Родственые споры по недвижимости

Судебные споры по недвижимости | Спор по квартире | Защита недвижимости

Родственые споры по недвижимости

Недвижимое имущество во все времена было объектом повышенного внимания, спрос на него мог увеличиваться или снижаться, но при любых обстоятельствах недвижимость остается востребованной.

Недвижимое имущество, приобретенное в браке либо полученное по наследству, могло с легкостью стать «яблоком раздора» даже близких родственников; как показывает практика, часто споры по недвижимости возникают между членами одной семьи.

Это обусловлено тем, что жилищные споры, которые являются одним из видов судебных споров по недвижимости, как правило, возникают между совместно проживающими членами одной семьи.

Спор по квартире может возникнуть, в частности, у бывших супругов, поскольку прекращение брака не влечет за собой автоматическую утрату права пользования и, тем более, права собственности на жилое помещение. У супругов после развода, как правило, возникают споры по разделу имущества или споры об определении порядка пользования жилым помещением.

Споры о праве собственности на недвижимое имущество нередкое явление, которое является камнем преткновения в принятии наследства наследниками. Особенно часто такие случаи имеют место, когда наследодатель очертил круг наследников в завещании, приняв, таким образом, решение лишить права собственности на квартиру наследников по закону.

Помимо вышеперечисленных споров, возникающих между близкими родственниками, случаются ситуации, в которых требуется жесткая защита недвижимости от рейдерства.

Таким образом, судебные споры по недвижимости – распространенное явление, постоянно присутствующее в юридической практике. Несмотря на то, что данная категория дел не является новым веянием в юриспруденции, жилищные дела не стоит недооценивать.

При пассивном участии даже обычный спор может привести к неудачному финалу.

Гарантированное успешное завершение дела сможет обеспечить грамотный юрист по недвижимости, который, помимо досконального знания законодательства в сфере недвижимости, имеет обширный опыт судебной практики.

Юридические услуги по недвижимости | Юрист по судебным делам | Судебный юрист Харьков

Юридическая компания «Инком ЮРЭК» предоставляет юридические услуги по недвижимости, при этом одной из наиболее востребованных услуг является юридическая помощь в суде.

Судебные споры по недвижимости являются одним из основных направлений деятельности нашей компании.

На первичной консультации, которую проводит либо юрист по спорам с недвижимостью, либо адвокат по судебным делам, Клиенты получают всю необходимую информацию о возможных перспективах развития их спора.

Каждая категория дел по спорам в сфере недвижимости предполагает индивидуальный подход к вопросу и формирование правовой позиции, связанной с особенностями ситуации Клиента.

Основными категориями дел по недвижимости являются:

  • жилищные споры;
  • споры, предполагающие признание права собственности через суд;
  • споры о лишении права пользования жилым помещением;
  • споры по узакониванию самовольного строительства (перепланировок, реконструкций) в судебном порядке;
  • споры о выселении из жилого помещения;
  • споры, связанные с разделом недвижимого имущества (споры о выделении доли в квартире).

ЮК «Инком ЮРЭК» оказывает Клиентам юридические услуги по представительству интересов в судах всех инстанций и юрисдикций. Помимо сопровождения судебного процесса «под ключ», юристы нашей компании могут предоставить услуги, которые требуются на том или ином этапе судебного процесса, а именно:

  • подготовить исковое заявление в суд;
  • ознакомиться с материалами дела;
  • подать необходимые ходатайства;
  • осуществить представительство в суде по иску, составленному Клиентом самостоятельно (поддержать иск).

Жилищные споры Харьков | Споры о выселении из жилого помещения

Все споры в сфере недвижимости условно можно разделить на категории, которые так или иначе будут пересекаться между собой:

  • споры о правах на недвижимое имущество (признание права собственности на недвижимость через суд, наложение ареста на недвижимость и его снятие через суд, признание утраты права собственности недвижимым имуществом в судебном порядке);
  • споры по сделкам с недвижимым имуществом (оспаривание договоров купли-продажи, дарения, пожизненного содержания и других);
  • споры, связанные с прекращением права пользования жилым помещением (споры о снятии с регистрации места проживания);
  • споры, связанные с разделом недвижимого имущества (споры о выделении доли в квартире);
  • споры о снятии арестов и обременений недвижимости;
  • споры по реконструкциям и самовольному строительству.

Жилищные споры – наиболее обширная категория споров, которая возникает по вопросам, связанным с недвижимостью. Данная категория включает в себя споры по различным основаниям, предметом которых являются объекты жилого фонда.

Одним из подвидов жилищных споров являются споры о лишении права пользования жилым помещением, основанием для возникновения которых является, как правило, длительное непроживание лица по месту его регистрации.

В соответствии с жилищным законодательством, которое, в своем большинстве, является социально ориентированным, за лицом, временно не проживающим в квартире, сохраняется право пользования жильем.

Более того, даже прекращение родственных связей, например, расторжение брака, не означает автоматического лишения права пользования квартирой.

При этом лица, зарегистрированные в квартире, но не проживающие в ней, значительно ограничивают остальных в праве пользования и распоряжения квартирой.

Так, распространенной является ситуация, при которой постоянно проживающие в квартире граждане не имеют возможности приватизировать квартиру.Лишение права пользования квартирой в таких случаях происходит в судебном порядке.

Грамотно подготовленное исковое заявление о лишении права пользования жилым помещением позволит рассмотреть дело в кратчайшие сроки и с минимальными финансовыми затратами.

Следующей категорией жилищных споров является дела, связанные с принудительным выселением из жилого помещения.

Такая ситуация имеет место, когда лицо утратило право пользования или собственности помещением, но продолжает в нем находиться.

Споры о выселении из жилого помещения сложная категория дел, особенно в случаях, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Между двумя и более собственниками при невозможности совместного проживания возникают споры о выделении доли в квартире. Несмотря на то, что споры по последней категории дел являются длительными, безусловно, не стоит считать, что иск о выделении доли в квартире подавать не нужно. Наши юристы помогут Вам в такой ситуации.

Наряду с утратой прав на недвижимое имущество, присутствует категория дел, связанная с признанием прав собственности на недвижимость. Споры по признанию прав собственности на квартиру через суд являются одним из подвидов жилищных споров и могут касаться, в частности, добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

Узаконить перепланировку квартиры через суд | Узаконить самострой через суд

Еще одной категорией судебных споров по вопросам недвижимости является категория, связанная с узакониванием самовольного строительства.

Самовольное строительство – это жилые дома, здания, сооружения, другое недвижимое имущество, которое построено или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или безнадлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Узаконивание самовольного строительства может происходить во внесудебном и судебном порядке. Многие граждане принимают решение узаконить самострой через суд в случаях, если их сооружения возведены с существенным нарушением строительных норм и правил.

В большинстве случаев такой способ позволяет сохранить самовольно построенные объекты недвижимости.

В тех случаях, когда у лиц отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором был возведен объект самовольного строительства, оформление права собственности через суд является единственно возможным способом узаконивания самостроя.

Актуальными также являются судебные споры, связанные с перепланировками и реконструкциями квартир. В случае отсутствия разрешения исполнительного комитета местного совета на проведение перепланировки, можно узаконить перепланировку квартиры через суд.

Немаловажным является тот факт, что в начале 2015 года в жилищное и строительное законодательство были внесены изменения, направленные на упрощение процедуры получения разрешения на строительство. На данный момент перепланировки квартиры, не затрагивающие несущие конструкции, не требуют получения каких-либо разрешений.

Что касается реконструкций, то на их проведение, как и прежде, требуется разрешение, иначе узаконивать реконструкцию квартиры придется в судебном порядке.

Снятие ареста с квартиры – еще одна категория судебных споров по недвижимости.

Снятие ареста в судебном порядке в некоторых случаях является единственно возможным способом снять обременения с недвижимого имущества.

В частности, такие ситуации возникают при наличии арестов, наложенных много лет назад, при утрате исполнительных производств, а также практически во всех случаях наличия незавершенного исполнительного производства.

Довольно часто наследникам при вступлении в наследство требуется снятие ареста с квартиры, наложенного еще при жизни наследодателя. Как показывает судебная практика, в таких случаях необходимо подавать иск об исключении имущества из описи.

Под описью в данном случае подразумевается перечень имущества, которое находится под арестом.

Иск об освобождении имущества от ареста в большинстве случаев должен рассматриваться в рамках гражданского производства, но в некоторых случаях, например, при обжаловании неправомерных действий должностных лиц, дела будут подсудны административным судам.

Юридические услуги по недвижимости | Суды по недвижимости Харьков | Стоимость (цена) и сроки

В большинстве случаев, сроки разрешения судебных споров по недвижимости, жилищных споров составляют от трех до шести месяцев в зависимости от сложности и категории спора, активности участников процесса и ряда других факторов. В отдельных случаях, этот срок может как увеличиваться, так и сокращаться.

Для того, чтобы заказать услугу, узнать, какова на сегодняшний день стоимость (цена) представления интересов в суде в спорах по недвижимости в Харькове и других регионах Украины, а также сопровождения других судебных процедур по недвижимости, обращайтесь в нашу компанию по телефонам: (057) 751 43 16, (093) 324 29 63, (050) 578 80 36, (098) 552 98 65.

Источник: //incomurec.com.ua/praktiki/predstavytelstvo-v-sude/spory-po-nedvizhimosti.html

Купля-продажа недвижимости

Родственые споры по недвижимости

Процесс купли-продажи появился после принятия закона о признании частной собственности и закона о приватизации. Эти две составные дали право гражданину распоряжаться своим недвижимом имуществом по своему усмотрению.

К распоряжению можно отнести право продавать, покупать, обменивать, отдавать в залог свою собственность, если это не противоречит законам РФ. Всякая сделка по купле-продаже квартиры, дома, земельного участка, машины начинается с составления договора.

На этом этапе важно сопровождение договора купли-продажи недвижимости со стороны юриста по недвижимости. Почему так остро стоит вопрос о консультации юриста по договору? Прежде всего, это важно с точки зрения безопасности по сделке.

В основном продажами недвижимости занимаются риэлторы, но они являются посреднической организацией, имеющие базу данных о продаваемых квартирах, об обменах.

Риэлторы просто сводят покупателя и продавца за определенную плату, могут собрать документы, составить договор купли-продажи, но они не отвечают за «чистоту квартиры». Проверить это они могут только за отдельную плату. Такие фирмы заинтересованы продать как можно больше жилья и получить доход. Им не важно, какая это квартира или дом.

Для обеспечения безопасности продажи и покупки желательно обратиться в юридическую фирму к юристу по недвижимости за проверкой покупаемой квартиры. Специалист по желанию клиента проверит квартиру, дом, часть дома, земельный участок, машину “на чистоту”.

Он обратится в различные государственные и частные организации за справками по данной недвижимости, например в БТИ, Единый регистрационный центр, паспортный отдел. Во всех этих организациях адвокат по недвижимости проверит собственность на правильность приобретения прежними собственниками.

Иногда мошенники пользуются гражданами и совершают махинации перепродавая жилье несколько раз, как бы отмывая его. Например, жилье может находиться в залоге, быть под каким-то обременением, находиться в наследстве, тогда такая продажа станет незаконной, а отвечать придется последнему покупателю.

По решению суда такую квартиру могут забрать, и у покупателя не останется ни жилья, ни денег. Вернуть деньги можно только с продавца, но это отдельные суды, доказательства того, что гражданин был добросовестным покупателем.

Не факт, что деньги, возможно, вернуть в такой ситуации, так как прежний продавец мог не знать и продавать квартиру честно, виноватым в этой цепочке может оказаться неизвестно какой по счету продавец. Поэтому очень важно проверить квартиру, дом или земельный участок, проверить прежних владельцев собственности.

Еще один очень важный момент, проверка жилья на временно прописанных граждан, выписанных, отсутствующих. Надо точно знать, а это можно узнать через паспортную организацию, имеются ли граждане, которые по закону могут пожизненно проживать в данном жилье. Такие жильцы не могут быть выселены из квартиры по закону даже при переходе права собственности к новому владельцу. Об этом всегда прописывается в договоре.

Недействительность договора купли-продажи

Любой договор по купле-продаже должен составляться по определенным правилам, которые прописаны законом, иначе договор можно признать недействительным или его можно расторгнуть. Все основания и правила, по которым можно признать договор недействительным прописаны в ГК РФ и ЖК РФ. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости можно на основании:

  • если договор составлен гражданином, не имеющим право собственности на данное жилье;
  • договор подписан недееспособным гражданином или гражданином, дееспособность которого на это время рассматривается в суде;
  • договор подписан несовершеннолетним без разрешения опеки;
  • мнимый договор, прикрывающий собой противозаконные действия или другие сделки.

Кроме этих оснований судом могут рассматриваться и другие основания, например на момент оформления сделки гражданин был в неадекватном состоянии, особенно это касается пожилых граждан.

Недействительность договора признается судом и его действие прекращается со дня подписания договора.

Все обязательства, исполненные во время заключения договора или заключения предварительного договора купли-продажи становятся недействительными. Все должно вернуться в исходное состояние.

Но существует такая ситуация, когда продавец не может вернуть деньги, после признания недействительным договора купли-продажи квартиры, так как деньги могут быть потрачены или гражданин будет малоимущим. В такой ситуации незащищенным будет покупатель.

Он лишается жилья и денег. Это считается несправедливо.

Недавно судом было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи недействительной, но впервые суд разрешил покупателю не возвращать квартиру продавцу, хотя право собственности было возвращено бывшему собственнику.

Суд разрешил удерживать квартиру в качестве обеспечения возврата денег за квартиру. Теперь квартиру покупатель вернет только после возврата денег. Это сделано было впервые. В принципе это хорошая защита от нечестных продавцов, которые хотят нажиться за счет махинации с квартирами.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительные сделки могут быть признаны в двух случаях, первый, когда сделка признается ничтожной. Это может быть, если:

  • продавец несовершеннолетний ребенок не достигший 14 лет;
  • продавец, признанный судом недееспособным;
  • сделка не отвечает нормам законодательства;
  • сделка без перехода собственности;
  • одна сделка прикрывает другую.

Ничтожная сделка признается недействительной с момента подписания. Недействительность такой сделки не надо доказывать в суде, судебное решение потребуется для возврата собственности и денег сторонами.

Часто встречаются сделки при покупке недвижимости и земельных участков, которые называют оспоримые. Оспаривание договора проходит только в судебном порядке. В законодательстве четко прописаны основания при которых договор купли-продажи признается оспариваемым. Эти основания:

  • несовершеннолетие продавца;
  • недееспособность признанная судом;
  • гражданин, не отвечающий за свои действия;
  • сделка, совершенная под давлением и угрозами.

Многие из этих действий носят откровенно противоправный характер и при доказательстве можно заработать уголовный срок. Важно отметить, что любое представленное основание должно быть доказано с помощью документов.

Порядок признания сделки недействительной

Для установления факта недействительности договора купли-продажи требуется обращение в суд. Иск в суд может быть направлен только по оспоримой сделке, ничтожная сделка в судебном порядке не признается недействительной.

Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной может любое заинтересованное лицо.

Это могут быть участники сделки, представители, родственники участников сделки, если по закону продавец или покупатель являются недееспособными.

Заявление в суд подается по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости. Иск направляется в районный суд, так как имеется спор между сторонами. В бланке заявления указывают определенные требования.

Первым требованием всегда будет признание договора купли-продажи недействительным и восстановление всех прав на собственность и возврат денежных средств, если таковые были исполнены. В процессуальном кодексе прописано четко и понятно, что суд рассматривает требования по иску указанных в заявлении.

Если иск был составлен не правильно и требования не определены точно, то можно не добиться вынесения решения по возврату недвижимости. На судебном заседании признают только недействительность договора, а по возврату собственности придется обращаться снова в суд.

Не всегда основание, предоставленное в суде, может считаться безотказным, такое основание необходимо доказывать. Некоторые истцы порой создают искусственное основание для признания сделки недействительной, однако суд всегда рассматривает внимательно все доказательства адвоката по недвижимости.

Для подачи искового заявления существует срок давности. Он определяется в год с момента, когда истец узнал об основании на признание договора купли-продажи недействительной. Последствия ничтожной сделки признаются в течение 3-х лет. Все остальные случаи имеют трехлетний срок давности.

Если, например квартира была куплена с добавлением материнского капитала по ипотеке, то по закону доли выделяют на всех членов семьи и даже на маленьких детей.

Но иногда банки не дают согласие на выделение доли малолетним детям, поэтому родители обещают выделить долю при выплате ипотеки, однако этого не делают.

Отсюда следует, что при продаже такой квартиры сделка может признаться недействительной по достижении ребенком 18-ти лет, став совершеннолетним, он может обратиться в суд о признании сделки по купли-продажи недействительной, так как были нарушены его права в детстве.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то в судебном порядке покупатель лишается права собственности, это право возвращается продавцу, но при этом покупатель обязан вернуть деньги.

Бывает так, что покупатель не может вернуть всю сумму, так как он ее мог потратить. Что делают в такой ситуации? Снова обращаются в суд о взыскании теперь долга, если суд присудит платить по исполнительному листу, то возврата можно ждать много лет.

В конечном счете, покупатель остается без жилья и денег.

Юридическая помощь при недействительной сделки купли-продажи

Как только у вас появилось желание приобрести квартиру, дом, земельный участок, то сразу можно обратиться за юридической помощью в юридическую фирму. Этим самым вы уменьшаете риск обмана по покупке квартиры. Самостоятельно такое дело не стоит совершать.

Вам придется работать с риэлторкой фирмой, а она является посредником между сторонами договора купли-продажи. поэтому не отвечает за правовую сторону сделки. К выбору фирмы посредника отнеситесь очень внимательно, так как бывают фирмы однодневки, которые пришли на рынок, чтобы быстро заработать.

Выбирайте фирму со стажем и у которой хорошая репутация, этим вы обезопасите себя.

Если вы обратитесь на этапе подбора квартиры для покупки, то адвокат по недвижимости проверит вашу квартиру на «чистоту». Это нужно сделать обязательно, так как существует огромное количество мошеннических схем по продаже обремененной квартиры.

В настоящее время огромное количество квартир находится под залогом, взяты по ипотеке, квартиры продают бывшие супруги, пока об этом не знает другой супруг, есть жильцы имеющие право пожизненного пользования и проживания. Некоторые хотят продать квартиру с нарушением закона.

Поэтому все эти и многие другие ситуации может проверить юрист по недвижимости. Для этого достаточно заключить договор на оказание юридических услуг и выдать ему доверенность на сопровождение этой сделки.

Юрист по недвижимости обратиться в различные государственные организации, например в Единый регистрационный центр и узнает, как проходили сделки по купли-продажи этой квартиры прежними собственниками. Здесь он может взять выписку всех бывших собственников.

Далее юрист может обратиться в паспортную организацию и проверить количество зарегистрированных, количество выбывших и по каким причинам. Может быть такая ситуация, когда гражданин сособственник, но временно выписан, так как отбывает наказание в колонии. Таким способом часто пользуются супруги.

Если такая продажа совершится, то вернувшись из колонии, гражданин имеет полное обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При этом может пострадать честный покупатель. Особенно много махинаций с жильем проходит в больших городах, например Москве. Все это упирается в высокую стоимость жилья в Московском регионе.

Такая же ситуация складывается и земельными участками в Подмосковье. Стоимость сотки земли очень высокая.

Юрист по недвижимости может сопровождать сделку до конца, то есть до передачи денег и оформления права собственности на нового собственника. Специалист по недвижимости человек не заинтересованный, ему платят за юридические услуги, за продажу квартиры он ничего не берет.

Юридическая помощь по признанию сделки недействительной в Москве

Особенно много сложностей по покупке квартиры может возникнуть в Москве. Наиболее внимательно необходимо относиться, когда покупается вторичное жилье, здесь стоит все внимательно проверять.

В любой квартире может оказаться несколько собственников, проживать граждане имеющие право пожизненного пользования, так как в свое время отказались от приватизации данной квартиры, сложные родственные связи и отношения.

Не секрет, что после оформления квартиры и получения денег, могут объявиться новые лица, которые потребуют признать сделку недействительной. Много нарушений при продаже, когда квартира оказывается в наследстве.

Адвокат по недвижимости в городе Москве проверит все сделки по бывшим собственникам этого жилья, чтобы уменьшить риск потери квартиры и денег. Юристы по недвижимости ведут работу не только в Москве, но и в Московской области. Они работают в судах по месту нахождения собственности, выезжают на место, работают с Подмосковными организациями.

В Московской области наиболее востребованы адвокаты, работающие с земельными участками. Эти участки были получены, как правило, очень давно, документы на многие утеряны. Все это приходится восстанавливать через архивы и другие документы. Покупка таких участков проводится внимательно, иначе судов не избежать.

Если возникла ситуация, когда вашу сделку по купли-продаже хотят признать недействительной, то требуется юридическая помощь юриста. В суде другая сторона представит основания признания сделки недействительной, но другая сторона должна организовать защиту.

Здесь столкнуться доказательства двух сторон, каждый будет доказывать свою правоту.

Юрист по недвижимости в Москве может по желанию клиента принимать участие во всех заседаниях городского, районного судов. Если сделка связана с организацией, то юристы работают и в арбитражном суде.

Источник: //rafe.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/kuplya-prodazha-nedvizhimosti.html

Метры раздора: 6 душераздирающих историй семейных войн из-за недвижимости

Родственые споры по недвижимости

Отцы и дети

Локальные битвы за квадратные метры тут очень часто перерастают в многолетнюю войну, жертвами которой становятся добрые человеческие и родственные отношения.

«Люди, которые, как им казалось, любят или, по крайней мере, уважают друг друга, в одночасье будто теряли человеческий облик, и вели себя по отношению к своим близким так, что оставалось только поражаться их подлости, и с трудом самому держать себя в руках, пытаясь как-то урегулировать ситуацию, найти компромисс, защитить своего клиента», — с сожалением констатирует директор департамента вторичного рынка “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов.

И особенно больно видеть, как из-за «квадратов» дети доводят своих родителей буквально до больничной койки. Так, по словам Куликова, и случилось с одними пожилыми клиентами.

«Родители — бывшие высокопоставленные советские чиновники, очень приятная интеллигентная пара в возрасте. Сколько с ними общался — все время вместе, очень внимательные, предупредительные друг к другу, уважительные с окружающими.

Семья жила в большой трехкомнатной квартире в высотке на Котельнической набережной», — вспоминает собеседник.

И был у них сынок — 7 лет отсидел в тюрьме, вышел, обзаведясь соответствующими знакомствами и манерами, и пришел в компанию, широко расставив пальцы: «Со стариками надо разъехаться!».

Невозможно описать, как он вел себя с ними, как отжимал их имущество, как третировал. А они шли на уступки. Подобрали им трехкомнатную квартиру в хорошем доме в спальном районе — вроде вздохнули с облегчением.

Они на следующий день приходят: «Давайте ориентироваться на такую-то цену…» — и называют сумму вполовину меньше.

«Говорю: “Нет, так нельзя, дорогие мои!”, а они: “Он у нас единственный ребенок, мы не будем сопротивляться”, — сетует Куликов. Этот “ребенок” общался с ними абсолютно непотребно, мат  через слово: “Сказал тебе, лавэ отслюнявил и прикусил ботало…” — это отцу.

Честно скажу: после этой сделки я две недели пил валерианку, потому что выдержать таких сцен нормальный человек не может. Со своей стороны, мы одергивали этого молодчика, требовали корректного поведения — требовали жестко, более чем позволяет профессиональная этика.

Но, разумеется, не имели возможности ни оградить стариков от этого общения, ни препятствовать сделке.

Дело закончилось переездом родителей в двухкомнатную квартиру в панельным доме и реанимацией для матери, которую через две недели после всех этих событий скорая забрала с инфарктом из новой квартиры».

Старость не в радость

Еще одна причина почти гарантированного конфликта в будущем — продажа квартиры в ренту при наличии наследников, указывает Куликов.

Ситуация чаще всего банальная: дети, либо иные родственники не ухаживают за старым человеком, никак не участвуют в его жизни. Тот пытается сводить концы с концами и, в конце концов, отчаявшись, оформляет ренту на постороннего человека. А после смерти рентодателя в квартире, как по будильнику, объявляются наследники, и начинается светопреставление.

«У нас была ситуация, когда такой подленький сынок, бросивший на произвол судьбы свою мать, после ее смерти пытался доказать, что она была сумасшедшая, и таким образом оспорить права собственности женщины — добросовестного рентополучателя, которая прожила с этой бабушкой несколько лет, содержала ее и ухаживала», — рассказывает эксперт “Инком-Недвижимость”.

Не доверяй и проверяй

Доверительные отношения между родственниками часто предаются, когда дело касается недвижимости. Такие ситуации, по словам заместителя директора управляющего агентства недвижимости “Агентство.net” Романа Писарева, увы, не редкость.

«Однажды к нам в агентство обратилась семья: мать и двое уже взрослых детей. Они на троих располагали неприватизированной квартирой в Москве.

Чтобы разъехаться, они решили приватизировать квартиру и в результате ее продажи приобрести жилье для каждого члена семьи. По устной договоренности сын отказался от приватизации квартиры в Москве в пользу своей родной сестры.

Взамен ему была обещана квартира, которую они купят после продажи своей уже приватизированной впоследствии квартиры», — вспоминает эксперт.

В результате они продали квартиру в Москве, приобрели одну в столице (собственность сестры) и одну в городе Пушкино. Однако собственность второй квартиры оформили не как обещали — на сына, а на мать, а сына только прописали.

Потом мать решила продать и эту квартиру, и снова пообещала сыну собственность от продажи, но уже в виде комнаты. Он воспротивился. В итоге этого страдальца выписывала из квартиры родная мать в судебном порядке. «Таким образом, он поверил своей семье, а в результате остался не у дел.

Сам факт судебных разбирательств между близкими родственниками, родителями и детьми очень удручает», — с сожалением говорит Писарев.

Градус страстей

Раздел имущества между близкими людьми также чаще всего происходит из-за того, что один из членов семьи злоупотребляет спиртным или употребляет наркотики, объясняет руководитель офиса “На Алексеевской”, “МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости” Елена Медведева.

«Мы продавали двухкомнатную квартиру, которая принадлежала двум сестрам. Одна сестра очень сильно пила. Вторая сестра не выдержала и съехала в отдельное жилье, и квартира осталась в распоряжении первой. Вторую комнату она стала сдавать и на эти деньги жить», — делится случаем их практики риелтор.

Квартира досталась сестрам по наследству. В итоге съехавшая сестра, которая жила отдельно, настояла на продаже. Когда «двушка» была продана, первой сестре взамен купили однокомнатную квартиру. После этого между сестрами произошел скандал.

Пьющая сестра обвиняла другую в том, что она испортила ей жизнь, лишив просторной двухкомнатной квартиры и дополнительного дохода.

«То, что ее сестра была равноправной владелицей недвижимости, женщина вообще не задумывалась, считая, что квартира должна была принадлежать только ей», — рассказывает собеседница агентства.

Полюбовный шантаж

Менеджеры компании “Метриум Групп” на собственной практике убедились, что квартирный вопрос все еще портит людей, причем независимо от социального статуса. Даже более того, чем дороже объект, тем парадоксальнее история, утверждает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.

«К примеру, у одного из наших менеджеров был случай настоящего шантажа между клиентами. Мужчина приобрел в подарок для своей пассии элитную квартиру в самом престижном районе Москвы.

Долгое время их отношения были прекрасными, и между делом женщина решила прописать в квартиру своего ребенка, который остался у нее от предыдущего брака. Любовное чувство в этой паре росло, и мужчина решил сделать еще один подарок женщине — и снова квартиру.

Однако он попросил вернуть ему первый подарок, что было воспринято воздыхательницей в штыки. Она выдвинула ультиматум: новая квартира должна быть в три раза дороже предыдущей, иначе она не выпишет ребенка из квартиры.

Удивительно, но щедрый любовник не только принял данный ультиматум, купил новый подарок, но и умудрился после этого сохранить теплые отношения», – недоумевает Мария Литинецкая.

Делиться не будем

Чаще всего родственники оспаривают наследство, и в этом нет ничего странного. «Свалилось счастье на голову, почему я этим счастьем должен делиться с другими? Так думает практически половина всех наследников.

А если в семейные разборки вступают бывшие жены, мужья, дети от разных браков, тут начинается война. Вот и судятся до победного. Судебные процессы порой длятся годами.

И порой доходит до того, что судебные расходы выше, чем цена самого имущества», — утверждает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости  “Азбука Жилья” Александр Лунин.

Например, в 2013 году судились бывшая и нынешняя жена умершего, вспоминает эксперт. Наследство заключалось в земельном участке с небольшим домиком в Калужской области. Цена данной недвижимости по оценке составляла 650 тысяч рублей.

Так как участок был куплен в совместном браке с 1-й женой, а дом построили в совместном браке со 2-й, они оспаривали право собственности на дом и участок. К концу второго года споров в общей сложности они потратили на адвокатов и судебные издержки почти 400 тысяч рублей.

Договориться они так и не смогли.

Впрочем, раздоры споры разгораются иногда еще на этапе документальной части. «Наследники за редким исключением не знают, как правильно оформлять документы. Спор, кто будет платить за услуги специалиста, приводит к тому, что в принципе к специалисту не обращаются и начинают документальную эпопею хождения по кругу», — добавляет Писарев из “Агентство.net”.

«Этот процесс затягивается, законодательство меняется, отношения между наследниками окончательно теряют шанс на мирное урегулирование вопроса. В нашей практике были случаи, когда наследственная война длилась три поколения, и внуки не поделивших когда-то имущество дедов не могли прийти к общему знаменателю», – указывает собеседник.

На самом деле случаев семейных битв можно привести массу. Каждый из них по-своему драматичен. Так, по словам руководителя отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании “НДВ-Недвижимость” Оксаны Ивановой, здесь имеют место старые обиды, манипуляции из серии “не сделаешь, как я скажу, квартиру не получишь”.

Но, как отмечает эксперт, в каждом конкретном случае нужно смотреть на подоплеку. Например, если родители не хотят оставлять своим детям квартиру в наследство, то это вовсе не значит, что они нехорошие люди.

«Бывает так, что и виноват и сам ребенок, который перестал помогать родителям, хотя они в свое время вырастили его и дали ему многое в жизни», — считает она.

РИА Недвижимость

Источник: //kazned.ru/article/6467

Спор бывших супругов из-за квартиры привел к выявлению ряда мнимых сделок с недвижимостью

Родственые споры по недвижимости

29 августа Омский областной суд оставил в силе решение районного суда, который отказал в удовлетворении требований истца о выселении его бывшей супруги из его квартиры и удовлетворил встречные требования, восстановил ее право собственности на спорную недвижимость.

В 2011 г. семья Д. купила квартиру в черте г. Омска, оформив ее на супругу. Сам супруг по новому месту жительства не регистрировался, в отличие от остальных членов семьи – жены и двух несовершеннолетних детей. Впоследствии Д.

сменил фамилию на девичью фамилию своей матери – К. В 2014 г. квартира была продана родной сестре К., которая через несколько месяцев продала ее их бабушке Т. Почти год спустя Т. подарила данную квартиру К.

, который стал ее единственным собственником.

В конце декабря 2017 г. брак между К. и Д. был расторгнут. Поскольку Д. не выполнила требование об освобождении жилплощади, К. обратился в Омский районный суд Омской области с иском о выселении бывшей супруги.

Не признав иск, Д. обратилась в суд со встречным иском к К., его сестре и бабушке, в котором просила признать сделки с недвижимостью недействительными. По ее словам, после К.

предложил продать квартиру его сестре, с тем чтобы в дальнейшем выкупить ее с использованием средств материнского капитала, убедив в законности данной схемы. Кроме того, Д.

указала, что спорная квартира была куплена в период брака, а для приобретения использовались деньги от продажи квартиры ее матери Д.

Адвокат АП Омской области Денис Бородин, представлявший интересы Д.

, сообщил, что требования удовлетворения ее иска также мотивировались тем, что прежние приобретатели жилья в право собственности фактически не вступали, по месту жительства не регистрировались, в квартиру не вселялись, каких-либо расходов по содержанию жилья не несли, что подтверждалось представленными в суд документами. По мнению Д. и ее адвоката, спорные сделки с квартирой прикрывали намерение К. вывести объект недвижимости, приобретенный в браке с Д., из статуса имущества, подлежащего разделу при разводе.

7 июня 2018 г. суд первой инстанции отказал К. в иске о выселении Д. и удовлетворил встречные требования его бывшей супруги, а также восстановил право собственности Д. на квартиру (решение имеется в распоряжении «АГ»).

Свое решение суд мотивировал тем, что действия сторон договоров-купли продажи не были направлены на фактическое исполнение договоров. Так, покупатель не передавал денежные средства продавцу, а последний не передал квартиру, ключи от нее и техпаспорт.

Новые собственники квартиры не исполняли обязанностей по ее содержанию и оплате коммунальных платежей.

Кроме того, было указано, что Д. с несовершеннолетними детьми на момент судебного разбирательства была зарегистрирована в квартире и проживала в ней до декабря 2017 г.

Она не заключала никаких договоров по аренде или использованию жилья с новыми собственниками квартиры. Суд обосновал свое решение ссылками на ст. 170 ГК РФ и п.

88 Постановления Пленума ВС РФ о применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ от 23 июня 2015 г. № 25.

Также суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении указанных выше договоров купли продажи сделки не были направлены на возникновение вытекающих из них правовых последствий и прикрывали иную волю участников этой сделки.

Он выяснил, что «оспариваемые сделки были совершены с целью воспользоваться материнским капиталом», об этом свидетельствовали действия сторон оспариваемых сделок, незначительный промежуток времени между их совершением, близкие родственные связи. 

К. и его родственники подали апелляционную жалобу в Омский областной суд, в которой ссылались на факт покупки спорной квартиры за счет добрачного имущества К. и заемных денежных средств его родственников. Они указывали, что продажа квартиры сестре К. была направлена на погашение задолженности перед последней, вследствие чего квартира передавалась в залог. 

29 августа Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда оставила решение суда первой инстанции без изменения (апелляционное определение имеется в распоряжении «АГ»). Апелляция согласилась с нижестоящим судом в части применения последствий недействительности сделок «в виде возврата спорной квартиры в общую собственность К. и Д.».

Суд пришел к выводу о том, что спорная квартира фактически не выбывала из владения Д., поскольку К. не доказал фактического исполнения спорных сделок, так как его сестра не передавала Д. деньги за квартиру.

Апелляция пришла к выводу о том, что в отсутствие заявленных требований сторон у суда первой инстанции не было оснований выходить за пределы спора и решать вопрос о разделе квартиры. Областной суд также отклонил доводы К.

о том, что оспариваемые сделки прикрывали залог квартиры, и отметил, что спорная недвижимость не подлежала передаче в собственность иных лиц без соблюдения закона об ипотеке (залоге недвижимости). 

Также областной суд пришел к выводу, что квартиру нельзя считать единоличной собственностью К., поскольку средств от продажи добрачного имущества К.

не хватало на ее покупку, в силу чего использовались денежные средства других родственников.

Использование же бывшими супругами заемных средств их родственников не меняет характер приобретенной ими квартиры как их совместной собственности, а лишь признает их заемные обязательства их совместным долгом.

Адвокат Денис Бородин выразил удовлетворение апелляционным определением и отметил, что противоположная сторона по делу не распространялась о планах обжалования вынесенного решения.

Юрист Алексей Красников, представлявший в суде интересы К., пояснил «АГ», что его доверитель пока еще не принял окончательное решение по обжалованию апелляционного определения. В то же время юрист считает, что суды обеих инстанций нарушают нормы материального и процессуального права.

Алексей Красников не согласен с тем, что единоличным собственником квартиры стала бывшая супруга его клиента, поскольку жилье было куплено за счет продажи добрачного имущества ее экс-супруга.

По мнению юриста, спор касался не только выселения из квартиры.

«Бывшие супруги не намерены проживать вместе, поэтому суду необходимо было выйти за пределы заявленных требований и разрешить спор по существу, определив доли в спорной недвижимости», – заключил юрист.

Источник: //www.advgazeta.ru/novosti/spor-byvshikh-suprugov-iz-za-kvartiry-privel-k-vyyavleniyu-ryada-mnimykh-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Родственые споры по недвижимости

По закону мнимые и притворные сделки априори ничтожны, но сам по себе договор между родней не является доказательством его притворности. Хотя зачастую именно попытки скрыть родственные связи и саму информацию о сделке привлекают внимание к сомнительным операциям.

Отцы и дети

Чаще всего близких используют для увода активов или размывания кредитной массы в ходе банкротства.

Так, конкурсный управляющий ООО “Рестмин–ЭнергоСпецМонтаж” оспаривал цепочку договоров по продаже объектов недвижимости в центре Петербурга, последний из которых был заключен за 11 дней до признания компании несостоятельной.

По адвокатскому запросу ЗАГС предоставил информацию о девичьей фамилии жены директора компании–продавца, которая оказалась сестрой владельца купившей помещения фирмы. Кроме того, в многочисленных сделках стороны представляли одни и те же юристы.

Рассмотрев такие косвенные доказательства в совокупности, арбитражный суд расценил поведение участников как недобросовестное и признал сделку недействительной.

Требования на 58 млн рублей к ООО “Конструктор” — поставщику печально известных эскалаторов (из–за их конструктивных дефектов сорвалось открытие станций “Спасская” Петербургского и “Горьковская” Нижегородского метрополитенов) подал отец учредителя компании. Такую сумму, превышающую задолженность перед всеми другими кредиторами, предприятие сына не заплатило за патент на эскалаторы. Суд отказал включать требования отца из–за нарушения порядка регистрации договора в Роспатенте.

Детективная история развернулась в деле о банкротстве гражданки Марии Савичевой, продававшей квартиры в строящихся домах (см. “ДП” №100 от 16.06.2016).

В суд был представлен договор на 53,7 млн рублей, якобы заключенный с Майей Медведевой — матерью бывшего свекра банкротящейся гражданки и ее партнера по бизнесу Владимира Медведева.

Впрочем, попытки кредиторов доказать подложность сделки пока успеха не принесли.

Ничтожной суд счел продажу ООО “Орбита” земельного участка площадью почти 7 га и зданий в 12,5 тыс. м2 торговому дому “Парнас”. Выяснилось, что руководители двух компаний являются племянником и дядей.

“Единственной целью совершения сделки купли–продажи недвижимости являлся вывод ликвидных активов в пользу лица, контролируемого ближним родственником, в условиях фактической неплатежеспособности, то есть с целью причинения вреда как самому обществу, так и его кредиторам”, — заключил суд.

ООО “Строй–Ресурс” (входит в группу “О2 Девелопмент”) отказалось передавать квартиру дольщице Екатерине Кричевской: к моменту ее обращения в суд закрепленное помещение оказалось проданным Любови Хвощевской — маме совладелицы самой компании Надежды Хвощевской.

Генеральный директор Евгений Веденеев отказался комментировать вопрос родственных сделок, в грубом тоне заявив, что не давал разрешение на публикацию судебной информации, и пригрозил журналистам за ее распространение.

В настоящее время против компании уже подан иск о банкротстве.

Опасная близость

Эксперты отмечают, что специальных норм, позволяющих оспаривать родственные сделки, не существует. А потому отменить их можно только по общим правилам: доказав мнимость, а в делах о банкротстве — подозрительность. “О мнимости может свидетельствовать фактическое неисполнение сделки сторонами.

Для оспаривания сделок должника–банкрота как подозрительных необходимо доказывать неравноценность оплаты и осведомленность контрагента о целях должника.

Причем для аффилированных лиц, к которым относятся и родственники, такая осведомленность предполагается”, — поясняет старший юрист компании Pen&Paper Александр Гришко.

Вместе с тем высшие инстанции все чаще указывают на необходимость учета такого субъективного критерия, как добросовестность: любая формально законная сделка может признаваться ничтожной, если будет установлен факт злоупотребления.

Кроме того, директора не вправе самостоятельно заключать сделки со своими близкими родственниками. Такие договоры признаются сделками с заинтересованностью и могут совершаться только с одобрения общего собрания ООО или советом директоров АО.

Но суд может отказать в иске, если сделка не причинила ущерба.

Вскоре могут появиться и новые меры по защите кредиторов от родственников в ходе финансового оздоровления фирм–банкротов. Подготовленный Минэкономразвития законопроект предусматривает выделение в отдельный класс требований родственных лиц.

План оздоровления будет приниматься анием отдельными группами, и аффилированный кредитор не сможет навязать свое решение, даже имея подавляющее число .

Судебная практика все ближе подходит к применению понятия фактической аффилированности. Это увеличивает шанс оспаривания сделок по выводу активов, заключенных с падчерицами, троюродными братьями и иными дальними родственниками.

Профессионал легко сможет выявить мнимые, притворные и подозрительные сделки, изучая документы о финансовом положении должника и его взаимоотношениях с контрагентами. Вопрос лишь в готовности судов вникать в хитросплетения операций должника.

Но и в этом направлении наблюдается прогрессивный тренд.

Олег Ганюшин

юрист “Прайм Эдвайс СПб”

Факт родства сам по себе не является единственным основанием, указывающим на порок сделки.

Однако это не мешает подозревать такие договоры в незаконности и, беря за основу факт совершения сделки между родственниками, пытаться найти иные свидетельства ее мнимости или притворности.

Это может быть цена, способ, обстоятельства совершения и иные факты. Были случаи, когда для доказательства фиктивности развода супругов привлекался участковый, который опрашивал свидетелей (соседи, охрана).

Дарья Розенберг

юрист Объединенной консалтинговой группы

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: //www.dp.ru/a/2016/06/22/Dogovori_posemejnomu

Законовед
Добавить комментарий