Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Расторжение аренды в Германии арендатором

Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что указывается в Kündigung.

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о намерениях – послать Kündigung.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя – Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня – 3 месяца после марта.

Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда – нет. Тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число – суббота, подавать Kündigung можно и в понедельник. А если суббота – второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже – всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период, понадобятся веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах – отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире – плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения – посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость придётся покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung – особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по определённым причинам – Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев. Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить контракт умершего через 1 месяц.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения – Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех арендаторов.

Без этих данных разрыв считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу “Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter”. Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись – Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

09-03-2017, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/rastorzhenie-arendy-arendatorom.html

Перезаключаем договор аренды: как учесть улучшения?

Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Не секрет, что договоры аренды зданий, других капитальных сооружений (их отдельных частей), заключенные на 3 года и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст.

793 ГКУ) и требуют госрегистрации права пользования недвижимым имуществом (ст. 794 ГКУ).

Но многие предприятия, не желая связываться с этими процедурами, обходят требования ГКУ стороной: заключают договор сроком до 3 лет, а дальше своевременно продлевают договорные отношения с арендодателем.

Причем сделать это можно двумя способами: либо перезаключить новый договор аренды с тем же арендодателем на аренду «старого» помещения, либо продлить действие существующего договора допсоглашением к нему.

Предприятие воспользовалось первым способом, т. е. по окончании срока действия старого договора оформили новый на аренду того же помещения. После чего и возник вопрос: как быть с улучшениями, произведенными арендатором? Кто должен их учитывать после перезаключения договора: как прежде, арендатор или уже арендодатель?

К сожалению, вы ничего не сказали о характере улучшений — были ли они отделимыми или неотделимыми от объекта аренды. Ну а поскольку этот факт имеет важное значение в целях учета, рассмотрим оба варианта. А начнем с тех, что попроще…

Отделимые улучшения: все свое ношу с собой

Для начала вспомним, что речь идет именно об оформлении нового договора аренды, а не о продлении старого. Что это значит?

После прекращения срока действия старого договора арендатор возвращает объект аренды собственнику по акту приемки- передачи, а после подписания нового договора арендодатель передает помещение обратно уже по новому акту

Оформлять передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору и обратно актом требует ст. 795 ГКУ. Именно с подписания этого документа исчисляют срок действия, а также прекращения договора аренды (если иное не установлено договором).

Теперь вернемся к отделимым улучшениям.

Как указано в ч. 2 ст. 778 ГКУ, если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, арендатор имеет право на их изъятие. То есть при передаче арендованного помещения собственнику по акту приема-передачи, а также при получении арендованного имущества после перезаключения договора аренды на новый срок отделимые улучшения туда-сюда можно не передавать.

Отсюда нехитрые правила учета таких расходов.

Бухгалтерский учет. Поскольку отделимые улучшения, как правило, по окончании срока аренды остаются собственностью арендатора, то учет таких объектов нужно вести в составе собственных основных средств (на соответствующем субсчете счета 10 «Основные средства») или МНМА (субсчет 112 «Малоценные необоротные материальные активы»).

Соответственно, при передаче арендованного имущества по окончании срока действия договора аренды (или при его досрочном расторжении) ваш объект ОС (МНМА), созданный из стоимости улучшений, продолжает числиться у вас на балансе и не «уходит» вместе с объектом аренды. А значит, и его амортизация не прекращается*.

Налог на прибыль. Здесь вас тоже не ждет никаких сюрпризов. Малодоходники учитывают объект ОС (МНМА), полученный в результате улучшений, по правилам бухучета, т. е. уменьшают объект налогообложения на сумму амортизации их стоимости.

Высокодоходники и малодоходники-«добровольцы» ведут дополнительно налоговый учет таких ОС и корректируют финрезультат на налоговые разницы по пп. 138.1 — 138.2 НКУ. По МНМА налоговых разниц нет и у высокодоходников (см., например, письмо ГФСУ от 11.01.2018 г. № 116/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

А вот прекращение договора аренды, а также заключение нового договора на налоговоприбыльный учет вашего собственного объекта ОС (МНМА) никак не повлияют.

НДС. Суммы «входного» НДС, уплаченного в связи с проведением улучшений, попадают в налоговый кредит (НК) по НДС. Естественно, при наличии зарегистрированных в ЕРНН налоговых накладных (НН).

Перезаключение договора аренды не изменяет налоговых обязательств (НО) арендатора. Причина все та же: собственником отделимых улучшений после окончания срока действия договора аренды остается арендатор и соответственно к арендодателю такие улучшения не переходят. Это значит, что в таком случае отсутствует факт налогооблагаемой поставки и нет объекта для начисления НДС-обязательств.

Неотделимые улучшения: попользовался — передай дальше

Неотделимым считают такое улучшение, которое не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания (ст. 187 ГКУ). По окончании срока действия договора аренды (при его досрочном расторжении) такие улучшения остаются у арендодателя.

То есть после завершения договора объект аренды передают по акту приемки-передачи арендодателю.

Этим же актом вы передаете и произведенные вами улучшения: ведь они являются неотделимыми, а значит, оставить их «при себе» на время перезаключения договора, увы, не получится

Ну и соответственно после перезаключения договора объект аренды возвращается к вам по новому акту приемки-передачи единым объектом без всяких отдельных улучшений. Этот факт определяет порядок учета неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет. В бухучете неотделимые улучшения учитывают так:

по окончании улучшения (при вводе объекта в эксплуатацию) — на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы». Причем независимо от стоимости таких улучшений (т. е. без учета критерия для разграничения ОС и МНМА);

в периоде эксплуатации объекта аренды с улучшениями стоимость улучшений амортизируют по правилам П(С)БУ 7 «Основные средства»прямолинейным или производственным методом. При этом срок полезного использования объекта, как правило, приравнивают к сроку действия договора аренды;

после окончания срока действия договора аренды показывают бесплатную передачу улучшений арендодателю. При этом остаточную стоимость такого объекта (при ее наличии) с субсчета 117 списывают в состав прочих расходов (Дт 976 «Списание необоротных активов»)**.

Получается, при передаче объекта аренды собственнику вкупе с его улучшениями вы списываете их с баланса и начисление бухамортизации прекращаете.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

При получении объекта обратно он достанется вам уже целиком по стоимости, указанной в договоре аренды (улучшения отдельно не выделяют).

Налог на прибыль. Малодоходники используют исключительно данные бухучета. Поэтому пока улучшения «висят» у вас на балансе (субсчет 117) и амортизируют, объект налогообложения уменьшают на сумму амортизации при включении ее в расходы.

При передаче объекта аренды вместе с улучшениями начисление амортизации в бухучете прекращают. Значит, с этих пор амортизация не влияет и на налоговый учет.

Но особо горевать по амортизации не стоит.

Недоамортизированные расходы на улучшение объекта уменьшат объект обложения налогом на прибыль в периоде их списания в состав бухрасходов (Дт 976)

Причем уменьшат сразу, одной суммой, а не частями, как при амортизации.

Высокодоходники ведут налоговый учет ОС. Поэтому пока объект улучшений числится у вас на балансе, до тех пор налоговая амортизация объекта улучшений через корректировку по пп. 138.1 — 138.2 НКУ уменьшает объект налогообложения.

Кстати, стоимость улучшений арендованных ОС налоговики рекомендуют учитывать как отдельный объект ОС группы 9 «Прочие основные средства» с минимально допустимым сроком полезного использования 12 лет (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 15.02.2018 г. № 632/ІПК/8/26-15-12-03-09-11, консультацию из БЗ 102.05).

После окончания срока действия договора в периоде бесплатной передачи улучшений высокодоходник увеличивает финрезультат на сумму «бухгалтерской» остаточной стоимости объекта улучшения и одновременно уменьшает финрезультат на сумму «налоговой» остаточной стоимости этого же объекта. То есть и у высокодоходников недоамортизированная стоимость для налогового учета не пропадет, а уменьшит объект налогообложения в периоде списания объекта улучшений.

Еще одна разница «подстерегает» тех, кто арендует помещение у (1) неплательщиков налога на прибыль (кроме физических лиц) или (2) «нулевиков».

В таком случае при бесплатной передаче улучшений придется показать увеличивающую разницу в сумме балансовой стоимости объекта улучшений по данным бухучета, сложившейся на момент передачи объекта (п.п. 140.5.10 НКУ).

Поэтому с «прибыльной» точки зрения выгоднее возвращать полностью самортизированный в бухучете объект улучшений. Ведь тогда остаточная балансовая стоимость будет равна нулю, а значит, и разницы не будет.

НДС. «Входной» НДС, уплаченный в составе стоимости неотделимых улучшений, в свое время увеличил НК по НДС.

Теперь, когда вы перезаключаете договор аренды с возвратом улучшений по акту приема-передачи, происходит и поставка (бесплатная передача) арендодателю таких улучшений — объекта необоротных активов.

Такая поставка — объект обложения НДС (п.п. «в» п.п. 14.1.191 НКУ, п.п. «а» п. 185.1 НКУ). А это уже основание начислить НДС-обязательства на дату передачи объекта улучшений (п.

187.1 НКУ).

Интересно, что налоговики о начислении НДС-обязательств в случае перезаключения договора аренды разъясняют иначе. По их мнению, если:

(1) после окончания срока действия договора аренды заключают новый договор с тем же арендодателем и на тех же условиях и

(2) помещение передают актом приемки-передачи, по которому улучшения не передают,

в таком случае поставки улучшений нет и, соответственно, нет оснований для начисления НДС-обязательств (см. письмо ГФСУ от 30.01.2018 г. № 352/6/99-99-15-03-02-15/ІПК // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 17, с. 3).

Однако, по нашему мнению, так рассуждать можно только в случае с отделимыми улучшениями, которые действительно актом приемки-передачи можно не передавать.

А вот в случае неотделимых улучшений передать объект аренды без этих улучшений не получится физически. Поэтому вывод о необложении НДС таких операций достаточно сомнителен.

Значит, прежде чем брать его на вооружение, позаботьтесь о получении «разрешающей» ИНК в адрес вашего предприятия.

Ну а для тех, кто все-таки не рискнет отказаться от НО по НДС, несколько слов скажем о базе НДС.

Тут тоже не все так гладко, как хотелось бы.

На наш взгляд, за базу для начисления НДС нужно брать остаточную стоимость передаваемых улучшений по данным бухучета на начало отчетного периода, в котором осуществлялась передача улучшенного имущества (п. 188.1 НКУ). Налоговики в свое время разъясняли так же (см. письмо ГФСУ от 05.11.2015 г. № 23622/6/99-99-19-03-02-15).

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/may/issue-43/article-36737.html

Метры в аренду. Когда договор не повредит

Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Разбираемся, как оформить договор найма квартиры, чтобы спокойно спали и арендатор, и тот, кто квартиру сдает.

И собственники жилья, и квартиросъемщики рано или поздно задумываются: стоит ли заключать договор аренды. Ведь у медали, как водится, две стороны. Начнем с наиболее очевидной.

Подписав такой документ, арендодатель обязан ежемесячно отдавать государству часть прибыли, получаемой от сдачи квадратных метров.

А кто из нас любит делиться своими деньгами? Хотя, чего греха таить, некоторые собственники эту статью расходов без зазрения совести перекладывает на «жильцов», что не особо радует последних. В общем, причины НЕ хотеть заключать договор для обеих сторон понятны.

Однако, к счастью, сегодня большая часть арендодателей и арендаторов уже пришла к осознанию преимуществ законных договорных отношений.

Если хозяин квартиры решит не оформлять факт сдачи жилья по закону и это обнаружится, то штраф, который ему придется уплатить, будет превышать размер налога в разы.

Так что математика проста: лучше платить каждый месяц понемногу и спать спокойно, чем постоянно опасаться, что в дверь позвонят налоговики и попросят вернуть всю недоплаченную сумму.

Причем спокойный сон — это далеко не единственный бонус от заключения договора найма. Снимая или сдавая в аренду жилье, все хотят чувствовать себя защищенными с правовой точки зрения.

И только правильно оформленный договор аренды позволит квартиросъемщикам отстоять свои права в случае, если в один печальный день и «без объявления войны» их решат выселить.

Поможет этот документ доказать свою правоту и самому арендодателю, если жильцы задумают сбежать, не заплатив и прихватив с собой пару стульев и телевизор, или ненароком испортят дорогой ремонт и станут доказывать, что так и было. Так или иначе, имея на руках договор найма, обе стороны более-менее защищены.

Все правила заключения договора найма жилого помещения, нормы и требования к нему, а также права и обязанности сторон прописаны в Жилищном кодексе Республики Беларусь.

Для начала давайте обозначим, какое жилье можно сдать в аренду. Тут все просто: любое. Будь то целый частный дом, квартира, одна-единственная комната в ней, а то и вовсе часть комнаты – сдавать можно все.

Итак, предположим, у вас обнаружилась пустующая квартира. Прикинув, что дополнительные пару сотен рублей не станут лишними в семейном бюджете, вы решили ее сдавать и даже нашли потенциального квартиранта, готового снимать жилье «по-белому» – пришло время готовить договор найма.

Как составить договор аренды квартиры

Можно воспользоваться типовой формой договора аренды жилья, которую легко найти в интернете, что не очень-то разумно. Ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы прежде всего в том, чтобы подписанный договор отражал интересы каждого из них и мог стать отличным подспорьем в решении потенциальных конфликтных ситуаций. Поэтому сторонам следует прописать все важные детали.

Мы выделили 6 важнейших аспектов, на которые необходимо обратить внимание при подготовке договора.

  • Кто будет жить в доме. В документе должно быть прописано, кому предоставляется жилье внаем, а также полный список граждан, которые будут с ним совместно проживать с указанием их паспортных данных.
  • Срок аренды. Как правило, это один год. В любом случае данное условие необходимо оговорить заранее, чтобы понимать, как долго будут продолжаться правовые отношения сторон.
  • Что сдается (адрес квартиры, число комнат, площадь), в каком жилье состоянии, включая описание имущества, которое идет «в комплекте». Здесь лучше проявить некоторую дотошность и подробно описать все вещи, которые находятся в сдаваемой квартире, а также их видимые изъяны: например, рисунки на обоях или царапины на паркете. В случае возникновения спорной ситуации, всегда можно вернуться к этому пункту договора и установить, например, что обои разукрасил предыдущий жилец или что плитку в ванной испортил новый квартиросъемщик.
  • Арендная плата. Важно на старте оговорить и зафиксировать не только сумму и день, когда арендодатель сможет забирать деньги, но и то, как размер платы может изменяться. Иногда особо ушлые хозяева, пользуясь тем, что в договоре не прописано «данная месячная арендная плата действует на весь срок договора», повышают ее, порой даже по несколько раз. Не забудьте внести в договор также информацию о предоплате и залоге, если они имели место быть.
  • Коммунальные платежи. Помимо жировки, отдельно могут оплачиваться вода, электричество, газ, телефон — все, на что установлены счетчики или отдельные тарифы. Когда в договоре указывают, что собственник оплачивает коммунальные платежи, обычно подразумеваются постоянные расходы. Затраты, которые зависят от расточительности жильцов — электричество, телефон и прочее — оплачиваются арендатором. Хотя иногда возмещение всех ЖКУ берет на себя хозяин жилья. Так или иначе, не забудьте оговорить этот вопрос до момента подписания документа.

Как зарегистрировать договор найма

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, договор сдачи квартиры в аренду в Беларуси заключается в письменной форме. Регистрируется он в присутствии обеих сторон в расчетно-справочных центрах (в ЖЭСе), если речь идет о Минске, либо в местной администрации, если мы говорим о других населенных пунктах республики.

Сама процедура много времени не займет: для регистрации договора нужно заполнить образец заявления, представить оригиналы паспортов, технический паспорт на жилплощадь, документ, который подтверждает право собственности на сдаваемую в аренду площадь и, конечно, непосредственно сам договор в трех экземплярах. В случае заключения договора найма на жилье, которое находится в общей собственности сразу нескольких граждан, нужно будет предварительно заручиться согласием каждого из них.

Как зарегистрироваться в качестве налогоплательщика

Этап, о котором необходимо помнить, конечно же, арендодателю.

Для регистрации в качестве налогоплательщика нужно отправиться в налоговую инспекцию по месту жительства, прихватив с собой пакет документов: паспорт, копию договора найма жилого помещения, копию техпаспорта на квартиру (для частного жилищного фонда), выписку с лицевого счета (ее можно взять в ЖЭСе) о всех прописанных на сдаваемой жилплощади жильцах (для государственного жилищного фонда), согласие всех совместно проживающих с наймодателем членов семьи (при необходимости). К слову, эта процедура совершенно бесплатна.

После того, как три ключевых шага сделаны, осталось разобраться с тем, как происходит непосредственно процесс уплаты налога.

По закону подоходный налог от сдачи квартиры в аренду должен вносить хозяин жилья в порядке, установленном областным или городским Советом депутатов. Это значит, что в разных населенных пунктах республики суммы налога могут отличаться. Например, в Минске, размер ставки зависит от того, в какой экономико-планировочной зоне находится сдаваемая квартира.

Для жилых помещений ставки варьируются от 17,5 руб. до 30,5 руб. в месяц за каждую сдаваемую комнату. Уплачивать подоходный налог можно как ежемесячно, так и раз в год всю сумму целиком.

Кстати, приятная новость для тех, кто сдает жилье в аренду молодым специалистам: достаточно просто представить в налоговую копию трудовой книжки квартиранта — молодого специалиста, а также копию свидетельства о его направлении на работу и налог платить не придется. Освобождены от уплаты налога также граждане, сдающие жилье близким родственникам. Конечно же, при наличии документального подтверждения родства.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Часто случается, что одна из сторон хочет расторгнуть договор до окончания срока его действия. Здесь действуют два ключевых принципа:

  • Хозяин арендуемого жилья не имеет права выселить квартиросъемщика до момента истечения договора найма. Расторгнуть договор можно только в случае, если «жилец» не оплачивает аренду, нарушает правопорядок, портит имущество, мешает спокойно жить соседям и т.д. Причем делает это систематически. Более того, даже если квартиросъемщик регулярно нарушает условия договора, собственник должен заранее (как правило, не менее чем за месяц) уведомить его о том, что он планирует разорвать правовые отношения с указанием мотивов.
  • Наниматель может расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его действия только после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

Таким образом, и собственник жилья, и квартиросъемщик защищены от неприятных сюрпризов: договор найма расторгается по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства.

Так или иначе, аренда жилья всегда сопряжена с определенной степенью риска как для арендатора, так и для арендодателя.

И независимо от того на какой срок сдается дом, квартира или комната, для того, чтобы чувствовать себя защищенными, обеим сторонам достаточно просто закрепить устное соглашение письменным договором.

Источник: https://mtblog.mtbank.by/metry-v-arendu-kogda-dogovor-ne-povredit/

Расторжение договора аренды

Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Для правового регулирования института аренды законодатель отводит главу 34 ГК РФ. В этой части кодекса закреплены положения о заключении, изменении, расторжении договора аренды. Законодательством РФ предусмотрены условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке в качестве гаранта обоюдного исполнения сторонами своих обязанностей.

В случае, как расторжения, так и прекращения действия договора аренды наступают примерно схожие последствия, а именно у сторон договора прекращаются права и обязанности относительно арендованного имущества.

Отличие этих понятий состоят в том, что в случае прекращения действие договора останавливается самопроизвольно, например, по истечении срока действия договора.

Это характерно для срочных договоров аренды, если его содержание не содержит условия об автоматической пролонгации, то по прошествии указанного периода времени действие договора прекращается.

В отличие от прекращения, расторжение договора всегда связано с волей сторон. Расторжение договора аренды предполагает прекращение его действия раньше срока, указанного в условиях договора.

Расторжение срочного и бессрочного договора аренды

Ст. 610 ГК РФ делит договора аренды на срочные, то есть с указанием срока окончания его действия, и без такого указания – бессрочные. От этого будет зависеть порядок расторжения договора аренды.

Порядок расторжения бессрочного договора аренды довольно прост, стороны могут отказаться от его дальнейшего исполнения, направив письменное уведомление. Объяснение причин расторжения договора в данном случае не требуется.

Расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок подчиняется положениям ст. 450, 619, 620 ГК РФ.

Иcходя из условий статей,  одна из сторон имеет право потребовать расторжения договора, если другая сторона нарушает прописанные условия, а следовательно нарушает права и законные интересы стороны.

При этом, требования стороны должны быть мотивированы, она должна доказать факт неисполнения другой стороной своих договорных обязанностей.

Существует способ, который сводит к минимуму неудобства для каждой стороны – это расторжение по соглашению сторон. Этот способ применим, как правило, в тех случаях, когда дальнейшее действие договора не выгодно для обеих сторон.

Расторжение договора аренды по требованию арендатора

Рассмотрим положения ст. 620 ГК РФ, по которым арендатор может потребовать расторжения договора аренды.

Первое основание, это нарушение арендодателем права арендатора пользоваться имуществом, передаваемого ему по договору. Оно связано с отказом арендодателя передать имущество или с созданием препятствий для пользования. Второе основание – если имущество передано арендатору, но оно имеет существенные недостатки, и делают невозможным его использование.

  В случае если арендованное имущество приходит в негодность по обстоятельствам, независящим от арендатора, это является еще одним условием для расторжения договора. За арендатором даже после заключения договора сохраняется обязанность проведения его капитального ремонта.

Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать расторжения договора аренды.

Законодатель не называет этот список оснований исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания.

Расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Обратим внимание на ст. 619 ГК РФ. Если арендатор использует имущество не по назначению, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора. Так же не допускается ухудшения арендатором состояния имущества, полученного по договору, однако стоит отметить, что сюда не входит естественный износ в результате его эксплуатации.

Стоит отметить, что положения об оплате являются существенными условиями договора аренды  В случае нарушения арендатором этих условий более двух раз подряд дает арендодателю право расторгнуть договор аренды.

Договор аренды может возлагать бремя осуществления капитального ремонта на арендатора, неисполнение этих условий может повлечь расторжение договора аренды.

Соблюдение претензионного порядка урегулирования конфликта – это обязательное условие для расторжения договора по инициативе арендодателя, а именно направление арендатору письменного требования выполнить вои обязательства.

Последствия расторжения договора аренды

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

После расторжения договора право пользования имуществом у арендатора прекращается и подлежит возврату арендодателю в надлежащем состоянии. Допускается возврат имущества с учетом нормального износа. Если имущество находится в непригодном состоянии, то собственник имеет право требовать у арендатора выплаты материальной компенсации.

Источник: http://jurprovodnik.ru/soveti/469-rastorzhenie-dogovora-arendy

Что делать с неплатежеспособным арендатором? – CRE

Как расторгнуть договор аренды прежде его окончания?

Советы юристов

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора.

Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по юридическому адресу арендатора (ИП – прописка по паспорту, Юр.Лицо – смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке, указанном выше.

Таким образом, претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь возможны два варианта.

1. Обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

2. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды.

Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги.

В дополнение к этому нужно не забывать, что долг арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора аренды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Бывает, что арендодатели часто ограничивают доступ арендатора к помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен, любые действия арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права последнего.

 В течение действия договора арендодателю нужно внимательно относиться к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращаются арендодателю.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются как брошенные.

Перед тем как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия. От результатов и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

 Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды.

Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев эта попытка малоперспективна. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемок. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — первое, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

 На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги.

А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно, потому что ничего особо ценного там попросту нет, и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать, если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

 Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными.

Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМЗАДОЛЖЕННОСТЬ!

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассмотрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписку между сторонами и т.д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

http://www.roman-pavlov.com/

Источник: https://www.cre.ru/news/41943

Законовед
Добавить комментарий