Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

мдоговора купли-продажи недвижимостиявляются права и обязанности сторонтакого договора.

Подоговору купли-продажи недвижимости.Главной обязанностью продавца являетсяпередача недвижимой собственностипокупателю. Эта обязанность общаяабсолютно для всех договоров куплипродажи-недвижимости.

Для покупателяимущества по договору купли продажинедвижимости на недвижимую собственностьвозникает с момента регистрации переходаправо собственности, которое можетсовпадать , а может и не совпадать сфактической передачей недвижимогоимущества.

Таким образом, в договорекупли – продажи недвижимости следуетдовольно четко отличать переход правасобственности и фактическую передачунедвижимого имущества актом передачи.

Нужноотметить тот факт, что главной обязанностьюпродавца по большей части рассматриватькак ответственность покупателя, передатьправо собственности на проданнуюнедвижимое имущество, и ввести его вовладение недвижимостью.[52, c.430]

Необходимоиметь в виду, что подписание договоракупли – продажи недвижимости – этонедостаточное основание для государственнойрегистрации прав. Было бы справедливо,чтобы рассмотреть законодательныйподход, как минимум спорным.

В качествеобщего правила, согласно с которымоснование возникновения правасобственности у покупателя вещи возникаетс момента ее передачи покупателю всоответствии с пунктом 1 статьи 223 ГКРФ.

Итак следует подчеркнуть то, чтонынешнее законодательная логикапризывает к тому что бы передачанедвижимого имущества осуществляласьс целью исполнения обязательств подоговору продажи недвижимости.Государственная регистрация правсобственности, происходить основываясьна заключенном договоре купли-продажинедвижимости между сторонами.

Помимоэтого, правовая значимость передаваемойвещи должна быть, и в тех случаях когдастолкновения между базовыми претензиямиприобретателей по своим требованиям вразличных договорах купли – продажинедвижимой собственности, заключеннымс одним поставщиком, предпочтениеследует отдавать человеку, которомуимущество передано (собственность)продавца.[53, c.18]

Отсюда следует что передача недвижимогоимущества для исполнения обязательств,происходящих из договора купли – продажинедвижимой собственности необходимоиметь правовое значение – это основадля государственной регистрацииотчужденного имущества.

Послетого как как покупатель обретает статусполноценного владельца на недвижимоеимущество, у него появляются конкретныеправа и обязанности. Во первых, появляетсявозможность использовать собственныеспособы защиты интересов на недвижимуюсобственность.

Вместе с тем, послемомента перехода недвижимой собственностисвязано с ним бремя содержания имущества. Данное имеет значение для выявленияриска случайной гибели имущества вмомент его передачи.

Между тем, сторонамив договоре могут быть определены условияриска случайной гибели недвижимойимущества.

Втаких случаях как, если вдруг однасторона не желает подписывать актпередачи имущества, то это можно считатькак отказ продавца от исполненияобязанности по передаче имущества, аесли покупатель то принять имущество.

Когдасторонами исполняется договор продажинедвижимости, пока имеется зарегистрированноеправо собственности на имущество упродавца, правовые отношения междутретьим лицом не изменяется.

Продавецпо прежнему остается владельцемнедвижимого имущества до тех пор покане состоится государственная регистрацияперехода права собственности к покупателю.Данное значит то, что он несет все рискии бремя содержания недвижимого имущества.

Кроме того ему так же принадлежит всяприбыль и доходы которая приноситимущество.

Передаточныйакт по договору купли – продажи недвижимогоимущества не рассматривается какдополнение или уточнение договора. Вслучае Если сторонами, указано, что всвязи с отсутствием передаточного актанедвижимости к договору купли – продажинедвижимости, то это не послужит какоснование освобождения продавца отответственности за ненадлежащееисполнение такого договора.[46, c.345]

Информационноеписьмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда России Федерации от 13 ноября 1997 г.

№ 21 «Обзор практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажинедвижимости», на основании судебнойпрактической деятельности демонстрирует,как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договорукупли-продажи, может оказаться основаниемдля прекращения действия договора.

Комитетпо управлению имуществом продал ПубличноеТоварищество с ограниченной ответственностьюнедвижимого имущества. Условия контрактапредусматривали обязанность покупателязаплатить стоимость имущества к продавца,а продавец обязывается передать еепосле оплаты покупателю.

Обязательствапо платежам были не выполнены покупателем,поэтому комитет направил иск в суд опрекращение договора . То что относитсяк правам сторон по договору да это точто они так же соответствуют обязательствамсторон.

Тот кто покупает может потребоватьпередать недвижимое имущество. Тот ктопродает может требовать платы в размереустановленной суммы передаваемогоимущества.

Что та что другая сторона вправоотношениях по договору, обладаютправом требования друг от другаобязательной государственной регистрацииправа собственности..[44, c.23]

Итак,согласно подписанному договору продажинедвижимости Продавец вправе требоватьс покупателя оплатить определеннуюденежную сумму (установленную цену)предмета договора недвижимости, Апродавец должен совершить следующуюпоследовательность действий:

1)продавец передает покупателю собственностьна основании передаточного актаимущественного или другого документао передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2)продавец не должен отказываться отгосударственной регистрации переходаправа собственности на недвижимоеимущество и государственной регистрациидоговора купли – продажи недвижимогоимущества, если предметом договоракупли – продажи недвижимого имуществаявляется недвижимое имущество жилогоназначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2статьи . 559 ГК РФ);

3)продавец должен возместить покупателюущерб, вызванный задержкой государственнойрегистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4)продавец не должен уклоняться отподписания передаточного акта или иногодокумента о передаче недвижимогоимущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).

покупательимеет право на:

1)когда передача недвижимости продавцомне соответствует договору продажинедвижимости по качеству, может посвоему усмотрению потребовать отпродавца следующее – пропорциональногоснижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимогоимущества, компенсацию за свои расходы(статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);

2)если значительно нарушены требованияпо качеству недвижимого имущества,может отказаться от договора купли -продажи недвижимого имущества и требоватьвозвращения той суммы которая былауплачена в пользу имущества.

3)если продавец отказывается отгосударственной регистрации переходаправа собственности, от государственнойрегистрации договора купли продажинедвижимости, имеет право в порядкесудопроизводства предъявить исковыетребования по возмещению убытков,вызванных задержкой государственнойрегистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Дажеущерб не освобождает сторон от обязанностипо государственной регистрации договоракупли – продажи недвижимого имущества.[42,c.15]

Равнымобразом, покупатель выполняет следующие:

1)покупатель в обязательном порядкеоплачивает обговоренную сумму денежныхсредств (установленную цену) недвижимогоимущества, в срок, указанный в договоре;

2)покупатель обязан не уклоняться отгосударственной регистрации переходаправа собственности и государственнойрегистрации договора купли -продажинедвижимого имущества;

3)покупатель обязан не уклоняться отподписания передаточного акта подоговору купли -продажи недвижимогоимущества (или другой документ о передаченедвижимости).

4)покупатель обязан возмещать Продавцуубытки, связанные с задержкой вгосударственной регистрации договоракупли – продажи недвижимого имущества(пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласносо ст.556 ГК РФ передача недвижимостипродавцом и принятие ее покупателемисполняются по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документуо передаче.

Обязанность продавца попередаче недвижимости считаетсявыполненной тогда когда продавец вручитимущество покупателю т после подписанияучастниками надлежащего документа опередаче, если другое не предусмотренозаконодательством или договором ..

Исполнениедоговора купли-продажи недвижимогоимущества сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственностине является основанием для измененияотношений с третьими лицами. Толькопосле государственной регистрацииперехода права собственности покупательстановится полноценным собственникомнедвижимости.[39, c.54]

Такженужно придать значение праву покупателяземли при продаже недвижимости.

Покупательздания, строения, сооружения, находящегосяна земельном участке, принадлежащегопродавцу на праве аренды, с моментарегистрации перехода права собственностина такое имущество приобретает правопользования землей, занятые подпостройки, сооружения, строительствои необходимых для их использования, направе аренды, независимо имеет значения,выданные в установленном порядке,является ли договор аренды междупокупателем и собственником земли.

Выводыпо главе 2

1.Государственной регистрации подлежитпереход права собственности по договорукупли продажи, а не договор купли -продажи недвижимого имущества, (ст. 551ГК).

После подписания договора купли-продажинедвижимости, договор вступает в действиедля сторон.

Значение государственнойрегистрации перехода права собственностина недвижимость к покупателю состоитв том, что только после регистрациипокупатель становится собственникомнедвижимого имущества в глазах третьихлиц.

2.Дополнительные требования, нацеленныена защиту проживающих граждан в жилыхпомещениях, выражены для продажи жилья(статье. 558 ГК РФ).

Существенным условиемдоговора купли – продажи жилого дома(его доли) или квартиры, где проживаютлица, сохраняющие право пользования сжилым помещением после приобретенияпокупателем, признается перечень такихлиц с указанием на их права в пользованиепродаваемым жилым помещением. В случаенесоблюдении такого условия договоркупли – продажи недвижимого имуществасчитается незаключенным

3.Предметом договора купли – продажинедвижимого имущества включает в себедва рода объектов: продаваемое недвижимоеимущество; действия продавца и покупателяпо передаче недвижимости, ее принятиюи оплате.

В тех случаях, когда продаетсяздание, сооружение или иной объектнедвижимости, определяемый по признакамнеразрывной связи с землей и невозможностиперемещения без несоразмерного ущербаего назначению, и продавец являетсясобственником земельного участка,предмет договора включает в себя иобъект третьего рода(право на земельныйучасток).

Источник: https://studfile.net/preview/5996634/page:4/

Процедура регистрации сделок купли-продажи домов с участком. Что важно знать? на сайте Недвио

Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

Сделка купли-продажи, предметом которой является недвижимость с земельным участком, немного отличается от классического варианта. В этом случае регистрации подлежит не один объект, например, квартира, а два: непосредственно сама недвижимость (дом) и прилегающая к нему территория. Соответственно, вместо привычных трех экземпляров регистрацию проходит четыре договора.

В сделках по покупке частного дома с участком на вторичном рынке могут быть подводные камни. Многие покупатели с целью сэкономить стараются самостоятельно решать все бюрократические проблемы. Перед заключением сделки следует проанализировать целый ряд показателей, которые могут отразиться на характере вашего владения в будущем.

Помните о том, что мошенники могут воспользоваться вашим незнанием и заключить сделку в свою пользу. Поэтому лучше рассматривать объект покупки с нескольких ракурсов:

Прежде чем рассматривать конкретные варианты, оцените предложение на рынке и установите вилку цен. Около 70% собственников недвижимости совершают импульсивную покупку и переплачивают. Многие находят предложения, которые, по их мнению, очень выгодны, хотя по факту за те же деньги можно было бы купить недвижимость в лучшем состоянии и более выгодном месторасположении.

Чтобы сопоставить цены, воспользуйтесь досками объявлений в интернете и пообщайтесь с местными жителями, если присматриваете дом в конкретном коттеджном поселке. Выезжайте на осмотр только после того, как отобрали несколько предложений. Размещенные на различных ресурсах фотографии могут не иметь ничего общего с реальным состоянием дома, поэтому заранее не стоит обольщаться.

Отдельного рассмотрения требует цена земельного участка под домом. Стоит отметить, что установленная кадастровая стоимость данного объекта не имеет отношения к реальной цене земли. Следует отталкиваться от оценочной стоимости, которая зависит от площади участка, назначения и его месторасположения.

2. Изучите документы на недвижимость

Помимо внешнего осмотра дома, ознакомьтесь с документами и выясните, кто прописан по данному адресу, и кто является собственником. На этом этапе могут вскрыться бюрократические нюансы, которые будут препятствовать своевременной и законной регистрации вашего права собственности на имущество.

Довольно распространенными являются случаи, когда продажей дома занимается лицо, не имеющее к нему никакого отношения. Убедитесь в том, что человек уполномочен собственником представлять его интересы. Следует насторожиться, если человек уклоняется от прямых ответов на вопросы и категорически отказывается показывать наличие документов.

Документы для регистрации

Какие бумаги необходимы для регистрации сделки:

  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о прописанных и проживающих в доме, который подлежит продаже. Документ предоставляется продавцом, а при составлении договора обязательно прописываются сроки и условия выписки жильцов, оплата платежей, если такие предусмотрены;
  • сам договор купли-продажи.

Составление договора

Непосредственно сама регистрация договора купли-продажи осуществляется в течение 10 дней в присутствии нотариуса, который, в свою очередь, должен убедиться в личности присутствующих лиц и в правильности написания их данных в договоре.

После оформления сделки у покупателя должны иметься такие бумаги:

  • договор + акт приема объекта;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности.

У продавца тоже остается на руках свой вариант договора, который потребуется ему позже для подачи данных в налоговую службу.

Технический паспорт на дом

Не всегда документы на продающуюся недвижимость соответствуют требованиям. К таким и относят устаревший техпаспорт. Если продавец имеет такой на руках, то в этом случае встает вопрос о получении нового кадастрового паспорта.

Что потребуется:

  • разрешение на строительство, выдаваемое Администрацией района;
  • если строение старое, то та же Администрация обязана выдать справку, что на момент постройки дома такое разрешение имелось.

Важно: при постановке на кадастровый учет необходимо заявление на регистрацию права.

Сделка с долевой собственностью

Если продаваемая недвижимость находится в собственности у нескольких равноправных хозяев (дольщиков), то оформление сделки осуществляется в кабинете нотариуса. Все расходы на оплату услуг нотариальной конторы в этом случае ложатся на плечи продавца, а именно:

  • услуга за составление договора;
  • % от кадастровой стоимости предмета сделки.

Покидая кабинет нотариуса, участники сделки получат по образцу нотариально заверенного договора.

Копия экземпляра потребуется для оформления заявления на прекращение права владения недвижимым имуществом, сделка о продаже которого была оформлена.

При этом осуществляется регистрация права собственности приобретенного покупателем имущества. В этой инстанции пошлину за регистрацию права оплачивает уже покупатель из своего кармана.

Важно: регистрация сделки у нотариуса занимает не более 2-3 рабочих дней. По завершению новому владельцу дома с участком выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.

Продажа дома на арендуемом участке земли

Несколько сложнее обстоят дела, когда право собственности не распространяется на прилегающий участок, а земля просто находится в долгосрочной аренде у Государства. В этом случае оформляется сделка на сам дом, а в договоре обязательно указывается, что участок арендуется собственником.

Когда новый владелец становится полноправным собственником, он обязан заново заключить договор аренды участка с Администрацией района.

3. Привлекайте юристов на этапе регистрации

Стоит отметить, что полноценное право собственности новый владелец приобретает только после внесения сведений в государственный реестр. Это значит, что подписание документов без участия нотариуса в полной мере не фиксирует ваше право. Во время подписания договора купли-продажи юрист подает запрос в реестр и фиксирует сделку.

Помимо узаконивания через реестр, юрист проверяет сведения о доме и участке, устанавливая возможность передачи имущества новому собственнику.

Если в процессе был установлен факт неполного (частичного) владения имуществом или прописки в доме несовершеннолетних лиц и т.д., то сделка не проводится.

Если домом или участком распоряжается еще кто-то, понадобится письменное согласие. В случае с пропиской несовершеннолетних, нужны документы от органов опеки.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.  По завершению сделки покупатель может рассчитаться с продавцом как наличными деньгами, так и безналичным расчетом. Последний способ весьма удобен и менее рискован, поэтому используется чаще всего в последние 5 лет.

4. Препятствия в оформлении купли-продажи

Перед оформлением документов важно удостовериться в юридической чистоте сделки. Если ранее дом достался продавцу по наследству, то может всплыть факт частичного владения имуществом.

На практике часто встречаются нюансы, связанные с земельными участками под домом. Далеко не у всех они приватизированы. Вы можете оформить право собственности лишь на приватизированный земельный участок. Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, то ему придется отсрочить продажу до момента узаконивания участка.

Чтобы оценить состояние придомовой территории с точки зрения покупателя, нужно ознакомиться со сведениями из кадастрового паспорта. Обратите внимание на раздел с границами земельного участка. Они должны быть четко установленными. В противном случае, собственнику придется пройти процедуру межевания, привлекая к сотрудничеству инженера.

В стародачных поселках многие не оформляют право собственности на дом. Это может послужить препятствием в совершении открытой сделки.

При этом, вы можете в индивидуальном порядке договориться с собственником, оформить правоустанавливающие документы на землю, совершить сделку и потом оформить дом на себя. В данном случае стоит рассмотреть все нюансы по отношению к узакониванию постройки.

Вы не сможете ее оформить, если дом построен на участке, который был выделен не под индивидуальное жилищное строительство.

В отдельных случаях право собственности на землю оформлено в виде долгосрочной аренды или права пользования земельным участком. Эта практика характерна для тех поселков, в которых земля выделяется в пользование муниципальными органами власти. В данном случае вы можете узаконить сделку на приобретение дома. В отношении земельного участка необходимо получить уточнения.

Не рекомендуется покупать дачи на основании садовой книжки. Такой вариант сделки предусматривает ваше членство в садовом товариществе, но не дает вам права собственности на участок под дачей.

Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца и законности совершаемых сделок, дайте документы на ознакомление нотариусу и узнайте, насколько целесообразно покупать данный вид недвижимости с участком.

Если вас беспокоит стоимость объекта, можно проконсультироваться у профессионального риелтора.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/registratsiya-sdelok-kupli-prodazhi-dom-s-uchastkom/

Продавец отказывается регистрировать договор купли-продажи: что делать

Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodavets-otkazyvaetsya-registrirovat-dogovor-kupli-prodazhi-chto-delat/

: О признании права собственности только через суд. : Профи : Строительный Комплекс АТР

Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

12-11-2009 78761 55

 Разъяснения дает Светлана Усова,

начальник отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, которая в нашем регионе осуществляется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Однако чтобыпройти государственную регистрацию необходимо иметь документы, подтверждающие право заявителя на недвижимость – так называемые правоустанавливающие документы.

Это могут быть постановления органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка, различные договоры в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, а также вступившие в законную силу судебные акты. Остановимся на последних подробнее. Каким образом устанавливается право собственности на недвижимое имущество в суде? 

Люди опасаются судебных тяжб, но случается, что только таким путем можно установить свое право на недвижимое имущество. Общепринята ли это практика?

– Судебные иски о признании права собственности – вынужденная мера, чаще всего связанная с отсутствием необходимых для государственной регистрации документов. Количество подобных дел, рассматриваемых в судах, не уменьшается.

И нередко в качестве третьего лица к участию в судебном процессе привлекается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю – в этом заинтересованы и суды и граждане, добивающиеся установления права собственности.

Каковы наиболее распространенные причины для обращения в суд с иском о признании права собственности?

– Причин, к сожалению, много.

Среди наиболее распространенных следующие:-правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям законодательства;- продавец по договору, совершенному в простой письменной форме, умер, и нет наследников, или невозможно установить его местонахождение -документы на имущество вообще отсутствуют и есть только выписка из похозяйственней книги, хотя гражданин владеет имуществом уже много лет (в основном это касается объектов, находящихся в сельской местности, в этом случае право собственности возникает в силу приобретательной давности, то есть если гражданин владеет имуществом более 15 лет.)

– самовольное строительство – нет документов, подтверждающих отвод земельного участка, например, участок для строительства предоставлялся кооперативу, либо иным лицам, которые продали участок истцу, но договор купли-продажи недостроенного дома или гаража не был оформлен надлежащим образом, то есть право собственности по такому договору не было зарегистрировано, а в дальнейшем истец завершил строительство и теперь ему нужно доказать, что он имел право построить здание именно на этом месте, а не самовольно захватил участок земли. Причем подобные случаи, к сожалению, не подпадают под действие дачной амнистии, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие предоставление земли лицу, завершившему строительство.

Довольно часто встречаются случаи обращения с заявлениями о включении имущества в наследственную массу. Это бывает, когда гражданин при жизни не успел зарегистрировать права на недвижимое имущество, а после его смерти наследники не могут получить свидетельство о праве на наследство, так как согласно ст.

1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество.Но наиболее распространенными остаются случаи, когда граждане, совершив сделку, не обращаются за государственной регистрацией. Пример.

Гражданин N приобрел в 2000 году по нотариально удостоверенному договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, но до конца дело не довёл – государственная регистрация прав и этого договора не была произведена. Значит, и не возникло право владеть и распоряжаться этим жилым домом и земельным участком.

Гражданин не может прописаться в купленном доме, не может продать или подарить его, хотя и считает эту недвижимость после передачи денег продавцу своей.

В соответствии с законом, за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности должны обращаться обе стороны сделки, но спустя несколько лет после подписания договора продавец по сделке умер и гражданину пришлось обращаться в суд с заявлением: о признании прав на жилой дом и земельный участок, привлекая в качестве ответчиков по делу наследников умершего. Однако признание его прав в судебном порядке не освобождает от их обязательной государственной регистрации, так как права на недвижимое имущество подлежат обязательной госрегистрации и только такая регистрация прав является единственным доказательством их существования.

А если у собственников дома нет никаких документов на земельный участок, где расположен дом?

– И это тоже явление не редкое. Подобные ситуации возникают из-за того, что большинство домов построены очень давно, когда не было строгой регламентации оформления прав на земельные участки, а вовремя приватизировать землю не получилось по каким-либо причинам.

В этих случаях для полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, и принятия объективных решений, суд запрашивает информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества не только в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, но и в других органах, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества и их владельцев до создания Управления.Если предметом иска является жилой дом на земле, а основанием иска – приобретательная давность, то сведения о правах на землю запрашиваются также в Управлении Роснедвижимости или в органах местного самоуправления. При этом гражданин должен доказать обоснованность своих требований. Если это самовольное строительство на непринадлежащем истцу земельном участке, то истец доказывает факт строительства на собственные средства и для себя. Если имеются ошибки в правоустанавливающем документе, то нужно с помощью каких-либо иных документов, имеющих отношение к делу доказать факт совершения сделки. Если это приобретательная давность, то можно использовать свидетельские показания.Решение суда о признании прав на недвижимое имущество вступит в законную силу в течение 10 дней, если никто из сторон спора не обратится с кассационной жалобой. Вступившее в законную силу, заверенное надлежащим образом, с отметкой о вступлении в силу, решение в отношении прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации.

Хотелось бы порекомендовать гражданам более ответственно подходить к оформлению документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество независимо от того, квартира это, жилой дом, земельный участок или дача, для того, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свои права в судебном порядке и нести лишние расходы по уплате государственной пошлины.

Источник: http://skatr.ru/profi/o-priznanii-prava-sobstvennosti-tolko-cherez-sud

Как продать дом, не потеряв вложенных денег?

Что делать, если продавец отказывается регистрировать дом на земельном участке?

Помните фразу из фильма «Берегись автомобиля»: «Каждый, у кого нет машины, мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать»? Вот так же и с домом. Поиск участка, выбор строительной компании, столько сил, вложений.

Наконец мечта реализована, дом построен. А через несколько лет он вдруг продается.

По каким причинам? Этого мы тоже коснемся в статье, но в целом наш разговор будет посвящен тому, как, не потеряв вложенные деньги, продать свою загородную недвижимость

Говоря о продаже загородной недвижимости, мы будем иметь в виду два объекта — собственно дом и участок с находящимися на нем постройками (хозблок, гараж, баня, забор на монолитном фундаменте и т. д.).

Продать их отдельно друг от друга невозможно.

В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок неразрывно связано с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость.

Хотя и продается «два в одном», все же владелец недвижимости, как правило, общую стоимость объекта выводит из суммы двух составляющих — отдельно дома и отдельно участка. О цене на землю мы поговорим чуть позже.

Что же касается строения, то при его оценке принимается во внимание совокупность факторов.

Это внешний облик здания; особенности технологий, по которым оно возведено; качество строительства; открывающийся из окон вид; подъезд к дому и т. д.

Какого возраста дом выгоднее продавать — до трех лет, до пяти, до семи? Как отмечают эксперты, лучше продаются объекты, возведенные недавно (речь, конечно же, идет о завершенном строительстве). В ходе эксплуатации они еще не потеряли свою «свежесть» и являются более привлекательными для покупателей.

Материал строения также влияет на его стоимость, но однозначного подхода в этом вопросе не существует.

Для кого-то кирпичный дом является олицетворением добротности, основательности, и поэтому более «весом» по цене. Кто-то предпочитает деревянные коттеджи, отдавая дань их красоте и экологичности.

Дом из клееного бруса может стоить значительно дороже кирпичного по причине высокой стоимости самого материала.

Стоимость земельного участка неспециалисту определить очень сложно, поэтому в рамках даже одной территориальной единицы можно встретить весьма заметный разброс цен.

Следует учитывать, что цена на земельные наделы с каждым годом растет. И если вы, например, покупали четыре-пять лет назад свои заветные «сотки» по 20 000 руб.

, то сегодня их рыночная стоимость может доходить до 150 000 руб. и выше.

Имеет ли существенное значение то, как обработана земля? То есть растут ли там деревья, кусты или она представляет собой заросшее сорняками поле? При первичной оценке, как утверждают специалисты, далеко не каждый покупатель обращает внимание на ландшафтный дизайн участка.

Допустим, вы посадили редкие, дорогостоящие виды растений, и вам кажется, что это повышает стоимость земли. Не обольщайтесь, покупателю они могут быть совершенно ни к чему.

Возможно, ему будет достаточно засеять придомовую территорию газонной травой, а ценность участка и дома он видит в том, что решены все вопросы подключения к газу, электричеству и т. д.

Вместе с домом продаются расположенные на участке постройки, для обозначения которых в юридической практике используют понятие «домовладение»

А вот размеры участка являются важным критерием при покупке. «Золотая середина» — 10–15 соток. Они продаются лучше всего, поскольку дают ощущение простора, а при необходимости — возможность возвести дополнительные постройки. Участки в 6 соток малопривлекательны, а в 20 и более — многим не по карману.

Как оценивают недвижимость риелторы?

В отличие от собственников они подходят к оценке объекта целиком, не деля его на дом и участок.

Используя опыт и анализируя имеющуюся базу данных (прежде всего — стоимость, по которой продаются аналогичные дома и участки в соседних районах), они сразу могут назвать адекватную цену вашей недвижимости.

Более того, опытный риелтор может даже сказать, по какой цене и примерно за какое время продастся объект. Иногда, чтобы определить оптимальную стоимость загородной недвижимости, риелторы применяют прием «игра с ценой». Он заключается в следующем.

Объект выставляют на рынок по цене, к примеру, 15 млн руб. Если 2–3 недели никакой реакции от покупателей нет, резко снижают цену — до 12 млн руб. Как только появляется интерес покупателя, ее снова чуть повышают, и так до тех пор, пока не почувствуют, что цена близка к адекватной.

Через агентство или самостоятельно?

Продавать дом с земельным участком можно двумя путями: самостоятельно либо через агентство по продаже и покупке загородной недвижимости. И в том и в другом случае есть как свои достоинства, так и недостатки.

Вы можете дать объявление в Интернете, в различных специализированных изданиях или газетах бесплатных объявлений (чем больше источников, тем лучше), а затем ждать откликов и отвечать на звонки.

Но учтите, что звонить вам будут преимущественно (как показывает практика) не прямые покупатели, а все те же риелторы, которые захотят участвовать в сделке продажи вашей недвижимости.

Готовы ли вы ежедневно вести телефонные переговоры, а также тратить время на то, чтобы еженедельно обновлять текст объявления в соответствующих изданиях? Наверное, это подходит тем, кто имеет много свободного времени и не спешит с продажей.

В противном случае наиболее подходящий вариант — обратиться к профессионалам. У каждого из агентств, работающих на рынке загородной недвижимости, свои условия работы с клиентами. Поэтому не спешите соглашаться на сотрудничество с первой приглянувшейся вам фирмой.

Выясните, сколько лет она работает на рынке, в каких изданиях будет помещено ваше объявление, будет ли это сделано бесплатно или от вас потребуются какие-либо финансовые затраты? В любом случае вам следует заключить с агентством договор о сотрудничестве, где будут четко прописаны обязательства сторон.

Некоторые компании выполняют работу по поиску покупателя бесплатно, но лишь тогда, когда вы обязуетесь заключить договор только с их агентством. Другие не требуют эксклюзивных прав, но их условия могут оказаться для вас невыгодными. Так, например, вам предложат единовременную оплату услуг (от 30 000 до 50 000 руб.).

Эти услуги будут оказаны в течение определенного времени, по истечении которого обязательства агентства перед вами будут считаться выполненными, даже если покупатель на ваш объект не нашелся. То есть (и это самое главное!) фирма не гарантирует продажи.

Есть еще один вариант — работать не с агентством, а с конкретным риелтором. Лучше, если вам порекомендует его кто-либо из знакомых. Выгода в этом случае заключается в том, что вам не придется оплачивать услуги сразу. Большинство агентов работают за процент от продажи (от 1,5 до 5%).

Как бы надежен ни был риелтор, все же не следует передавать ему правоустанавливающие документы на объект недвижимости или оформлять на него доверенность на продажу.

В крайнем случае (если вы не можете ездить сами и показывать дом потенциальным покупателям) в такой доверенности должно быть указано непременное условие: «без права получать деньги за продажу недвижимости».

Приводим в порядок дом и участок

Как говорят психологи, решение о покупке принимается потенциальным покупателем в течение первых восьми секунд. Слишком мало времени? Тем не менее это так. Выделите себе эти восемь секунд и обойдите участок и дом. Посмотрите на свою недвижимость глазами придирчивого покупателя.

В порядке ли двор, дорожки? Загляните в гараж и баню. Проверьте, не разбросан ли по лужайке садовый инвентарь, детские игрушки, старые ведра и т. д. После наведения порядка на территории также внимательно оглядите дом.

Возможно, птицы таскали паклю, и куски ее неряшливо свисают с бревен? Или появились трещины на штукатурке? Или ступени крыльца нуждаются в ремонте?

Исправление таких недочетов не потребует огромных вложений, но зато внешне дом будет выглядеть более презентабельно.

Внутри здания порядок и чистота так же важны, как и снаружи. Уберите все лишние, ненужные вещи, удалите пыль из уголков, куда «руки не доходят». Очень важно, чтобы исправно работали все инженерные коммуникации. Не полагайтесь на то, что покупатель не заметит проблемы с котлом или другой техникой. Он может заказать экспертизу дома, в ходе которой будут обнаружены все недочеты.

При продаже дома в коттеджном поселке застройщик обычно завышает величину вложенных средств на 20–30% по сравнению с отдельно расположенным домом

Готовим документы

Еще одна важная задача, стоящая перед продавцом, — привести в соответствие с законом документы на дом и участок. Прежде всего необходимо получить письменное согласие жены (мужа) на продажу объекта.

Далее в списке — бумаги, подтверждающие права продавца на недвижимое имущество, — жилой дом и иные строения.

В свидетельстве о государственной регистрации права указаны документы, на основании которых жилое строение находится в собственности: договор купли-продажи, мены, дарения (если дом был куплен, обменян на другое имущество, получен в дар); свидетельство о праве на наследство (если дом был получен по наследству); акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). В некоторых случаях у продавца может быть несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если одна часть дома была куплена, а другая получена по наследству). В свидетельстве о государственной регистрации права на дом обязательно указывается объект права. Скажем, «Жилой дом со служебными строениями и сооружениями, назначение: жилое, общая площадь (м²), инв. №, адрес объекта».

До прихода покупателей постарайтесь сделать дом уютнее. В этом могут помочь даже такие мелочи, как новая скатерть, ваза с цветами и т. д.

Третий в списке документ — свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В графе «объект права» в этом документе оговаривается назначение участка, категория земель, площадь и адрес.

В обоих регистрационных свидетельствах указаны также субъекты права — Ф.И.О. и паспортные данные владельца (владельцев), вид права (например, общая долевая собственность, доля в праве — 1/2), кадастровый номер, существующие ограничения (обременения) права.

Продавцу необходимо иметь кадастровый план (паспорт) земельного участка и технический (кадастровый) паспорт, содержащий план дома и описание всех его помещений с указанием площадей. Если дом пригоден для постоянного проживания, то требуется выписка из домовой книги о зарегистрированных в нем лицах.

По тем или иным мотивам одна из сторон сделки может предложить указать при заключении договора купли-продажи недвижимости не реальную продажную стоимость, а более высокую или низкую.

Например, продавец хочет занизить цену, чтобы избежать уплаты подоходного налога, или представитель продавца, действующий по доверенности, желает получить разницу себе «за услуги», не ставя в известность самого продавца.

Покупатель может согласиться занизить в договоре стоимость по сравнению с реально уплачиваемой суммой в том случае, когда у него нет легально продекларированной суммы денег, равной стоимости объекта, или когда он намерен снизить размер налога на имущество. Все эти «серые» и «черные» схемы расчетов опасны для обеих сторон.

Например, в итоге покупатель может выплатить продавцу лишь ту сумму (заниженную), которая указана в договоре. Если сделка по каким-либо причинам будет расторгнута или признана недействительной, то покупатель может претендовать только на приведенную в договоре сумму. Поэтому юристы советуют в любом случае указывать реальную сумму сделки.

Регистрация сделки

Когда документы готовы к сделке, заключают основной договор купли-продажи. Его можно составить в простой письменной форме либо оформить нотариально.

Данный договор подлежит регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, куда и направляются покупатель и продавец.

Владелец недвижимости сдает все перечисленные выше документы, а также пишет заявление о том, что покупатель и продавец просят зарегистрировать договор купли-продажи и переход права от продавца к покупателю. Кроме того, продавец должен уплатить госпошлину (до 2000 руб.).

Далее процесс перерегистрации прав идет уже автоматически, без участия сторон сделки. Согласно Закону 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок оформления документов составляет 30 дней. Договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации.

Один из самых важных вопросов сделки – передача денег. Чтобы избежать каких-либо проблем, лучше воспользоваться банковской ячейкой. До подачи документов на государственную регистрацию покупатель арендует банковскую ячейку и в присутствии продавца закладывает в нее оговоренную сумму.

В договоре аренды указывается, кто и на каких условиях может эту ячейку вскрыть. Банковская ячейка может быть вскрыта продавцом при наличии у него доказательств, что права на объект недвижимости перешли к покупателю. Это, как правило, экземпляр договора купли-продажи, находящийся у продавца.

Таких экземпляров обычно три: один выдается на руки продавцу, второй – покупателю, а третий остается в органах госрегистрации. Ячейку арендуют на 2–3 месяца. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, по истечении срока аренды покупатель забирает хранящиеся там деньги.

Продавцу следует также учесть вопросы, связанные с уплатой налогов. Согласно ст. 220 НКРФ при продаже недвижимости продавец обязан продекларировать в налоговых органах, рассчитать и уплатить налог в размере 13% с той части суммы, которая превышает 1 млн руб.

Распространяется это положение на всех собственников, владеющих недвижимостью менее трех лет.

Источник: https://www.zaggo.ru/article/praktika/sovety_byvalogo/azbuka_prodavca.html

Законовед
Добавить комментарий