.

В это сложно поверить, но во многих случаях люди знали о проблемах дома и предстоящем сносе. И квартиру покупали именно с расчетом на этот исход дела. Выгоды таких вложений слишком очевидны. Цена “аварийных” метров на рынке одна из самых дешевых. А взамен – совершенно новое жилье, существенно превышающее прежнее по цене.

Особенно эти выгоды были очевидны в столице, где цена жилья в центре и на окраине разнится в несколько раз. Купив старую квартиру в центре, можно было рассчитывать через несколько лет стать обладателем новостройки в том же районе.

Квартиры в ветхих пятиэтажках находят своего покупателя на рынке Москвы, подтверждают эксперты “Метриум Групп”.

Но вот старый дом снесен. У его жильца на руках ключи от новой квартиры и ипотека на старую. Что же с этим делать? “Обязательства человека перед банком не пропадают”, – предупреждает эксперт компании Русипотека Сергей Гордейко. Поэтому просто забыть о кредите у заемщиков не получится.

Проблемой московских “хрущевок” займется рабочая группа Госдумы

Больше всего ипотечников пугает наличие в договоре пункта, по которому кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты залога. Снос дома соответствует этому условию.

Многие вспоминают, что при оформлении ипотеки ежегодно платят страховку. Возможно, она может решить проблемы с банком, возникающие при сносе дома? Но нет, страховка не распространяется на такие случаи.

Надо отметить, что банк при сносе дома находится в уязвимом положении. Квартира являлась залогом по договору – гарантом сделки. В случае неуплаты банк мог забрать ее в счет погашения задолженности. При сносе дома кредит остается, а такой веский “аргумент” как риск лишиться квартиры – исчезает.

Но безнаказанно отказаться платить ипотеку все равно не получится. В долгосрочной перспективе этот выбор все равно грозит заемщику арестом счетов и изъятием имущества в счет погашения долгов.

Эксперты считают, что вопреки грозным формулировкам типовых ипотечных договоров, банки не станут требовать от клиентов выплаты всей суммы кредита.

“Когда жилье, к примеру, в пятиэтажке меняют на жилье в новостройке, его стоимость возрастает. Для банка это благоприятный залог”, – считает Сергей Гордейко.

Большинство банков, вероятнее всего, пойдут на замену предмета залога со старой квартиры на новую.

Эксперт отмечает, что, для того чтобы не оказаться в сложной ситуации, необходимо соблюсти некоторую последовательность действий. Не дожидаться сноса дома, а отправиться в банк и уведомить его о сносе, обсудить вопрос смены предмета залога.

Некоторые банки уже заявили, что примут новые квартиры в качестве залога. “Мы готовы заменить предмет ипотеки на новый. Им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая”, – говорится в сообщении ВТБ на официальной странице в . При этом в банке отмечают, что затягивать с решением вопроса не следует.

Мень рассказал, как будут расселять московские “хрущевки”

“В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении.

Риски, конечно, остаются. Не ясно, как банки будут решать ситуацию, если стоимость новой квартиры окажется меньше, чем та, что служила залогом. Хотя такие случаи, учитывая действующие правила предоставления жилья взамен снесенного, скорее, возможны на бумаге, чем в практике.

Статистика

За январь 2017 год выдано ипотечных кредитов на 73 миллиарда рублей. Это на 18 процентов больше, чем год назад. Ставки – на исторических минимумах.

Такова оценка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

К концу 2017 года средняя ставка по ипотеке снизится до 9,8 процента

Опасения относительно падения рынка ипотечного кредитования после завершения программы господдержки оказались беспочвенными, говорится на сайте ведомства.

В январе-феврале 2017 года, подчеркивает агентство, “и мы наблюдаем беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших банков”.

Сегодня ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья можно взять по ставке от 10,9 процента.

Ранее АИЖК прогнозировало, что в 2017 году рынок ипотеки поставит новый рекорд выдачи ипотечных кредитов – не менее 1,8 триллиона рублей.

Источник: https://rg.ru/2017/03/08/budut-li-banki-trebovat-vozvrata-ipoteki-ot-zhitelej-hrushchevok.html

Законовед
Добавить комментарий