Аренда, не сданного в эксплуатацию здания

Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания
Обновлено 08.12.2017 14:01

Статьи 606, 607, 650 ГК РФ

Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст.

606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.

Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию (подробнее об этом см. п. 1 “Предмет договора” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).

Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:

– данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

– основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).

При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь – в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о предмете договора аренды не согласовано

Договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е.

не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

– Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора в отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его заключенности, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.

606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды).

О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. в п. 1.2 настоящих рекомендаций.

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

Статьи 130, 606, 607, 650 ГК РФ

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).

Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”:

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении – только нежилое.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст.

651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна.

Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст.

652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

– Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). Подробнее об этом см. п. 1.1.3 “Индивидуализация части здания, сооружения, помещения ” настоящих Рекомендаций.

Согласование условия об объекте аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Источник: //legascom.ru/sud-pr/191-dog-rab/692-arenda-zdanii-rekomendacii

1.8. Предоставление объекта аренды арендатору: Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.

1 ст. 611 ГК РФ).Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о предмете договора. Объект аренды должен быть подробно описан в договоре. Эти сведения должны дать возможность точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.Соблюдение требования о необходимости четкой характеристики предмета договора имеет существенное практическое значение как для арендатора, так и для арендодателя. При отсутствии в договоре аренды условия о предмете договора он не может считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).К примеру, в договоре аренды транспортного средства без экипажа должны быть указаны следующие сведения о предмете аренды:• наименование и марка транспортного средства;• регистрационные данные;• номер свидетельства о регистрации транспортного средства;• индивидуальные признаки данного транспортного средства (заводские номера двигателя и кузова, цвет кузова);• необходимые технические характеристики (пробег, состояние кузова, объем двигателя и т. п.). В договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны:• местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);• поэтажный план здания с указанием расположения внутри его сдаваемого в аренду помещения;• номера комнат и площадь арендуемого помещения;• техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. По общему правилу ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК).1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:• безвозмездного устранения недостатков имущества;• соразмерного уменьшения арендной платы;• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;• досрочного расторжения договора.

2.

Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:• недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;• недостатки были заранее известны арендатору;• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.Например . В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК РФ) по своему выбору:• истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):• предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;• расторжения договора и возмещения убытков.Права третьих лиц на арендуемое имущество При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются./>Например . Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК РФ) требовать по выбору:• уменьшения арендной платы;• расторжения договора и возмещения убытков. Источник: Галина Корнийчук. Договоры аренды, найма и лизинга.. 2007

  1. 2.3. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  2. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  3. Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков
  4. 2.1. Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации
  5. 1.3. Порядок передачи объекта аренды
  6. 4.4. Изменения, касающиеся предоставления сведений об объекте недвижимости
  7. ЛИЗИНГ (ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА) (англ. leasing – аренда
  8. 4.1. Учет аренды и договоров подрядаУчет аренды
  9. Тема 3. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА, ССУДЫ3.1. Договор аренды
  10. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЕ:С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  11. 7. В случае выкупа арендованных основных средств арендатор
  12. Прекращается ли обязательство арендатора по внесению арендной платы при досрочном освобождении помещения
  13. 5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  14. 10. Объекты права интеллектуальной собственности в системе объектов гражданских прав
  15. 52. НАРУШЕНИЕ ПРАВИЛ БЕЗОПАСНОСТИ НА ОБЪЕКТАХ АТОМНОЙ ЭНЕРГЕТИКИ, НА ВЗРЫВООПАСНЫХ ОБЪЕКТАХ, ПРИ ВЕДЕНИИ ГОРНЫХ, СТРОИТЕЛЬНЫХ ИЛИ ИНЫХ РАБОТ
  16. Определение аренды
  17. 41.7. АРЕНДА
  18. ДОГОВОР АРЕНДЫ

Источник: //inlib.biz/vse-predprinimatelstve_758/predostavlenie-obyekta-arendyi-44425.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: //www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Передача в аренду не введенного в эксплуатацию здания

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Да, имеет право с учетом некоторых особенностей.

Если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию, к примеру, для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ, отраженным в его постановлении № 73, можно без опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект.

Поэтому ИП может передать в аренду объект недвижимости.

При заключении такого договора аренды нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.

Обоснование

Из статьи журнала «Юрист компании», № 3, март 2013

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным.

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору.

В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса .

Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.*

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов.

Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен.

Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст.

608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ).

Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора.

Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства).

Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).

Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Исключение

Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прямо предусмотрен законом (п. 2ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости.

Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект.

Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.*

Особенности применения.

 При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.*

Источник: //www.glavbukh.ru/hl/140425-peredacha-v-arendu-ne-vvedennogo-v-ekspluatatsiyu-zdaniya

Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

 Документ : Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение

Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение

ВОПРОС: Наше предприятие в настоящее время ведет строительство офисного центра. Мы заключили договор аренды нежилого помещения в этом офисном центре (еще недостроенном и не введенном в эксплуатацию). По данному договору была получена предоплата.

Как данную сумму отразить в учете по налогу на прибыль?

ОТВЕТ: Честно говоря, ваша ситуация не из простых.

Прежде всего зададимся вопросом о том, можно ли заключить договор аренды недостроенного и не введенного в эксплуатацию помещения.

Как известно, согласно ст. 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

При этом ст. 760 ГК оговаривает, что предметом договора найма могут быть либо непотребляемая вещь, то есть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании, либо имущественные права.

В свою очередь ст. 761 ГК устанавливает:

“1. Право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма”.

Существует ли в вашем случае вещь(1)(имущество (2)), которая(ое) может быть сдана(о) в аренду ее(его) собственником (иным лицом, уполномоченным на заключение договора найма)?

Если мы имеем в виду объект недвижимости, то, разумеется, нет.

Напомним, что ст. 331 ГК, регулирующая процесс приобретения права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства, гласит:

“1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.

Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником данной вещи.

2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе данного строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства”.

Итак, до момента окончания строительства офисного центра, приема его в эксплуатацию и момента государственной регистрации у вас нет прав собственности на объект недвижимости (более того, строго говоря, отсутствует сам объект недвижимости как таковой). Иными словами, нет ни объекта аренды, ни субъекта, который может быть арендодателем.

Тем не менее если вы зарегистрируете в БТИ право собственности на объект незавершенного строительства, то в порядке исключения, описанного в последнем абзаце ч. 3 ст. 331 ГК, вы сможете заключить договор аренды – но в отношении объекта незавершенного строительства, а не офисного центра.

Конечно, теоретически возможен остроумный вариант заключения договора аренды кирпичей и прочих строительных материалов, “железобетонным” собственником которых вы являетесь в силу абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК. Но, как нам кажется, арендатор вряд ли придет в восторг от подобного предложения.

Еще на одно юридическое препятствие для заключения договора аренды обращалось внимание ранее. Напомним, что оно содержится в ч. 6 ст. 3 Закона от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений”, которая утверждает:

“Сделки в отношении недвижимого имущества совершаются, если право собственности на данное имущество зарегистрировано в соответствии с настоящим Законом”.

Поскольку аренда является сделкой в отношении недвижимости, то ее проведение возможно только после регистрации прав собственности на офисный центр в БТИ.

Естественно, что указанные обстоятельства имеют непосредственное влияние на налогообложение.

Если переформулировать ваш вопрос, то он будет звучать так: как в налоговом учете отразить результаты незаконного (недействительного) договора?

К сожалению, четко ответить на переформулированный вопрос мы не можем, поскольку Закон О Прибыли не дает каких-либо указаний по поводу отражения в налоговом учете незаконных операций. Этим, кстати, он отличается от Закона об НДФЛ, который хладнокровно решает проблему налогообложения взяток(3).

Можно, конечно, рассчитывать на то, что проверяющий не заметит незаконности вашего договора. В таком случае ответ до боли банален: отражение должно проводиться по общим правилам, предусмотренным в п/п. 7.9.6 Закона О Прибыли: сумма аванса в доход не включается, но подлежит отражению в составе валовых доходов в периоде начисления.

Каков же конструктивный выход из сложившейся ситуации?

На наш взгляд, оптимальным выглядит вариант с подписанием предварительного договора, который предполагает заключение договора аренды и получение будущим арендодателем от будущего арендатора обеспечительного платежа.

Правовые и налоговые нюансы подобной схемы нами уже обстоятельно анализировались. В частности, мы пришли к выводу, что предварительный арендный договор на вполне законных основаниях может быть заключен в отношении недвижимости, не введенной в эксплуатацию.

Далее мы отметили, что обеспечительный платеж в рамках предварительного договора может рассматриваться (1) либо как платеж, который будет причитаться по основному договору (в таком случае он попадет под действие п/п. 7.9.6 Закона О Прибыли), (2) либо как один из видов обеспечения обязательств, прямо не названный в ст.

546 ГК (в таком случае мы полагали, что эти суммы не соответствуют критериям дохода и до заключения основного договора не должны попасть в состав валовых доходов будущего арендодателя(4)).

В любом случае “предварительный” вариант кажется нам более предпочтительным, нежели вариант “незаконный”.

___________________

1)Согласно ст. 179 ГК вещью является предмет материального мира, в отношении которого могут возникать гражданские права и обязанности.

2) Согласно ст. 190 ГК имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

3) Напомним, что согласно п/п. 4.2.

16 Закона об НДФЛ в совокупный месячный налогооблагаемый доход включаются денежные средства или имущество (неимущественные активы), полученные плательщиком налога в качестве взятки, похищенные или найденные как клад, не сданный государству согласно закону, в суммах, подтвержденных обвинительным приговором суда, независимо от назначенной им меры наказания. Из этого косвенно следует, что взяточник освобожден от налоговых обязательств в отношении сумм, недоказанных судом.

4) Учитывая неисчерпывающий перечень доходов, приведенный в п/п. 4.1.6 Закона О Прибыли, осторожный плательщик, разумеется, может доходы отразить сразу.

“Бухгалтер” № 41, ноябрь (I) 2008 г.
Подписной индекс 74201

Источник: //cons.parus.ua/_d.asp?r=054WLbcc521efd12ae905cbe77afbf543a90e

Законовед
Добавить комментарий