Что делать в данном случае с долгами по квартире?

Чем грозят долги по квартплате: ни туалета, ни заграницы

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

12.09.2018 | 08:00 17865

Долги россиян за жилищно-коммунальные услуги достигли почти полутора триллионов рублей. Власти и управляющие компании борются с должниками все более изощренными методами: запрещают выезд за рубеж, перекрывают канализацию, а в самых запущенных случаях даже отбирают квартиры.

Четвертый год подряд уровень благосостояния россиян снижается, увеличиваются кредитная нагрузка и цены, что все вместе не оказывает позитивных изменений в объеме задолженности за ЖКУ.

Так, по данным Росстата, в I квартале 2018 года долги россиян за ЖКУ выросли на 5,3% по сравнению I кварталом 2017 года и составили 1,4 трлн рублей. По примерным оценкам, это 46 тыс.

рублей на одного должника. В начале этого года Верховный суд опубликовал свою печальную статистику о взыскании долгов за ЖКУ.

В 2014 году таких дел было рассмотрено 2,1 млн, в 2017 году их количество увеличилось до 5,4 млн.

Не только бедняки

При этом расходы на коммуналку составляют очень весомый процент в бюджетах малообеспеченных семей, которые зачастую платить просто не могут.

Однако задолженность за ЖКУ – это далеко не проблема лишь социально и финансово уязвимых категорий граждан. Есть прослойка неплательщиков, которые вполне обеспечены.

По словам генерального директора компании ООО «Управляющая Компания Управдом-Сервис №1» Михаила Лунёва, обеспеченный гражданин может не соглашаться с тарифами или быть недоволен работой управляющей компании (УК), а поэтому попросту решает не платить.

«При этом человек совсем не понимает, что УК, например, не имеет никакого отношения к платежам за капитальный ремонт или тарифам на водоснабжение.

Как раз если в доме проживает много военных, пожилых людей, пенсионеров, то можно надеяться, что они будут более-менее исправно платить, так как они дисциплинированы. Хотя пенсионеров обеспеченными назвать сложно.

А вот если дом представляет собой бывшее общежитие, или в нем много коммунальных квартир – то здесь неплательщиков будет на порядок больше», – рассказывает глава УК.

Коммунальные кары

Граждане, имеющие задолженность по коммунальным платежам, рискуют оказаться в достаточно затруднительной ситуации. Причем последствия могут быть самыми разными.

Чаще всего все начинается с общественного порицания, когда управляющая компания вывешивает списки должников в парадной. Цифры там порой весьма впечатляющие: дома, где в таком «черном списке» числится около 40% квартир, а долг по некоторых из них доходит до 300 тыс. рублей – обычное явление.

Также должник может быть ограничен в доступе к коммунальным услугам. Однако самовольно сотрудники УК на такой шаг пойти не могут. Во-первых, задолженность должна быть как минимум за два месяца. Во-вторых, компания должна письменно сообщить о своих намерениях.

При этом, согласно российскому законодательству, отключать холодное водоснабжение и отопление в квартире нельзя даже злостным неплательщикам. Однако УК нашли хитрый способ принуждения к погашению долгов.

Недавно администрация Приморского района опубликовала информацию о том, что с начала этого года УК установили в районе более 200 заглушек на трубы водоотведения квартир должников по коммунальным счетам. Эти заглушки не позволяют пользоваться туалетом.

Власти отметили, что это одна из самых действенных мер: в кратчайшие сроки с должников удалось взыскать более 7 млн. руб.

Кроме того, УК, как де-факто кредитор, может обратиться в суд, чтобы взыскать образовавшуюся задолженность. Суд выносит решение, возбуждается исполнительное производство, и гражданин, помимо уплаты задолженности перед УК, обязан заплатить еще 7% так называемого «исполнительского сбора».

«Кроме этого, гражданин лишается права выезда за границу, а при наличии официального источника доходов, в соответствии с постановлением об обращении взыскания на заработную плату будет в принудительном порядке отдавать до 50% в счёт погашения требования кредитора, – перечисляет ведущий юрист компании «Современная защита» Максим Исаев.

Что же касается выселения, то это возможно в исключительных случаях. По сути, для этого квартплату нужно не платить совсем много-много лет подряд. Тогда квартиру продадут с торгов, владельцу предоставят иное жилое помещение, а разница в стоимости пойдёт в счёт погашения требований управляющей компании.

Кроме того, начисляются и пени. С 31 по 90 день просрочки размер пеней составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день; с 91 дня пени вырастут до 1/130 от ставки. А поскольку ставка рефинансирования равна ключевой ставке, на данный момент, она составляет 7,25% годовых. В интернете есть много калькуляторов, которые могут помочь рассчитать размер пеней.

Шаг навстречу

В принципе нужно понимать, что цели отобрать у должника все его имущество коммунальщики перед собой не ставят, поэтому есть пути урегулирования ситуации.

Независимый юрист в области недвижимости, гражданских отношений и бизнеса Валерий Макаров уверяет, что проблему можно решить с помощью самой управляющей компании.

«Способ решения хоть не самый популярный, но возможный. Долг за жилищно-коммунальные услуги можно уменьшить, если отработать его. Отработка долга вместо оплаты ЖКУ считается изменением способа оплаты, предусмотренного ст. 409 ГК РФ.

Отношения в данном случае будут выглядеть так: должник работает по договору на оказание услуг, а затем между договором на оказание услуг по предоставлению коммунальных услуг и договором подряда совершается акт зачета взаимных требований с уменьшением задолженности», – сообщил юрист.

Также можно договориться с управляющей компанией о реструктуризации задолженности и уплате ее частями.

Кроме того, есть вариант обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом. Но в этом случае общая сумма всех долговых обязательств гражданина, в том числе кредитных, должна превышать 500 тыс. рублей.

По завершению процедуры задолженность по коммунальным платежам будет списана. Однако следует понимать, что на банкрота-физическое лицо накладываются различные ограничения. Например, будет ограничен выезд из страны.

Да и кредит ему больше никто и никогда не даст.

Вообще, срок исковой давности, допустимый для взыскания долга за ЖКУ, не превышает три года, однако приставы и коллекторы продолжают действовать и после истечения этого срока.

Законодательные подпорки

В апреле этого года был подписан закон №59 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который даровал россиянам возможность заключать договор на оказание коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями в обход управляющих компаний, так как, по мнению чиновников, часть денег за ЖКУ оседает в УК.

Теоретически это должно снизить как размер квартплаты, так и число должников, но эксперты рынка в это не сильно верят.

Михаил Лунёв пеняет на пассивность петербуржцев. «Уже сейчас граждане могут перейти на прямую оплату за коммунальные платежи, для этого им надо провести общее собрание. По нашим оценкам не более 30% платежей в Петербурге перейдут на новую схему – именно такая часть жителей проявляет активность в управлении своим домом.

Полагаю, что пунктуальность в оплате коммунальных платежей по прямым договорам в большей степени будет соблюдаться, так как переход на прямые платежи у собственников будет сознательным. Также регулярность платежей будет зависеть от позиции монополистов, насколько они будут толерантны к неплатежам физлиц», – заключает глава управляющей компании.

А Валерий Макаров добавляет, что от перемены мест слагаемых сумма не меняется.

«У кого не было возможности оплачивать коммунальные услуги, у того такой возможности не появится от того, что уберут на пути денег посредника в виде управляющей компании.

Зато теперь у ресурсоснабжающих организаций появится дополнительная головная боль по взысканию денежных средств напрямую с неплательщиков – граждан. Придется усиливать претензионно-юридические отделы для работы в судах», – констатирует он.

Как мы рассказали выше, решения проблемы с долгами есть, однако все эксперты советуют приложить все усилия и не накапливать задолженность, так как чем она больше, тем сложнее с ней потом будет разобраться.

Юлия Чаюн    Arzu Cengiz on Unsplash   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/248265/

Как не платить чужие долги за коммунальные и жилищные услуги

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

Упрощенная процедура взыскания долгов за коммунальные и жилищные услуги привела к тому, что каждый, даже тот, кто платит аккуратно, может столкнуться со списанием с банковского счета некоторой суммы. Почему и как обезопасить себя от неприятных сюрпризов?

Медведев дал поручения по завершению строительства проблемных объектов

Бывшие члены семьи собственника, совместно проживающие члены семьи несут солидарную ответственность по долгам. “К примеру, квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, – объясняет Игорь Кокин, эксперт Высшей школы госуправления РАНХиГС.

– Накопился долг, по закону оплатить его должен собственник, но кредитор может попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире”. При этом далеко не все живут по адресу своей регистрации, но в данном случае факт проживания не требуется подтверждать.

Зарегистрированы – значит, проживаете, следовательно, обязаны погасить долги по ЖКХ, накопившиеся за квартирой. Обезопасить себя можно только одним способом – иметь регистрацию строго по месту фактического жительства.

Я не в доле

Не менее опасно владеть имуществом совместно с людьми, которые могут не платить за коммунальные и жилищные услуги. Кредиторы – УК, поставщики тепла, воды и света – не вникают в то, кто именно из собственников накопил долги.

Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.

Выход только один – распределить зоны ответственности, то есть расчетные счета. Сделать это можно двумя способами: непосредственно обратившись в управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, а в случае отказа – в суд.

Заплатили по-соседски

Обычной практикой управляющих компаний является расписывание долгов одних собственников, которые не платят, на тех, кто платит. Этот фокус скрыт в платежах на содержание дома. Каждый месяц требовать подробного отчета от УК о том, куда ушли средства, поступившие на содержание дома, довольно хлопотно. Самый простой способ избежать оплаты счетов за соседей – перейти на прямые договоры.

Нет квартиры, есть долги

Увы, столкнуться за долги с отключением от благ цивилизации может самый добросовестный собственник квартиры. photoxpress

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют.

Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника.

При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. “Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований”, – поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, – периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Собственность с хвостом

Не меньше рискует и покупатель. Он также может заплатить по долгам прошлого владельца, если управляющая компания решит не вдаваться в подробности.

Новый собственник не отвечает по долгам прежнего. Исключение составляют только взносы на капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Но это только в теории. А на практике случаются вопиющие нарушения. На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитанции за коммуналку, а те оказались неоплаченными.

При этом коммунальщики не хотят вдаваться в детали, требуют уплатить деньги новых владельцев и грозят отключением воды, света и другими неприятностями. “Это советская привычка считать, что счет привязан к квартире, на самом деле он привязан к собственнику. И новый владелец жилья не должен расплачиваться за прежнего собственника”, – говорит Кокин.

Как легально сэкономить на квартплате

Что делать, если УК, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? Сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Заключить договор с УК или ТСЖ. Если дом находится в непосредственном управлении ресурсоснабжающих организаций, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

В случае приобретения квартиры с долгами рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги и задолженности у вас не имеется. К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции.

Если же управляющая компания или поставщик ресурсов отказывается принять ваши доводы, можно написать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете все это как вымогательство.

Источник: //rg.ru/2019/02/13/kak-ne-platit-chuzhie-dolgi-za-kommunalnye-i-zhilishchnye-uslugi.html

Ипотечное жилье начали забирать за долги по ЖКХ: кого это может коснуться

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

2017-07-27T17:08+0300

2017-07-27T17:37+0300

//ria.ru/20170727/1499280147.html

Ипотечное жилье начали забирать за долги по ЖКХ: кого это может коснуться

//cdn25.img.ria.ru/images/95023/41/950234156_0:153:3000:1854_1036x0_80_0_0_e86fa5ec412d98d54e320006ed019405.jpg

РИА Новости

//cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

РИА Новости

//cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

МОСКВА, 27 июля — РИА Новости, Мария Салтыкова. В России впервые забрали ипотечное жилье за долги по ЖКХ — такое решение в конце июля принял Омский областной суд.

Долги владелицы изъятого жилья перед коммунальными службами и коллекторами, требующими долг по ипотечному кредиту, составили более 4,5 миллиона рублей.

О том, станет ли этот случай прецедентом и стоит ли должникам опасаться лишения единственной квартиры, — в материале РИА Новости.

Почему коттедж в Омске изъяли за долги

Случай в Омске — не самый типичный: хозяйка коттеджа копила долги коммунальным службам свыше десяти лет.

Двухэтажный жилой дом общей площадью около 800 квадратных метров с земельным участком более 1800 квадратных метров, достались женщине по ипотечному кредиту.

К ноябрю 2016 года, когда приставы обратились в суд с требованием взыскать заложенное имущество, задолженность ответчицы перед коллекторами и коммунальщиками (“КИТ Финанс Капитал”, АО “ТГК-11” и АО “Омск РТС”) составляла 4,5 миллиона рублей.

Согласно решению Омского областного суда от 20 июля, на ипотечное жилье наложат взыскание в счет долга теплоснабжающей компании “Омск РТС”: с 2004 года женщина задолжала ей за отопление и горячую воду более 1,75 миллиона рублей. Суд постановил выделить долю должницы из общего имущества супругов в виде ½ доли в праве собственности на жилой дом, земельный участок и объект незавершенного строительства. В итоге с ответчицы взыщут долю в размере около четверти каждого объекта недвижимости.

Что это значит для других ипотечных заемщиков

Единственное пригодное для жизни жилье у гражданина России, по Конституции Российской Федерации, нельзя отобрать.

Ипотечного жилья это не касается — оно является залогом по обеспечению кредита, а не собственностью заемщика, говорит руководитель банковской секции “ФинПотребСоюз” Михаил Беляев. Несмотря на это, банками такое жилье изымается редко.

Каждый случай становится резонансным, а изъятие доли в доме коммунальными службами за долги по ЖКУ — беспрецедентно, владелица коттеджа может это оспорить, уверен эксперт.

Апелляционная жалоба должницы, однако, уже была рассмотрена в нескольких инстанциях. Вынося решение, коллегия судей учла, что в течение всех 13 лет ответчица не пыталась погасить задолженность.

Таким образом, Омский суд учел все обстоятельства дела, и отменить его решение уже не удастся, считает московский юрист, генеральный директор компании “Миэль-Эксперт” Игорь Зиневич.

По его словам, в таких случаях, если истец сумел доказать, что ответчик игнорировал свои обязательства, спор обычно разрешается в пользу кредитора.

Ситуация, когда приставы смогли наложить взыскание на квартиру должницы из-за долгов по ЖКХ, стала возможной с ноября 2015 года, отмечает Зиневич. Тогда было принято постановление пленума Верховного суда № 50.

Этот документ наделил приставов правом обращать взыскание на имущество, находящееся в залоге у третьего лица, которое не является взыскателем по исполнительному листу.

“Простыми словами: если у вас есть квартира и она в залоге у банка X, а вы должны компании “Ромашка”, по исполнительному листу компании “Ромашка” пристав может сам обратиться в суд и обратить взыскание на заложенное имущество в пользу компании”, — пояснил юрист.

По словам Зиневича, судебная практика по таким делам начала формироваться с начала 2016 года, такие случаи есть и в Москве, но в отличие от дела в Омске, суд пока не вынес по ним окончательного решения, поэтому о них еще не было слышно. “Сейчас, в середине 2017 года, мы с вами видим дела, которые уже прошли несколько инстанций”, — указал он.

Сколько надо задолжать, чтобы лишиться единственного жилья

Коттедж омской заемщицы с земельным участком и незавершенным объектом строительства, очевидно, все-таки должны были стоить больше ее долгов за ЖКХ и платежей по кредиту: именно поэтому продаваться будет не все — взыскание было обращено лишь на долю имущества, отмечает Зиневич. Учитывая, что продаваемая доля обременена залогом, ее оценят по минимуму — скорее всего, это и будет составлять сумму задолженности.

“Конечно, при долге в 300 тысяч рублей у вас никто не будет забирать ваше имущество стоимостью в 10 миллионов рублей”, — заверил юрист. Пристав постарается издать постановление, чтобы наложить взыскание на любое имущество — включая дом, гараж и земельный участок, но ответчик всегда может направить жалобу, в которой укажет о несоразмерности продаваемого объекта сумме долга.

Если человек сможет доказать, что оценочная стоимость этого имущества действительно выше, судья, скорее всего, встанет на позицию должника.

В то же время суд принимает решение по совокупности обстоятельств, и здесь, по мнению Зиневича, случай в Омске является очень наглядным: судебная коллегия учла, что владелица коттеджа в течение очень долгого срока знала о задолженности, но не пыталась договориться с кредиторами и решить проблему.

Последствия этого решения пока все же неоднозначны: продать долю жилья, которая была взыскана с должницы, истцу будет сложно — покупатель на нее вряд ли найдется, считает юрист.

“Можно ли найти коммерческую выгоду в покупке ½ доли, обремененной залогом в пользу третьего лица, я сомневаюсь”, — отметил Зиневич.

Для ответчиков по таким делам, по его словам, таким образом, еще не все потеряно — если покупателя не найдется, долю предложат выкупить взыскателю, и если он откажется — жилье опять вернется к должнику.

За долги непосредственно перед банком ипотечное жилье может быть взыскано при соблюдении двух главных условий: сумма задолженности должна составлять не менее 5% от общей суммы ипотеки, а период просрочки — не менее трех месяцев. В то же время банки обычно неохотно идут на такие меры — для кредитных организаций это невыгодно, считают эксперты.

Что делать должникам по ипотечным кредитам и ЖКХ

Статистика должников за коммунальные услуги за последний год немного ухудшилась: по данным Минстроя на середину июля, доля обычных жителей среди них выросла всего на 2% с прошлого года, сейчас их 6%.

Общая задолженность по ЖКХ (с долгами управляющих компаний) вместе с тем составила уже 1,34 триллона рублей, 6% от этой суммы, около 80 миллиардов рублей, “сумма тоже впечатляющая”, говорит Беляев из “ФинПотребСоюза”. Как отмечал глава Минстроя, значительную долю из них составляют владельцы инвестиционных квартир.

По мнению Беляева, это следствие безответственности таких должников: пока у государства нет эффективных способов принудить их вернуть долг.

Что касается ипотечных заемщиков, здесь статистика различается. Так, в январе этого года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сообщило, что доля просроченной задолженности по ипотеке составляет не более 7%, доля длительной просрочки снижается.

В то же время в конце прошлого года Объединенное кредитное бюро (ОКБ) опубликовало данные о том, что просрочка по ипотеке выросла почти на 40%. В АИЖК объяснили, что статистика ОКБ основывается на данных банков-партнеров и охватывает не более 60% рынка.

 

На момент публикации материала в трех банках из числа лидеров по объему ипотечного портфеля РИА Новости сообщили, что с начала этого года доля просрочки по ипотечным кредитам почти не росла.

Так, в Абсолют-банке общий объем ипотечного портфеля сейчас составляет 67,6 миллиарда рублей, доля просрочки больше 90 дней — 2,8%, “с начала года данный показатель не изменился”, сообщили в пресс-службе.

В Россельхозбанке объем ипотечного кредитного портфеля составил 157,1 миллиарда рублей, доля просроченной задолженности — 1,06%, по сравнению с началом года она выросла на 0,15%.

В банке “ДельтаКредит” просроченная задолженность по ипотеке в целом также “остается на предельно низком уровне (стабильно менее 1% по РСБУ)”.

По данным пресс-службы, у заемщиков есть несколько способов решить проблемы с долгами: это уменьшение суммы платежа, увеличение срока кредита и изменение процентной ставки. “Случаи изъятия ипотечного жилья, увы, были, но число мы не раскрываем”, — уточнили в пресс-службе. В других банках информацию о количестве таких случаев также не предоставили.

Ипотечное жилье могут взыскать по долгам в крайнем случае — после того, как приставы выпишут штрафы и взыщут другое имущество, считает Беляев. Если квартира на торгах будет оценена выше, чем сумма задолженности по ипотеке, должник получит остаток на руки.

Доводить до этого все же не следует: при возникновении проблем лучше найти способ договориться с банком.

Кроме реструктуризации долга, можно попытаться использовать “кредитные каникулы”, которые дают отсрочку платежа в течение нескольких месяцев — банк заинтересован не в том, чтобы ему как можно скорее вернули долг, а в том, чтобы должник регулярно платил проценты, пояснил эксперт.

Источник: //ria.ru/20170727/1499280147.html

Прощай, квартира

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

DOM.RIA – Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

Иногда непростое материальное положение заставляет владельцев недвижимости продавать ее, не погасив  коммунальный долг. Для потенциальных покупателей это шанс сэкономить, так как квартира с коммунальными долгами зачастую стоит дешевле. Разберемся, есть ли смысл в такой экономии, кто будет платить по счетам и в каких случаях на продажу этой недвижимости может быть наложен запрет.

Как купить жилье с долгом

На вторичном рынке могут попадаться предложения о недвижимости с коммунальными долгами. Чтобы такие предложения были конкурентоспособными, продавцы этого жилья предлагают его по заниженной стоимости.

Статья 162 Жилищного кодекса регламентирует порядок расчета владельцев квартир за коммуналку. Законом установлено, что потребитель должен своевременно вносить оплату за предоставленные услуги. Этим подтверждается факт, что обязанности по погашению долга ложатся на плечи владельца, который пользовался услугами во время образования этой задолженности.

Покупка недвижимости означает, что у вас появляется право собственности, а вместе с тем, на вас же переходят и обязанности, связанные с ней. Но так как это наступает с момента регистрации в Едином государственном реестре, долг за квартиру, который накопился ранее, вы оплачивать не должны. Это обязанность предыдущего владельца.

Покупка квартиры уже давно стала одним из видов инвестирования

Все равно будьте готовы, что коммунальные службы предъявят вам требования оплатить суммы. Смело отказывайте им в этом, так как по закону такие претензии безосновательны. Будьте уверены, сотрудники коммунального предприятия, выставляя вам платежи, знают, что вы не должны их оплачивать, но идут на такой незаконный шаг, чтобы любым способом вернуть деньги.

Исключением является случай, когда вы обязуетесь оплатить долг, и это указано в договоре купли-продажи. Такой момент имеет место, если при покупке квартиры с долгами вы оплачиваете ее стоимость за вычетом суммы долга, после чего сами его погашаете.

Этот порядок особенно актуален, если вы не уверены в том, что после заключения сделки прежний владелец заплатит по счетам, и при этом не хотите разбирательств с поставщиками услуг. Так вы исключите проблемы и сможете спать спокойно.

В данном случае коммунальные службы имеют право предъявить вам претензии при несвоевременном погашении задолженности.

Как узнать реальные суммы долгов за коммунальные услуги

Чтобы убедиться в отсутствии или увидеть реальный размер долгов по коммуналке, попросите продавца предоставить справки с «Теплоэнерго», ЖЭКа, Водоканала и других поставщиков коммунальных услуг. Юристы рекомендуют подписывать договор купли-продажи по факту предоставления этих бумаг.

Справки о наличии задолженности по квартплате – это не обязательные документы при покупке квартиры. Поэтому, заключить договор можно и без них, но здесь вы рискуете столкнуться с долгами предыдущего владельца, о которых даже не подозревали. Поэтому, лучше потребуйте такие бумаги от хозяина жилплощади.

Запрет отчуждения – стена на пути к совершению сделки

Условия, при которых нотариус накладывает запрет на продажу недвижимости, оговорены в статье 73 Закона «О нотариате». К ним относится и случай, когда квартира находится под арестом в связи с невыплаченными коммунальными долгами.

Недвижимость может быть арестована, если задолженность по квартплате превысила сумму десяти минимальных зарплат, а именно – 32 тыс. грн. В таком случае коммунальные службы вправе обратиться в суд, который без участия сторон выносит приказ об аресте имущества.

Должник узнает об этом уже после судебного решения из уст судебных приставов.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Арестованная квартира может быть выставлена на аукцион, даже если это единственное жилье владельца. Чтобы не доводить дело до крайности, при большой задолженности рекомендуется обратиться в коммунальные службы с вопросом реструктуризации долга. Так владелец сможет погасить его частями, если нет возможности вернуть все и сразу.

Кроме того, нотариус вправе наложить на жилье запрет отчуждения, если в нем прописан ребенок, имущество находится под залогом, имеет место договор пожизненного содержания, владелец жилья получил ссуду от банка на строительство, капремонт или покупку новой квартиры и др.

Можно ли купить вторичную квартиру, на которую наложен запрет отчуждения

В случае, когда на недвижимость наложен запрет отчуждения, она не может быть продана. Если причина этого – коммунальные долги, запрет ликвидируется только после погашения задолженности и снятия ареста государственным исполнителем.

В других случаях вето снимается по факту предоставления соответствующего документа: сообщения от банка о погашении кредита или ипотеки, обращения органов попечительства о возможности снятия воспрещения при прописке несовершеннолетнего гражданина и т.п.

Могут ли арестовать квартиру за долги предыдущего владельца

Если вы стали обладателем недвижимости с задолженностью и не взяли на себя обязанности по ее выплате, описывать эту квартиру не имеют права. Когда к вам нагрянет судебный исполнитель, вы вправе не пускать его на свою жилплощадь, предоставив договор купли продажи.

Исключением может быть случай, если пристав имеет при себе решение о принудительном проникновении в жилье. При этом 82 статья Закона «Об исполнительном производстве» дает вам право обжаловать такие действия исполнителя, обратившись в суд.

Заключение

Если вы не намерены платить по коммунальным счетам предыдущего владельца квартиры, обратите внимание на отсутствие соответствующего пункта в договоре купли-продажи недвижимости.

Решившись купить квартиру с задолженностью по коммуналке, будьте готовы, что возможно коммунальные службы обратятся с вопросом погашения долга к вам, но по закону вы не обязаны оплачивать суммы, которые задолжал предыдущий владелец.

В целях предосторожности потребуйте справки от продавца перед совершением сделки. Урегулируйте вопросы, касающиеся долгов по квартплате, а также договоритесь о порядке их выплаты до заключения сделки.

Источник: //dom.ria.com/articles/pokupka-kvartiry-s-dolgami-chto-nuzhno-uchest-176688.html

Как списать долги по ЖКХ и оптимизировать ресурсопотребление

Что делать в данном случае с долгами по квартире?

Платежи за коммунальные услуги в России являются одним из самых острых вопросов на протяжении жизни многих из нас. Ежегодная тенденция к росту тарифов, при этом практически без изменения качества предоставляемых услуг разочаровывают каждого, кто ежемесячно добросовестно оплачивает воду, электричество, отопление и прочие услуги.

Долги за ЖКХ могут доставить серьезные неприятности, так как в любой момент услуги могут быть отключены – и это в лучшем случае. Задолженность приводит к судебным разбирательствам, аресту имущества и различным запретам, вплоть до выезда за границу.

Сегодня мы поговорим о том, какие существуют способы, при помощи которых можно добиться списания долгов по ЖКХ.

От долгов нельзя застраховаться, даже если в данный момент человек является добросовестным плательщиком – в жизни может произойти всякое.

Так, уже при покупке квартиры нередко возникают ситуации, когда бывший владелец не отличался добросовестным подходом к оплате услуг, оставив после себя существенные проблемы в виде долговых обязательств.

Бывают и такие ситуации, когда человек получает в наследство квартиру вместе с долгами почившего родственника.

В качестве еще одного примера можно упомянуть возникновение задолженности по причине тяжелого заболевания, полной или частичной нетрудоспособности. В подобных ситуациях вопрос о том, как списать долги по ЖКХ, становится актуальным, как никогда.

При наличии долга по коммунальным платежам, вторая сторона конфликта – это ресурсоснабжающие организации, а также организации, обслуживающие жилую недвижимость – управляющие компании.

Электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление – это товар, который был продан, поставлен, но не был оплачен.

Подобная ситуация рождает множество негативных последствий для управляющей компании, поставляющей ресурсы конечному потребителю.

Прежде всего, это экономические последствия – деньги за оплаченное сырье и за доставку конечного продукта потребителю, которые не вернулись, нельзя направить на заработную плату сотрудникам, налоги и другие платежи.

Чтобы не допустить возникновения таких последствий, УК всеми силами будет стараться выбить из вас долг, исключением являются ситуации, когда они сами ничего не будут должны. В соответствии с Налоговым кодексом России долги управляющей компании, поставщики ресурсов списывают только в том случае, если наступают какие-то исключительные обстоятельства:

  • Смерть должника;
  • Банкротство должника;
  • Невозможность исполнения судебного решения;
  • Истечение срока исковой давности.

В иных случаях эти долги становятся убытками управляющей компании со всеми вытекающими последствиями – речь идет о возврате долга УК ресурсоснабжающим предприятиям и покрытии собственных убытков.

Основные понятия, связанные с вопросом списания долгов за услуги ЖКХ

Несмотря на то, что каждый месяц каждый из нас, так или иначе, встречается с квитанциями, сообщающими о необходимости оплаты услуг жилищно-коммунального хозяйства, мало кто дает себе труд разобраться в основных положениях и понятиях относительно экономических взаимоотношений, возникающих у нас с управляющими компаниями (УК) и ресурсообеспечивающими предприятиями.

Формирование тарифов и порядок взыскания долгов

Список услуг, за которые начисляются коммунальные платежи, согласуется на общем собрании жильцов дома и передается в управляющую компанию. УК, в свою очередь, в соответствии с тарифами подрядчиков и основных поставщиков данных услуг, формирует квитанции с четким разделением на графы по каждой коммунальной услуге.

Каждый собственник квартиры в доме, которую обслуживает управляющая компания, подписывает договор на обслуживание, и этим выражает согласие оплачивать оказываемые дому услуги.

На собственника квартиры возлагаются обязательства по уплате платежей за все услуги, нравятся ему эти услуги или нет.

В случае, если УК не получает оплату от собственника квартиры в обслуживаемом доме, она имеет полное право применять к должнику санкции.

Для начала выдвигаются требования о погашении задолженности, затем УК приостанавливает снабжение квартиры определенным видом услуг (если это возможно, например, отопление отключить возможно далеко не всегда). После чего дело передается в суд для дальнейшего разбирательства.

При этом УК, хотя и уполномочена законом на совершение всех перечисленных действий но, по возможности, обычно не стремится нагнетать конфликт с должником.

Сроки давности

Сроки давности по неоплатам за коммунальные платежи составляют 3 года. Долги списываются только те, которые выходят за трехлетний период. При этом уже через 6 месяцев систематической неуплаты, УК имеет право на отключение потребителя от коммунальных услуг.

Квитанция об оплате: типы коммунальных платежей

Это документ, на который необходимо ориентироваться при оплате коммунальных платежей, а также при любых возникающих спорных вопросах. Документ включает множество пунктов, которые, однако можно разделить на два типа:

  • Суммы за оплату основных поставляемых ресурсов: электроэнергия, вода, отопление. Данные суммы перечисляются на счета поставщиков соответствующих услуг;
  • Суммы за услуги по управлению домом: вывоз мусора, текущий и капитальный ремонт жилья и т.п. Эти услуги оказывает сама УК или подрядные организации

Оплачивать услуги необходимо до указанной в квитанции даты, в случае пропуска даты крайнего платежа, начинает начисляться пеня, то есть – штраф за просроченный платеж. Пеня появляется в квитанции за следующий месяц и начисляется за каждый день просроченного платежа. Если вдруг квитанция потеряна, начисления можно посмотреть на сайте ЖКХ.

Отключить с технической точки зрения могут только подачу газа, холодной и горячей воды и электричества. Отопление в конкретной квартире чаще всего перекрыть никто не может, так как оно связано с другими квартирами.

Источник: //novostroev.ru/other/kak-spisat-dolgi-po-zhkkh-i-optimizirovat-resursopotreblenie/?utm_source=novostroyman

Законовед
Добавить комментарий