Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица, при продаже?

Ип налоги 2019. индивидуальный предприниматель – все о налогах

Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица,  при продаже?

15 Января 2020

Упрощенцам и ИП на патенте упростили жизнь

Не очень значительные, но в целом приятные для “доходно-расходных” упрощенцев и предпринимателей на ПСН изменения внесены в НК.

Теперь первым не обязателен факт подачи документов на госрегистрацию прав на недвижимость, чтобы включить стоимость ОС в “упрощенные” расходы.

А для вторых окончательно решен – в их пользу – вопрос о численности работников при совмещении патента с иными налоговыми режимами.

25 Декабря 2019

При взаимозачетах между организациями и ИП касса не нужна

16 Декабря 2019

Налоговые риски, связанные с открытием-закрытием ИП в течение года

Осуществлять (или не осуществлять) предпринимательскую деятельность в качестве ИП – такое решение каждое физическое лицо принимает самостоятельно. Также оно должно самостоятельно выбрать режим налогообложения (например, УСНО), который будет применяться в отношении осуществляемой предпринимательской деятельности.

При этом в течение одного календарного года можно зарегистрироваться в качестве ИП, потом сняться с налогового учета и затем снова зарегистрироваться. Действующее законодательство допускает подобные метаморфозы статуса физического лица. С точки зрения налогового законодательства тоже нет никаких запретов в этой части.

Однако есть ряд нюансов, связанных с налогообложением, которые нужно учитывать.

2 Декабря 2019

О возврате переплаты по страховым взносам ИП на УСНО: судебная практика

Контролирующие органы настаивают, что расходы при исчислении страховых взносов предприниматели не должны учитывать. Однако арбитры в большинстве своем придерживаются по данному вопросу противоположного мнения.

Причем в последнее время в судебной практике появилось довольно много решений, в которых предприниматели требуют возврата излишне уплаченных сумм страховых взносов за периоды 2014 – 2015 годов.

Налоговики, в свою очередь, активно этому сопротивляются, иногда приводя довольно нелепые доводы. Подробности – далее.

25 Ноября 2019

КС РФ защитил индивидуальных предпринимателей от налоговой службы

30 Октября 2019

23 Сентября 2019

Предприниматель не вправе учесть при УСН расходы на свою командировку

18 Сентября 2019

ИП при выходе из российского гражданства должен внести изменения в ЕГРИП

4 Сентября 2019

5 Августа 2019

Если индивидуальный предприниматель собирается в декрет…

Индивидуальные предприниматели подлежат социальному страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством в особом порядке. О том, что нужно знать женщине, являющейся ИП, если она собралась в декрет, и поговорим.

24 Июня 2019

Даже при утрате статуса ИП налоговые органы могут прийти с проверкой

5 Июня 2019

ИП, осуществляющие сезонные работы, могут освободить от применения ККТ

13 Мая 2019

17 Апреля 2019

ИП в России впервые стало больше, чем юрлиц

Индивидуальных предпринимателей (ИП) в России впервые с 2002 года стало больше, чем юрлиц. По данным Федеральной налоговой службы, в России зарегистрированы 3,992 миллиона юрлиц и 3,996 миллиона ИП.

6 Марта 2019

30 Января 2019

21 Января 2019

9 Января 2019

18 Декабря 2018

14 Декабря 2018

Применение УСН не освобождает ИП от транспортного и земельного налогов

28 Ноября 2018

Еще один суд признал отношения организации с ИП трудовыми

23 Ноября 2018

ВС РФ указал, когда ИП имеет право на налоговую амнистию

7 Ноября 2018

Оформление сотрудников как ИП: выгода и риски

Расходы на оплату труда для многих организаций представляют собой весьма ощутимую статью расходов. Особенно остро этот вопрос стоит в тех компаниях, которые используют высококвалифицированный, следовательно, высокооплачиваемый труд, и доля зарплаты в себестоимости велика.

Собственно, проблема даже не в самих суммах зарплат работников, а в связанной с этими зарплатами налоговой нагрузке.

Естественно, что желание “сэкономить” на зарплатных налогах порождало и продолжает порождать всевозможные конструкции, призванные как-то уменьшить величину выплат с фонда оплаты труда.

31 Октября 2018

Работающий по трудовому договору ИП обязан уплачивать страховые взносы

30 Октября 2018

26 Октября 2018

22 Октября 2018

10 Октября 2018

8 Октября 2018

2 Октября 2018

Отменена госпошлина за повторную подачу документов на регистрацию ИП

17 Сентября 2018

Изменил ли ВС РФ свою позицию по уплате ИП-«упрощенцами» страховых взносов?

Предприниматели на УСНО (за исключением тех, у кого совсем маленькие обороты) уже не первый месяц нервничают по поводу уплаты фиксированных страховых взносов «за себя».

Нервничать есть из‑за чего, ведь существуют две точки зрения на то, как рассчитать эти взносы с суммы, превышающей годовой доход 300 000 руб. Все зависит от того, как определять этот доход – с учетом расходов или без них.

И недавно неопределенности в вопросе добавил судья ВС РФ.

14 Сентября 2018

13 Сентября 2018

6 Сентября 2018

30 Августа 2018

27 Августа 2018

Юрлица и ИП, являющиеся нерезидентами, не должны применять ККТ

23 Августа 2018

ИП не обязан уведомлять работника о прекращении срочного трудового договора

16 Августа 2018

9 Августа 2018

Как стать индивидуальным предпринимателем

Штрафы за занятие микробизнесом без регистрации будут увеличены в 40 раз и более. Любая самостоятельная деятельность, за которую человек получает деньги, – это предпринимательство. И чтобы не считаться “теневиком”, требуется получить свидетельство из налоговой. Оно не только поможет избежать штрафов. Важнее другое: выйти из тени – выгодно. Расскажем, как это сделать.

7 Августа 2018

6 Августа 2018

ИП, применяющий ЕНВД, не может получить имущественный вычет на квартиру

27 Июля 2018

25 Июля 2018

24 Июля 2018

23 Июля 2018

О рисках передачи полномочий директора предпринимателю на УСНО

В настоящее время действующее законодательство РФ допускает возможность заключения с индивидуальным предпринимателем договора о возмездном оказании услуг по управлению обществом.

Между тем контролирующие органы рассматривают подобные договоры, как правило, в качестве варианта ухода от налогообложения.

В частности, претензии неизбежны, если предприниматель применяет УСНО и платит налог по ставке 6 %. Можно ли их оспорить?

16 Июля 2018

11 Июля 2018

27 Июня 2018

9 Июня 2018

7 Июня 2018

Кабмин одобрил отмену пошлин за электронную регистрацию юрлиц и ИП

6 Июня 2018

При самостоятельной перепланировке арендованного помещения ИП вправе применять ЕНВД

Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России рассмотрел вопрос о правомерности применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее – ЕНВД) в случае, если ИП самостоятельно перепланировал для ведения розничной торговли арендованное помещение в торговом комплексе.

29 Мая 2018

18 Мая 2018

17 Мая 2018

ИП перешел с ПСНО на УСНО: учет доходов

В Письме Минфина России от 30.03.2018 № 03‑11‑11/20494 рассматривается вопрос об учете денежных средств, поступивших после перехода предпринимателя на УСНО за услуги, оказанные в период применения ПСНО.

Данный вопрос имеет практическое значение, поскольку наличие дебиторской задолженности, например, за оказанные услуги (выполненные работы) при нахождении на патентной системе налогообложения не редкость.

16 Мая 2018

Особенности применения ИП ставки 0 % по «упрощенному» налогу

В рамках налоговых «каникул» вновь зарегистрированные предприниматели могут уплачивать «упрощенный» налог с применением нулевой ставки.

Однако реализация подобной преференции возможна при условии утверждения налоговых «каникул» субъектом РФ.

Также региональные власти вправе дополнительно установить ряд ограничений по применению льготной налоговой ставки. Обо всем этом поговорим в рамках данного материала.

28 Апреля 2018

27 Апреля 2018

26 Апреля 2018

25 Апреля 2018

Госрегистрация юридических лиц и ИП: что изменится с 29 апреля?

18 Апреля 2018

Финансисты разъяснили порядок исчисления и уплаты страховых взносов ИП на УСН

Соответствующие разъяснения приведены в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2018 г. № 03-15-05/15892. В частности, речь идет об установленном в Налоговом кодексе дифференцированном подходе к определению размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование за себя для ИП исходя из их дохода (подп. 1 п. 1 ст. 430 НК РФ).

9 Апреля 2018

3 Апреля 2018

Как предпринимателям на патенте получить вычет при покупке онлайн касс?

28 Марта 2018

15 Марта 2018

Налогообложение продажи недвижимости предпринимателем на УСН

5 Марта 2018

Страховые взносы бизнесмена при перерыве в статусе ИП

Источник: http://pravcons.ru/articles/individualnyy-predprinimatel/

Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя

Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица,  при продаже?

Продажа недвижимости для индивидуального предпринимателя часто сопряжена с возникновением налоговых обязательств. Размер и вид налога в таком случае будет зависеть от категории отчуждаемого имущества и системы налогообложения, используемой ИП.

Особенности продажи квартиры ИП

Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в России, не обязательно регистрировать юридическое лицо. При малых объемах производства и небольшом штате наемных сотрудников допускается регистрация индивидуального предпринимательства. Гражданин, который оформляет правовой статус ИП, приобретает две составляющих характеристики:

  1. Он ведет предпринимательскую деятельность во многом по тем же правилам, что и юридическое лицо: заключает договора купли-продажи, поставок, услуг и пр. Но у ИП отличается форма налоговой отчетности и уплаты налогов.
  2. Предприниматель сохраняет статус физического лица. Для него основная проблема может заключаться в том, что все имущество, которым обладает ИП документально не делится на используемое в предпринимательской деятельности и предназначенное для личных нужд его и семьи. Поэтому формально без дополнительных подтверждений вся собственность предварительно расценивается, как используемая в предпринимательстве. Данный фактор приводит к тому, что по своим долгам предприниматель обязан отвечать всем имуществом. В такой ситуации не будет разделения, как, например, у акционерного общества.

Гражданский Кодекс, несмотря на черты схожие с юрлицами, определяет ИП в качестве физического лица. Но при этом, если простое физическое лицо продает свою недвижимость, оно вносит в казну подоходный налог в размере 13% от вырученной стоимости.

А если такой продавец выдерживает минимальный срок владения до реализации имущества, он освобождается от налоговых обязательств.

А сделка ИП по продаже недвижимости автоматически расценивается налоговыми органами в качестве предпринимательской, если он соответствует хотя бы одному из условий:

  1. Отчуждаемая недвижимость не использовалась для личных целей и изначально приобреталась для ведения предпринимательской деятельности.
  2. Продаваемое имущество ИП поставил на учет в качестве основного средства и регулярно платил за него амортизационные взносы (если он применяет общий режим налогообложения) или заявил стоимость объекта в качестве расходов (при УСН).
  3. Упоминание недвижимого имущества в бухгалтерской отчетности и иной финансовой отчетности.
  4. Доход, получаемый от использования недвижимости, указывается в ежегодной налоговой декларации (например, как доход от сдачи имущества в аренду).
  5. Продажа имущества согласно ОКВЭД является частью предпринимательской деятельности данного ИП.
  6. Подача предпринимателем в прошлом заявления об освобождении его от налога на имущество физических лиц в отношении отчуждаемого объекта недвижимости в связи с использованием в коммерческой деятельности.

С 1 января 2019 года вступили в силу изменения в ст. 217 НК РФ, согласно которым ИП освобождается от уплаты НДФЛ за продажу жилого помещения, используемого им в предпринимательской деятельности при условии, что он владеет этим жильем не меньше минимального предпродажного срока (3 или 5 лет).

Какие налоги платит ИП

Какие налоги платит ИП

Если предприниматель реализует объект недвижимости не используемый в предпринимательской деятельности, он платит стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), размер которого составляет 13%.

В таком случае, если данный собственник владеет отчуждаемым имуществом минимальный период, установленный ст. 217 НК РФ, он освобождается от налоговых обязательств полностью.

Срок этот составляет три года для имущества, полученного по безвозмездным сделкам, и пять лет – по договорам купли-продажи.

Если такое физическое лицо до продажи не выдерживает минимальный срок владения имуществом, оно имеет право на оформление налогового вычета или разницы между продажной и покупной стоимостью. Этими процедурами можно существенно уменьшить сумму подоходного налога или полностью нивелировать.

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налог на доходы выплачивается по другой схеме. В данном случае не будет иметь значения срок владения недвижимостью. Даже если он составит более пяти лет, ИП обязан заплатить налог на доход от продажи. Имущественный вычет также оформить не получится.

Размер налога

Сумма налога, который ИП необходимо внести при продаже недвижимого имущества, зависит от системы налогообложения, используемой индивидуальными предпринимателями:

  1. Если ИП применяет УСН – доход, он просто платит 6% от стоимости, вырученной при продаже объекта.
  2. Если ИП использует УСН – доход минус расходы, все будет зависеть от того, в каком качестве было ранее поставлено на учет имущество. Если объект значится в качестве товара, из дохода от продажи необходимо вычесть стоимость его приобретения, а 6% платить с полученной суммы. Если недвижимость значится на балансе в качестве основного средства производства, доход от реализации облагается налогом полностью, т.к. покупная стоимость изначально была отнесена к статье расходов.
  3. Если ИП применяет ОСНО, он обязан при реализации недвижимости уплатить НДФЛ и НДС. Для выплаты подоходного налога в размере 13% необходимо от дохода с продажи вычесть остаточную стоимость, а налог платить уже с полученной суммы. Если предприниматель не может документально удостоверить размер остаточной стоимости, ему позволяют доход от продажи объекта уменьшить на размер профессионального вычета, который равен 20% от полученных доходов. НДС отчисляется с учетом расчетной ставки 20/120.
  4. Если ИП использует ЕНВД или патентную систему, совмещенную с УСН, или на момент продажи недвижимости он подал заявление о переходе на УСН, он платит налог, как предприниматели, работающие на упрощенке.
  5. Если ИП применяет ЕНВД или работает на патенте без заимствований УСН, он платит налог при продаже недвижимости, как лица, применяющие ОСНО.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предприниматель намеревается закрыть ИП и распродать все имущество, которое он использовал для осуществления предпринимательской деятельности, отчуждением следует заняться до начала процедуры ликвидации. При этом выгодней будет заранее перейти на УСН. В таком случае размер налога будет несколько ниже.

Если же гражданин сперва ликвидирует ИП, а только потом распродаст недвижимость, ему потребуется далее внести в казну 13 % от вырученной суммы в качестве подоходного налога. Никаких льгот дополнительных для таких случаев не предусмотрено. Тот факт, что на момент продажи лицо уже не будет являться ИП, все равно не позволит ему пользоваться льготами ст. 217 НК РФ.

Порядок и сроки уплаты

Каждый предприниматель обязан с начала года и до 1 мая подавать налоговую декларацию за предыдущий налоговый период в территориальное отделение ФНС по месту регистрации в качестве ИП. Сам налог в таком случае следует заплатить до 15 июля того периода, когда представляется декларация. Произвести оплату можно:

  1. Через кассу банка.
  2. В банковских и иных платежных терминалах, которые предоставляют услугу.
  3. Онлайн на официальном сайте ФНС.

Несоблюдение сроков подачи отчетности и оплаты приводит к взысканию неустойки с виновного лица в виде пеней и штрафов.

При продаже коммерческой недвижимости, если она не относится к категории жилых помещений, ИП обязан заплатить налог на доход. Сумма его будет зависеть от способа налогообложения, который предприниматель использует в своей коммерческой деятельности. Для продавца выгодней предварительно перейти на упрощенную систему налогообложения.

Источник: https://prorealtora.ru/kakie-nalogi-platit-ip-kogda-prodaet-nedvizhimost/

Продажа недвижимого имущества, бывшего в собственности физического лица более 3 лет, зарегистрированного (либо бывшего ранее зарегистрированным) как ИП

Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица,  при продаже?

Вопрос применения к такой сделке возможности освобождения от уплаты НДФЛ

Вопрос:

В 2007 году я приобрела недвижимость. В Свидетельстве о государственной регистрации права от 27 июля 2007 года указан субъект права **** (свидетельство прилагается). Эту недвижимость я использовала в предпринимательской деятельности, а теперь продала.

Договор на продажу объекта заключен мною как физическим лицом. Я нахожусь на Упрощенной системе налогообложения, стоимость объекта в расходах при определении единого налога при УСНО я не учла. Дополнительно я уплачиваю ЕНВД по розничной торговле.

Уверенно сказать, уплачивала я или нет налог имущество по этому объекту, не могу.

КАК я должна исчислить налог по этой сделке, как индивидуальный предприниматель или как физическое лицо?

Ответ:

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли.

Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН.

Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ.

Если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный.

При применении УСН с объектом “доходы”, налог составит 15% со всего дохода от продажи.

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ “упрощенцы” не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в п. 17.1 ст.

217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Напомню, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ.

Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества (ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:

  • в каком статусе физическое лицо приобретало и продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
  • учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
  • использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности; как производились расчеты за недвижимость: на расчетный счет предпринимателя или на личную карточку физического лица;
  • платил ли предприниматель налог на имущество физического лица по объекту.
  • указан ли в ЕГРЮЛ вид деятельности – продажа недвижимого имущества.

Теперь о каждом факторе подробнее:

1.Принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость – до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь Ф.И.О. предпринимателя, без указания на его статус как ИП. Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений.

Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

2.Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку.

Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские.

Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.

Источник: https://t-domgroup.ru/pages/323/152/

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица,  при продаже?

Роман Милехин

Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.

11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.

№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”.1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий “систематическое получение прибыли”

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих “льгот”:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

https://www.youtube.com/watch?v=hBbsj52RWhc

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

______________________________

1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе “Новости” от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Должен ли ИП платить УСН за имущество физ лица,  при продаже?

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения.

А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим.

Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Новый налог для неработающих граждан

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Налог на имущество организаций и ИП

Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.

При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости.

Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ.

Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.

Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Регистрация и налоги ИП для чайников

Кто должен платить налог на имущество?

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Как определяется налог на коммерческую недвижимость?

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

На какие организации распространяются льготы?

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

  • религиозные организации,
  • общественные организации инвалидов,
  • фармацевтические производители,
  • протезно-ортопедические предприятия,
  • коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
  • государственные научные центры,
  • организации на территории особой экономической зоны,
  • управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.

Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Для кого снижен налог в Москве?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

  • торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
  • заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
  • организаций образования, медицины и науки.

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.

Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.

Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:

  • для промышленных комплексов сумма налога уменьшается вдвое;
  • технопарки и индустриальные парки полностью освобождаются от налога на имущество.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Льготы для владельцев нежилой недвижимости

Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.

Что еще нужно оплатить?

К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи.

Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше.

Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?

Можно ли строить магазин в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/otvety_o_naloge_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/7950

Законовед
Добавить комментарий