Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

Защита прав потребителей в сфере недвижимости

Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

Версия для печати

Рубрика: Защита прав потребителейНа вопросы отвечает Низовцев Виктор Петрович, Начальник отдела защиты прав потребителей администрации города Иркутска.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Светлана 16.12.2011Добрый день Виктор Петрович. Прошу разъяснить следующую ситуацию. Есть зарегистрированный в ФРС договор участия долевого строительства. В декабре 2009 года, когда дом НЕ БЫЛ ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, застройщик предложил подписать предварительный акт приеме-передачи (для проведения самостоятельного ремонта).

Данный акт был подписан. В МАРТЕ 2011г дом был ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, но застройщик не сообщил об его вводе и возможности подписания акта приема-передачи для оформления квартиры в собственность. Сегодня мне вручено уведомление о вводе дома в эксплуатацию датированное мартом текущего года.

На уведомлении стоит дата получения декабрь текущего года. Вместе с уведомлением мне предлагается подписать акт приема-передачи датированный апрелем 2011г. Причем в акт включены пункты о том что я подтверждаю, что меня уведомляли в марте о сдачи дома, и что я не имею претензий по срокам передачи объекта долевого строительства.

Как правильно поступить в сложившейся ситуации.

Спасибо.

Из Вашего вопроса не ясно когда в соответствии с договором объект долевого строительства должен быть передан дольщику. Практика сдачи дома в эксплуатацию задним числом известна, возможно это как раз Ваш случай.

Если Вы подписываете данный акт и, соответственно, соглашаетесь с отсутствием претензий по срокам передачи объекта, Вы в последующем не вправе требовать выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств со стороны застройщика по договору.

Более правильно, на наш взгляд, подписать акт с пометкой о наличии просрочки и сразу предъявить застройщику требование о выплате законной неустойки в добровольном порядке. Далее в суд, где необходимо предъявлять доказательства факта просрочки, а ответчику надо будет доказывать соблюдение требований п. 4 ст.

8 закона 214-ФЗ (об уведомлении дольщика о завершении строительства и готовности объекта, направленное почтой заказным письмом с уведомлением о вручении, либо лично под расписку).

Тамара Вильгельмовна, дольщица блок-секции 3. 14.12.2011Мы, участники долевого строительства ЖК в г. Иркутске численностью более 100 человек, обращаемся к Вам с просьбой защитить наши интересы.

В историческом центре города Иркутска застройщиком ЗАО «ЖСК «Инвест» (далее – Застройщик) с 2009 года строится жилой комплекс «Амурские ворота». Застройщиком были заключены договоры долевого участия в строительстве со сроком сдачи объекта в эксплуатацию до 4 квартала 2010 г.

Однако в указанный срок, как и на сегодняшний день, дома не сданы и не достроены. Обязательства дольщиков перед Застройщиком погашены, частично выплаты по договорам произведены жилищными сертификатами (3 ветерана ВОВ, инвалид). Один из ветеранов, Глушков Г. И., скончался, не дождавшись полагающейся ему квартиры.

В октябре 2010 г. Застройщиком было подано заявление о признании его несостоятельным, инициирована процедура банкротства. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.04.2011 г.

по делу № А19-19212-1073 в отношении Застройщика ЗАО «ЖСК «Инвест» (ИНН: 3808062885, ОГРН: 1023801018691) введена процедура наблюдения, а потом конкурсного производства. Нами уже поданы обращения в Администрацию г. Иркутска, Уполномоченному по правам человека в Ирк.обл., проведен санкционированный пикет.

Просим Вас сделать все возможное, чтобы мы смогли обрести своё законное жильё. Мы очень надеемся, что не будем оставлены наедине с нашей проблемой, и с Вашей помощью ситуация будет разрешена. С уважением, участники долевого строительства ЖК «Амурские ворота» (это копия письма и телефонограммы Путину. Скорпирована для Вас с форума дольщиков Амурских ворот)

Защита имущественных прав по законодательству РФ осуществляется судом. В суд, насколько я вижу из Вашего вопроса Вы не обращались.

Правовая помощь для обращения в суд оказывается службой стройнадзора, там разработаны образцы исков о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Что же касается обращения к властям, то поддержка пострадавших участников долевого строительства должна быть оказана в рамках ст.ст. 7-9 Закона Иркутской области от 19.10.2011г. № 91-оз “Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства…”.

Олеся

Источник: //www.realtyvision.ru/conf/42/

«Претензий не имею»: Это конец?

Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

Другими словами, если в акте приема-передачи указать «отказ участника долевого строительства от финансовых претензий, связанных с качеством объекта долевого строительства, является прощением долга», то вроде бы никаких требований в дальнейшем участник долевого строительства предъявить к организации не сможет.

Сомневаюсь, что такая фраза будет являться прощением долга в том смысле, который придается данному институту гражданским законодательством.

Отказ от претензий НЕ является прощением долга

Для того, чтобы установить, что условие договора об отказе от претензий является прощением долга, необходимо одновременное наличие нескольких условий.

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ. Для того чтобы признать совершенную сделку прощением долга необходимо установить, что она была совершена либо с намерением одарить (с точки зрения теории права – causa donandi) либо с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого (transactionis causa).

Первый вариант сразу отпадает – вряд ли дольщик решает одарить застройщика, чтобы тот обогатился.

Об этом свидетельствует хотя бы то, что отказ от претензий оформляется не отдельным документом, а включается в текст соглашения (например, акта приема-передачи).

Это говорит о взаимосвязи передачи объекта недвижимости и отказа от претензий. Здесь нет дарения, нет встречного предоставления.

По второму варианту (transactionis causa) ситуация несколько сложнее.

Действительно, соглашаясь на включение в акт условия об отказе от претензий, дольщик желает поскорее получить объект недвижимости, даже при условии отказа от чего-либо.

Однако это не означает, что дольщик действует с намерение путем отказа от претензий сформировать волю застройщика на передачу объекта в той ситуации. У застройщика уже есть такая обязанность – передать объект.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ. Наличие в тексте указание на предмет прощения долга (ст. 153 ГК РФ). То есть нужно определить, от каких КОНКРЕТНЫХ обязанностей мы освобождаем застройщика.

Так, в ситуации, когда речь идет о праве требовать неустойку за просрочку передачи объекта строительства, для того, чтобы посчитать это прощением долга, необходимо указать в акте точный размер такой неустойки (конкретную денежную сумму), поскольку обязательстве по уплате неустойки является денежным.

В случае же, когда речь идет о качестве квартиры, в условии об отказе от претензий должно быть указано от какого именно права вы отказываетесь: от права требовать устранения недостатков, от права требовать возмещения собственных затрат на устранение недостатков или от права требовать соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве. В двух последний случаях также необходимо указание на конкретную денежную сумму, поскольку данные обязательства являются денежными.

Таким образом, чтобы квалифицировать условие «претензий не имею» как прощение долга (и, следовательно, признать юридическую силу такого условия), необходимо установить, что:

1. Дольщик действовал с намерением одарить застройщика или с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого;

2. Условие об отказе от претензий содержит указание на то, от какого конкретного права требования к застройщику отказывается дольщик, включая указание на КОНКРЕТНУЮ денежную сумму, от требования которой отказывается лицо.

Вы, наверное, думаете, что я сделал «медвежью услугу» всем своим читателям, ведь читают нас и юристы застройщиков.

Дескать, дал им образец, как написать ПРАВИЛЬНО такое положение договора: «участник долевого строительства, подписывая настоящий акт приёма-передачи, действует с намерением одарить застройщика, и прощает ему долг в размере 150 000, право требование которых он получил в связи просрочкой в передаче объекта долевого строительства (неустойка)». Не тут то было, друзья? Читайте дальше.

214-ФЗ! ИНОГДА ОН ВСЁ-ТАКИ РАБОТАЕТ…

Представим, что все признаки прощения долга в условии об отказе от претензий в акте приема передачи были установлены (читайте формулировку из предыдущего абзаца). Означает ли это, что участник долевого строительства не сможет предъявить соответствующие требования к застройщику? И СНОВА НЕТ!

Акт приема-передачи, как и прощение долга, является сделкой, следовательно, любое его условие может быть признано недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Одно из таких оснований – нарушение закона (ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст.168 ГК РФ).

Обратимся к ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей». Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.

Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).

В своём письме Верховный Суд РФ говорит, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) – является ущемлением прав потребителей.

Таким образом, обсуждаемое в данной статье условие является ничтожным, а значит, является недействующим с момента подписания акта приема-передачи (или какого-либо другого соглашения), содержащего такие условия, что означает возможность предъявлять соответствующие требования к застройщику даже при условии подписания акта приема-передачи с условием об отказе от претензий.
Именно так наши юристы формируют свою позицию в суде, когда застройщик противопоставляют дольщику заклинание в виде «претензий не имею». Суды, увидев настолько аргументированную позицию, встают на нашу сторону. А, значит, на сторону участника долевого строительства.

Источник: //helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/157-pretenzij-ne-imeyu-eto-konets/

Процесс передачи квартиры дольщику от застройщика – ЮК

Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

После того, как строительство дома, наконец, завершено, наступает заключительный, но не менее важный этап – передача квартиры от застройщика дольщику. Именно в это время могут вскрыться, и чаще всего вскрываются, все недочеты и недоделки, допущенные застройщиком при строительстве.

Участнику предстоит внимательно отнестись к приемке своего жилья, которое нужно очень тщательно осмотреть, и оформить надлежащим образом все выявленные дефекты.

После того как передача квартиры состоится, и будет подписан соответствующий двусторонний акт, исправить ничего уже нельзя, и устранение недоделок, допущенных строителями, ляжет на плечи дольщика.

Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией.

Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев.

Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.

Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.

Закон обязывает его либо вручить письмо лично под подпись дольщика, либо направить ему заказное почтовое отправление с описью и уведомлением.

Участник должен начать приемку своей квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДДУ или, если в документе не установлено точное время, не позже семи будних дней после получения письма.

Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего.

Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта. Причем, если после его подписания  что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности.

Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ.

Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит.

Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку.

Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения.

Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ.

В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам.

С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу.

Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и  какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

  • дата передачи дома;
  • адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
  • реальный метраж помещения (по данным БТИ);
  • номер квартиры;
  • полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
  • подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале. Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко.

Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры.

Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив  в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании.

При приемке квартиры дольщик может столкнуться и с другими проблемами. Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию.

Опытные юристы общества защиты прав дольщиков, проанализировав сложившиеся обстоятельства, подскажут, как нужно действовать в том или ином случае, помогут правильно составить претензию, проведут переговоры с другой стороной, при необходимости составят заявление в суд, где представят ваши интересы.

Свяжитесь с нами, чтобы задать волнующие вас вопросы, перейдя на страницу «Контакты».

Источник: //help-ddu.ru/dogovor/peredacha-kvartiry-ot-zastrojshhika-dolshhiku

Не так все и сложно! — Квадрум.Медиа

Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

Приобретение новостройки — дело довольно волнительное. Особенно нервирует ситуация, когда вы уже заплатили свои деньги, а квартира еще только строится — и так длится примерно год-полтора.

И момент, когда от застройщика поступает телефонный звонок или письмо о том, что можно приезжать и получать ключи, кажется великим счастьем: все, можно расслабиться и возрадоваться! Но — подождем с эмоциями, потому что впереди еще сама процедура приемки.

Во время которой, как утверждают специалисты, тоже могут вылезти какие-то неприятности…

Не ждать милостей у природы

Первое, на что хотелось бы обратить внимание — покупателю квартиры совершенно необязательно ждать новостей от застройщика.

Можно и проявить активность — например, регулярно звонить в офис вашего продавца, заходить на его сайт в интернете.

Там наверняка есть раздел «Новости», где периодически вывешиваются сообщения вроде «Начинается запись на получение ключей в таком-то корпусе». Держа руку на пульсе, можно оказаться в первых рядах получающих и выиграть 2-3 недели.

Но и это еще не все. Во время своего последнего приобретения новостройки автор этих строк записался на получение ключей в первый же возможный день. Однако на этаже уже располагались детские коляски, а в соседней квартире жила семья.

Ее глава (назовем его Андреем), поведал, что живет уже месяц — за это время они даже сумели частично сделать ремонт.

А вопрос «Как такое вообще возможно?» имел очень простое решение — Андрей свел знакомство с сотрудником офиса заселения застройщика, и за славную 5000-рублевую бумажку тот вручил ему ключи вне всякой очереди.

Да, заселиться раньше срока — удовольствие во многом сомнительное: будешь жить в условиях, когда все вокруг делают ремонт, засыпать и просыпаться под рев перфораторов. С другой стороны, если очень надо… У Андрея была именно такая ситуация, поскольку им удалось уехать со съемной квартиры, за которую они платили 32 тысячи рублей в месяц.

Деньги: изменился метраж…

Но, предположим, так или иначе ваш первый контакт с офисом заселения состоялся, и вы договариваетесь о приемке. Первый вопрос тут — день и время (с ним все очевидно), второй — деньги. Сколько вас попросят заплатить и почему? Первое основание для оплаты — увеличение размеров квартиры.

«Площади квартир после обмера БТИ могут отличаться от заявленных, и это вполне обычная ситуация, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — Расхождение зависит от площади: в большой трехкомнатной квартире оно может достигать 4-6 м². В однокомнатных, естественно, меньше.

Если вы купили квартиру одной площади, а в итоге получили другой, то возможны три варианта (они обычно изначально прописаны в договоре долевого участия (ДДУ)):

  • при любом расхождении площади никакие денежные взаиморасчеты не производятся, и стороны не вправе предъявлять претензии;
  • устанавливается „пороговое“ расхождение площади, в пределах которого перерасчет не производится. Если это, к примеру, 1 м², то при расхождении менее этой величины перерасчета не будет. А если квартира будет отличаться от заявленной даже на 1,1 м², то деньги одна из сторон вносит, причем не за 0,1 м² (превышение над „пороговой“ величиной), а полностью за 1,1 м²;
  • перерасчет происходит в любом случае. Это очень редкий вариант, поскольку расхождения в десятые и даже сотые доли метра бывают всегда, и застройщикам хлопотно проводить процедуру перерасчета».

Основой для расчетов принимается цена 1 м² в ДДУ.

Как добавляет Мария Литинецкая, в принципе, покупатель имеет возможность опротестовать оплату «лишних» метров. Можно подать на застройщика в суд, доказывая, что увеличение площади стало не результатом технологических неточностей, а намеренного изменения проекта.

…плюс квартплата вперед 

Есть и еще одно основание для взимания платы с получающего ключи – квартплата за первые 3-4 месяца проживания, а также за вывоз мусора.

Последнее обосновывается тем, что покупатели квартир обязательно будут делать ремонт, а процесс этот обязательно сопровождается большим количество отходов. В отличие от описанного в предыдущей главе, эти траты обязательные – они существуют в любом новом ЖК.

Правда, порядок сумм здесь заметно скромнее. Если доплата за разницу в метраже исчисляется сотнями тысяч, то в данном случае речь идет об 10-20 тысячах.

Например, в комплексе «Ривер Парк» аванс за три месяца за двухкомнатную квартиру составил в среднем 5-5,5 тысячи рублей, вывоз мусора – 4000 рублей. При этом владельцы квартир с отделкой от застройщика от последней платы были освобождены, поскольку утилизация строительных отходов для них была неактуальна.

Завершая эту тему, стоит отметить, что речь здесь шла не о коммунальных, а об эксплуатационных платежах. То, что рассчитывается по счетчикам (вода, электричество, часто отопление) покупатель оплатит позже, по фактическому потреблению. 

В офисе: все в сборе?

Главное условие, выдвигаемое продавцом, такое: на получение ключей должны приехать все лица, фигурирующие в ДДУ. Аргументы вроде «Да это же моя жена! Вот штамп о браке в паспорте!» здесь не действуют, поскольку вопрос слишком серьезен.

«Если явка всех покупателей по какой-то причине невозможна (например, это семья, живущая в другом городе, и всем вместе сняться с места в нужный день не получается), от отсутствующих нужно взять нотариально заверенную доверенность, – говорит Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК «Ареал».

– Все пришедшие должны взять паспорта, и – кроме них – свой экземпляр ДДУ».

Что касается самого акт приема-передачи, то это достаточно формальный документ. В нем обязательно должны быть перечислены:

  • реквизиты застройщика;
  • ФИО и паспортные данные покупателя (покупателей);
  • описание квартиры (площадь, количество комнат, окончательная стоимость объекта с учетом обмера БТИ и пр.);
  • подписи сторон с полной расшифровкой;
  • основание перехода имущества (номер договора).

В целом документ этот – повторимся – достаточно формальный, и на рынке неизвестны случаи, когда продавец пытался бы обмануть покупателей, подсунув какую-то «неправильную» версию акта. Однако есть одна серьезная проблема.

Дело в том, что подписать бумагу вас, скорее всего, попросят в офисе, т.е. еще до того момента, как вы окажетесь в квартире. А в акте обязательно будет формулировка вроде «стороны претензий друг к другу не имеют».

Как быть? Ведь претензии вполне могут появиться в самой квартире?

Одна линия поведения – назовем ее «жесткой» – предполагает, что ничего до осмотра квартиры мы подписывать не будем. Поступать так рекомендует, в частности, Максим Радченко.

«Чего точно не стоит делать – сразу подписывать акт приемки-передачи, не заходя в квартиру, – говорит он. – Если это сделать, любые недоделки застройщик сможет «повесить» на дольщика.

А недочеты той или иной степени существенности бывают почти всегда, особенно если речь об эконом-классе».

Но есть и другой вариант – акт в офисе все-таки подписать, отложив изложение всех претензий в специальную «дефектовую ведомость». 

На квартире: справимся ли сами?

Сам осмотр квартиры обычно вызывает у покупателей наибольшие опасения — дескать, справимся ли? Тем более, что существует масса фирм, оказывающих соответствующие услуги. За сумму от 7-9 тысяч рублей (однокомнатная квартира) до 15-20 тысяч («трешка») их специалист отправится с вами на объект и поучаствует в приемке.

Однако стоит ли пользоваться их услугами — тут опрошенные нами эксперты высказывали разные мнения. Максим Лещев, генеральный директор ГК  «Гео Девелопмент», считает, что квартиру без отделки вполне можно принять и самостоятельно. А вот если в квартире выполнена черновая отделка — тут уже хорошо бы пригласить специалиста.

И тем более он окажется нужен, если выполнена чистовая отделка «под ключ».

Несколько иное мнение у Марии Литинецкой: она считает, что ориентироваться нужно, прежде всего, на репутацию застройщика.

«Если вы купили квартиру у надежной компании, это уже дает гарантию того, что проблем с качеством строительства быть не должно, — говорит эксперт.

— А вот если по результатам чтения форумов в интернете видно, что уже состоявшиеся новоселы имеют на данную компанию много жалоб, то, возможно, есть смысл заплатить 10 тысяч рублей специалистам, чтобы потом не судиться с застройщиком после заселения».

В целом при осмотре (если все-таки решиться провести его самостоятельно) надо соблюдать несколько простых правил:

  • проводить его в светлое время суток;
  • оценить чистоту помещения. Строительный мусор, которым иногда бывают завалены квартиры, не только неприятен сам по себе — он может скрывать какие-то дефекты;
  • проверить окна и балконные двери. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком. Окна должны открываться и закрываться без усилий;
  • убедиться в исправности вентиляции. Для этого к вентрешетке нужно поднести зажигалку или лист бумаги. Если вентиляция работает, то пламя отклонится в сторону, а лист бумаги «приклеится» к решетке;
  •  необходимо осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен;
  • проверить электрику. Для этого элементарно попробуйте подзарядить мобильный телефон. А также возьмите с собой обычную лампочку и вкрутите в патроны, чтобы убедиться в исправности.

И еще один «секрет». Оценить квартиру можно… даже не заходя в нее. Если подъезд выглядит как «после бомбежки»: грязные стены, пыль, треснутая плитка — все это уже говорит об отношении девелопера и его контроле работы строителей…

Запишем все!

Все выявленные нами недостатки фиксируются в специальный документ. Выше он уже упоминался под названием «дефектовой ведомости», но может называться и иначе — например, «листом осмотра», «дефектным актом» или как-то еще.

Важное условие — его должны подписать не только вы, но и представитель застройщика. Теперь, согласно закону «О защите прав потребителей», девелопер должен выполнить все ремонтные работы не позже, чем через 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон).

В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Как правило, девелопер дает гарантию на качество строительных работ. Если жилье приобретается в соответствии с 214-ФЗ, то гарантия на него составит 5 лет.

В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты.

Специально для Квадрума Владимир Абгафоров

Источник: //kvadroom.media/city/49129/

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Что делать, если застройщик дает подписывать акт только с условием, что претензий не имею?

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Законовед
Добавить комментарий