Строительство дома на участке с ИЖС

Практики

Строительство дома на участке с ИЖС
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99).

Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ).

Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для ИЖС» (в городах, рабочих поселках, сельской местности).

К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

Согласно требованиям ч. 9, ст. 51 ГрКРФ: В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет… заявление о выдаче разрешения на строительство.  1) правоустанавливающие документы на земельный участок;  2) градостроительный план земельного участка;  3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Заявитель освобожден от обязанности в предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок и градостроительного плана, так как в части 9.1.ст. 51 ГрКРФ уточнено, что ” документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 9 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно” (часть 9.1 введена Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ). Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. На участках ИЖС, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возможно строительство малоэтажного дома, хозяйственных построек (гараж, баня, сараи, теплицы, иное) и разведение возле дома сада и огорода.

Личные подсобные хозяйства (ЛПХ) — непредпринимательская деятельность гражданина и членов его семьи по производству и переработке сельскохозяйственной продукции на предоставленном (приобретенном) участке земли, как правило в сельской местности, для удовлетворения собственных нужд в продуктах питания.

Земельный участок ЛПХ можно точно так же использовать для строительства собственного дома. На нём не обязательно выращивать кур, коз и свиней или расставлять ульи, но иметь ещё и такую возможность весьма выгодно. В построенном доме можно зарегистрироваться и, при желании, продать его с участком без проблем. Ранее существовавшие различия в возможностях строительства между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками на территории населённых пунктов стали не существенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П. Дома, построенные на этих участках и пригодные для постоянного проживания, признаются жилыми, в них можно получить постоянную регистрацию. На рынке загородной недвижимости и у горожан, планирующих проживание за городом, и у самих жителей посёлков и деревень участки ИЖС и ЛПХ пользуются большим спросом, ведь для них не требуется проводить так называемые “переводы земель”, позволяющие вести строительство жилого дома капитальной постройки и решать пока не простые вопросы по регистрации (прописке) в этом доме. К тому же, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру. Приобретая земельный участок ИЖС, можно рассчитывать не только на обеспеченность территорий для ИЖС необходимыми инженееными коммуникациями, но и на наличие качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов. В зимний период дороги должны расчищаться от снега и наледи. Выполнение этих мероприятий входит в компетенцию муниципалитета, и владельцы участков ИЖС, по закону, также могут на это рассчитывать. При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы: • Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания или длительного пребывания в нём, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода и канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем, да и близость магазинов, больницы, детских образовательных учреждений станет весьма существенной необходимостью. • Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги. • Участки ИЖС и ЛПХ находятся в самих посёлках и деревнях, или в коттеджных посёлках, где многие вопросы по подводу инженерных коммуникаций, как правило, решены при их создании. • Стоимость участков ИЖС и ЛПХ заметно выше, например, в сравнении с участками в садоводствах, и может включать в себя не только цену земли, но и стоимость подведённых коммуникаций, или оплату, произведённую собственниками за получение технических условий (ТУ) по подводу этих коммуникаций. • Перед покупкой земельного участка нужно выяснить, в какую сумму может обойтись подведение к дому водопровода, электричества, газа, канализации, если на участке их нет, чтобы рассчитать общий объем предстоящих денежных затрат в строительство и обустройство дома.

• Если же земельный участок выбирается для строительства загородного дома только для отдыха, то есть смысл поискать участок земли рядом с водоемом, недалеко от леса, подальше от шумящих автомобильных трасс.

по теме

Нормы строительства дома на участке ИЖС 

Понятие “индивидуальный жилой дом”, в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны. 

Индивидуальным жилым домом считается одноквартирный, т.е. отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3 (три), предназначенный для проживания одной семьи (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Допустим также четвертый, мансардный этаж. 

В Градостроительном кодексе РФ также указано, что площадь этого дома должна быть не более 1,5 тыс. м 2. 

То есть, на участке ИЖС разрешается возводить жилой дом капитальной постройки, при этом дом должен быть не выше 3-х этажей. 

На земельном участке площадью, не превышающей 1200 м 2. можно строить только 1 жилой дом – об этом говорит формулировка закона о возведении отдельно стоящего строения. Кроме этого, разрешено строительство бани, гаража, летней кухни, теплиц и других хозяйственных построек. 

Чтобы правильно расположить на участке все будущие строения, нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ ). 

Далее, после получения ГПЗУ и утверждения СПОЗУ с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, для получения разрешения на строительство весь комплект документов необходимо подать в соответствующий орган -отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы. 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство: 

• подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана – разрешенному использованию участка; 

• дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт. 

Если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо – оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. 

Даже если участок придётся продать участок, срок действия разрешения на строительство которого ещё не истёк, это разрешение сохраняется для будущего владельца. 

О “красных линиях” 

Строительство дома и всех надворных построек на участке требуется вести строго в соответствии с выданным ГПЗУ, не забывая про отступление от “красной линии” на расстояние 5 м, если участок выходит на на дорогу, и не менее 3 м, если это не дорога. а проезд. 

Красная линия отделяет ваш собственный участок от улицы. На своем участке вы располагаете свои постройки, на улице ничего строить нельзя. По этой линии принято ставить передний забор. 

Если коротко, то это линия, которая четко определяет границы участка и отделяет вашу частную собственность от улицы или прилегающей территории. 

В соответствии с градостроительными требованиями производить постройку объектов на своем участке нужно так, чтобы ни один из них ни в коей мере не выступал за линию застройки. 

Мало того, объект не просто не может выступать за линию, он должен быть удален от линии застройки на расстояние от двух до шести метров, в зависимости от региона. 

Нарушение этого требования чревато судебными разбирательствами: через суд, вас могут заставить снести объект, который выступает за красную линию застройки. 

Как гласит одна легенда-страшилка, виновникам такого строительного брака дали по несколько десятков лет, – по одному году за каждый “выскочивший за линию” сантиметр. Вот что такое “красная линия”. 

Итак: ни один элемент дома не должен выходить за красную линию. 

Это нужно не только для того, чтобы соблюсти закон, но и чтобы защитить дом от пыли, шума и газов, уменьшения просматриваемости помещений с улицы. 

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории участков. 

О противопожарных требованиях

Источник: //zem-advokat.ru/practice/item/stroitelstvo-na-uchastkakh-izhs-i-lpkh-/

Как построить жилой или садовый дом по новым правилам :: Жилье :: РБК Недвижимость

Строительство дома на участке с ИЖС

В этом году изменились правила строительства индивидуальных жилых и садовых домов. Разбираемся, что это значит

ТАСС/ Руслан Шамуков

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки и согласования частных домов на землях для индивидуального жилищного и дачного строительства.

C 4 августа 2018 года для возведения объекта индивидуального жилого строительства (ИЖС) или садового дома не нужно получать разрешение.

Также теперь не потребуется получать и градостроительный план земельного участка, сообщала пресс-служба Главархитектуры Подмосковья.

Таким образом, вместо разрешений на строительство и дачной амнистии предлагается новый, уведомительный порядок возведения частных домов. На дачных участках с 1 января 2019 года можно будет возводить капитальные дома и прописываться в них.

Кроме того, на садовых участках разрешено построить садовый дом, который можно признать жилым. Рассказываем, как согласовать строительство дома по новым правилам, а также как эти изменения повлияют на работу застройщиков индивидуального жилья.

Что нужно для строительства

Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
  • описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.

Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.

Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет.

Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.

Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.

Как согласовать построенный дом

Если возведение объекта ИЖС или садового дома завершено, то необходимо направить в местную администрацию уведомление об окончании строительства. К уведомлению по форме Минстроя также потребуются и другие документы:

  • технический план объекта. Для его составления придется обратиться к кадастровому инженеру;
  • выписка из ЕГРН, если права на земельный участок не были ранее зарегистрированы, то приложить правоустанавливающий документ;
  • соглашение об определении долей на дом, если земельный участок находится в долевой собственности.

Срок подачи заявления — не позднее месяца со дня окончания строительства. Уведомление и документы можно также подать лично, почтой, через МФЦ или через портал Госуслуг.

Плата за услугу не взимается, но нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности (квитанцию приложить к документам) в размере 350 руб.

Если построенный дом согласован, то в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности, говорит юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.

Какие риски несут новые правила

Таким образом, порядок застройки объекта ИЖС усложнился и определенные трудности испытают застройщики как на землях ИЖС, так и под дачное строительство.

Если даже разрешено строительство, то от рисков это не спасает, считает ди⁠ректор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов. По его словам, дом все равно можно снести как самовольную постройку, если она нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право на возмещение убытков, но только в случае, если суд признает вину соответствующего должностного лица.

Риски могут возникнуть и после постройки. При проверке построенного здания оно может не соответствовать нормативным требованиям и уведомлениям о планируемом строительстве.

«На этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение частного дома не допускается земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства», — говорит Лукинов.

В этом случае жилое строение может быть признано самовольным и снесено по суду, причем даже компенсации убытков не предусмотрено, поясняет эксперт.

Законом, который вступает в силу с 1 января 2019 года, определяются понятие объекта индивидуального жилищного строительства и правила застройки садовых участков и земель для индивидуального жилищного строительства.

К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях.

К садовым домам относятся постройки для сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для строительства объекта площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти, а потом заявить о его завершении. Если же площадь дома превышает 500 кв. м, то для его строительства уже потребуется разработать проектную документацию и согласовать ее, провести экспертизу, затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Источник: //realty.rbc.ru/news/5bdb2a5f9a79476c9e17caec

Разрешение на строительство на землях ИЖС: какие документы необходимо собрать

Строительство дома на участке с ИЖС

27.01.2015 | 14:00 58599

Многие думают, что разрешение на строительство должны получать только застройщики, возводящие высотки. На самом деле и частнику, планирующему построить индивидуальный дом, разрешение тоже необходимо. Как его получить?

Сразу отметим: разрешение на строительство требуется получать только в том случае, если участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Строить дома на участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства, можно без разрешения надзорных органов.

Документальная подготовка

Тем не менее большинство покупателей все-таки стремятся строить на землях ИЖС. Во-первых, в этом случае можно будет оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Во-вторых, в населенных пунктах участки, как правило, лучше обеспечены необходимой инфраструктурой, как инженерной, так и социальной.

Именно с этим связана и более высокая стоимость участков ИЖС по сравнению с дачными.

Итак, допустим, мы приобрели некоторое количество соток со статусом ИЖС и решили построить дом.

Куда обращаться? Уполномоченным органом по выдаче разрешений на строительство частного дома является администрация того района Петербурга или Ленинградской области, где расположен земельный надел.

Договор аренды дома: загородная спецификаПри сдаче загородного дома в аренду необходимо внимательно отнестись к составлению >>«Интересант должен представить пакет документов, который содержит правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, схему его планировочной организации с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства», – объясняет Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Подать документы на получение разрешения на строительство можно через многофункциональный центр – но проверять их на предмет ошибок там не станут

Градостроительный план (иначе – регламент), включающий в себя общую информацию о правовом статусе земельного участка, его размерах, имеющихся ограничениях в использовании и так далее, выдается отделом по архитектуре конкретного района.

Его изготавливают бесплатно в течение 30 дней по заявлению собственника земли, добавляет юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров.

По его словам, обладатель участка должен также утвердить планировку участка у архитектора района – в отличие от градостроительного плана, это более подробный документ, содержащий материалы топографической съемки, схему расположения коммуникаций, будущих объектов строительства.

Электронное взаимодействие

Если участок находится в Ленинградской области, то собранные документы необходимо представить в администрацию района.

Если же земельный надел расположен на территории Петербурга, тогда пакет бумаг можно подать через посредника – многофункциональный центр по оказанию государственных услуг, имеющийся в каждом районе.

Еще более простой вариант – воспользоваться электронной формой обращения на Едином портале государственных и муниципальных услуг. В этом случае достаточно будет приложить к заявлению отсканированные (сфотографированные) документы.

Если все документы в порядке, заявитель получает разрешение на строительство сроком на 10 лет и может приступать к возведению загородного дома.

Задним числом

Случается так, что владелец участка не знал о необходимости получения разрешения на строительство и уже приступил к сооружению дома. Что делать в этом случае? По словам Виталия Столярова, речь идет о самовольной постройке, которая согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ подлежит сносу.

Есть, впрочем, спасительный вариант. Юристы говорят, что застройщику стоит все равно подать заявление с просьбой выдать разрешение на строительство. При отказе следует обратиться в суд.

Если строящийся (построенный) дом не противоречит градостроительным и строительных нормам, а также не нарушает ничьих прав, то судья может вынести положительное заключение, которое впоследствии и станет основанием для регистрации ИЖС (права собственности на объект).

Обратите внимание на то, что «дачная амнистия», предполагающая упрощенный порядок регистрации загородных объектов, в данном случае не поможет, так как самострои под ее действие не подпадают.

Схему планировочной организации не нужно путать с градпланом. Она содержит более детальную информацию: топосъемка, размещение коммуникаций и т. д.

Индивидуальная маскировкаБывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, >>А что, интересно, делать, если вы приобрели участок вместе со строящимся домом (недостроем)? Разрешение есть, но ведь оно оформлено на прежнего собственника.

Нужно ли в этом случае вновь обращаться в администрацию района? По словам экспертов, в таких случаях продолжает действовать уже имеющееся разрешение на строительство. «Однако новый правообладатель участка обязан в письменном виде уведомить районную администрацию о переходе к нему прав на участок», – предупреждает Вероника Перфильева.

Получив разрешение на строительство, собственник участка ИЖС вправе возвести на нем только индивидуальный жилой дом – по закону это отдельно стоящее здание высотой не выше трех этажей, предназначенное для проживания не более одной семьи.

Если построить дом большей этажности либо сблокированное жилье (таунхаус), то в регистрации права собственности будет отказано. Более того, строение может пойти под снос.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/210188/

Разрешение на строительство дома​. Изменения 2018-2019. Уведомление о строительстве

Строительство дома на участке с ИЖС

Что нужно знать до начала стройки, чтобы жить в доме с удовольствием?

Перед началом строительства частного жилого дома до 2018 года нужно было получать разрешение на строительство. Но не во всех случаях. С 2019 года вариант только один — подавать уведомление о планируемом строительстве.

Причем теперь такое требование обязательно для строительства не только индивидуальных жилых домов, но и садовых, то есть любых частных капитальных жилых домов. На деле уведомление, несмотря на свое название, подлежит одобрению контролирующими государственными органами.

То есть нужно дождаться получения разрешения — ответного уведомления от государства — о соответствии заявленных параметров дома всем нормам и только потом начинать строительство.

Узнайте, какие документы нужны частному застройщику до начала строительства

Как было раньше: нужно было разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Раньше, до 4 августа 2018 года, при строительстве частных домов возникал вопрос о получении разрешения на строительство. Хотя обязанность получать разрешение на строительство была не для всех случаев. Для строительства индивидуальных жилых домов обязанность получать разрешение на строительство была, а для садовых и дачных домов — не было.

Чтобы понять, какой дом можно построить на участке, нужно было смотреть на вид разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требовалось.

Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требовалось. Для возведение гаражей и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство получать не требовалось.

При этом многие частные застройщики получали разрешения на строительство дома, которые сейчас называются садовыми, а не только для строительства индивидуальных жилых домов.

Причины могли быть разные: спокойствие застройщика, что дом будет оформлен по всем нормам, договоренность между жителями поселка (на самом деле, просто неформальное требование управляющей компании коттеджного поселка) о том, что все будут получать разрешение, чтобы точно все дома соответствовали требованиям законодательства.

Что теперь нужно получать перед началом строительства дома

Разрешения на строительство индивидуальных жилых домов с 4 августа 2018 года не выдают. Теперь нужно подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома (статья 51.1 Градостроительного кодекса). Если было получено разрешение на строительство, то дополнительно направлять уведомление не нужно.

Если строительство началось до 4 августа 2018 года, но разрешение на строительство застройщик не получал, то до 1 марта 2021 года он вправе направить уведомление о планируемом строительстве.

После окончания строительства застройщику нужно направить уведомление об окончании строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получать не нужно.Федеральный закон от 02.08.2019 N 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» частично отменил действие дачной амнистии.

Этот закон признал утратившим силу часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. Для оформления права собственности нужно было оформить технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

А ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. По Федеральному закону N 191-ФЗ до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации.

Теперь, Федеральный закон N 267-ФЗ отменил этот пункт. Значит, единственно возможным вариантом для частных застройщиков является направление уведомления о планируемом строительстве и получение уведомления о соответствии параметров дома требованиям.

Когда оформлять уведомление о планируемом строительстве дома?

Узнайте, что важно при проектировании индивидуального жилого дома

Продление или отмена дачной амнистии в 2019 году

При этом действовала дачная амнистия. Дачной амнистией вообще называют очень широкий круг актов, которые направлены на упрощение процедур оформления домов в собственность. Но не всегда это именно упрощение.

Что касается дачной амнистии в отношении разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, то было следующее.

До 1 марта 2020 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома. А что это означало? Для оформления права собственности нужен был технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было, по общему правилу, получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А разрешение на ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. И амнистия состояла в том, до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации застройщика. Это все действовало в отношении индивидуальных жилых домов, для садовых домов получение разрешения на строительство вообще не требовалось. Это была часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”, в которую неоднократно вносились изменения и срок продлевался начиная с 2010 года. Так вот новый Федеральный закон, вступивший в силу 3 августа 2019 года N 267-ФЗ признал утратившим силу эту часть 4 статьи 8. То есть дачная амнистия в этой части прекратила свое действие на полгода раньше срока, который был заявлен в начале 2018 года.

Что такое уведомление о планируемом строительстве дома и какие документы еще нужны

Уведомление о планируемом строительстве — это документ, в котором частный застройщик извещает государство о том, что он собирается строить на своем участке именно такой дом, как указывает в уведомлении.

Помимо своих паспортных данных и сведений об участке застройщик указывает в уведомлении сведения о планируемых параметрах индивидуального жилищного дома или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка, а также сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, что это будет дом для одной семьи). К уведомлению о планируемом строительстве нужно приложить следующие документы (для граждан):

  1. документы на земельный участок (если право зарегистрировано в ЕГРН, то этот документ не нужен);
  2. доверенность (если не сам застройщик подает документы);
  3. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения либо указание на типовое архитектурное решение, по которому планируется строительство.

То есть если участок под строительство дома расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к дому на таком участке предъявляются повышенные требования. В Московской области такими историческими поселениями являются города: Бронницы, Верея, Волоколамск, Дмитров, Егорьевск, Звенигород, Истра, Кашира, Клин, Можайск, Ногинск, Озеры, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Подольск, Руза, Сергиев Посад, Серпухов, Талдом, Чехов, Зарайск, Коломна. Однако если строить в соответствии с типовым архитектурным решением, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения, приложение описания внешнего облика дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется. Описание внешнего облика индивидуального жилого или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание: указание на параметры объекта дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик дома, а также описание иных характеристик дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика дома, включая фасады и конфигурацию дома.

Само по себе уведомление о планируемом строительстве, поданное застройщиком, еще не дает право начинать строительство. Нужно дождаться получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта. Если участок не в границах исторического поселения, то срок для получения ответного уведомления от госорганов 7 рабочих дней, если нужно проверять соответствие планируемого дома историческим особенностям региона, то срок увеличивается до 20 рабочих дней.

Уведомление о соответствии дает право на строительство дома в соответствии с заявленными и одобренными параметрами в течение десяти лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве.

Улучшает ли уведомление о планируемом строительстве положение застройщика по сравнению с разрешением на строительство?

Вроде бы на этапе подачи документов преимущества есть — перечень документов сократился.

Если раньше, для получения разрешения на строительство, нужен был градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка, то в списке документов, прилагаемых к уведомлению о планируемом строительстве этих документов нет.

Однако уведомление не смотря на свое название, требует согласовательного ответа от государственных органов. А значит могут и отказать в согласовании. И если посмотреть на причины отказа в выдаче согласовательного уведомления, то можно заметить, что нововведения ухудшили положения частных застройщиков.

Форма уведомления о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения на участке

Будете ли вы довольны своим домом?

Причины отказа: уведомление о несоответствии параметров дома и недопустимости размещения объекта на участке

Раньше выдавали документ об отказе в выдаче разрешения на строительство. Теперь в ответ на уведомление о планируемом строительстве дома (уведомление застройщика) выдают либо уведомление о соответствии параметров дома требованиям (согласовательное уведомление), либо уведомления о несоответствии параметров дома и (или) недопустимости размещения объекта на участке.

Во-первых, откажут, если в уведомлении застройщика были указаны параметры дома, которые:

  1. не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории,
  2. или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом или другими федеральными законами.

Ранее, с разрешением на строительство основанием для отказа в его выдаче было несоответствие заявленной схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана. То есть были два понятных документа: градостроительный план, который можно было бесплатно получить от государства, и схема участка с обозначением места расположения дома. Если раньше никаких противоречий между этими документами не было, то и причин для отказа не было. Нынешняя норма о несоответствии параметров дома широкому кругу федеральных законов и документации по планировке территории может значительно увеличить число отказов в выдаче согласовательных уведомлений, то есть привести к выдаче уведомлений о несоответствии параметров дома и (или) недопустимости размещения объекта на участке. Во-вторых, причиной отказа может быть, если размещение дома, указанного в уведомлении застройщика не допускается в соответствии:

  1. с видами разрешенного использования земельного участка
  2. и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Если первый пункт более-менее однозначен: если участок под огородничество, то на нем нельзя построить никакой жилой дом, только разбивать огород. То во втором подпункте опять идет отсылка ко всему законодательству РФ, что опять же открывает широкие возможности для отказа. Третье основание для отказа, очевидно, с ним не поспоришь — если уведомление было подано лицом, которое не имеет прав на земельный участок. И, наконец, если застройщику «повезло» иметь участок в границах исторического поселения, то проектную часть уведомления могут не согласовать в органе охраны объектов культурного наследия.Несмотря на то, что напрямую градостроительного плана земельного участка нет в перечне документов для официального начала строительства, мы рекомендуем его получать для минимизации рисков выдачи уведомления о несоответствии параметров дома требованиям.

Форма уведомления о несоответствии указанных параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения на участке

Узнать, какие помещения делать в загородном доме 150 – 300 м²

Куда обращаться с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого или садового дома

Получить уведомление о соответствии заявленных параметров дома нормативным требованиям можно там же, где раньше выдавали разрешения на строительство. Обычно нужно обратиться в администрацию муниципального образования, к которому относится земельный участок. Непосредственно составляет проект разрешения подразделение (комитет, управление и т.д.) администрации муниципального образования по градостроительству и архитектуре.В Московской области, как правило, эти вопросы решаются в МФЦ по месту нахождения участка.

Узнать, что мы сделаем для вас
В базу знаний для застройщиков

Источник: //www.superdoms.ru/kak-sproektirovat-i-postroit-dom/razreshenie-na-stroitelstvo-zagorodnogo-doma

Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!

Строительство дома на участке с ИЖС

Земля — ресурс редкий, ее больше не производят, однако проблемы, которые приносит неправильно оформленный или неверно использованный участок, не иссякают. Очень часто неискушенный покупатель начинает разбираться в земельном вопросе, только когда… сносят его дом!

Снести, нельзя помиловать

Снос дома (не только частного, а даже многоквартирного) сегодня сложно назвать редким или из ряда вон выходящим явлением. Опрошенные нами эксперты вспомнили сразу несколько свежих случаев.

Н. ТИТОВА«Одним из последних судебных примеров может служить решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 г. по иску администрации Ленинского района к П. о сносе самовольно возведенного строения, — рассказал адвокат Олег Сухов. — Собственника обязали снести трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м, располагающийся на земельном участке площадью 12 соток (категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Суд пришел к выводу о том, что строение не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам, возведено без соответствующего разрешения на строительство. Московский городской суд признал данное решение законным».

«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — вспоминает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».

«За последнее время в Москве порядка 50–100 подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район», — резюмирует Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».

Дом — это непросто

Так что же разрешено строить на землях ИЖС и по какой причине дом может быть снесен?

Как следует из самого термина «индивидуальное жилищное строительство», участок с назначением ИЖС годится только для возведения частного жилого дома.

«Эта категория нормативно отрегулирована достаточно слабо, что вызывает множество вопросов, — говорят юристы компании «Юков, Хренов и партнеры». — В частности, существует проблема определения понятия «индивидуальный жилой дом».

Буквально под этим понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи».

В Градостроительном кодексе РФ указано, что объект, построенный на землях ИЖС, должен представлять собой отдельно стоящее здание общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м и с количеством этажей не более трех (допустим также четвертый, мансардный этаж).

Особая тема — земли, предназначенные для строительства дач. На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни. Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка.

Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки. На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила. А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как.

Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.

Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению! «По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В. Баженова. — Здесь продают только доли, оформить покупку, соответственно, можно лишь как долевую собственность.

Если строительство ведут на земле, предназначенной под ИЖС и дом продается как многоквартирник, то могут возникнуть сложности. Были случаи, когда жители соседних домов в суде доказывали, что объект, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, по сути, многоквартирное здание.

И несмотря на то что были соблюдены строительные нормы, снос состоялся».

В связи с этим А. Иванов советует с большим вниманием относиться и к покупке квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи.

Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти.

Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».

Очевидно, что создание дома, который по всем прочим параметрам соответствует индивидуальной застройке, но нарезан на квартиры, нарушает норму о проживании одной семьи. Чтобы узаконить такой объект, содольщикам придется доказать, что они родственники. Хотя и это может не убедить суд.

Глядим в оба!

Таким образом, при покупке квартиры в малоэтажном, но многоквартирном здании покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

– наличие у застройщика разрешения на строительство. Если возводится многоквартирный дом, то и в разрешении должно быть указано — «строительство многоквартирного дома», а не индивидуального;

– необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, в них должны быть отражены категория земли и ее назначение. Многоквартирный дом можно строить только на землях поселений (населенных пунктов) с видом разрешенного использования — «жилое строительство»;

– сам факт продажи квартиры как доли должен насторожить покупателя! Квартиры в строящихся многоквартирных домах должны реализовываться только по закону № 214-ФЗ;

– при низкой стоимости такой квартиры-доли потенциальный покупатель должен насторожиться — это повод для серьезных раздумий.

В целом, конечно, нельзя говорить о том, что любые малоэтажные многоквартирные дома незаконны. Это не так.Дело именно в разрешительной документации на землю и саму стройку. Нужно тщательно ее проверять, а лучше всего привлечь к этому юриста. Сам застройщик не должен скрывать документацию от покупателей.

«Конечно, квартира в малоэтажном доме со всей разрешающей документацией будет стоить в разы дороже, собственно, как любое жилье в близлежащем районе Москвы, но зато покупатель обезопасит себя от высоких и действительно реальных рисков сноса дома, основанных не просто на законодательных нормах, но и на реальной практике», — отмечает В. Баженова.

Источник: //www.cian.ru/stati-stroitelstvo-na-uchastkah-izhs-budte-bditelny-217414/

Законовед
Добавить комментарий