Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Обманули при аренде квартиры.

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Вы  нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики.

Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. Рассмотрим и  проанализируем только некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.

Татьяна Мамонтова – риэлтор по сдаче квартир в Москве.

8-903-170-13-84

Продажа информации — «дешевый сыр» для арендаторов

Один из самых массовых видов обмана на рынке жилья — торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты покупаются на предложение дешевых риэлтерских услуг, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает виртуальным и реальным.

Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные.

После этого ему приходит сообщение по электронной почте или смс с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников.

Естественно, смс оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой «эксклюзивной» информации.

  • Информационные «агентства» недвижимости

Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников — предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.

Клиент приходит в офис, заключает договор на услуги и получает список адресов и телефонов. Обычно для отвода глаз мошенники тут же договариваются о просмотре одной из квартир. Радостный арендатор расплачивается с «риэлторами» и подписывает бумагу о том, что обязательства перед ним выполнены.

Когда человек приезжает на место, оказывается, что жильё уже сдано или цена существенно выше обозначенной в агентстве. Ситуация повторяется по другим адресам в списке. При этом предъявить претензии мошенникам практически невозможно: подобное «агентство» предоставляет только информационную услугу и не несёт ответственности за успешность сделки.

Как не стать жертвой мошенников?

Не забывайте поговорку о том, где бывает бесплатный сыр. Профессиональные риэлторы не зря берут деньги за свой труд — они гарантируют безопасность сделки на всех этапах: от поиска жилья до заключения договора и передачи денег. Кроме того, честные агенты не берут денег вперёд. Оплата услуг риэлтора за проведенную сделку всегда происходит после выполнения обязательств перед клиентом.

Если у вас нет возможности платить агентские, придётся искать жильё самостоятельно — на специализированных сайтах в открытых базах недвижимости. При этом дешево и без договора безопасно снять жильё только у знакомых или родственников.

Незаконная субаренда — квартиры через третьих лиц

К этой категории относятся все виды мошенничества, когда жильё незаконно пересдаётся в обход собственника. При этом страдают и владельцы недвижимости, и арендаторы.

Как правило, жертвами обмана становятся беспечные люди, которые не проверяют у арендодателей документы на жильё. Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о её долгосрочной аренде.

При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов (часть из которых может быть подставными).

«Хозяин» недвижимости рассказывает сказки о том, что срочно уезжает из города, поэтому сдаст квартиру сегодня — первому претенденту. В итоге потенциальные арендаторы начинают конкурировать между собой, входят в раж.

А на этапе подписания договора выясняется, что арендодатель случайно «забыл» документы о праве собственности или захватил с собой только копии. Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги несмотря ни на что.

После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди удивлённо знакомятся с настоящими владельцами жилья.

Часто преступники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам — одних облапошивают утром, других в обед, третьих вечером… Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может просьба заплатить за несколько месяцев вперед.

По тому же принципу квартиры незаконно сдаются в субаренду, только подставной «владелец» испаряется не сразу, а довольно долго берёт с квартирантов деньги. Человек снимает жильё и выдаёт себя за хозяина недвижимости.

При этом он платит за аренду настоящему собственнику 20 тысяч рублей, с новых квартирантов берет 30 тысяч рублей, а разницу кладёт себе в карман.

Обманутые арендаторы не только переплачивают — они живут в квартире «на птичьих правах», ведь договор с мошенником недействителен.

Как не стать жертвой мошенников?

Обычно такие схемы мошенничества довольно примитивны — аферисты рассчитывают на неопытность и доверчивость своих жертв. Раскусить обман не так сложно — достаточно потребовать все бумаги на квартиру, паспорт владельца и задать несколько наводящих вопросов о квартире, которые может знать только реальный собственник.

Однако всё чаще преступники идут на более изощрённый подлог: подделывают оригиналы документов или «рисуют» на компьютере ксерокопии свидетельства о праве собственности на жильё, а потом ламинируют их для наглядности.

Мошенники могут работать в паре: подставной «владелец» показывает бумаги, а «риэлтор» проверяет их подлинность.

В этом случае остаётся полагаться на интуицию или снимать жильё только с помощью проверенных агентов по недвижимости.

Обман от собственника — мошенники среди владельцев жилья

Один из распространённых видов мошенничества с арендой жилья — заработок на агентских.

Схема довольно выгодная: владелец недвижимости и риэлтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта.

После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно, ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.

В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырёх случаях:

  1. если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня
  2. из-за порчи имущества
  3. из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария)
  4. из-за использования квартиры не по назначению

Алчные владельцы жилья придумывают удивительно хитроумные схемы для того чтобы выжить честных арендаторов раньше срока. Они не жалеют сил, чтобы создать квартирантам невыносимые условия.

На форумах можно найти рассказы о тайной порче мебели, подкупе местных бомжей, которые прикидываются «друзьями» арендатора, шумят в подъезде и настраивают против него соседей, и даже искусственно спровоцированных коммунальных авариях.

После этого хозяева устраивают неурочную проверку в самое неподходящее время, разыгрывают праведный гнев и заставляют жильцов съехать.

В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи. Методы борьбы с добросовестными квартирантами могут быть самыми неприглядными — вплоть до дохлых мышей в супе на общей кухне.

  • Аренда в обход родственников

Нередко арендаторы жилья становятся жертвами семейных конфликтов. Они снимают квартиру у собственника, проверяют все документы, заключают договор.. Но не придают значения тому факту, что квартира в долевой собственности у нескольких человек. Позже выясняется, что один из владельцев решил сдать жильё без ведома другого и не делиться прибылью, возникает скандал.

В большинстве подобных ситуаций арендодатель не считает себя мошенником. Он и правда не собирался обманывать квартиранта.. Просто понадеялся на «авось». А другая заинтересованная сторона неожиданно нагрянула в гости или узнала обо всём от соседей.

В любом случае, для ни в чём не повинных жильцов приятного мало. Как минимум, их ждёт скандал при первом знакомстве, а возможно, и общение с полицией.

Дальше всё будет зависеть от того, смогут ли родственники уладить дело миром.

В противном случае квартирантов либо заставят съехать (договор не действителен без согласия всех собственников), либо потребуют платить за жильё больше — с учётом интересов другого владельца.

  • Ремонт за счёт арендатора

Нередко хозяева недвижимости используют арендаторов как бесплатную рабочую силу. Если квартира или комната находится в очень плохом состоянии, можно сделать ремонт и вложиться в стройматериалы и рабочих… А можно за копейки сдать жильё доверчивым квартирантам, которые постепенно приведут всё в порядок самостоятельно.

При этом собственники убеждают жильцов, что недвижимость сдаётся на длительный срок. Они даже соглашаются частично профинансировать стройматериалы: купить обои, краску или клей.

Многие люди с удовольствием соглашаются на такую схему: им нравится идея дешево платить за аренду и самим сделать ремонт на свой вкус. Чтобы усыпить бдительность арендаторов, стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления.

При этом люди рассчитывают обосноваться в квартире на несколько лет, поэтому стараются: белят потолки и красят стены «для себя».

Дальше, когда ремонт доделан и жильё приобрело более товарный вид, хозяин в одностороннем порядке досрочно расторгает договор.

При этом, как правило, он обязан вернуть квартирантам залог и компенсировать комиссионные, которые они заплатили агенту при поиске жилья… Но экономия на ремонте всё равно получается существенная.

А если квартира сдавалось без договора, арендаторов просто выгоняют на улицу.

Как не стать жертвой мошенников?

К сожалению, когда мошенниками оказываются сами владельцы жилья, арендаторы очень уязвимы. Потенциальные конфликты с родственниками арендодателей можно предотвратить, если внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и потребовать согласие всех собственников на аренду.

А вот ситуации, когда хозяин-аферист «выживает» жильцов очень сложно доказать.

Если договор составлен официально, можно попробовать бороться: вызывать полицию и отрицать обвинения в дебошах или порче имущества, встречаться с владельцем лишь по предварительной договорённости в присутствии свидетелей.

В стандартном договоре найма прописано, что хозяин вправе проверять помещение только раз в месяц в присутствии жильца — это даёт вам основание поменять замки.

Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.

Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.

Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.

Какие документы должны быть при заключении договора на аренду

Эксперты рынка недвижимости советуют обязательно заключать договоры найма. Не секрет, что большая часть рынка аренды жилья в России — теневая. Однако это выбор владельцев.

Подавляющее количество квартир сдаётся полуофициально: стороны подписывают соглашение, но не регистрируют его, а хозяева недвижимости не сообщают о дополнительном доходе в налоговые органы.

Однако даже договор аренды в простой письменной форме имеет юридическую силу и может защитить права жильцов. Дополнительные гарантии — присутствие риелтора, бланк и печать агентства.

Владелец недвижимости должен показать арендатору:

  • Оригинал правоустанавливающих документов на квартиру
  • Оригинальный паспорт квартиры
  • Оригинал паспорта собственника
  • Действующую доверенность на право сдавать жильё в аренду от других собственников
  • Оплаченные квитанции ЖКХ

Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъёмщик не должен забывать об акте приёма-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платёж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.

Не бойтесь показаться риэлтору или рантье занудным перестраховщиком. Внимательно изучайте все документы, которые подписываете, старайтесь предусмотреть максимум нюансов и задавайте агенту по недвижимости любые дополнительные вопросы. В конце концов, аренда жилья — это услуга, за которую вы платите деньги.

Источник: //agent112.ru/stati/obmanuli-pri-arende-kvartiry.-kinuli-aferisty-pri-seme-zhilya.html

Как выстроить надежные отношения с арендодателем: 7 важных правил при съеме квартиры

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Учитывая наплыв гостей и туристов, во Владивостоке особой популярностью пользуется услуга сдачи и аренды квартиры. Сделать это можно через агентство недвижимости либо воспользовавшись предложением от частного лица.

Каждый, кто хоть раз в жизни срочно искал квартиру знает: ремонт и планировка — еще не все, жить комфортно удастся только тогда, когда владелец «квадратов» лоялен к своим клиентам. Если наличие техники, обоев и отсутствие тараканов видно сразу, то взаимоотношения с арендодателем могут ухудшаться постепенно.

Чтобы однажды не остаться с чемоданами на улице, стоит соблюдать несколько очевидных правил, о которых рассказали риелторы «Приморской газете» .

Кстати

Собственник может сделать для арендаторов временную регистрацию. Например, на несколько месяцев. По окончании этого срока их автоматически снимут с регистрационного учета. По истечению срока временную регистрацию можно продлить. — Для оформления временной регистрации все собственники квартиры должны явиться к паспортисту и написать заявление, что они согласны с регистрацией арендаторов (указываются данные конкретных людей) в своей квартире.

При этом если в квартире установлены счетчики, то количество прописанных практически не повлияет на сумму оплаты коммунальных услуг, — разъяснил Сергей Косиков, генеральный директор «Городского риэлторского центра».

Шаг 1. Заключите договор Договор аренды с хозяином жилья желательно заключить, независимо от того, на какой срок вы снимаете помещение. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия.

Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями Гражданского кодекса и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем. Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.

Шаг 2.

Распределите дополнительные платежи

Помимо арендных выплат, в договоре должны быть прописаны другие расходы: коммунальные платежи или взносы на капремонт. Опеределить размер выплат нужно заранее, так же как и сторону, которая возьмет на себя данные расходы. Например, арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает все коммунальные услуги. Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить цену.

Шаг 3. Платите вовремя

Своевременная выплата всех установленных взносов спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем. Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры. Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.

Что нужно знать:

При аренде жилья в 90% случаев вам придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Чаще всего, это обман.

Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Шаг 4. Не делайте ремонт без разрешения
Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя.

Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре.

Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.

Шаг 5. Согласовывайте изменения в интерьере Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина.

Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите что-то выкинуть из квартиры.

 Еще собственник может быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.

Шаг 6. Уточните отношение хозяина к детям

Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья. Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу. Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.

Шаг 7. Не заводите без разрешения животных
Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора.

Если спустя какое-то время аренды появляется желание впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином недвижимости.

Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но арендодатель может пойти на уступки. 

Цифры

Сейчас на популярной онлайн-доске объявлений актуальны 1039 предложений об аренде жилья во Владивостоке. Снять квартиру можно от 11 тысяч рублей в месяц плюс свет и вода. Максимальный порог стоимости — 180 тысяч рублей за месяц.

Некоторые владельцы недвижимости прописывают условия аренды прямо в объявлениях. К примеру, кто-то не планирует сдавать квартиру людям с детьми, другие откажут владельцам домашних животных.

Некоторые в примечании «Особые требования» отмечают, что не готовы сдавать недвижимость в аренду иностранцам.

Источник: //primgazeta.ru/news/kak-vystroit-nadezhnye-otnosheniya-s-arendodatelem-vazhnyh-pravil-pri-s-eme-kvartiry-19-07-2018-08-20-59

Договор аренды: как безопасно снять квартиру

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Планируете снять квартиру? За несколько шагов до аренды жилья стоит обратить внимание на договор. Что замалчивают арендодатели? Чем договор аренды квартиры может быть опасен? Как сохранить средства и не наткнуться на мошенников?

Схема на схеме

Сеть пестрит десятками схем, по которым арендодатели-мошенники обманывают наивных украинцев, оставляя их без жилья и без денег. Зная о том, что обязательно должно быть в арендном договоре, а что нет, вы не позволите нечестному хозяину вас обмануть.

Одной из самых распространенных сделок является так называемый фальшивый арендодатель: жилье сдает якобы сам владелец, который не пользуется услугами риэлторов. Цена значительно ниже средней на рынке, поскольку вы не платите риэлторских.

Счастливы тем, что удалось найти квартиру в разы дешевле, вы изо всех сил торопитесь отдать свои деньги, получить ключи и вселиться.

Арендодатель обычно говорит, что очень спешит, поэтому времени пока на сделку он не имеет (например, отправляется в срочную командировку на полгода), а вот когда вернется — тогда и подпишете соглашение.

//www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Приехав на следующий день заселяться — с вещами, как положено — вы удивленно наблюдаете, что в или возле квартиры — еще несколько претендентов на жилье, которые тоже оставили предоплату.

Настоящий хозяин, срочно приезжает по звонку встревоженных граждан, объясняет, что он вообще сдает квартиру посуточно, и тот, кому они вчера заплатили — обычный аферист, который снял квартиру на сутки и пересдал ее.

В ноябре этого года сетью распространяли информацию о женщине, которая не только сдавала в аренду чужие квартиры, но и “обчищала” новых владельцев.

Правила “съема”: как проверить договор аренды?

Во-первых, помните: устная договоренность между арендодателем и съемщиком квартиры — это не сделка. Договор найма жилья должен заключаться письменно. Кроме того, его можно заверить нотариально.

Шаг 1: узнайте о своих правах

Ища квартиру, загляните в законодательство. Общие положения об аренде жилья установлены Гражданским кодексом (ГК) Украины. Глава 59 ГК относительно условий аренды является специальной относительно главы о съеме.

Шаг 2: проверьте владельца

Когда вы уже нашли желаемую квартиру и познакомились с владельцем, не спешите заключать с ним договор. Прежде всего, убедитесь, что он имеет право сдавать помещения в аренду.

Во время подписания договора потребуйте у арендодателя документы права собственности на жилье.

Ими могут быть, например, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о разделе унаследованного имущества, договор купли-продажи или решение суда.

Шаг 3: пункты договора

Запомните: обязательными пунктами, которые должны быть прописаны в каждом договоре, предмет договора, плата за пользование имуществом и срок действия.

Вы можете внести изменения в пункты договора аренды, но это — только по согласию обеих сторон.

Чтобы не попасть в арендную ловушку, всегда проверяйте достоверность информации о площади квартиры, ее адрес, этаж и количество комнат. Иначе у вас потребуют плату за ту квартиру, в которой вы, по сути, не живете, а доказать обратное будет сложно.

Кроме того, арендодатель по договору, отвечает за надлежащее состояние жилья, поэтому он будет отвечать в случае убытков по его вине, а именно: уплату неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Важным моментом также является вопрос ремонта:

В Гражданском кодексе указано, что если иное не установлено договором, арендатор должен осуществлять текущий ремонт, а арендодатель – капитальный. Однако стороны могут договориться, например, о выполнении капитального ремонта за счет ежемесячных платежей.

Что же касается коммунальных, то здесь нужно заранее определиться: кто и как должен их платить. Узнайте у хозяина, как платить за коммунальные: по количеству проживающих или по счетчикам? Уточните, есть ли у арендодателя долги за коммунальные услуги. Не надо платить из собственного кармана: укажите в договоре сумму и срок, в который хозяин должен погасить задолженность.

Когда именно должны начисляться коммунальные? Конечно, определите, совпадает ли дата заключения договора с датой фактического заезда в квартиру.

Шаг 4: дополнительные условия

По желанию вы и собственник жилья можете отметить и другие, дополнительные условия договора. Но они не должны противоречить требованиям украинского законодательства.

Обсудите с хозяином условия повышения арендной платы, то, сколько раз в год и насколько вам могут повышать ежемесячную плату за жилье. Позаботьтесь о возможности содержания домашних животных, ведь не все разрешают держать питомцев.

Шаг 5: акт приема-передачи

Даже если вам кажется, что, собственно, в договоре все указано четко, всегда требуйте подписания акта приема-передачи. В нем должны подробно описываться дополнительные сведения о предмете аренды. Акт является неотъемлемой частью договора.

Акт приема-передачи — это гарантии в будущем. Лучше подробно, насколько это возможно, прописать, какое имущество имеется в квартире на момент съема жилья. Иначе нечестный арендодатель может заявить, что вы в него что-то украли.

Кроме того, проверяйте достоверность приведенных данных. Может быть и такое, что хозяин, например, укажет в акте три телевизора, которых никогда у него не было, а потом обвинит вас в краже.

Что такое обеспечительный платеж?

Большинство арендодателей требуют обеспечительный платеж — своеобразный денежный резерв, который вы даете хозяину квартиры как залог выполнения вами договорных условий (обычно такой платеж равен плате за месяц аренды, хотя он может и не зависеть от этой суммы). Обеспечительный платеж часто называют депозитом, гарантийным взносом и тому подобное. Такое требование вполне законным.

Но не всегда этот платеж должен оставаться у хозяина жилья:

Обеспечительный платеж остается у арендодателя только тогда, когда вы, например, повредили какую-то мебель.

В договоре должно быть указано, когда именно вы можете вернуть обеспечительный платеж. Вы можете получить его обратно как на момент окончания срока действия договора, так и досрочно, когда по вашей инициативе договор аренды расторгается. Но такие детали следует отметить дополнительно.

Несмотря на понятие обеспечительного платежа, также существуют еще и такие понятия, как аванс и задаток.

Аванс — это деньги, которые вы даете арендодателю на всякий случай и которые зачтутся как уплата за аренду жилья, если все пойдет как надо. Если же договор заключить не удалось, вам обязаны вернуть аванс.

Задаток, пожалуй, является самым жестким разновидностью платежей. Ведь если вы отдали задаток и вдруг отказались подписывать договор, деньги остаются у арендодателя. Это же касается и хозяина квартиры. Предусмотреть задаток удобно тогда, когда вы имеете подозрения о наличие сразу нескольких арендаторов у одного владельца. Настаивайте на задатке, оформленном отдельно и письменно.

Неустойка — это деньги, которые вы должны будете отдать владельцу квартиры, если нарушите договорные обязательства. Штрафом является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы невыполненного или неподобающе выполненного определенного обязательства.

Как расторгнуть договор аренды?

Согласно украинскому законодательству, наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Если вы освобождаете помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от вас плату за пользование жильем за три месяца, если он докажет, что он не мог заключить договор найму жилья на таких самых условиях с другим лицом.

Вы имеете право отказаться от договора найму жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Вообще, позаботьтесь о условия расторжения арендной сделки заблаговременно, ведь все мы люди и не можем предупредить внезапные жизненные обстоятельства.

Источник:

Источник: //uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-dogovor-arendy-kak-bezopasno-snyat-kvartiru

Рекомендации для мигранта. Что скрывают риелторы и арендодатели?

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Будьте осторожны при найме жилья!

Заключите письменный договор с арендодателем, описав снимаемое помещение (наличие мебели, бытовой техники, другого имущества), условия проживания, сроки аренды, цену за месяц и порядок оплаты.

Возьмите расписку в получении денег за аренду помещения.

Предложите зарегистрировать договор в местном ЕИРЦ и налоговой инспекции и самостоятельно оплатить все расходы, попросите поставить вас на миграционный учёт.

Услуги риелтора оплачивайте только после фактического заключения договора аренды на конкретное помещение!

Несколько признаков, указывающих на недобросовестность риелтора:

  • слишком дешевая реклама (расклеена в метро, на улице);
  • слишком низкие цены (в 2-3 раза ниже средних);
  • объявление содержит общие слова- «в этом районе», «все для проживания есть» или нереальные предложения – «комната в 2-комнатной квартире без хозяев», «общежитие блочного типа», «более 30 адресов на выбор»;
  • отсутствие стационарного телефона (указан только мобильный);
  • нет выездных агентов;
  • в офисе нет табличек с названием фирмы, копий государственных свидетельств и лицензий, невозможно встретиться с директором;
  • вместо письменного риэлтерского договора вам предлагают заключить договор на информационные услуги;
  • вам не выдают документов (квитанций, чеков), подтверждающих оплату услуг риелтора, или не указывают, за что именно вносится плата;
  • от вас требуют внести полную сумму оплаты услуг до фактического заключения договора найма жилого помещения.

Если вас обманул риелтор:

  1. Не возвращайте и не выбрасывайте полученные от него документы: снимите ксерокопию, оригиналы оставьте себе.
  2. Напишите в двух экземплярах заявление на имя начальника ОБЭП УВД того района (округа), где находится офис риелтора (лучше обратиться к юристу), приложите к нему копии полученных от риелтора документов, один экземпляр сдайте в ОБЭП, на втором получите отметку о приеме.
  3. Снимите с заявления и документов копии, покажите их риелтору и предложите ему отозвать поданное в ОБЭП УВД заявление, если он вернет деньги.
  4. Больше не беспокойтесь об этом деле. Даже если риелтор не вернет деньги, полиция с ним разберется.

Несколько признаков, указывающих на недобросовестность арендодателя:

  • у арендодателя нет документов, подтверждающих право собственности и распоряжения сдаваемым жилым помещением;
  • с вами не хотят заключать письменный договор аренды жилья или не выдают документы (расписки), подтверждающие оплату аренды, или не указывают, за что именно взимается плата;
  • арендодатель отказывается регистрировать договор аренды в ЕИРЦ и в налоговой инспекции, даже если вы готовы сами оплатить все расходы;
  • в договоре конкретно не описано помещение, которое вы снимаете, мебель, бытовая техника, условия проживания, сроки аренда, цена и порядок оплаты;
  • в сдаваемой жилье жильцов больше, чем кроватей;
  • арендодатель пьян или квартира имеет «приметы алкоголизма хозяина».

Если Вас обманул арендодатель:

  1. Напишите в двух экземплярах заявления в местные ЕИРЦ, ОБЭП ОВД и отдел УВД МВД России (лучше обратиться за помощью к юристу) о том, что ваш арендодатель незаконно сдавал жилье, не доплачивал квартплату, уклонился от уплаты налогов и от постановки арендаторов на миграционный учет, но пока не сдавайте их.
  2. Снимите копии с договора аренда и расписок о получении денег, приложите к заявлениям (если их нет, попросите соседей поставить свидетельские подписи с расшифровкой под вашими заявлениями).
  3. Предложите арендодателю оплатить ваши расходы на переезд, предупредив, что иначе сдадите заявления в соответствующие инстанции.
  4. Если он откажется, сдавайте заявления и копии документов (оригиналы оставьте себе) и больше не беспокойтесь об этом деле. Даже если арендодатель не отдаст деньги, на него будут наложены санкции за допущенные нарушения.

Важно!

  • Соблюдайте все сроки, согласно законодательству Российской Федерации.
  • Делайте копии всех документов и оставляйте их у себя, в особенности копию паспорта, миграционной карты, уведомления о прибытии в РФ, а также разрешения на работу. В случае утери какого-либо из документа, у вас будут копии на руках, что поможет вам восстановить потерянные документы в более короткие сроки.
  • Никогда и никому НЕ ОТДАВАЙТЕ СВОЙ ПАСПОРТ.
  • У ваших родственников и друзей НА РОДИНЕ обязательно должны быть ваши контактные телефоны, копии паспорта и договора, ваш адрес.
  • Всегда носите с собой визитку с номером ПОСОЛЬСТВА или консульского отдела ВАШЕЙ СТРАНЫ. Еще лучше, если вы запомните номер наизусть.
  • При УТЕРЕ ПАСПОРТА, немедленно обратитесь в консульство своей страны за справкой, подтверждающей вашу личность.
  • Никогда не пытайтесь пересечь государственные границы с НЕЛЕГАЛЬНЫМИ ДОКУМЕНТАМИ.
  • Обращайтесь за помощью в проверенные организации и фирмы.

Обязательно заключайте трудовой договор, либо гражданско-правовой договор при трудоустройстве. Без него вам будет трудно отстаивать и защищать свои права в случае их нарушения. Трудовой договор должен быть написан на понятном вам языке (на русском и на вашем родном языке). Договор заключается в двух экземплярах – один остается у вас, второй у работодателя.

После заключения трудового или гражданско-правового договора с работодателем, заказчиком работ (услуг) принимающей стороне необходимо уведомить об этом территориальный орган ФМС России для продления срока вашего пребывания на территории РФ.

В этом случае вы имеете право находиться на территории РФ на период действия трудового ил гражданско-правового договора. Отрывную часть второго уведомления о постановке вас на учет по месту пребывания принимающая сторона обязана передать вам.

В случае порчи или утраты миграционной карты вы обязаны в течение 3 дней заявить об этом в ближайший территориальный орган ФМС России для получения дубликата. При этом необходимо предъявить документы, на основании которых вы въехали в Российскую Федерацию. Дубликат миграционной карты выдается бесплатно.

Если вы попали в неприятную ситуацию – вам угрожают, унижают ваше человеческое достоинство, нарушают ваши права – не молчите – звоните в Федерацию мигрантов России по телефонам:

+7 (495) 778-32-88

+7 (963) 997-42-10

арендодателидоговор арендыЕИРЦмигрантыриелторсниму жильеФМС

Источник: //www.migrant-today.ru/2019/06/chto-skryvayut-rieltory-i-arendodateli/

Как это сделать

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: //www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Сдать квартиру, комнату в аренду ⇉ скачать договор найма ⇉ Таллинн

Арендодатель обманул с ценой за аренду помещения, что делать?

Всех собственников жилья, столкнувшихся с поиском арендаторов, безусловно, волнует возможность безопасной аренды квартиры или дома, регулярной оплаты, содержания помещения жильцами в надлежащем состоянии.

Не секрет, что существует очень большая вероятность того, что новые жильцы не будут снимать длительно жилье, не смогут вносить регулярно платежи или могут возникнуть иные проблемы. Даже доверительные, порой близкие, приятельские отношения со знакомым квартиросъемщиком или аренда друзьям, могут стать для арендодателя весьма печальным опытом.

По данным юристов Эстонского юридического бюро, необходимо изучить информацию о том, кому вы собираетесь сдать свое жилье. Поскольку существует очень большой процент арендаторов – мошенников, которые действуют по отлаженным схемам.

Поэтому прежде, чем подписать договор необходимо заняться поиском информации о том, кому вы готовы сдавать жилье.

Часто оказывается, что мошенники и в прошлом также обманули доверчивых арендодателей и о них может быть информация в Интернете.

Изучив данные об арендаторе, о его платежеспособности, вы должны будете обязательно переговорить с ним, встретиться. Только после знакомства и формирования доверительных отношений можно заключать договор.

Оформляем договор аренды

Типовой договор аренды всегда дополняется особыми условиями в каждом конкретном случае, в нем могут быть прописаны требования, нестандартные условия сдачи, а также вносятся дополнительные пункты по желанию сторон.

В этом договоре важно прописать все права и обязанности сторон, а также исполнение условий, которые могут возникнуть в ходе найма жилья.

Условия для прекращения действия договора в срочном порядке

Очень часто собственник жилья до конца не знает своих прав.

Например, если квартирант не оплачивает жилье, многие не имеют информации о том, что по законодательству арендодатель имеет право отказаться досрочно от договора, если жилец трижды задерживал оплату, не вносил деньги на дополнительные расходы (оплата частично коммунальных услуг, света, воды, электричества). К сожалению, не все арендодатели знают об этом праве и вынуждены часто терпеть противозаконные действия жильцов, которые не платят своевременно и нарушают условия договора.

Итак:

  • арендодатель вправе отказаться от жилья по договору аренды (срочному или бессрочному), если наниматель не сможет выполнять условия по проживанию, аренде, содержанию и оплате жилья;
  • также арендодатель вправе отказаться от договора по аренде помещения в случае, если жилец нарушил условия оплаты или содержания жилья.

В этом случае наймодателю необходимо написать заявление, в котором он указывает срок, объект для аренды, день прекращения действия договора.

Что делать, если арендатор не хочет освобождать помещение

В такой ситуации необходимо действовать в судебном порядке. Во-первых, можно потребовать привлечения комиссии по разбирательству, связанному с незаконным завладением жильем. Во-вторых, можно напрямую обратиться в суд с исковым заявлением.

Что необходимо прописывать в договоре

  1. В любом случае, грамотно составленный договор, позволит избежать недоразумений, связанных с некорректным поведением жильцов.
  2. Договор необходимо заключать только в письменном виде, с отдельно прилагающимися соглашениями.

    В дополнительном соглашении можно прописать условия и особые параметры, которые следует соблюдать на протяжении всего срока аренды.

  3. Также в договоре необходимо учитывать срок и способ оплаты. Если квартирант платит наличными, то необходимо, чтобы обе стороны расписывались при передаче и получении деньгах.

  4. Также в договоре необходимо прописывать условия проживания, наличие или отсутствие животных, количество человек, находящихся в квартире.
  5. Квартира передается по акту приемки-передачи работ. Также необходимо в этом документе указать показатели счетчиков газа, воды, электричества.
  6. По — договоренности арендатор должен погашать расходы, связанные с содержанием помещения, оплачивать часть или полностью коммунальные платежи.
  7. Также в договоре прописывается срок действия аренды. Договор подразумевает длительный срок использования помещения или краткосрочную аренду.

    Также договор найма может быть срочный и бессрочный. Можно посмотреть образец договора аренды квартиры, чтобы понять основные положения и формулировки.

Договор найма (RUS)
Договор найма (ENG)

Залог

В договоре отражается сумма залога и срок его выплаты (это может быть сразу же выплаченная сумма или оплата, разделенная на три месяца.) Залог подлежит возврату при расторжении договора в случае, если квартира возвращается в надлежащем состоянии, без повреждений.

В случае, когда аренда прекращается, то арендодателю, необходимо проверить в каком состоянии его жилье, а также мебель, бытовая техника. При отсутствии дефектов, нужно вернуть залоговую сумму. Допускается вычитание из залога расходов по ремонту или восстановлению предметов, сломанных в квартире по вине арендатора.

По законодательству, залог, который платят жильцы, должен храниться на отдельном счете. И арендаторам нужно выплачивать процент. Но это условие выполняют далеко не все арендодатели.

По мнению Kinnisvara24 Лауры Таммеорг, об обязанности выплачивать процент с залога знают лишь 5% арендодателей, некоторые собственники жилья.

Также Таммеорг отметила, что некоторые хозяева прописывают в договоре факт, что процент с залога не выплачивается.

Почему бюджетный вариант жилья выгоднее сдать, чем дорогой

Проводя аналитику по аренде жилья, можно сказать, что район, в котором расположена квартира не сильно влияет на конечную стоимость аренды. Небольшие различия в цене при съеме квартиры или комнаты в том или ином районе не столь существенны, чем при продаже, когда местоположение играет одно из решающих значений.

Но, все же, по данным Kinnisvara24, исполнительного директора Калева Роозивяли, если инвестировать в жилье недорогое, то выгода от аренды будет намного выше, чем при приобретении элитных квартир.

Безусловно, при выборе жилья в аренду, квартиросъемщик обращает внимание на местоположение, район, транспортную сеть. Поэтому для аренды надо покупать жилье, имеющее хорошую транспортную доступность, расположенное близко к центру.

Если рассматривать престижность районов Таллина, то по данным Kinnisvara24 ликвидность жилья, высокая доходность от аренды представляется в следующем рейтинге:

  • Ситси 11,64%;
  • Копли 10,64%;
  • Торупилли 8,07%;
  • Пельгуранна 7,90%;
  • Карьямаа 7,77%.

К жилью, имеющему наименьшую выгоду при сдаче, стоит отнести квартиры, расположенные в микрорайонах Сибулакюла, Ваналинне, Кесклинне. Эта тенденция сложилась из-за изначально высокой цены при покупке квартиры.

При рассмотрении выгоды от сдачи жилья стоит учитывать такие факторы, как состояние помещения, изначальные расходы на ремонт, которые были у владельца жилья.

И немаловажный фактор, это то, как изменилась цена на жилье в данном районе с момента покупки.

Очень часто выгодно покупать небольшую квартиру под сдачу в не самом центральном районе, где цены за квадратный метр жилья существенно выше, а в удаленном микрорайоне, но с развитой инфраструктурой и транспортной сетью.

Услуги маклера. В чем выгода для владельца жилья

Работая на рынке недвижимости Эстонии уже не один год, я могу с уверенностью сказать, что владельцу жилья стоит доверять только правильно составленным документам и знанию своих прав, а также профессиональному чутью маклера. Я не просто сдам квартиру в Таллинне, но и гарантирую безопасность сделки и соблюдение всех условий, предусмотренных законодательством.

Зная рынок недвижимости и спрос на аренду жилья в Эстонии, я заметил одну особенность – прежде, чем сдать свою квартиру, необходимо прояснить какие необходимые критерии существуют конкретно для вас при выборе квартиросъемщика (Хотите сдать семье или одинокому человеку, с детьми или без, с мебелью или без и т.д). И второй немаловажный вопрос заключается в том, на какой срок вы хотите сдать квартиру.

Обращаясь ко мне за услугами по сдаче жилья, вы получаете не только грамотные консультации на основе законодательства в области недвижимости в Эстонии, но и также правильно оформленный договор аренды жилья и акт приемки-передачи жилого объекта.

Также, при подборе арендаторов, я изучаю их репутацию, делая соответствующие запросы в кредитные организации, получаю информацию из Коммерческого регистра и собираю много иных справок о предстоящем квартиранте.

Вся эта информация необходима, чтобы быть уверенными в том, кому вы сдаете жилье, и обезопасить себя от неприятных сюрпризов, связанных с неуплатой за арендуемую площадь.

Уделяя особое внимание договору, сразу оговорюсь, что практически в каждом случае есть определенные условия, которые обязательно нужно прописывать. Перейдя по ссылке, вы можете скачать типовой договор аренды (также представлен вариант на английском языке), который позволит получить наглядное представление о правах и обязанностях арендодателя и арендатора жилья.

Если вы решили сдать комнату в Таллинне или иное жилье, где предварительно требуется сделать ремонт, то могу предложить воспользоваться данной услугой, предоставив профессиональную бригаду строителей на выгодных условиях. Тем самым, вы сможете сэкономить свое время и деньги. А также ускорить процесс сдачи помещения в аренду.

Договор аренды

Типовой договор аренды всегда дополняется в каждом конкретном случае, в нем могут быть прописаны особые условия, а также вносятся дополнительные пункты по желанию сторон.

К сожалению, реалии, связанные с мошенниками и недобросовестными арендаторами имеют место, как на рынке престижного жилья, так и для квартир недорогой цены за аренду. Работая вместе со мной, вы получаете надежную сделку при сдаче жилья. Я помогу выбрать достойного кандидата (кандидатов), заинтересованных снять в аренду комнату или квартиру.

Очень часто возникает немало проблем, связанных с несвоевременной уплатой за квартиру или за не полностью погашенной суммой аренды. В некоторых случаях, хозяева жилья предпочитают перетерпеть пару месяцев в надежде, что арендатор решит финансовый вопрос (например, связанный с сокращением зарплаты или потерей работы).

Но, я, как маклер, обязательно оговорю этот момент еще до подписания договора. Дело в том, что по законодательству арендодатель имеет право отказаться досрочно от договора, если жилец трижды задерживал оплаты, не вносил деньги на дополнительные расходы (оплата частично коммунальных услуг, света, воды, электричества).

К сожалению, не все арендодатели знают об этом праве и вынуждены часто терпеть противозаконно действия жильцов, которые не платят своевременно.

Вы можете скачать бесплатно образец договора аренды квартиры и ознакомиться с общими сведениями и правами, обязанностями сторон.

Договор на аренду квартиры (RUS)
Договор на аренду квартиры (ENG)

Законовед
Добавить комментарий