Что значит зонирование участка не соответствует цели?

Разрешенное использование земельного участка – информационный центр искра

Что значит зонирование участка не соответствует цели?

РУБРИКА АКТУАЛЬНОЕ ИНТЕРВЬЮ

Елена КАЦ:Распоряжаться земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием!

Минэкономразвития РФ подготовлен законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», связанный с переходом от категории к территориальному зонированию земельных участков. Возникающие в связи с этим вопросы пользователей комментирует начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, кандидат юридических наук Елена Кац.

От деления земель на категории к территориальному зонированию

– Елена Александровна, в чем суть грядущих изменений?

Проект предусматривает переход с 1 января 2025 года от деления земель на категории к территориальному зонированию.

Согласно проекту все земли в Российской Федерации будут отнесены к одной из территориальных зон, например: будут выделены жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, зоны ведения садоводства для собственных нужд, зоны специального назначения, многоцелевые зоны и другие. Проектом предусматривается разрешенное использование земель, входящих в такие зоны, а также порядок установления и изменения их границ. Предполагается, что к 01.04.2026 г. сведения о категориях земель будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости. Вместо них будут внесены сведения об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне. Согласие правообладателя участка при этом не потребуется.

– Другими словами, уже сегодня можно не беспокоиться, если в отношении земельного участка не установлена категория?

Согласно нормам действующего законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Категория земель указывается в официальных документах, в том числе актах органов государственной и муниципальной власти о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, в государственном кадастре недвижимости и в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Вместе с тем, судебная практика пошла по пути, не препятствующему распоряжению земельным участком в отсутствие категории. Другими словами, правообладатель может совершать сделки с земельным участком, если его категория не определена.

Полномочные органы

Кому принадлежат полномочия по отнесению земельного участка к определенной категории?

– В случае если категория земель не указана в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок, решение об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, принимается органом местного самоуправления городского округа или муниципального района. Обратите внимание, не городскими или сельскими поселениями. Поэтому администрация поселка городского типа не уполномочена принимать решение об отнесении земельного участка к землям определенной категории, поскольку не наделена статусом городского округа. На сегодняшний день на территории Красноярского края 574 муниципальных образования, в том числе 17 городских округов и 27 городских поселений. Городскими округами являются: г. Ачинск, г. Боготол, г. Бородино, г. Дивногорск, г. Енисейск, г. Канск, г. Красноярск, г. Лесосибирск, г. Минусинск, г. Назарово, г. Норильск, г. Сосновоборск, г. Шарыпово, ЗАТО г. Железногорск, ЗАТО г. Зеленогорск, ЗАТО п. Солнечный, п. Кедровый.

– А будут ли какие-то изменения в части разрешенного использования земельного участка?

– Разрешенное использование земельного участка подразумевает осуществление деятельности на земельном участке в соответствии с градостроительным регламентом. Поэтому, прежде всего, хочу напомнить нормы, определяющие порядок установления разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным.

Но не в отношении всех земельных участков устанавливаются и действуют градостроительные регламенты.

Исключения из правила

Eсть земельные участки, на которые не распространяется разрешенное использование?

– Согласно Градостроительному кодексу РФ в отношении некоторых земельных участков действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36) или не устанавливается (ч. 6 ст. 36).

Например, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Использование таких земельных участков определяется уполномоченными органами. Особо подчеркну, что земельные участки в составе сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться исключительно в целях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства. Уточним, сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградникамии др.).

Особенности региональных правонарушений

– Нельзя в этой связи не затронуть историю с дачным строительством на землях сельскохозяйственного назначения!

– Да, в нарушение норм Земельного кодекса РФ некоторые сельские советы на территории так называемой Красноярской агломерации (территории, примыкающие к Красноярску) принимают Правила землепользования и застройки в отношении таких земель.

По сути это является серьезным нарушением, связанным с ненадлежащим обеспечением государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

Без перевода земель в иную категорию какое-либо использование сельскохозяйственных угодий не под поля и участки для выращивания сельхозпродукции; луга, пастбища; хозяйства – недопустимо.

– А как изменяется разрешенное использование, если земельный участок, например, делится?

– С одной стороны, по общему правилу, вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования исходных земельных участков.

С другой, нормы Градостроительного кодекса РФ определяют, что разрешенное использование земельных участков устанавливается градостроительным регламентом по правилам землепользования и застройки.

Следовательно, вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, т.е. исходному земельному участку (ст. 11.

2 Земельного кодекса РФ), или виду разрешенного использования, установленному градостроительным регламентом территориальной зоны (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), при условии соблюдения предусмотренных градостроительным регламентом требований.

При этом, если в отношении образуемых земельных участков вид разрешенного использования соответствует исходному, но не соответствует виду разрешенного использования, установленному градостроительным регламентом территориальной зоны, правообладатель вправе изменить правовой режим земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Указать вид разрешенного использования?

– Как быть с решением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории: оно должно содержать указание на вид разрешенного использования?

– Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной Схемой.

В решении об утверждении Схемы обязательно должна быть указана территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок.

В случае если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, тогда в Схеме прописывается вид разрешенного использования образуемого земельного участка.

Таким образом, в решении об утверждении Схемы может быть указан не конкретный вид разрешенного использования, а территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, но могут быть указаны также и территориальная зона, и вид разрешенного использования.

– Может ли арендатор земельного участка изменить вид разрешенного использования?

– Положениями п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

В остальном действующее законодательство не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Однако в указанном случае решающую роль играют условия договора аренды земельного участка, а именно насколько они позволяют арендатору менять на его усмотрение вид разрешенного использования. И в любом случае.

Хотелось бы обратить внимание заинтересованных лиц: договор аренды должен быть приведен в соответствие с состоявшимся изменением вида разрешенного использования земельного участка.

– В межевом плане должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка?

– Минэкономразвития России утверждены форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке (приказ от 08.12.2015 № 921).

Согласно данным требованиям виды разрешенного использования образуемых земельных участков должны быть указаны и соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка.

Затрону также проблемный вопрос, связанный с желанием правообладетелей установить несколько видов разрешенного использования в отношении земельного участка. Межевой план земельного участка может содержать указание на несколько основных видов его разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов.

Но, помните, что в таком случае земельный участок должен соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка, установленным для всех выбранных видов разрешенного использования, то есть самому минимальному из них и самому максимальному. Поэтому наш совет, особо «не мудрить» и использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

– Спасибо!

Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

Источник: https://ic-iskra.ru/news/2976--az-yeshyennoye-ispolzovaniye-zyemyelnogo-uchastka

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

Что значит зонирование участка не соответствует цели?

Основной вопрос: компания арендовала или собирается арендовать земельный участок, находящийся в публичной собственности, с одним видом разрешенного использования, но в действительности планирует использовать его для других целей. Можно ли будет изменить вид разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона?

Решение: нет, с марта 2015 года Земельный кодекс не допускает изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка после заключения договора аренды этого участка по результатам аукциона. Единственный выход – изначально предусмотреть в договоре аренды несколько видов разрешенного использования.

На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать участок в соответствии с иным видом разрешенного использования.

Такой схемой иногда пользовались строительные компании: они получали в аренду земельный участок для целей, не связанных со строительством (получить участок для такой цели зачастую было проще, чем для застройки), рассчитывая в будущем внести в договор аренды изменения в части возможность застройки земельного участка.

Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот участок для других целей.

Однако с марта 2015 года воспользоваться такой возможностью не получится – соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ в Земельный кодекс и некоторые другие акты.

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды?

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ).

Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса.

Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года

После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ) возникает вопрос: можно ли внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка, если договор был заключен до 1 марта 2015 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс?

Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс.

В частности, подобная ситуация – когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его – стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2005 году.

Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку.

Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05).

Источник: https://www.vegaslex.ru/en/analytics/publications/rent_public_land_is_it_possible_to_change_its_type_of_permitted_use_in_the_contract/

Что такое зонирование земель – Каменских и партнеры

Что значит зонирование участка не соответствует цели?

» Земля » Зонирование земель населенных пунктов

Зонирование территорий населенных пунктов вызвано установлением порядка использования земель. Поэтому земли населенных пунктов, которые находятся в пределах административных границ, разделены на зоны, с учетом градостроительных требований.

Зонирование земель представляет собой разделение территории населенного пункта на участки, которые имеют различное целевое назначение и соответствующий правовой режим использования. Зонирование производится согласно утвержденному плану по развитию населенного пункта.

Положение о проведении зонирования и основные его принципы утверждены Правительством Российской Федерации. Решение о проведении зонирования принимается распорядительным документом территориального органа государственной власти или решением органа местного самоуправления.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для индивидуальной и общественной жилой застройки, а также возведения объектов культурно-бытового и социального назначения.

Недвижимость, которая располагается в жилой зоне, может быть представлена индивидуальными жилыми домами, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой. Кроме жилых домов, по градостроительному плану могут располагаться и другие виды застройки.

Большая часть территорий населенных пунктов отводится под жилищную застройку, что соответствует целевому назначению категории земель населенных пунктов.

Однако населенные пункты не могут существовать без административных зданий, объектов образовательного, культурно-бытового и социального назначения. Поэтому такие объекты также включаются в градостроительные планы по застройке жилых зон населенных пунктов.

Определенная часть земель населенных пунктов отводится под промышленную застройку, объекты коммунально-складского назначения, инженерную и транспортную инфраструктуру. Такие объекты имеют санитарно-защитные зоны, чтобы обеспечить безопасность жителей населенного пункта.

Благоустройством таких территорий занимаются собственники производственных объектов за свой счет.

Правовой режим земель населенных пунктов, который предусматривает градостроительное зонирование, предусмотрен земельным и градостроительным законодательством.

Зонирование территорий представляет собой двусторонний процесс, предусматривающий плановое использование земель населенного пункта путем принятия нормативных документов на уровне органов местной власти.

Планирование застройки территории и установление правил землепользования осуществляется в следующих целях:

  • для создания условий по устойчивому развитию территориального муниципального образования;
  • сохранности окружающей среды и объектов, которые относятся к памятникам культурного наследия;
  • планирования границ административной территории населенного пункта;
  • надлежащего обеспечения прав собственников земельных участков и защиты их интересов по использованию наделов и размещенных на них зданий и сооружений;
  • создание благоприятного инвестиционного климата путем предоставления широкого выбора по использованию выделяемых земель, а также объектов, относящихся к капитальному строительству.

Утвержденные соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления правила землепользования и осуществления застройки территории населенного пункта, предусматривают порядок их применения, внесения в них соответствующих изменений.

Неотъемлемой частью данных нормативов являются:

  • карта по градостроительному зонированию;
  • градостроительные регламенты;
  • положение о регулировании землепользования и застройки со стороны органов местного самоуправления;
  • порядок изменения видов разрешенного пользования земельными участками и объектами капитального строительства;
  • регламент по подготовке документации по планированию территории;
  • порядок проведения общественных и публичных слушаний по вопросам, связанным с порядком землепользования и застройки земельных участков;
  • порядок внесения соответствующих изменений в правила землепользования.

Также могут быть включены и другие вопросы, которые требуют своего рассмотрения. На карту градостроительного зонирования наносятся утвержденные границы согласно территориальным зонам.

При этом каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, что и находит свое отображение в соответствующих границах.

Сформировать один земельный участок из нескольких, которые расположены в разных территориальных зонах, невозможно, так как территориальные зоны не устанавливаются для одного участка.

На градостроительной карте обязательно отражаются зоны, границы которых относятся к территориям, на которых расположены объекты культурного наследия.

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, относящиеся к населенным пунктам, входят в состав земель всей страны.

В соответствии с законом, земли, которые используются и предназначены для проведения застройки, входят в состав земель населенных пунктов, так как по своему целевому назначению они предназначены для развития населенных пунктов.

В соответствии с положениями статей 85 Земельного кодекса и 35 Градостроительного кодекса, земельные участки, которые составляют земли населенных пунктов, могут относится к таким территориальным зонам, предусмотренным градостроительным регламентом:

  • жилым территориальным зонам;
  • общественно-деловым территориальным зонам;
  • производственным территориальным зонам;
  • предназначенным для инженерных сетей и транспортной инфраструктуры;
  • относящимся к реакреационным зонам;
  • используемых в сельскохозяйственном производстве;
  • имеющих статус зон специального назначения;
  • предназначенных для размещения военных объектов;
  • относящихся к иным территориальным зонам.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для строительства жилых домов, а также объектов культурно-бытового назначения.

В жилых зонах возможно как индивидуальное, так и промышленное жилое строительство. При этом как в первом, так и во втором случаях, жилая застройка может быть представлена малоэтажными, средней этажности и многоэтажными зданиями.

Градостроительным регламентом могут быть предусмотрены и другие виды застроек, связанных с реализацией жилищной программы.

В общественно-деловых зонах земельные участки используются для возведения административных зданий, объектов, предназначенных для использования в сфере образования, культуры, быта.

Кроме того, на данной категории земель могут быть возведены здания для общественного использования, что также предусматривается градостроительным регламентом.

К производственным зонам относятся земельные участки, на которых проводится застройка зданиями промышленного и коммунального назначения, складскими помещениями, а также другими постройками, которые указаны в градостроительном регламенте.

К зонам инженерной и транспортной инфраструктуры относятся земельные участки, на которых располагаются объекты:

  • железной дороги;
  • автомобильного, речного, морского и воздушного транспорта;
  • трубопроводного транспорта;
  • связи;
  • инженерной инфраструктуры.

Также могут входить и объекты, которые имеют иное назначение, однако, входящие в градостроительный регламент.

В состав земель, которые входят в рекреационные зоны, относятся земельные участки, на которых находятся городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища, а также те, которые используются для отдыха жителей города и туристов.

К земельным участкам, которые расположены в черте населенного пункта, относятся особо охраняемые территории, на которых находятся объекты природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения.

В некоторых населенных пунктах имеются зоны с земельными участками, которые имеют сельскохозяйственное назначение. Такие земли, в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, используются под пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения, которые предназначены для сельскохозяйственного производства

Отдельную категорию земель населенных пунктов составляют земельные участки, которые предназначены для использования их в общем пользовании. На них располагаются площади, улицы, проезды, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты, которые не подлежат приватизации.

Границы территориальных зон в населенных пунктах

Все территориальные зоны земель населенного пункта излагаются на градостроительной карте.

В регламенте, который является неотъемлемой частью градостроительной карты, указаны все виды разрешенного использования земель, их предельные размеры, а также ограничения, которые установлены в отношении конкретных земельных участков или территориальных зон. В градостроительном регламенте указан правовой режим земельных участков населенного пункта.

Действие правового режима распространяется не на все земли населенного пункта. В поле его действия не входят земли, занятые под объекты культурного наследия, территории мест общего пользования, а также находящиеся под линейными объектами.

При этом соблюдается требование о том, что земельный участок определенной территориальной зоны не может входить в состав другой территориальной зоны.

Согласно правилам землепользования и застройки, для каждой территориальной зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент, который разрабатывается с учетом особенностей места расположения земельного участка, а также необходимости сочетать различные виды по использованию земельных участков населенного пункта.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/territorialnoe-zonirovanie-zemel-naselennyx-punktov.html

Зонирование земель: зачем нужно и как его проводят в 2019 году

Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ. В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием. В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.

Источник: https://anton-kamenskih.com/chto-takoe-zonirovanie-zemel/

Нарушения в правилах землепользования и застройки: какие бывают, и что делать в случае противоречий

Что значит зонирование участка не соответствует цели?

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка т.е. видах разрешённого использования и предельных параметрах застройки земельного участка.

ПЗЗ принимаются (во всяком случае, такая цель декларируется) с учётом перспектив развития населенного пункта, исключения градостроительных ошибок. В связи с этим изначально не ставится задача угодить всем интересам конкретных землепользователей.

Поэтому, согласно закону и судебной практике, само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных собственников не является нарушением.

Например, в Москве для исключения неконтролируемой точечной застройки большая часть застроенной территории отнесена к зоне «Ф», в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

При этом принятие (изменение) ПЗЗ затрагивает в первую очередь землепользователей, планирующих застройку участка, поскольку существующие объекты, (как и строящиеся, если разрешение на строительство выдано до вступления в силу ПЗЗ) могут эксплуатироваться по существующему назначению без ограничения срока, если только не угрожают жизни и здоровью граждан либо окружающей среде.

Некоторой защитой для потенциального застройщика является трехлетний срок действия ГПЗУ. В случае с арендованным участком, если положения ПЗЗ не позволяют исполнить ранее заключённый договор аренды под строительство, также может ставиться вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Соответственно о нарушениях при принятии ПЗЗ, при которых целесообразно их судебное оспаривание можно говорить, если:

  • ПЗЗ явно ограничивают права собственников без какого-либо разумного обоснования;
  • В ПЗЗ допущены ошибки технического характера.

В свою очередь в случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках данной процедуры представляется возможным доказать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населённого пункта, привлечению инвестиций и т.д.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Можно выделить нижеследующие наиболее характерные нарушения при принятии ПЗЗ:

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройкиво время процедуры публичных слушаний либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства.

При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать убытки).

В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон.

По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения того или иного акта, установившего указанную границу.

ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена. Именно такой режим установлен для большей части застроенной территории в ПЗЗ Москвы (зона сохраняемого землепользования «Ф»).

В таком случае целесообразно ставить вопрос не о судебном оспаривании ПЗЗ, а об их изменении по заявлению землепользователя.

Однако в иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки.

Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства либо ноль, либо фразу «определяется проектом планировки территории».

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории – длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ может быть оспорено в судебном порядке.

Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Наши услуги: территориальная зона не соответствует цели, вопрос о соответствии генплана и разрешенного использования земли,вопрос о правильности использования земельного участка, обратная сила пзз, какой раздел пзз нужно заказывать для смены вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz/narusheniya-pri-prinyatii-pzz

Статья 30. Правила землепользования и застройки

Что значит зонирование участка не соответствует цели?

СТ 30 ГрК РФ.

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

5.

1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон.

Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7.

Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее – ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Источник: http://www.gradkod.ru/statya-30

Законовед
Добавить комментарий